Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B4479 |  |
1. "A-Automóveis, AS", intentou contra B acção destinada a fazê-lo reconhecer que o objecto (fracção A do prédio sito na avenida ..., Arcozelo, Barcelos, com os nº 264, 270 e 282) do contrato de arrendamento entre ambos celebrado, por escritura pública de 2.3.93, engloba um barracão anexo, não pertencente à dita fracção.
A acção procedeu nas instâncias, e a ré pede, agora, revista, que fundamenta assim:
· a interpretação que as instâncias deram à cláusula do contrato referente ao objecto do arrendamento viola o disposto nos art. 221º, 238º, 393º, 394º, CC (1), e 646º, CPC, visto que resulta inequivocamente de prova documental autêntica que a fracção A, referenciada na escritura, e o anexo, que constitui o pomo da discórdia, são imóveis distintos entre si, e, deste modo, nem a interpretação acolhida nas instâncias encontra, no texto da escritura, um mínimo de correspondência, nem deveria ter sido admitida, como foi, a produção de prova testemunhal sobre um tal sentido e alcance da letra da escritura;
· em todo o caso, o contrato, ainda que com a dimensão significante que lhe foi atribuída nas instâncias, seria nulo, no que toca ao anexo, por violação do disposto nos art. 1029º, nº1, b, CC, e 7º, RAU (2).
2. Os factos dados como provados as instâncias foram os seguintes:
· a autora é hoje uma sociedade anónima com o capital social de 270.000.000$00 e resulta de transformação da que foi sociedade por quotas denominada "A-Automóveis, L.da", que, anteriormente, teve a denominação de "C", Lª;
· o réu foi sócio gerente da "C", Lª, desde a sua fundação, em 24 de Janeiro de 1972, até 1991, altura em que cedeu a sua quota a D;
· do elenco de sócios da "C", Lª, foi, também, fundador e ainda hoje detém participação social, o Dr. E;
· o réu e E foram os únicos sócios da sociedade designada "F" Lª;
· esta sociedade foi dissolvida por escritura de 16.01.73, exarada a fls. 66 v ., do Livro A-84, do Segundo Cartório Notarial de Barcelos;
· no mesmo acto, foi efectuada partilha dos bens da sociedade entre os únicos sócios;
· nessa partilha, foi adjudicado em comum e partes iguais todo o activo da sociedade, que incluía "um barracão e três cumes, e um terreno anexo, que lhe serve de logradouro, com a área de setenta e cinco e meio metros quadrados, tudo sito na Av. ... e Rua ..., da freguesia de Arcozelo, da cidade de Barcelos, inscrito na respectiva matriz urbana no artigo duzentos e treze, com o valor matricial de sete mil e setecentos e oitenta escudos, a confrontar de norte e poente com possuidor, do sul com Avenida ..., do nascente com G, com a superfície coberta de oitocentos e dez metros quadrados e descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos, no Livro B - 243, sob o nº 96.140;
· em 1986, no dia 18 de Abril, o réu B (que também usa B), celebrou partilha adicional dos bens da dissolvida sociedade, em escritura lavrada a fls. 36, do Livro 101-C, do Primeiro Cartório Notarial de Barcelos, na qual lhe foi adjudicado um "prédio urbano composto de um barracão, destinado a indústria, com a área de noventa e quatro metros e vinte e cinco decímetros quadrados, situado na Rua ... e Avenida ..., freguesia de Arcozelo, a confrontar a norte com Rua ..., do sul com B bem como do nascente, e do poente com herdeiros de H, inscrito na matriz urbana sob o artigo quatrocentos e oitenta e nove, com valor matricial e declarado de setenta e dois mil escudos, descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho sob o número noventa e quatro mil cento e sessenta e nove, do Livro B-duzentos e trinta e oito, e nela inscrito a favor da sociedade dissolvida sob o numero trinta e sete mil e sessenta e sete.";
· na descrição predial nº 94.169, atrás referida, o artigo matricial 489, após desanexado, tem a área de 406 m2;
· 10- Hoje, conforme extracto nº00333/Arcozelo, o artigo matricial nº489 tem a área de 94,25 m2 e situa-se na Rua ..., com a qual confronta a norte, e do sul e nascente confronta com o réu, sendo que a poente confronta com herdeiros de H;
· na sua descrição matricial, sendo coincidentes as confrontações, bem como coincidente a área, relativamente ao extracto antes referido, revela a existência de uma divisão não arrendada que deita para a Avenida ...;
· entretanto, o todo ou parte do prédio partilhado na escritura de 16.01.73, e hoje constante do extracto 00334/Arcozelo, que tinha a matriz predial urbana de Arcozelo nº 213, foi objecto de edificação, nele sendo construído o edifício que ainda hoje ali existe;
· a referida matriz urbana com o nº 213 viria a ser eliminada por declarada duplicação com a matriz urbana correspondente ao artigo 802;
· ao edifício foi atribuída a matriz predial urbana de Arcozelo, nº 802, correspondente a "prédio urbano que se compõe de rés-do-chão, entre solo, três andares e um recuado, com a área coberta de oitocentos e trinta metros e dez decímetros, situado na Av. ..., freguesia de Arcozelo, deste concelho de Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos no Livro B - duzentos e quarenta e três, sob o número noventa e seis mil cento e quarenta, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo oitocentos e dois";
· em 6 de Junho de 1984, o réu e o Dr. E celebraram escritura de permuta, lavrada a fls. 31, do Livro 19 - R, do Cartório Notarial de Esposende, onde dividiram entre si as fracções autónomas do edifício entretanto constituído em propriedade horizontal, a quem foi atribuído novo artigo matricial, que passou a ser o 1222, da freguesia de Arcozelo;
· por escrito particular datado de 1 de Março de 1973, o réu e o E, declararam dar de arrendamento a "C", L.da o rés-do--chão da matriz urbana art.. 802 da freguesia de Arcozelo, com entrada pelo nº 228 de policia da Av. ...;
· por escrito particular de 1 de Fevereiro de 1983, o réu e E declararam dar de arrendamento à autora, então denominada "C", Lª, uma garagem sita na Av. ..., nº226, rés-do-chão, Arcozelo, Barcelos, inscrita na respectiva matriz sob o nº 802, pelo prazo de 1 ano, prorrogável por sucessivos e iguais períodos, mediante a renda anual de 40.000$00;
· por escrito particular de 1 de Janeiro de 1994, o réu declarou dar de arrendamento à autora (então "C", Lª) o rés do chão, correspondente à fracção A, da matriz urbana nº 1222, de Arcozelo;
· em 2 de Março de 1993, foi celebrada escritura pública de entre a autora e o réu, através da qual o réu declarou dar de arrendamento à autora a fracção autónoma designada pela letra A, do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida ... com os nº de polícia 264, 270 e 282, em Arcozelo, Barcelos, inscrita na matriz predial urbana sob o art.1222-A, pelo prazo de 1 ano e a renda anual de 2.400.000$00, destinando-se a fracção arrendada a "estação de serviço, stand, reparações e mecânica de automóveis, comércio a retalho, veículos automóveis ligeiros e pesados, motociclos e scooters, tractores, reboques, semi-reboques, acessórios automóveis, motociclos e bicicletas";
· nessa escritura, foi dada de arrendamento a mesma área e espaço a que se refere o escrito particular de 1 de Fevereiro de 1983, supra mencionado;
· existe o prédio urbano composto de "edifício de rés-do-chão, com uma divisão para comércio", com a área coberta de 146 m2, inscrito na matriz urbana da freguesia de Arcozelo, sob o art. 2128, que confronta pelo nascente e norte com o réu e do poente e sul, com Edifício ...;
· o art. 1222 supra referido passou a dispor da área de 978,6 m2;
· mediante alteração de confrontações, o edifício a que corresponde tal artigo matricial passou a confrontar do norte com Rua ..., sul com B e E, do nascente com "I", Lª e do poente com B;
· a alteração da área do art. 1222 afectou em especial a fracção A do edifício, que passou a ter 978,6 m2, em contrário dos iniciais 830,10 m2;
· a Avenida ... e a Rua ..., na freguesia de Arcozelo, Barcelos, são ligeiramente oblíquas entre si e nunca se cruzam, tendo uma distância média entre elas de 150 metros e estando o espaço que as divide repleto de construções urbanas;
· a garagem desde há multo conhecida por Garagem ..., desde, pelo menos, 1980, sempre exerceu a sua actividade num espaço composto por uma nave principal, um anexo e loja;
· desde 1973 que o espaço a que se reporta o acordo titulado pelo documento de 1 de Março de 1973, supra referido, é utilizado como garagem;
· desde, pelo menos, 1980, o espaço a que se reportam os acordos titulados pelos documentos particulares de 1 de Março de 1973, 1 de Fevereiro de 1983, 1 de Janeiro de 1984, e a escritura pública de 2 de Março de 1993, supra mencionados, é utilizado como garagem e loja;
· a loja tem saída directa para a Avenida, hoje através do nº272 de polícia;
· a nave principal tem, também ela, saída directa para a Avenida e via pública pelo nº264 de polícia, através de portão;
· o anexo é servido apenas por uma única porta ou portão que deita directamente para a nave principal;
· pelo menos a partir de 1980, deixou de ter qualquer acesso directo para a via pública ou qualquer outro caminho público ou privado;
· o anexo corresponde a um rectângulo com paredes com cerca de seis metros de altura e sem qualquer porta, que não seja o portão;
· no dia 9 de Março de 1995, a autora cedeu a exploração do estabelecimento instalado no arrendado à firma "J"- Automóveis, Lª;
· a cessão foi formalmente comunicada ao requerido;
· pelo menos desde 1980, a autora, por si e antepossuidores, vem, em todo o espaço correspondente à loja, nave principal e anexo, exercendo o seu comércio pagando sempre as rendas aludidas nos vários contratos mencionados, isso à vista e com conhecimento de todos do lugar e freguesia, sem interrupção temporal, sem oposição de ninguém, em seu próprio nome, na certeza de exercerem um legítimo direito próprio sobre o prédio e de não ofender, com tais actos, nenhum direito de terceiro;
· no passado dia 5 de Maio de 1998, a chamamento da cessionária, o administrador da autora, L, dirigiu-se à garagem e verificou que o réu procedia à demolição da parede norte do anexo;
· a parede norte do anexo confronta directa e exclusivamente com prédio urbano propriedade do réu;
· a parede norte foi quase completamente demolida sem autorização ou consentimento da autora;
· o art. 489 a que respeita a partilha adicional, supra referida, e que inicialmente tinha 406 m2, nunca teve acesso à Avenida ..., e sempre teve saída pela Rua ...;
· esse art. 489 está hoje dado em arrendamento a M;
· parte do rés-do-chão do art. 489 confronta a sul com o anexo em causa nos autos;
· existe uma outra dependência do art. 489 que não se encontra arrendada;
· o actual art. 1222 sofreu uma rectificação de área, passando de 830,1 m2 para 986,6 m2;
· a nascente do art. 1222, o réu nada possui ou é proprietário;
· a poente, norte e sul, o réu foi ou é proprietário da maioria dos imóveis e fracções existentes;
· a autora dedica-se ou dedicou-se à mesma actividade a que se dedicava a "F", Lª;
· a autora sucedeu à "F", Lª, na clientela, espaço físico e actividade, no fundo, no seu aviamento, inicialmente com os mesmos sócios, ou seja o réu e E, tendo iniciado a actividade no barracão ou anexo em questão;
· a autora sempre pagou as rendas aludidas nos sucessivos contratos mencionados;
· em 1993, quando foram requeridas obras à Câmara Municipal de Barcelos, esta comunicou à autora e ao réu que o anexo tinha artigo matricial distinto;
· a autora, desde que passou a ocupar todo o espaço correspondente ao anexo, nave central e loja, sempre contratou convicta e no pressuposto de que a renda correspondia a todo esse espaço;
· a autora vê-se privada da utilização do anexo e dos seus equipamentos, que se encontra totalmente devassado;
· a autora sofreu prejuízos;
· do lado poente da fracção A do prédio inscrito na matriz urbana sob o art. 1222, mas não fazendo parte do imóvel, situa-se o prédio que a autora designa por anexo, que actualmente se encontra inscrito na matriz sob o artigo 2128;
· a nave principal e loja correspondem à fracção A que é objecto do contrato do arrendamento;
· antigamente, o terreno onde hoje se situa o anexo estendia-se até à Avenida ..., onde existia um portão para acesso ao mesmo;
· antigamente e após ser construído o imóvel onde se situa a fracção A, não existia qualquer comunicação entre essa fracção (art. 1222-A) e o espaço correspondente ao art. 2128;
· ao ser construído o Edifício ... foi cedida parte do espaço, precisamente uma parcela que confronta com a Avenida ..., que passou a fazer parte integrante, após construção nele incorporada, do Edifício ...;
· na sequência da ocupação dessa parcela, por volta de 1980, o réu permitiu que fosse aberta uma porta do comunicação entre a fracção A e o aludido anexo;
· o réu pôs fim à ocupação do anexo por parte da autora;
· o réu iniciou obras, demolindo a parede que separava o anexo do imóvel inscrito no art. 489;
· as obras a desenvolver no imóvel do art. 489 não invadem a fracção A;
· a diminuição da área do art. 489 deve-se ao facto de ter sido destacada uma parcela do lado nascente, onde foi há alguns anos construído pelo réu um edifício com vários andares e em regime de propriedade horizontal.
3. Qualquer que seja a solução que se dê à questão de saber se a interpretação que as instâncias fizeram do contrato esbarra ou não no preceito imperativo do art. 238º, CC, qualquer que seja essa solução, ela em nada obsta a que, na procura do sentido das declarações negociais que enformam aquele negócio, o tribunal tenha admitido a produção de prova testemunhal.
É que importa distinguir: uma coisa é inquirir testemunhas sobre convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documentos autênticos ou dos documentos particulares mencionados nos art. 373º a 379º, actividade essa expressamente proibida pelo art. 394º, n.º 1; outra coisa, bem diferente, é averiguar o sentido da declaração negocial, mesmo que expressa em documento autêntico, para o que nada impede o recurso à prova testemunhal (ponto é que o sentido assim averiguado passe, depois, a barreira normativa dos art. 236º - impressão do destinatário - e 238º - mínimo de correspondência no texto do documento).
Ora, no presente caso, as testemunhas foram inquiridas, precisamente, sobre o sentido da escritura pública de arrendamento na parte referente ao objecto do contrato, e isso, como se disse, não é proibido.
A 1ª instância deu especial relevo ao comportamento das partes no decurso e execução do contrato: pelo menos desde 1980, a autora ocupou sempre o conjunto composto pela nave principal e loja, correspondentes à actual fracção A, e o questionado anexo, à vista e com conhecimento de toda a gente, sem qualquer oposição convicta de exercer um direito de arrendatário sobre todo o conjunto; considerou, ainda, que, apesar de ter alegado que a ocupação do anexo foi por acto de simples tolerância sua, o réu não conseguiu provar essa alegação.
Foi esta, no essencial, a razão de decidir da sentença, que, como se vê, desprezou por completo a verificação do requisito previsto no art. 238º, CC.
A Relação reparou no evidente lapso e logo tratou de dizer à partida que "do elemento filológico de interpretação tirado do sentido das palavras que integram o texto somos levados a concluir que na "fracção" assim mencionada (refere-se à escritura pública de arrendamento) se pode perfeitamente incluir o anexo ora em disputa e que esse recinto poderá ou não integrar-se no contrato outorgado pelas partes se foi essa ou não a vontade das partes nesse sentido".
E foi só isto o que, a respeito, da observância do requisito do mínimo de correspondência textual, o acórdão impugnado acabou por dizer.
Em suma, tratou de prevenir que se os elementos de interpretação conduzissem a um resultado equivalente à tese da autora, não lhe constituiria obstáculo o requisito formal previsto no art. 238º.
Mas, nada disse acerca da bondade da interpretação efectuada em 1ª instância, não obstante ser esse um dos temas da apelação, como é patente do elenco das conclusões do recurso, transcritas no relatório do acórdão (cfr. as conclusões 12 e 13).
Limitou-se a contrariar um outro fundamento do recurso, o de que deveria ser dada como não escrita a resposta ao quesito 38º, e tendo considerado, e com razão, que essa resposta não enfermava dos vícios que o recorrente lhe apontava, e aceitado, sem discussão, a interpretação do contrato feita em 1ª instância, concluiu, sem mais, pela validade do contrato e pela consequente improcedência da apelação.
· Aceita-se como bom o critério que a Relação seguiu de colocar à frente a questão do mínimo de correspondência textual, à luz do art. 238º, nº 1,CC.
Na verdade, se a interpretação proposta revelar, à partida, total incompatibilidade com o texto da escritura pública, então não vale a pena o trabalho de descobrir a vontade real dos declarantes ou a chamada impressão do destinatário, de harmonia com as normas de interpretação da declaração negocial prescritas no art. 236º.
É que, respeitando o disposto o art. 7º, nº 2, b, RAU, na redacção então em vigor, as partes deram ao contrato de arrendamento (que o foi para o exercício do comércio e indústria) a forma de escritura pública, e, assim sendo, nenhuma delas poderá atribuir-lhe um sentido que o intérprete imparcial não consiga descortinar no texto, ainda que imperfeitamente expresso, já que, por outro lado, as razões que implicam a exigência de forma abrangem, sem qualquer margem para dúvida, um elemento tão importante do contrato como é o do respectivo objecto mediato. Significa isto que se razões havia para reduzir a escrito público a declaração de que o arrendamento respeitava à fracção A, iguais razões havia para a declaração relativa ao anexo em causa.
Ora, se a 1ª instância ignorou aquilo a que, na decisão impugnada, se chama de condicionante filológica, a Relação também pouco adiantou em tal aspecto, pois se limitou a uma afirmação pura e simples de que a filologia não punha obstáculos à interpretação que vingara na 1ª instância.
Mas, é precisamente aí que está toda a delicadeza e dificuldade do problema.
É que, por mais voltas que se dê, não há meio de encontrar, na descrição da fracção A, tal como consta do título constitutivo da propriedade horizontal, um vislumbre que seja do anexo que as partes disputam.
E nem, sequer, existe, na circunstância, uma particular semântica em uso entre as partes relativa àquele específico termo (fracção A), com base na qual fosse possível afirmar que, pelo menos quanto aos outorgantes da escritura, o sentido tirado pelas instâncias encontra no texto, um mínimo de correspondência.
Aliás, a escritura de constituição da propriedade horizontal, onde a fracção A ficou definida e descrita, foi outorgada entre o réu, embora por intermédio de gestor de negócios, e um dos sócios da autora, precisamente um dos seus fundadores.
Este conhecia perfeitamente a fracção A, e, aliás, assim negociou o correspondente espaço físico com a autora (de que era, como se disse, sócio), numa ocasião (referido contrato de 1 de Fevereiro de 1983) em que, ainda antes da constituição da propriedade horizontal, dela era comproprietário com o réu.
Nem o sentido comum da linguagem nem uma hipotética semântica de uso particular suportam a interpretação acolhida nas instâncias. Isto é, a escritura pública repele, de todo, uma interpretação da declaração negocial nela expressa que abarque o anexo em litígio.
A 1ª instância (e cita-se a 1ª instância porque, como ficou dito, a Relação ignorou, por completo, o problema) deu ênfase especial ao facto de a autora ter usado o anexo desde 1980, explorando-o em conjunto com o espaço correspondente á fracção A, e de sempre ter contratado, desde então, convicta de que a renda correspondia a todo o conjunto.
Mas, uma coisa é a convicção de uma das partes, e outra é o acordo de vontades que pressupõe o contrato.
Por outro lado, quando se imputa fenómenos do foro psicológico a entidades de criação normativa como são sociedades, associações ou fundações, muito fica por esclarecer acerca de quem pensou, quem quis, quem se convenceu; é que a sociedade, em si, não pensa, não quer, não tem convicções.
Por último, aquele pacífico uso, apesar da sua nítida não correspondência com os termos dos contratos que foram sucessivamente feitos, poderá ter explicação no facto de, até, 1991, o réu ter feito parte activa da sociedade autora.
É apenas uma hipótese, visto que o réu não conseguiu provar a sua alegação de que tolerara a ocupação do anexo.
Em todo o caso, o ónus da prova de que o anexo fazia parte do objecto do contrato cabia à autora, e, como se disse, o art. 238º, CC, é um obstáculo intransponível a essa tese.
4. Pelo exposto, concedem a revista e absolvem o réu dos pedidos.
Custas, aqui e nas instâncias, pela autora.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2003
Quirino Soares
Neves Ribeiro
Araújo de Barros
__________________
(1) Código Civil.
(2) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.