Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 09A0033 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CONTRATO DE SUBARRENDAMENTO
PRAZO CERTO
DENÚNCIA
REVOGAÇÃO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
I - Tendo as partes estipulado no contrato de subarrendamento celebrado em 29-12-2003, ou seja, na vigência do RAU, que: a) qualquer das partes pode denunciar o contrato desde que o comunique à outra com a antecedência mínima de seis meses; b) esta faculdade se reporta ao fim do prazo do contrato ou das suas renovações; c) a revogação do contrato pela arrendatária, antes de decorridos dois anos de vigência do mesmo, obrigá-la-ia a pagar a quantia correspondente ao total dos meses em falta para os cinco anos previstos como sua duração inicial, os conceitos legais da denúncia e da revogação nele usados são os constantes do RAU.
II - Nada tendo as partes convencionado quanto à antecedência com que poderia ser efectuada a denúncia ou revogação, nem sobre qualquer regime sancionatório, após o decurso dos dois primeiros anos do contrato, ter-se-á que recorrer ao que dispõe a lei nesta matéria.
III - Devendo as expressões "denúncia" e "revogação", usadas na cláusula em análise, ser entendidas à luz dos conceitos legais então vigentes, é de considerar que as als. a) e b) referidas em I se reportam e aplicam à actual "oposição à renovação" - denúncia, na denominação legal anterior e na expressão do contrato - sendo de reservar o disposto na al. c) da mesma cláusula para os casos que integrem actualmente uma verdadeira denúncia (antes, revogação, expressão usada pela lei e pelas partes).
IV - Assim, sendo o NRAU aplicável às relações locatícias constituídas antes da sua entrada em vigor e subsistentes nessa data, como é o caso - cf. o disposto no n.º 1 do art. 59.° da mesma Lei -, a denúncia do contrato, declarada pela ré à autora, estava sujeita à observância de uma antecedência de 120 dias, nos termos do art. 1098.º, n.º 2, do CC, aplicável ao caso por força do art. 1110.º do mesmo diploma legal.
V - Feita a denúncia por carta de 04-07-2006, os seus efeitos são produzidos no fim de Novembro do mesmo ano - parte final do n.º 2 do citado art. 1098.° -, estando a ré obrigada, porém, ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta - n.º 3 do mesmo preceito legal.
VI - Mas, como resulta, a contrario, não estabelecendo o contrato, como se disse, nem a lei, quaisquer regras para as situações de revogação (ou denúncia) ocorridas depois de decorridos dois anos da duração inicial do contrato, a nada mais estava a ré obrigada.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – No Tribunal da Comarca de Lisboa, AA, Lda. intentou acção declarativa de condenação, sob a forma comum, com processo ordinário contra BB, S.A., pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 134.562,80, relativa a capital e juros vencidos até à data da interposição, acrescida de juros vincendos à taxa anual de 4% até integral pagamento.
Para tanto alega, em síntese:
Em 29/12/2003, foi celebrado um contrato de sublocação, em que foram intervenientes, por um lado, a "CC – Serviços de Gestão, S.A." e a "B...& A... – Administração de Imóveis e Consultadoria, Lda.", na qualidade de titulares de um contrato de locação financeira celebrado em 09.09.1998 com o "Banco BPI, S.A." e, por outro lado, a Ré "BB, S.A." como sublocatária, referente as seguintes fracções autónomas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado Edifício ..., sito na Rua... números 7 a 9 e Rua ..., n.º 14, Lisboa: fracção autónoma designada pelas letras "CT", correspondente ao escritório no primeiro andar, piso 1, a sul-poente, designado por "E-5"; fracção autónoma designada pelas letras "BE", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 226; fracção autónoma designada pelas letras "BF", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 227; fracção autónoma designada pelas letras "BG", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 228.
O prazo do contrato tinha a duração de 5 anos, com termo a 01.01.2009.
Nos termos do contrato, o mesmo só poderia ser denunciado, mediante comunicação com antecedência mínima de 6 meses, reportada ao termo do contrato.
A 30.09.2004, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda entre os titulares do contrato de locação financeira, "CC – Serviços de Gestão, S.A." e a "B...& A... – Administração de Imóveis e Consultadoria, Lda.", na qualidade de promitentes vendedores, e a Autora, na qualidade de promitente compradora.
A aquisição foi registada na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa. Por carta de 04.07.2006, a Ré comunicou à Autora a intenção de sair do locado a 31.08.2006.
A Ré só saiu do locado a 30.10.2006.
Citada regularmente, deduziu a R. contestação, na qual invocou a excepção peremptória de mora do credor e se defendeu por impugnação motivada, tendo concluído pela absolvição do pedido.
Na réplica, a A. concluiu como na sua petição inicial, pugnando pela improcedência da defesa.
Foi proferido despacho saneador e organizados os factos assentes e a base instrutória que não foram objecto de reclamação.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais, tendo sido dada resposta à base instrutória, que não foi objecto de reclamações.
A sentença teve a acção por parcialmente procedente e, em consequência, condenou a Ré a pagar à Autora a quantia de € 4.600,00, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa anual de 4% e devidos desde 01.11.2006 até integral pagamento, assim como, a quantia referente a indemnização por incumprimento contratual da Ré que se liquidar
Inconformadas, a A. e a R. interpuseram recurso de apelação, recursos esses que foram admitidos.
Não houve contralegações.
A Relação de Lisboa veio a proferir acórdão no qual julgou improcedente o recurso de apelação da A. e, parcialmente procedente o da Ré e, consequentemente, alterou a sentença, condenando a Ré a pagar à A. as rendas relativas aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 2006, no valor unitário de € 4.600,00, acrescido de juros de mora à taxa legal, contados desde o vencimento de cada uma delas e até efectivo pagamento, absolvendo-a, no mais, do pedido.
De tal acórdão veio o A. interpor recurso de revista, recurso que foi admitido.
A recorrente apresentou as suas alegações, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:
I. A Recorrida deve à Recorrente a quantia de € 133.400,00 acrescidas de juros à taxa legal de 4%, desde a data do vencimento das rendas.
II. O artigo 65º, nº 2, do Novo Regime do Arrendamento Urbano, estabelece a data de entrada em deste diploma legal que é 27 de Junho de 2006.
III. A conjugação do artigo 59º com o artigo 26º ambos deste mesmo diploma legal, estabelece a aplicação do Novo Regime do Arrendamento Urbano aos contratos de arrendamento celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano.
IV. Sendo a carta remetida pela Recorrida à Requerente, e na qual aquela manifesta a sua intenção de abandonar o locado, datada de 4 de Julho de 2006, é aplicável a este contrato, e a esta situação o Novo Regime do Arrendamento Urbano.
V. O nº 1 do artigo 1110º do Código Civil, com a redacção que lhe foi dada pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, estabelece a liberdade contratual para as regras relativas à duração, denuncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, que são pois livremente estabelecidas entre as partes.
VI. O Contrato de Sublocação estipulava expressamente as regras que iriam reger o contrato entre si celebrado e nomeadamente, na sua Cláusula Quinta, as regras escolhidas por ambas as parte para a denúncia.
VII. O regime previsto no artigo 1095º a 1098º do Código Civil se refere aos contratos habitacionais com prazo certo, é aplicável aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, se as partes nada estipularem em contrário.
Pede que se altere o acórdão da Relação, com condenação da Ré no pagamento das rendas devidas até ao fim do contrato e juros de mora.
Houve resposta.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.
II – Fundamentação
A) De Facto
Da discussão da causa nas instâncias resultou provada a seguinte matéria de facto:
1. Com data de 29/12/2003, foi subscrito o acordo constante do instrumento de fls. 9-16 denominado "sublocação", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
“ENTRE
PRIMEIROS:
JOSÉ ... (…), que outorga na qualidade de Administrador, com poderes para o acto, de CC – SERVIÇOS E GESTÃO, S.A. (adiante, abreviadamente, CC) (…).
PAULO ... (…) e FERNANDO ... (…), que outorgam na qualidade de sócios gerentes, com poderes para o acto, de B...& A... – ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E CONSULTADORIA, LDA. (adiante, abreviadamente, B...& A...) (…).
SEGUNDO:
PEDRO ... (…), que outorga como Administrador, com poderes para o acto, em representação da sociedade comercial anónima denominada BB, S.A. (adiante, abreviadamente, BB) (…).
CONSIDERANDO QUE:
PREÂMBULO
A) OS PRIMEIROS CONTRAENTES são os actuais titulares do contrato de locação financeira celebrado em 9/09/1998 com o, actualmente denominado, Banco BPI, S.A., Sociedade Aberta, por escritura lavrada de folhas 84 a 87 do Livro 421-B do 4.º Cartório Notarial de Lisboa, que tem por objecto as seguintes fracções autónomas, todas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado Edifício ..., sito na Rua ... números 7 a 9 e Rua ..., n.º 14, na Freguesia de Alcântara, Lisboa, descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 621 (…):i) fracção autónoma designada pelas letras "CT", correspondente ao escritório no primeiro andar, piso 1, a sul-poente, designado por "E-5".
ii) fracção autónoma designada pelas letras "BE", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 226.
iii) fracção autónoma designada pelas letras "BF", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 227.
iv) fracção autónoma designada pelas letras "BG", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 228.
B) Ainda que informalmente, o Banco BPI, S.A., Sociedade Aberta, nos termos do previsto do art. 9.º do referido contrato de locação, autorizou os PRIMEIROS CONTRAENTES a dar de sublocação à SEGUNDA CONTRAENTE as fracções identificadas em A), nos termos da minuta de contrato, cuja cópia fica anexa ao presente sob I) e dele faz parte integrante:
É celebrado o presente CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO, que se regerá de acordo com às Cláusulas seguintes
CLÁUSULA 1.ª
1 – Pelo presente os PRIMEIROS CONTRAENTES dão de sublocação à BB, as fracções autónomas melhor identificadas em A) do preâmbulo, com prazo certo para a sua duração efectiva, nos termos do disposto nos arts. 117º e 98º, nos 1 e 2 do R.A.U., regulado pelo Dec-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, alterado pelo Dec-Lei nº 278/93, de 10 de Agosto e ainda pelo Dec-Lei nº 257/95 de 30 de Outubro.2 – A BB, para todos os efeitos legais, declara conhecer a existência e os respectivos termos e condições do contrato de locação financeira imobiliária referido supra em A) pelo que reconhece e aceita a sua condição de sublocatária e se compromete, nomeadamente, a desocupar imediatamente as fracções sublocadas de pessoas e bens, deixando-as livres e devolutas se para tal for notificada pela locadora (Banco BPI, S.A., Sociedade Aberta) ou pela locatária (os ora PRIMEIROS CONTRAENTES), sem direito a qualquer indemnização ou compensação, às quais desde já renuncia, no caso de o mencionado contrato de locação financeira vir a ser resolvido, denunciado ou caducar nos termos e pelas razões constantes das respectivas cláusulas.
CLÁUSULA 2.ª
O prazo de duração do presente contrato é de 5 (cinco) anos e tem início em 1/1/2004 e termo no dia 1/1/2009.CLÁUSULA 3.ª
1 – A renda mensal inicial é da quantia de € 4.600 (…) e será actualizada em 1/1/2005, bem como nos 4 (quatro) anos subsequente de vigência deste contrato, tendo como base os coeficientes fixados anualmente pelo Governo, nos termos da alínea a) do nº 1 do artigo 31º do R.A.U..2 – Querendo as Sublocadoras fazer uso de tal faculdade, comunicá-lo-ão à BB por via postal registada e com a antecedência mínima de trinta dias, indicando expressamente o montante da nova renda e o coeficiente utilizado no cálculo.
CLÁUSULA 4.ª
(...).
2 – O pagamento da renda deverá ser feito no primeiro dia útil de cada mês anterior àquele a que a renda disser respeito (...).(...).
3 – Nesta data, encontram-se pagas as rendas referentes aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2004, dando a CC E A B...& A... quitação das mesmas pelo presente.
CLÁUSULA 5.ª
1 – O presente contrato poderá ser denunciado por qualquer das PARTES, desde que tal seja comunicado à outra parte com a antecedência mínima de seis meses, por carta registada com aviso de recepção.2 – Fica bem entendido entre as PARTES que a antecedência referida no número anterior se reporta ao fim do prazo do presente contrato ou das suas renovações.
3 – Caso a BB venha a revogar o presente contrato antes de decorridos 2 (dois) anos contados desde o início da sua vigência, terá de pagar à CC e à B...& A... nas proporções indicadas supra quanto à percepção das rendas a título de cláusula penal, a quantia correspondente ao total dos meses em falta para os 5 (cinco) anos, computados, cada mês, ao valor da renda que então se encontrar em vigor à data da revogação.
(...).
CLÁUSULA 10.ª
1 – Para assegurar o bom e efectivo cumprimento de todas as suas obrigações com expressão pecuniária emergentes do Contrato, designadamente de pagamento das rendas, de indemnização por revogação do contrato, por atraso na restituição das fracções locadas no termo do presente contrato, seja pelo decurso do prazo, seja por caducidade, a BB entrega à CC e à B... & A..., em simultâneo com a celebração do presente Contrato, uma garantia bancária válida pelo período inicial de duração do Contrato de 5 (cinco) anos, autónoma, irrevogável, incondicional, automática e à primeira solicitação (on first demand), nos montantes nela inscritos, pelo Banco Comercial Português (Nova Rede), cuja cópia fica anexa ao presente sob II) e dele faz parte integrante.2 – Fica bem entendido entre as PARTES que a referida Garantia Bancária responde pela satisfação de todas as obrigações da BB com expressão pecuniária emergentes do Contrato cabendo à CC e à B...& A... em qualquer tipo de incumprimento do Contrato por aquela, escolher o momento em que a garantia será accionada, podendo optar entre fazê-lo imediatamente após incumprimento de qualquer obrigação pecuniária pela BB ou, no caso de intentar uma acção de despejo, durante o decurso desta ou após o trânsito em julgado da respectiva sentença.
(...).
CLÁUSULA 11.ª
Por força do referido supra em B) do Preâmbulo, as PARTES outorgam nesta data um segundo contrato de sublocação, nos termos da minuta ali referida (anexo I), cuja cópia será entregue à locadora (Banco BPI, S.A., Sociedade Aberta).2 – Fica bem entendido, contudo, que nas relações entre as PARTES, quanto à sublocação das fracções melhor identificadas em A), regerá exclusivamente o presente contrato" (alínea A) dos Factos Assentes).
2. Com data de 30/09/2004, foi celebrado o acordo constante do instrumento de fls. 20-28 denominado "contrato promessa de compra e venda", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais o seguinte:
"ENTRE
PRIMEIROS:
JOSÉ ... (...), que outorga na qualidade de Administrador em representação e com poderes para o acto, de IMISERVIÇOS – SERVIÇOS E GESTÃO, S.A. (adiante, também designada, abreviadamente, CC) (...);
PAULO .. (...), e FERNANDO ... (...), que outorgam na qualidade de sócios gerentes com poderes e em representação de B...& A... – ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E CONSULTADORIA, LDA. (adiante também designada, abreviadamente, B...& A...) (...).
SEGUNDO:
JOAQUIM ... (...), que outorga na qualidade de sócio gerente e em representação com poderes para o acto, de AA – CAFETARIA E TABACARIA, LDA. (adiante também designada, abreviadamente SOLIBA) (...).
CONSIDERANDO QUE:
PREÂMBULO
A) As sociedade representadas pelos PRIMEIROS, adiante também designada, em conjunto, abreviadamente, PROMITENTES VENDEDORAS, são os actuais locatárias das seguintes fracções autónomas, todas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado Edifício ..., sito na Rua ... números 7 a 9 e Rua ..., n.º 14, na Freguesia de Alcântara, Lisboa, descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 621 (…), gozando de todos os direitos de uso e fruição emergentes do contrato de locação financeira imobiliária respectivo;i) fracção autónoma designada pelas letras "CT", correspondente ao escritório no primeiro andar, piso 1, a sul-poente, designado por "E-5".
ii) fracção autónoma designada pelas letras "BE", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 226.
iii) fracção autónoma designada pelas letras "BF", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 227.
iv) fracção autónoma designada pelas letras "BG", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 228.
B) A locação referida na alínea anterior emerge do contrato de locação financeira imobiliária referente às ditas fracções, celebrado em 9/9/1998, inicialmente entre a actualmente denominada BB, S.A. e o actualmente denominado Banco BPI, S.A., Sociedade Aberta, por escritura lavrada de folhas 84 a 87 do Livro 421-B do 4.º Cartório Notarial de Lisboa, cuja cópia fica anexa ao presente sob I) e dele faz parte integrante, e que por documento de 29/12/2003 passou para as sociedades representadas dos PRIMEIROS, cuja cópia fica anexa ao presente sob II) e dele faz parte integrante.
C) As fracções melhor identificadas na alínea A) encontram-se actualmente subarrendadas à sociedade comercial anónima denominada BB, S.A. (...), por contrato de 29/12/2003, cuja cópia fica anexa ao presente sob III) e dele faz parte integrante.
D) No âmbito do contrato de subarrendamento referido em C), foi emitida pelo Banco Comercial Português, S.A., a favor das representadas dos PRIMEIROS CONTRAENTES a garantia bancária cuja cópia fica anexa ao presente sob IV) e dele faz parte integrante.
E) Pelo presente, o SEGUNDO OUTORGANTE (adiante também designada abreviadamente, PROMITENTE COMPRADORA) manifesta interesse em comprar às representadas dos PRIMEIROS as fracções melhor identificadas em A).
É celebrado o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, o qual se regerá de acordo com as cláusulas seguintes:
CLÁUSULA 1.ª
Pelo presente, as representadas dos PRIMEIROS CONTRAENTES prometem vender à representada do SEGUNDO CONTRAENTE, a qual por sua vez promete comprar às representadas daqueles, as fracções melhor identificadas na alínea A) do preâmbulo.CLÁUSULA 2.ª
1 – As fracções objecto da prometida compra e venda serão vendidas pelas PROMITENTES VENDEDORAS no estado de conservação em que actualmente se encontram, o qual é do conhecimento da PROMITENTE COMPRADORA, mas livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, à excepção do contrato de arrendamento referido supra em C).(...).
CLÁUSULA 3.ª
Na data da prometida escritura pública de compra e venda, as PROMITENTES VENDEDORAS entregarão à PROMITENTE COMPRADORA o contrato de arrendamento referido supra em C) bem como a garantia bancária referida supra em D) do Preâmbulo.(...).
CLÁUSULA 5.ª
1 – A escritura pública da prometida compra e venda deverá ser celebrada até ao dia 31 de Dezembro de 2004, em data, hora e notário sito em Lisboa a indicar pelas PROMITENTES VENDEDORAS à PROMITENTE COMPRADORA, através de carta registada com aviso de recepção, com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência.(...).
CLÁUSULA 7.ª
1 – Por carta de 31 de Agosto de 2004, cuja cópia fica anexa ao presente sob V) e dele faz parte integrante, a inquilina das fracções melhor identificadas em A), BB, S.A., renunciou à preferência na prometida compra e venda" (alínea B) dos Factos Assentes).3. As assinaturas de José ..., Paulo ... e Fernando ... apostas no instrumento de fls. 20-28 estão reconhecida notarial e presencialmente, a primeira, na qualidade de presidente do conselho de administração da "CC – Serviços e Gestão, S.A.", as restantes, na qualidade de sócios gerentes da "B...& A... – Administração de Imóveis e Consultadoria, Lda." (alínea C) dos Factos Assentes).
4. No instrumento de fls. 20-28 encontra-se inscrita a seguinte menção lavrada no cartório notarial "foi exibida licença de utilização n.º 460 emitida pela C. M. Lisboa aos 18/10/1996, concedida ao prédio objecto deste contrato" (alínea D) dos Factos Assentes).
5. Com data de 30/08/2004, foi subscrito o instrumento constante de fls. 29-31 denominado "declaração de renúncia à preferência", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"Nós, abaixo assinados, PEDRO ... (...), e JOSÉ ... (...), na qualidade de Administradores, com poderes para o acto, da sociedade comercial denominada BB, S.A. (...), pela presente, declaramos que a nossa representada não pretende exercer o seu direito de preferência (RENÚNCIA), enquanto inquilina das fracções abaixo indicadas, quanto à projectada venda, também abaixo indicada:
1 – Vendedores: CC – SERVIÇOS E GESTÃO (...); e B...& A... – ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E CONSULTADORIA, LDA. (...).
2 – Compradora: AA – CAFETARIA E TABACARIA, LDA. (...), ou sociedade locadora, no caso daquela entidade optar por outorgar contrato de leasing imobiliário.
3 – Fracções objecto das compra e vendas: quatro fracções do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado Edifício ..., sito na Rua dos .. números 7 a 9 e Rua ..., n.º 14, na Freguesia de Alcântara, Lisboa, descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 621 (…), que são as seguintes:
i) fracção autónoma designada pelas letras "CT", correspondente ao escritório no primeiro andar, piso 1, a sul-poente, designado por "E-5".
ii) fracção autónoma designada pelas letras "BE", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 226.
iii) fracção autónoma designada pelas letras "BF", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 227.
iv) fracção autónoma designada pelas letras "BG", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 228.
4 – Preços: o preço das compra e vendas das fracções é de € 400.000,00 (...), respeitando € 362.500, à fracção "CT", melhor identificada em 3) i), € 12.500, à fracção "BE", melhor identificada em 3) ii), € 12.500, à fracção "BF", melhor identificada em 3) iii), € 12.500, à fracção "BC", melhor identificada em 3) iv).
5 – Condições de pagamento: € 5.000 (...), no contrato promessa, e o remanescente, ou seja, € 395.000 (...), na data da outorga da escritura de compra e venda.
6 – Escrituras: a outorgar até 31 de Dezembro de 2004.
7 – Esta renúncia é feita sem prejuízo do direito da nossa representada de inquilino das referidas fracções, ou seja, não obstante a renuncia, mantém-se plenamente o arrendamento sem qualquer alteração, designadamente quanto à respectiva renda em vigor" (alínea E) dos Factos Assentes).
6. Com data de 04/07/2005, a Ré "BBs, S.A." remeteu à Autora "AA, Lda." a comunicação constante do instrumento de fls. 32, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte:
"A BB, S.A. vem por este meio informar que pretende terminar o contrato de aluguer que mantém celebrado com a vossa empresa relativamente à Fracção Autónoma designada pela letra BE e BF relativo ao aparcamento e Fracção Autónoma designada pela letra CT, correspondente ao escritório no 1º andar – piso 1 pertencente ao prédio urbano sito na Rua dos Lusíadas, 7 e 9 e Rua Leão de Oliveira, 14.
É intenção da BB, S.A. sair das vossas instalações no dia 31 de Agosto de 2006. Tendo em conta que o pagamento da renda ocorre até ao dia 8 de cada mês e diz respeito ao pagamento do mês seguinte, caso não exista nenhum impedimento por parte de V. Exas. informo que o último pagamento que efectuaremos será a 8 de Julho de 2006.
O motivo da rescisão prende-se com o facto da BB, S.A. ir proceder à deslocalização da sua actividade para um novo espaço adequado às necessidades do mercado onde actua" (alínea F) dos Factos Assentes).
7. A Ré deixou o locado a 30/10/2006 (alínea G) dos Factos Assentes).
8. As fracções autónomas designadas pelas letras "CT", correspondente ao escritório no primeiro andar, piso 1, a sul-poente, designado por "E-5"; "BE", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 226; "BF", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 227; e, "BG", correspondente ao aparcamento na cave, piso menos dois, designado pelo número 228 do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, denominado Edifício ..., sito na Rua .. n.º 7 e n.º 9 e Rua ..., n.º 14, na Freguesia de Alcântara, Lisboa, descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 621, da freguesia de Alcântara, encontram-se inscritas a favor da "Banco BPI, S.A." e sobre elas incide o encargo da locação financeira a favor da Autora (alínea H) dos Factos Assentes).
9. A Ré pagou as rendas de Julho e de Agosto de 2006 (alínea I) dos Factos Assentes).
B) De Direito
III – É apenas uma a questão suscitada neste recurso e diz respeito à regulação contratual dos efeitos da revogação do contrato e consequente inaplicabilidade das normas da NRAU.
Define o artigo 1022.º do Código Civil como de locação “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição.”
Tal contrato designa-se por arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (artigo 1023.º do Código Civil).
Temos, portanto que, segundo a lei civil, o arrendamento é um contrato em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.
Na qualificação do arrendamento é importante ter-se em conta o fim imediato da actividade que se exerce no prédio, bem como a ligação directa ou imediata do imóvel com a actividade exercida pelo locatário (v. ANTUNES VARELA, Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 114.º, p. 13, em anotação ao Acórdão do STJ de 19 de Março de 1980).
Estipulava o artigo 3.º do Regime de Arrendamento Urbano (doravante RAU), previsto pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 Outubro, que o arrendamento urbano pode ter como fim a actividade comercial (seu n.º 1).
Acrescenta ainda o seu artigo 7.º que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito e igual regime vigora para o arrendamento para comércio.
A relação jurídica de arrendamento podia cessar (art. 50.º do RAU e 1047.º do CC) por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia (artigos 68.º n.º 1 e 100.º n.os 1 e 4 da RAU) ou por outras causas determinadas na lei, como, por exemplo, a revogação (artigo 1098.º n.os 2 e 3 do Código Civil).
A autora defende que a extinção do contrato, efectuada unilateralmente pelo arrendatário, implica a condenação deste no pagamento de todas as rendas já vencidas e das que ainda se venceriam até 1.01.2009 – final do prazo previsto para o contrato.
Considerou-se no acórdão recorrido que
a) o n.º 3 da cláusula 5.ª do contrato de subarrendamento, que estabelece um regime de revogação unilateral condicionada para os primeiros dois anos de vigência, não tem aplicação depois desse período de tempo, razão pela qual seria absolutamente livre uma revogação posterior;
b) sempre lhe seria lícito lançar mão do regime de denúncia previsto no n.º 2 do art. 1098.º do C. Civil, mediante a observância do aviso prévio de 120 dias; e no caso de não ser observado tal aviso prévio apenas lhe caberia pagar as rendas até ao final desse período de pré-aviso – tudo por força do disposto nos arts. 1110.º e 1098.º do Código Civil.
Nos citados n. os 1, 2 e 3 da cláusula 5:ª estipulou-se, sucessivamente, que:
a) qualquer das partes pode denunciar o contrato desde que o comunique à outra com a antecedência mínima de seis meses;
b) esta faculdade se reporta ao fim do prazo do contrato ou das suas renovações;
c) a revogação do contrato pela arrendatária, antes de decorridos dois anos de vigência do mesmo, obrigá-la-ia a pagar a quantia correspondente ao total dos meses em falta para os cinco anos previstos como sua duração inicial.
Entendeu-se no acórdão recorrido e não vemos como fugir a esse entendimento que a citada cláusula 5.ª dizia respeito a duas realidades distintas: uma apelidada de denúncia que podia ser exercida por ambas as partes – seus n.os 1 e 2 – e outra de revogação pela arrendatária – seu n.º 3.
Mais se entendeu, e mais uma vez de uma forma incontornável, que, tendo o contrato sido celebrado em 29.12.2003, ou seja, na vigência do RAU, que tais realidades outra não coisa não são que a mera transposição dos conceitos legais da denúncia e da revogação, constantes do RAU.
Trata-se de um contrato de arrendamento para comércio ou indústria, com duração limitada a cinco anos e dele fizeram as partes constar a menção expressa de que era feito nos termos dos arts. 117.º e 98.º do RAU.
A denúncia era, então, configurada como a cessação do contrato feita por declaração unilateral de qualquer das partes para evitar a renovação automática que sem ela ocorreria (cf. art. 100.º, n.º 1, 2 e 4 do RAU), produzindo os seus efeitos no final do prazo contratual, ou da sua renovação, e para a qual se exigia, se provinda do arrendatário, a antecedência mínima de 90 dias.
Já a revogação era concebida no RAU como uma declaração unilateral no sentido da cessação do contrato, apenas permitida ao arrendatário e susceptível de ser por ele emitida a todo o tempo, mas com a exigência de uma antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operariam os seus efeitos.
Entendia-se doutrinária e jurisprudencialmente que este prazo podia ser derrogado pelas partes no sentido do seu alargamento, mas não no do seu encurtamento.
No que respeita à denúncia por qualquer das partes, ficou consignada contratualmente na cláusula 5.ª a exigência de que fosse declarada com seis meses de antecedência, o que, atento o que acima se disse, era absolutamente válido.
Já quanto à antecedência com que deveria ser feita a revogação nada se disse, pelo que quanto a ela seria aplicável o que estava prescrito na lei, ou seja, seria de exigir a antecedência de 90 dias.
Sublinha-se no acórdão a aparente falta de lógica decorrente de, no caso de revogação, bastar ao inquilino esta antecedência, quando, no tocante à denúncia, impôs, por via daquela cláusula, um pré-aviso mais longo (6 meses).
Só que tal aparente ilogicidade decorre do uso da liberdade contratual, que a lei não restringe e desse facto não pode partir-se para uma interpretação do contrato, por forma a igualar o prazo da antecedência exigida para a revogação ao da faculdade de denúncia.
Tal interpretação seria rejeitada pelo disposto no art. 238.º do Código Civil, dada a natureza formal do contrato, por esse sentido não ter correspondência mínima no texto e por nenhuma prova haver no sentido de que tenha sido essa a vontade real das partes.
Na lei actual (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, doravante NRAU), o legislador adoptou uma outra terminologia.
A antiga “denúncia” é, agora, designada como “oposição à renovação” e a antes denominada “revogação” é hoje apelidada de denúncia – cf. os n.os 1 e 2 do art. 1098.º do CC, na redacção introduzida pela citada Lei n.º 6/2006 –, sendo que, quanto a ambas, subiu para 120 dias o tempo mínimo de antecedência que antes era de 90 dias.
Daí que, devendo as expressões “denúncia” e “revogação”, usadas na cláusula em análise, ser entendidas à luz dos conceitos legais então vigentes – é essa a vontade conjectural que pode admitir-se –, seja de considerar que os n.os 1 e 2 da cláusula 5.ª se reportam e aplicam à actual “oposição à renovação” – denúncia, na denominação legal anterior e na expressão do contrato – sendo de reservar o disposto no n.º 3 da mesma cláusula para os casos que integrem actualmente uma verdadeira denúncia (antes, revogação, expressão usada pela lei e pelas partes).
Ora, o que a BB declarou, através da carta de 4 de Julho de 2006, foi a sua vontade de fazer terminar o contrato, antes do fim do seu prazo inicial, anunciando que desocuparia o locado em 31.8.2006, o que apenas veio a verificar-se em 31.10.2006.
Se é certo que na referida carta se usou o termo “rescisão”, que o Código Civil e a NRAU não conhece em termos gerais (salvo quando, no n.º 1 do art. 702.º do Código Civil, se usa a palavra “rescindir”, com o significado de “resolver”) é evidente que não está em causa uma rescisão ou resolução que, em termos de locação, só está prevista nos termos dos artigos 1083.º e ss. do CC.
Não era, na verdade, uma rescisão – ou resolução – o que se procurava fazer através da declaração emitida na carta; era, isso sim, uma denúncia (ou revogação, se usarmos e nos reportarmos à terminologia do RAU ou do n.º 3 da cláusula 5.ª) do contrato, dado o demais teor da carta onde se fala em terminar o contrato e em sair dos locais arrendados, sem outro fundamento que não a deslocalização da sua actividade.
A interpretação acolhida no acórdão mostra-se conforme com o disposto nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil.
Nada tendo as partes convencionado no n.º 3 da cláusula 5.ª quanto à antecedência com que poderia ser efectuada a referida denúncia ou revogação, nem sobre qualquer regime sancionatório, após o decurso dos dois primeiros anos do contrato, ter-se-á que recorrer ao que dispõe a lei nesta matéria.
Ora, sendo o NRAU aplicável às relações locatícias constituídas antes da sua entrada em vigor e subsistentes nessa data, como é o caso — cf. o disposto no n.º 1 do art. 59º da mesma Lei –, a denúncia do contrato, declarada pela ré à autora, estava sujeita à observância de uma antecedência de 120 dias, nos termos do já citado art. 1098.º, n.º 2 do Código Civil, aplicável ao caso por força do art. 1110.º do mesmo diploma legal.
Feita a denúncia por carta de 4 de Julho de 2006, os seus efeitos são produzidos no fim de Novembro do mesmo ano – parte final do n.º 2 do citado art. 1098.º –, estando a ré obrigada, porém, ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta – n.º 3 do mesmo preceito legal.
Mas, como resulta, a contrario, a nada mais estava a ré obrigada, não estabelecendo o contrato, como se disse, nem a lei, quaisquer regras para as situações de revogação (ou denúncia) ocorridas depois de decorridos dois anos da duração inicial do contrato.
Nada, pois há alterar ao decidido.
IV – Termos em que se acorda em negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 12 de Fevereiro de 2009
Paulo Sá (Relator)
Mário Cruz
Garcia Calejo