Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A4060 |  |
"A" e marido B propuseram contra C e mulher D e E e marido F acção a fim de, reconhecido o seu direito de preferência na venda do prédio rústico identificado no art. 3º da pet. in., celebrada em 90.08.14, se substituírem aos 2º réus nessa compra, e se ordenar o cancelamento de todos os registos de transmissão baseados na respectiva escritura pública.
Contestando, os réus E/F excepcionaram a renúncia ao direito de preferência, a caducidade do mesmo e a insuficiência do depósito, impugnaram (sem prejuízo do que vier a ser referido quanto à natureza de uma certa defesa) e, a título subsidiário, reconvieram para serem indemnizados pelo valor das benfeitorias e da construção iniciada no terreno adquirido, num total de 2.400.000$00, para concluírem pela sua absolvição do pedido, pela procedência da reconvenção e ainda pela condenação dos autores como litigantes de má fé em multa e indemnização não inferior a 2.200.000$00.
Contestando, os 1º réus excepcionaram a destinação do terreno a um fim de construção de prédio urbano, a renúncia ao direito de preferência e a sua caducidade, concluindo pela absolvição do pedido.
Replicaram os autores.
No saneador, de que os réus E/F apelaram, foi relegado para final o conhecimento das excepções e julgada improcedente a reconvenção; elaborados a especificação e o questionário.
O recurso, limitado à improcedência da reconvenção, improcedeu por acórdão que o Supremo Tribunal de Justiça revogou para o processo prosseguir também em relação à reconvenção.
Improcedeu a acção, do pedido sendo absolvidos os réus, e foi declarado prejudicado o pedido reconvencional, por sentença de que apelaram, sem êxito, os autores.
De novo inconformados, pediram revista concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações :
- alegaram e provaram os pressupostos constitutivos do seu direito de preferência,
- cabendo aos réus alegar e provar os factos impeditivos, designadamente a destinação do prédio a outro fim que não a cultura;
- provaram os réus compradores que tinham essa intenção, a de construírem uma casa, mas não alegaram nem provaram que, à data da celebração do negócio, tal pretensão tivesse acolhimento por parte das autoridades administrativas;
- não basta a intenção mas é imprescindível que a essa data era legalmente admissível a construção, não sendo aceitável que um desses requisitos possa ser confirmado já depois de o negócio que está na génese do direito estar há muito concluído;
- violado o disposto no art. 1.381 a) CC.
Contraalegando, os réus - os compradores e os vendedores - defendem a manutenção do acórdão.
Colhidos os vistos.
Matéria de facto que as instâncias consideraram provada :
a)- pela inscrição G-4, está registada, na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, a favor de A, casada com B, segundo o regime de comunhão de adquiridos, a aquisição, por compra, de um prédio rústico, com a área de 5.080m², denominado ... , sito na freguesia da Terrugem, concelho de Sintra, descrito sob o n° 00911 da dita freguesia, na referida Conservatória, e inscrito na respectiva matriz sob o art. 398-F;
b)- pela inscrição G-1, foi registado em 89.07.14, na supradita Conservatória, a favor de C, casado com D, segundo o regime da comunhão geral de bens, a aquisição, por sucessão legitima, de um prédio rústico denominado Abrunheira’, sito naquela freguesia de Terrugem, descrito sob o n° 01685 daquela freguesia e Conservatória e inscrito na respectiva matriz sob o art. 399-F;
c)- por escritura publica de 90.08.14, C e mulher declararam vender a E, casada com F segundo o regime de comunhão geral, que declarou aceitar esse contrato, pelo preço de 2.200.000$00, o prédio rústico descrito sob o n° 01685;
d)- o prédio descrito no registo predial sob o n° 00911 confina, pelo seu lado sul, com o que nele está descrito sob o n° 01685;
e)- esses dois prédios têm, respectivamente 5.080m² e 5.280 m² de superfície;
f)- os réus E/F não são donos de qualquer prédio que confine com o descrito sob o n° 01685;
g)- este prédio confina pelo seu lado nascente com um prédio rústico de cultura arvense denominado ..., sito em Faião, Cabrela, daquela freguesia da Terrugem, com a área de 15.440m², inscrito na respectiva matriz sob o n° 101-F;
h)- G e H declararam renunciar ao exercício do direito de preferência na venda do prédio rústico sito em Faião, Cabrela, daquela freguesia da Terrugem, e inscrito na matriz sob o art. 399-F, prédio esse que foi objecto do contrato de compra e venda outorgado por escritura de 90.08.14;
i)- o prédio inscrito na matriz sob o art. 104-F, da freguesia de Terrugem, confronta, em parte, no Norte, com o dito prédio descrito sob o n° 01685;
j)- I declarou renunciar ao exercício do direito de preferência na venda do prédio rústico inscrito na matriz sob o art. 399-F e sito em Faião, Cabrela, daquela freguesia da Terrugem, prédio, esse, que foi objecto de contrato de compra e venda outorgado por escritura de 90.08.14;
k)- no Verão de 1989, ainda antes da celebrada a escritura, os autores pediram a um tal J , procurador dos réus E/F, para trocar e alinhar com eles, autores, certos ângulos do terreno confinante;
l)- em 93.11.29 (v. fls. 41) já existia no terreno em causa uma casa de rés-do-chão, com várias janelas e uma porta, onde os réus E/F passam agora as férias;
m)- a presente acção entrou em tribunal em 91.02.13;
n)- os prédios descritos sob os n° 00911 e 01685 destinavam-se em parte a cultura arvense e em parte a pastagem;
o)- o réu C deu conhecimento à autora, através da carta que constitui folhas 256, que tinha uma oferta para a compra do terreno em causa pelo preço de 2.400.000$00, solicitando à autora que informasse se estava interessada na compra;
p)- a referida carta foi enviada pelo réu C e recebida pela autora mais de um ano antes da outorga da escritura;
q)- a autora enviou ao réu a carta que constitui folhas 257 dos autos dizendo que o preço proposto pelo réu C era o dobro daquele que pouco mais de um ano antes lhe havia pedido pelo mesmo terreno e que por aquele preço não estava interessada na compra;
r)- na referida carta a autora alegou que não tinha dinheiro para efectuar a compra;
s)- mais de um ano antes da outorga a autora declarou ao réu C que só estaria interessada na compra do terreno em causa pelo preço de 700.000$00;
t)- cerca de um ano antes da escritura de 90.08.14 os réus E/F disseram aos autores que tencionavam construir uma casa no terreno em causa;
u)- os réus E/F começaram a construção da referida casa antes de Agosto de 1990;
v)- os autores forneceram água e electricidade para essa construção;
x)- foi para nele construírem essa casa que os réus E/F adquiriram o aludido prédio;
y)- a escritura de compra e venda celebrada em 90.08.14,
w)- e foi de Esc. 176.000$00 o montante da sisa paga por essa compra e venda;
z)- da carta junta a folhas 256, enviada pelo réu C à autora, não constavam quaisquer condições de pagamento;
a-1)- os réus E/F realizaram terraplanagens no terreno;
b-1)- as obras feitas no terreno em causa foram executadas a expensas dos réus E/F;
c-1)- em 92.03.05 a Câmara Municipal de Sintra deliberou conceder à Ré E licença para construir uma moradia de um piso, com área de 45m², no prédio adquirido aos réus C e mulher - (doc. de fls. 295);
d-1)- em 95.11.27 a Câmara Municipal de Sintra emitiu licença de utilização da referida moradia -(doc. de fls. 300).
Decidindo: -
1.- Segundo os autores, os réus compradores E/F não excepcionaram a destinação do prédio a construção de casa.
A circunstância de as partes poderem rotular a articulação de um determinarem modo ou de nem sequer a qualificarem não vincula o tribunal (CPC- 664). A este compete conhecer e definir de direito havendo que, contudo, respeitar a matéria de facto por elas aportada.
Contestando, alegaram que os autores lhes forneciam água e luz de que careciam para a roulotte colocada no terreno e onde passavam férias (arts. 22 a 25), tendo vindo a trabalhar e preparar o terreno para concluir a casa onde pensar passar a sua velhice (art. 27), terraplanando-o, construído muros e iniciado a construção da casa (arts. 30 e 31).
Excepcionaram, portanto, e os autores compreenderam isso pois que, respondendo à reconvenção, acrescentaram o que tiveram como defesa a opor à excepção - a inviabilidade legal de uma construção no terreno, conhecida em imediato por todos os réus (arts. 36, 37 e 39) e a construção ser, na sua quase totalidade, posterior à aquisição (art. 38).
Quando muito poderiam eventualmente questionar da suficiência da articulação.
Por outro lado, a defesa dos co-réus vendedores aproveita-lhes.
Aos vendedores interessava a improcedência da acção a fim de prevenirem a eventual exigência de responsabilidade civil com base em culposamente terem frustrado a relação de confiança e com isso terem causado aos compradores danos ressarcíveis.
A articulação dos réus vendedores, embora no mesmo sentido, é mais incisiva, desde logo por chamar à colação a norma aplicável e por ser mais explicativa em termos do facto, tendo obtido dos autores a defesa que acharam adequada (cont.- 5 a 17 e resp.- 15 a 24).
Para se não antecipar a conclusão de terem os réus compradores excepcionado houve o cuidado de, no relatório do acórdão de escrever a seguir a ‘impugnaram’ «(sem prejuízo do que vier a ser referido quanto à natureza de uma certa defesa)».
2.- O cerne da discussão reside em saber se a relevância do direito de preferência é in casu excluída por o prédio rústico ser adquirido para fim que não o de cultura (CC- 1.381 a) in fine).
As instâncias reconheceram deterem os autores uma situação que, salvo se procedesse a excepção invocada, lhes conferiria a possibilidade de relevantemente exercerem o direito de preferência (CC- 1.380,1).
Destinar o comprador o prédio que está ou vai adquirir a fim diverso do de cultura não tem de constar de escritura e é passível de prova a produzir pelo adquirente.
Assim o vem entendendo a jurisprudência deste STJ (acs. de 98.03.31, rec. 113/98 - 1ª s., de 94.01.18 e 94.06.21 estes últimos in CJ STJ 94/I/46 e 94/II/154, de 98.03.31, rec. 113/98 e 98.0512, rec. 400/98, estes dois proferidos pelos signatários deste) e a doutrina (vd., por todos, P. Lima-A. Varela in CCAnot - III/276), e não se descortina razão para alterar esse entendimento.
O fim que releva para integrar a situação excepcionada no art. 1.381 a) CC não é o que tem ou ao qual está afectado no momento da alienação mas aquele que constituiu a finalidade da compra, caso essa seja legalmente admissível.
Provado que os réus compradores destinavam o prédio rústico adquirido a construção de uma moradia, a qual foi iniciada ainda antes da compra.
Provado que essa concreta finalidade permanecia no momento da aquisição do prédio e dela foi determinante.
Em 92.03.05, a Câmara Municipal de Sintra deliberou conceder à Ré E licença para construir uma moradia de um piso, com área de 45m², no prédio adquirido aos réus C e mulher -(doc. de fls. 295; a leitura deste documento revela, no seu canto superior esquerdo, que, já em data anterior à aquisição, o respectivo processo de licenciamento fora introduzido - 90.03.05; embora se trate de facto que nada vem acrescentar, note-se que é uma confirmação da destinação pelos autores quer antes quer à data da celebração do negócio, sendo este o momento que interessa).
Em 95.11.27, a Câmara Municipal de Sintra emitiu licença de utilização da referida moradia -(doc. de fls. 300).
Irrelevante o que os autores alegam - ter caducado a licença (em 93.11.08) e, só muito mais tarde (em 95.11.27) terem obtido a licença de utilização.
Trata-se de matéria de índole administrativa que, em si, não respeita à admissibilidade legal do destino a construção nem lhe retira a sua eficácia.
Demonstrada, assim, uma situação que impedia o surgimento do direito de preferência por banda dos autores e, consequentemente (porque o não têm), que o pudessem exercer relevantemente.
Termos em que se nega a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 17 de Dezembro de 2002
Lopes Pinto
Ribeiro Coelho
Garcia Marques