Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B2113 |  |
AVALIAÇÃO FISCAL EXTRAORDINÁRIA
PRESCRIÇÃO
TRESPASSE
MORA DO CREDOR
1. Os recursos são meios para obter o reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores.
2. Por “questão a decidir” entende-se aquilo que pode ser objecto de decisão autónoma, susceptível de constituir caso julgado, formal ou material, e não os argumentos ou fundamentos da mesma, sejam de facto ou de direito.
3. Não se verifica a nulidade do acórdão, por omissão de pronúncia, quando a Relação, ainda que sem esgotar toda a argumentação aduzida pelo recorrente, decide a questão que este submete à sua apreciação.
4. A sentença proferida em processo de avaliação fiscal extraordinária para aumento de renda não interfere com o prazo ordinário de prescrição de rendas anteriormente vencidas, não sendo aplicável à situação o disposto no art. 311º do Cód. Civil.
5. A prescrição necessita, para ser eficaz, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita, sendo ainda invocável pelos credores e por quem tenha legítimo interesse na sua declaração.
6. Não sendo o actual titular de estabelecimento comercial instalado no locado, devedor das rendas vencidas antes de haver adquirido, por trespasse, o estabelecimento, e não tendo prestado garantia ao pagamento dessas rendas nem assumido a dívida dos seus antecessores, não tem interesse legítimo na declaração da prescrição, pelo que esta, no que tange a essas rendas, não lhe aproveita.
7. O efeito da prescrição – extinção do direito pelo simples decurso do prazo – pressupõe que a correspectiva obrigação não tenha sido ainda satisfeita por qualquer das formas legalmente admissíveis.
8. O arrendatário que, por força da recusa do senhorio em receber as rendas, optou por proceder ao depósito mensal das mesmas, serviu-se do meio da consignação em depósito como forma de extinção de uma obrigação que, como locatário, reconhecia, não podendo vir agora reclamar a restituição dos montantes depositados, invocando a prescrição das correspondentes rendas.
9. A transmissão da posição de arrendatário, em caso de trespasse de estabelecimento comercial, não depende de autorização do senhorio, bastando a comunicação ao locador da realização do trespasse.
10. Há mora do credor (mora solvendi) se a locadora recusa o recebimento da renda à pessoa para quem foi trespassado o estabelecimento comercial instalado no locado, com o fundamento de que não a reconhece como arrendatária, por não ter concedido autorização para o trespasse, cuja efectivação lhe foi, todavia, comunicada.
11. A avaliação fiscal extraordinária não tem como objecto condenar o arrendatário no pagamento de uma determinada renda, mas apenas apurar o valor locativo do imóvel, que servirá de limite à actualização pretendida pelo senhorio.
12. Exige-se, por isso, mesmo nas avaliações extraordinárias efectuadas na vigência do RAU, que o senhorio comunique ao arrendatário a nova renda pretendida, dentro do limite fixado pela avaliação, sendo a nova renda exigível a partir do mês seguinte àquele em que a comunicação tiver lugar.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA, L.da intentou, em 29.03.2004, no 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial da comarca da Amadora, contra BB, L.da, acção com processo ordinário, pedindo que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento, tendo por objecto o prédio urbano sito na Rua ..., n.º 000-B, na Venteira, Amadora, e a ré condenada a despejar o imóvel arrendado restituindo-o devoluto de pessoas e bens, a pagar-lhe, na eventualidade de não efectivação da desocupação, uma sanção pecuniária compulsória nunca inferior a € 50,00, e a pagar-lhe as rendas vencidas até à propositura da acção, na quantia de € 52.373,77, e as vincendas, até à restituição definitiva do imóvel, acrescidas dos respectivos juros de mora à taxa legal.
Para tanto alegou, em síntese, que a ré não pagou as rendas vencidas a partir de 1 de Maio de 1985, do montante mensal de 20.000$00 até Junho de 2000, nem as subsequentes, no valor mensal de 150.000$00.
A ré contestou, alegando que a Autora recusa, desde Abril de 1985, o pagamento das rendas que lhe foi oferecido pelos sucessivos arrendatários que, por isso, passaram a depositar o respectivo valor, que se mantém em 20.000$00. Para além disso, invocou a prescrição das rendas vencidas antes de 1 de Abril de 1999, bem como dos juros vencidos há mais de cinco anos.
Concluiu pela sua absolvição do pedido, formulando ainda, em reconvenção, pedido no sentido de serem libertados a seu favor todos os depósitos condicionais efectuados, de lhe ser reconhecido o direito ao levantamento de todas as rendas depositadas antes de 1 de Abril de 1999 e de condenação da autora a restituir-lhe o valor das rendas depositadas antes de 1 de Abril de 1999 se, depois de notificada da reconvenção, viesse a proceder ao seu levantamento.
Seguiu-se réplica da autora, para resposta à arguição de prescrição e impugnação dos depósitos das rendas.
No despacho saneador foi, além do mais, indeferida liminarmente a reconvenção.
Seleccionada a matéria de facto, seguiu o processo a sua normal tramitação, vindo a realizar-se o julgamento e a ser proferida sentença, que julgou a acção improcedente.
A autora apelou da sentença proferida.
Porém, sem êxito, já que a Relação de Lisboa, em acórdão oportunamente proferido, julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida.
De novo inconformada, a autora traz agora a este Supremo Tribunal o presente recurso de revista, rematando as respectivas alegações com a enunciação de um alargado e – dizemo-lo sem quebra do respeito que é devido e nos merece o seu autor – muito confuso leque de conclusões, que, após intenso esforço interpretativo, julgamos poderem assim sintetizar-se:
1ª - O acórdão recorrido é nulo, por violação do art. 668º/1.d) do CPC, uma vez que não emitiu pronúncia sobre questões que devia ter apreciado, e que ele próprio refere, ao transcrever as conclusões da recorrente [as das alíneas f), g) e i)];
2ª - O acórdão recorrido refere que a decisão sobre o levantamento do depósito das rendas pode ser proferida depois da sentença transitar em julgado. Ora, tal asserção contraria o disposto no art. 666º do CPC, do qual resulta que, uma vez proferida a sentença, o tribunal de 1ª instância não pode alterar a decisão nem os seus fundamentos, não podendo já modificar o seu sentido e alcance. Deve, por isso, o Supremo determinar a nulidade da decisão por falta de pronúncia;
3ª - As rendas não prescreveram, e o art. 311º do CC é aplicável ao caso, mesmo tendo por base uma avaliação fiscal extraordinária;
4ª - A recorrente não está em mora, pois enquanto não for paga ou depositada a quantia correspondente às rendas em atraso, acrescidas da correspondente indemnização, o senhorio pode recusar o recebimento das seguintes, que se consideram em dívida, sendo que a persistência de mora em relação a rendas anteriores se comunica às posteriores, pagas ou depositadas em singelo. E, enquanto o arrendatário original não provar por meio de notificação judicial avulsa o seu depósito, fica obrigado a provar que ofereceu tais rendas;
5ª - Ora, o arrendatário antecessor da ré, não só pagou fora do prazo as rendas de Abril, Maio e Junho de 1985, como não operou a devida notificação, quanto à comunicação do respectivo depósito, pelo que se constituiu em mora quanto a essas rendas, e transmitindo a mora às rendas posteriores;
6ª - Ademais, o arrendatário antecessor nem sequer demonstrou ser beneficiário de qualquer cedência de posição contratual (sic), que, aliás, o contrato de arrendamento não permitia, o que leva a concluir que, pelo menos ao tempo do depósito (Junho de 1985), havia fundamento para despejo por falta de autorização do senhorio para o trespasse, o que legitima a recusa deste em receber as rendas;
7ª - É, pois, a arrendatária que se encontra em mora, pois para ela se transmitiram os vícios das sucessivas comunicações de trespasse para aqueles que a antecederam naquela posição de arrendatária;
8ª - E, assim sendo, e não estando os depósitos efectuados pelos montantes efectivamente devidos, e adicionados dos acréscimos legais devidos, deve ser decretado o despejo imediato do locado;
9ª - Tão pouco obedecem tais depósitos aos requisitos de forma previstos no art. 23º do RAU, já que não referem o montante da renda, e a grande maioria não alude ao período de tempo nem ao motivo por que se solicita o depósito, pelo que não valem como depósitos liberatórios;
10ª - Também o acórdão recorrido claudica quando entende que a carta enviada pelo mandatário da recorrente à recorrida, em 01.03.2001, não constitui uma verdadeira interpelação para pagamento da nova renda.
A recorrida bem percebeu o teor da carta e o seu objectivo, pelo que haverá de ter-se como devida, a partir do mês seguinte, a renda mensal de 150.000$00, uma vez que a arrendatária não usou da prerrogativa, conferida pelo Dec-lei 330/81, de exigir a prática da renda transitória.
Em contra-alegações, a ré pugna pela improcedência do recurso e consequente confirmação do acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre agora decidir.
2.
Mostra-se provada a seguinte matéria de facto:
1. A propriedade do imóvel sito na Rua ..., n.º... B, freguesia da Venteira, Amadora, descrito sob o número 7180, a fls. 69v., do livro b-27, na 1ª Conservatória do Registo Predial da Amadora e inscrito sob o artigo 982º na matriz predial urbana da Freguesia da Venteira, concelho da Amadora, encontra-se registada a favor da Autora;
2. O referido bem imóvel foi dado de arrendamento inicialmente à Sociedade Móveis Gulamo, L.da, em 1977;
3. O arrendamento referido no número antecedente foi realizado inicialmente por escrito, sendo acordada a renda mensal de 20.000$00;
4. Desde sempre que as rendas do locado eram solvidas por cheque enviado para a sede da autora, sendo este o seu local de pagamento;
5. Desde 1977, o locado serve exclusivamente o exercício do comércio;
6. Por escritura de trespasse datada de 22/03/1985, realizada no 14º Cartório Notarial de Lisboa, transmitiu aquela a propriedade do estabelecimento comercial e consequentemente o arrendamento do locado a Ivo Jorge Cruz Santos Leitão;
7. Tal comunicação de trespasse mereceu a resposta do gerente da sociedade autora, constante da carta cuja cópia se acha a fls. 31/33 (doc. n.º 6 junto com a p.i.), colocando em causa a licitude do trespasse;
8. Subsequentemente, por escritura de trespasse datada de 18/06/1985, realizada no 14º Cartório Notarial de Lisboa, transmitiu este Ivo Jorge Cruz Santos Leitão a propriedade do estabelecimento comercial, e consequentemente o arrendamento do locado, a Abdul Carimo Juma e Piatiry Amade;
9. Na mesma medida, tal comunicação de trespasse mereceu por parte da gerência da autora a resposta constante da carta cuja cópia se acha a fls. 40 (documento n.º 9), contestando mais uma vez a licitude do trespasse (cfr. documento n.º 10);
10. Apesar do referido nos antecedentes n.os 7 e 9 a autora não intentou acção de preferência, condescendendo no aludido trespasse;
11. O imóvel arrendado serve unicamente para exercício de comércio exclusivo da ré;
12. O aludido valor da renda não foi aumentado até ao ano de 2000;
13. Em 1995, a autora iniciou processo na forma de avaliação fiscal extraordinária;
14. Este processo culminou com a prolação de sentença no processo extraordinário de recurso de avaliação urbana, nos termos constantes da certidão de fls. 44 e seguintes, que aqui se dá por integralmente reproduzida (documento n.º 11), e que acabou por fixar em 1.800.000$00 a renda anual e em 150.000$00 a renda mensal relativa ao locado nos presentes autos;
15. Em 1 de Março de 2001 o mandatário da autora enviou à ré a carta de fls. 52 que aqui se dá por integralmente reproduzida;
16. Desde Maio de 1985 as rendas deixaram de ser saldadas;
17. No dia 1 de Maio de 1985 a ré não pagou a renda que se vencia nessa data, e até hoje não saldaram mais nenhuma;
18. Ivo Jorge da Cruz Santos Leitão efectuou junto da C.G.D. o depósito constante de fls. 80, na data, montante e pelos motivos ali constantes, e que aqui se dá por reproduzido;
19. Em 18 de Julho de 1985, Ivo Jorge Cruz Santos Leitão, dado que a senhoria não o reconhecia como arrendatário e recusava emitir os recibos de renda em seu nome, depositou na C.G.D. as rendas vencidas em 1 de Abril, 1 de Maio, 1 de Junho e 1 de Julho de 1985 (referentes aos meses de Maio, Junho, Julho e Agosto do mesmo ano);
20. Esse depósito, porque efectuado com o referido atraso, teve de ser acrescido da indemnização de 50%;
21. Abdul Carimo Juma e Piaraly Amade efectuaram, junto da C.G.D., os depósitos constantes de fls. 81 a 91, nas datas, montantes e pelos motivos ali constantes, e que aqui se dão por reproduzidos;
22. Posteriormente, em Agosto de 1985, a autora recebeu correspondência postal dos mesmos Abdul Juma e Piatary Amade, avisando que depositaram as rendas referentes aos meses de Junho, Julho e Agosto, justificando o depósito com fundamento em recusa do senhorio no recebimento das rendas;
23. Hiperdecor efectuou, junto da C.G.D., os depósitos constantes de fls. 92 a 244, nas datas, montantes e pelos motivos ali constantes, e cujos teores aqui se dão por integralmente reproduzidos;
24. A ré depositou à ordem do juiz deste tribunal, sob a forma de depósito condicional, a quantia de € 47.036,64 (documento 237);
25. A ré efectuou ainda um depósito condicional de € 9.128,04, que colocou à ordem do meritíssimo juiz deste tribunal de comarca (documento 238);
26. A ré depositou, também à ordem deste tribunal, a importância de 130.000$00 (€ 648,44), destinada a acrescer à renda relativa ao mês de Junho de 2004, já depositada, se a pretensão da senhoria viesse a ser julgada procedente (documento 239);
27. A autora durante largo tempo teimava em não reconhecer senão a primitiva arrendatária (Móveis Gulamo, L.da);
28. Os depósitos efectuados pela ré deveram-se ao facto de a autora se recusar a reconhecê-los como arrendatários e como tal em passar-lhes recibos em seu nome;
29. Os depósitos efectuados pela ré foram comunicados à autora;
30. A ré endereçou à autora a carta datada de 19.11.1986, a fls.245...;
31. A ré recebeu uma carta do mandatário da senhoria, informando “que deverão passar a liquidar as rendas da loja de que são arrendatários, junto da AA/Sra. D...., com efeitos a partir da renda que se vence no próximo dia 1 de Abril”;
32. O mandatário da autora enviou uma carta à ré, datada de 23/3/2000, onde lhe comunica, além do mais, “para continuar a pagar a renda na C.G.D.”;
33. A ré continuou a depositar as rendas;
34. A autora não recepcionou notificação judicial dos depósitos efectuados desde 1985.
Vem ainda dado como provado o facto a seguir indicado (cf. acórdão da Relação – fls. 692 – que o aditou aos que vêm de ser transcritos):
35. Por escritura pública de 24 de Junho de 1986, Abdul Carimo Juma e Piarali Amade trespassaram o referido estabelecimento comercial em favor da ré.
3.
Sendo apodictíco que o âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, só abrangendo as questões aí colocadas (sem prejuízo, é certo, da possibilidade de apreciação de outras questões, desde que de conhecimento oficioso), vejamos as questões que emergem, no caso em apreço, das conclusões da autora recorrente.
3.1. Sustenta, antes de mais, a recorrente, a nulidade do acórdão recorrido, por, alegadamente, não ter emitido pronúncia sobre a matéria de algumas das conclusões que aquela produziu nas alegações que apresentou – concretamente sobre as conclusões que, no dito acórdão, são transcritas sob as alíneas f), g) e i), ou seja
- O senhorio tinha fundamento para recusar a primeira renda, em 1985 [al. f)];
- Os depósitos, por falta de notificação judicial, são insubsistentes [al. g)];
- A ré pagou tardiamente várias rendas [al. i)].
Mas não tem razão.
A jurisprudência deste Supremo Tribunal é pacífica no entendimento de que os recursos são meios para obter o reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores.
E, quando se fala em “questão” a decidir, visa-se aquilo que pode ser objecto de decisão autónoma, susceptível de constituir caso julgado, formal ou material, e não os argumentos ou fundamentos da mesma, sejam de facto ou de direito. Por isso, o tribunal tomará em conta os fundamentos necessários à decisão, não estando obrigado a pronunciar-se sobre todos os fundamentos invocados, sobre todas as conclusões formuladas.
A matéria das conclusões acima transcritas está intrinsecamente ligada à questão nuclear de saber se, no caso em apreço, existe ou não mora do credor, o mesmo é dizer, mora da autora recorrente. Trata-se da invocação, pela recorrente, de argumentos ou razões tendentes à sustentação da tese de que a situação de facto apurada não consente a conclusão – que é a da sentença da 1ª instância – de que houve mora creditoris, e de que, ao invés, o que ocorre é uma situação de mora debitoris.
Ora, esta questão essencial mostra-se analisada e decidida no acórdão agora sob revista.
Nele se refere, expressamente, o seguinte:
Resulta dos autos que a falta de pagamento da renda se deveu à circunstância da senhoria não reconhecer o respectivo arrendatário e se recusar a emitir o recibo da renda em seu nome.
A sentença recorrida considerou, nesse contexto, ter havido mora do credor.
A formulação desse juízo revela-se inteiramente correcta porque, não tendo existido uma impugnação válida da qualidade do arrendatário, adquirida por efeito de trespasse, não tinha a senhoria justificação para recusar o pagamento da renda (nosso o sublinhado) oferecida por aquele. Estando legitimada a transmissão do contrato de arrendamento decorrente do trespasse, é irrelevante que a senhoria só posteriormente a tenha aceite.
Por outro lado, tendo o arrendatário direito à quitação da renda oferecida, (...) não podia a senhoria recusar-se a emitir o recibo de quitação em nome do arrendatário, circunstância que legitimava este último a poder recusar a respectiva prestação (...). (...)
Assim a senhoria enquanto credora, não tendo motivo válido para recusar o pagamento da renda oferecida pelo arrendatário nos termos legais (nosso o sublinhado) e não tendo praticado um acto necessário ao cumprimento da obrigação, incorreu em mora, nos termos delimitados no art. 813º do CC.
Sendo a mora imputável à senhoria e extensível a todas as rendas não pagas, não tinha o arrendatário necessidade de proceder ao depósito das rendas (nosso o sublinhado), ficando prejudicada, como já se referiu, a apreciação da sua validade (nosso o sublinhado).
Nestas condições, recaindo a mora do pagamento das rendas sobre a senhoria, não existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento baseado na alínea a) do n.º 1 do art. 64º do RAU.
Resulta à saciedade, do passo transcrito, que a Relação conheceu da questão em causa, pelo que, mesmo que não tivesse esgotado, na sua apreciação crítica, todo o arsenal argumentativo esgrimido pela recorrente – o que, face aos destaques assinalados na transcrição operada, não se concede – sempre arredada ficaria a possibilidade de lhe imputar o vício de omissão de pronúncia, nos moldes pretendidos pela mesma recorrente, e, consequentemente, a alegada nulidade.
3.2. Vejamos agora a segunda questão suscitada pela recorrente.
Tal como vem colocada – e é pela forma por que vem desenhada que terá de ser apreciada – é ainda de uma questão de nulidade por omissão de pronúncia que se trata. A recorrente não deixa dúvidas a tal respeito, não só ao inserir tal questão, no corpo das suas alegações de recurso, em epígrafe intitulada “DA NULIDADE DO DOUTO ACÓRDÃO DO DGMO. TRIBUNAL DA RELAÇÃO”, como ainda ao sustentar, ali como nas conclusões, que este Supremo Tribunal deverá “determinar a nulidade da decisão por falta de pronúncia”.
Em causa parece estar o destino a dar aos depósitos efectuados, cujos montantes se acham recolhidos na Caixa Geral de Depósitos. Se bem percebemos, a recorrente, entendendo que a sentença da 1ª instância não define, com clareza, o destino a dar a todos os depósitos documentados nos autos, e afirmando que “pelo menos no que tange à autora, não resulta minimamente claro afinal a que depósitos tem direito”, arguiu, no recurso para a Relação, a nulidade daquela sentença, nos termos do art. 668º do CPC.
E a Relação conheceu dessa suscitada questão.
Parecendo admitir tacitamente que a sentença não contém uma definição clara, ou pelo menos exaustiva, do destino a dar às quantias depositadas, expressou-se desta forma no que tange à matéria em apreço:
(...) o destino do depósito das rendas, podendo embora admitir-se uma decisão na sentença, não era objecto de pronúncia obrigatória. Com efeito, o levantamento do depósito só pode ser autorizado, eficazmente, depois da decisão definitiva da acção. A circunstância do levantamento do depósito impugnado ou realizado condicionalmente depender de decisão judicial, nos termos que se previam no art. 28º do RAU, (...), não significa que a mesma tenha de ser proferida na sentença, designadamente da acção de despejo. Tal decisão pode ser proferida posteriormente à respectiva sentença, depois de transitada em julgado.
Vale, pois, concluir que inexiste a “falta de pronúncia”, que a recorrente imputa ao acórdão recorrido. Poderá questionar-se a bondade da decisão; o que não pode é sustentar-se que ela não existe!
A nulidade invocada pela recorrente é, pois, de rejeitar.
3.3. A sentença da 1ª instância declarou prescritas as rendas dos meses de Maio de 1985 a Abril de 1999.
A Relação sufragou este entendimento.
Mas a recorrente discorda, defendendo que não se verifica a decretada prescrição.
Convoca, em favor desta sua tese, a sentença proferida no processo de avaliação fiscal extraordinária.
Como resulta da apurada matéria de facto, a recorrente intentou, em 1995, contra a ora recorrida, procedimento de avaliação fiscal extraordinária para aumento da renda respeitante ao imóvel aqui em causa. Em recurso, interposto pela arrendatária, da decisão da comissão de avaliação, veio a ser proferida sentença, em 19.06.2000, pelo Ex.mo Juiz do 8º Juízo do TPIC de Lisboa, fixando em 1.800.000$00 a renda anual, correspondente a 150.000$00 mensais.
A recorrida foi citada para os termos do processo de avaliação fiscal, e foi ela que interpôs o aludido recurso, no qual quis e conseguiu ver reconhecida a sua qualidade de inquilina.
No entender da recorrente, a citação ali operada interrompeu a prescrição, e a sentença proferida no âmbito do recurso, reconhecendo à ora recorrente um direito inerente à sua qualidade de senhoria – direito à renda e ao aumento do valor desta – tem o efeito previsto no art. 311º do CC (1)., de onde resulta ser aplicável o prazo ordinário de prescrição.
Isto diz a recorrente.
Mas, como demonstra a Relação, carece de razão.
De acordo com o n.º 1 do citado art. 311º, o direito para cuja prescrição a lei estabelecer um prazo mais curto do que o prazo ordinário, fica sujeito a este último se sobrevier sentença passada em julgado que o reconheça, ou outro título executivo.
A sentença transitada transforma, pois, em prescrição normal, a prescrição de curto prazo a que o direito que reconhece esteja sujeito. Mas, no caso concreto, o direito reconhecido por sentença, no processo de avaliação fiscal extraordinária, não é o mesmo direito que se discute na presente acção. O que foi reconhecido por sentença de 19.06.2000, naquele processo, foi o direito de a autora, em atenção ao valor locativo do imóvel arrendado, poder exigir, para o futuro, a renda mensal de 150.000$00: tal sentença não reconheceu, nem podia reconhecer – por a tal não se dirigir o objecto do processo – qualquer direito (de crédito) da mesma autora sobre as rendas vencidas e depositadas antes do início desse processo.
A inaplicabilidade do art. 311º é de uma gritante evidência!
Mas, ao dizer-se isto, não se esgota a questão da suscitada prescrição.
Diz ainda a Relação, a este propósito, para concluir pela prescrição das rendas declarada na sentença da 1ª instância, que mesmo “admitindo que o depósito das rendas (sem ser o condicional), comunicado à apelante, possa ter constituído o reconhecimento do direito de crédito efectuado perante a apelante, nos termos do n.º 1 do art. 325º do Código Civil, e, por isso, ter tido como efeito a interrupção do prazo da prescrição, o certo é que, entretanto, decorreu nova prescrição, extinguindo-se o respectivo direito de crédito (art. 326º, n.º 2 do CC).”
Tal entendimento não se nos afigura, porém, de perfilhar.
Ao contrário, cremos que a recorrente, ao sustentar a inverificação da prescrição das rendas, embora não tenha apresentado a boa argumentação, merece que se lhe reconheça razão.
Claudica na argumentação, mas acerta na conclusão. E, assim sendo, e porque – como já acima se deixou salientado – o Supremo conhece das questões suscitadas nas conclusões da alegação de recurso, independentemente das razões que lhes servem de suporte, haverá que “dizer o direito” sobre esta questão.
E, para tanto, há que salientar, antes de mais, que a ré só foi investida na condição de arrendatária do imóvel através do negócio jurídico de trespasse do estabelecimento comercial, verificado em 24.06.86, e da respectiva comunicação à autora, efectuada em 06.07.86 (fls. 331).
Só a partir de então é que a ré começou a depositar as rendas, seguindo procedimento que já vinha sendo adoptado pelos dois anteriores arrendatários, que a antecederam na propriedade do estabelecimento comercial instalado no locado.
Ora, como decorre do disposto no art. 303º, a prescrição não opera automaticamente a extinção do direito; ela necessita, para ser eficaz, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita, pelo seu representante ou, tratando-se de incapaz, pelo MºPº. E é ainda invocável pelos credores e por terceiros com legítimo interesse na sua declaração, ainda que o devedor a ela tenha renunciado (art. 305º/1).
Mas, no caso que vimos analisando, é manifesto que a prescrição, no que tange às rendas devidas pelos anteriores titulares do estabelecimento comercial, não aproveita à ré, já que não era ela a devedora dessas rendas, não estando, por isso, vinculada ao seu pagamento; e também não pode a ré valer-se da regra legal citada em último lugar, uma vez que não detém um interesse legítimo na declaração de prescrição, relativamente a essas mesmas rendas, como seria se, v.g., tivesse prestado garantia ao cumprimento, pelos seus antecessores, da obrigação de pagamento das ditas rendas, ou se tivesse assumido a dívida destes (art. 308º/2).
O que tudo permite concluir que, ao menos no que concerne às rendas depositadas pelos antecessores da ré, a prescrição não podia nem devia ter sido decretada e declarada eficaz.
E no que às rendas depositadas pela ré, de Agosto de 1986 a Abril de 1999, diz respeito?
Com a presente acção visou a autora obter, não apenas a resolução do contrato com base na falta de pagamento das rendas, mas também a condenação da ré no pagamento das rendas vencidas desde Maio de 1985 até à propositura da acção e das vincendas até à entrega do locado.
O prazo de prescrição das rendas devidas pelo locatário é, nos termos do art. 310º, al. b), de cinco anos, sendo que tal prazo começa a correr quando o direito puder ser exercido (art. 306º/1) – no caso, a partir do momento em que o arrendatário deixar de cumprir a respectiva obrigação de pagamento.
Acha-se provado que a autora, durante largo tempo, teimava em não reconhecer senão a primitiva arrendatária; que os depósitos efectuados pela ré se deveram ao facto de a autora se recusar a reconhecê-los (à ré e aos anteriores arrendatários) como arrendatários e, como tal, em passar-lhes recibos em seu nome; que os depósitos efectuados pela ré foram comunicados à autora; que a ré enviou à autora a carta datada de 19.11.1986, em que pedia que esta a informasse “se pretende receber as rendas vincendas e em caso afirmativo qual o local em que tal pagamento deve ser efectuado”, e referia que, em caso de silêncio da autora, continuaria “a proceder ao depósito das rendas na Caixa Geral de Depósitos, com já vem sendo feito”.
E, a partir destes factos, não pode deixar de concluir-se que, ao realizar cada um dos depósitos, a ré o fez fundada na recusa da autora/senhoria em receber as rendas que se venciam mensalmente, e consciente de que, em cada um desses momentos, dava cumprimento a uma obrigação legal, emergente do contrato de arrendamento que se mantinha em vigor.
Impossibilitada, face à conduta da autora, de utilizar o modo usual e normal de cumprimento – e consequente extinção – dessa obrigação, que consiste no pagamento da renda, concretizado pela entrega ao senhorio, directamente ou pelo modo acordado, da respectiva quantia pecuniária (art. 1039º/1), a ré seguiu outro caminho.
Efectivamente, não é esta a única forma de extinguir tal obrigação, sendo a consignação em depósito – que é, como se sabe, para além do cumprimento, uma das causas de extinção das obrigações (art. 841º e ss.) – um dos meios específicos considerados, para o efeito, no âmbito da relação locatícia, e objecto de regulamentação, ao tempo do início dos depósitos, nos arts. 991º e seguintes do CPC, e, posteriormente, nos arts. 22º e seguintes do RAU.
Ora, facultando estes normativos o recurso ao depósito da renda quando se verificam os pressupostos da consignação em depósito, e tendo entendido que eles se mostravam presentes, é seguro que, ao optar pelo depósito – não estando, sequer, obrigada a fazê-lo – a ré quis exonerar-se da sua responsabilidade, quis livrar-se da sua obrigação, isto é, serviu-se do depósito como forma de extinção de uma obrigação que, como inquilina, reconhecia, não lhe sendo lícito reclamar, agora, que os montantes depositados lhe sejam restituídos.
Vale, aliás, recordar que os depósitos foram impugnados pela autora, o que tem como consequência (art. 28º/1 do RAU) que o seu levantamento só pode ocorrer após decisão judicial e de acordo com ela. E, dado que a impugnação improcede, face à apurada matéria de facto, a consequência é ser declarada extinta a obrigação com o depósito (art. 1028º/3 do CPC), podendo este ser levantado pelo senhorio.
A prescrição das rendas só poderia ser declarada se não tivesse sido efectuado qualquer depósito ou se apenas tivesse sido efectuado, com a contestação, um depósito condicional para obviar, em absoluto, à procedência do pedido de despejo, e na mesma peça processual se invocasse a prescrição do direito (de crédito) ao percebimento das rendas. O efeito da prescrição – extinção do direito pelo simples decurso do prazo – pressupõe, naturalmente, que a correspectiva obrigação não tenha ainda sido satisfeita por alguma das formas legalmente admissíveis (2). .
Não é esse, manifestamente, o caso em análise, pelo que o acórdão recorrido não pode deixar de ser revogado, na parte em que confirmou a prescrição das rendas dos meses de Maio de 1985 a Abril de 1999, declarada na sentença da 1ª instância.
3.4. Nas conclusões 4ª a 8ª, tal como acima se deixaram enunciadas, vem colocada uma outra questão – a de saber se, relativamente ao cumprimento da obrigação do pagamento da renda contratual, existe mora da autora ou antes mora da ré.
É, desde logo, seguro que, mesmo que viesse a concluir-se pela mora da ré, não haveria lugar à resolução do contrato de arrendamento, nem, consequentemente, ao despejo imediato do locado, reclamado pela recorrente. A ré, prudentemente, guardou-se dessa eventualidade, com os depósitos condicionais da indemnização devida pela mora, que oportunamente efectuou e que estão documentados nos autos e foram notificados à autora (cf. art. 1042º).
A resposta que merecer a questão em análise repercutir-se-á apenas nos montantes que a autora terá direito a levantar: o valor das rendas em singelo, se se concluir pela mora accipiendi; o valor das rendas, acrescido da indemnização pela mora, se a conclusão apontar para a mora solvendi.
No quadro fáctico a considerar, não se afigura difícil a opção.
Decorre da apurada matéria de facto que as rendas deixaram de ser pagas directamente à autora porque esta, não reconhecendo como arrendatária a pessoa (Ivo Jorge Cruz Santos Leitão) para quem a primitiva arrendatária, Móveis Gulamo, L.da, havia transmitido, por trespasse – efectuado em 22.03.1985 e comunicado à autora em 8 de Abril seguinte (cf. doc. n.º 6, junto com a p.i.) – a propriedade do estabelecimento comercial instalado no locado, se recusou a receber a renda e a emitir os respectivos recibos em nome daquele.
Mesmo assim, não sendo embora obrigado a depositar as rendas, o citado Ivo Leitão decidiu depositar, em 18.07.1985, as respeitantes aos meses de Maio a Agosto, cada uma delas vencida no dia 1 do mês anterior, e fê-lo até com o acréscimo de 50%.
A autora, continuando a não reconhecer como arrendatária senão a sociedade acima aludida, e não reconhecendo, em tal veste, os subsequentes trespassários do estabelecimento comercial – Abdul Carimo Juma e Piaraly Amade, primeiro, e a ré, depois – manteve a recusa no recebimento das rendas, o que levou aqueles, primeiro, e esta, depois, a continuarem com os depósitos, comunicando tal facto à autora.
A ré endereçou mesmo à autora a carta, datada de 19.11.1986, do teor seguinte, e a que a autora não respondeu:
Dado que V.Ex.as vem recusando o recebimento das rendas relativas a loja sita na Rua ..., n.º...-B – Amadora, e no seguimento da nossa carta a comunicar o trespasse efectuado a favor desta sociedade, queira informar-nos, no prazo de oito dias após a recepção desta se pretende receber as rendas vincendas e em caso afirmativo qual o local em que tal pagamento deve ser efectuado.
Em caso de silêncio, por parte de V.Ex.as, continuaremos a proceder ao depósito das rendas na Caixa Geral de Depósitos como já vem sendo feito.
Só em Março de 2000 a autora dirigiu à ré uma carta, com o conteúdo referido no n.º 31 da matéria de facto supra transcrita, manifestando vontade em passar a receber a renda; mas logo emendou a mão, indicando-lhe, além do mais, para continuar a depositá-la na CGD (n.º 32 da matéria de facto). E a ré assim fez.
Perante este enquadramento factual, não se vê como pode a autora continuar a afirmar a mora da ré.
A transmissão da posição de arrendatário, em caso de trespasse de estabelecimento comercial, não depende – como não dependia à data dos trespasses verificados, face ao então vigente art. 1118º n.º 1 do CC – de autorização do senhorio. E esta era, como o n.º 1 do art. 115º do RAU, que a substituiu, uma disposição imperativa, sendo nulas as cláusulas que fizessem depender a efectivação do trespasse de prévia autorização do locador, e bem assim aquelas em que o locatário assumia, perante o senhorio, a obrigação de não incluir o direito ao arrendamento no trespasse (3)..
Exigível era apenas a comunicação, ao locador, da realização do trespasse – o que aqui sempre foi cumprido.
Perde, pois, sentido e justificação a posição assumida pela autora perante os sucessivos trespassários, e a sua recusa em receber deles as rendas e passar os respectivos recibos.
Tanto basta para se concluir que foi a autora quem, ao assim agir, se constituiu em mora, tornando dispensáveis os depósitos por parte dos arrendatários e, consequentemente, qualquer notificação, judicial ou extrajudicial.
A matéria das conclusões 4ª a 8ª mostra-se, pois, claramente improcedente.
E o mesmo se dirá quanto à conclusão 9ª, que, para além de não retratar a realidade formal dos depósitos, perde todo o sentido face à consideração da sua dispensabilidade.
3.5. Resta, como questão final, a de saber se a carta enviada à ré pelo mandatário da autora, em 01.03.2001, poderá valer como interpelação para o pagamento da renda fixada, no processo de avaliação fiscal extraordinária, por sentença de 19.06.2000.
Naquela data, o mandatário da autora enviou à ré a carta de fls. 52, “no sentido de apurar da disponibilidade imediata (desta) para proceder ao pagamento das rendas que se encontram vencidas e não pagas desde Maio de 1985”, referindo não ser intenção da autora “proceder a qualquer levantamento das rendas que (a ré) foi depositando, sem qualquer justificação, aliás.” E acrescentava:
“Porque, por outro lado, esperamos que V.Ex.ª considere sem interesse, porque dispendiosa (...), o recurso à via judicial, esperamos ser possível, no decorrer dos próximos dias, proceder à liquidação das rendas em débito, no total de 5.050.000$00, (...) da seguinte forma:
Segue-se a indicação das quantias parcelares, respeitantes a cada ano civil, sendo as referentes a Maio, Junho e Julho de 1985 acrescidas de mais 50%, devido ao atraso, e as demais à razão de 240.000$00 anuais, até Junho de 2000, continuando-se com a indicação, mês a mês, desde Julho de 2000 até Março de 2001, à razão de 150.000$00 mensais.
A aludida carta termina assim (na parte relevante), depois da indicação do montante total:
“Cuja liquidação breve antecipadamente agradeço, seja efectuada para o meu escritório, através de cheque traçado à ordem de AA, SA, sendo que, após boa cobrança, enviarei a V.ª Ex.ª os respectivos recibos.”
Ora, no entender da recorrente, esta carta constitui uma verdadeira interpelação para pagamento da nova renda, pelo que esta renda, de 150.000$00 mensais, seria devida a partir do mês seguinte àquele em que a carta foi enviada, ou seja, a partir de Abril de 2001.
Vejamos, pois.
Não vem questionado o entendimento do acórdão recorrido, segundo o qual a nova renda, sequente a uma avaliação fiscal extraordinária, realizada a coberto do disposto no art. 4º do Dec-lei 330/81, de 4 de Dezembro – norma que o art. 9º do Dec-lei 321-B/90, que aprovou o RAU, manteve em vigor – tinha de ser comunicada pelo senhorio ao arrendatário.
E, na verdade, a avaliação fiscal extraordinária não tinha como objectivo condenar o arrendatário no pagamento de uma determinada renda, mas apenas apurar o valor locativo do imóvel, que serviria de limite à actualização pretendida pelo senhorio. Mesmo quando, como no caso presente, a renda era fixada em recurso, em sentença proferida por um juiz, não era de uma condenação que se tratava: a sentença não definia qual a renda que o arrendatário deveria passar a pagar, mas tão só a renda-limite que o senhorio poderia exigir, e acima da qual não poderia ir – nada impedindo que se contentasse com um valor inferior (4)..
Justificava-se, por isso, a exigência da comunicação, pelo senhorio ao arrendatário, da nova renda que pretendia, após a decisão resultante da avaliação fiscal extraordinária.
Exigência que não suscitava dúvidas, uma vez que o art. 3º do Dec-lei 330/81 mandava aplicar o disposto no n.o 2 do art. 1104º do Código Civil, do qual resultava que a nova renda só era exigível a partir do mês seguinte àquele em que tivesse sido feita a comunicação do senhorio; e que deve entender-se como válida também para as avaliações extraordinárias efectuadas após o RAU, pois que, por força do disposto no já citado art. 9º do diploma que o aprovou, foram também mantidos em vigor os arts. 5º a 11º do Dec-lei 436/83, de 19 de Dezembro, sendo que a alusão do n.º 2 do art. 8º deste Dec-lei à “notificação a que se refere o n.º 2 do artigo 1104º do Código Civil” não consente dúvidas quanto à intenção do legislador de subordinar ao aviso do senhorio a exigibilidade da nova renda (5)..
E, quanto à carta enviada pelo mandatário da autora à ré? Corporizará essa carta a comunicação da nova renda, em termos de se poder entender que, através dela, a autora quis representar à ré a sua intenção de que a renda passasse para 150.000$00 mensais, a partir do mês seguinte, ou seja, a partir de Abril de 2001?
A resposta é, sem margem para dúvidas, negativa.
Um declaratário normal, medianamente instruído e diligente, colocado na posição da ré, jamais entenderia a carta com o sentido que a autora, aqui recorrente, lhe pretende atribuir – um sentido que não encontra, no texto da missiva, um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso.
Como bem refere a Relação, “o objectivo expresso no texto era que a arrendatária procedesse à liquidação das rendas que se encontravam vencidas e não pagas desde 1985”, de acordo com cálculo feito pela autora, unilateralmente; e, em consequência, “a interpretação dessa carta nos termos feitos pela (recorrente) mostra-se, assim, incompatível com as regras da interpretação consagradas nos arts. 236º e 238º do CC, aplicáveis por força do art. 295º do mesmo diploma legal, e por isso não pode ser acolhida”.
A recorrente nem sequer se dá conta da meada em que irremediavelmente se enreda: como entender a carta como expressão da vontade de passar a renda para 150.000$00 mensais, a partir de Abril de 2001, se dela consta referência expressa a esse valor como sendo devido, mês a mês, desde Julho de 2000 até Março de 2001?
É patente a falta de fundamento da tese sustentada pela autora.
Daí que deva concluir-se que o montante da renda mensal se manteve sempre, como decidiram as instâncias, no acordado ab initio no contrato de arrendamento celebrado com a primitiva arrendatária (20.000$00), nesse montante – recte, no seu equivalente em euros – se mantendo ainda, de acordo com os elementos constantes dos autos.
4.
Face a tudo quanto se deixou expresso, concede-se parcialmente a revista, revogando-se o acórdão recorrido na parte em, acolhendo a decisão da 1ª instância, considerou prescritas as rendas dos meses de Maio de 1985 a Abril de 1999 e extinto o direito de crédito da autora recorrente ao percebimento dos respectivos montantes; pelo que, julgando-se inverificada a prescrição, se confere ainda à recorrente o direito a essas rendas, em singelo, a efectivar sobre as quantias depositadas, a elas respeitantes, e ao consequente levantamento destas.
No mais, vai confirmado o acórdão recorrido.
Custas, nas instâncias e neste Supremo Tribunal, na proporção do vencido.
Lisboa, 13 de Setembro de 2007
Santos Bernardino (relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
__________________________________
(2)Conclusão que, desde logo, aparece como decorrência do disposto no art. 304º/1: a faculdade, aí conferida ao beneficiário, de recusar o cumprimento da prestação, pressupõe, logicamente, que o cumprimento não teve ainda lugar.
(3)Neste sentido, M. Januário C. Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2ª ed. remodelada, pág. 169
(4)Tendo em atenção, v.g., o disposto no n.º 4 do citado art. 4º
(5) Neste sentido, M. Januário C. Gomes, ob. cit., pág. 122/123