Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A575 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
EMPARCELAMENTO
1. - "A" e mulher intentaram acção declarativa contra B, C e marido e D e marido, pedindo que lhes fosse reconhecido o direito de preferência, operando a substituição dos adquirentes pelos AA., na escritura de compra e venda relativa ao prédio rústico sito no lugar de ...., Leça do Balio.
Alegaram os AA. serem donos de uma "Quinta" confrontante com o "Campo da Pereira", que o R. B, sem lhes dar conhecimento, vendeu aos demais RR., os quais não eram donos de outro prédio confinante.
Na contestação, os RR. invocaram, além do mais' que ora irreleva, inexistir o invocado direito de preferência por ambos os prédios)terem área superior a 56 000 m2, largamente excedente da unidade de cultura fixada para a Região.
Julgada na fase de saneamento, a acção improcedeu.
Mediante apelação dos Autores, o saneador-sentença foi revogado.
Agora, são os RR. que pedem revista, visando a reposição do sentenciado na 1.ª instância.
Para tanto, levaram às conclusões:
- Da conjugação dos arts. 1380.0-1 C. Civil e 18.0-1 do DL 384/88, de 25/10, resulta que gozam de direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes, no caso de venda a quem não seja proprietário confinante, desde que um dos prédios - o confinante ou o vendido - tenha área inferior à unidade de cultura;
- Os recorridos não gozam de direito de preferência, já que quer o prédio confinante, quer o vendido, têm área superior à unidade de cultura, tal como ela está definida no art. 1.º da Port. 202/70, de 12/4.
Os AA. responderam em defesa do julgado pela Relação.
2. - A questão que vem proposta consiste em saber se o direito legal de preferência, fundado na confinância de terrenos rústicos, previsto no art. 18.º do DL n.º 384/88, de 25/10, abrange a alienação de qualquer prédio, independentemente das dimensões de cada um dos imóveis confrontantes. Será ela, pois, de interpretação do referido art. 18.0, nº. 1, o qual dispõe assim: "Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380.0 do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura".
3 . - Vem definitivamente provado que:
- Encontra-se inscrito a favor doa AA., na Conservatória de Registo Predial de Matosinhos, o prédio misto denominado "Quinta do Pombal", composto por uma morada e casas térreas e por um terreno de lavradio, todo unido, com 57 000 m2;
- Este prédio confronta a Sul e Poente com o prédio rústico denominado "Campo da Pereira ", com a área aproximada de 56 890 m2, do qual o R. B era dono;
- Por escritura pública de 03/09/99, e pelo preço de esc. 30 000 000$00, o R. B vendeu aos 1.ºs e 2.ºs RR. o prédio antecedentemente referido;
- Os 1.ºs e 2.ºs RR. não têm, nem tinham à data da aquisição em que intervieram, qualquer prédio confinante com aquele que adquiriram.
4. 1. - Face à factualidade assente, estamos, como todos estão de acordo, perante prédios que têm, cada um deles, área superior (mais de 5 hectares) à da unidade de cultura fixada para a Região - Porto/2 hectares -, tal como se encontra fixada na Portaria n.º 202/70, de 21/4, ex-vi dos art.s 21.º do DL n.º 384/88 e 53.º do DL n.º 103/90, de 22/3 (Regime do Emparcelamento Rural e seu regulamento ).
4. 2. - 0 preceito ora em aplicação - art.º 18.º-1 do DL n.º 384/88 alterou o regime constante do C. Civil em cujo art. 1380.º se estabelecia que «os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência (...).», preceito que, por sua vez, rejeitara a solução constante da Base VI, n.º 1 da Lei n.º 2 116, de 14/8/62, em que se reconhecia o direito de preferência aos «proprietários de terrenos confinantes (... nas transmissões da propriedade sobre prédios rústicos ...), com área inferior à unidade de cultura.
Assim, para o que neste recurso importa, o que releva pôr em evidência é que, quer no domínio da revogada Lei n.º 2 116, quer no do Cód. Civil de 1 966, o direito de prelação só poderia incidir sobre transmissões de prédios com área inferior à unidade de cultura, ou seja, sobre minifúndios.
Com efeito, a diferença residia apenas nas dimensões exigíveis para o prédio do beneficiário da preferência, pois que enquanto o Código Civil, consagrando a regra da reciprocidade, não dispensava que ambos os prédios tivessem a natureza de minifúndios, a velha Lei do Emparcelamento só a exigia para o prédio objecto da preferência, traço comum que se manteve.
4. 3. - O transcrito n.º 1 do art. 18.º veio, sem dúvida, alargar o âmbito da preferência legal acolhida no Código Civil.
Tê-lo-á feito, defendem os Autores, em termos de o direito de prelação abranger todas as alienações de prédios confinantes, tenham ou não área inferior à unidade de cultura.
Entende-se, porém, que não é assim.
Reconhecendo, embora, que a redacção do preceito não é muito feliz, temos por certo que a letra da lei não afasta, antes admite, outras interpretações - art. 9.º-2 C. Civ ..
Consequentemente, em sede interpretativa, há que lançar mão de outros elementos, com especial relevo para racional e o sistemático.
Que o direito de preferência foi estendido, como beneficiários, aos donos de prédios de área superior à unidade de cultura, não há qualquer dúvida face à letra e espírito da lei.
Quanto ao prédio objecto de preferência, consta do relatório do DL ter sido objectivo do legislador "o aumento dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer", considerando que "o progresso da agricultura portuguesa tem sido retardado por uma estrutura fundiária desordenada, em que predominam as explorações com dimensão insuficiente (...)".
Resulta, assim, que na mira do novo regime legal estava, como anteriormente, a eliminação dos minifúndios, incrementando-se o aumento dos prédios e das explorações dentro dos limites a estabelecer .
os estabelecimento dos "limites mínimos" da superfície dos prédios rústicos e das explorações agrícolas foi relegado pela lei - art. 21.º - para decreto regulamentar, o dito DL 103/90.
A tal respeito, o art. 53.º desde último diploma limitou-se a manter m vigor a Portaria n.º 207/70, mas prevê a anexação e inscrição matricial oficiosas dos prédios rústicos contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, «com a área global inferior ao dobro da unidade de cultura ou ao limite mínimo das explorações agrícolas».
Crê-se que está aí consagrado o critério adoptado pela lei relativamente às dimensões dos prédios e explorações para satisfação dos objectivos anunciados e, em parte, sempre prosseguidos: - a eliminação dos minifúndios, agora acelerada, designadamente através da atribuição do direito de preferência legal, em ordem a fazer desaparecer os que, conjuntamente com o prédio confinante, não atinjam o dobro da unidade de cultura, o que, ao fim e ao cabo, se traduz em que a existência do direito de preferência pressuponha sempre que um dos prédios tenha área inferior à unidade de cultura.
4. 4. - Sobre questão idêntica à ora tratada teve já oportunidade de se pronunciar este Tribunal, em douto acórdão de 28/02/2 002, onde se negou o exercício do direito de preferência ao proprietário de prédio confinante com área superior à unidade de cultura na aquisição de prédio de dimensão igualmente superior à mesma unidade ( no mesmo sentido se pronunciaram H. MESQUITA e A. V ARELA, in, respectivamente, CJ XVI-I1-35 e ss. e RLJ A. 127.0- 308 e ss.; cfr., ainda, o Ac. STJ, de 13/10/93, CJ I-III-64 e ss.,).
4. 5. - Nesta conformidade, e perante a incontornável realidade de ambos os prédios terem dimensão superior à área de cultura fixada para a Região em que se situam, não assiste aos Autores o direito que invocaram.
Consequentemente, o acórdão impugnado não pode manter-se.
5. - Termos em que se decide:
- Conceder a revista;
- Revogar o acórdão recorrido;
- Repor em vigor a decisão da 1.ª instância; e,
- Condenar os Autores, ora Recorridos, nas custas.
Lisboa, 20 de Maio de 2003
Alves Velho
Moreira Camilo
Lopes Pinto