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TRADIÇÃO DA COISA
POSSE
USUCAPIÃO
DIREITO DE RETENÇÃO
- Em regra, o promitente-comprador exercerá sobre o bem um direito pessoal de gozo, semelhante ao do comodatário, mas que lhe não confere a realidade da posse, nem mereceu ainda equiparação legal.
- Sendo embora essa a regra, pode efectivamente haver posse do promitente-adquirente, o que sucederá quando, obtido o corpus pela tradição, a coberto da pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verifique, pratica actos de posse com o animus de estar a exercer o correspondente direito de proprietário em seu próprio nome, ou seja, intervindo sobre a coisa como se sua fosse.
- Não é, assim, possível qualificar dogmaticamente como mera posse precária ou como verdadeira posse a detenção exercida pelo promitente-comprador sobre a coisa objecto do contrato prometido em que é beneficiário de traditio, havendo de ser o acordo de tradição e as circunstâncias relativas ao elemento subjectivo a determinar a qualificação da detenção.
- A posse iniciada como precária só é apta para conduzir à usucapião mediante a inversão do título de posse.
- O direito de retenção, como garantia real, visa garantir direitos obrigacionais do promitente-comprador - o crédito resultante do incumprimento da outra parte - , pressupondo ser a coisa de terceiro;
- Consequentemente, é incompatível com a invocação pelo credor do direito de propriedade (de gozo) sobre a mesma coisa.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. - AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa contra “ Imobiliária CC, Lda.”, DD e EE e mulher, FF, pedindo que se declarassem os Autores proprietários da fracção autónoma G do lote 18 da Rua …, em Arcena, Alverca e que se ordenasse o cancelamento dos registos efectuados a favor da 2.ª e 3.ºs Réus.
Alegaram, em síntese, que em Julho de 1983 o A. marido celebrou com a R. “CC” um contrato-promessa de compra e venda da referida fracção e, a partir do mês de Setembro do mesmo ano, com a entrega das chaves pela promitente-vendedora, passaram a residir no andar, situação que se mantém, ininterruptamente e em exclusividade, por mais de 16 anos. Mobilaram a casa e celebraram contratos de abastecimento de água e luz, agindo como proprietários e beneficiários desse direito e como tal sendo conhecidos entre amigos e família.
Os RR. contestaram.
OS RR. EE e mulher deduziram ainda reconversão, formulando pedidos tendentes a verem declarado o seu direito de propriedade sobre a mesma fracção, bem como a obterem a condenação dos AA. a restituírem a fracção e a pagar-lhes os danos resultantes da ocupação da fracção, a liquidar em execução de sentença, e ainda esc. 60 000$00 mensais, a contar da citação, até à entrega do imóvel.
A final, a acção foi julgada improcedente, mas parcialmente procedente a reconversão, com o reconhecimento do direito de propriedade destes sobre a fracção autónoma e a condenação dos AA. a restituírem-lha e a pagarem aos Reconvintes indemnização pela ocupação abusiva, na quantia mensal de € 300,00, desde a data da notificação do pedido reconvencional até entrega do andar.
A Relação confirmou o sentenciado.
Os AA. pedem ainda revista, insistindo na revogação da decisão recorrida, com a procedência da acção e improcedência da reconversão.
Para tanto, levaram às conclusões:
1. 1. - O que estava em questão nas respostas aos quesitos 7.º e 9.º era o modo como os Recorrentes eram conhecidos por terceiros e a actuação com que actuavam sobre o imóvel, e não, como considerou o Tribunal Recorrido, que as testemunhas não lograram apontar qualquer facto comprovativo de que os recorrentes fossem proprietários da casa;
1. 2. - O Tribunal fez mau uso dos poderes de alteração da matéria de facto, devendo os quesitos 7.º e 9.º ser dados como provados.
3. 1. - Resulta da matéria de facto provada que os AA. têm o “corpus” e o “animus” da posse;
3. 2. - Além de, nos termos do art. 1252º-1 C. Civil, se presumir a posse nos que exercem o poder de facto sobre a mesma;
3. 3. - Ao considerar que os Recorrentes não fizeram prova do “animus” da posse, o acórdão recorrido fez errada apreciação da matéria de facto, violando o art. 1252º-2 C. Civ. e o Acórdão Uniformizador de 30/4/96;
3. 4. - Consequentemente, a posse dos Recorrentes reúne todos os requisitos para aquisição da propriedade por usucapião.
4. 1. - A invocação do direito de retenção não foi extemporânea e o crédito dos Recorrentes constitutivo do direito de retenção provém do sinal dado aquando da realização do contrato-promessa e que se encontra descrito em 5 dos factos provados, pelo que não era necessário invocá-lo;
4. 2. - O direito de retenção é um direito real de garantia oponível “erga omnes” e, consequentemente, aos 3.ºs RR..
5. - Tendo em conta todos os elementos apurados, designadamente a reforma que auferem os Recorrentes de € 350/mês, o modo como entraram na casa, o facto de esta ser a sua casa de morada de família, com recurso à equidade é da mais elementar justiça reduzir a indemnização arbitrada pela ocupação do imóvel, nos termos do art. 494º C. Civil.
2. – Perante o conteúdo das conclusões das alegações dos Recorrentes, colocam-se, para resolução, as seguintes questões:
- Se houve mau uso dos poderes conferidos à Relação pelo art. 712º CPC, relativamente às respostas aos quesitos 7.º e 9º;
- Se concorrem os pressupostos de aquisição da fracção por usucapião;
- Se os Recorrentes gozam de direito de retenção oponível aos Recorridos;
- Se há lugar à redução do montante indemnizatório que vem fixado pela ocupação da fracção.
3. – Vêm provados os seguintes factos:
- Os AA. são casados entre si desde 3/01/976, sem convenção antenupcial;
- No dia 5 de Julho de 1983, foi subscrito o acordo denominado “contrato de promessa de compra e venda” em que a R. “CC” prometeu vender e os AA. prometeram comprar a fracção autónoma designada por 3.º andar direito do lote 18, sito na Urbanização Arcena, Alverca, pelo valor de esc. 2 600 000$00, conforme doc. de fls. 8;
- A partir do início de Setembro de 1983, a 1.ª R., no seguimento do acordo referido, entregou aos AA. as chaves da fracção ali referida, por forma a os mesmos aí passarem a residir;
- O que os AA. fizeram, passando aí a residir juntamente com os seus filhos;
- Desde início de Setembro de 1983, os AA. residem ininterrupta e exclusivamente na fracção referida;
- Mobilaram a mesma com móveis que adquiriram para o efeito para todas as divisões da casa e colocaram na mesma marquises;
- Os AA. realizaram acordos para instalação e fornecimento de electricidade e água na fracção, pagando mensalmente o valor dos consumos efectuados;
- Tudo à vista de toda a gente.
- Mediante escritura pública realizada em 2/8/96, o R. Nuno Pereira adquiriu, entre outras, a fracção referida;
- A fracção foi inscrita no Registo Predial a favor da R. DD, por compra à “CC”, em 2/5/95 e a favor dos RR. EE e mulher desde 19/9/96, por compra;
- Mediante notificação judicial avulsa de 7 de Maio de 1997, o R. EE requereu a notificação dos AA. para “que qualquer um deles esteja presente no respectivo andar, procedendo à abertura da porta e permitindo a vistoria aos fiscais camarários, no dia 8 de Maio de 1997”;
- Pelo menos desde meados de 1997 que os AA. sabem que os RR adquiriram a fracção;
- Desde essa aquisição, os RR. EE e mulher solicitaram, por várias vezes, aos AA. que entregassem a fracção;
- Enviaram aos AA. uma carta, datada de 3/8/98, carta que estes receberam;
- Desde a data em que celebraram a escritura de compra, são os RR. EE e mulher que têm pago os impostos relativos à fracção;
- Estes nunca usaram e fruíram a fracção;
- Obteriam pelo menos € 300 mensais pela cedência do gozo e fruição da fracção;
- Se os AA. não a ocupassem, os RR. EE e mulher teriam cedido o gozo e fruição da mesma, desde Agosto de 1996.
4. - Mérito do recurso.
4. 1. – Alteração da matéria de facto; - mau uso do art. 712º CPC.
Reconhecendo, embora, que ao STJ está vedado apreciar matéria de facto, os Recorrentes pretendem ver alteradas, para provado, as respostas aos quesitos 7.º e 9.º, a pretexto de que a Relação fez mau uso dos poderes que lhe são conferidos pelo art. 712º CPC, isso porque o Tribunal terá considerado estar em causa a indagação sobre se os AA. eram donos da casa e não apenas se eram vistos e se consideravam como tal, a forma como actuavam.
Nos quesitos em causa perguntava-se, respectivamente, se “desde início de Setembro de 1983, os AA. são reconhecidos entre amigos e família como titulares da fracção” e se “sempre agiram na convicção de serem titulares da fracção”, tendo-lhes respondido negativamente a 1ª Instância, com a concordância da Relação.
Em causa continua, por esta via, a pretensão de reapreciação da matéria de facto, com fundamento em erro na sua fixação pela Relação, agora visando a censura do não uso por esta Instância dos poderes de censura e modificação que lhe são cometidos pelo art. 712º-1 CPC, não uso que os Recorrentes atribuem a incorrecta valoração dos depoimentos testemunhais, que qualificam como “mau uso”.
Na verdade, tudo se resume – ou tem de se restringir, por força dos citadas normas dos arts. 722º-2 e 729º-2 - a que a Recorrente considera incorrectamente julgada pelas Instâncias a matéria de facto, mormente pela Relação, na medida em que pretendeu - fazendo-o constar da fundamentação da decisão que manteve inalteradas as respostas - que as testemunhas fundassem a afirmação, “em termos conclusivos e não justificados”, que os AA. procediam como donos ou se consideravam donos da casa, identificando factos que pudessem fundar essa convicção.
Trata-se, apenas, da motivação da decisão, mediante a exteriorização dos critérios de valoração dos depoimentos, no caso da ausência de razão de ciência que permitisse formar a convicção dos Julgadores no sentido de respostas positivas.
Ora, é jurisprudência uniforme e constante desde STJ só caber nos seus poderes de apreciação o uso feito pela Relação dos poderes concedidos pelo art. 712º CPC, designadamente saber se a modificação operada assentou em fundamento previsto na lei, por ser matéria de direito averiguar se houve violação da lei do processo, mas estar-lhe já vedado censurar o não uso desses mesmos poderes quando se entra no campo da apreciação dos meios de prova e fixação dos factos materiais da causa perante o qual se erguem os apertados limites constantes das ditas normas dos arts. 722º-2 e 729º-2 e 3 (cfr., v. g., ac. de 23/4/002, Proc. 997/02-1ª; 28/5/02, proc. 1605/02-6ª; 1/7/03, Procs. 1803/03-6ª e 1981/03-1ª ; 8/7/03, Proc. 1904/03-7ª; 18/9/03, Proc. 2227/03; 25/9/03, Proc. 2515/03-5ª; 9/11/04, Proc. 3358/04-1.ª; 4/10/05, Proc. 2389/05-1ª).
No caso, não está em causa qualquer modificação da matéria de facto efectuada sem cobertura das normas do art. 712º, a integrar mau uso – e só se usará bem ou mal o que efectivamente se usa - dos poderes por elas conferidos, mas o simples não uso da faculdade por, no puro âmbito valorativo de depoimentos, se ter concluído pela sua insuficiência para fundar qualquer alteração.
Está, assim, vedada a este Tribunal a intromissão na fixação dos factos e, consequentemente, vinculado à matéria de facto fixada pelas Instâncias, aqui no campo da sua exclusiva competência.
4. 2. - Direito de propriedade dos Recorrentes.
Os Recorrentes sustentam que estão em condições de verem reconhecido o direito de propriedade sobre a fracção, pois que entraram na sua posse, com tradição por entrega da chave, na sequência do contrato-promessa de compra e venda., tendo o corpus e o animus da posse do imóvel que conduziu à sua aquisição por usucapião.
4. 2. 1. - Como é sabido, o contrato-promessa, cujo objecto é a prestação de um facto positivo – a realização do contrato prometido – não tem, em regra eficácia translativa. Desta só pode falar-se quando, referindo-se a imóveis, for outorgado por escritura pública e atribuída eficácia real à promessa (arts. 410º-1 e 413º C. Civil).
Daqui resulta que a eventual posse do promitente-adquirente não emerge do contrato-promessa, alheia que é ao respectivo objecto. O título de posse entronca num outro acordo negocial e na efectiva entrega do bem pelo promitente-alienante tendo em vista a celebração do contrato definitivo e por antecipação dos respectivos efeitos.
A doutrina e a jurisprudência vêm tomando sobre a questão da natureza da detenção da coisa pelo accipiens posições não coincidentes, mesmo posteriormente às alterações introduzidas ao regime legal do contrato-promessa pelos Dec.-Lei n.ºs 236/80, de 18/7 e 379/86, de 11/11, sendo que, após as mesmas, passou a admitir-se que, enquanto o contrato-promessa não for denunciado ou resolvido por motivo imputável ao promitente-comprador, pode haver posse deste e direito à correspondente defesa e dos seus efeitos.
Tal posse, em nome próprio e titulada, encontra fundamento na circunstância de ser exercida na pressuposição do cumprimento do contrato e como mera antecipação dos efeitos translativos do contrato definitivo e na da execução da pactuada tradição, também e ainda como antecipação dos efeitos da mesma venda, como se prevê no art. 1263º- b) C. Civil.
Não deixará, mesmo assim, de, apesar de legítima, ser havida como uma “posse condicional” na medida em que a sua permanência e conservação andam associadas e, consequentemente, mantêm-se dependentes da celebração do contrato definitivo.
Dessa condicionalidade, de resto inerente à falta de eficácia translativa do contrato-promessa e da traditio, decorre ainda que o animus possidendi não se identificará, em tais casos, com o elemento subjectivo da posse do proprietário, pelo menos quanto à invocabilidade do domínio por usucapião.
Em regra, pois, o promitente-comprador exercerá sobre o bem um direito pessoal de gozo, semelhante ao do comodatário, mas que lhe não confere a realidade da posse, nem mereceu ainda equiparação legal.
Porém, sendo embora essa a regra, pode efectivamente haver, como começou por admitir-se, posse do promitente-adquirente, o que sucederá quando, obtido o corpus pela tradição, a coberto daquela pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verifique, pratica actos de posse com o animus de estar a exercer o correspondente direito de proprietário em seu próprio nome, ou seja, intervindo sobre a coisa como se sua fosse.
Assim será quando a traditio e os actos praticados à sombra da mesma se apresentam como correspondentes ao cumprimento do contrato prometido, designadamente por aquela forte e fundada expectativa o justificarem.
Serve o referido para concluir que não se nos afigura possível qualificar dogmaticamente como mera posse precária ou como verdadeira posse a detenção exercida pelo promitente-comprador sobre a coisa objecto do contrato prometido em que é beneficiário de traditio.
Como a este propósito escreve CALVÃO DA SILVA (“Sinal e Contrato-Promessa”, 1988, pg. 160, nota 55), tudo dependerá do animus que acompanhe o corpus. “Se o promitente-comprador tiver animus possidendi – o que não é de excluir a priori – será possuidor, o que pode acontecer derivadamente, nos termos da al. b) do art. 1263º (...), ou originariamente, nos termos da al. a) do art. 1263º (...). Se o promitente-comprador tiver animus detinendi, exercendo, por exemplo o corpus em nome de outrem, por acto de tolerância do promitente-vendedor (art. 1253º-c) e b)), será detentor ou possuidor precário”.
Naquela primeira situação, de verdadeira posse, poder-se-ão integrar, eventualmente entre outros, casos como os do promitente-comprador que pagou a totalidade ou quase totalidade do preço, ou em que a entrega da coisa lhe é feita pelo promitente-vendedor “como se sua fosse já” e aquele como tal passa a agir, ou ainda em que a tradição seja motivada ou acompanhada de circunstâncias que, por incompatíveis com acto de mera tolerância, revelem ou consolidem uma expectativa da irreversibilidade da situação (cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, “Anotado”, III, 6; Acs. STJ de 11/3/99, 8/3/46, 7/5/03 e 4/7/02, in, respect., CJSTJ VII-I-137, XI-III-46 e “Sumários” 2001, 218 e 2002, 237).
Numa palavra hão-de ser o acordo de tradição e as circunstâncias relativas ao elemento subjectivo a determinar a qualificação da detenção.
Reportando-nos ao caso concreto, temos apenas demonstrado ou provado que a promitente-vendedora “CC”, cerca de dois meses após a celebração do contrato-promessa entregou as chaves do andar aos promitentes-compradores, autorizando-os a ocupar o prédio em questão, ocupação que se manteve até ao presente como casa de morada de família dos Autores.
Nada alegaram os ora Recorrentes sobre os termos e conteúdo da autorização de ocupação, nem relativamente ao espírito com que procederam à ocupação, sendo certo que alegaram, mas não provaram, actuarem sobre o andar como se de seus proprietários se tratasse e na convicção de o serem.
Nada se sabe, pois, sobre o acordo de tradição, nem sobre o animus que acompanhou o corpus resultante da autorização de ocupação.
Seguramente que se não está em presença de elementos que, como os aludidos, designadamente o pagamento de uma parte muito significativa do preço do bem prometido vender, entrega definitiva, inscrição matricial e pagamento dos decorrentes impostos, apontem para uma posse uti dominus.
Nada mostra, neste contexto, sendo certo que cabia aos Recorrentes demonstrar a qualidade de possuidores, que a autorização de ocupação se tenha traduzido em mais que um acto destinado a proporcionar um direito pessoal de gozo.
Com efeito, a posse não se confunde com ocupação e não só esta não impede que se mantenha a posse do promitente-alienante, como pode ser exercida por quem não seja o possuidor (arts. 1252º, 1253º e 1290º C. C.).
4. 2. 2. - É certo que sistema jurídico admite que, atendendo a interesses de natureza social e económica, que tem por relevantes, certas situações de facto obtenham tutela jurídica e possam dar lugar ao reconhecimento de direitos. É o que sucede, designadamente, com a tutela da posse que se revista de determinadas características, fundada na defesa da paz pública, no valor económico da exploração dos bens e nas dificuldades de prova do direito de propriedade.
Quando se prolongue por certos períodos de tempo mais longos, a mesma lei reconhece essa posse duradoura como forma de aquisição do direito de propriedade – arts. 1316º e 1287º C. Civil.
Segundo este último preceito, o possuidor do direito de propriedade goza da faculdade de adquirir este direito, desde que se verifiquem os requisitos ao caso aplicáveis e que, no caso, se reportam à previsão do art. 1296º C. Civil, pois que não há posse titulada nem registada.
A usucapião, tal como a ocupação e a acessão, é uma forma de aquisição originária do direito de propriedade. Por isso, “o novo titular recebe o seu direito independentemente do direito do titular antigo. Em consequência, não lhe podem ser opostas as excepções de que seria passível o direito daquele titular” (OLIVEIRA ASCENÇÃO, “Direito Civil – REAIS”, 5ª ed., 300).
Invocada a usucapião, como forma de aquisição, justamente porque de aquisição originária se trata, irrelevam quaisquer irregularidades precedentes e eventualmente atinentes à alienação ou transferência da coisa para o novo titular, sejam os vícios de natureza formal ou substancial.
O que passa a relevar e a obter tutela jurídica é a realidade substancial sobre a qual incide a situação de posse. Concorrendo, aferidas pelas características desta, os requisitos da usucapião, os vícios anteriores não afectam o novo direito, que decorre apenas dessa posse, em cujo início de exercício corta todos os laços com eventuais direitos e vícios, incluindo de transmissão, anteriormente existentes.
Daí que, pode concluir-se, porque a usucapião se funda directa e imediatamente na posse, cujo conteúdo define o do direito adquirido, com absoluta independência relativamente aos direitos que antes dessa aquisição tenham incidido sobre a coisa, a invalidade formal, como a falta do título legalmente exigido, que afasta os efeitos da aquisição derivada, careça de potencialidade ou idoneidade para interferir na operância da invocada forma de aquisição.
Invocada como título de aquisição da propriedade a usucapião e provados os respectivos requisitos integradores, o direito não poderá deixar de ser reconhecido ao requerente.
A posse, como a define o citado art. 1251º é integrada por um elemento material (corpus), que se traduz no exercício de poderes materiais ou no domínio de facto sobre uma coisa, e por um elemento psicológico (animus), que consiste na intenção de exercer sobre essa coisa o direito real correspondente à actuação material ou de facto.
Para que de relação jurídica de posse se possa falar é necessário o concurso de ambos os ditos elementos, sob pena de se estar perante uma situação de simples detenção (art. 1253º C. Civil). Assim, os que exercem poderes de facto sem intenção de agirem como beneficiários do direito real, os possuidores em nome de outrem e os que se aproveitam da tolerância (consentimento expresso ou tácito) do titular do direito.
A prova desses elementos impende, como já dito, sobre quem invoca a qualidade de possuidor se bem que, estabelece o n.º 2 do art. 1252º, “em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do art. 1257º”.
Quer dizer, o exercício do corpus faz presumir a existência do animus, dispensando a prova deste pelo autor. «Caberá, portanto, àquele que se arroga a posse provar que o detentor não é possuidor» (P. DE LIMA e A. VARELA, C. C., Anotado, III, 7).
De notar, porém, que à presunção do concurso do requisito psicológico a partir do material se sobrepõe uma outra expressamente ressalvada na norma: - constituída a posse em nome de determinado titular a posse futura presume-se continuada em seu nome (art. 1257º-2).
4. 2. 3. - A usucapião de imóveis, não havendo título, dá-se ao termo de vinte ou quinze anos, consoante a posse seja de má fé ou de boa fé, respectivamente – art. 1296º.
A “posse” dos Recorrentes está causalmente ligada ao acordo de tradição cujo conteúdo, como dito, se ignora, ficando assim por demonstrar que, com a tradição, subsequente ao contrato-promessa e a ele associada, se pretendeu mais que constituir um direito pessoal de gozo, com a contemporânea demissão da promitente-vendedora da sua qualidade de proprietária.
A presunção admitida no n.º 2 do art. 1252º-2 C. Civil não é, neste caso, invocável, pois que não subsiste qualquer dúvida sobre a causa em que assentou, no início, da ocupação do imóvel – a promessa de venda pelo proprietário.
A posse dos Recorrentes, iniciada como precária, só era apta para conduzir à usucapião mediante a inversão do título de posse, ou seja, desde que demonstrado por eles que, malgrado a causa da detenção, passaram a deter e fruir o bem como donos – art. 1290º C. Civil.
Acresce que, sendo o prazo de usucapião invocado de 15 anos, sempre haverá de concorrer o requisito boa fé.
A boa fé traduz-se num conceito de natureza psicológica, que consiste na ignorância da lesão de direitos de outrem, independentemente da censurabilidade dessa ignorância, reportada ao momento do início ou aquisição da posse (cfr. P. DE LIMA e A. VARELA “C. Civil, Anotado, III, anot. ao art. 1260º).
Este requisito, assim entendido, não foi demonstrado, nem alegado, pelos AA..
Deve até ter-se por arredado, visto não se demonstrar, nem ter sido alegado, o pagamento de qualquer quantia, mesmo o sinal contratualmente convencionado (menos de 20% do preço da venda).
Bem como por, antes de completado o prazo, terem os AA. tomado conhecimento da venda do prédio aos RR., que pagaram os respectivos impostos após a celebração do contrato de compra e venda, e do respectivo pedido de restituição.
4, 2. 4. - Nesta conformidade, não há qualquer fundamento jurídico susceptível de sustentar o reconhecimento de posse dos Autores conducente à aquisição da dominialidade da fracção.
4. 3. - Direito de retenção.
Pretendem ainda os Recorrentes ver reconhecido o direito de retenção sobre o imóvel que ocupam pelo crédito correspondente ao valor do sinal.
Trata-se de pretensão formulada apenas nas alegações de direito oferecidas na 1ª Instância, de que se entendeu conhecer na sentença, e que a Relação afastou, com fundamento em não ter sido peticionado o reconhecimento de qualquer causa de existência do direito, designadamente um crédito, não sem que antes tenha aludido à extemporaneidade do pedido, por desrespeito das limitações estabelecidas no art. 273º CPC.
Não há qualquer dúvida de que, pelas razões convocadas no acórdão impugnado, a questão não devia ter sido conhecida na 1ª Instância.
Porém, como também aí se faz notar, tendo-o sido, importaria, como importa, dela conhecer.
O direito de retenção traduz-se no direito conferido ao credor, que se encontra na posse de coisa que deva ser entregue a outra pessoa, de não a entregar enquanto esta não satisfizer o seu crédito, verificada alguma das relações de conexidade entre o crédito do detentor e a coisa que deva ser restituída a que a lei confere tal tutela – arts. 754º e 755º C. Civil.
Trata-se de um direito real de garantia – que não de gozo -, em virtude da qual o credor fica com um poder sobre a coisa de que tem a posse, o direito de a reter, direito que, por resultar apenas de uma certa conexão eleita pela lei, e não, por exemplo, da própria natureza da obrigação, representa uma garantia directa e especialmente concedida pela lei.
Assim, desde que o credor tenha um crédito relacionado, nos termos legalmente previstos, com a coisa retida, reconhece-se-lhe o direito de garantia, válido erga omnes (cfr. CALVÃO DA SILVA, “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 339 e ss.; VAZ SERRA, “Direito de Retenção”, in BMJ 65º- 103 e ss.).
No caso do contrato-promessa de compra e venda de imóvel, a lei (art. 755º-1.f) C. Civil) concede o direito real de garantia ao beneficiário da promessa de transmissão (promitente-comprador) que obteve a transmissão da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442º.
Assim, o promitente-comprador credor de indemnização pelo incumprimento do contrato, nos termos previstos no art. 442º, desde que tenha obtido tradição da coisa, goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não largar mão do imóvel enquanto se não extinguir o seu crédito por aquele incumprimento (A. VARELA, RLJ 124º-351).
O direito de retenção, como garantia real, visa garantir direitos obrigacionais do promitente-comprador, no caso, o alegado crédito pelo valor do sinal pago, pressupondo ser a coisa de terceiro.
Mostra-se, assim, incompatível com a invocação do direito de propriedade (de gozo) sobre a mesma coisa que os Recorrentes mantêm, sem colocarem os direitos sob qualquer relação de subsidariedade.
O direito de retenção garante, como dito, o crédito resultante do não cumprimento pela outra parte (cfr., sobre o âmbito da garantia, o ac. de 20/1/99, BMJ 483º-195).
Como assinalou a Relação não há qualquer crédito reconhecido aos ora Recorrentes, crédito que nem sequer alegaram ter, relativamente ao contrato-promessa relativo à fracção autónoma que detêm,
Tal como, acrescenta-se, nada se sabe, nem foi alegado, sobre as causas de incumprimento do contrato-promessa, nomeadamente se o mesmo se ficou a dever à conduta da “CC, Lda.”, dos Autores ou de terceiros.
Inverificados, pois, muito claramente, os pressupostos fixados na parte final da al. f) do n.º 1 do art. 755º C. Civil, seja por desconhecimento da existência de crédito, concretamente o resultante do pagamento do sinal, seja mesmo porque, a ter havido esse pagamento, nada se sabe sobre a imputação do incumprimento, nos termos previstos no art. 442º-2 (regime do sinal, sua perda e restituição).
Resta referir, quanto a este ponto, apesar da insuficiência da matéria para os fins visados, que do contrato-promessa junto aos autos não consta qualquer declaração de entrega, total ou parcial, do montante do sinal convencionado, por forma a que se possa ter como adquirido que os AA. constituíram efectivamente tal sinal.
4. 4. - Redução da indemnização.
Defendem agora os Recorrentes a redução do montante indemnizatório pela ocupação do imóvel, por ser desproporcionada face aos elementos da causa e às suas possibilidades financeiras, ao abrigo do disposto no art. 494º C. Civil.
Trata-se de pretensão nunca antes formulada e de questão também não antes posta à apreciação do Tribunal.
Ora, como é jurisprudência uniforme, sendo os recursos meios de impugnação das decisões judiciais, destinados à reapreciação ou reponderação das matérias anteriormente sujeitas à apreciação do tribunal a quo e não meios de renovação da causa através da apresentação de novos fundamentos de sustentação do pedido ou formulação de pedidos diferentes, ou seja, visando os recursos apenas a modificação das decisões relativas a questões apreciadas pelo tribunal recorrido e não criar decisões sobre matéria nova, salvo em sede de matéria indisponível, não poderá deixar de invocar-se a novidade da questão ora proposta e a inerente consequência de, por isso, se encontrar vedada a respectiva apreciação (art. 676º CPC; cfr. M. TEIXEIRA DE SOUSA, “Estudos ...”, 395 e ss.; AMÂNCIO FERREIRA, “Manual dos Recursos ...”, 138).
Não pode, assim, este Tribunal ser chamado a emitir pronúncia, no que seria uma decisão inteiramente nova, sobre questões não submetidas à apreciação das Instâncias.
5. - Decisão.
Em conformidade com quanto ficou exposto, decide-se:
- Negar a revista;
- Confirmar o acórdão impugnado; e,
- Condenar os Recorrentes nas custas.
Lisboa, 17 Abril 2007
Alves Velho (Relator)
Moreira Camilo
Urbano Dias