Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A3632 |  |
"A" e B propuseram acção sumária contra C e D, pedindo a resolução do contrato de arrendamento que discriminaram, e a condenação dos Réus a entregarem imediatamente o prédio arrendado e a pagar-lhes uma indemnização no valor já apurado de 2.109.500$00, montante este acrescido dos respectivos juros legais, e ainda a pagar-lhes uma indemnização pela indevida colheita do vinho e pela destruição das árvores de fruto e da capacidade produtiva do solo, relegando-se a sua liquidação para execução de sentença.
Mais pediram, a título subsidiário e para o caso de não proceder o pedido principal, que os Réus sejam condenados a reconhecer a extinção do contrato de arrendamento em causa, desde o dia 20.10.97, ou 01.11.97 (rectificação de fls. 435), por denúncia para exploração directa, com a consequente entrega imediata do prédio, pedindo ainda a condenação dos Réus nas indemnizações peticionadas a título principal.
Resumidamente, alegaram que são proprietários da "Quinta do ...", arrendada ao 1º Réu, que este, sem conhecimento dos demandantes, decidiu fazer obras no prédio, retirando e inutilizando portas do alpendre, tapando a porta dos lagares e levando a cabo outras obras que especificaram, acrescentando que o Réu colheu indevidamente o vinho e destruiu árvores de fruto e a capacidade produtiva do solo, articulando finalmente - quanto ao pedido subsidiário - que comunicaram ao Réu a denúncia para exploração directa, por escrito e com a antecedência de um ano relativamente ao termo da renovação do contrato.
Os Réus contestaram e, em reconvenção, para o caso de procedência da acção, pediram a condenação dos Autores a pagar-lhes a quantia de 18.436.600$00, a título de diversas benfeitorias que alegaram ter feito no arrendado, acrescida do valor, a liquidar em execução de sentença, dos frutos pendentes à data da entrega do prédio, com juros de mora a contar da notificação da reconvenção, reivindicando ainda gozarem do direito de retenção até serem pagos das ditas benfeitorias.
Houve resposta.
No regular processamento dos autos, veio a final a ser proferida sentença que:
I - Julgou a acção parcialmente procedente:
a) Condenando os Réus a reconhecer que o contrato de arrendamento rural identificado na alínea a) da matéria de facto provada cessou por denúncia em 01.11.97;
b) Condenando os Réus a restituir aos Autores o conjunto predial denominado Quinta do ..., objecto daquele contrato;
c) Condenando os Réus a pagar aos Autores a quantia que se liquidar em execução de sentença para os indemnizar pelos valores:
1- correspondentes à demolição dos blocos de cimento com que os Réus taparam três das quatro portas do alpendre;
2- correspondentes à demolição dos blocos de cimento na porta do compartimento onde se situavam os lagares e colocação dessa porta em madeira, e ao tapamento da abertura onde foi colocada uma porta de chapa;
3- correspondentes à demolição dos blocos de cimento colocados na parede da "barra", e à substituição neste compartimento de duas portas de chapa por portas de madeira, à substituição das placas de lusalite por telhas galegas do telhado, e à colocação do ripado de madeira;
4- substituição das portas de chapa construídas por portas de madeira,
tudo até ao limite do montante liquidado na petição inicial e que é de 2.109.500$00 (art. 661º do C.P. Civil);
d) Absolvendo os Réus dos demais pedidos formulados pelos Autores;
II - Julgou a reconvenção parcialmente procedente:
e) Condenando os Autores a pagar aos Réus a quantia de 150.000$00, acrescida de juros de mora contabilizados desde a notificação da contestação/reconvenção, à taxa de 10% e, a partir de 17.04.99, à taxa de 7%;
f) Absolvendo os Autores dos demais pedidos contra eles formulados.
Inconformados com o decidido, apelaram os Réus/Reconvintes, tendo porém a Relação do Porto julgado improcedente tal recurso.
Novamente irresignados, recorreram de revista, tirando as seguintes
Conclusões:
1) Não estão provados - nem sequer alegados - factos dos quais se conclua que o contrato celebrado entre os recorrentes e os recorridos seja um contrato de arrendamento ao agricultor autónomo;2) Consequentemente, a antecedência legal mínima para efectivar a denúncia de tal contrato teria que ser de dezoito meses e não de um ano, como decidiu a sentença recorrida, em violação do disposto no art. 18º, nº 2 da L.A.R. (Decreto-Lei nº 383/88, de 25/10);
3) Não existe fundamento para que os recorrentes sejam condenados a pagar indemnização pelas alterações que introduziram no alpendre, compartimento onde se situavam os lagares e "barra" existentes na propriedade arrendada;
4) Com efeito, provou-se que foi arrendada aos recorrentes uma quinta abandonada há anos, tendo as portas do alpendre apodrecidas, quinta essa que necessitava de ser adaptada para a exploração que se pretendia passar a efectuar em consequência do contrato;
5) As obras referidas visaram apenas essa adaptação, sem a qual não poderia ser levada a cabo a exploração agrícola pretendida;
6) E não representaram qualquer danificação material do prédio - antes o tendo valorizado para o fim a que se destinava;
7) Assim, a realização dessas pequenas obras não excede a "prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato", possibilitada pelo art. 1043º-1 do Código Civil;
8) De qualquer modo, se se entender que, por virtude dessa ou de outra disposição legal, os recorrentes são obrigados a restituir o prédio nas condições em que se encontrava no início do contrato, nunca poderiam ser condenados a pagar o valor das obras dessa reposição, mas tão somente ser condenados na prestação de facto da realização dessa reposição, já que a indemnização em dinheiro só poderia ser fixada se a reconstituição natural fosse impossível ou nos outros casos previstos no art. 566º-1 do Código Civil;
9) A lei aplicável à indemnização pelas benfeitorias é a lei vigente ao tempo da sua realização;
10) O presente contrato de arrendamento foi celebrado em 20/10/1981, na vigência da Lei nº 76/77, e as obras foram realizadas "logo após o início do arrendamento" (alínea rr) dos factos assentes), e, assim, na vigência daquela lei, que se manteve ainda em vigor durante mais sete anos, até ser substituída pelo Decreto-Lei nº 385/88, de 25/10;
11) De qualquer modo, quer na vigência de uma, quer na de outra lei, o arrendatário tinha sempre direito de ser indemnizado pelas "benfeitorias necessárias" independentemente de qualquer consentimento do senhorio (art. 15º, nº 5 da Lei e art. 15º, nº 3 do Decreto-Lei);
12) Deverão qualificar-se como "benfeitorias necessárias", além da já assim qualificada na sentença recorrida e que não está em causa, quer as despesas com a drenagem, limpeza, mobilização a grande profundidade, surriba e fertilização do solo - que eram, obviamente indispensáveis para possibilitar a sua exploração agrícola nos termos do contrato - quer ainda a reconstrução e renovação das ramadas que se encontravam "a cair", já que todas elas tiveram por finalidade evitar a continuação da deterioração da propriedade arrendada, que se encontrava abandonada, possibilitando a sua exploração agrícola;
13) Não são confundíveis com as "despesas de cultura", as despesas realizadas pelo rendeiro - a quem foi arrendada uma propriedade abandonada há anos, com as terras cobertas na sua maior extensão com tojo e codessos, e uma delas encharcada - com a drenagem do solo através de canalizações que comprou e instalou, limpeza da terra e sua mobilização a grande profundidade, surribando-a, e ao seu enriquecimento com fertilizantes, as quais constituem claramente "benfeitorias";
14) Com efeito, enquanto as "despesas de cultura" visam directamente cada colheita, destinando-se a prepará-Ia, e são por isso de efeito transitório, as benfeitorias são despesas de efeito permanente, como sucede com as atrás referidas;
15) De qualquer modo, e a não se considerarem benfeitorias necessárias, seguramente se trata pelo menos de benfeitorias úteis, uma vez que se traduzem em despesas que aumentam o valor da propriedade, tal como sucede com as árvores plantadas para a exploração de fruticultura efectuada pelos recorrentes;
16) As benfeitorias úteis realizadas na vigência da Lei nº 76/77, são indemnizáveis desde que tenham sido realizadas com o consentimento do senhorio - art. 15º-1 - consentimento esse que pode ser expresso ou tácito, se decorrente de actos ou comportamentos que necessariamente o pressupõem;
17) Só para as benfeitorias úteis realizadas já na vigência do Decreto-Lei nº 385/88 é que o art. 15º-1 desse Diploma veio exigir o consentimento escrito do senhorio;
18) No caso presente, quer as obras quer as plantações efectuadas pelos recorrentes devem ter-se como necessariamente autorizadas pelo contrato de arrendamento: ou porque eram indispensáveis para iniciar uma exploração agrícola em terras abandonadas, ou para adaptar a propriedade ao fim da sua exploração, ou ainda - no que diz respeito à plantação das árvores de fruto - porque através delas se concretizava o objecto do contrato;
19) Consequentemente, todas elas foram, ao menos tacitamente (a entender-se que não decorrem directamente do contrato) consentidas pelo senhorio;
20) Visando o contrato a exploração de fruticultura, através da plantação e cultivo de árvores de fruto que têm duração limitada no tempo, além de que sempre o explorador pode a todo o tempo plantar novas árvores quer em locais diferentes, quer para substituir as que pereçam, é evidente que o mesmo comporta a autorização não apenas para a plantação de árvores iniciais da exploração, quer das que posteriormente o rendeiro entenda plantar, enquanto durar a exploração;
21) Daí que, mesmo que as árvores actualmente existentes tenham, atenta a sua idade, sido plantadas já na vigência do Decreto-Lei nº 385/88, a sua plantação deve considerar-se também autorizada pelo mencionado contrato, conferindo assim o direito à respectiva indemnização;
22) É manifesto que o arranque das árvores existentes - cerca de 2.500 pessegueiros e de 1.400 macieiras em plena produção - causaria gravíssimo detrimento à propriedade onde se encontram, não só sob o ponto de vista económico, privando-a de uma vultuosíssima fonte de rendimento, como também sob o ponto de vista físico, dada a necessidade de proceder ao arranque integral de quase 4.000 árvores, praticamente transformando a maior parte da quinta numa verdadeira cratera;
23) A existência das referidas obras e plantações ocasionou assim o enriquecimento dos senhorios na medida do seu valor actual, independentemente do destino que os senhorios, após a receberem, dêem à propriedade onde elas se situam - e mesmo que estes não queiram aproveitar o potencial de rendimento que elas proporcionam; 24) Apenas haverá que ter em conta que, relativamente às árvores, se deverá atender ao valor que tiverem ao tempo da entrega, uma vez que o seu valor e potencial rendimento variam com a idade, pelo que a indemnização respectiva deverá ficar para ser liquidada em execução de sentença, do mesmo modo que a relativa às obras nos telhados, casa de banho e tanque de desinfecção, cujo montante o Tribunal não conseguiu apurar;
25) No demais, e tendo sempre em conta que o pedido reconvencional é subordinado à procedência da acção, deverão os Autores ser condenados a pagar aos Réus os valores apurados pelo Tribunal "a quo", com juros desde a citação, e reconhecido aos Réus o direito de retenção até obterem o seu pagamento, como o decidiu quanto à parte que já transitou em julgado, a sentença recorrida.
Contra-alegaram os Autores, pedindo a confirmação do julgado.
Com os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
Não tendo sido impugnada a matéria de facto apurada nas instâncias, nem havendo qualquer alteração a introduzir nela, para ela se remete, nos termos dos arts. 713º, nº 6 e 726º do Cód. Proc. Civil.
Perante a matéria de facto provada, vejamos então de que lado está a razão.
Antes de mais, é de sufragar a tese esposada pelas instâncias, de que o contrato ventilado nos autos é um contrato de arrendamento ao agricultor autónomo.
O escrito é de 20.10.81, nele se tendo fixado o prazo de 1 ano renovável (com início em 1.11.81), aludindo-se a que se colocava à disposição do Réu marido um certo número de pessegueiros que este plantaria e trataria (estabelecendo-se uma reserva de 500 dessas árvores).
Como o prazo estipulado foi de um ano (renovável), e o prazo mínimo para o arrendamento ao agricultor autónomo era de um ano (art. 6º, nº 1 da Lei nº 76/77, de 29/9, na redacção da Lei nº 76/79, de 3/12), isso inculca realmente que se trata de um arrendamento daquele tipo, já que para o arrendamento ao agricultor não autónomo o prazo mínimo era imperativamente de 6 anos (art. 5º, nº 1, daquele Diploma Legal). Ademais, para além do teor do escrito do arrendamento, atrás posto em evidência, o probatório aponta para uma actividade agrícola exclusiva ou predominantemente levada a cabo pelo Réu marido, apenas se tendo provado que este teve um auxiliar, a quem em tempos deu guarida nas instalações da Quinta.
É pois correcta a qualificação do contrato como de arrendamento ao agricultor autónomo (isto é, com uma exploração do tipo familiar, com recurso excepcional ao trabalho assalariado - ut arts. 1º, nº 2 da Lei nº 76/77, de 29/9 e 3º da Lei nº 109/88, de 26/09, Lei de Bases da Reforma Agrária).
De resto, o próprio Réu, pela carta registada de 15.11.96, na qual declarou não aceitar a denúncia, escudou-se em que a propriedade lhe havia sido arrendada para nela efectuar exploração de fruticultura, horticultura e pecuária, actividade da qual referiu viver com o seu agregado familiar e de que dependia economicamente, missiva que é sintomática no sentido de se auto-reconhecer como agricultor autónomo, figura que - diga-se em nome da verdade - é largamente dominante na Província do Minho, como é notoriamente consabido.
Nesta conformidade, tratando-se de um arrendamento ao agricultor autónomo, foi respeitada a antecedência legal mínima de um ano para a denúncia do contrato.
Denúncia que efectivamente não pode ter deixado margem para quaisquer dúvidas, por isso que, na carta registada em que foi feita, os Autores pediram expressamente a entrega da Quinta arrendada para o dia 20.10.97, data ulteriormente emendada para 01.11.97.
Textua o art. 1043º, nº 1 do Código Civil que o locatário é obrigado a restituir a coisa locada no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, em conformidade com os fins do contrato.
Pois bem. A condenação dos recorrentes a pagar aos recorridos a quantia que se liquidar em execução de sentença até ao limite de 2.109.500$00 não merece também qualquer censura.
Com efeito, as obras e as substituições a que se reportam os nºs 1 a 4 da alínea c) da parte decisória da sentença da 1ª instância, foram levadas a cabo por iniciativa do Réu, à revelia dos senhorios, ilícita e culposamente (podia e devia previamente pedir autorização para as efectuar), e sem os Réus demonstrarem, como lhes competia, que se traduziram em meras deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato (arts. 1043º e 1044º do Código Civil).
Consubstanciam, a nosso ver, alterações substanciais das construções existentes no arrendado, conferindo aos demandantes o direito a serem ressarcidos ao abrigo dos arts. 16º e 36º, nº 1 do Decreto-Lei nº 385/88, de 25/10.
Pelo menos parte substancial dessas deteriorações poderá ter sido motivada por actividades paralelas do Réu, sem conexão aparente com o verdadeiro escopo do ajuizado contrato.
Na verdade, provou-se que o Réu:
- Passou a utilizar o alpendre também como armazém de sementes, fertilizantes e pesticidas;
- Comercializava esses produtos no seu estabelecimento denominado "A ...";
- Por vezes essa dependência é utilizada como ponto de venda directo de determinados compradores que aí se deslocam para adquirirem os referidos produtos;
- Passou a utilizar a área da dependência denominada "barra" como armazém dos produtos que comercializa no seu estabelecimento.
Perante a disposição expressa do art. 16º em referência, não havia que condenar na demolição delas, como vem sustentado no recurso, mas antes que reconhecer aos Autores o direito de serem indemnizados pelo custo da reposição do statu quo ante.
Concluíram os recorrentes que "a reconstrução e renovação das ramadas que se encontravam a cair" consubstancia uma benfeitoria necessária.
Contudo, o arrendado destinava-se apenas à exploração de fruticultura, horticultura e pecuária, e não também a explorar a rentabilidade das ramadas.
Abandonada esta última destinação, não se pode falar de uma benfeitoria necessária, que é aquela que, por definição (art. 216º, nº 3 do Código Civil), tem por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa.
Não sendo a Quinta destinada, pelos senhorios e pelo rendeiro, à vitivinicultura, não era necessário evitar a perda, destruição ou deterioração das ramadas.
Provou-se que, aquando do início do contrato, os terrenos do arrendado estavam sem ser cultivados, encontrando-se a terra na sua maior extensão com tojo e codessos, e que um desses terrenos estava encharcado.
Mais se provou que a Quinta e demais terrenos que passaram a ser explorados pelo Réu necessitavam de ser adaptados para a exploração que se pretendia passar a ser efectuada em consequência do contrato, e que o Réu efectuou a drenagem do solo através de canalizações que comprou e instalou, procedeu à limpeza da terra, à sua mobilização a grande profundidade, surribando-a, e ao seu enriquecimento com fertilizantes, o que, a preços de 1999, custaria a quantia de 1.350.000$00.
Esta despesa visou criar condições para a produção de fruta nos anos subsequentes, em benefício da actividade lucrativa dos recorrentes, mas também da Quinta arrendada, que se encontrava em progressiva degradação, desse modo estancada, recuperando-se a sua produtividade.
Como se não tratou de uma despesa para um concreto ano agrícola, mas para garantir a produtividade em todos os anos vindouros, não é adequado classificá-la de cultivo ou produção.
Também se não trata de uma mera benfeitoria útil, que, como tal, não seria indemnizável por o art. 15º da Lei nº 76/77, de 29/9, à data, só consentir tais benfeitorias mediante prévia autorização do senhorio - que se não prova no caso vertente, como deflui da resposta negativa ao quesito 69º - ou a prévia elaboração do plano nesse preceito legal discriminado, e que no caso vertente inexistiu.
A aludida despesa consubstancia antes uma benfeitoria necessária, por isso que, como se disse, teve por fim evitar a deterioração da Quinta, recuperando e melhorando a sua produtividade.
Nesta conformidade, e como bem se salienta na minuta recursória, por se tratar de uma benfeitoria necessária, não carecia de autorização dos senhorios, devendo os Réus dela ser ressarcidos.
Já não têm porém os recorrentes razão no que tange ao restante pedido reconvencional.
Com efeito, indagava-se no quesito 69º se os Autores autorizaram o Réu a efectuar na "Quinta do ..." todas as obras, plantações e modificações que entendessem por bem, e este quesito teve resposta negativa.
Resposta que não pode ser alterada pelo Supremo Tribunal de Justiça, que, como deflui do art. 729º, nº 1 do Código de Processo Civil, aplica definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido, não podendo, como se diz no nº 2, ibidem, alterar a matéria de facto, salvo no caso excepcional previsto no nº 2 do art. 722º, que aqui se inverifica.
Não cabe ao Supremo, regra geral, apreciar o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, e, designadamente, censurar a não inferência de factos que porventura pudessem ser deduzidos de outros factos dados como provados.
Estando vedado inferir agora o eventual consentimento, expresso ou tácito, dos senhorios, quando é certo não ter tal inferência sido operada pelas instâncias (onde o quesito 69º se quedou improvado), cuja apreciação da prova não pode ser censurada pelo Supremo.
Este entendimento é válido para as plantações e as restantes benfeitorias úteis reclamadas pelos Reconvintes, que não demonstraram, como lhes competia, terem sido autorizados, expressa ou tacitamente, para as fazer (resposta negativa ao quesito 69º).
Tal consentimento traduz um facto constitutivo do direito reivindicado, pelo que era sobre os reconvintes que recaía o ónus da prova - art. 342º, nº 1 do Código Civil.
Improvado está, destarte, o apregoado consentimento.
Ora, como expendem Jorge Alberto Aragão Seia, Manuel da Costa Calvão e Cristina Aragão Seia (in Arrendamento Rural, 2ª Edição, pág. 79), quanto às benfeitorias úteis feitas sem o consentimento do senhorio e sem plano, nenhuma indemnização pode o arrendatário exigir, porque as não podia ter efectuado.
Em idêntico sentido, que é o único logicamente aceitável, pode consultar-se também, com utilidade, o acórdão da Relação de Coimbra, de 12.05.92, na Col. Jurisp. 1992, III, 106 a 110.
Nestes termos, pelo que exposto fica, acordam em, mantendo o demais decidido, conceder parcialmente a revista, condenando os Autores/Reconvindos a pagarem aos Réus/Reconvintes a quantia de 6.733,77 euros (correspondente a 1.350.000$00), acrescida de juros de mora, à taxa anual legal, a contar da notificação da reconvenção e até integral pagamento, declarando-se que os Recorrentes gozam do direito de retenção do arrendado até integral pagamento do que lhes é devido pelos Recorridos, condenando ambas as partes nas custas, nas instâncias e no Supremo, na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 17 de Dezembro de 2002
Faria Antunes
Lopes Pinto
Ribeiro Coelho