Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A3569 |  |
Câmara Municipal de Estarreja, por apenso à execução para pagamento de quantia certa que A, move a B, C e mulher D, e E, deduziu embargos de terceiro por a penhora naquela decretada ter incidido sobre os prédios rústicos que identificou sob os nº 5 a 9, por si adquiridos aos executados C e mulher, e sobre os quais tem, por si e seus antecessores, posse usucapível.
Contestando, a embargada excepcionou a falta de personalidade jurídica e judiciária da embargante e a ineptidão do requerimento de embargos (fundamentalmente por aquela ser detentora e não proprietária - aquisição sob condição suspensiva), impugnou e requereu a condenação por litigância de má fé.
Após resposta, foi lavrado saneador-sentença a julgar haver errada identificação do sujeito processual - antes devendo ser Município de Estarreja, com o que recusou a excepção da falta de personalidade jurídica e judiciária, e procedentes os embargos, determinando o levantamento da penhora.
Pretendendo a improcedência dos embargos, a embargada apelou, embora sem êxito.
Novamente inconformada, pediu revista, concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações -
- os vendedores declararam, no contrato, e o comprador (o embargante) aceitou «que esta venda é feita sob a condição de futuramente e após mudança de classe de espaço dos terrenos em causa de ser cedido a eles vendedores um lote destinado a construção, com a área aproximada de quinhentos metros quadrados a desanexar do artigo rústico 5.752»;
- esta declaração não constitui um mero termo ou prazo incerto e o cumprimento da obrigação de cedência pode nunca ocorrer sem qualquer culpa deste, bastando que por causas às quais ele seja alheio não ocorram aqueles dois pressupostos ‘condições’ prévias e sine qua non da possibilidade de ‘cedência’;
- se no contrato as meras obrigações de uma parte ou da totalidade da contraprestação da compra (o preço em sentido amplo) ficam em dívida e para futuro cumprimento, como in casu, as mesmas não são registáveis;
- o embargante requereu o registo e o Conservador lavrou-o, donde resulta evidente o se estar perante a cláusula acessória de condição (registável, como ocorreu);
- com aquela condição os vendedores determinaram e o comprador aceitou que os efeitos jurídico-legais típicos da declaração de venda se produzam apenas se e quando o este cumprir aquela obrigação;
- este o único sentido contratual possível evidenciando que com a declaração negocial os vendedores, perante as incertezas da mudança de classe dos terrenos e da desanexação, ocorrências que não dependem da vontade única do Município, quiseram assim garantir a essencialidade do cumprimento daquela obrigação do comprador, pelo que
- por força daquela declaração negocial, o direito de propriedade não se transmitiu ao comprador, pois este não fez prova da verificação dos factos referidos na dita condição, não sendo, à data do registo da penhora, o titular efectivo daquele direito;
- violado o disposto nos arts. 270, 276, 409-2, 879 a) e b), 408-1, 342-1 e 343-3 CC.
Sem contraalegações.
Colhidos os vistos.
Matéria de facto considerada provada pelas instâncias -
a)- a embargada, como exequente, em 97.03.11 intentou a execução contra os demais embargados;
b)- na execução, em 99.03.17, nomeou à penhora imóveis que indicou pertencerem aos executados C e mulher D;
c)- por despacho de 99.03.22 ordenou-se a penhora desses bens;
d)- efectuou-se a penhora, em 99.04.21, desses bens - os prédios rústicos descritos na Conservatória do Registo Predial de Estarreja sob os nº 02252/051196, 02253/051196, 02254/051196, 02255/051196 e 02256/051196;
e)- em 96.11.05, foram registadas as aquisições desses prédios a favor do executado C, casado, em comunhão geral, com a executada D;
f)- na escritura pública de 96.12.16, a executada D e o executado C, este outorgando por si e como procurador daquela disseram ser donos e legítimos possuidores dos ditos prédios,
g)- e declararam que ‘por este acto vendem à Câmara Municipal de Estarreja, livre de quaisquer ónus ou encargos, aqueles terrenos, pela quantia de oito milhões de escudos, que neste acto recebem e por isso dão inteira quitação’;
h)- mais declararam que ‘esta venda é feita sob a condição de futuramente e após mudança de classe de espaço dos terrenos em causa de ser cedido a eles vendedores um lote destinado a construção, com a área aproximada de quinhentos metros quadrados a desanexar do artigo rústico 5.752»;
i)- nessa escritura o presidente da Câmara Municipal de Estarreja, que outorgou em nome e em representação do Município, declarou aceitar ‘a venda e quitação de preços nos termos expostos e que os terrenos agora adquiridos se destinam à construção de habitação social’;
j)- em 99.04.14 a penhora dos prédios, ordenada por aquele despacho, foi registada como provisória por natureza e por dúvidas;
l)- em 99.05.10 as dúvidas foram removidas;
m)- em 99.05.12 foram registadas as aquisições dos prédios a favor do Município de Estarreja,
n)- ficando a constar do registo a seguinte cláusula: «venda feita sob a condição de, após a mudança de classe do terreno, a compradora ceder aos vendedores um lote para construção»;
o)- a embargante detém os prédios;
p)- em 00.03.13, foi registada a conversão da penhora.
Decidindo: -
1.- Interpretando a declaração negocial produzida no contrato constante da escritura pública de 96.12.16 (al. h)) , conclui a exequente ter sido estipulada uma condição suspensiva, reservando os vendedores a propriedade até ser preenchida aquela, o que o comportamento posterior da compradora, levando-a ao registo predial, não só revela que da sua natureza tinha consciência como a confirmou; isto, aliado à circunstância de à data da penhora, a condição não estar verificada - o que caberia à embargante provar, e já nem o ónus de alegar satisfez - conduz à improcedência dos embargos de terceiro.
Esta, em essência, a tese da exequente.
A embargante que, na petição inicial, defendeu a transmissão incondicional do direito de propriedade admitiu, na réplica, poder ter sido estabelecida uma condição que, a sê-lo, era resolutiva.
No saneador-sentença, considerando que os executados declararam vender os terrenos, ter recebido o respectivo preço de 8 milhões de escudos e dele dar quitação, e que o embargante mostra não considerar subordinada a qualquer acontecimento futuro a transmissão de propriedade dos terrenos quando, claramente, a eles se refere como ‘agora adquiridos’, concluiu-se que uns e outro celebraram um «contrato puro e simples de compra e venda» que, verificando-se a mudança para prédios urbanos, «se transforme num contrato misto de compra e venda e de troca, troca de bens presentes, os prédios rústicos, por bem futuro, o lote para construção»; assim, a transmissão da propriedade verificou-se pelo e com o contrato celebrado em 96.12.16.
O acórdão acolheu por inteiro a fundamentação daquele, apenas lhe acrescentando que «in casu nos encontramos perante uma mera condição imprópria».
2.- Ponto comum a todas as posições e fundamental para a decisão a interpretação da declaração negocial neste negócio formal.
Rege o disposto no art. 238 CC - ‘não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso’ (nº 1); ‘esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade’ (nº 2).
E sabido que (CC- 236) ‘a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele’ (nº 1) e que ‘sempre que declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida’ (nº 2), há que ter em atenção que o apuramento da vontade real se distingue com a fixação do sentido juridicamente decisivo da declaração (aquele, o apuramento, é insindicável pelo STJ, ao contrário desta, a fixação do sentido normativo, que pode constituir fundamento do recurso de revista).
Porque negócio oneroso, ‘em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece ... o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações’ (CC- 237; a ter que recorrer a esta norma, o mínimo de correspondência literal continua a impor-se quando o negócio seja formal).
Não vincula o tribunal a interpretação da declaração negocial que possa constar de um registo (aqui, ter sido ou não estipulada uma condição e, em caso afirmativo, de que natureza) nem o facto de expressamente se fazer menção a uma significa, na falta da competente prova, que o registo tenha sido requerido nessa conformidade (o conservador do registo predial não é um copista e ao registo só poderá levar o que os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem - art. 43-1 CRPr.; por isso, independentemente de o pedido incluir essa menção, ele regista o facto - a existência daquela concreta declaração - que, em seu entender, era registável, apenas isso).
Para da inscrição daquela expressão (al. n)) no registo se poder, eventualmente, retirar a conclusão pretendida pela recorrente necessário seria conhecer o teor do pedido do registo, e esse não consta dos autos.
Não sendo regra, na prática, serem condicionais os negócios jurídicos, como afirmava já Vaz Serra (B. 110/149), não se nos afigura correcto partir, sem discussão ou uma menos aprofundada, para a ideia de que aquela concreta declaração negocial encerra em si uma condição.
3.- Entre C e mulher, de um lado, e o Município de Estarreja, do outro, foi firmado um contrato pelo qual os primeiros transmitem a este a propriedade de 5 prédios rústicos (esta a sua prestação) contra o pagamento de um preço e da transmissão do direito de propriedade sobre um lote para construção, com área definida de antemão, a desanexar de um concretamente indicado (nisto consiste a prestação da entidade pública).
Nisto se traduz a correspectividade das duas prestações.
Contrato bilateral oneroso que, embora não seja um puro contrato de compra e venda, dele comunga e ao qual, por força do disposto no art. 939 CC, as normas deste podem ser aplicadas.
Indicou o Município o fim a que a aquisição que efectuava se destinava - a construção de habitação social.
Mais que a ideia de prevenir a possibilidade de reversão, o que subjaz à indicação do fim é o deixar expresso que o negócio se insere na execução de uma das funções que lhe é cometida e, do mesmo passo, dar aos alienantes a necessária confiança que um dos itens da sua (dele, Município) não só é passível de ser concretizada como o irá ser.
Conquanto se expressando de modo incorrecto é isso que se lê na escritura afirmado pelo adquirente - «... aceita a venda e quitação dos preços nos termos expostos».
Fala em ‘venda’ e em ‘preços’ (no plural), revelando deficiente terminologia como que em ‘preço’, contraprestação da dos alienantes, se pudesse englobar o numerário e a transmissão do direito de propriedade sobre o lote e se estivesse face a uma pura compra e venda.
A transmissão do direito de propriedade de um lote para construção foi a maneira que o adquirente dos prédios rústicos encontrou para, dando incremento a função que lhe está cometida, não ter de ‘esvaziar’ tanto os cofres da entidade pública, para entregar um menor numerário.
Dentro dos princípios da liberdade de contratar e de estipulação era-lhe lícito contratar assim (CC- 405,1 e 2).
Ao não se definir na declaração negocial o momento no qual ou até quando a aludida transmissão se operará revela que as partes conheciam a necessidade de fazer intervir terceiros (a Fazenda Pública) e que entre os outorgantes se estabelecera a relação de confiança acima referida.
Não se quis subordinar a produção dos efeitos do contrato ou a sua resolução a evento algum.
Tão pouco se quis criar uma obrigação cum voluerit nem uma si potuerit.
A materialização da entrega do lote para construção surge como acto que executa a prestação a que o Município se vinculou; o exigir a assunção de uma determinada forma surge em função da natureza do bem e como salvaguarda do valor certeza, e não como um negócio jurídico novo.
Os alienantes não são ainda proprietários do lote, este ainda não existe física, matricial e juridicamente. Sê-lo-ão quando for executado aquele item da prestação a que o Município se vinculou.
Os alienantes não ficaram sujeitos à arbitrariedade como a alegação sobre a indefinição temporal, produzida pela recorrente, parece fazer pressupor.
A lei fornece meios para reagir tanto contra um retardamento excessivo, irrazoável e negligente como para um incumprimento culposo, e não é a eventualidade de uma destas situações poder ocorrer que condiciona a qualificação que à concreta declaração negocial se deva reconhecer.
A transferência do direito de propriedade sobre os 5 prédios rústicos para o Município operou-se por mera efeito do contrato (CC- 408,1 e 879 a)) - princípio do consensualismo.
Termos em que, conquanto por fundamentação diversa, se nega a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 5 de Dezembro de 2002
Lopes Pinto
Garcia Marques
Ferreira Ramos