Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B055 |  |
CADUCIDADE
QUESTÃO NOVA
DECLARAÇÃO TÁCITA
RENOVAÇÃO DO NEGÓCIO
2. A caducidade do contrato de arrendamento derivada do decesso do senhorio usufrutuário do prédio opera em quadro objectivo, não relevando em contrário o desconhecimento pelo arrendatário daquela qualidade jurídica do locador.
3. A comunicação feita catorze dias depois do decesso do senhorio-usufrutuário ao arrendatário pelo proprietário do prédio que fora locado, de que ele lhe devia entregar aquele prédio no prazo de três meses e a quem devia pagar a renda nesse período significa a declaração tácita de oposição à continuação do primeiro no gozo do imóvel.
4. Omitida essa entrega, a citação do que fora arrendatário na acção proposta pelo proprietário tendente à restituição por ele do prédio também significa a declaração tácita do último de oposição à continuação do gozo do predito pelo primeiro.
5. A circunstância de o proprietário do prédio, depois da caducidade do contrato de arrendamento e da instauração da referida acção, haver recebido rendas do que fora arrendatário e de lhe haver comunicado a respectiva actualização não permite a conclusão da declaração tácita primeiro tendente à renovação do contrato de arrendamento.
I
"A" e B, C e D intentaram, no dia 18 de Junho de 2001, acção declarativa constitutiva condenatória, com processo especial, contra E, pedindo a declaração de resolução de identificado contrato de arrendamento e a sua condenação a restituir-lhe o locado, sob o fundamento de caducidade em razão do decesso do locador usufrutuário.
O réu, em contestação, invocou a sua ilegitimidade ad causam em razão de não haver sido accionado o seu cônjuge - F - a sua convicção de que o locador - G - era proprietário do prédio e, em reconvenção, com fundamento na realização de obras de benfeitorização no locado, pediu a condenação dos autores a pagar-lhe o valor correspondente a liquidar em execução de sentença.
Na réplica, afirmaram os autores a inexistência da referida ilegitimidade passiva, que só em 10 de Março de 1979 o prédio fora arrendado à sociedade de que o réu era sócio-gerente, saber este da qualidade de usufrutuário do locador, que fora acordado o não pagamento de benfeitorias, e pediram a intervenção de F, cônjuge do réu, na posição deste.
O réu treplicou no sentido do que afirmara na contestação, a intervenção de F foi admitida, ela declarou fazer seus os articulados apresentados pelo réu, e, no despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de ilegitimidade ad causam invocada pelo réu em razão da intervenção na causa da primeira.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 4 de Novembro de 2004, por via da qual se declarou a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na caducidade, e condenaram os réus a restituir o prédio aos autores, e só E como litigante de má fé, no pagamento da multa equivalente a € 4 350.
Apelaram o réu e o cônjuge interveniente, e a Relação, por acórdão proferido no dia 30 de Junho de 2005, revogou a sentença na parte relativa à condenação do réu por litigância de má fé.
Interpuseram os apelantes recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- o contrato de arrendamento caducou por morte do usufrutuário no dia 16 de Agosto de 2000, mas o recorrente continuou permanentemente no locado até ao presente, pagando as rendas, a certa altura actualizadas;
- face aos artigos 1051º e 1056º do Código Civil, o contrato de arrendamento renovou-se e continua em vigor;
- o recorrente realizou as benfeitorias com o objecto de delas extrair benefícios, o que não aconteceu, e isso constituiu fundamento do acordo ocorrido no dia 28 de Agosto de 1996;
- devia a referida compensação ser-lhe atribuída nos termos do artigo 113º, nºs 1 e 2, do Regime do Arrendamento Urbano;
- o acórdão recorrido infringiu as referidas normas, deve declarar-se a renovação do contrato de arrendamento nos termos do artigo 1054º do Código Civil ou ser-lhe atribuída a compensação pedida, nos termos do artigo 113º, nºs 1 e 2, do Regime do Arrendamento Urbano.
Responderam os recorridos, em síntese de conclusão:
- a questão das benfeitorias ficou definitivamente decidida no tribunal da 1ª instância;
- a questão da compensação é nova porque não foi suscitada na reconvenção nem decidida pela Relação;
- a falta de oposição do locador à manutenção do locatário no gozo do local arrendado, como requisito da renovação, é facto constitutivo do direito do locatário a tal renovação;
- cabe ao locatário o ónus de prova desse facto na acção intentada para despejo daquele local com base na aludida caducidade;
- os recorrentes não provaram a falta de oposição, antes estando provado que os senhorios manifestaram repetidamente a sua oposição à renovação e nunca nela acordou.
II
É a seguinte a factualidade declarada provada no acórdão recorrido:
1. "H", Ldª foi constituída por escritura de 5 de Agosto de 1977 pelo réu, por I e por J.
2. Os autores e G declararam, no dia 18 de Setembro de 1976, em escritura lavrada pelo notário do Cartório Notarial de Espinho, o último vender e os primeiros comprar o prédio sito no ângulo da Avenida .....e a Rua ...., Espinho, com entradas pela Rua ..., nºs ... a .... e pela Avenida ..., nºs. ... a ....., e o segundo reservar para si o usufruto.
3. O prédio mencionado sob 1 está inscrito na matriz predial urbana de Espinho sob o artigo 2302 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Espinho desde 11 de Setembro de 2000, cujo direito de propriedade está nela inscrito a favor dos autores.
4. "G", por um lado, e representantes de H, Ldª, por outro, declararam por escrito, no dia 1 de Março de 1979, o primeiro dar de arrendamento à última o prédio mencionado sob 2 - armazém - com início nesse dia, por um ano e renda mensal de 4 000$, que, no dia 18 de Junho de 2001 se cifrava no montante de 44 737$, não ser permitido ao inquilino fazer obras ou benfeitorias, salvo as de conservação, sem autorização do senhorio por escrito devidamente reconhecida, e que as que fizesse ficavam pertencendo ao prédio, não podendo o inquilino alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização.
5. Antes da constituição de H, Ldª, o réu explorou o armazém instalado no nº ... da Rua ..., em Espinho, e após essa constituição foi ela que passou a explorá-lo, e após 1 de Março de 1979 a renda mensal do armazém passou a ser de 4 000$.
6. H, Ldª foi declarada dissolvida por meio de acção intentada pelo Ministério Público em virtude de ela não haver procedido, no prazo legal, ao aumento do capital social para o montante mínimo de 400 000$, cuja sentença transitou em julgado no dia 25 de Março de 1993, a que se seguiu a sua liquidação, que terminou no dia 29 de Setembro de 1993 com a aprovação das respectivas contas, que foram publicadas.
7. No dia 22 de Maio de 1996, o réu dirigiu a G, por escrito, o pedido de autorização para realizar as obras de reparação da armação do telhado e colocação de telhas e caleiras, construção de placa de betão armado assente em pilares do mesmo material para protecção da cobertura, picar e encher as paredes interiores com assentamento de azulejo e tijoleira no piso, bem como a pintura interior e exterior do prédio, na parte respeitante à oficina, substituição da rede eléctrica e de água, degradada e em perigo de ruptura.
8. No dia 8 de Julho de 1996, G respondeu ao pedido mencionado sob 7, dando-lhe conta de que estaria na disposição de autorizar a realização das solicitadas obras mediante cinco condições prévias, entre as quais, a de que todas as obras teriam de ser pagas exclusivamente pelo réu, que todas as benfeitorias passariam a fazer parte integrante do prédio, não podia nenhuma delas ser retirada no final do contrato, e não poder o réu jamais reclamar qualquer indemnização ou compensação pela realização das ditas obras.
9. No dia 26 de Agosto de 1996, o réu respondeu por escrito à carta mencionada sob 8, declarando aceitar aquelas condições prévias, anunciando quais as obras que iria levar a cabo e a partir de que data, e, desde então, o estabelecimento industrial de recolha e reparação de automóveis instalado no nº ...da Rua ....passou a ser explorado exclusivamente pelo réu, que passou a entregar as rendas ao senhorio, G, que faleceu no dia 16 de Agosto de 2000, facto esse de que o réu teve imediato conhecimento.
10. O réu revestiu as paredes interiores da oficina a azulejo, pavimentou integralmente o espaço, e, após a morte de G, os autores mandaram pintar e reparar o telhado e as caleiras do locado, mas em 1999 já existia casa de banho e escritório da oficina e, em 1999, o piso já estava revestido a cimento.
11. Os autores enviaram ao réu, no dia 30 de Agosto de 2000, uma carta, do seguinte teor: "Como é do seu conhecimento, no passado dia 16 de Agosto faleceu o seu senhorio, G. Dado que ele era apenas o usufrutuário do locado, nos termos da alínea c) do nº 1 do artigo 1051º do Código Civil e do artigo 66º do RAU, o contrato de arrendamento caducou e pretendemos, como proprietários, vender o prédio ou construir um novo edifício. Nos termos do artigo 1053º do Código Civil, V.Exª tem o prazo de três meses para nos entregar o prédio devoluto. Entretanto, as rendas, enquanto decorrer o prazo fixado no artigo 1053º do Código Civil, deverão ser pagas ao comproprietário A, na Rua ...., Espinho.
12. No dia 7 de Setembro de 2001, os autores remeteram ao réu uma carta em que fixaram a renda para os meses de Outubro e seguintes no montante de 45 721$.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se os recorridos têm ou não o direito potestativo de opor aos recorrentes a resolução do contrato em causa e a condenação a restituir-lhes o prédio acima identificado.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação dos recorrentes e dos recorridos, sem prejuízo de a solução dada a uma prejudicar a solução a dar a outra ou a outras, a resposta à referida questão pressupõe a análise das seguintes sub-questões:
- delimitação do objecto do recurso;
- quadro fáctico jurídico em que assenta o objecto do recurso;
- ocorreu ou não a renovação do contrato de arrendamento em causa?
- síntese da solução para o caso espécie decorrente dos factos e da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões.
1.
Comecemos pela delimitação do objecto do recurso de revista de que importa conhecer.
Os recorridos alegaram estar a questão das benfeitorias definitivamente decidida no tribunal da 1ª instância, e ser nova a questão da compensação relativa à sua realização.
O recorrente, em reconvenção, para o caso de proceder a pretensão dos autores baseada na caducidade do contrato de arrendamento, pediu a condenação dos recorridos a pagar-lhe o que viesse a liquidar em execução de sentença com fundamento na realização de obras de benfeitorização no locado.
Na sentença proferida no tribunal da primeira instância foi dado ganho de causa aos recorridos com base na caducidade do contrato de arrendamento e declarada a improcedência do pedido formulado contra aqueles pelos ora recorrentes com fundamento no convencionado sobre as obras entre o recorrente e o locador G.
No recurso de apelação, em sede de conclusões de alegação para a Relação, os recorrentes só puseram em causa a procedência da acção e a circunstância de o recorrente haver sido condenado por litigância de má fé, certo que se limitaram a pedir se declarasse a renovação do contrato e se revogasse da condenação por litigância de má fé.
A Relação, não obstante, afirmou que os recorrentes não tinham direito a indemnização por benfeitorias em razão do acordo nesse sentido entre o recorrente e o senhorio G.
Mas a Relação não podia conhecer dessa matéria no recurso de apelação, tal como dela não pode este Tribunal conhecer no recurso de revista, apesar da referida afirmação produzida pela Relação.
Os recorrentes alegam no recurso de revista, por um lado, que o recorrente realizou as benfeitorias com o objectivo de delas extrair benefícios e que estes não ocorreram e, por outro, que isso constituiu fundamento do acordo ocorrido no dia 28 de Agosto de 1996 em razão do que lhes devia ser atribuída compensação nos termos do artigo 113º, nºs 1 e 2, do Regime do Arrendamento Urbano.
As questões relevantes para efeitos processuais são os pontos essenciais de facto e ou de direito em que as partes baseiam as suas pretensões, incluindo as excepções, e os recursos são meios instrumentais ao reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores e não para proferir decisões sobre matéria nova, isto é, que não tenha sido submetida à apreciação do tribunal de que se recorre (artigos 676º, n.º 1, e 690º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Em consequência, são questões novas são aquelas que não foram apreciadas pelo tribunal recorrido por lá não terem sido suscitadas nem serem de conhecimento oficioso.
Assim, o Supremo Tribunal de Justiça não pode conhecer em recurso de questões não suscitadas pelas partes no tribunal a quo, salvo na hipótese de se tratar de questões de conhecimento oficioso e houver factos assentes ou conhecidos em razão, além do mais, de notoriedade geral que o permita.
Mas isso nada tem a ver com a incumbência dos tribunais em geral de seleccionar, interpretar e aplicar aos factos provados as normas jurídicas correspondentes, sem sujeição às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artigos 659º, n.º 2, 664º, 713º, nº 2 e 726º do Código de Processo Civil).
Se os recorrentes tivessem pretendido impugnar, no recurso de apelação, a sentença proferida no tribunal da 1ª instância na parte relativa à reconvenção, em que não tiveram êxito, deviam abranger nele esse matéria por via de alegação e de conclusão (artigo 690º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Como não incluíram a referida problemática no recurso de apelação, restringiram tacitamente o seu objecto à parte relativa à caducidade do contrato de arrendamento e à condenação do recorrente por litigância de má fé (artigo 684º, nº 3, do Código de Processo Civil).
Transitou, por isso, em julgado a parte da sentença recorrida relativa às benfeitorias, e os efeitos desse trânsito não podem ser prejudicados pela decisão do recurso (artigos 671º, nº 1, e 684º, nº 4, do Código de Processo Civil).
A cessação do contrato de arrendamento por caducidade é susceptível de implicar a obrigação do dono do prédio de pagar ao que fora locatário uma compensação em dinheiro, fixada pelo tribunal segundo juízos de equidade, até dez vezes o valor da renda anual, desde que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor locativo (artigo 113º do Regime do Arrendamento Urbano).
Esta questão relativa ao direito do recorrente a compensação em virtude do aumento do valor locativo do prédio é colocada pela primeira vez no recurso de revista, ou seja, não foi suscitada na acção propriamente dita nem no recurso de apelação, certo que na acção a pretensão de indemnização por benfeitorias foi formulada nos termos gerais, pelo que se trata de uma questão nova.
Assim, não pode este Tribunal conhecer no recurso de revista da matéria da indemnização ou da compensação derivada da realização de benfeitorias em razão do caso julgado e de se tratar de questão nova, respectivamente.
2.
Atentemos agora no quadro fáctico jurídico em que assenta o objecto do recurso.
Estamos perante um contrato de arrendamento para o exercício da indústria, celebrado no dia 1 de Março de 1979, entre H, Ldª, na posição de arrendatária, e G, este na posição de usufrutuário de prédio e de senhorio (artigos 1022º, 1023º e 1112º do Código Civil).
Dissolvida que foi H, Ldª, arrendatária, cerca de catorze anos depois da celebração do referido contrato de arrendamento, passou o recorrente E a assumir a posição de arrendatário relativamente ao prédio em causa, no confronto com G.
Na data da celebração do referido contrato de arrendamento, no dia 1 de Março de 1979, e na data em que o recorrente passou a encabeçar a posição de arrendatário a título individual, eram os recorridos titulares do direito de propriedade de raiz sobre o prédio locado e G o titular do respectivo direito de usufruto.
O usufruto é o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância, podendo o usufrutuário usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como o faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico (artigos 1439º e 1446º do Código Civil).
Foi, pois com base nos referidos poderes de administração que G celebrou o referido contrato de arrendamento.
O direito de usufruto extingue-se, além do mais, quando morra o usufrutuário, caso em que o direito de propriedade da coisa volta à sua plenitude (artigo 1476º, nº 1, alínea a), do Código Civil).
Ademais, caduca o contrato de arrendamento, além do mais, quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais foi celebrado, ou seja, quando se extinguiu o direito de usufruto (artigos 1023º e 1051º, alínea c), do Código Civil e 66º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano).
A referida caducidade opera em quadro de objectividade, ou seja, não releva o desconhecimento pelo arrendatário de que o senhorio era mero usufrutuário em relação à coisa locada.
Ora como G, senhorio usufrutuário, faleceu no dia 16 de Agosto de 2000, certo é que, nessa data, caducou o referido contrato de arrendamento.
3.
Vejamos agora se ocorreu ou não na espécie a renovação do mencionado contrato de arrendamento para o exercício da actividade industrial.
Contra o que foi considerado no acórdão recorrido, alegam os recorrentes que o contrato de arrendamento em causa se renovou por virtude de manterem o locado durante um ano sem oposição do locador.
A exigência da restituição do prédio objecto mediato do contrato de arrendamento que caducou só pode reportar-se ao termo do prazo de três meses sobre a data em que operou a caducidade (artigo 1053º do Código Civil).
Todavia, não obstante a caducidade do contrato de arrendamento, se o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se renovado nas condições do artigo 1054º do Código Civil, ou seja, por períodos sucessivos iguais aos iniciais (artigos 1056º do Código Civil e 66º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano).
Versa, pois, este normativo sobre os requisitos de que depende a renovação dos contratos de arrendamento que caducaram nos termos do artigo 1051º do Código Civil, ou seja, nada tem a ver com a caducidade do direito de acção a que se reporta o artigo 65º do Regime do Arrendamento Urbano.
Assim, a usufruição do locado pelo locatário durante um ano contado da data da caducidade do contrato de arrendamento sem oposição do locador gera a presunção de que as partes convencionaram tacitamente a sua renovação (artigo 217º, nº 1, do Código Civil).
Os recorrentes continuaram a usufruir o gozo do locado para além de um ano depois da caducidade do contrato de arrendamento em razão do decesso do senhorio usufrutuário no dia 16 de Agosto de 2000, data em que os recorridos integraram na sua esfera jurídica a plena propriedade do prédio locado.
Todavia, catorze dias depois da data da caducidade do contrato de arrendamento, os recorridos comunicaram ao recorrente que este lhes devia entregar o locado no prazo de três meses e a quem deviam pagar a renda enquanto decorresse esse prazo, a que se reporta o artigo 1053º do Código Civil.
A referida declaração significa, conforme foi entendido nas instâncias, a declaração tácita de oposição a que os recorrentes continuassem a manter-se no gozo do prédio que fora o objecto mediato do contrato de arrendamento (artigo 217º, nº 1, do Código Civil).
Mas o recorrente, contrariamente ao pretendido pelos recorridos, a estes não entregou o prédio no prazo de três meses que lhe foi fixado, e os últimos, nove meses e oito dias depois da referida comunicação, instauraram a acção em causa, e, cerca de três meses depois disso, comunicaram-lhe a fixação da nova renda para os meses de Outubro e seguintes.
Com a interposição da mencionada acção, tendente à condenação do recorrente a restituir-lhe o locado, os recorridos manifestaram mais uma vez tacitamente a sua oposição à continuação da manutenção dos recorrentes no gozo do prédio objecto mediato do contrato de arrendamento.
É certo que, depois da caducidade do contrato de arrendamento, os recorridos receberam do recorrente rendas do locado e, já depois da instauração da acção, comunicaram-lhe a actualização da renda paga até então.
Todavia, dessa atitude dos recorridos não se pode inferir a declaração tácita tendente à renovação do contrato de arrendamento, porque, enquanto os recorrentes não lhes entregarem o locado, têm direito a perceber a indemnização em princípio correspondente à convencionada para o contrato de arrendamento (artigo 1045º, nº 1, do Código Civil).
Em consequência, a conclusão é no sentido de que se não renovou o contrato de arrendamento em causa que caducara no dia 16 de Agosto de 2000.
4.
Atentemos, finalmente, na síntese da solução para o caso espécie decorrente dos factos provados e da lei.
Este Tribunal não pode conhecer no recurso de revista da matéria da indemnização e da compensação derivadas da realização de benfeitorias, em razão do caso julgado e de se tratar de questão nova, respectivamente.
O contrato de arrendamento em causa caducou por virtude do decesso do locador usufrutuário do prédio e não se renovou.
Improcede, por isso, o recurso.
Vencidos no recurso, são os recorrentes responsáveis pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso e condenam-se os recorrentes no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 2 de Fevereiro de 2006
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
Armindo Luís