| 8968/09.5TBBRG.G1.S1 |  |
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
PRAZO PEREMPTÓRIO
PRAZO PERENTÓRIO
PRINCÍPIO DA EQUIPARAÇÃO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO
INCUMPRIMENTO
BOA FÉ
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
DIREITO POTESTATIVO
RESTITUIÇÃO DO SINAL
DIREITO À INDEMNIZAÇÃO
DANOS NÃO PATRIMONIAIS
ÓNUS DE ALEGAÇÃO
ÓNUS DA PROVA
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / RESPONSABILIDADE CIVIL / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES / MORA DO DEVEDOR / PERDA DE INTERESSE DO CREDOR.
- Baptista Machado, Pressupostos da Resolução do Contrato.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 406.º, 410.º, N.º1, 496.º, N.º1, 808.º, N.º2.
I - O art. 410.º, n.º 1, do CC manda aplicar ao contrato-promessa as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as respeitantes à forma, pelo que, por força do princípio da equiparação, as normas que ajudam a esclarecer ou a suprir a falta de declaração dos contraentes sobre pontos essenciais do contrato prometido podem e devem ser utilizadas na interpretação e integração das declarações que compõem o contrato-promessa.
II - Quando se fixa um prazo para cumprimento de uma promessa sinalagmática, há que ver, em cada hipótese, se se quer estabelecer um prazo findo o qual o contrato caduca automaticamente ou um prazo findo o qual assistirá a qualquer das partes (ou a uma delas) o direito de o revogar se, entretanto, ele não tiver sido cumprido.
III - Do facto de se ter clausulado num contrato-promessa que este ficava subordinado à condição de ser concedido um empréstimo bancário ao promitente-comprador, que o iria requerer junto de uma instituição bancária, bem como que se não o conseguisse, no prazo de 120 dias, o contrato se consideraria resolvido e que seria devolvido o sinal retira-se que o prazo estipulado não tinha natureza peremptória e que a resolução do contrato com devolução do sinal funcionaria em benefício do promitente-comprador.
IV - O direito de resolução do contrato é um direito potestativo extintivo que depende de um fundamento, consistente numa situação de inadimplência; porém, o incumprimento só possibilita a resolução se for suficientemente grave para pôr em crise o fim para que o contrato foi celebrado, como sucede se houver violação do princípio da boa fé, abrangendo este os deveres acessórios de conduta que conduzem a um comportamento do devedor que patenteie, ainda que não explicitamente, a vontade de não cumprir.
V - Evidenciando a matéria de facto dada como provada uma série de comportamentos cujo grau de intensidade permite concluir pela vontade de inexecução do contrato por parte do promitente-vendedor e pela consequente perda do interesse do promitente-comprador na concretização do contrato, assiste a este último o direito à sua resolução e ao recebimento do sinal em singelo (art. 808.º, n.º 2, do CC).
VI - Os danos não patrimoniais apenas são indemnizáveis quando, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito e daí que tenham de ser alegados factos que conduzam a essa tutela, já que tais danos não se presumem (art. 496.º, n.º 1, do CC).
VII - A alegação genérica e a prova de que a situação em causa nos autos afectou a saúde dos autores não é suficiente para se concluir pela sua subsunção à referida previsão normativa.
A) Relatório:
AA e mulher, BB, identificados nos autos, intentaram na vara de competência mista do Tribunal Judicial da comarca de Braga acção com processo comum, na forma ordinária, contra CC e DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda, também identificados nos autos, onde concluem que a acção ser julgada procedente, por provada e, em consequência serem as rés condenadas:
a) A verem declarado e a reconhecerem a resolução do contrato-promessa, por facto imputável às rés;
b) A pagarem aos autores, de modo solidário, a quantia de €18.000,00 correspondente ao valor do sinal (que foi de €9.000,00) em dobro;
c) A pagarem a cada um dos autores, de modo solidário, a quantia de €3.000,00, no total de €6.000,00 pelos demais danos patrimoniais sofridos;
d) A pagarem a cada um dos autores, de modo solidário, a quantia de €3.500,00, no total de €7.000,00, pelos demais danos não patrimoniais sofridos;
e) Em ambos os casos, a pagarem os respectivos juros de mora sobre tais montantes (€18.000,00) calculados à taxa legal a contar desde a citação.
Pela ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda foi deduzida contestação em que:
1. Requer que seja admitido o chamamento da Companhia de Seguros EE, a intervir como auxiliar na defesa da contestante, nos termos do disposto no artigo 330º do Código de Processo Civil;
2. Entende dever a acção ser julgada improcedente e a ré absolvida do pedido.
A ré CC apresentou contestação onde conclui dever a acção ser julgada não provada e improcedente e, por via dela, ser a ré contestante absolvida do pedido.
Os autores AA e mulher, BB apresentaram réplica onde concluem entendendo deverem as excepções das rés ser julgadas não provadas e improcedentes, concluindo-se tudo o mais como na P.I.
Mais requereram a condenação em má-fé das rés em multa e condigna indemnização, que vise aplacar a inquietude que a conduta arrojada das rés está a causar nos autores, perturbando-os gravemente, e contemple as despesas e os honorários do seu mandatário, estes últimos que se estimam, ascender, a €5.000,00, acrescido do IVA.
Mais requereram a intervenção principal passiva de:
1. FF e marido, GG, identificados nos autos;
2. HH, identificado nos autos;
3. II, identificada nos autos, para os termos desta acção, a fim de assegurar o seu efeito útil e pleno, devendo serem condenados nos termos formulados no pedido da p.i., em regime de solidariedade, com as rés.
A ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. veio apresentar requerimento em que requer a absolvição da 2ª ré relativamente ao pedido de condenação em má-fé.
Pelo despacho de fls. 414 a 419 foi decidido admitir os incidentes de intervenção acessória e principal, pelo que foram admitidas a intervir nos autos a EE - Companhia de Seguros, SA, a título de intervenção acessória e FF e marido, GG, HH e II, a título de intervenção principal.
A chamada EE - Companhia de Seguros, SA, apresentou contestação onde conclui entendendo dever a presente acção ser julgada, relativamente à chamada, improcedente, por a excepção da ilegitimidade passiva da chamada ser julgada procedente, por provada, devendo ser absolvida da instância, com as legais consequências.
A ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. veio requerer a intervenção acessória provocada da chamada Companhia de Seguros JJ, S.A., o que foi deferido por despacho de fls. 482.
A chamada Companhia de Seguros JJ, S.A., apresentou contestação onde conclui entendendo que:
a) Deve a JJ ser absolvida do pedido por não se verificarem no presente sinistro os pressupostos obrigatórios para o accionamento da apólice de seguros identificada, no âmbito da responsabilidade civil extracontratual;
b) Devem aplicar-se todas as cláusulas, quer do âmbito, quer de exclusão, capital máximo garantido e franquia, constantes da apólice de seguro, Condições Gerais e Particulares, cujo teor já se deu por integralmente reproduzidas para os devidos efeitos legais e, consequentemente, ser a interveniente JJ absolvida do pedido;
c) A assim não se entender, deve a presente acção improceder, por não provada, absolvendo-se a ré JJ.
Os autores AA e mulher BB vieram apresentar resposta onde entendem que devem as excepções ser julgadas improcedentes e não provadas e concluem como na petição inicial e réplica.
A ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. apresentou réplica onde conclui nos mesmos termos da contestação e requerimento de 05/12/2011.
A fls. 528 e seguintes foi decidido:
a) Absolver da instância a chamada “EE – Companhia de Seguros, SA”, por ser parte ilegítima na causa, por não ter interesse em contradizer, visto inexistir quanto a si seguro válido e eficaz, nos termos dos artigos 26º, 28º, 288º nº 1 alínea d), 330º, 493º nº 2 e 494º alínea e) todos do Código de Processo Civil;
b) Não admitir a defesa apresentada pela chamada Companhia de Seguros JJ, S.A., na parte referida, por extravasar o âmbito do incidente de intervenção acessória provocada admitido nos autos.
Foi elaborado despacho saneador e organizados os factos assentes e a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta e foi proferida sentença onde foi decidido julgar parcialmente procedente a acção e, em consequência:
a) Reconhecer e declarar válida a resolução do contrato-promessa, por facto imputável à primeira ré;
b) Condenar solidariamente as rés a pagar aos autores a quantia de €18.000,00 correspondente ao dobro do valor do sinal;
c) Condenar solidariamente as rés a pagar aos autores a quantia de €2.000,00 (dois mil euros), pelos danos não patrimoniais sofridos;
d) Condenar as rés a pagar juros de mora sobre as quantias fixadas, à taxa de juros civis, a contar da citação para a causa, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-as quanto ao demais peticionado;
Mais se decidiu considerar verificado o incidente de litigância de má-fé, condenando a 1.ª ré a pagar uma multa no valor de 20 UsC (vinte unidades de conta) e uma indemnização a favor dos autores correspondente a 24 UsR (vinte quatro unidades de referência).
B) Inconformado com tal decisão, veio cada uma das rés CC e DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. interpor recurso que foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo.
O Tribunal da Relação acordou em:
Recurso da ré DD - Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda.
Julgar a apelação procedente e, em consequência, revogar a douta sentença recorrida, absolvendo a ré dos pedidos;
Recurso da ré CC
Julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência:
a) Revogar a douta sentença recorrida, absolvendo a ré dos pedidos;
b) Confirmar a douta sentença recorrida, na parte em que a condenou como litigante de má-fé.
Deste acórdão recorrem agora para o STJ os autores alegando, em conclusão, o seguinte:
1. Com vista a assegurar a correcta satisfação dos interesses dos contratantes, impõe a lei civil que os contratos sejam negociados (art.° 227°, n° 1, do Código Civil), e cumpridos (artº762°, nº 2 do Código Civil) de harmonia com os ditames da boa-fé, que está ligada a fidelidade, lealdade, honestidade e confiança no cumprimento dos negócios jurídicos e impõe às partes, quer nas negociações preliminares, quer na formulação das cláusulas definitivas, quer no cumprimento das obrigações (quer em relação ao devedor, quer em relação ao credor), que ajam sem embuste, nem dolo, para que os interesses de todas elas tenham a equilibrada solução prevista por cada uma delas e subjacente ao contrato.
2. Estando o contrato-promessa submetido ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos, o devedor que não cumpre uma obrigação incorre numa presunção de culpa já que o n° 1 do art.°799° do Código Civil estabelece que incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua.
3. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. - Artº 808º nº2 do Código Civil.
4. A perda de interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justifica-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» artº 808º nº2 do Código Civil.
5. Os AA. alegaram e provaram factos, entre outros, 3, 8.2, 9,] 0,30 a 36, 41 a 43, 45 a 57, 58 a 68,86 a 88, 96, da matéria de facto provada, adiante abreviado MFP, que demonstraram, da sua parte, a perda objectiva de interesse na prestação da I Ré, intitulada promitente vendedora, em consequência da mora, bem como lhe concederam por escrito (após sucessivas interpelações) prazo razoável para cumprir, com declaração admonitória, daí que lhes assistisse o direito à resolução do contrato-promessa nos termos do artº 442º nº 2 do CC.
6. Na carta de 23.4.2009 enviada pelo A. à I Ré, referenciada no ponto 10 da MFP, fez-se alusão aos sucessivos incumprimentos da I Ré ("não satisfação dos meus insistentes pedidos", inclusive, ao referir-se à carta anterior, sobre a essencialidade da entrada ser própria e exclusiva), como resulta da MFP, entre eles, 8.2, 45 a 48, 50 a 54, 64, pelo que, não tinha sentido nem era exigível (para mais, a I Ré nem respondeu à 1." carta, enviada 40 dias antes da carta de 23.4.2009, que lhe concedeu prazo, nem mesmo à 2." carta, que dilatou o prazo) a fixação de qualquer outro prazo admonitório adicional para o efeito.
7. Os motivos da resolução, como resulta da leitura conjunta das 3 cartas enviadas pelo A. à I Ré (ponto 10 da MFP), não se cingiram à questão da "fixação da residência", pese embora a MFP em 67 (expectativa de ir viver para a casa, pelo menos, em finais de (997), e "o prédio não ser propriedade da I Ré" embora bastasse, (MFA 64), e isso é o que extrai, pelo menos o comum das pessoas, numa postura de boa-fé, atenta e serena, sobre o conteúdo das cartas em causa. (MFA ]0,46 a 64).
8. Além de ter sido estabelecido no contrato promessa um prazo curto, de 120 dias, para a celebração do contrato prometido, (pois que os AA. precisavam de fazer obras no objecto prometido vender para o habitar o mais célere possível), resultou da MFP em 26 que a II Ré informou o A. de que o imóvel pertencia a uma senhora emigrada em França, e foi com base nessa informação, bem como que a entrada era própria e exclusiva do prédio prometido vender e o imóvel não tinha ónus ou encargos, que os AA. "decidiram adquirir o prédio" (35 da MFP).
9. A interpelação admonitória», com fixação de prazo peremptório para o cumprimento, está longe de constituir uma violência para o devedor, que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido: nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que para o efeito posteriormente lhe foi fixado. O mais que o devedor pode fazer é discutir a razoabilidade do prazo», o que, como se viu já, nem isso a 1ª Ré solicitou.
10. As Rés não foram surpreendidas com a resolução do contrato (isso mesmo, resultou da MFP, inclusive, em 8.2, e ainda sobre as constantes referências aos pedidos dos AA. para celebração da escritura), tanto assim que inúmeras oportunidades foram dadas pelos AA., inclusive nas cartas de 4.3.2009, 1.4.2009 (2ª via da carta de 4.3.2009), que a I Ré nem respondeu, e que, aliás, não sendo necessário, face a toda a factualidade já descrita e perda objectiva de interesse, constituíram interpelação admonitória.
11. A posição defendida no douto acórdão em crise da "necessidade de marcação da escritura", para justificar o inadimplemento, só seria aceitável numa análise muito superficial e imponderada da matéria de facto provada, para mais face às várias insistências junto das Rés para a celebração da escritura, não tendo sentido algum que os AA. orientassem a sua posição e comportamento com jogos e manobras hábeis - na mesma linha de conduta das Rés - para prevalecer o óbvio, uma vez que a escritura não se podia realizar, naquelas circunstâncias, (tanto mais que os AA. solicitaram com insistência a celebração da escritura, sem que as Rés dissessem a verdadeira razão porque a não outorgavam, salientando, a certa altura, ainda em 2007, quer era uma questão de dias) e em circunstância alguma, pois que, além do mais iá referido, sendo essencial que a entrada fosse própria e exclusiva, tal não se verificou.
12. Sabido que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» não seria exigível aos AA., ou o qualquer cidadão comum, ficar sujeitos, amarrados ou agrilhoados, aos incumprimentos, às sucessivas mentiras, inclusive falsas declarações prestadas no tribunal, e omissões culposas das Rés, em maior grau da I Ré, para que, para a resolução, ficasse também justificado a perda de interesse.
12.1. Releva a este respeito a matéria de facto provada em 42, 43, e 45 a 62, destacando-se: a 29 de Março de 2007 os AA. obtiveram parecer favorável do Banco para a concessão do empréstimo (MFA 45); pelo que contactaram a 1." e a 2: Ré para procederem à marcação da escritura pública (MFA 46); as quais inicialmente disseram estar a tratar da documentação, que era uma questão de dias e, mais tarde, que estava pendente o litígio entre a LL e a 1ª Ré, argumentando que rapidamente o ultrapassavam (MFA 47); os AA. continuaram a insistir com a 1ª e 2ª Rés na necessidade de marcar a escritura, pois, o Banco podia cancelar o empréstimo (MFA 48).
12.2. Resultou ainda provado que, os AA. informaram as rés de que, além de não poderem aguardar muito mais tempo, face à possibilidade de perderem o financiamento, não lhes interessava o negócio caso essa área não fizesse parte do prédio prometido comprar (MFA 50); e que necessitavam de realizar as obras necessárias para aí mudarem, no mais curto espaço de tempo, a sua residência (MFA 5I); O A. marido foi contactando, durante todo o ano de 2008 e inícios de 2009, por diversas vezes, as rés sobre o andamento do assunto e a necessidade de realizar a escritura (MFA 52); alertando ser obrigação destas entregar a documentação para o efeito (MFA 53); o que as rés nunca fizeram (MFA 54); (...),sendo certo que a 1ª Ré intitulou-se como legítima proprietária do prédio (MFA 59); ocultou que o mesmo não estava registado (MFA 60); que estava sujeito ao ónus da colação (MFA 61); e ainda que a sua entrada não era própria e exclusiva (MFA 62).
12.3. A matéria provada em 64, de que as informações prestadas sobre o imóvel, "nomeadamente" as relativas à sua entrada própria e exclusiva, bem como a declaração que a 1ª Ré era a sua legítima proprietária, foram essenciais para a celebração do negócio por parte dos AA. é a confirmação da justiça da oportunidade e razão dos AA. ao invocarem a resolução, pelo que não tem sentido nem era razoável que ficassem eternamente vinculados, ademais, (abstraindo da questão da entrada própria e exclusiva), o ónus da colação só foi cancelado decorrido cerca de 1400 dias após a outorga do contrato promessa e cerca de 400 dias após a resolução, "não sendo justo que o credor - por mais tolerante que tenha sido na expectativa do cumprimento - esteja atido à vontade lassa do devedor",
12.4. Sendo certo ainda que resultou provado que os AA. aplicaram no negócio as suas poupanças e tinham expectativa de ir viver para a casa, pelo menos, em finais de 2007" (MFP em 67. Vi de ainda 50 e 51),
13. Perante tal factualidade, dúvidas não podiam existir, como se aludiu já, da razão, justiça e oportunidade da referida resolução do contrato, pelo que o tribunal a quo ao não entender deste modo, fez errada interpretação dos artigos 790º nº 1. 793º/l.º,2º, 802º, 808º, 406º nº1, todos do cc., para mais, desconsiderando toda a factualidade relevante que demonstra, só por si, à saciedade que a I e II Ré não agiram de modo honesto, com lisura, fidelidade, lealdade, honestidade e confiança, embora mantivesse a condenação da I Ré como litigante de má-fé.
14. A actuação dos AA., não revela uma simples perda subjectiva do interesse ou mudança de vontade na prestação em mora, mas antes, uma perda objectiva, ''fundada em causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável ao juízo comum de pessoas normais em actuação negocial, de boa-fé, de lisura e de honestidade no trato, ainda que em fase de mora por parte de uma delas".
15. Os AA. demonstraram à saciedade factos que, concreta e objectivamente, permitiram concluir pela resolução, nomeadamente pela perda de interesse no negócio e, não bastasse, comunicaram-nos de forma clara e objectiva às Rés, pelo que é de todo destituído de sentido a afirmação de que os AA. violaram o disposto nos artº224.°, 230.° nº1 e 236.°do CC e, embora desnecessário, as cartas referidas no ponto 10 constituíram também interpelações admonitória válida, fixando, inclusive prazo para cumprimento, prazo esse que (e disso não se queixa a I Ré) dilatou com envio da segunda via da carta.
16. Não é indiferente, muito menos para os AA., ser A ou B o dono de um prédio (MFA 64) e isso acabou por se confirmar face aos problemas que a I e II Ré geraram, sendo certo que se a II Ré não tivesse referido que o prédio pertencia a uma senhora residente em França, que a I Ré confiou na II Ré a mediação da venda e que o imóvel estava livre de ónus e encargos, teriam os AA., pelo menos, a possibilidade de ponderar a oportunidade e intenção de compra, informando-se, e/ou exigir que os verdadeiros donos O assinassem, não sendo irrelevante que o contrato promessa, podendo sê-lo, não foi rectificado antes de ser assinado, com a inclusão dos verdadeiros donos, muito menos foi ratificado a posteriori.
No que concerne à 2ª Ré
17. Os AA., ao contrário do que refere o douto acórdão em crise, demonstraram a responsabilidade da empresa mediadora, no exercício da sua actividade, provando que a mesma actuou, aquando da celebração ou execução do contrato de mediação imobiliária, em violação do disposto nas alíneas a) a e) do n.º1 e nas alíneas b) e c) do nº2 do art°16.° do Decreto-Lei nº211 /2004 (cfr., artigo 22.° nº 2).
18. É de todo destituído de fundamento ao argumento do tribunal a quo no sentido de que da matéria de facto não resultam apurados elementos que permitam considerar que a mesma violou os deveres que a lei lhe impõe, e a contrariá-lo basta atender, entre outros, à MFP nos pontos 3, 4, 10, 11, 22 a 33, 34, "a 2ª Ré esclareceu os AA. que o imóvel era vendido livre de pessoas e bens e que não tinha ónus ou encargos", 35, 36 a 40, 45, 46, 47, 48, 50, 51, 53 a 54, 57, 58, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70,7] a 75, 78, 81, 82,5, 86, 87, 88, "antes do contrato promessa ser assinado, a 2ª Ré teve conhecimento que o prédio pertencia aos filhos da 1ª Ré e que esta intervinha na qualidade de procuradora", 89, 90,96.
19. A empresa de mediação, 2ª Ré, é obrigada a certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover; da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos, assim o determina o art.°16.°nº1, al. a) e b) do DL nº 211/2004, de 20 de Agosto, aqui violados.
20. A empresa de mediação, 2ª Ré, é ainda obrigada a obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados e ainda comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado, como também o determina o art.16.° nº1, al. c), d) e e) desse mesmo diploma, que o tribunal a quo violou.
21. Nos termos do art.°16.°, al. b) da Lei 211/2004, "as empresas mediadoras são obrigadas a certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, "por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaiem quaisquer ónus ou encargos".
22. A al. c) do nº2 desse artigo dispõe, por sua vez, que está expressamente vedado à empresa de mediação celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do caso permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negócio que irão promover, como era o caso.
23. Do mesmo modo, o art°16.°, al. e) da Lei 211/2004, impõe às empresas de mediação imobiliária a obrigação de "comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado", norma que, tal como as demais já citadas, também foi violada pela II Ré, mediadora.
24. Mesmo que nos abstraíssemos do facto da II Ré " independentemente de ter feito logo seu parte do sinal entregue pelo A. para liquidar a comissão" fazer constar no contrato que sobre o imóvel não impendiam ónus, o certo é que sabendo antes da assinatura da promessa que a proprietária não era a 1ª Ré logo devia ter informado os AA. da situação, pois estes bem podiam ponderar outra solução e recusar a assinar o contrato.
25. A II Ré, imputando à I Ré a responsabilidade relativa à indicação dos limites do terreno e ao facto do prédio ser livre de ónus e encargos, mostrou aos autores o prédio em causa, foi com eles ao local, negociou as condições para aquisição do imóvel e os termos do contrato promessa, que minutou através dos seus advogados, assim como minutou as procurações a realizar no consulado pelos filhos da ré, sem nunca alertar de que recaiam sobre o imóvel o ónus da colação e que o prédio estava registado em nome dos filhos da ré CC, por doação.
26. A solidariedade da obrigação referida supra entre a I e II Ré resulta do disposto no artº 22º ns. 3 e 4 da citada lei 211/2004 de 20.8, devendo também a II Ré indemnizar os AA. pelos danos não patrimoniais e isso mesmo resulta da matéria de facto provada, em especial nos pontos 3, 4, 10, 11, 22 a 33, 34, 35, 36 a 40, 45, 46, 47, 48, 50, 51,53 a 54, 57, 58, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69,70, 71 a 75, 78, 8 1, 82, 5, 86 ,87, 88, 89, 90,96, (art.496.º n.º3 e art.494º ambos do CC.).
27. O tribunal a quo fez errada interpretação, aplicação e violou, entre outros, o disposto nos artigos 227.º, 442.º n.º 2, 762.º n.º 2, 487.º n.º 2, 496.º n.º 3 e art.494.º, 799º nº 2, 801º, 802º e 808º, e das alíneas a) a e) do n.º1 e nas alíneas b) e c) do n.º nº2 do art.16.º e 22.º do Decreto-Lei n." 211/2004 (cfr., artigo 22.º n.º 2).
Termos em que o presente recurso deve ser julgado procedente, com as devidas consequências legais, assim se fazendo Justiça.
Contra-alegaram as recorridas pugnando pela confirmação do acórdão recorrido.
***
Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
Pelas instâncias foram dados como provados os seguintes factos:
1. O autor marido é agente da Polícia de Segurança pública (PSP) e presta serviço em ... – cartão de fls. 125 e declaração da PSP de fls. 535.
2. A autora mulher é operária fabril na Fábrica da KK, sita em ... Santa Eulália, Barcelos – contrato de trabalho de fls. 536 e 537.
3. A DD - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda, dedica-se à actividade de mediação de compra e venda de imóveis, sendo sócia-gerente da mesma DD – certidão permanente consultável com a senha fornecida.
4. Entre os autores e a 1ª ré, intervindo a 2ª ré, como sociedade mediadora, foi celebrado o “contrato-promessa de compra e venda” junto de fls. 87 e seguintes dos autos, datado de 13 de Fevereiro de 2007, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, no qual se pode ler, entre o mais: (…) “Entre: CC, divorciada (…), designada como Primeiro Contraente, e AA, casado com BB (…) como Segundos Contraente, é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas cláusulas seguintes:
1.ª O primeiro contraente é dono e legítimo possuidor do prédio urbano destinado à habitação, tipo T3, composto de cave, rés-do-chão, com a área coberta de 106,82 m2 e de logradouro com a área de 793,18 m2, sita no Lugar do Monte das Caldas, freguesia de Sequeira, concelho de Braga e ao dito prédio foi concedido licença de habitabilidade nº … por despacho de 30 de Junho de 1998 da Câmara Municipal de Braga.
2.ª Pelo presente contrato, o Primeiro Contraente promete vender ao Segundo Contraente, que, por sua vez, promete comprar àquele, o prédio urbano identificado na cláusula anterior, livre de ónus ou encargos, pelo preço de 90.000,00 € (noventa mil euros), que será pago da seguinte forma: a) Nesta data e a título de sinal, é paga a quantia de 9.000,00 € (nove mil euros), de que o Primeiro Contraente dá desde já, quitação; b) A parte restante do preço, ou seja, a quantia de 81.000,00 € (oitenta e um mil euros), será paga no ato da escritura.
3.ª A escritura deverá celebrar-se no prazo de 120 dias a contar desta data, devendo o Segundo Contraente, até quinze dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito ao Primeiro Contraente a data, hora e Cartório Notarial onde será celebrada a escritura para o efeito de estes, designadamente, fazer entrega dos documentos que lhes diz respeito, até ao prazo máximo de 5 dias antes da data da escritura pública.
4.ª A sociedade Mediadora fica desde já autorizada a exigir do promitente-comprador, aquando do recebimento da quantia respeitante ao sinal e princípio de pagamento, de forma separada, a percentagem acordada a título de comissão, e em cheque devidamente emitido a favor da Sociedade Mediadora.
5.ª O presente contrato, bem como as prestações nele previstas, fica expressamente condicionado à concessão de empréstimo bancário que o Segundo Contraente irá requerer junto de uma instituição bancária. Caso o Segundo Contraente não consiga obter financiamento bancário para a compra e venda ora prometida, e naquele prazo de cento e vinte dias, fica obrigado a comunicar esse facto ao Primeiro contraente, naquele prazo, e de forma fundamentada, de forma a considerar-se resolvido o presente contrato, devendo nesse caso ser-lhe restituído o sinal entregue na presente data.
6.ª 1. A entrega das chaves do imóvel objecto do presente contrato será feita no dia da outorga da escritura de compra e venda.
2. Após a entrega das chaves fica o Segundo Contraente investido na posse do imóvel.
7.ª Ambos os contraentes acordam na execução específica do presente contrato-promessa.
8.ª (…) Os contraentes prescindem do reconhecimento notarial da assinatura.” Na parte final, segue-se a data,“13 de Fevereiro de 2007” e as assinaturas, ambas escrituras pelo próprio punho, a saber, o “Primeiro Contraente, CC”, e o “Segundo Contraente, “AA” – teor do contrato de fls. 87 a 89.
5. No ato da outorga do contrato o autor marido entregou à 2.ª ré, que recebeu, dois cheques, datados de 13.02.2007, um no valor de €5.545,00, endossado a favor da 2.ª ré, e outro no valor de €3.555,00, endossado a favor da 1.ª ré, no total de €9.000,00, ambos a sacar na conta de que é titular na CGD, com o n.º …00 – doc. 5 de fls. 93.
6. A 1.ª ré apresentou participação criminal contra LL, então sua sogra, por alegadamente ter praticado crime de dano por ofensa “à propriedade desta” entre os dias 1 e 5 de Março de 2007, por destruição de um muro que dividia os prédios confinantes, a qual deu origem inquérito n.º 330/07.0GCBRG, que correu termos na 1.ª secção do MP de Braga, e que foi objecto de arquivamento por decisão proferida a 12 de Novembro de 2008 – doc. 17 de fls. 178 a 220 e certidão de fls. 561 a 563.
7. A 9 de Julho de 2007 FF, II e HH, filhos da 1.ª ré e de MM, falecido a 13 de Agosto de 2006, iniciaram inventário para partilha da herança aberta por óbito de NN, falecido a 30 de Agosto de 1992, no estado de casado com LL, o qual corre termos sob o n.º 5300/07.6TBBRG, no 1.º Juízo cível de Braga, onde foi nomeada cabeça-de-casal a viúva LL – doc. 14 de fls. 115 a 127.
8. Na petição de inventário referem que da herança fazem parte bens móveis e imóveis situados na freguesia de Sequeira e que “existe necessidade de ser efectuada a conferência de bens doados, relativamente ao terreno doado ao falecido pai dos requerentes, por conta das legítimas dos doadores, para que os requerentes possam cancelar o “ónus da colação” que se encontra registado na Conservatória do Registo Predial” – idem.
8.1. No processo de inventário referido, face à pendência da acção referida em 9., foi proferido despacho a ordenar a suspensão da instância até que ocorresse decisão definitiva na aludida acção declarativa, por se entender a mesma acção prejudicial – doc. 13 de fls. 109 a 114.
8.2. Os requerentes do inventário interpuseram recurso de agravo deste despacho alegando, em 14.4.2009, para tanto: (…) 2. “Os interessados através da sua mãe, aqui 1.ª ré, na posse de procuração que lhe outorgaram para o efeito, prometeram vender o prédio em questão a AA (…). 3. Por essa razão, na data da celebração da promessa os interessados receberam do promitente-comprador, a título de sinal, a quantia de €9.000,00. 4. A venda é deveras vantajosa para os interessados, tanto mais que como se sabe o país atravessa uma grave crise económica pelo que se antevê que os mesmos tão cedo não consigam tão cedo outro interessado no prédio, e pelo valor acordado no referido contrato. 5. Assim, caso o despacho de Va. Exa. se mantenha, os interessados ficarão impedidos de cumprir pontualmente a referida promessa. 6. De facto a finalidade principal deste inventário foi justamente efectuar a conferência de bens doados, a fim de possibilitar o cancelamento do ónus da colação que pende sobre o prédio, uma vez que a doação, como se verifica pela escritura junta aos autos, foi feita por conta da legítima. 7. Acresce que, o promitente-comprador até então tem sido benevolente para com os interessados, no entanto quando tomou conhecimento do despacho de Va. Exa. (aqui em questão), logo os advertiu que caso a escritura pública de compra e venda não venha a ser realizada em curto prazo, irá de imediato exigir deles o respectivo sinal em dobro. (…) 10. Desta forma, justifica-se que o recurso que se acaba de interpor seja decidido com a maior brevidade possível, de forma a não comprometer os interesses que se pretende tutelar com a sua proposição” – doc. 13 de fls. 109 a 114.
8.3. Por acórdão proferido a 23 de Outubro de 2009 o Tribunal da Relação de Guimarães ordenou o levantamento da suspensão e o normal prosseguimento dos autos de inventário – cfr. doc. 20 de fls. 228 a 236.
8.4. O aqui autor marido comunicou por escrito no referido processo de inventário, por requerimento de 29.04.2009, além do mais, que o alegado em 2 e 7 das alegações do agravo (supra reproduzido) era falso, nomeadamente (…) “Tive conhecimento que a requerente FF e outros, declararam nestes autos, referindo-se à minha pessoa, por requerimento de 14.4.2009, que quando tomei conhecimento do despacho de Vossa Excelência logo os adverti que caso a escritura pública de compra e venda não viesse a ser realizada a curto prazo ia de imediato exigir deles o respectivo sinal em dobro. Tal é totalmente falso. Não só não tive conhecimento do douto Despacho, como não conheço sequer a referida FF e irmãos. Aliás, em ocasião alguma negociei com a referida FF, mas antes com CC, residente em Rue …, BD, Léon Jouhaux, Clermont Ferrand, … France, que se intitulou e declarou ser dona de um prédio urbano em Sequeira, lugar de Monte de Caldas, por sinal, relacionado nestes autos, e que contratou para a mediação da sua venda a empresa, “DD, Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.” e “OO Imobiliária”, com sede na Rotunda de Maximinos, … e Rua Caires, …-…, 4700-207 Braga. Tal imputação reveste gravidade que se afigura configurar crime de falsas declarações, de natureza público” - cfr. doc. 18 de fls. 221 a 225.
8.5. O que foi objecto de despacho datado de 6.05.2009. – doc. 19 de fls. 226 e 227.
8.6. No processo de inventário foi apresentada uma nova relação de bens a 1 de Dezembro de 2009, notificada à aqui 1.ª Ré a 4.12.2009, onde o prédio objecto do litígio surge relacionado sob a verba 7 (parcela de terreno para construção) e benfeitoria (casa de habitação de rés do chão e andar) – cfr. doc. 21 de fls. 237 a 244 e de fls. 592 a 601.
8.7. Na conferência de interessados realizada a 29 de Setembro de 2010, por acordo dos interessados, foi adjudicada a verba 7, em comum e partes iguais, aos interessados FF casada com GG, II e HH, pelo valor da avaliação, no total de € 33.600,00, na proporção de 1/3 para cada um deles, por estes interessados foi ainda declarado que “renunciam a qualquer direito na herança da cabeça-de-casal LL” quanto aos bens das verbas 5 e 6, face às tornas que teriam de pagar, e por todos os interessados presentes e representados foi declarado que em face da aludida renúncia “nada há a conferir por parte” daqueles renunciantes relativamente à doação de que foi objecto a verba 7, considerando extinto o respectivo ónus de colação – idem.
8.8. Nesta conferência foi ainda proferida sentença a homologar a partilha, que transitou em julgado a 29 de Setembro de 2010 – idem.
9. A 5 de Dezembro de 2007 FF (e marido GG), II e HH, em nome próprio e na qualidade de representante da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de MM, propuseram acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, distribuída com o n.º 8889/07.6TBBRG, pendente no 1.º Juízo cível de Braga, contra LL, viúva, PP e esposa (QQ), RR, divorciada, SS e esposa (TT), UU e esposa (VV), XX e marido (ZZ), AAA, viúva, BBB e marido (CCC), DDD e mulher (EEE), e FFF, divorciada, estes em nome próprio e como representantes da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de NN, pedindo que se reconheça que os autores são proprietários e possuidores do prédio identificado nos arts.10.º a 20.º (parcela de terreno para construção urbana, com 900 m2, sita no lugar do Monte das Caldas, freguesia de Sequeira, Braga, a qual fazia parte do prédio dos doadores descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … e do inscrito na matriz sob o art…., correspondente ao art … da antiga matriz rústica, no qual foi edificada uma casa de habitação, composta de rés-do-chão e andar, com a área coberta de 114 m2 e quintal com 786 m2, sita na Rua …, n.º …, em Sequeira, Braga, ora descrito na Conservatória como prédio urbano sob o n.º …- Sequeira e inscrito na matriz urbana sob o art…) e que a faixa de terreno descrita nos arts.23.º, 32.º e 33.º (confronta com a via pública numa extensão de cerca de 7,40 metros, fazendo aí um acesso em forma de quadrado, com os citados 7,40 metros de lado, após o que se alarga mais para norte, em forma trapezoidal, para um comprimento de 30 metros) dele faz parte integrante; condenar os réus a restituir aos autores essa faixa de terreno, totalmente livre de pessoas e bens e no estado em que se encontrava antes de ser por eles ocupada e utilizada; condenar-se os réus a absterem-se da prática de actos lesivos dos referidos direitos de propriedade e posse dos autores incluindo naquela faixa de terreno; e ainda condenar-se os réus no pagamento da quantia de 3.500,00 Eur. e juros desde a citação até pagamento. – doc. 15 de fls. 128 a 167.
9.1. A ali ré LL deduziu reconvenção, alegando, em súmula, ser a cabeça-de-casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito do referido GGG, da qual faz parte o prédio que os ali autores descrevem no item 21 da pi, para cuja partilha corre inventário com o n.º 5300/07.6TBBRG … O espaço que referem ter a forma “quadrada”, com sensivelmente 7 a 8 metros de largura por 6 metros de comprimento, considerando a orientação E.N./casa dos autores pertence à herança aberta por óbito do marido da LL; tendo os ali autores deduzido resposta a 6.10.2009 nos termos do articulado de fls. 170 a 177 – cfr. doc. 16 de fls. 168 a 177.
9.2. No processo referido foi proferida sentença a homologar transacção lograda entre as partes, a 29 de Setembro de 2010, transitada em julgado a 25 de Outubro de 2010, nos termos da qual autores e réus reconheceram que “a parcela de terreno em discussão nos presentes autos, correspondente à área delimitada pelas letras a, b, c e d da planta à escala de 1:500 que agora juntam, integra o domínio público” e que “reconhecem que esta parcela de terreno passará a constituir o acesso para os dois prédios acima referidos” e tudo o mais aí consignado que aqui se dá por reproduzido – certidão de fls. 406 a 412 e de fls. 603 a 607.
10. Os autores enviaram cartas registadas à 1.ª e à 2.ª rés em 4.3.2009, 1.4.2009 (2.º via da 1.º carta) e 23.4.2009, que as receberam, as quais aqui se dão por integralmente reproduzidas:
I -Cartas dirigidas à 1.ª ré:
a) Carta de 4.3.2009:
(…) “Não bastasse as ilegalidades do contrato promessa que outorgou, Va. Exa. ainda não comprovou que a propriedade que me prometeu vender lhe pertence, pois, não obstante o enorme hiato temporal decorrido desde a outorga do contrato promessa, mais de 2 anos, o certo é que a escritura não tem sido possível por facto imputável a Va. Exa. tal situação já me causou elevados prejuízos, pois, já perdi excelentes oportunidades de negócio e tenho pendente o pedido de empréstimo, contudo, volto a insistir, agora pela última vez, que me comprove ser a dita propriedade sua pertença, para o que aguardarei o prazo de 7 dias, findo o qual deixarei de ter qualquer dúvida de que me quis vender algo que sabia não lhe pertencer, facto que, além do mais, configura a prática do tipo de crime de burla sob a forma agravada. Não bastasse, Va. Exa. Referiu que a entrada para o objecto prometido vender é parte integrante do prédio, quando, ao que vim a saber, pertence a terceiro, in casu, à herança aberta por óbito do seu falecido marido (queria dizer “sogro”). Como referi, aguardo 7 dias para que, definitivamente, esclareça a situação, findo o qual, se nada disser ou nada comprovar, reservar-me-ei no direito de agir em conformidade, recordando que dia a dia os prejuízos estão a avolumar-se.
Aproveito para informar que também imputarei responsabilidades à “...”, imobiliária que Va. Exa. contratou, pois, sabidamente, que não a podia promover sem verificar se o objecto correspondia à publicidade e se tal venda era possível.” (…) – doc. 6. de fls. 94;
b) Carta de 1.4.2009 (2.ª via da carta anterior), doc. 7 de fls. 95 e 96 (…)
c) Carta de 23.4.2009:
(…) Na sequência das cartas de 4.3.2009 e 1.4.2009, relativamente às quais não obtive qualquer resposta, muito menos justificação para o ocorrido, o que muito lamento, informo Va. Exa. o seguinte:
“Pese embora a insistência do meu pedido, Va. Exa. não satisfez os meus pedidos, inclusive a prova que a propriedade que me prometeu vender lhe pertence. Tal não surpreende, pois, vim agora a saber que num processo de inventário que corre termos no 1.º juízo Cível de Braga, o imóvel prometido vender por Va. Exa. consta como sendo de FF e outros, daí a razão pela qual Va. Exa. e a Imobiliária se esquivaram sempre à realização da escritura. Lamento que Va. Exa. me tenha andado a empatar e que tenha prestado falsas declarações, como, aliás, se verificou por parte da referida FF, pessoa que não conheço sequer, por requerimento recente dirigido ao Meritíssimo juiz, em que, para convencer o magistrado do processo a modificar o decidido, pressionando-o, me imputa declarações que nunca produzi. Ora, a escritura, como resulta, pese embora o decurso de 2 anos e dois meses, ou seja, cerca 800 dias (quando a data fixada para o efeito era de 120 dias), e pese embora os pedidos ao Banco, não se realizou, nem é possível, por facto imputável a Va. Exa., circunstância que implica e me confere o direito de invocar, como aqui invoco, e fazer prevalecer de resolução do contrato. Como sabe, a intenção de compra era fixar no imediato a minha residência no prédio objecto do contrato, o que se frustrou em absoluto. Sem prejuízo do que refiro supra, que reveste de enorme gravidade, por mera cautela e sem desconsiderar os vícios do contrato, informo que, resultado do V/ comportamento, acima expresso, do enorme hiato temporal decorrido e da não satisfação dos meus insistentes pedidos, perdi, em definitivo, interesse na V/ (“hipotética”) prestação, pelo que, também por aqui, considero o contrato resolvido por facto exclusivamente imputável a Va. Exa. Na eventualidade de, nos próximos 7 dias, não me reembolsar do valor do sinal (€9000,00), acrescido de igual valor, como consequência da penalidade prevista na lei pelo incumprimento (restituição em dobro do sinal), darei entrada da acção judicial, reclamando desta feita todos os prejuízos sofridos, como os resultantes da perda de negócios mais favoráveis, e não descurarei a participação crime que se impõe. Como adverti, imputarei também responsabilidades à “OO”, imobiliária que Va. Exa. contratou, pois, sabidamente, que não a podia promover sem verificar se Va. Exa. era, efectivamente, dona, se o objecto correspondia à publicidade e se tal venda era possível, pois que sobre o prédio impedem ónus. De Va Exa. Atentamente”- doc. 9 de fls. 100 a 102.
II - Cartas dirigidas à 2.ª Ré:
a) Carta de 01.04.2009:
(…) Serve a presente para informar Vas. Exas. que o contrato que me deram para assinar, e no qual fizeram constar como dona do prédio, objecto do negócio, CC, padece de vícios graves. Com efeito, ao que apurei, a referida senhora, ao contrário do que fizeram constar, não é a dona do prédio.
Não obstante, a situação já me causou elevados prejuízos, pois, deixei de poder realizar outros negócios, alguns bem mais vantajosos. Acresce que o imóvel não tem sequer as características anunciadas e referidas por Vas. Exas., como, por ex., um entrada própria e exclusiva. Não bastasse, o crédito que solicitei para a compra vai ficar sem efeito por culpa da promitente vendedora. Pelo exposto, sem prejuízo das consequências, inclusive de foro criminal a imputar à CC, aproveito para informar que também imputarei responsabilidades a Va. Exa., pois, sabidamente, além de ter recebido directamente parte do dinheiro também não podiam promover a venda sem verificar se o objecto correspondia à publicidade e se tal venda era possível. Fico a aguardar dez dias para que me reembolsem o valor que entreguei, €9.000,00 acrescido de igual valor, findo esse prazo, agirei em conformidade, inclusive junto do IMOPPI” – doc. 8 de fls. 97 a 99.
b) Carta de 23.4.2009:
(…) “Face ao teor da V/ carta, deveras evasiva e cheia de falsidades, informo que vou comunicar o assunto ao IMOPPI. Fico a aguardar dez dias para que me reembolsem o valor que entreguei, €9.000,00 acrescido de igual valor, ou que, atento o que invocam, providenciem no sentido de, no decurso desse prazo, a Sra. CC proceda em conformidade. Findo esse prazo, agirei em conformidade” (…) Doc. 11 de fls. 106 e 107.
11. A 2.ª ré enviou aos autores a carta datada de 8.04.2009 com o assunto em epígrafe de “Resposta à v/carta de 01/04/09”, em que comunicou ao autor marido o seguinte: (…) “Conforme já lhe foi relatado por diversas vezes, esta imobiliária cumpriu com todos os deveres a que está adstrita, incluindo o ter exigido procuração para a outorga do contrato por parte da vendedora, pelo que nenhuma falta pode ser imputada a esta empresa. Relativamente às características do imóvel estão corretas.
Desconhecíamos e nunca nos foi dito ou constatado a existência de passagem de servidão … Relativamente aos €9.000,00, como lhe foi referido, não foi a imobiliária que recebeu o dinheiro mas a primeira contraente” – doc. 10 de fls. 103 a 105.
12. A 1.ª ré enviou aos autores a carta datada de 27.04.2009 com o assunto em epígrafe de “contrato-promessa de compra e venda por si celebrado com a m/constituinte D. CC”, em resposta à carta de 01/04/09, cujo teor se dá por reproduzido, em que além do mais informa “A m/constituinte assinou esse contrato na convicção de que o fazia como procuradora dos filhos e no uso da procuração que confiara à OO …” – doc. 12 de fls. 108.
13. A 17 de Novembro de 2006, as 1.ª e 2.ª rés celebraram o contrato de mediação imobiliária de fls. 269 e 270, cujo teor se considera reproduzido – doc. n.º2 da contestação da “DD”.
14. A 19 de Fevereiro de 2007, perante a Chanceler do Consulado Português de HHH, em França, FF e marido, GG, HH e II, declararam que, com a faculdade de substabelecer, “constitui seu bastante procurador, sua mãe CC … a quem confere poderes para: Vender pelo preço e condições que entender convenientes, o imóvel sito no lugar Monte das Caldas, freguesia de Sequeira, concelho de Braga … e em geral promover, praticar, assinar tudo o mais preciso à execução dos poderes conferidos.”, declarando o marido da 1.ª que “presta o necessário consentimento para a prática dos actos contidos na procuração, requerendo, praticando, outorgando e assinando tudo quanto necessário se torne aos fins mencionados” – docs. 3, 4 e 5 da contestação “DD” de fls. 271 a 276.
15. O prédio urbano sito em Sequeira, na Rua …, n.º …, com 900 m2, composto de casa de cave e rés-do-chão com 92 m2, anexo com 22 m2 e quintal, desanexado do n.º …, está registado sob o n.º … da 2.ª C.R. Predial de Braga, através da inscrição G/Ap. 10 de 2007/06/08, sem determinação de parte ou direito, a favor de FF, II e HH, por sucessão hereditária de MM – teor da certidão de fls. 404 e 405 retirada a 10.01.2011 na casa pronta.
16. A APEMIP da qual a 1ª ré é associada, celebrou com a aqui “Companhia de Seguros JJ Portugal, S.A” o contrato de Seguro de Responsabilidade Civil Profissional emergente da actividade do segurado na qualidade de Mediador Imobiliário, pelo período compreendido entre 16.11.2006 até 31.03.2007, titulado pela apólice nº 68.305/9370 com o seguinte objecto: “O presente contrato destina-se a cumprir a obrigação de seguro de responsabilidade civil do segurado enquanto entidade mediadora imobiliária, prevista no Dec. Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto e na Portaria 66/2005 de 25 de Janeiro. O presente contrato cobre até ao limite do capital fixado nas Condições Particulares as indemnizações que possam legalmente recair sobre o segurado os valores contratualmente acordados e a aplicar em caso de indemnização, por Responsabilidade Civil resultante da actividade de mediação imobiliária para os quais esteja licenciada e inscrita no INCI. A produção dos efeitos do contrato de seguro fica condicionada à emissão prévia da respectiva licença de mediação imobiliária”, com as seguintes condições particulares:
*identificação do tomador do seguro (APEMIP);
* nº da apólice actual: …82;
* Mediador: Cliente Directo
* Segurado: DD – Mediação Imobiliária, Lda.;
* Risco Seguro: Actividade Mediadoras Imobiliárias (seguro obrigatório);
* Identificação do objecto seguro: …86 associado da APEMIP Nº - …81;
* Valores Seguros, limites e Franquias (Exploração; RC Profissional; Portugal = 150.000,00 para cada um), Franquias para Exploração e RC Profissional: 10% por sinistro, com o valor mínimo de €: 500,00;
* Limite, máximo de Responsabilidade Garantido: por lesado 150.000,00; por sinistro 150.000,00; por anuidade ou período da apólice 150.000,00;
* Prémio: anual de 146,79
* Refª: …33
Período de 01.04.2010 a 31.03.2011
* Linhas de atendimento (…) – Artigos 2º e 3º das Condições Gerais Uniformes e das Condições Particulares – Nova redacção, Doc. nº 1 de fls. 494 a 505, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.
17. Na antiga redacção da apólice subscrita com a APEMIP o objecto tinha como “a garantia pelos danos patrimoniais que sejam causados aos clientes, decorrentes exclusivamente de acções, omissões ou incumprimento das obrigações do segurado no exercício profissional da actividade de mediação imobiliária, conforme legislação em vigor” - artº2º e 3º das Condições gerais da Apólice, doc. 1 de fls. 267 e 268.
18. Segundo o art.4º, Capitulo II, “ O presente contrato cobre a responsabilidade civil por acidentes ocorridos no período de vigência do contrato e reclamados até uma ano após a data da cessação da actividade, da caducidade ou do cancelamento da licença ou do contrato seguro, nos termos legais aplicáveis”.– cfr. Doc. n.º 1 de fls. 494 a 505.
19. Segundo o art. 5º não ficam cobertos por esta apólice “a responsabilidade por danos decorrentes da falta de capacidade e legitimidade para contratar das pessoas que intervenham em negócios com as empresas de mediação, quando estes factos lhes sejam dolosamente ocultados e nos casos em que seja impossível o cumprimento do dever legal que impende sobre o segurado no sentido de se certificar da capacidade e da legitimidade para contratar das pessoas em cujos negócios intervém”; “A responsabilidade pelos danos decorrentes da impossibilidade de cumprimento de deveres contratuais ou quaisquer obrigações legais por facto não imputável à empresa de mediação” – cfr. doc. 1 de fls. 494 a 505.
21. A Chamada JJ não recebeu qualquer participação da 2.ª ré e/ou reclamação dos autores derivada da situação em discussão nos autos – acordo.
(alíneas A) a T) da matéria assente no saneador)
22. Sensivelmente em finais do ano de 2006, os autores tomaram conhecimento que havia uma moradia à venda perto da Zona Industrial de Sequeira, em Braga.
23. Tratava-se de uma moradia de dois pisos (rés-do-chão e primeiro andar), com cave e algum terreno na envolvente, além de jardim, situada a cerca de 500 metros da E.N. e 3 km. da cidade de Braga.
24. Na fachada da moradia, tinha uma placa publicitária da 2.ª ré, a referir, além do contacto: “Vende-se” e “OO Imobiliária”.
25. Os autores contactaram a 2.ª ré e combinaram um encontro (resposta aos quesitos 1.º - esta com esclarecimento - a 4.º)
26. Na agência foi-lhes dito que o imóvel pertencia a uma senhora emigrada em França, interessada em vendê-lo (resposta restritiva ao quesito 6.º)
27. A qual havia contratado a 2.ª ré para promover e mediar o negócio.
28. Combinaram então uma deslocação ao local.
29. Onde foram acompanhados por um funcionário da 2.ª ré, que lhe mostrou o imóvel e os seus limites (resposta aos quesitos 7.º, 8.º - estas restritivas - e 9.º)
30. Havia sinais no local de passagem pela mesma entrada do prédio à venda para um outro prédio, sito a nascente.
31. Os autores questionaram se essa entrada e espaço envolvente era própria e exclusiva da casa e terreno a vender.
32. Ao que lhes foi respondido pela 2.ª ré que, segundo indicação da 1.ª ré, a entrada e área em causa era exclusiva e pertencia a este prédio.
33. Facto que agradou os autores pois, de contrário, não lhes interessava o negócio.
34. A 2.ª ré esclareceu os autores que o imóvel era vendido livre de pessoas e bens e não tinha ónus ou encargos.
35. Os autores decidiram adquirir o prédio.
36. Por indicação e a pedido da 2.ª ré, os autores deslocaram-se às instalações desta e aí assinaram o contrato promessa referido em 4., por aquela previamente minutado.
37. Os cheques referidos em 5) destinaram-se ao pagamento do sinal.
38. Algum tempo após a outorga do contrato-promessa o autor marido, encontrou-se com a proprietária da casa confinante, LL, a quem referiu que ia ser seu vizinho.
39. Aquela disse-lhe então que a entrada pela via pública, e o terreno envolvente por onde se processava a passagem para o prédio prometido vender, pertencia à mesma e aos filhos, interessados na herança aberta por óbito do seu marido (resposta aos quesitos 11.º a 19.º - sendo a do 16.º restritiva - e 22.º).
40. Perante tal o autor marido voltou a contactar a 2.ª ré (resposta restritiva ao quesito 25.º).
41. Questionando-a sobre a parcela que divide os dois prédios (resposta ao quesito 26.º).
42. A 1.ª ré disse aos autores, que a situação se devia a um mal-entendido da referida LL, ao qual não era alheio a sua idade avançada e o facto de ser analfabeta.
43. E que o problema seria resolvido (respostas restritivas aos quesitos 28.º e 29.º)
44. E a 2.ª ré contactou o mandatário da LL (resposta ao quesito 30.º).
45. A 29 de Março de 2007 os autores obtiveram parecer favorável do Banco para a concessão do empréstimo (resposta explicativa ao quesito 31.º).
46. Pelo que contactaram a 1.ª e a 2.ª ré para procederem à marcação da escritura pública.
47. As quais inicialmente disseram estar a tratar da documentação, que era uma questão de dias e, mais tarde, que estava pendente o litígio entre a Maria Joaquina e a 1.ª ré, argumentando que rapidamente o ultrapassavam.
48. Os autores continuaram a insistir com a 1.ª e 2.ª rés na necessidade de marcar a escritura, pois, o Banco podia cancelar o empréstimo (resposta aos quesitos 32.º a 34.º).
49. Já em 2008 os autores tomaram conhecimento da pendência da acção referida em 9 (resposta explicativa e restritiva ao quesito 35.º).
50. Os autores informaram as rés de que, além de não poderem aguardar muito mais tempo, face à possibilidade de perderem o financiamento, não lhes interessava o negócio caso essa área não fizesse parte do prédio prometido comprar.
51. E que necessitavam de realizar as obras necessárias para aí mudarem, no mais curto espaço de tempo, a sua residência.
52. O autor marido foi contactando, durante todo o ano de 2008 e inícios de 2009, por diversas vezes, as rés sobre o andamento do assunto e a necessidade de realizar a escritura.
53. Alertando ser obrigação destas entregar a documentação para o efeito.
54. O que as rés nunca fizeram (resposta aos quesitos 36.º a 40.º).
55. O autor marido contactou também o advogado constituído pela Maria Joaquina para apurar a situação.
56. E soube que corria termos o processo de inventário referido em 7 (resposta restritiva e explicativa ao quesito 42.º).
57. O que gerou mais apreensão e receio por parte dos autores (resposta ao quesito 43.º).
58. A 15 de Março de 2008 foi cancelado o empréstimo concedido aos autores (resposta explicativa ao quesito 44.º).
59. A 1.ª ré intitulou-se como legítima proprietária do prédio.
60. Ocultou que o mesmo não estava registado.
61. E que estava sujeito ao ónus da colação.
62. E ocultou ainda que a sua entrada não era própria e exclusiva.
63. Os autores entregaram no acto da assinatura da promessa 10% do valor acordado.
64. As informações prestadas sobre o imóvel, nomeadamente as relativas à sua entrada própria e exclusiva, bem como a declaração que a 1.ª ré era a sua legítima proprietária, foram essenciais para a celebração do negócio por parte dos autores.
65. Em consequência do comportamento da 1.ª ré, os autores tornaram-se nervosos, irritadiços e ansiosos.
66. Situação que abalou a saúde de um e outro.
67. Os autores aplicaram no negócio as suas poupanças e tinham a expectativa de ir viver para a casa, pelo menos, em finais do ano de 2007 (resposta aos quesitos 46.º a 54.º).
68. Os autores ficaram impedidos de dispor do dinheiro entregue como sinal (resposta restritiva ao quesito 58.º).
69. O que lhes causa intranquilidade.
70. A 1.ª ré, qualificando-se como proprietária do prédio, procurou a 2.ª ré para que esta encontrasse comprador interessado na sua aquisição.
71. Após o referido em 13), a 2.ª ré indagou junto da Conservatória do Registo Predial e no Serviço de Finanças, para obter a documentação respeitante ao imóvel.
72. E verificou que a 2.ª ré não constava como proprietária daquele prédio, mas antes HH, II e FF.
73. Confrontada a 1.ª ré, esta indicou tratarem-se de seus filhos, e que a sua actuação era na qualidade de procuradora dos filhos.
74. A 2.ª ré solicitou então à 1.ª ré a entrega das respectivas procurações (resposta aos quesitos 59.º a 63.º e restritiva ao 64.º).
75. A 1.ª ré remeteu de França para a 2.ª ré as procurações (doc. 3 a 5 de fls. 271 a 276), através das quais os seus filhos a autorizavam e davam poderes para vender o imóvel (resposta explicativa ao quesito 65.º).
76. A 1.ª ré construiu no prédio um muro que procedia à divisão com o prédio de onde foi destacado (resposta explicativa ao quesito 67.º).
77. Quando esse muro apareceu destruído, em Março de 2007, a 1.ª ré apresentou a queixa referida em 6 (resposta explicativa ao quesito 68.º).
78. Verificou também a 2.ª ré que sobre o prédio incidia o ónus da colação (resposta ao quesito 74.º).
79. Pelo que contactou a 1.ª ré para resolver a questão (resposta restritiva ao quesito 75.º).
80. Os filhos da 1.ª ré iniciaram então o inventário referido em 7 (resposta explicativa e restritiva ao quesito 78º).
81. O valor recebido pela 2.ª ré referido em 5) corresponde à retribuição decorrente do contrato de mediação celebrado com a 1.ª ré (resposta ao quesito 81.º)
82. A 1ª ré assinou o contrato promessa que a 2ª ré lhe enviou para França (resposta restritiva ao quesito 82.º).
83. A 1.ª ré reside em França há muitos anos, onde se encontram os seus três filhos que são franceses e, por isso, poucas ligações têm com Portugal.
84. Aqueles filhos solicitaram-lhe que pusesse à venda o prédio numa imobiliária, em Portugal (resposta aos quesitos 83.º e 84.º).
85. Em finais de 2006, a 1.ª ré contactou a 2ª ré, no respectivo escritório em Braga, solicitando-lhe os serviços de mediação para venda do prédio (resposta restritiva ao quesito 85.º).
86. Em princípios de 2007, a 2ª ré comunicou à 1.ª ré que o autor estava interessado em comprar o prédio e enviou-lhe o contrato promessa para França (onde ela se encontrava) para ser assinado, o que sucedeu em 13 de Fevereiro de 2007.
87. Na mesma altura, a 2ª ré também enviou à 1ª ré as minutas das procurações que os filhos deveriam outorgar no Consulado Português (resposta aos quesitos 86.º e 87.º).
88. Antes do contrato promessa ser assinado, a 2ª ré teve conhecimento que o prédio pertencia aos filhos da 1ª ré e que esta intervinha na qualidade de procuradora (resposta restritiva ao quesito 88.º).
89. A 1ª ré assinou o contrato de mediação referido em 13) (resposta restritiva a quesito 89.º).
90. Face ao referido em 83) e 84), procurou a 1.ª ré os serviços da 2ª ré para que esta realizasse todos os actos necessários para formalizar a venda do prédio de acordo com a lei portuguesa (resposta restritiva ao quesito 90.º).
91. O prédio tem acesso directo à via pública (resposta restritiva ao quesito 92.º).
92. A LL (ex. sogra da 1ª ré) reivindicava o direito de entrar pela mesma parcela de terreno para o seu prédio (resposta explicativa ao quesito 94.º).
93. Os autores tomaram conhecimento desta pretensão “algum tempo após a outorga do contrato promessa” (resposta ao quesito 95.º).
94. O mandatário dos autores e o daquela LL era (e é) o mesmo, sendo o Dr. III constituído procurador daquela no inventário referido em 7) a 5.9.2007 e na acção referida em 8) em 3.1.2008 (resposta explicativa ao quesito 96.º).
95. Depois de tomaram conhecimento da pendência do inventário e da acção declarativa referidos em 7) e 9) e até Março de 2009, os autores mantiveram-se interessados na aquisição do prédio, caso se viesse a cancelar o ónus da colação e a ser definida a entrada como exclusiva para o prédio prometido vender (resposta conjunta e restritiva aos quesitos 79.º, 80.º, 97.º e 98.º).
96. Os autores pagaram à 1ª ré a totalidade do sinal previsto no contrato-promessa, sendo que a quantia de €3.555,00 foi entregue através de cheque emitido em seu nome (resposta explicativa ao quesito 99.º).
97. A 1.ª ré autorizou e deu indicação de que o montante de €5.554,00 fosse de imediato entregue à imobiliária, para liquidar a comissão por si devida (resposta explicativa ao quesito 100.º).
98. Os dois cheques referidos em 59 foram passados pelos autores em cumprimento da cláusula 4.ª da promessa.
99. As “Condições Particulares” referidas em 16), foram subscritas, aceites, negociadas e explicadas à ré “DD” (resposta a quesito 102.º, corrigida quanto ao lapso de escrita pois onde se mencionava “W” devia mencionar-se “P”, ora ponto 16 dos factos provados).
B) O Direito:
Delimitando o “thema decidendum” quanto à 1ª R entende o recorrente que estão verificadas as condições para a resolução do contrato por parte dos AA por terem perdido o interesse na celebração do contrato do contrato prometido por motivos imputáveis à 1ª R.
No que à 2ª R tange entendem os recorrentes que esta é solidariamente responsável com a 1ª R pelos danos causados aos AA.
Resulta provado que o A celebrou com a 1ª R, intervindo a 2ª R, como sociedade mediadora, o “contrato-promessa de compra e venda” datado de 13 de Fevereiro de 2007, sendo a R CC designada como Primeiro Contraente, e o A AA, casado com BB como Segundo Contraente, o qual se regeu pelas cláusulas seguintes:
1ª O primeiro contraente é dono e legítimo possuidor do prédio urbano destinado à habitação, tipo T3, composto de cave, rés-do-chão, com a área coberta de 106,82 m2 e de logradouro com a área de 793,18 m2, sita no Lugar do …, freguesia de Sequeira, concelho de Braga e ao dito prédio foi concedido licença de habitabilidade nº 321 por despacho de 30 de Junho de 1998 da Câmara Municipal de Braga.
2ª Pelo presente contrato, o Primeiro Contraente promete vender ao Segundo Contraente, que, por sua vez, promete comprar àquele, o prédio urbano identificado na cláusula anterior, livre de ónus ou encargos, pelo preço de 90.000,00 € (noventa mil euros), que será pago da seguinte forma: a) Nesta data e a título de sinal, é paga a quantia de 9.000,00 € (nove mil euros), de que o Primeiro Contraente dá desde já, quitação; b) A parte restante do preço, ou seja, a quantia de 81.000,00 € (oitenta e um mil euros), será paga no acto da escritura.
3ª A escritura deverá celebrar-se no prazo de 120 dias a contar desta data, devendo o Segundo Contraente, até quinze dias antes do decurso do referido prazo, comunicar por escrito ao Primeiro Contraente a data, hora e Cartório Notarial onde será celebrada a escritura para o efeito de estes, designadamente, fazer entrega dos documentos que lhes diz respeito, até ao prazo máximo de 5 dias antes da data da escritura pública.
4ª O presente contrato, bem como as prestações nele previstas, fica expressamente condicionado à concessão de empréstimo bancário que o Segundo Contraente irá requerer junto de uma instituição bancária. Caso o Segundo Contraente não consiga obter financiamento bancário para a compra e venda ora prometida, e naquele prazo de cento e vinte dias, fica obrigado a comunicar esse facto ao Primeiro contraente, naquele prazo, e de forma fundamentada, de forma a considerar-se resolvido o presente contrato, devendo nesse caso ser-lhe restituído o sinal entregue na presente data.
Nos termos do art.406º do Código Civil (CC) “O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes, ou nos casos admitidos na lei”. Um contrato livremente celebrado tem de ser pontualmente cumprido, ou seja cumprido não só a tempo mas em toda sua latitude (ponto por ponto) e só assim não será se houver acordo das partes ou nos casos admitidos na lei.
O art.410º nº1 do CC manda aplicar ao contrato-promessa as disposições legais relativas ao contrato-prometido, exceptuadas as respeitantes à forma. No entanto porque o contrato-promessa e o contrato-prometido são contratos distintos e com efeitos diversos esta disposição legal não pode ser aceite em termos absolutos. As normas que ajudam a esclarecer ou a suprir a falta de declaração dos contraentes sobre pontos essenciais do contrato prometido podem e devem ser utilizadas, por força do princípio da equiparação fixado no citado art.410º nº1, na interpretação e integração das declarações que compõem o contrato-promessa.
Quando se fixa um prazo final para cumprimento de uma promessa sinalagmática, há que ver, em cada hipótese, se se quer estabelecer um prazo findo o qual o contrato caduca automaticamente, ou findo o qual assistirá a qualquer das partes ou a uma delas o direito de o revogar, se entretanto ele não tiver sido cumprido. Mas, se o contrato tiver deixado de ser realizado por facto imputável a um dos promitentes, não se produzirá a caducidade nem terá esse promitente direito à revogação.
No caso dos autos ficou clausulado que o contrato-promessa estaria subordinado à condição de ser concedido um empréstimo bancário ao promitente-comprador que iria requerer junto de uma instituição bancária e, caso não consiga, no prazo de 120 dias, considera-se resolvido o contrato-promessa sendo devolvido o sinal.
Daqui se retira que o prazo clausulado não tinha natureza peremptória (dada a condição subjacente) e que a resolução do contrato com devolução do sinal funcionaria em benefício do A, já que a estipulação de um prazo para a execução de um contrato não tem sempre o mesmo significado. Se por um lado, pode significar que decorrido o prazo, a finalidade da obrigação não pode ser obtida com prestação ulterior, pode, por outro, ser apenas uma determinação de um termo que não obste à possibilidade de uma prestação ulterior que satisfará ainda a finalidade da obrigação, caso em que a caducidade não operará mas tão-só o direito do credor de resolver o contrato.
O A e R ao incluírem no contrato-promessa uma cláusula de termo estipulada a favor de ambos, fizeram recair sobre eles o dever de cooperação na marcação do dia, hora e local da celebração do contrato-prometido bem como uma presunção de culpa pelo incumprimento.
É certo que não resulta da factualidade apurada a existência a existência de qualquer comunicação do A à R (após a obtenção do crédito bancário) no sentido da marcação do contrato definitivo mas R também não lançou mão da resolução do contrato-promessa dadas as vicissitudes jurídicas da titularidade do seu direito de propriedade sobre o imóvel pretendido vender, como abundantemente consta da matéria de facto.
Só em 2009 tomou o A a iniciativa de interpelar a 1ª R para o cumprimento do prometido, tendo, entre outras, dirigido uma carta à 1ª R, datada de 23/4/2009 onde refere que a escritura se não realizou por facto imputável a esta, declarando resolvido o contrato-promessa.
O direito de resolução do contrato é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento. Implica a existência de um facto que crie esse direito. Tal fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência no dizer de Baptista Machado in “Pressupostos da Resolução do Contrato”.
A inadimplência por impossibilidade de cumprimento pode configurar a situação prevista no art.793º nº2 do CC – impossibilidade parcial e definitiva não imputável ao devedor; ou as situações previstas no art.801º nº2 do CC – impossibilidade total e definitiva imputável ao devedor e no art.802º do CC – impossibilidade parcial e definitiva imputável ao devedor.
Acresce que o inadimplemento só possibilita a resolução do contrato se for suficientemente grave para pôr em crise o fim para que foi celebrado o contrato. É o interesse do credor, diz-nos Baptista Machado, que deve servir como ponto de referência para o efeito de apreciação da gravidade ou importância do inadimplemento capaz de fundamentar o direito de resolução.
Para além do exposto tem de admitir-se de acordo com o princípio que os contratos livremente celebrados devem ser pontualmente cumpridos (art.406º nº1 do CC) que a confiança que os contraentes colocam no cumprimento das prestações recíprocas, constitui fundamento para a resolução do contrato se houver violação grave do princípio da boa-fé o qual abrange os deveres acessórios de conduta que conduzem a um comportamento do devedor que patenteie, ainda que não explicitamente, a vontade de não cumprir.
Ora da parte da 1ª R evidenciam-se uma série de comportamentos cujo grau de intensidade permitem concluir pela vontade de inexecução do contrato e que levaram à perda do interesse do A na concretização do mesmo contrato.
É certo que não basta que o credor diga, ainda que convictamente, que a prestação já não lhe interessa. É necessário, de acordo com o art.808º nº2 do CC, apreciar-se objectivamente a perda do interesse na prestação.
Ora da factualidade apurada retira-se em abono da perda de interesse do A na concretização do contrato-prometido:
Á data da celebração do contrato-promessa o imóvel não pertencia à 1ª R, ao contrário do que a mesma fez contar no referido contrato. No inventário para partilha de bens da herança aberta por óbito de NN – pai do falecido marido da 1ª R – foi adjudicado o prédio em comum e partes iguais aos interessados FF, II e HH, filhos da 1ª R.
Por outro lado o prédio encontrava-se onerado com o ónus da colação, além de estar em litígio uma parcela de terreno do mesmo, relativa ao acesso e entrada no prédio.
As situações descritas não seriam fundamento para a resolução do contrato se até à celebração da escritura de compra e venda se encontrassem regularizadas, só que a escritura não se realizou apesar de em 2009 o A ter invectivado a 1ª R para a fazer, não se encontrando resolvidas, ao nível da factualidade descrita, as questões supra mencionadas.
Da matéria de facto provada resulta que havia sinais no local de passagem pela entrada do prédio em causa, para um outro prédio sito a nascente, tendo os autores questionado se essa entrada e espaço envolvente era própria e exclusiva da casa a vender ao que lhes foi respondido pela 2ª R que, segundo indicação da 1ª R, a entrada e área em causa era exclusiva e pertencia a este prédio, facto que agradou aos AA, pois de contrário, não lhes interessava o negócio.
Também esta situação não foi resolvida originando não só uma perda de confiança dos AA como perda de interesse na concretização do contrato.
Finalmente, a não realização atempada do contrato-prometido levou a entidade bancária a cancelar o empréstimo que havia concedido aos AA.
Diz o Tribunal da Relação que para haver perda do interesse de contratar é necessário que se verifique a mora por parte da promitente vendedora o que não se verificou porque o A no prazo estipulado para a celebração da escritura, isto é em 22/6/2007 não comunicou por escrito à promitente vendedora a data, hora e Cartório Notarial onde seria celebrada a escritura.
Este raciocínio estaria correcto se a factualidade posterior não apontasse em sentido diverso. É que ambos os contraentes deixaram decorrer o prazo de dois anos sem solucionarem a situação. O A na expectativa de poder vir a celebrar o contrato prometido e a 1ª R, não tendo resolvido ela o contrato, sem responder às cartas que então lhe foram dirigidas pelo A.
A mora da A constituiu-se não na fase inicial prevista para a celebração do contrato mas posteriormente. O non liquet a que a situação chegou originou a perda do interesse de contratar por parte dos AA que não podem ficar indefinidamente à espera de uma eventual celebração da escritura de compra e venda do prédio em causa.
Verificada que está a perda do interesse de contratar por parte dos AA têm estes direito à resolução do contrato e ao recebimento do sinal em singelo.
No que à indemnização por danos não patrimoniais tange estes são indemnizáveis nos termos do art.496º nº1 do CC quando a sua gravidade mereçam a tutela do direito.
Os danos não patrimoniais não se presumem. Têm de ser alegados factos que conduzam a tal tutela. Aceita-se que toda esta situação tenha irritado os AA causando-lhes nervosismo. Mas não basta alegar e provar de forma genérica que isso lhes afectou a saúde. Necessário seria que se precisasse em que consistiu uma tal afectação para que se pudesse concluir por uma subsunção ao disposto no art.496º do CC. Assim sendo e porque se entende que não está cabalmente provada a existência de danos não patrimoniais não tem o STJ de se pronunciar pela responsabilidade da 2ª R.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça em conceder parcial revista considerando resolvido o contrato-promessa celebrado entre o A e 1ª R com devolução do sinal em singelo. No mais confirmam o douto acórdão recorrido.
Custas por AA e 1ª R na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 29 de Outubro de 2015
Orlando Afonso (Relator)
Távora Victor
Silva Gonçalves