Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B4239 |  |
1. "A, Lda.", em 09.04.1999 intentou acção com processo ordinário contra B, pedindo:
(a) o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o anexo existente nas traseiras do prédio urbano sito na Avenida ..., com entrada pela Rua ...;
(b) a condenação do R. a desocupar, em 15 dias, tal anexo, deixando-o livre de pessoas e coisas.
Invocou: por escritura pública de 16.07.1988 comprou o imóvel ao seu anterior dono e registou a aquisição; instado a desocupar o anexo do mesmo que utiliza, precária e gratuitamente, o R. não o entrega.
O R. defendeu-se dizendo que o uso do anexo lhe foi cedido pela então proprietária, há cerca de 18 anos, por contrato verbal de arrendamento para restauro de antiguidades, pela renda mensal de 5.000$00, sucessivamente actualizada, até perfazer 18.000$00; em Fevereiro de 1991, a senhoria recusou-se a receber a renda que lhe era paga, sem emitir recibo, e por isso, passou desde então a depositá-la.
Replicou a A.: não foi celebrado qualquer contrato de arrendamento do anexo; ignora a existência de depósitos e o seu fundamento e não foi informado da sua existência.
Houve tréplica que foi mandada desentranhar, despacho de que o R. agravou.
Por sentença de 21.12.2001, o tribunal de 1ª instância, julgando a acção parcialmente procedente, reconheceu o direito de propriedade da A. sobre o anexo existente nas traseiras do prédio e absolveu o R. do mais pedido.
A decisão fundou-se nesta argumentação: não existindo qualquer disputa entre A. e R. sobre o direito de propriedade da primeira sobre o anexo do prédio, que comprou e cuja aquisição registou a seu favor, esse direito pode considerar-se "como facto" e a realidade fáctica tem de reputar-se assente por acordo das partes; prova-se que o R. detém o anexo por lhe ter sido dado de arrendamento para restauro de antiguidades, há cerca de 18 anos, pela então proprietária do prédio, C; o R. passou a depositar as rendas por a senhoria ter vindo a recusá-las; o contrato assim celebrado é válido, nos termos do disposto no art. 1029º, nº 3 do C. Civil, na redacção do DL nº 67/75, de 19 de Fevereiro, segundo o qual a falta de escritura pública do contrato de arrendamento para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio; de harmonia com o disposto no art. 6º do DL nº 312-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou o Regime de Arrendamento Urbano (R.A.U.) (1), comprovado que a senhoria se recusou a receber as rendas e que o R. não foi informado da venda do prédio, os depósitos daquelas na CGD têm eficácia liberatória, encontrando-se, assim, legitimada a ocupação do anexo pelo R., em virtude do arrendamento.
A A. recorreu desta decisão, pretendendo a sua revogação com três fundamentos: (a) ampliação da matéria de facto mediante inclusão da alegada nos art. 5º, 6º e 15º da réplica, com interesse para a decisão da causa; (b) alteração de positivas para negativas das respostas aos quesitos 1º a 6º da Base Instrutória; (c) a sentença recorrida, ao considerar o R. arrendatário do anexo violou o disposto nos art. 770º e 1041º, nº 2 do CC e 22º do R.A.U.
A Relação, por acórdão de 23 de Maio de 2002, julgou a apelação improcedente, confirmando a sentença, e prejudicado o conhecimento do agravo do R.
Entendeu o tribunal que:
(1º) Não relevava para a decisão da causa a matéria que se pretendia ampliar;
(2º) Não podia alterar a decisão da matéria de facto;
(3º) Da matéria provada resultava a existência do contrato de arrendamento, facto impeditivo da entrega na acção de reivindicação; a senhoria C recusou a renda, não informou o R. da venda do prédio e também não foi notificado das sucessivas vendas; não estava em discussão a cessação ou não do contrato arrendamento; daí que, quanto a este contrato fique prejudicado saber: se houve ou não mora do locatário no pagamento da renda; se este foi (in)devidamente efectuado à C; e (ou) a tempo; se são ou não liberatórios os depósitos de rendas efectuados.
Ainda não convencida, a A. interpõe recurso de revista em que - visando a anulação das respostas dadas aos quesitos 1º a 5º, a revogação do acórdão e a sua substituição por outro que ordene a restituição do anexo - suscita duas questões:
(a) Erro na apreciação da prova do arrendamento;
(b) Valoração dos depósitos de rendas a partir de Fevereiro de 1991, em violação do disposto no art. 770º do Código Civil.
O R. alegou pela confirmação do julgado.
2. A matéria de facto fixada pelas instâncias é a seguinte:
- O prédio composto de cave, rés-do-chão e 1° andar, com águas furtadas, de área coberta 93 m2 e descoberta 220 m2, destinado a comércio e habitação, sito na Avenida ..., Porto, está inscrito na matriz urbana no art. U-9 882 (A)
- E descrito na 2ª Conservatória de Registo Predial do Porto, a fls. 168 v.º, L.º B-119, sob o n° 39.279, freguesia de Cedofeita (B)
- E definitivamente registado a favor da A., sob a inscrição G-148 (C).
- A Autora adquiriu-o à sociedade "D" Lda., por escritura de compra e venda, de 16.07.1998, lavrada a fls. 21 e 22 v.º, do Livro de Escrituras Diversas 162-6, do 6° Cartório Notaria! do Porto (D).
- Nela se consignou, a declaração dos sócios gerentes da «"D"...»:
«que o prédio não se encontra completamente devoluto, em virtude de um anexo nas traseiras, com entrada pela Rua ..., se encontrar ocupado e a título precário e gratuito, por B; e que, em nome da sua representada, assumem a responsabilidade por quaisquer despesas designadamente indemnizações e despesas judiciais, que possam ocorrer com a desocupação» (E).
- Por escritura notarial de 26.09.1990, C vendeu à sociedade «D, Lda.» o prédio referido em (A) - (F)
- A A. comunicou ao R. que deveria desocupar o anexo existente nas traseiras do prédio, com entrada pelo n° 38, da Rua ..., Porto, deixando-o livre de pessoas e coisas (G).
- Há cerca de 18 anos (1981), a então proprietária, C, acordou, verbalmente, ceder ao Réu o anexo existente nas traseiras do prédio referido em (A), para restauro de antiguidades, e pela renda mensal de 5.000$00 (1º).
- Esta renda veio, sucessivamente, a ser actualizada, até perfazer 18.000$00 (2º).
- Do pagamento da renda não era passado recibo (3º).
- Em Fevereiro de 1991, a C recusou-se a receber a renda, alegando que ia vender o prédio(4º).
- Por isso, o R. passou a depositar a renda na CGD, em nome da C (5º).
- O Réu nunca foi informado da venda do prédio (6º).
3. Enunciadas as questões a decidir, passa-se à sua apreciação
1ª- Erro na apreciação da prova do arrendamento.
A recorrente argumenta, assim: o R. invocou um contrato de arrendamento iniciado em 1981 e o prédio foi vendido pelo original proprietário em 26.09.1990; o DL 321-B/90 de 15 de Outubro que aprovou o R.A.U, entrou em vigor após aquela data, pelo que, nos termos do artigo 12° do Código Civil, não beneficia o «contrato de arrendamento» do princípio da liberdade de prova introduzido pelo art. 6º desse recente diploma, antes está sujeito ao regime de prova por exibição do recibo de renda, previsto no art. 1088º do CC.
Para o recorrente, o erro da apreciação da prova resulta de ter sido admitido prova por testemunhas do invocado contrato de arrendamento verbal, em violação do disposto no art. 1088º, segundo o qual - refere, nas alegações - "se o arrendamento for válido mediante contrato escrito e este não existir, o arrendatário só pode provar o contrato desde que exiba recibo de renda".
A recorrente labora num equívoco. A sentença, confirmada pela Relação, teve por aplicável a norma do nº 3 do art. 1029º do CC, aditado pelo DL nº 67/75, de 19/12, segundo a qual "no caso da alínea b) do nº 1 [arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal], a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio". Esta norma foi mantida quanto aos contratos do pretérito pelo art. 6º do DL nº 312-B/90, que aprovou o R.A.U.
Considera-se certa a decisão desta questão: pode provar-se por testemunhas o contrato de arrendamento para exercício de comércio, qualificação que cabe ao caso presente.
A isso não obsta o disposto no art. 1088º do CC, segundo o qual "se o arrendamento for válido independentemente de título escrito e este não existir, o arrendatário só pode provar o contrato desde que exiba recibo da renda"
Na verdade fora dos casos previstos no art. 1029º, em que o arrendamento devia ser celebrado por escritura pública, o Código Civil não estabelecia qualquer formalidade externa para a validade do contrato de arrendamento, como resultava do art. 1088º - aplicável aos arrendamentos para habitação por prazo igual ou inferior a seis anos - pois apenas exigia a prova do contrato por exibição do recibo.
A matéria destes arrendamentos para habitação, porém, foi profundamente alterada por sucessivos diplomas, até à publicação da Lei nº 13/86 de 23 de Janeiro, cuja aplicação aos contratos do pretérito foi mantida pelo « art. 6º do DL 421-B/90 que aprovou o R.A.U. Aquela Lei estabelecia no art. 1º que: era obrigatória a redução a escrito do contrato (nº 1); a falta de contrato escrito era imputável ao senhorio e a nulidade respectiva invocável apenas pelo arrendatário (nº 2), podendo este provar a existência do contrato por qualquer meio (nº 3); o disposto no número anterior era aplicável aos arrendamentos já existentes ao tempo da entrada em vigor do diploma (nº 4).
Duas conclusões se extraem deste regime: a norma aplicável ao caso dos autos é, como consideraram as instâncias, a do nº 3 do art. 1029º do CC. Antes de ser expressamente revogado pela al. a) do nº 1 do art. 3º do DL nº 321-B/90, o art. 1088º já não regulava a matéria de forma e de prova dos contratos de arrendamento para habitação por prazo igual ou inferior a seis anos, alterada pela Lei nº 13/86 nos termos referidos.
Portanto não houve erro na fixação dos factos, ao considerar provados por testemunhas o contrato de arrendamento em discussão.
2ª Valoração dos depósitos de rendas a partir de Fevereiro de 1991, em violação do disposto no art. 770º do Código Civil.
Segundo a recorrente, tendo a D. C deixado de ser proprietária em 26.09.1990, os depósitos de renda em nome daquela, por se ter recusado a receber a renda alegando que ia vender o prédio (i) nada alteram quanto à existência do alegado arrendamento, (ii) não têm valor liberatório, (iii) foram feitos a terceiro que não o credor, sendo por isso indevidos.
Não está em discussão na acção, não é esse o seu objecto, o cumprimento ou falta de cumprimento das obrigações do inquilino.
O arrendamento, provado como foi, releva na acção de reivindicação em causa como facto impeditivo da entrega do prédio (art. 1311º).
Os eventuais incumprimentos do contrato de arrendamento, só podem discutir-se em sede de acção de cumprimento ou de acção de resolução do contrato.
Improcede, pois, esta questão.
Decisão:
Nega-se a revista.Custas pela recorrente.
Lisboa, 16 de Janeiro de 2003
Dionísio Correia
Quirino Soares
Neves Ribeiro
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(1) Por lapso manifesto escreveu-se na sentença "art. 6º do RAU", em vez de art. 6º do diploma que aprovou o RAU, ora referido no texto do acórdão.