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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
CADUCIDADE
NORMA DE INTERESSE E ORDEM PÚBLICA
II - Acontece, porém, que o terreno onde a obra deveria ser feita foi vendido pelo autor Município à ré sociedade, sob a condição resolutiva de dar início à mesma obra no prazo de 18 meses contados da data da aprovação do respectivo projecto; este mereceu a aprovação do autor em data que as instâncias tiveram como assente que fosse a de 22-02-99; assim, de acordo com a referida condição, a obra deveria ser iniciada até Agosto de 2000.
III - Como neste último prazo a ré não começou a construir, em 1.ª instância deu-se como verificada a condição resolutiva da compra e venda, dando-se a acção por procedente; o Tribunal da Relação, contudo, entendeu que estava subtraído à liberdade negocial das partes a fixação do dito prazo de 18 meses, uma vez que isso iria contender com aquele prazo de 15 meses, que era de interesse e ordem pública.
IV - Uma coisa é o acordado no âmbito da livre auto-regulamentação dos interesses privados e de acordo com o direito privado e que só tem efeitos neste âmbito; outra é o acatamento duma disposição de natureza administrativa que, no caso, não se mostra que as partes ou, pelo menos, a autora quisessem deixar de atender.
V - É certo que a resolução do contrato inviabiliza na prática a construção, mas por razões derivadas do direito privado, que nada têm a ver com o desrespeito do prazo estipulado na norma administrativa; ou seja, resolvido o mesmo contrato, o alvará de construção não deixa, por isso de continuar válido, enquanto não decorrer o prazo de caducidade.
VI - Por outras palavras, ainda, o direito administrativo a construir não é afectado pelo facto do seu titular não poder construir por ter deixado de dispor do terreno, de acordo com o direito civil; deste modo, verifica-se o pressuposto para a resolução do contrato de compra em venda, a ocorrência da sua condição resolutiva, ou seja, a falta de início da obra no prazo de 18 meses a contar da data de aprovação do respectivo projecto, como se decidiu em 1.ª instância.
I
O Município da Marinha Grande moveu a presente acção contra Empresa-A pedindo que se declarasse resolvido com eficácia retroactiva o contrato de compra e venda, pelo qual cedeu à ré determinado terreno, julgando-se para efeito inobservada a respectiva condição resolutiva – início duma construção no prazo de 18 meses, após aprovação do seu projecto - . Mais pede que se reconheça a propriedade da autora sobre esse terreno e se condene a ré a restituir-lhe a sua posse.
A ré contestou.
O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e condenou a ré no pedido.
Apelou esta, tendo o Tribunal da Relação concedido a apelação e revogado a sentença sob recurso.
Recorre agora o Município da Marinha Grande, o qual, nas suas alegações de recurso, apresenta as seguintes conclusões:
1. Recorrente e recorrida celebraram um contrato de compra e venda estabelecendo condições resolutivas do mesmo, entre as quais um prazo para o início de construção das obras, após a aprovação do respectivo projecto de construção.
2. Fizeram-no ao abrigo da liberdade contratual de que ambas gozam enquanto contratantes num negócio de natureza integralmente privatística.
3. Não se verifica um afastamento ou incumprimento das normas previstas no DL 445/91, nomeadamente do artº 23º desse diploma, porquanto esse estabelece um regime de caducidade do alvará de construção que em nada se confunde ou conflitua com a estipulação da condição resolutiva do contrato de compra e venda celebrado.
4. A recorrida não actuou com a celeridade e diligência exigidas para cumprir o prazo estipulado para o início das obras em causa, o qual, caso assim tivesse actuado, seria aliás superior ao prazo de caducidade da licença de construção previsto no artº 23º do DL 445/91.
5. Deve-se julgar válida a cláusula contratual em causa.
6. Mostra-se incumprido o prazo para o início das obras nela estipulado.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Nos termos do artº 713º nº 6 do C. P. Civil, consignam-se os factos dados por assentes pelas instâncias remetendo para o que consta de fls. 383 a 386.
III
Apreciando
O artº 23º nº 1 do DL 445/91 de 20.11, na redacção que lhe foi conferida pelo DL 250/94 de 15.00, determina que o a licença de construção caduca se as obras não forem iniciadas no prazo de 15 meses a contar da data de emissão do respectivo alvará.
No caso dos autos esse alvará foi emitido em 30.03.00. Logo, a ré poderia iniciar a obra até Agosto de 2001. O que se verificou.
Acontece, porém, que o terreno onde a obra deveria ser feita, foi vendido pelo autor à ré, sob a condição resolutiva de dar início à mesma obra no prazo de 18 meses contados da data da aprovação do respectivo projecto. Este mereceu a aprovação do autor em data que as instâncias tiveram como assente que fosse a de 22.02.99. Assim, de acordo como a referida condição, a obra deveria ser iniciada até Agosto de 2000.
Como neste último prazo a ré não começou a construir, em 1ª instância deu-se como verificada a condição resolutiva da compra e venda, dando-se a acção por procedente.
O Tribunal da Relação, contudo, entendeu que estava subtraído à liberdade negocial das partes a fixação do dito prazo de 18 meses, uma vez que isso iria contender com aquele prazo de 15 meses, que era de interesse e ordem pública. No entender da Relação, “deixaria, só por isso, naturalmente, de ser lícito invocar, como de forma inaceitável invoca, um condicionamento particular implicitamente rejeitado pelo legislador em sede administrativa. Ou seja, apesar dos ora litigantes haverem celebrado o conhecido contrato de compra e venda com uma inicial latitude de autonomia de vontade praticamente ilimitada, não lhes assistia o direito de gizar o negócio por qualquer forma, mesmo que desrespeitando disposições legais imperativas, como as reguladas para o sector urbanístico.”.
Portanto, no essencial, a questão é a de saber se o contrato em apreço, nomeadamente, a cláusula que fixa o citado prazo de 18 meses para o início da obra, a partir da data de aprovação do projecto, desrespeita norma imperativa.
A nossa resposta é negativa.
Uma coisa é o acordado no âmbito da livre auto regulamentação dos interesses privados e de acordo com o direito privado e que só tem efeitos neste âmbito, outra é o acatamento duma disposição de natureza administrativa que, no caso, não se mostra que as partes ou, pelo menos, a autora quisessem deixar de atender.
Se, por exemplo, as partes, ao celebrarem o negócio, tivessem consignado que o alvará de construção caducava ao fim de 10 meses, não atendendo assim ao referido artº 23º do DL 445/91, então a doutrina da 2ª instância teria perfeito cabimento. No entanto, não foi isso que as partes acordaram. A condição resolutiva fixada de acordo com a vontade dos contraentes, deixa intacta a norma administrativa. Se, apesar de verificada essa condição resolutiva autor e ré quisessem manter o negócio e se ainda não tivesse decorrido o prazo de 15 meses, então não seria necessário a emissão de um novo alvará para a prossecução da obra.
É certo que resolução do contrato inviabiliza na prática a construção, mas por razões derivadas do direito privado, que nada têm a ver com o desrespeito do prazo estipulado na norma administrativa. Ou seja, resolvido o mesmo contrato, o alvará de construção não deixa, por isso de continuar válido, enquanto não decorrer o prazo de caducidade.
Por outras palavras, ainda, o direito administrativo a construir, não é afectado pelo facto do seu titular não poder construir por ter deixado de dispor do terreno, de acordo com o direito civil.
Deste modo, verifica-se o pressuposto para a resolução do contrato de compra em venda, a ocorrência da sua condição resolutiva, ou seja, a falta de início da obra no prazo de 18 meses a contar da data de aprovação do respectivo projecto. Como se decidiu em 1ª instância.
Termos em que procede o recurso.
Pelo exposto, acordam em conceder a revista e, em consequência, revogam o acórdão recorrido, determinando a subsistência da sentença de 1ª instância.
Custas pela recorrida.
Lisboa, 26 de Abril de 2007
Bettencourt de Faria (Relator)
Pereira da Silva
Rodrigues dos Santos