Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A2583 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
LOCATÁRIO
SENHORIO
RESPONSABILIDADE CIVIL
II - A apreciação tem assim que ser casuística e norteada por critérios de razoabilidade que possibilitem, até onde possível, o equilíbrio entre os interesses do senhorio e do inquilino.
III - O conceito de estrutura externa pode ser encarado sob duas perspectivas: a estrutura resistente em matéria de construção civil; a fisionomia essencial do prédio.
IV - A alteração das montras de um estabelecimento comercial por necessidade de evitar assaltos e a colocação de um engenho de 10 cm de altura para conseguir a conservação das mesmas, não são fundamento de despejo.
V - Não sendo a actuação do inquilino causa de resolução do contrato, não significa, só por si, que não possa existir recurso ao instituto da responsabilidade civil, para o senhorio ver indemnizados eventuais prejuízos sofridos.
I - "A" intentou acção com processo ordinário contra B, pedindo que o réu seja condenado a despejar o locado e a repor as montras do estabelecimento no estado em que se encontravam antes das alterações.
Alegou que o réu, sem autorização, efectuou obras que alteraram nitidamente a traça do imóvel de que a autora é proprietária e o réu arrendatário.
Contestando, o réu sustentou que se viu forçado a fazer obras para evitar os assaltos, sendo certo que as mesmas não alteraram a estrutura do prédio.
O processo prosseguiu termos, tendo tido lugar audiência de discussão e julgamento, sendo proferida sentença que decidiu pela improcedência da acção.
Apelou a autora.
O Tribunal da Relação atendeu parcialmente o recurso.
Inconformada, recorre a autora para este Tribunal.
Formula as seguintes conclusões:
- A mudança das montras tal como foi feita altera substancialmente a estrutura externa do locado;
- Os ferros embutidos pelo recorrido nas soleiras dessas montras são deterioração considerável não consentida e injustificável;
- O acórdão não resolveu a omissão da 1ª instância quanto ao pedido formulado pela recorrente no sentido do recorrido ser condenado a repor as montras na mesma forma e substância em que se encontravam antes das obras por ele efectuadas;
- O acórdão recorrido não fez a mais hábil interpretação do disposto no artigo 64º n. 1, alínea d) do RAU nem satisfez o previsto no artigo 68º n. 1, alínea d) do CPC, pelo que merece ser alterado.
Contra-alegando, os réus defendem a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
A autora adquiriu por sucessão hereditária, o direito de propriedade relativo ao prédio urbano sito à Rua Marquês de Monforte, em Ponta Delgada, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 263º na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n. 542/m Matriz;
Há cerca de 50 anos e por contrato verbal, a mãe da autora deu de arrendamento ao réu, uma fracção do prédio aludido, referente ao n. 25 de polícia;
O arrendamento destinou-se a que o réu exercesse no locado comércio de quinquilharia;
Actualmente, a renda anual é de 348.000$00, paga à autora em duodécimos de 29.000$00;
Antes de Novembro de 2000, as diversas montras do estabelecimento comercial do réu eram compostas, na sua parte de baixo por armações e painéis de madeira, pintados de castanho, os quais sustentavam os vidros existentes nas ditas montras;
As armações de madeira referidas foram colocadas pelo réu há muitos anos, com autorização verbal da mãe da ora autora, na condição de se adequarem à arquitectura do imóvel e de reverterem para o prédio sem que a proprietária tivesse de indemnizar o inquilino;
Em princípios de Novembro de 2000, o réu retirou as armações e painel de madeira das montras e colocou vidros em toda a dimensão das portadas que àquelas correspondem;
Em Fevereiro de 2001, o réu perfurou as pedras basálticas que servem de base às montras e instalou um engenho metálico de cor verde com cerca de 10 centímetros de altura;
O referido anteriormente foi feito sem autorização da autora;
O prédio referido foi construído nos finais do séc. XIX, ocupando o gaveto nascente das Ruas da Praia e Conselheiro Luís Bettencourt, na cidade de Ponta Delgada;
É um imóvel que segue o modelo de casa burguesa de carácter urbano, que reserva o piso térreo para a actividade comercial, constituindo o piso superior a habitação do proprietário;
A fachada é regrada e desenvolve-se de forma simétrica sobre ambas as ruas, assumindo como eixo de simetria, em harmoniosa curvatura sobre o gaveto para onde abrem dois vãos, um por cada piso;
As fachadas gémeas, poente e norte, hierarquizam-se a partir de um vão central que atinge o seu apogeu no piso superior, onde se desenvolve em varanda de sacada. O vão central é ladeado por dois outros de desenho semelhante, mas de menor importância na composição da fachada;
Todos os vãos são encimados por arcos de volta perfeita, sendo emoldurados por cantarias basálticas, aparentes, com desenho de sóbria inspiração romântica, ao gosto dos imóveis do séc. XIX;
A cantaria basáltica é igualmente utilizada no embalsamento, na faixa de entre os pisos e na cornija que serve de apoio à construção da balustrada que remata o conjunto e resguarda as águas furtadas da cobertura;
As caixilharias anteriores eram construídas em madeira e, embora revelassem o carácter diverso das ocupações de cada piso, mantinham uma consonância de desenho patente nas proporções e relação dos cheios e vazios das peças;
O estabelecimento comercial do réu foi assaltado por diversas vezes;
Tais assaltos foram perpetrados com destruição dos vidros e madeiras das montras do estabelecimento;
As montras do estabelecimento do réu eram compostas de vidro normal, transparente e quebrável;
O qual assentava lateralmente por baixo nas armações de madeira e painel referidas;
As montras do estabelecimento do réu eram encimadas por pequenos painéis de vidro fosco assentes em moldura de madeira;
Devido aos assaltos, o réu decidiu fazer obras no locado;
A fim de prevenir novos assaltos ao seu estabelecimento, o réu decidiu colocar vidro à prova de bala nas montras do estabelecimento;
As obras a efectuar consistem em duas fases;
A 1ª fase importa a remoção dos vidros quebráveis e colocação de vidros à prova de bala que tapem a área antes ocupada pelos vidros antigos e pela armação e painel de madeira;
A 2ª fase importará a colocação de madeiras nas montras a fim de reconstruir as molduras, armações e painéis existentes antes das obras;
Em 04.04.2001, a 1ª fase das obras não se encontrava concluída já que a parte superior das montras, que se compunha de arcos, ainda estava tapada provisoriamente com chapas de platex. Hoje apenas falta colocar os painéis de madeira na parte inferior dos vãos das montras;
Só após a conclusão da 1ª fase é que o réu poderá proceder ao revestimento de madeira existente antes do início das obras;
Uma vez concluídas as obras, o locado ficará com o aspecto que tinha antes do início das mesmas;
O engenho referido visa evitar que o público se apoie nos vidros e possa estragar com os pés a pintura da armação e painel de madeira com almofada.
III - A autora pediu que fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado com o réu e este condenado a despejar o locado e a "repor as montras do estabelecimento conforme se encontravam antes das alterações".
Fundamenta o pedido no disposto na alínea d) do n. 1 do artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano (correspondente ao artigo 1093º do C. Civil).
Aí se estipula que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do C. Civil ou 4º do RAU.
A questão central a resolver consiste assim em saber se as obras feitas pelo arrendatário alteraram substancialmente a estrutura externa do prédio ou causaram deteriorações consideráveis, já que não estão em causa quaisquer obras realizadas no interior do imóvel.
A lei não aponta critérios que facilitem a caracterização do que se entende por alteração substancial ou por deterioração considerável.
A apreciação tem que ser casuística e norteada por critérios de razoabilidade que possibilitem, até onde possível, o equilíbrio entre os interesses por vezes antagónicos de senhorio e inquilino. Um procurando manter o locado inalterável, a não ser que as obras consistam em benfeitorias autorizadas, e o outro tendendo a realizar as alterações que sejam conformes com o fim a que destina o arrendado e objectivos em vista.
O ponto de equilíbrio é a solução a procurar num direito justo, a não ser que a lei imponha claramente e inequivocamente determinada opção do legislador.
A alteração substancial de que fala a lei tem sido interpretada, por vasta doutrina e jurisprudência, como alteração fundamental, considerável, essencial, profunda.
O conceito de estrutura externa pode ser encarado sob duas perspectivas: a estrutura resistente em matéria de construção civil; a fisionomia essencial do prédio - Prof. Januário Gomes - "Resolução do Contrato de Arrendamento", "O Direito", 125, 461-467; Prof. Capelo de Sousa - CJ 1987, V, pág. 20; Cons. Aragão Seia - "Arrendamento Urbano", 7ª edição, págs. 431/438; Ac. STJ de 14.01.97, BMJ n. 463, pág. 571, entre vários.
No caso, importa analisar a problemática da fisionomia da traça do prédio e do aspecto exterior, global e paisagisticamente enquadrado.
A autora-recorrente diz, a tal respeito, que as obras realizadas, consistentes na mudança das montras, tal como foram feitas, alteraram substancialmente a estrutura externa do locado.
Está, a propósito, provado que as montras do estabelecimento comercial eram compostas na sua parte de baixo por armações e painéis de madeira, pintados de castanho, que sustentavam os vidros existentes nas ditas montras.
O réu retirou as armações e painel de madeira das montras e colocou vidros em toda a dimensão das portadas que àquelas correspondem.
Mais vem dado como provado que as obras a efectuar consistem em duas fases. A 1ª importa a remoção dos vidros quebráveis e colocação de vidros à prova de bala que tapem a área antes ocupada pelos vidros antigos e pela armação e painel de madeira e a 2ª fase importará a colocação de madeiras nas montras a fim de reconstruir as molduras, armações e painéis existentes antes das obras.
Para além disso, o réu perfurou as pedras basálticas que servem de base às montras e instalou um engenho metálico de cor verde com cerca de 10 centímetros de altura.
Tratando-se, como resulta dos autos, de um prédio dos finais do século XIX, com linhas harmoniosas e traça característica, é evidente que as alterações introduzidas não são irrelevantes.
O cerne do problema está, porém, em saber se, dentro do critério de razoabilidade referido, se pode ou não considerar que as obras alteraram a fisionomia essencial do prédio, já que não está em causa a estrutura resistente em matéria de construção civil.
Tem que se concluir que não existe alteração substancial, por algumas razões.
Em primeiro lugar pela matéria de facto considerada provada.
Além do mais, está assente que "Uma vez concluídas as obras, o locado ficará com o aspecto que tinha antes do início das mesmas". O Supremo, como Tribunal de revista, só decide, em princípio, de direito, cabendo às instâncias apurar a factualidade relevante, sendo a intervenção deste Tribunal residual e destinada a averiguar da observância das regras de direito probatório material ou a mandar ampliar a decisão sobre a matéria de facto (artigos 722º n. 1 e 729º n. 3 do C. Processo Civil).
Há assim que aceitar que as obras, findas que estejam, não alterarão o aspecto do imóvel.
Mas, a considerar-se que a afirmação tem um carácter conclusivo, sempre a decisão teria que ser igual.
O réu decidiu fazer as obras em discussão devido aos assaltos, uma vez que o estabelecimento comercial foi assaltado por diversas vezes, com destruição dos vidros e madeiras das montras do estabelecimento.
A utilização do locado em conformidade com os fins do contrato é um dos direitos do locatário. A modificação das montras, com a colocação de vidro à prova de bala, tornou-se um imperativo, sob pena de o locado não servir para os fins que justificaram o contrato de arrendamento.
No que respeita à perfuração das pedras é necessário ter em conta que o locatário pode fazer deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato; é-lhe permitido realizar pequenas deteriorações quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade (artigos 1043º do C. Civil e artigo 4º do RAU).
Ora, segundo a factualidade apurada, o "engenho" colocado visa evitar que o público se apoie nos vidros e possa estragar a pintura da armação e painel de madeira.
Tendo sido realizadas obras indispensáveis para procurar prevenir assaltos, foram as mesmas protegidas (bem ou mal, desconhece-se) com o referido "engenho".
Note-se que adaptação da fracção a estabelecimento comercial data de há muito, já que foi a mãe da autora que deu autorização ao réu para colocar as armações de madeira.
É certo, contudo, como questiona a recorrente, que daí poderão advir prejuízos no que respeita ao imóvel, já que o mesmo tem valor arquitectónico e gosto estético.
Se a adequação do locado à finalidade do arrendamento eventualmente causar danos, sempre a autora poderá lançar mão do instituto da responsabilidade civil, no caso responsabilidade civil contratual (artigo 798º do C. Civil).
O facto de a actuação do inquilino não ser fundamento de despejo, não significa que seja afastado o princípio geral da indemnização de que todo aquele que causa um prejuízo a outrem deve repor a situação que existiria se não fosse a lesão (artigos 483º e 562º do C. Civil).
A responsabilidade civil actua, precisamente, através do surgimento da obrigação de indemnização.
Suscita ainda a recorrente uma última questão, defendendo que o recorrido deve ser condenado a repor as montras na mesma forma e substância que se encontravam antes das obras por este efectuadas.
No acórdão recorrido condenou-se o réu "a colocar os painéis de madeira na parte inferior dos vãos das montras".
Não é possível ir além dessa condenação, uma vez que se concluiu que as obras realizadas eram necessárias e não se sabe se as mesmas são compatíveis com o pedido formulado pela recorrente.
Por outro lado, as instâncias deram como assente que terminadas as obras "o locado ficará com o aspecto que tinha antes do início das mesmas".
De qualquer maneira, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (artigo 1043º do C. Civil).
A acórdão não é assim passível de censura.
Pelo exposto, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 28 de Outubro de 2003
Pinto Monteiro
Reis Figueira
Barros Caldeira