Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 9275/05.8TBVVG.P1.S1 |  |
CONTRATO PROMETIDO
1. O contrato-promessa e o contrato prometido são autónomos entre si e têm idêntica dignidade.
2. O contrato prometido não tem que coincidir com o contrato-promessa em todas as suas cláusulas.
3. Celebrado o contrato prometido, o contrato-promessa produziu, em princípio, todos os seus efeitos. E, a partir de então, é apenas aos termos do primeiro que, em princípio, há que atender.
4. Sem embargo de se atender ainda ao contrato-promessa, havendo divergência sobre o real significado de qualquer cláusula do contrato definitivo, como elemento determinante na interpretação da vontade negocial ou até, se for caso disso, como integrador de cláusulas acessórias ou complementares do contrato prometido.
5. Sendo bem clara a redacção das cláusulas do contrato prometido, não tendo sido invocado qualquer vício na sua estipulação, não poderão as mesmas valer com outro sentido que não o nelas expresso, até para se não violar o disposto no art. 238.º, nº 1 do CC.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
AA veio intentar a presente acção, com processo ordinário, contra AA IMOBILIÁRIA, S. A., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 1 056. 068,80, acrescida de juros legais, contados desde 12/11/03 e até integral liquidação.
Alegando, para tanto, e em suma:
Em 15/10/1999 a A. e a Ré celebraram um contrato-promessa, pelo qual aquela prometeu vender, e esta prometeu comprar, uma parte dos prédios rústicos da Quinta do Sardão, consistente em 21 270 m2, a destacar do artigo matricial nº 967 e 35 939 m2, a destacar do artigo matricial nº 970.
Em execução de tal contrato, procedeu-se ao destaque de tais parcelas, tendo posteriormente sido celebradas as competentes escrituras públicas, a primeira delas em 3/8/2000, relativa ao prédio de 21 284 m2, destacado do aludido artigo 967 e a outra, em 12/11/2003, relativa ao prédio destacado do artigo 970, com 35 939 m2.
Para determinação do preço a pagar pela ré à A., pela venda de tais prédios, ficou estipulado um preço base de 500 000.000$00, acrescido de outro a fixar nos termos da cláusula 6ª do aludido contrato-promessa.
Aquando da realização da primeira escritura pública, a ré procedeu ao pagamento integral do preço base estipulado, tendo, na segunda escritura pública, por conta do acréscimo que seria devido, pago a quantia de € 1 100.000 (220 530.000$00). Acordando então as partes que o valor ainda em dívida, seria pago pouco depois, na sequência das negociações que estavam em curso.
Nada mais tendo sido, contudo, pago, em violação do acordado pelas partes e da interpretação devida da dita cláusula, no atinente “à área de construção acima do solo”, nos termos que melhor expostos são na p. i.
Mantendo-se em dívida o montante peticionado.
Citada a ré, veio a mesma contestar, alegando, também em síntese:
Já pagou mais do que devia à autora.
Devendo a mesma cláusula sexta ser interpretada de acordo com a posição que melhor sustenta no seu articulado.
Pelo que nada deve à autora, sendo esta, ao invés, que lhe deve restituir a quantia que a mais pagou, no montante de € 231 664,69, acrescida de juros, à taxa legal, desde a notificação do pedido reconvencional até efectivo pagamento.
Deduzindo, para o efeito, o competente pedido reconvencional.
Replicou a autora, pugnando pela improcedência da reconvenção.
Foi proferido o despacho saneador, tendo sido fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho de fls 857 a 859 consta.
Foi proferida a sentença, na qual, na improcedência da acção, foi a ré absolvida do pedido e, na procedência da reconvenção, foi a autora condenada no respectivo pedido, ou seja, a pagar à ré a quantia de € 231 664,69, acrescida de juros, à taxa lega, desde a notificação do pedido reconvencional até efectivo pagamento.
Inconformada, veio a autora, sem êxito, interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, onde, sem mais, crendo-se cabalmente resolvidas todas as questões suscitadas na fundamentação da sentença apelada, se confirmou a mesma.
Ainda irresignada, veio pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões:
1ª - O Tribunal recorrido perfilhou uma interpretação da Cláusula Sexta do contrato que colide frontalmente com os factos provados e com a envolvente jurídica, que apontam univocamente para a interpretação feita pela Recorrente.
2ª - Nada existe nos autos que demonstre que a interpretação sustentada pela Recorrida é a mais "justa e equilibrada" e a perfilhada por "qualquer pessoa medianamente informada e prudente".
3ª - Desde logo, os factos provados demonstram que, aquando da celebração do contrato e mesmo posteriormente, nenhuma das partes lhe atribuiu o sentido que a Recorrida agora lhe aponta e que fundou o pedido reconvencional (no pressuposto inverosímil de que já teria pago em excesso).
4ª -Aliás, neste caso, o declaratário até conhecia a vontade real do declarante, pelo que é de acordo com ela que tem de valer a declaração emitida (art. 236°, nº 2 do Código Civil).
5ª - Mas, ainda que assim não fosse, o nº 1 do citado art. 236.º manda escolher o sentido com que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, poderia entender a expressão "área de construção acima do solo".
6ª - Ora, todos os elementos de interpretação apontam no sentido (defendido pela Recorrente) de incluir na área de construção acima do solo a totalidade das zonas edificadas, cobertas ou descobertas:
7ª - Em primeiro lugar, o texto da Cláusula Sexta só exclui "para efeitos deste cálculo" as áreas referentes às "infra-estruturas comuns do condomínio (ténis, piscina)".
8ª - Por isso, não há qualquer razão para subtrair dessa área as varandas, terraços, alpendres, as áreas técnicas, ou as de circulação interna, entre outras - pois todas elas são áreas de construção.
9ª -Aliás, se a Ré-Recorrida queria sustentar uma interpretação contrária ao texto do contrato, tinha o ónus da prova de que o sentido correcto é contrário ao desse texto.
10ª- Em segundo lugar, a terminologia legal e regulamentar em vigor aponta univocamente no sentido afirmado pela Recorrente.
11ª- Por isso, tendo em conta o texto do contrato, o circunstancialismo envolvente, e os próprios textos legais, um declaratário normal, colocado na posição da Autora e da Ré, sempre entenderia a expressão "área de construção acima do solo" com o sentido de abranger toda essa área, incluindo pois varandas, terraços, áreas de circulação e áreas técnicas.
12ª- Mas se o Tribunal errou quando julgou improcedente a acção, errou mais clamorosamente ainda, quando julgou procedente a reconvenção:
13ª- Por um lado, porque não se provou a matéria de facto em que assentava o pedido reconvencional (nºs 36 a 41 da BI).
14ª- Por outro, e sobretudo, porque os factos provados demonstram a impossibilidade aritmética desse pedido.
15ª- Isto porque ficou provado [al. BS) da sentença] que só o acréscimo de metragem, para além do referencial de 12.600 m2, é que seria pago a 36.000$00, pois os primeiros 12.600 m2 foram pagos a um preço global, de 500.000.000$00, o que aliás corresponde a um preço unitário mais elevado, de 39.682$54 por metro quadrado (500.000.000$00: 12.600 m2 = 39.682$54).
16ª- Assim, como ficou provado [al. BT], o preço global tinha uma parte fixa e uma parte variável: Um 1° escalão, até aos 12.600 m2, ao preço global de Esc. 500.000.000$00 (i.é, preço unitário de Esc. 39.682$54/ m2) parte fixa; e um 2.º escalão, acima dos 12.600 m2, ao preço unitário de Esc. 36.000$00 m2 – parte variável.
17ª- Por isso, mesmo que - em contrário do exposto - vingasse a tese de que a área autorizada exclui varandas e terraços, a Recorrida teria quando muito direito a receber a diferença entre o que pagou em 2003 (Esc. 220.530.000$00) e o preço correspondente a 6.124,6 m2 (220.485.600$00), que é a área de construção sem varandas, terraços, etc., OU seja, o máximo que a Recorrida podia exigir em reconvenção seria a quantia Esc. 44.400$00 (i.e. € 221).
18ª- Acresce que a dita "redução" da área de construção (a existir) nunca poderia fundar um pedido de devolução do preço, por banda da Recorrida, dado que a Câmara de Gaia - em resposta ao P.I.P. relativo ao artigo matricial 967.º - tinha aceitado uma área de construção de 12.600 m2•
19ª- Por isso, a Recorrida podia e devia apresentar um projecto de loteamento prevendo uma área construtiva não inferior aos ditos 12.600 m2, pois para tal foi mandatada pela Recorrente.
20ª- E se não o fez, pedindo apenas a construção de 11.095,5 m2, não pode responsabilizar por isso a Recorrente, pois essa "redução" de área só é imputável à Recorrida.
21ª- Mas a verdade é que não houve qualquer redução, pois o P.I.P. referia 12.600 m2 de área de construção, e o projecto aprovado pela CMG aceitou uma área superior a isso, num total de 14.980,26 m2 de área de construção.
22ª- Pelo que deverá proceder, na íntegra, o pedido formulado pela Recorrente.
23ª- A decisão recorrida violou pois o disposto no art. 236.º do Código Civil.
24ª- A citada norma foi assim erradamente interpretada e aplicada pelo Tribunal a quo, que deveria tê-la interpretado e aplicado do modo indicado nas precedentes conclusões.
A recorrida não contra-alegou.
Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.
Vem dado como PROVADO:
A) A Autora é dona e legítima possuidora dos diversos prédios rústicos e urbanos que integram a denominada Quinta do Sardão, em Oliveira do Douro, onde se encontra instalado o Colégio do Sardão.
B) Em 15 de Outubro de 1999, a A. e a Ré celebraram um contrato-promessa mediante o qual a primeira prometeu vender e a segunda prometeu comprar uma parte dos prédios rústicos daquela quinta.
C) Mais concretamente, a área prometida vender consistiu em 21.270 metros quadrados, a destacar do artigo matricial 967.º da freguesia de Oliveira do Douro, e 35.939 metros quadrados (1)., a destacar do artigo 970.º da mesma freguesia, num total de 57.200 metros quadrados, conforme resulta de cópia desse contrato, que se junta como doc. nº 1 e aqui se dá integralmente por reproduzido.
D) Em execução desse contrato, essas duas parcelas foram destacadas dos referidos artigos matriciais, tendo posteriormente sido vendidas à Ré, conforme prometido.
E) Assim, por escritura lavrada em 3.08.2000 no 1º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, a Autora vendeu à Ré um prédio com 21.284 metros quadrados, destacado do artigo matricial 967.º (tendo a área de 21.270 m2 sido corrigida aquando do destaque) - cf. cópia da escritura, como doc. nº 2, e, por escritura lavrada em 12.11.2003 no mesmo Cartório Notarial, a Autora vendeu à Ré um prédio com 35.939 metros quadrados, destacado do artigo matricial 970.º (cf. cópia, como doc. nº 3).
F) Para determinação do preço a pagar pela Ré à Autora, pela venda desses dois prédios, ficou estipulado que o mesmo incluiria um valor base, de 500.000.000$00 (QUINHENTOS MILHÕES DE ESCUDOS), que seria acrescido de outro valor a fixar nos termos da cláusula SEXTA, que aqui se reproduz: SEXTA: O preço base atrás estipulado será aumentado conforme a aprovação dos projectos que a AA apresente na Câmara Municipal de Gaia para além do já apresentado pela Promitente Vendedora e aprovado que prevê uma área de construção acima do solo de 12. 600 m2. Nestes termos, o preço base da venda dos terrenos objecto deste contrato será aumentado de 36.000$00 por metro quadrado de construção acima do solo que vier a ser autorizado para além, dos já referidos 12.600 m2. Para o efeito deste cálculo não serão consideradas as infra-estruturas comuns do Condomínio (ténis, piscina);
G) Mais foi convencionado (cláusula sétima) que o pagamento do valor base seria feito em 6 prestações, até 15.07.2001.
H) E que o referido acréscimo de preço deveria ocorrer no mês seguinte à aprovação dos projectos pela Câmara Municipal de Gaia (cláusula oitava).
I) Aquando da celebração da primeira escritura de venda, em 3.08.2000, a Ré pagou à Autora o remanescente do valor base do preço, tendo ficado integralmente paga a quantia de Esc. 500.000. 000$00 (a fim de evitar a prestação de garantia bancária), e a faltar apenas o pagamento do acréscimo de preço previsto na cláusula Sexta.
J) Posteriormente, aquando da celebração da segunda escritura, em 12 de Novembro de 2003, a Ré pagou à Autora, a título de adiantamento por conta do acréscimo de preço previsto na cláusula Sexta, a quantia de € 1.100.000,00 (um milhão e cem mil euros, correspondentes a Esc. 220.530.000$00).
K) A Autora enviou à Ré, em 19 de Julho de 2005, uma carta interpelando-a para proceder ao pagamento dos valores em falta, e lembrando que os mesmos deviam ter sido efectuados no prazo de 30 dias a contar da aprovação dos projectos (cf. cópia dessa carta, como doc. nº 7).
L) Sendo certo que a aprovação pela Câmara Municipal (com emissão dos respectivos alvarás de construção) ocorreu em 19.01.2001 e 14.03.2002 (cf. cópias, como docs nº 8, 9, 10 e 11).
M) A essa carta respondeu a Ré, em carta de 27.07.2005, afirmando que apenas se encontram autorizados pela Câmara Municipal 18.635,50 m2, em vez dos 20.014,72 m2 pagos, pelo que nada terá a pagar à Autora, mas antes a receber desta a diferença paga a mais (cf. cópia, como doc. nº 12).
N) O acréscimo de € 1.100.000,00 (que a Ré agora reputa de excessivo) foi pago numa data em que os projectos de construção estavam já aprovados pela Câmara - pelo que a Ré sabia perfeitamente quais as áreas a considerar para efeitos de cálculo, e não formulou quaisquer reservas...
O) Com vista a terem informação técnica sobre a capacidade construtiva dos imóveis a Autora contactou um Gabinete de Arquitectos denominado "XYZ Arquitectos Associados - Tiago Castro"
P) A 23/10/1998 deu entrada na Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, por requerimento da Autora um Pedido de Informação Prévia ao qual Câmara respondeu indeferindo a pretensão da Autora, (doc.1), tendo o pedido sido recusado por ofício 365 do IPPAR datado de 26/1/1999 (cfr. doc.2), no qual se sugere a reformulação da pretensão.
Q) Face a esta situação foi dada entrada de um aditamento a esse Pedido de Informação Prévia (P.I.P.) pela Autora a 12/3/1999, tendo esta pretensão sido aprovada pelo IPPAR e comunicada à C. M. Vila Nova de Gaia pelo oficio 1711 de 12/5/1999, cfr. doc. 4.
R) Entretanto a Autora solicitou à equipa de arquitectos responsáveis pela elaboração do P.I.P. o contacto com promotores imobiliários interessados na aquisição do imóvel e desenvolvimento da construção.
S) Após alguns contactos pessoais ocorridos após a apresentação do P.I.P e seu aditamento é que a Ré AA dirigiu pela primeira vez uma comunicação à Autora informando o seu interesse na promoção imobiliária do imóvel, contacto a 11/6/1999, doc. 5
T) A 16/6/1999 a Autora respondeu à missiva da Ré informando do seu interesse na proposta apresentada pela Ré, cfr. doc. 6.
U) Solicitou a Autora a 23/6/1999 que fossem apresentados pela Ré AA "valores concretos mínimos, como base de negociação", cfr. doc. 7.
V) Solicitação à qual a Ré AA respondeu no dia 28/6/1999, elaborando uma proposta de determinação do preço do terreno baseado não em metros quadrados de aprovação mas sim num valor fixo por habitação a ser aprovado pela Câmara Municipal, cfr. doc. 8.
W) Enquanto decorriam estas negociações a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia contactou a Autora em oficio refª 199916533 de 7/9/1999 através do Vereador do Pelouro do Urbanismo Eng. CC no sentido de informar sobre a sua concordância relativamente ao P.I.P. apresentado pela Autora solicitando ainda que fosse apresentada uma proposta reformulada que contemplasse algumas observações dos serviços camarários, "informação 1999/11599 de 19/7/1999", cfr. doc. 9.
X) A 29/7/1999 a Ré AA pagou sem qualquer contrato ou compromisso escrito a quantia de cinquenta milhões de escudos, doc. 11.
Y) A 22/9/1999 a Autora emitiu uma declaração a favor da Ré AA para esta apresentar junto da C. M. Vila Nova de Gaia um projecto de arquitectura para o empreendimento habitacional, doc. 12.
Z) A 4/10/1999 a Autora após alguns esclarecimentos quanto ao objecto do contrato, apresentou uma versão definitiva do contrato promessa, doc. 13, versão essa que veio a ser a final.
AA) A 4/4/2000 a C. M. Vila Nova de Gaia informou que o projecto de arquitectura apresentado pela Ré AA deverá ser sujeito a um aditamento visto entre outras coisas haver a necessidade de realizar "a eliminação do corpo do edifício implantado em área urbana de equipamentos” (doc. 14).- al. AA) dos factos assentes.
AB) A AA, a 10/4/2000, apresentou aditamento ao projecto, cfr. doc. 15. (al. BB) dos factos assentes).
AC) Aditamento que foi aprovado a 7/6/2000 conforme documento 16 e que não sofreu qualquer alteração posterior - al. CC).
AD) A 11/7/2000 e a 20/7/2000 a Autora enviou à Ré minuta do teor da escritura na qual consta, nomeadamente, uma servidão, doc. 17 e 18 (al. DD).
AE) A 3/8/2000 foi celebrada a escritura de compra e venda do imóvel correspondente ao artigo 967 pelo preço de 500.000.000$00 (al. EE).
AF) Em data anterior à celebração da segunda escritura foi elaborado pelas partes um acordo para determinação dos metros de construção (al. FF).
AG) A Ré AA emitiu uma declaração nesse sentido, sendo acordado a realização de peritagem por técnicos de ambas as partes (al. GG).
AH) Essa peritagem foi efectuada posteriormente à escritura e não existiu consenso relativamente à determinação dessa mesma área (al. HH).
AI) Relativamente ao terreno correspondente ao artigo rústico 970, a Ré AA, devidamente mandatada pela Autora, deu entrada de um Pedido de Informação Prévia a 2/11/1999, cfr. doc. 19 (al. II).
AJ) Pedido de informação prévia que continuou a ser desenvolvido pela mesma equipa de arquitectos, que nessa altura já estava ao serviço da Ré (al. JJ).
AK) A Câmara Municipal emitiu parecer desfavorável a 20/3/2000, cfr. doc. 20 (al. KK).
AL) A 29/3/2000 foi apresentada uma exposição à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia onde se pretende uma reapreciação do projecto, atenta a discordância com o parecer anteriormente proferido (al. LL).
AM) A Ré AA, a 19/7/2000 requereu um novo Pedido de Informação Prévia, cfr. Doc. 22. Esse mesmo pedido teve parecer desfavorável pelo IPPAR, cfr. Doc. 23 de 28/9/2000 (al. MM).
AN) Após esclarecimentos prestados pelo técnico junto da Câmara e IPPAR foi aprovado pelo IPPAR o Pedido de Informação Prévia proposto, cfr. Doc. 24. E, posteriormente, pela Câmara Municipal de Vila nova de Gaia, cfr. Doc. 25 e 26 (al. NN).
AO) Face à aprovação do Pedido de Informação Prévia a Ré AA na qualidade de mandatária da Autora apresentou a 23/2/2001 um pedido de licença de operação de loteamento registado sob o processo 429/01, cfr. Doc. 27 (al. OO).
AP) A Câmara Municipal notificou a Ré para proceder a uma rectificação ao pedido de licenciamento da operação de loteamento a 4/9/2001, cfr. Doc. 28 (al.PP).
AQ) A Ré imediatamente procedeu a essa rectificação e consequentemente, a 9/10/2002 a Câmara Municipal aprovou a pretensão da realização do loteamento, cfr. Doc. 19 (al. QQ).
AR) A 30/1/2003 a Câmara Municipal comunicou à Ré o deferimento da pretensão apresentada requerendo no mesmo ofício a apresentação de todos os projectos de especialidade, cfr. Doc. 30 (al. RR).
AS) A Ré apresentou tais projectos (al. SS).
AT) A 16/7/2003 o pedido de licenciamento de obras de urbanização foi deferido, cfr. Doc.31 (al. TT).
AU) A 30/7/2003 solicita a Ré uma reavaliação das taxas a serem pagas visto indiciar-se a existência de erros de cálculo, cfr. Doc. 32. Erros que a Câmara reconheceu por oficio de 30/9/2003, cfr. doc. 33 (al. UU).
AV) Face à aprovação da operação de loteamento apresentou a Ré vinte e nove processos de construção de moradias, correspondentes a vinte e nove lotes. Esclarecendo que a urbanização é constituída por trinta lotes sendo que um se destina a equipamento e desde logo não entrava no âmbito do contrato para cálculo do preço (al. VV).
AW) Esses vinte e nove projectos individuais encontram-se licenciados e com Alvará de construção já atribuído e pago, cfr. doc. 34 a 63 (al. WW).
AX) Dos documentos 00000 consta o seguinte:
Lote 1
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia n 00000
Matriz Urbana nº 0000.
Pedido de Licenciamento registado em 17/9/04, sob o nº00000
Processo de construção nº 0000/04.
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº00000/05 de 08/11/05.
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 2
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 00000
Pedido de Licenciamento registado em 15/10/04, sob o nº 0000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o nº 0000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 3
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia n° 00000
Matriz Urbana nº0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 4
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 0000.
Matriz Urbana nº0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 000000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o n° 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº0000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 5
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia n. ° 00000
Matriz Urbana n. ° 0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o n. °0000/04
Processo de construção n° 000000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o n° 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2
Lote 6
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia n. ° 000000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 0000
Processo de construção n. ° 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o nº 10000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2
Lote 7
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 8
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia n° 00000
Matriz Urbana n. ° 0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o n. ° 00000/04
Processo de construção n. ° 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o n.000000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 9
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana n. ° 00000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção n°0000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 10
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana n° 000000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 0000/04
Processo de construção nº 000000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº00000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 11
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 0000
Matriz Urbana n° 00000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 17631/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registo 0000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 12
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 00000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº000000
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº000000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 13
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº00000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 14
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia n° 00000
Matriz Urbana nº 00000
Pedido de Licenciamento registado em 16/09/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/01/05, sob o nº 0000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 000/05 de 19/01/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 15
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 0000
Matriz Urbana nº 000
Pedido de Licenciamento registado em 16/09/04, sob o nº 0000004
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/01/05, sob o nº 0000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº00/05 de 19/01/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2
Lote 16
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº00000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o nº 0000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2
Lote 17
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 000000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 000000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o n° 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 000005 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 18
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº00000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o n.º00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 19
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 0000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº00000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 20
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 0000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 0000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 21
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 00000
Pedido de Licenciamento registado em 17/09/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 0000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o n° 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção n° 0000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 22
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia n° 00000
Matriz Urbana nº0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 23
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia n° 0000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o n° 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260.90 m2
Lote 24
2ª Conservatória do Registo Predial de V. N. Gaia nº 0000
Matriz Urbana nº00000
Pedido de Licenciamento registado em 16/09/04, sob o nº 000000/04
Processo de construção nº000004
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o nº 000000
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 260. 90 m2
Lote 25
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 00000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº. 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº0000005 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2
Lote 26
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 000000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 0000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267.90 m2.
Lote 27
2º Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 00000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 12/08/05, sob o nº00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 16/08/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2
Lote 28
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº00000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 00000/04
Processo de construção n°00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 000000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 0000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267.90 m2
Lote 29
2ª Conservatória do Registo Predial de V.N. Gaia nº 00000
Matriz Urbana nº 0000
Pedido de Licenciamento registado em 25/10/04, sob o nº 0000/04
Processo de construção nº 00000/04
Pedido de emissão de Alvará de construção registado em 19/10/05, sob o nº 00000/05
Alvará de Licença de Obras de Construção nº 00000/05 de 08/11/05
Área Total de Construção Acima do Solo: 267. 90 m2 (al. XX).
AY) Depois de celebrada a segunda e última das escrituras de venda, a Ré recusou-se a pagar qualquer acréscimo de preço, chegando mesmo a declarar que até já pagou mais do que o devido. Mais concretamente, a Ré sustenta que a "área de construção acima do solo" - referida na cláusula Sexta do contrato como critério de cálculo do preço - não inclui todas as áreas de construção licenciadas pela Câmara (devendo, em seu entender, excluir os sótãos não habitáveis; as áreas destinadas a estacionamento; as áreas técnicas; terraços, varandas e alpendres; galerias exteriores; arruamentos e outros espaços livres, de uso público cobertos pelas edificações) - cfr. cópias das cartas enviadas pela R. à A. em 31.05.2004 e 06.12.2004 e seus anexos, juntos como docs. nºs 4 e 5.
AZ) Na sequência do referido em J) que ficou então entendido que o valor ainda em dívida seria definitivamente pago pouco tempo depois, na sequência de negociações que estavam em curso – resposta ao quesito 1º.
BA) A Ré obteve junto dos serviços da Câmara Municipal de Gaia uma certidão atestando que a área de construção acima do solo é de 11.095,50 m2" – resposta ao quesito 5º.
BB) O sentido que as responsáveis da Autora sempre atribuíram à cláusula Sexta é o de que a área de construção abrange toda a área construída acima do solo, com excepção das ressalvas expressamente consignadas no contrato: as infra-estruturas comuns do condomínio (ténis, piscina)" – resposta ao quesito 7º.
BC) No prédio destacado do art. 967°, a Câmara Municipal aprovou a construção de 6 edifícios, com as seguintes áreas de construção acima do solo (ou seja, excluindo caves): 2.049,25 m2 + 3.018,55 m2 + 3.018,55 m2 + 1.507,17 m2 + 2351,36 m2 + 3.035,38 m2 o que totaliza uma área total de construção de 14.980,26 metros quadrados – resposta ao quesito 8º.
BD) No prédio destacado do art. 970°, a Câmara Municipal aprovou a construção de 9 moradias isoladas com 303,76 m2 de construção acima do solo (excluindo caves) e 20 moradias geminadas com 294,2 m2 de construção acima do solo (excluindo caves), o que totaliza uma área total de construção de 8.617,84 metros quadrados – resposta ao quesito 9º.
BE) Estas áreas foram apuradas através de um levantamento realizado por um gabinete de arquitectura para o efeito contratado pela Autora, de cujo relatório e anexos se junta cópia, como doc. nº 13, aqui se dando por reproduzido. Assim, a área de construção acima do solo aprovada para o empreendimento ascende, no total dos dois prédios, a 23.598,10 m2 (vinte e três mil quinhentos e noventa e oito metros quadrados e um décimo), incluindo as áreas privativas de habitação, varandas e terraços de uso privativo, as áreas cobertas comuns (corredores, caixas de escada e caixas de elevador) e excluindo as caves (garagens, suas zonas de circulação e caves das moradias), bem como as infra-estruturas comuns do condomínio (portaria, ténis e piscina) – resposta ao quesito 10º.
BF) Isto significa que o acréscimo de preço devido pela Ré à Autora, de acordo com a Clausula Sexta do contrato-promessa, corresponde ao produto de Esc. 36.000$00 por 10.989, 1 metros quadrados (23.598,1 - 12.600 m2), ou seja a Esc. 395.607.600$00 – resposta ao quesito 11º.
BG) Este valor devia ter sido pago, o mais tardar, nos trinta dias posteriores à data de aprovação dos projectos, isto é, até 14.04.2002 (cf cláusula oitava do contrato e os documentos nºs. 8, 9, 10 e 11) – resposta ao quesito 12º.
BH) Contudo, tendo a Ré procedido, em 12.11.2003, ao pagamento de €1.100.000,00 (um milhão e cem mil euros, correspondentes a Esc. 220. 530.000$00) e tendo em conta os juros vencidos entre 14.04.2002 e 12.11.2003 (à taxa legal de 7% até 8/4/03 e de 4% seguidamente), no montante de Esc. 36.645.185$00, ficaram em divida, em 12.11.2003, Esc. 211.722.785$00 [395.607.600$00 + 36.645.185$00 -220.530.000$00], correspondendo a € 1.056.068,80 (um milhão cinquenta e seis mil e sessenta e oito euros e oitenta cêntimos), quantia sobre a qual continuam a vencer-se juros à taxa legal, liquidando-se os já vencidos, entre 12. 11.2003 e 20.12.2005, em Esc. 16.404. 165$00 (ou seja, em € 81.823,63) – resposta ao quesito 13º.
BI) A Ré AA, não contestou minimamente a área de construção admitida pela Câmara de Gaia. – resposta ao quesito 14º
BJ) A área de construção aprovada foi de 14.980 m2, superior aos inicialmente previstos 12.600 m2... E, por isso, a Ré não reagiu contra a aprovação do projecto pela Câmara.
BK) Não há um único documento assinado pela Autora em que se explicite o conceito de área de construção acima do solo e em que se exclua dessa área a dos terraços, varandas e corpos salientes, etc. Quem veio a fazer essa distinção entre as varandas/terraços e a área de construção foi a própria Ré – resposta ao quesito 16º.
BL) Fê-lo já no âmbito do projecto que apresentou na Câmara de Gaia, e que mereceu aprovação em 7.06.2000 (cf. quadro-síntese anexo à memória descritiva junta à contestação como doe. n° 15 e também o doe. nº 16). Esse projecto foi elaborado às ordens exclusivas da Ré, tendo o gabinete de arquitectura trabalhado nessa altura para a AA, sem interferência da Autora, e tendo o projecto sido apresentado directamente pela Ré, com a assinatura do Senho DD (cf doc. n° 12 da contestação) – resposta ao quesito 17º.
BM) O acordado entre as partes é que seria a Ré a ocupar-se de promover o "andamento dos processos" e o "acompanhamento dos arquitectos junto da Câmara Municipal de Gaia", como consta de carta de 11.06.99 (doc. 5 da contestação) – resposta ao quesito 18º.
BN) Em conformidade com isso, a Autora passou uma declaração em 22.09.99 (ainda antes da assinatura do contrato promessa) dando poderes à Ré para apresentar um projecto na Câmara (cf doc. n° 12, da contestação) – resposta ao quesito 19º.
BO) Foi no uso dessa autorização que a Ré apresentou na Câmara o projecto em causa, e os aditamentos posteriores, tendo-o feito directamente e com toda a autonomia, sem qualquer interferência ou acompanhamento da Autora – resposta ao quesito 20º.
BP) Por esse motivo, a Autora desconhecia a existência do "quadro-síntese" agora invocado pela Ré (que exclui as varandas e terraços da área de construção), nas suas diversas versões, as quais só chegaram ao conhecimento da Autora muito depois da aprovação camarária do projecto (quando a Ré tentou furtar-se ao pagamento peticionado nesta acção) – resposta ao quesito 21º.
BQ) A Autora, quando assinou o contrato-promessa em 15.10.99, não conhecia o conteúdo do projecto apresentado pela Ré em 30.09.99, nem o dito "quadro-síntese", tendo-se limitado a passar a declaração de 22.09.99, mandatando a Ré para efeitos de apresentação do projecto – resposta ao quesito 22º.
BR) Quando a Ré tomou a iniciativa, aquando da celebração da 2ª escritura de venda, de pagar à Autora um adiantamento suplementar de € 1.100.000, fê-lo em 12.11.2003, numa data em que os dois projectos de loteamento já estavam totalmente aprovados pela Câmara, e as áreas de construção já estavam perfeitamente definidas – resposta ao quesito 23º.
BS) Só o acréscimo de metragem, para além do referencial de 12.600 m2, é que seria pago a 36.000$00. Pois os primeiros 12.600 m2 foram pagos a um preço global, de 500.000.000$00, o que aliás corresponde a um preço unitário mais elevado, de 39.682$54 por metro quadrado (500.000.000$00: 12.600 m2 = 39.682$54) – resposta ao quesito 24º.
BT) O preço global tinha pois uma parte fixa e uma parte variável. Ou seja, os outorgantes definiram uma fórmula de cálculo do preço que comportava dois escalões: Um 1° escalão, até aos 12.600 m2, ao preço global de Esc. 500.000.000$00 (i. e, preço unitário de Esc. 39.682$54/ m2), parte fixa; Um 2° escalão, acima dos 12.600 m2, ao preço unitário de Esc. 36.000$00 m2, parte variável – resposta ao quesito 25º.
BU) Essa parte fixa do preço foi calculada pelas partes com um preço por metro quadrado diferente do escolhido para calcular a parte variável – resposta ao quesito 26º.
BV) Foi aliás nesse pressuposto que a Autora realizou os cálculos enunciados – resposta ao quesito 27º.
BW) O P.I.P. não é acompanhado de qualquer projecto de arquitectura, pelo que não havia maneira de saber, nessa altura, se estavam previstos ou não terraços, varandas, etc . – resposta ao quesito 29º.
BX) o Pedido de Informação Prévio (PIP) referido em II) era no sentido de ver aprovado um segundo empreendimento com a área de construção acima do solo de 12.500 m2 – resposta ao quesito 29º-A.
BV) Na sequência do documento referido em W) (informação 1999/11599 de 19/7/1999) e tendo como viável a realização do negócio apresentou a Autora à Ré, via fax a 22/7/1999, projecto de contrato promessa de compra e venda de 22/7/1999 do qual resulta clara e objectiva a proposta de indexação do preço aos metros quadrados de construção acima do solo, bem como a referência aos 12600 m2 que a Autora já teria aprovado, doc. 10 – resposta ao quesito 30º.
BZ) Nesta minuta de contrato promessa de compra e venda (doc.10),promete-se vender dois prédios sendo que um deles o descrito na matriz como artigo rústico 967 seria fruto de um destaque – resposta ao quesito 31º.
CA) A 30/9/1999 foi requerida a aprovação de um projecto de arquitectura no qual se anexou uma memória descritiva que previa uma área de construção acima do solo 00000m2 (um edifício com sete corpos a construir, cfr. fls 7 do doc. 12) – resposta ao quesito 34º.
CB) No quadro síntese apresentado para aprovação refere-se expressamente "área de construção acima do solo 12.589 m2" que não inclui claramente 1423 m2 de terraços; 1133 m2 de varandas e 665 m2 de corpos salientes – resposta ao quesito 35º.
CC) A Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia não autorizou a construção dos sete corpos previstos inicialmente resposta ao quesito 42º.
Devendo dar-se, ainda como assente, ao abrigo e por força do disposto no art. 659.º, nº 3 do CPC, na melhor explanação do constante na al. E) da materialidade apurada, o teor das escrituras públicas ali referidas, na parte que ora pode relevar:
No dia 3 de Agosto de 2000, compareceram os outorgantes, ora autora e ré, devidamente representadas, no 1º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, perante o notário, tendo a outorgante ora autora dito que vendia à outorgante ora ré, livre de ónus e encargos, pelo preço de 500 000.000$00, já recebido, o prédio urbano composto de terreno para construção, com a.................Colégio do.......ão, descrito na CRP sob o nº 00000000, omisso na matriz, com inscrição já participada. Tendo a outorgante ora ré dito que aceitava a venda (doc. de fls 23 a 25).
No dia 12 de Novembro de 2003, compareceram os outorgantes, ora autora e ré, devidamente representadas, no 1º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, perante a ajudante principal, em representação legal da notária, tendo a outorgante ora autora dito que vendia à outorgante ora ré, pelo preço de € 1 100 000, já recebido, o prédio urbano composto de terreno para construção, com a área de 35 930 m2, sito na freguesia de Oliveira do Douro, na Rua A............, descrito na CRP sob o nº000000 omisso na matriz, com inscrição já participada (antes inscrito sob o artigo 970). Mais dizendo que para o referido prédio já haviam sido obtidas as autorizações de licenciamento e das obras de urbanização, conforme certidão passada pela Direcção Municipal do Ordenamento do Território, Paisagem Urbana e Ambiente da Câmara Municipal do concelho, para a construção de um conjunto habitacional, constituído por 30 lotes, em regime de condomínio fechado, os quais totalizam uma superfície de 30 490 m2, mantendo-se uma área aproximada de 5 440 m2 como Reserva Agrícola Nacional. Tendo a outorgante ora ré dito que aceitava “este contrato” e que entre compradora e vendedora não foi celebrado qualquer contrato-promessa escrito de compra e venda. Mais tendo dito que era dona de um terreno para construção com a área de 21 284 m2, destinado a construção urbana, descrito e registado na CRP a seu favor, inscrito na matriz sob o artigo 6 040, tendo já obtido as competentes autorizações camarárias para uma área total de construção de 20 270 m2. – doc. de fls 27 a 36. São as conclusões da alegação dos recorrentes, como é sabido, que delimitam o objecto do recurso – arts 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 4 do CPC, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.
Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pela recorrente nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir.
Assim se podendo as mesmas resumir:
1ª – A da errada interpretação da cláusula sexta do contrato-promessa feita pelo Tribunal recorrido.
2ª – A de não se ter provado a matéria de facto em que assenta o pedido reconvencional, demonstrando, ao invés, os factos apurados a impossibilidade aritmética desse mesmo pedido.
Ora, sustenta a recorrente que este litígio tem por base um contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ela e a ré, em cumprimento do qual vendeu a esta dois imóveis, ficando o preço final dependente de um critério estabelecido na cláusula sexta do dito contrato-promessa.
Sobre o qual as parte divergiram, entendendo a recorrente que lhe é ainda devido o saldo final (€ 1 056.068,80), defendendo a recorrida que já pagou mais do que devia (€ 231 664,69).
Pois, diz ainda:
Aquando da celebração da primeira escritura de compra e venda, em 3/8/2000, a ré pagou à autora o remanescente do preço base ajustado, ficando integralmente pago o montante para tal acordado de 500.000$00 (al. I) dos factos assentes).
Aquando de celebração da segunda escritura de compra e venda, em 12/11/2003, a ré pagou à autora, a título de adiantamento do acréscimo do preço previsto na dita cláusula (do contrato-promessa) a quantia de € 1 100.000, tendo ficado entendido que o valor ainda em dívida seria definitivamente pago pouco tempo depois, na sequência de negociações que estavam em curso (als J) e AZ).
Recusando-se depois a ré a pagar mais qualquer preço, já que, segundo ela, a área de construção acima do solo referida na dita cláusula sexta, não inclui todas as áreas de construção licenciadas pela Câmara, devendo excluir, em seu entender “os sótãos não habitáveis, as áreas destinadas a estacionamento, as áreas técnicas, terraços, varandas e alpendres, arruamentos e outros espaços livres, de uso público cobertos pelas edificações” (al. AY).
Entendendo ainda a ré que apenas foram autorizados pela Câmara Municipal 18 635,50 m2, em vez dos 20 014,72 m2 já pagos, pelo que nada terá que pagar à autora, devendo, ao invés, receber a quantia paga a mais (al. M).
Sucede que, nos prédios destacados dos artigos 967º e 970º, a Câmara Municipal aprovou uma área total de construção acima do solo de 23 598,10 m2, incluindo as áreas privativas de habitação, varandas e terraços de uso privativo, áreas cobertas comuns, excluindo caves e infra-estruturas comuns do condomínio, o que significa um preço ainda devido de 395 607.600$00 (23 598,10 – 12 600 x 36.000$00) (2).
Tendo a ré pago, em 12/11/2003, € 1 100.000 (220 503.000$00) e tendo ainda em conta os juros de mora vencidos, ficaram em dívida, nessa mesma data, 211 722.785$00 (395 607.600$00 + 36 645.185$00 – 220 530.000$00), a que acrescem juros (BH) (3).
A autora desconhecia o quadro-síntese aqui invocado pela ré, o qual, sem a concordância da autora, exclui as varandas e os terraços da área de construção (BQ).
Quando a ré, na segunda escritura de compra e venda, pagou à autora o adiantamento suplementar de € 1 100.000, já os projectos de loteamento estavam completamente aprovados pela Câmara Municipal, estando, então, as áreas de construção completamente definidas. (BR).
A cláusula sexta em referência tem, assim, que ser interpretada, nunca lhe tendo sido atribuído o sentido que a ré agora lhe atribui.
Pois, nos termos do contrato-promessa pelas partes celebrado, da área de construção acima do solo, só ficavam excluídas as infra-estruturas comuns do condomínio (ténis, piscina). Não se devendo dela excluir as varandas, terraços, alpendres, áreas técnicas, ou de circulação interna, entre outras.
Tendo de prevalecer o critério objectivo da interpretação das declarações de vontade das partes vertidas na mencionada cláusula sexta (art. 236.º do CC).
Vejamos, pois:
Esta acção é, no mínimo, curiosa.
Trata-se nela de dois contratos de compra e venda celebrados, a seu tempo, entre autora e ré, em que aquela figura como vendedora e esta como compradora.
Bem singelos, aliás, apesar dos montantes consideráveis em dinheiro que neles estão em causa.
Dizendo a autora, no primeiro, celebrado em 3 de Agosto de 2000, que vende à ré, livre de ónus e encargos, o prédio urbano composto de terreno para construção, com a área de 21 284 m2, descrito na CRP sob o nº 0000000 omisso na matriz, pelo preço de 500 000.000$00, já recebido. Aceitando esta tal venda – doc. de fls 23 e ss.
Quanto ao segundo, celebrado em 12/11/2003, diz a mesma autora vender á ré, pelo preço de € 1 100.000, já recebido, o prédio destinado a construção urbana, com a área de 35 930 m2, descrito na 2ª CRP sob o nº 3814, omisso na matriz, tendo já sido obtidas as autorizações de licenciamento e das obras de urbanização, para construção de um conjunto habitacional, construído por 30 lotes em regime de condomínio fechado, com a superfície de 30 490 m2 destinado a construção urbana, mantendo-se uma área aproximada de 5 440 m2 como Reserva Agrícola Nacional. Declarando a ré aceitar tal venda e que entre a compradora e vendedora não foi celebrado qualquer contrato escrito de compra e venda – doc. de fls 27 e ss.
Mas também nesta mesma acção se invoca um contrato-promessa antes celebrado, entre a autora, como promitente vendedora e a ré, promitente compradora, respeitante aos mesmos prédios, então duas parcelas a destacar dos artigos 967.º e 970.º, respectivamente, também com as áreas respectivas de 21 270 m2 e 35 930 m2, aí se fixando o preço base de 500 000.000$00, acrescido nos termos da sua cláusula sexta que assim reza:
“O preço base atrás estipulado será aumentado conforme aprovação que a AA apresente na Câmara Municipal de Gaia para além do já apresentado pela promitente vendedora e aprovado que prevê uma área de construção acima do solo de 12 600 m2. Nestes termos, o preço base da venda dos terrenos objecto deste contrato será aumentado de 36.000$00 por metro quadrado de construção acima do solo que vier a ser autorizado para além dos já referidos 12 600 m2. Para o efeito deste cálculo não serão consideradas as infra-estruturas comuns do condomínio (ténis, piscina).”
O que poderá parecer estranho, pois que, celebrado o contrato-prometido, em princípio autónomo em relação ao anterior contrato-promessa E(4), deveria ter-se como inteiramente cumprido este, não podendo os outorgantes, após o contrato definitivo, vir agora exigir o cumprimento de cláusula que nele não consta (a dita cláusula sexta do anterior contrato-promessa) (5).
Sendo certo que na compra e venda primeiramente celebrada se vendeu e comprou um prédio com a área de 21 284 m2, pelo preço de 500.000.000$00, já recebido e que, na segunda, se comprou e vendeu o prédio de 35 930 m2, pelo preço de € 1 100.000, também já recebido.
Tratando-se das duas parcelas de terreno que haviam antes sido objecto do aludido contrato-promessa.
Na verdade, o contrato-promessa pode qualificar-se como um contrato preliminar que tem por objecto a celebração de um outro contrato, o contrato-prometido (art. 410.º do CC). Constitui, no entanto, uma convenção autónoma deste, uma vez que se caracteriza normalmente por ter eficácia meramente obrigacional, mesmo que o contrato definitivo (6)tenha eficácia real (7)/ (8) .
Sendo o domínio normal de um contrato-promessa a obrigação de celebrar um contrato, in casu, o de compra e venda (9).
Caracterizando-se o contrato-promessa, repete-se, pelo seu objecto, numa obrigação de contratar (10).
Sendo ambos os contratos – o promessa e o prometido – autónomos um do outro, não obstante vigorar, quanto ao primeiro, o princípio da equiparação (art. 410.º, nº 1).
Havendo, contudo, várias teorias para explicar a natureza do fenómeno contrato-promessa-contrato-prometido, que assim se podem esquematizar:
a) a da sobrevalorização do contrato definitivo que conduz, na sua variante máxima, à negação da existência do contrato-promessa;
b) a doutrina tradicional ou clássica, que domina largamente a literatura jurídica nacional e que admite em pé de idêntica dignidade o contrato-promessa e o contrato definitivo;
c) e a doutrina de ponta, que tem vindo a defender a sobrevalorização do preliminar em detrimento do definitivo.
Ora, deixando de lado a primeira orientação (i), já que, face à nossa própria lei, não se pode escamotear a projecção prática de primeiro plano do contrato-promessa, restam-nos a (ii) orientação clássica, segundo a qual o contrato-promessa seria um contrato em tudo semelhante aos restantes, apenas com especificidade do seu objecto respeitar, precisamente, a um novo contrato, também este em nada sendo prejudicado, na sua essência, pelo facto de ter sido previsto pelo contrato anterior. Bem como a tal doutrina de ponta (iii) que, com Menezes Cordeiro, tem vindo a considerar o contrato definitivo como mero cumprimento do contrato-promessa, no qual se concretizariam vectores predeterminados da autonomia das partes. Pois a obrigação de celebrar um contrato, nos termos da promessa anterior, não é uma mera obrigação abstracta, tratando-se antes de um dever concreto de celebrar determinado contrato, que tem de resultar definido ou definível nos termos do contrato-promessa. Esgotando as partes, ao estipular a promessa, e nesse campo particular, as suas potencialidade de actuação jurígena. Não trazendo o definitivo já nada de novo no tocante à regulamentação do âmbito contratual, pois os dados já foram todos lançados na formação do contrato-promessa. Já não agindo as partes, ao celebrarem o contrato definitivo, no âmbito da sua autonomia privada, acatando apenas os deveres previamente assumidos. Sendo, assim, o contrato definitivo o mero cumprimento do contrato-promessa (11).
Salvo o devido respeito por este consagrado civilista, preferimos a doutrina clássica, que, no fundo, consagra, em princípio, a autonomia dos dois contratos: o promessa e o prometido.
E, assim, se estes, os de compra e venda, celebrados, é certo, na “sequência” do contrato-promessa que teve por objecto esta (s) obrigação/obrigações de contratar, que, como tais, visaram a transmissão da propriedade dos prédios (art. 874.º do CC), tendo também como efeito essencial a obrigação de pagar o preço por banda do comprador (art. 879.º, al. c) do mesmo diploma legal), fixaram o preço devido – que aliás já então havia sido pago – não podem os mesmos, nessa relevantíssima matéria, ser subvalorizados em relação ao anterior contrato-promessa.
Sendo autónomos e com idêntica dignidade.
Tudo isto, sem embargo de também considerarmos que o contrato-promessa, se necessário, pode ainda aqui funcionar, e havendo divergência sobre o real significado de qualquer cláusula do contrato definitivo, como elemento determinante na interpretação da vontade negocial ou até, se caso disso for, como integrador de cláusula acessórias ou complementares do contrato prometido.
Mas neste – ou melhor nestes, já que a promessa antes firmada veio a concretizar-se em dois contratos definitivos de compra e venda – as cláusulas respeitantes ao preço são claríssimas, nada resultando em contrário, quer da vontade real das partes E (12), quer dos critérios legais interpretativos, contemplados nos arts 236.º e ss do CC e sobre os quais, quer o senhor Juiz de 1ª instância, quer a recorrente, na sua alegação, doutamente bem discorrem, sem que valha aqui a pena tais considerações repetirem-se.
E sendo a redacção de tais cláusulas (as dos contratos-prometidos) tão singelas, e até por isso, tão claras, não tendo sido invocado, aliás, qualquer vício na sua estipulação, não poderão as mesmas valer com outro sentido que não o expresso, até para não se violar o disposto no art. 238.º, nº 1 do CC.
Bem se podendo aceitar que as partes, no momento da outorga dos contratos definitivos, realizados com o formalismo necessário, que desde logo as deverá pôr a coberto de qualquer leviandade de comportamento que as possa prejudicar, quiseram dessa forma – princípio da liberdade contratual – concretizar a área de construção acima do solo, tanto mais que já conheciam os projectos aprovados pela Câmara Municipal.
Pois, mesmo a aceitar-se que o contrato-promessa não deixaria de conter a determinação (ou determinabilidade) do conteúdo contratual definitivo, tal exigência não deixará de ser compatível com uma reserva de adaptabilidade que implica uma margem necessária de indeterminação do conteúdo final do contrato definitivo.
Sendo em função de tal exigência, e para preservar o modelo contratual querido pelas partes e nela consubstanciado, que tal eventual alteração terá se ser operada (13)
Entendamo-nos:
As partes, como já dito, celebraram um contrato-promessa de compra e venda das duas referidas parcelas de terreno de acordo com as condições contratuais que bem entenderem gizar com vista à celebração de um futuro e definitivo contrato (que se veio a desdobrar, afinal, em dois).
Vincularam-se, pois, à celebração de contratos reais de compra e venda das ditas parcelas de terreno, pelas condições melhor expressas no contrato-promessa àqueles preliminar.
Tendo sido estes os contratos – pois foram dois, um para cada uma das parcelas em causa – que transmitiram a propriedade respectiva, mediante um preço, cuja forma de realização foi clausulada no contrato-promessa e cuja concretização, obedecendo, afinal, àquela, neles teve lugar.
Não estando em causa o incumprimento do contrato-promessa. Ou a correcta interpretação da sua cláusula sexta.
Nem, em si mesmos, os contratos de compra e venda, por via daquele outro celebrados, não sendo arguido qualquer vício de vontade – ou outro – neles existente.
Pelo que, como já dito, o contrato-promessa em referência só poderia aqui ser chamado à liça para interpretação das cláusulas destes atinentes à fixação do preço (já que outras não são questionadas).
Mas elas, a este respeito são tão claras, que de interpretação ou integração não necessitam.
E, não se diga que contra esta forma de análise estão os factos dados como assentes em I) e J), de, aquando da celebração da primeira escritura de compra e venda ter ficado integralmente pago o preço de 500.000.000$0, ficando a faltar o pagamento do acréscimo aludido na dita cláusula sexta e de, por ocasião da celebração da segunda escritura pública ter sido pago pela autora à ré o montante de € 1 100.000 a título de adiantamento e por conta de tal acréscimo.
Havendo uma clara contradição entre tais factos e os aludidos, de forma bem clara e precisa, nas escrituras públicas em apreço, chegando-se ao ponto de, na última, se dizer que não havia sido antes celebrado qualquer contrato-promessa escrito (fls 30).
Bem se podendo até interpretar tal declaração de vontade emitida perante o funcionário público e na presença da outra parte, que nenhuma oposição deduziu, como a de revogação da própria cláusula sexta – que é a que aqui está em causa – tendo as partes aceitado o pagamento de € 1 500.000 como o preço devido pela totalidade da edificação acima do solo, cuja área então já conheciam.
Sendo ainda certo que, constando os contratos de compra e venda de documento autêntico (14), tem este força probatória plena, a qual só pode ser ilidida com base na sua falsidade – arts 371. e 372.º do CC. Que in casu não ocorreu.
Estando, na verdade, a força probatória material de tais escrituras públicas definida naqueles preceitos legais, constituindo o documento prova plena quanto à veracidade das atestações do funcionário documentador, até onde versem sobre actos praticados por ele próprio, ou praticados na sua presença (declarações emitidas, declarações em dinheiro, etc).
Sem prejuízo de tais declarações terem, o valor jurídico que lhes competir, podendo ser impugnadas pelos interessados nos termos gerais de direito (erro na declaração ou erro- vício, coacção, simulação, etc) (15).
Não se verificando aqui tal impugnação.
E, assim, celebrados os contratos de compra e venda em questão, são eles, em primeira linha, que têm de ser tidos em conta para a resolução da matéria ora em apreço e não o contrato-promessa que esteve na génese da sua formação, tal como as partes e as instâncias (16), de forma quanto a nós menos certa, o entenderam.
Pelo que os contratos definitivos, realizados pela forma que então era a única devida, têm que se sobrepor às anteriores e posteriores declarações das partes, não consentindo outra interpretação que não seja à que agora lhes foi dada.
Bem podendo, e devendo, este Supremo Tribunal de Justiça, por força e ao abrigo do disposto no art. 722.º, nº 2 do CPC, sindicar o erro das instâncias na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, já que houve ofensa de uma disposição expressa da lei que exige certa espécie de prova para a prova do facto.
Provando-se as compras e vendas realizadas entre as partes, repete-se, pelas respectivas escrituras públicas de compra e venda (17).
As quais, quanto à fixação do preço das respectivas parcelas, repete-se ainda, são bem claras, não deixando a mesma dependente – e sendo também certo que as partes já conheciam a área de construção projectada e aprovada – de qualquer outro cálculo a efectuar.
Pelo que, assim sendo, não podem as partes, celebrado que foi (foram) o (s) contrato (s)-prometido (s), e assim tendo ficado cumprida a promessa de contratar, vir invocar o incumprimento duma das cláusulas do anterior contrato-promessa que outorgaram que não é de todo em todo contemplada no (s) dito (s) contrato (s)-prometido (s) posteriormente outorgado (s) (18).
E, assim, por efeito dos contratos de compra e venda celebrados, nada deve a ré à autora, nem nada esta deve àquela.
Desta forma se decidindo, prejudicadas ficam as demais questões colocadas - art. 660.º, nº 2 do CPC.
Face a todo o exposto, acorda-se neste Supremo Tribunal de Justiça em se conceder parcial revista, revogando-se o acórdão recorrido na parte em que, confirmando o decidido em 1ª instância, julgou procedente e reconvenção, dela se absolvendo, aqui, e ao invés, na sua improcedência, a autora, ora recorrente. Quanto ao mais, ou seja, quanto à acção principal, e embora por razões distintas, confirma-se o decidido, mantendo-se a absolvição da ré do pedido a respeito efectuado.
Custas por autora e ré, aqui e nas instâncias, na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 15 de Abril de 2010
Serra Baptista (Relator)
Álvaro Rodrigues
Santos Bernardino
_________________________
(1)No contrato-promessa de compra e venda (doc. nº 1) junto com a p. i., consta, na cláusula segunda, que os terrenos que a ora ré pretende adquirir correspondem a 21 270 m2 do artigo matricial nº 967 e 35 930 m2 do artigo 970, no total aproximado de 57 200 m2 (cláusula primeira), pelo que se deverá a lapso de escrita a menção de 35 939 m2 feita na alínea C) dos factos assentes, não podendo, aritmeticamente, 35 939 + 21 270, corresponder ao total de 57 200 m2.
(2) A diferença real requerida é antes de 395 931.600$00, equivalente a 10 998,10 m2 (23 598,10 – 12 600) x 36.000$00.
(3) Mal se entende que esta matéria que aqui se sintetiza possa ter resultado – mas resultou - da resposta dada a um quesito feito ao arrepio das mais elementares regras que esta matéria de facto regulam.
(4) E não deixa, de igual modo, de ser estranho que no contrato de compra e venda ultimamente celebrado a ré tenha, perante o notário, afirmado que aceita o contrato e que “entre a vendedora e a compradora não foi celebrado qualquer contrato escrito de promessa de compra e venda”, quando, afinal., o mesmo existia e com o relevo que ambas as partes lhe pretendem atribuir.
(5) Acs do STJ de 8/2/2001, (Silva Salazar), revista nº 3674/00-6ª Secção, de 13/7/04 (Abílio Vasconcelos), revista nº 1990/04-2ª secção, de 9/6/05 (Loureiro da Fonseca), revista nº 1528/05 e da RC de 8/11/88, CJ Ano XIII. T. 5, p. 71.
(6)Abel Pereira Delgado prefere não chamar contrato definitivo ao contrato-prometido, pois, diz, definitivo é também o contrato-promessa, que não é acessório nem provisório daquele outro – Do Contrato-Promessa, p.18.
(7) Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, p. 205.
(8)Mal se entende que esta matéria que aqui se sintetiza possa ter resultado – mas resultou - da resposta dada a um quesito feito ao arrepio das mais elementares regras que esta matéria de facto regulam.
(9)A. Costa, Direito das Obrigações, p. 259.
(10) Menezes Cordeiro, Direito das Obrigações, vol. 1º, p. 464.
(11)Menezes Cordeiro, ob. cit., p. 477 e ss, que ora vimos seguindo de perto.
(12) Em sede de interpretação dos negócios jurídicos, constitui matéria de facto, da competência exclusiva das instâncias, o apuramento da vontade psicológica das partes, sendo, ao invés, matéria de direito a fixação do sentido juridicamente relevante da vontade negocial, i. é, a determinação do sentido a atribuir à declaração negocial em sede normativa, com recurso aos critérios fixados nos arts 236.º, nº 1 e 238.º, do CC (Ac. do STJ de 31/3/2009 (Santos Bernardino), Pº 08B3886.
(13) Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, p. 115.
(14) A escritura pública é um documento autêntico realizado pelo notário, que constitui a forma legal de alguns negócios jurídicos, entre eles o de compra e venda – arts 35.º, nºs 1 e 2 e 80.º, nº 1, bem como art. 875.º do CC, nas redacções em vigor à data dos factos.
(15)M. Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, p. 225 e seg.
(16) A Relação limitou-se, de forma acrítica, a confirmar, em meia dúzia de linhas, o decidido na 1ª instância.
(17) Citado art. 875.º., na redacção então em vigor.
(18) Cfr. citados Acs deste STJ de 8/2/2001 e de 9/6/2005.