Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B2623 |  |
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA
FRACÇÃO AUTÓNOMA
1. O n.º 1 do art. 1424º do CC não visa indicar quem responde pelas despesas do condomínio, mas apenas definir a medida em que cada um dos condóminos responde por essas despesas, estabelecendo a regra de partilha dos encargos comuns entre os condóminos.
2. O inciso legal «Salvo disposição em contrário» refere-se, pois, ao modo, à medida, à proporção da repartição dos encargos entre os condóminos: são pagos em proporção do valor das suas fracções, salvo disposição em contrário.
3. A norma do art. 10º/1.b) do Dec-lei 149/95, de 24 de Junho – diploma que estabelece o regime jurídico da locação financeira – que estabelece, entre as obrigações do locatário, a de pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum, e a da al. e) do n.º 2 do mesmo artigo, que lhe confere o direito de exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos, são regras especiais que, sem contrariarem substancialmente o regime da propriedade horizontal, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial.
4. Estas normas não têm mera eficácia obrigacional, não relevam apenas nas relações locador-locatário, antes são de aplicação universal, impondo-se a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.
5. A situação do locador e locatário financeiros, quando o objecto da locação financeira é uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal, assume características particulares, decorrentes da própria fisionomia do contrato entre eles celebrado: o locatário não é, juridicamente, o proprietário do bem locado, mas é o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato.
6. Estando uma fracção autónoma dada em locação financeira, é do locatário financeiro que o condomínio deve exigir o pagamento dos “encargos condominiais” respectivos: o estatuto do locatário financeiro é, em tudo, idêntico ao de qualquer condómino, sendo sobre ele, e não sobre o locador, que impende a responsabilidade por esse pagame.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
Por apenso à execução comum para pagamento de quantia certa instaurada nos Juízos de Execução do Porto por AA, L.da contra a sociedade BB, S.A., entretanto incorporada, por fusão, na sociedade CC – Instituição Financeira de Crédito, S.A., deduziu esta oposição à execução.
A execução – fundada em actas das reuniões da assembleia de condóminos do condomínio de um prédio urbano onde a ora opoente é proprietária de uma fracção autónoma dada em locação financeira a uma outra sociedade – foi instaurada pela sociedade administradora do condomínio, e tem em vista obter da aqui opoente, agora executada, o montante das contribuições devidas ao condomínio, respeitantes à dita fracção autónoma.
A opoente fez ancorar a sua oposição em três fundamentos:
- inexistência de título executivo;
- caso julgado; e
- inexistência da obrigação exequenda.
A exequente contestou, defendendo a improcedência da oposição.
No saneador, o Ex.mo Juiz, considerando que o processo já continha todos os elementos necessários para ser proferida decisão de mérito, entendeu verificado o terceiro dos indicados fundamentos e, consequentemente, julgou a oposição procedente, determinando a extinção da execução (abstendo-se da apreciação dos demais fundamentos, por a considerar prejudicada).
A sociedade exequente recorreu.
Mas sem êxito, pois a Relação do Porto julgou improcedente a apelação e confirmou a decisão recorrida, remetendo, nos termos do disposto no art. 713º/5 do CPC, para os fundamentos da dita decisão.
Ainda inconformada, a exequente traz, agora a este Supremo Tribunal, novo recurso pedindo revista do acórdão da Relação.
E, nas suas alegações de recurso, formula um alargado leque de conclusões, em que, todavia, apenas se coloca uma questão: a de saber sobre quem impende a responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio relativas a fracção autónoma dada em locação financeira imobiliária – se ao locador, dono da fracção, se ao locatário financeiro – defendendo a recorrente a tese de que tal encargo recai sobre o primeiro.
A recorrida (executada/opoente) apresentou contra-alegações, sustentando a tese oposta: a de que o pagamento daquelas despesas é da exclusiva responsabilidade da locatária.
Corridos os vistos legais, cumpre agora decidir.
2.
É a seguinte a matéria de facto que vem provada:
1. A propriedade da fracção autónoma designada pelas letras “UQ”, correspondente à loja 0000 da Galeria Comercial ....., do 1º andar do prédio urbano sito na Praça do ... n.º 159 e Rua d... n.os 67-85, freguesia de Massarelos, Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 111,199960409-UQ, mostra-se registada a favor da aqui opoente/executada;
2. A exequente é administradora do condomínio do prédio referido no n.º anterior;
3. Por acordo escrito datado de 17.03.2000, denominado Contrato de Locação Financeira Imobiliária n.º 105.092, cuja cópia se acha junta de fls. 18 a 48, e que aqui se tem por integralmente reproduzido, a aqui opoente declarou, além do mais, dar a fracção referida em 1. de locação financeira à firma B..... & M... – Cabeleireiros, L.da, que declarou tomar tal fracção para a destinar ao exercício que esta firma, de acordo com o seu objecto social, exerce.
3.
Indicada a questão que é objecto do recurso importa agora entrar na sua abordagem, com vista a definir qual das teses em confronto é que importa sufragar.
Deve começar por salientar-se que a jurisprudência não tem sido unânime na resposta, havendo exemplos de decisões num e noutro sentido.
Vejamos, pois.
Dispõe o n.º 1 do art. 1424º do Cód. Civil:
Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (destaque e sublinhado de nossa autoria).
É inequívoco que a referência a «condóminos» tem em vista os titulares do direito de propriedade sobre as fracções autónomas do edifício em propriedade horizontal. Tal resulta, claramente, de várias disposições legais, maxime do n.º 1 do art. 1420º e do n.º 1 do art. 1422º, do CC, e do n.º 1 do art. 6º do Dec-lei 268/94, de 25 de Outubro(1) .
Mas, ao contrário do que já vimos defendido (2), aquele transcrito normativo não visa indicar quem responde pelas despesas do condomínio, que, como já resulta da natureza e finalidade de tais despesas – as necessárias à conservação e fruição das partes comuns – devem, naturalmente, ficar a cargo dos condóminos, enquanto proprietários das fracções pertencentes a cada um e comproprietários das partes comuns do edifício (cfr. o citado art. 1420º/1).
O que a referida norma tem em vista é antes definir a medida em que cada um dos condóminos responde: salvo disposição em contrário, cada condómino responde em proporção ao valor da sua fracção.
A conclusão acabada de enunciar resulta, ademais, evidente do teor dos subsequentes n.os 2, 3 e 4 do preceito, que dispõem sobre a repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, sobre as despesas relativas aos lanços de escadas ou às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ou sobre as despesas dos ascensores.
Aliás, o art. 1424º teve como antecedente o art. 16º do Dec-lei 40.333, de 14.10.95, que dispunha (no corpo do artigo):
Salvo disposição em contrário, os proprietários contribuirão para as despesas relativas aos bens comuns e aos serviços de interesse comum na proporção da quota referida no art. anterior.
No Anteprojecto de PIRES DE LIMA, a redacção era também esclarecedora:
1. Salvo convenção em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções fixado nos termos do art. 120º.
2. As despesas, porém, relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que se destinem a servir exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
3. Nas despesas dos ascensores só comparticipam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
Do que se trata, pois, naquele n.º 1, é do estabelecimento da regra de partilha (3) dos encargos comuns entre os condóminos (4), no pressuposto de que são estes, enquanto comproprietários das partes comuns, os responsáveis por esses encargos.
O inciso legal «Salvo disposição em contrário» refere-se, pois, ao modo, à medida, à proporção, da repartição dos encargos entre os condóminos, e não às pessoas sobre que recai o pagamento deles: tais encargos são pagos em proporção do valor das respectivas fracções, salvo disposição em contrário.
E, por isso, embora se trate, inequivocamente, de uma norma de carácter supletivo, do n.º 1 do art. 1424º não pode retirar-se, contrariamente ao que entende F. GRAVATO MORAIS, que “se admite o pagamento das citadas despesas por quem não é condómino”. Se a tal conclusão houver de chegar-se não é, seguramente, a partir do citado normativo.
Situando-se a nossa questão no plano da locação financeira, é na regulamentação desta figura jurídica que para ela devemos procurar resposta.
A locação financeira é, no nosso sistema jurídico, um contrato, cuja disciplina consta actualmente do Dec-lei 149/95, de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelos Dec-lei 265/97, de 2 de Outubro, 285/2001, de 3 de Novembro, e 30/2008, de 25 de Fevereiro.
O regime jurídico do contrato de locação financeira previsto no diploma citado contempla, além do mais, os direitos e as obrigações do locador (art. 9º) e as do locatário (art. 10º).
Entre as obrigações do locatário figura, expressamente, a de pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum [art. 10º/1.b)].
Esta norma tem, como contrapartida, a da al. e) do n.º 2, que confere ao locatário financeiro o direito de exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos.
Os dois transcritos preceitos, introduzidos pelo Dec-lei 265/97, citado, têm como antecedente normativo o disposto no art. 9º do Dec-lei 10/91, de 9 de Janeiro – diploma que albergava o regime dos contratos de locação financeira de imóveis destinados a habitação própria do locatário, e que foi revogado por aquele apontado Dec-lei 265/97.
A revogação do Dec-lei 10/91 foi justificada, no preâmbulo do diploma revogatório, pela consideração de que “face à quantidade de contratos de locação financeira de imóveis para habitação registados, por um lado, e, por outro, pelo respectivo regime jurídico, não se justificava que este tipo de contratos não fosse sujeito ao regime geral”. Por isso, para além da dita revogação, “foram introduzidas algumas alterações no Decreto-lei n.º 149/95 – designadamente prevendo situações de propriedade horizontal – por forma que o regime geral melhor acomode os contratos que tenham aquele objecto”.
No Dec-lei 10/91, o já referido art. 9º, sob a epígrafe «Propriedade horizontal», era do teor seguinte:
1 – Nas situações de propriedade horizontal, o locatário assume, em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos.
2 – Exceptua-se do disposto no número anterior tudo aquilo que implique a disposição de partes comuns ou a alteração do título constitutivo.
Esta norma, quer pela respectiva epígrafe, quer, sobretudo, pelo seu conteúdo, visava a regulamentação de um específico aspecto da propriedade horizontal, não contemplado no Cód. Civil: era uma norma especial, que podia, perfeitamente, ter sido aí (leia-se, no CC) inserida – como especiais são as normas dos n.os 3 e 4 do art. 1424º – e que continha uma disciplina derrogatória do regime geral, já acima definido, segundo o qual são os condóminos, entendidos estes como os titulares do direito de propriedade sobre as fracções, que respondem pelas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. Referindo-se a uma situação particular dentro do regime da propriedade horizontal, a norma em causa estatuía para essa situação um regime especial.
Leitura idêntica deverá fazer-se no que tange às normas sucedâneas – a já citada al. b) do n.º 1 e a al. e) do n.º 2 do art. 10º do Dec-lei 149/95, acima transcritas.
Também aqui se deve entender que estamos perante regras especiais, que, sem contrariarem substancialmente o regime geral acima mencionado, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial.
Regras, pois, que não têm mera eficácia obrigacional, em termos de relevarem apenas nas relações locador-locatário, antes sendo de aplicação universal, e por isso se impondo a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.
Na verdade, a situação do locador e do locatário financeiros, quando o objecto da locação financeira é uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal, assume – quando enfocada na perspectiva dos direitos e encargos dos condóminos – características particulares, decorrentes da própria fisionomia do contrato entre eles celebrado.
Como assinala DIOGO LEITE DE CAMPOS (5), e resulta do regime do contrato, tal como consta da lei, a sociedade de locação financeira entrega ao locatário um bem (fracção autónoma), escolhido por este e adquirido para o efeito por aquela, que o locatário usará e fruirá durante todo o tempo de duração do contrato, ficando ainda investido no direito de, no final do contrato, exercer a opção de compra do bem, por um valor residual.
O risco de perecimento da coisa corre por conta do locatário. E bem se compreende que assim seja: a coisa é-lhe apenas dada em locação; mas é-o por ter sido comprada para ele, no seu interesse (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecida em locação pelo locador.
É sobre o locatário que recai o dever de conservar e reparar a coisa.
O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso.
Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação.
Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo.
O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume.
O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem – faculdade que este exerce normalmente.
De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados.
Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira – ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades – em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico.
Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato.
Tudo o que vem de ser dito releva inteiramente no caso em apreço. Basta ler o contrato de locação financeira celebrado, pelo prazo de dez anos, entre a BB e a sociedade locatária, junto a fls. 19 e ss. dos presentes autos, para assim se concluir. Nele se refere expressamente, inter alia, que a fracção autónoma foi escolhida pela locatária, que negociou a sua aquisição, e adquirido pela locadora, por indicação daquela, que o destinou ao exercício da actividade que, de acordo com o seu objecto social, vem exercendo. Ficou também clausulada a opção de compra, contra o pagamento do valor residual (2% do montante financiado), e a possibilidade de o direito de opção ser exercido antecipadamente (a partir do 5º ano de vigência do contrato).
Bem se entende, por isso, o regime estatuído pelo art. 10º/1.b) do Dec-lei 149/95, cuja aplicabilidade ao caso dos autos se tem por incontestável.
O que vale dizer que, estando uma fracção autónoma dada em locação financeira, é do locatário financeiro que o condomínio deve exigir o pagamento dos “encargos condominiais” respectivos: o “estatuto” do locatário financeiro é, em tudo, idêntico ao de qualquer condómino, sendo sobre ele, e não sobre o locador, que impende a responsabilidade por esse pagamento.
Pese embora o elevado respeito que nos merecem, afigura-se-nos que não procedem as razões avançadas por GRAVATO MORAIS (6) no sentido de que esta solução desacautela os interesses do credor (o condomínio) que, no caso de falta de pagamento das despesas, pelo locatário financeiro, não disporá da garantia que a própria fracção constitui.
Desde logo, a lei não confere ao condomínio, à assembleia de condóminos, o direito de escolher os condóminos. E, como o próprio autor salienta, “o locatário financeiro só deixará de pagar se se encontrar numa situação financeira muito débil (dado que isso implica, em última instância, a restituição do imóvel, para além de outras penalizações”).
Ou seja: o locatário financeiro, que responde com o seu património pessoal, não oferece menos garantias do que qualquer outro condómino. Por que haveria então de configurar-se, no caso de locação financeira, uma dupla responsabilidade – do locador e do locatário, como pretende aquele prestigiado autor?
Importa, pois, concluir, de tudo quanto se deixou mencionado, que o recurso não pode lograr êxito, sendo de manter, embora por razões não inteiramente coincidentes, a solução decretada na 1ª instância, a que a Relação, posto que com sumária argumentação, deu a devida confirmação.
4.
Nega-se, pois, a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 06 de Novembro de 2008
Santos Bernardino (relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
_________________________________
(1) Este art. 6º – inserido num diploma que desenvolve e regulamenta alguns aspectos da propriedade horizontal – estatui sobre as dívidas por encargos de condomínio, dispondo no seu n.º 1 que a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte.
(2) A título de exemplo, no Ac. Rel. Porto, de 14.03.2006, publicado em Cadernos de Direito Privado, n.º 20, págs. 50 e ss., e no Ac. STJ, de 10.07.2008 (Proc. n.º 08A1057), disponível em www.dgsi.pt/jstj, e por F. GRAVATO MORAIS, na anotação ao primeiro de tais acórdãos, na mesmo n.º da indicada revista, a págs. 54 e seguintes.
(3) “Regra de partilha” é expressão utilizada por M. HENRIQUES MESQUITA, no estudo, publicado na Rev. de D.to e de Estudos Sociais, ano XXIII, Jan. - Dez. – 1976, intitulado A propriedade horizontal no Código Civil português, pág. 130, nota 118.
(4) Como defendem F. RODRIGUES PARDAL/M. DIAS DA FONSECA, Da Propriedade Horizontal, 5ª ed., págs. 223 e ss., RUI VIEIRA MILLER, A Propriedade Horizontal no Cód. Civil, 2ª ed., págs. 170 e ss., e ABÍLIO NETO, Propriedade Horizontal, 2ª ed., págs. 130 e ss.
(5) Na sua obra A Locação Financeira, LEX – Edições Jurídicas, 1994, e no seu estudo intitulado Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira, publicado no BFDUC, vol. LXIII.
(6) Na anotação citada, Cadernos ..., pág. 59.