Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2275 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
NULIDADE
APLICAÇÃO DA LEI NO ESPAÇO
CONHECIMENTO OFICIOSO
I - O art. 9.º do RAU é uma disposição que abrange apenas os contratos de arrendamento concluídos após a data da sua entrada em vigor (01-01-1992), por isso que, dispondo sobre as condições de validade do arrendamento, rege só para futuro, nos termos fixados pelo art. 12.º, n.º 1 e n.º 2, 1.ª parte, do CC, relativos à aplicação da lei no tempo; não tem, portanto, eficácia retroactiva.
II - O referido artigo não sanciona com a nulidade (absoluta ou relativa) os contratos de arrendamento que sejam concluídos sem que exista licença de utilização bastante. São diversas da nulidade as consequências nele previstas para a falta de licença por causa imputável ao senhorio: coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais (n.º 5); resolução do contrato por iniciativa do inquilino, com direito a indemnização nos termos gerais – arts. 801.º, n.º 2 e 562.º do CC (n.º 6); e sujeição a requerimento do inquilino visando a sua notificação para efectuar as obras necessárias, mantendo-se a renda inicialmente fixada (n.º 6).
III - Nulidade verdadeira e própria comina-a a lei num só caso - o do n.º 7 do referido preceito: o do arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação.
IV - Existindo um regime especial estabelecido na lei para os contratos de arrendamento urbano para fim não habitacional, nunca a nulidade supostamente existente seria susceptível de declaração oficiosa do tribunal.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Síntese dos termos relevantes da causa e do recurso
Em 10.9.02, no Tribunal da Figueira da Foz, AA, Ldª, propôs contra BB uma acção de despejo com fundamento no art.º 64º, nº 1, al. a) e h), do RAU – falta de pagamento de rendas a partir de Janeiro de 1993 e encerramento da loja arrendada desde Janeiro de 2000.
O réu contestou e deduziu reconvenção, pedindo a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 24.939,89 € (5 mil contos) - 14.963,94 € (3 mil contos) pelo frustrado trespasse do local arrendado e o restante (2 mil contos) por alegados danos decorrentes de ter sido ilicitamente privado pela autora do uso do arrendado.
A autora replicou, defendendo a improcedência das excepções e da reconvenção, e concluindo como na petição inicial.
Discutida a causa, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e improcedente a reconvenção.
Dando provimento parcial ao recurso de apelação interposto pelo réu, a Relação revogou a sentença na parte em que o condenou a pagar à autora 14.762,06 €, referente às rendas vencidas desde Janeiro de 1993 até Fevereiro de 2005, reduzindo tal importância ao valor de 9.504,34 €, correspondente ao período de Janeiro de 1993 a Outubro de 2000.
Ainda inconformado, o réu recorreu de revista para o Supremo Tribunal e, restringindo o objecto do recurso “às consequências da ausência de licença de ocupação para o concreto espaço ……dado de arrendamento” (fls. …) concluiu que:
1º) Ao tempo do arrendamento, 17.12.87, a Recorrida não tinha licença de ocupação para o concreto espaço arrendado, tão pouco o tinha para o r/c amplo que é a Fracção … do prédio - o alvará licença de ocupação é de 31 de Agosto de 1988;
2º) Por isso tal contrato não foi celebrado por escritura pública, como a lei ao tempo dispunha (art.º 80º, al. I) do Cód. do Notariado);
3º) Razão por que tal contrato está ferido de nulidade – art.º 286° do Cód. Civil - insusceptível de convalidação por se tratar de preterição de formalidade ad substantiam, invocável a todo o tempo e do conhecimento oficioso;
4º) Tal nulidade obriga à absolvição do recorrente do pagamento de rendas vencidas (não pode ser condenado a pagar rendas de um contrato nulo, sendo que a autora não reclamou indemnização pela ocupação do espaço ……);
5º) Em qualquer caso a ausência de licença de ocupação do concreto espaço …, da loja … não está suprida pela licença de ocupação para o espaço amplo - fracção … (ilegalmente subdividida); e tal falta inviabilizou a possibilidade de trespasse do locado, diminuindo a plena fruição do locado e o pleno uso dos direitos do arrendatário legitimando-o na invocação da excepção do não cumprimento do contrato dos art.ºs 428° e segs do Código Civil;
6º) Tudo razões para que se absolva o recorrente do pedido autoral de rendas vencidas, sendo que ao decidir em contrário o acórdão da Relação violou entre outros os art.ºs 286° e 428° e segs do Cod. Civil.
A parte contrária não apresentou contra alegações.
Tudo visto, cumpre decidir.
II. Fundamentação
Para a solução do presente recurso, tendo em conta a restrição do seu objecto atrás assinalada, interessa destacar os seguintes factos, definitivamente assentes:
1) - Encontra-se inscrito a favor da autora, na matriz predial urbana, sob o art° 4344º, e descrito na CRP da Figueira da Foz sob o n° ……, 22/24 da fracção autónoma "……", correspondente a um rés-do-chão destinado a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal composto por cave, n/c, …. a …. andar, situado na Rua D. ……, Zona de Urbanização do Vale das ……, freguesia de S. ……., concelho da Figueira da Foz.
2) - A 31.8.88 foi concedida à autora licença para ocupação das fracções …, …, e … do prédio identificado em A).
3) - Por contrato celebrado em 17.12.87 a autora deu de arrendamento ao réu parte da fracção autónoma designada por “…” a que se convencionou chamar “….”, tendo consignado que “a loja arrendada destina-se ao ramo de R……”.
4) - Então, foi fixada a renda mensal de 18.250$00.
5) - Em Janeiro de 2003 a renda foi actualizada para 20.270$00 mensais.
6) - A renda seria paga nos primeiros oito dias de cada mês.
7) - O réu deixou de pagar as rendas mensais desde o mês de Janeiro de 1993 até à presente data.
8) O espaço arrendado encontra-se encerrado desde, pelo menos, Janeiro de 2000.
***
Como decorre das conclusões da minuta, a tese sustentada pelo réu no recurso assenta na premissa essencial de que à data do arendamento ajuizado a existência de licença de utilização bastante era condição da sua validade substancial.Mas tal premissa não é exacta, num duplo aspecto.
Em primeiro lugar, a norma do RAU que disciplina o assunto – o seu art.º 9º - entrou em vigor no dia 1.1.92 (cfr. art.º 2º, nº 2, do DL 321-B/90, de 15/10), ou seja, quatro anos, sensivelmente, depois de realizado o contrato de que trata o presente processo; e é uma disposição que, sem qualquer dúvida, abrange apenas os contratos de arrendamento concluídos após 1.1.92, por isso que, dispondo sobre as condições de validade do arrendamento, rege só para futuro, nos termos fixados pelo art.º 12º, nº 1 e nº 2, 1ª parte, do Código Civil, relativos à aplicação das leis no tempo; não tem, portanto, eficácia retroactiva.
Em segundo lugar, o referido art.º 9º do RAU não sanciona com a nulidade (absoluta ou relativa) os contratos de arrendamento que sejam concluídos sem que exista licença de utilização bastante. São diversas da nulidade as consequências nele previstas para a falta de licença por causa imputável ao senhorio: coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais (nº 5); resolução do contrato por iniciativa do inquilino, com direito a indemnização nos termos gerais – art.ºs 801º, nº 2 e 562º do CC (nº 6); e sujeição a requerimento do inquilino visando a sua notificação para efectuar as obras necessárias, mantendo-se a renda inicialmente fixada (nº 6). Nulidade verdadeira e própria comina-a a lei num só caso - o do nº 7 do referido preceito - que, porém, nada tem que ver com o presente: o de arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação. Portanto, sendo claro que existe um regime especial estabelecido na lei para a situação concreta aqui julgada, nunca a nulidade supostamente existente seria susceptível de declaração oficiosa do tribunal, como defende o recorrente: tal o que resulta da combinação dos art.ºs 285º, 1ª parte, 286º e 294º do Código Civil.
Improcedem, assim, as conclusões 1ª a 4ª.
Quanto, por fim, à questão posta na conclusão 5ª, na medida em que se entenda que a sua concludência não fica prejudicada pelas considerações precedentes, é certa, em qualquer caso, a sua improcedência. E isto pela razão simples, mas decisiva, de que o réu não conseguiu provar a matéria de facto em que fez assentar, quer a excepção de não cumprimento do contrato, quer a reconvenção: não provou, sequer - respostas negativas aos quesitos 10º a 13º - nem que pretendeu trespassar o local arrendado, nem que a escritura pública de formalização do arrendamento não se concretizou por virtude da falta de licença de utilização.
III. Decisão
Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 10 de Outubro de 2006
Nuno Cameira (Relator)
Sousa Leite
Salreta Pereira