| 135/20.3T8PVZ.P1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
ARRENDATÁRIO
BEM IMÓVEL
PROPRIEDADE HORIZONTAL
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
O artigo 1091.º do Código Civil, na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, não confere ao arrendatário habitacional de parte de um imóvel, que não se encontra sujeito ao regime da propriedade horizontal, o direito de preferência na compra desse imóvel.
Autores: AA
BB
Réus: CC
DD
EE
FF
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I - Relatório
Os Autores propuseram uma ação declarativa, com processo comum, contra os Réus, pedindo a condenação destes a reconhecer o direito de preferência dos Autores na venda de um prédio urbano efetuada em 17.10.2019 pelos dois primeiros Réus aos dois últimos Réus e, em consequência, o direito de haver para si o prédio alienado, pelo preço de 75.000,00 €, bem como das quantias correspondentes às despesas de escritura e registo (458,37 €) e imposto de selo (600,00 €), mais solicitando o cancelamento de todos os registos lavrados com base na referida escritura de compra e venda
Alegaram, em síntese, que os Autores são, desde 07.05.2003, arrendatários habitacionais do prédio urbano sito na Rua das ..., n.º ..., na freguesia de ..., do concelho de ..., composto de casa e quintal, e que os dois primeiros Réus venderam esse prédio aos dois últimos, mediante escritura pública datada de 17.10.2019, sem que tenham dado prévio conhecimento aos Autores dessa venda, em violação do disposto no artigo 1091.º do Código Civil.
Os Réus contestaram, alegando que os Autores não têm direito de preferência, porque são arrendatários apenas do primeiro andar do prédio que é composto por rés-do-chão, andar e quintal, e porque o referido Autor renunciou ao direito de preferência. Mais invocaram que o exercício do direito de preferência configura uma situação de abuso de direito.
Concluíram pugnando pela total improcedência da ação.
Os Autores responderam às exceções invocadas pelos Réus, impugnando a invocada renúncia do direito de preferência, bem como os demais factos relativos ao abuso de direito, afirmando que a garagem que vem sendo ocupada pelos Autores faz parte integrante do arrendamento desde o seu início e que o logradouro do prédio vem sendo utilizado e fruído pelos Autores e sua família, além de que o rés-do-chão, que não integra o arrendamento, se encontra em bruto e sem condições de habitabilidade.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, na sequência da qual foi proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente e, consequentemente, absolveu os Réus do pedido formulado.
Os Autores interpuseram recurso desta sentença para o Tribunal da Relação que proferiu acórdão, julgando improcedente o recurso interposto.
Os Autores interpuseram recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, tendo concluído as suas alegações do seguinte modo:
1. O Tribunal da Relação absteve-se de conhecer de impugnação de matéria de facto julgada em primeira instância, o que constitui violação, por omissão do referido Tribunal, do disposto no artigo 662, n.º 1 do C. P. Civil, no que concerne ao uso dos poderes aí conferidos, omissão que, por integrar violação da lei processual, abarca matéria de direito e é suscetível de ser sindicada pelo S.T.J.
2. O prédio arrendado está inscrito no artigo matricial 1168 e aí identificado como um prédio em propriedade total, sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, e como tal foi considerado no contrato de arrendamento de 2003 – onde do mesmo não foi excluída qualquer parte do prédio – e designadamente no aditamento ao contrato elaborado em 01/11/2019 e a que alude o n.º 8 dos factos assentes, em que o objeto do arrendamento é o prédio urbano sem qualquer discriminação de partes.
3. E sendo composto por um rés do chão constituído por um espaço aberto único, em bruto e inacabado, que não dispõe de canalização de água nem de instalação elétrica, sendo o único ponto de luz, uma alimentação da garagem afeta aos Autores e sem quaisquer condições de habitabilidade, de um andar com várias divisões habitado pelos Autores e um logradouro com a considerável área de 1223,62 m2, que os autores vêm usufruindo desde 2003 – à exceção do espaço em bruto do rés do chão – afigura-se relevante e com interesse para a discussão e boa decisão da matéria de facto em apreço, saber se o logradouro integrante do prédio urbano faz ou não parte igualmente do arrendado de 2003, sendo a resposta a dar a tal questão mais um elemento na apreciação e qualificação do arrendado como um todo uno e incindível, e uma unidade física e jurídica inseparável, com o logradouro que lhe fica contiguo.
4. Com efeito, quanto ao logradouro do prédio, foi alegado pelos ora Recorrentes que o mesmo sempre fez parte integrante do arrendado, e como tal sempre foi possuído pelos mesmos e familiares, em seu exclusivo proveito e como fazendo parte do arrendado, designadamente cultivando-o com batatas, hortaliças e cebolas e noutra parte arrelvando-o e cortando periodicamente a relva,
5. Situação essa que era do total e perfeito conhecimento dos Primitivos Senhorios e dos que lhe sucederam, sem a mínima oposição dos mesmos, ao longo de muitos anos, em sinal e reconhecimento inequívoco de tal uso e posse do logradouro como fazendo parte integrante do arrendado,
6. Conforme ilação lógica a extrair, designadamente dos depoimentos gravados das testemunhas arroladas pelos Autores e inquiridas em audiência de julgamento, GG e HH, que, face ao seu tipo de conhecimento da realidade envolvente do referido logradouro, e por a sua credibilidade não ser sido posta em causa ou abalada por qualquer contraprova isenta e desinteressada, discordam os Autores do resposta negativa dada ao ponto 1 da matéria de facto dada como não provada pela Primeira Instância, ao arrepio do que resultou da prova produzida em julgamento.
7. Pelo exposto, discordam ainda os Autores do entendimento do Tribunal da Relação, ao abster-se de conhecer a impugnação da decisão da Primeira Instância quanto a tal ponto da matéria de facto, por não ter qualquer relevância jurídica e ser inócua para a decisão da causa, quando a resposta a dar a tal questão, se positiva, será mais um elemento na consideração e qualificação do arrendado como abarcando um prédio que integra um todo uno e incindível, com o logradouro que lhe fica contíguo.
8. Entendimento que, no entender dos Recorrentes, constitui uma violação por omissão da Relação, do uso dos poderes conferidos pelo artigo 662, n.º 1 do C. P. C. de alterar a matéria de facto conforme a prova produzida em julgamento,
9. Poder/dever conferido ao Tribunal da Relação no tocante à impugnação da matéria de facto, que a mesma não exerceu, e por se tratar de aspetos adjetivos atinentes ao uso ou não uso desses poderes é sempre sindicável pelo S.T.J., por violação de lei processual.
10. Por tal razão e por violação do referido artigo 662, n.º 1 do C.P.C., deve o processo baixar ao Tribunal da Relação para que este venha a apreciar a impugnação da decisão pela Primeira Instância de matéria de facto – Ponto 1 dos factos não provados -,
11. E com base nessa reapreciação proceda a novo julgamento da matéria de direito de forma a concluir que, para efeitos no disposto do número 1 do artigo 1091 do Código Civil, o prédio arrendado constitui um todo unitário e incindível, incluindo o logradouro com 1223,62 m2 que faz parte do arrendamento e não constituído por partes especificadas suscetíveis de utilização autónoma e de ser instituído em propriedade horizontal.
12. E que, como unidade predial incindível, deve ser conferido aos Autores Recorrentes, tal como está configurado, o direito de preferência na sua venda a terceiro,
13. Sendo que os Acórdãos citados na decisão da Relação reportam-se a situações prediais distintas, em que os imóveis, apesar de não constituídos em propriedade horizontal, reúnem condições para tal, designadamente por integrarem diversos arrendamentos e serem constituídos por espaços autonomizáveis, o que não é manifestamente o caso dos autos.
14. Para o caso de, por qualquer razão não vier a ocorrer a reapreciação da matéria de facto e a ser proferido novo julgamento da matéria de direito nos termos peticionados pelos Autores, sempre caberá recurso para o S.T.J., por não verificação da situação de “dupla conforme” prevista no artigo 671, n.º 3 do C.P.C., situação em que, se interpõe o presente Recurso de Revista.
15. No caso dos autos, tendo os Autores intentado a presente ação declarativa pedindo que lhes fosse reconhecido judicialmente o direito de preferência sobre o prédio alienado em 17/09/2019 por dele serem arrendatários habitacionais desde 07/05/2003, a Primeira Instância por considerar aplicável ao caso o disposto no n.º 8 do artigo 1091 do Código Civil relativo à aquisição de quota parte de prédio arrendado, que foi declarado inconstitucional pelo Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020 de 16/06/2020, concluiu pela inexistência de tal direito face ao citado Acórdão do Tribunal Constitucional, não analisando nem conhecendo dos demais pressupostos e questões suscitados pelos Autores.
16. Ao invés do Tribunal da Relação que, reconhecendo embora que a decisão recorrida não apreciou de forma completa a existência do direito invocado, por ter omitido a analise dos pressupostos de tal direito, veio a concluir pela improcedência da ação por entender que – independentemente do que pudesse vir a decidir relativamente à matéria de facto não apreciada -, por os Autores serem arrendatários apenas de uma parte de um prédio que não está constituído em propriedade horizontal, não lhes assiste o direito à compra do imóvel.
17. Assim, embora as Instâncias tenham proferido pronúncias com o mesmo sentido decisório, entende-se que a fundamentação invocada para a improcedência da ação pela Primeira Instância – inconstitucionalidade do n.º 8 do artigo 1091 do Código Civil relativa à aquisição de quota parte do prédio - é essencialmente diferente da fundamentação aduzida pelo Tribunal da Relação – não estar o prédio juridicamente autonomizado e não serem os autores arrendatários de todo o prédio, pelo que não ocorrerá uma situação de “dupla conforme”.
18. O primeiro andar habitado pelos autores tem várias divisões, enquanto o rés do chão, conforme foi alegado e resulta das fotografias juntas aos autos, é um espaço aberto único em bruto e inacabado, sem canalização de água e sem instalação elétrica, e assim sem quaisquer condições de ser habitado.
19. Assim, o arrendamento integra um prédio que constitui uma unidade física e jurídica inseparável e insuscetível de utilização independente, não integrando, pois, a categoria de prédios suscetíveis de serem constituídos em propriedade horizontal,
20. O que retrata uma realidade diversa da dos imóveis referidos nos diversos Acórdãos relatados no Acórdão recorrido que respeitam a prédios com espaços arrendados a diversos arrendatários e que integram locais autónomos e distintos, que, embora não constituídos em propriedade horizontal são suscetíveis de serem submetidos a tal regime,
21. O que não acontece com o prédio objeto do arrendamento discutido nesta ação, que é uma unidade predial indivisível.
22. Deve, pois, ser reconhecido aos Autores Recorrentes o direito de preferência sobre o prédio alienado a terceiros, por serem seus arrendatários habitacionais há mais de 2 anos e não lhes ter sido comunicado o projeto de venda e demais clausulas do contrato, e por estarem preenchidos todos os requisitos previstos no artigo 1091, n.º 1 do Código Civil o que deve ser apreciado e reconhecido em sede de revista pelo Supremo Tribunal – se, por qualquer razão não vier a ser reapreciada a matéria de facto e proferida nova decisão da matéria de direito no sentido peticionado pelos ora Recorrentes – com o reconhecimento pelo S.T.J. do direito de preferência dos Autores recorrentes na venda do imóvel alienado.
Termos em que, com o douto suprimento do Supremo Tribunal de Justiça, deve ser dado provimento aos recursos ora interpostos pelos Autores Recorrentes no sentido de lhes vir a ser reconhecido o direito de preferência na venda do prédio alienado.
Os Recorridos responderam, pronunciando-se pela inadmissibilidade do recurso de revista e, subsidiariamente, pela sua improcedência.
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II – Da admissibilidade do recurso
Os Recorridos alegaram que o recurso de revista não é admissível, porque, por um lado, a opção do Tribunal da Relação de não conhecer da impugnação da decisão da matéria de facto não é recorrível para o Supremo Tribunal de Justiça e, por outro lado, por se verificar uma situação de dupla conforme, não sendo a fundamentação das decisões das instâncias essencialmente diferente.
Conforme tem sido unanimemente reconhecido, a decisão do Tribunal da Relação de não conhecer da impugnação da matéria de facto deduzida no recurso de apelação pode ser objeto de recurso de revista comum, nos termos do artigo 674.º, n.º 1, b), do Código de Processo Civil, não sendo possível configurar aí uma situação de “dupla conforme” 1.
Quanto às demais questões de direito substantivo, relacionadas com a existência de um direito de preferência, lendo a sentença proferida pela 1.ª instância, constata-se que esta considerou que o Autor não gozava de direito de preferência com o argumento de que a norma que havia concedido ao arrendatário de parte de imóvel o direito a preferir na venda deste (o n.º 8, do artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro), foi eliminada da ordem jurídica portuguesa, pela declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral emitida pelo Tribunal Constitucional, não resultando daí a repristinação de qualquer norma, pois antes da alteração ao art. 1091.º do Código Civil, introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, o arrendatário de parte de um imóvel constituído em propriedade não gozava de direito de preferência.
A sentença da 1.ª instância não atentou, porém, que o referido n.º 8, do artigo 1091.º, do Código Civil, apenas conferia um direito de preferência relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado, e os Autores, com esta ação, pretendem preferir na venda de todo o prédio e não apenas numa quota parte indivisa.
Já o acórdão do Tribunal da Relação, que confirmou a decisão da 1.ª instância, apreciou se o arrendatário de parte de um imóvel que não se encontra constituído em propriedade horizontal pode preferir na venda de todo o imóvel, à luz do disposto no artigo 1091.º, n.º 1, a), do Código Civil, tendo concluído que este dispositivo, na redação da Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, não lhe confere esse direito.
Estamos, pois, perante uma fundamentação totalmente diversa da utilizada pela sentença proferida na 1.ª instância, pelo que, nos termos do artigo 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, não se verifica uma situação de “dupla conforme”, sendo o recurso de revista comum admissível.
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III – Do objeto do recurso
Considerando o teor das conclusões das alegações de recurso e o conteúdo da decisão recorrida, cumpre analisar as seguintes questões:
- o acórdão recorrido não podia recusar-se a conhecer da impugnação da decisão da matéria de facto?
- os Autores são titulares de um direito de preferência na venda do prédio efetuada pelos dois primeiros Réus aos dois últimos Réus?
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IV – Os factos
1. Do conhecimento da impugnação da decisão sobre a matéria de facto
A sentença proferida na 1.ª instância considerou “não provado” que o acordo celebrado em 07-05-2003, entre II e AA e JJ, supra referido em 6), abrangia a área de terreno de 1.223,62 m2 que rodeava o edifício sito na Rua das ..., n.º ..., ..., ....
No recurso de apelação interposto pelos Autores impugnou-se o correspondente juízo probatório, sustentando-se que aquele facto deveria ser julgado provado.
O acórdão da Relação optou por não conhecer desta questão com a seguinte argumentação:
Os recorrentes pretendem que se altere a decisão sobre a matéria de facto, julgando-se provada a factualidade descrita no ponto I dos factos não provados.
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto está expressamente consagrada e regulada no código de processo civil atualmente vigente, nomeadamente nos seus artigos 640.º e 662.º.
Nos termos do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Todavia, é jurisprudência pacífica que a Relação não deve reapreciar a matéria de facto se a alteração pretendida não tiver qualquer relevância jurídica, isto é, se for inócua para a decisão da causa, se for insuscetível de fundamentar a sua alteração, sob pena de levar a cabo uma actividade processual inútil que, por isso, lhe está vedada pela lei (artigo 130.º do CPC).
(...)
É, precisamente, o que ocorre no caso vertente pois, como melhor decorrerá da exposição subsequente, ainda que se considerasse provado o facto alvo de impugnação, sempre se concluiria pela não verificação dos pressupostos do direito de preferência que os recorrentes pretendem ver tutelado e, consequentemente, pela improcedência da ação.
Nestes termos, abstemo-nos de conhecer da impugnação da matéria de facto, prosseguindo e imediato para a apreciação da questão de direito.
Efetivamente, a apreciação pela Relação da impugnação da decisão sobre a matéria de facto proferida pela 1.ª instância só se justifica nos casos em que do resultado dessa impugnação possa resultar um efeito útil, relativamente à resolução do litígio, podendo a Relação dispensar a apreciação da impugnação sempre que, segundo as diferentes soluções plausíveis de direito, as alterações pretendidas não sejam suscetíveis de determinar uma modificação do decidido 2.
Saber se o facto julgado não provado pela sentença da 1.ª instância e sobre o qual recaiu a impugnação não conhecida pelo Tribunal da Relação é importante para o desfecho da presente ação, é algo que só poderá ser apurado após determinação do direito aplicável, pelo que só nesse instante é que se decidirá sobre a necessidade da impugnação da decisão sobre a matéria de facto ser conhecida pelo Tribunal da Relação.
2. Os factos provados
Neste processo foram julgados provados os seguintes factos:
1) Por escritura pública intitulada «COMPRA E VENDA» outorgada em 17-10-2019, por CC foi dito «que vende [a EE] […], livre de ónus ou encargos, pelo preço de setenta e cinco mil euros, que já recebeu, o seguinte bem: um prédio urbano, casa e quintal, sito em ..., na Rua das ..., n.º ..., freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número quatrocentos e trinta e nove, aí registado a favor do vendedor pela Ap. 3 de 2008/04/22 e inscrito na matriz sob o artigo 1168, da união de freguesias de ..., ..., ... e ... (anterior artigo 251 da extinta freguesia de ...), com o valor patrimonial de 50.594,10 €»...
2) …tendo EE declarado «que aceita este contrato nos termos exarados e que nesta data recebeu o certificado do desempenho energético»;…
3) …e tendo DD dito que presta o necessário consentimento a esta venda.
4) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 439/20080422, freguesia de ..., o prédio urbano sito na Rua das ..., n.º ..., ..., composto por casa de rés-do-chão, andar e quintal, inscrito na matriz sob o artigo 1168.
5) Pela apresentação n.º 365, de 25-10-2019, foi definitivamente inscrita a aquisição a favor de EE, casado com FF, no regime de comunhão de adquiridos, do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 439/20080422, freguesia de ....
6) Em 07-05-2003, II, AA e KK subscreveram o documento intitulado «CONTRATO DE ARRENDAMENTO COM FIANÇA DE DURAÇÃO LIMITADA (Decreto-Lei n.º 321-B/90)», com o teor que consta a fls. 9v-10, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido, constando o seguinte das cláusulas primeira e segunda:
Primeira
O primeiro outorgante declara ser dono e legítimo possuidor das frações autónomas, destinada exclusivamente a habitação, sito no lugar da Rua das ... n.º ..., freguesia de ..., concelho de ..., inscrito na matriz respetiva sob o artigo duzentos e cinquenta e um.
Segunda
Pelo presente contrato os Primeiros Outorgantes dão de arrendamento aos Segundo Outorgante a aludida fração, não podendo este sublocar ou ceder por qualquer forma os direitos do arrendamento, os quais, por sua vez, aceitam o presente contrato.
7) Em 18-04-2008, II e sua mulher LL doaram ao primeiro Réu e filho dos doadores CC, «um prédio urbano destinado a habitação, casa e quintal, sito no lugar de ..., atualmente Rua das ..., n.º ..., da freguesia de ..., deste concelho [de ...], a desanexar do descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número trezentos e cinquenta e um […], inscrito na matriz sob o artigo 251».
8) Em novembro ou dezembro de 2019, MM «em representação de EE […] na qualidade de senhorio» e AA «na qualidade de inquilino», subscreveram o documento intitulado «ADITAMENTO A CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO COM PRAZO CERTO», com o teor que consta a fls. 10v, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido, constando das duas primeiras cláusulas:
Primeira
Pelo primeiro outorgante foi dito que é proprietário do prédio urbano destinado a habitação, sito na Rua das ..., ..., ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o artigo n.º 439, inscrito na matriz respetiva sob o artigo 1168 da União de Freguesias ..., ... e ..., concelho de ....
Segunda
O Segundo outorgante celebrou em Junho de dois mil e três um contrato de arrendamento, pelo prazo de cinco anos, para o prédio acima identificado.
9) O acordo celebrado em 07-05-2003, entre II e AA e JJ, supra referido em 6), não abrangeu o rés-do-chão do edifício sito na Rua das ..., n.º ..., ..., ....
10) O edifício sito na Rua das ..., n.º ..., ..., ..., não está constituído em propriedade horizontal.
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V – O direito aplicável
Os Autores, através da presente ação, invocando a sua qualidade de arrendatários habitacionais, pretendem exercer o direito de preferência, na compra do prédio onde se situa o local arrendado, a qual foi efetuada por escritura outorgada em 17.10.2019.
Trata-se de um prédio não constituído em propriedade horizontal, composto por uma casa de rés-do-chão, um andar e quintal.
O Autor em 07.05.2003 celebrou um contrato de arrendamento para habitação com o então proprietário desse prédio, revelando-se o respetivo texto equívoco quanto ao objeto do arrendamento, uma vez que na cláusula primeira se diz que o primeiro outorgante declara ser dono e legítimo possuidor das frações autónomas, destinada exclusivamente a habitação, sito no lugar da Rua das ... n.º ..., freguesia de..., concelho de ..., inscrito na matriz respetiva sob o artigo duzentos e cinquenta e um, e na cláusula segunda que os primeiros outorgantes dão de arrendamento aos segundo outorgante a aludida fração.
Contudo, sendo o arrendamento destinado à habitação e tendo-se provado que este contrato não abrangeu o rés-do-chão daquele prédio, conclui-se que foi o andar superior daquela casa que foi dado de arrendamento ao Autor.
Conforme tem sido entendimento unânime da jurisprudência desde Supremo Tribunal, a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretizou o ato de alienação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, que só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo 3.
Na data (17.10.2019) em que foi realizado negócio de compra e venda, no qual os Autores pretendem preferir, encontrava-se em vigor o disposto no artigo 1091.º do Código Civil, na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, que atribui ao arrendatário de prédios urbanos há mais de dois anos o direito de preferência na compra e venda do local arrendado.
A questão que se coloca neste recurso é a de saber se os arrendatários de parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal podem preferir na compra desse prédio.
Como, paralelamente, se refere no recente acórdão deste Tribunal de 13.10.2022 4, nas situações em que o objeto do arrendamento coincide com a totalidade de um edifício – v.g. uma moradia unifamiliar – e naqueles em que o prédio se encontre em regime de propriedade horizontal não se suscitam dúvidas sobre o exercício da preferência: este incide sempre sobre a parte do prédio que é objeto de locação, sobre o local arrendado. É nos outros casos, naqueles em que o arrendamento incide apenas sobre parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal que a circunstância de o locado não ter qualquer autonomia jurídica sendo, uma parte integrante da coisa única que é o prédio, é nestes casos dizíamos, que a descoincidência entre o objeto do arrendamento – a parte do prédio indiviso – e o objeto a que respeita o direito de propriedade que se pretende adquirir através do exercício da prelação, polariza as questões interessantes ao objeto desta presente revista.
A atribuição legal de direitos de preferência, restringindo a livre disposição e circulação de bens, reflete o grau de intervenção estadual na economia e na sociedade em geral. Como se explica no Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 299/2020 5, pode dizer-se que os direitos legais de preferência são expressivos de certa forma de economia e explicativos das conceções jurídico-políticas vigentes em cada momento histórico, mostrando os verdadeiros estigmas da sociedade que favorece o seu aparecimento. Com efeito, a preferência legal começou por ser um meio de proteção de certos grupos, como a família, impedindo a intromissão de elementos estranhos, de modo a manter a unidade do património familiar. Com o trânsito para uma economia de mercado, que valoriza a livre circulação de bens e que associa a apropriação individual ao princípio da liberdade de concorrência, a preferência de origem legal surge como instrumento de eliminação de conflitos entre direitos reais, permitindo recompor a propriedade desonerada sem sacrifício da paz social. E com a crescente intervenção estadual na vida económica e social, em que a propriedade passou a desempenhar uma “função social”, a preferência legal começou a servir interesses públicos distintos do simples direito de propriedade, como a empresa, trabalho, habitação, etc.
A atribuição de um direito de preferência ao arrendatário urbano foi introduzida, sob a designação incorreta de “direito de opção” 6, na legislação nacional, pela Lei n.º 1662, de 4 de setembro de 1924, paralelamente à atribuição de igual direito ao senhorio no trespasse do estabelecimento comercial ou industrial, instituindo-se, assim, uma tutela recíproca 7.
No artigo 11.º desta Lei estabeleceu-se que o principal locatário, comercial ou industrial de prédio urbano pode usar do direito de opção, nos termos da legislação geral, quando o senhorio vender o prédio. Se o principal locatário não puder ou não quiser usar desse direito, poderá usá-lo, qualquer outro dos locatários, pela ordem decrescente das rendas, enquanto no § único, do artigo 9.º, se dispunha que, no caso de trespasse, o senhorio terá sempre o direito de opção nos termos da legislação geral.
O direito de preferência foi concedido apenas ao arrendatário comercial ou industrial.
Na explicação de Pinto Loureiro 8, a inserção destes direitos, num dos muitos diplomas que na época procuraram disciplinar as tensões originadas pelas devastadoras consequências económicas e sociais da I Grande Guerra na ocupação do imobiliário urbano nas grandes cidades 9, visou tornar, tanto quanto possível, o direito de propriedade livre (...) de situações embaraçosas, desvalorizadoras das coisas e geradoras de demandas, como as resultantes de arrendamentos comerciais e industriais, pela preferência recíproca concedida a arrendatários e senhorios respetivamente na alienação do prédio e no trespasse do estabelecimento. Com isso, não só a propriedade produzirá melhor e mais completamente desempenhará a função social que lhe compete, mas se evitarão litígios e desavenças.
Igual finalidade foi também apontada por Pires de Lima que, no Parecer apresentado à Câmara Corporativa sobre um Projeto do então deputado da Assembleia Nacional, NN, em que se propunha a extensão desse direito de preferência aos arrendatários habitacionais, realçou a “oneração” que o cariz vinculístico de um arrendamento aportava para o direito de propriedade sobre o prédio arrendado:
A situação do prédio arrendado para um estabelecimento comercial ou industrial é muito semelhante à de uma propriedade imperfeita.
Claro que, no rigor dos princípios, não há fracionamento do domínio, pois o prédio pertence exclusivamente ao senhorio, sendo meros direitos de crédito os direitos de uso e fruição atribuídos ao arrendatário. Mas, de facto, desde que o legislador impõe àquele a renovação do contrato, desde que não se extingue o vínculo nem por morte de um nem por morte do outro, e sobretudo desde que é admitido livremente o trespasse e se reconhecem em certos casos a inquilino direitos sobre a mais valia do prédio, tudo parece, afinal, como se existisse um fracionamento perpétuo do direito de propriedade 10.
Previsto num tempo em que a propriedade horizontal ainda não havia sido reconhecida pelo nosso ordenamento jurídico, tal direito de preferência na compra de um prédio urbano era atribuído quer ao arrendatário de todo o prédio, quer ao arrendatário de parte dele, desde que o arrendatário interessado fosse aquele que pagava a renda mais elevada no prédio.
A Lei 2030, de 22 de junho de 1948, no artigo 66.º, manteve este direito de preferência, agora designado como tal, e estendeu-o aos prédios arrendados para o exercício de profissão liberal, acolhendo a interpretação que, entretanto, já havia sido efetuada por algumas decisões dos tribunais 11, face ao disposto no § único, do artigo 52.º, do Decreto n.º 5411, de 17 de abril de 1919. Seguindo o referido Parecer da Câmara Corporativa, a nova legislação não acolheu a extensão deste direito aos prédios arrendados para habitação, constante do artigo 16.º do Projeto de NN 12, com o argumento de que nestes era mais vincada a natureza meramente obrigacional do contrato de arrendamento, justificando-se apenas a manutenção da preferência nos outros arrendamentos de prédios urbanos mais pela razão, tantas vezes invocada pelos jurisconsultos do século passado, de que é absolutamente necessário não alterar as leis quando não seja absolutamente necessário modificá-las, do que por qualquer outra 13. Com fundamento em razões de reciprocidade, permaneceu também em vigor o direito de preferência do senhorio nos casos de trespasse do estabelecimento a funcionar no arrendado, atribuído pelo § único, do artigo 9.º, da Lei n.º 1662, de 4 de setembro de 1924, o qual não foi nem expressa, nem tacitamente revogado.
Apesar de já se fazer referência no n.º 2, do referido artigo 66.º, da Lei 2030, de 22 de junho de 1948, que na regulamentação da propriedade horizontal se haveria de prever a preferência no andar ocupado por cada arrendatário, nos prédios não constituídos em propriedade horizontal, o arrendatário de uma parte de um imóvel poderia continuar a preferir na compra de todo o prédio.
Com a aprovação do Código Civil de 1966, este direito de preferência passou a constar do artigo 1117.º deste diploma, para o qual remetia o artigo 1119.º, referente aos arrendamentos para o exercício de profissão liberal, dispondo:
1. Na venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio arrendado, os arrendatários que nele exerçam o comércio ou indústria há mais de um ano têm direito de preferência, sucessivamente e por ordem decrescente das rendas.
(...)
4. Sendo dois ou mais os preferentes, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.
Passou-se a exigir que o arrendatário exercesse no prédio arrendado comércio, indústria ou profissão liberal há mais de um ano, o que revelava que o interesse protegido com a atribuição deste direito de preferência já não era apenas a “liberdade” do direito de propriedade, mas também uma proteção da posição do arrendatário, tendo-se continuado a entender que o arrendatário de parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal podia preferir na compra de todo o prédio 14. No caso de existir uma pluralidade de arrendatários manteve-se a sucessão de preferentes por ordem decrescente do montante das rendas e, sendo as rendas de igual valor, previu-se a realização de uma licitação entre os respetivos arrendatários.
Note-se que o Código Civil deixou de, temporariamente, atribuir o direito de preferência do senhorio no trespasse do estabelecimento instalado no arrendado, o que já não permitia fundamentar o direito de preferência do arrendatário em razões de reciprocidade.
Mas as novas preocupações com o direito à habitação, após Abril de 1974, conduziram o legislador, através da Lei n.º 63/77, de 25 de agosto, a conferir, com uma ampla latitude, ao arrendatário habitacional de imóvel urbano igual direito de preferência 15, tendo uma rara declaração preambular deste diploma explicado que no domínio dos direitos e deveres sociais, dispõe a Constituição da República que ao Estado compete, além do mais, adotar uma política de acesso à habitação própria (artigo 65.º, n.º 2). Poderá contribuir para a referida política, ainda que em grau reduzido, conferir aos arrendatários habitacionais direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos imóveis respetivos.
Dispuseram os artigos 1.º e 2.º da Lei n.º 63/77, de 25 de agosto:
Artigo 1.º
1. O locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.
2. O locatário habitacional de fração autónoma de imóvel urbano também goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respetiva fração.
Artigo 2.º
1. Quando mais de um locatário habitacional exercer o direito de preferência, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.
2. Quando num imóvel urbano existirem um ou mais locatários habitacionais e um ou outros de diferente natureza, também com direito de preferência, proceder-se-á nos termos do número anterior.
Cumprindo o que a Lei n.º 2030, de 22 de junho de 1948, remetera para a disciplina da propriedade horizontal, previu-se expressamente o direito de preferência do arrendatário de fração autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal; não se exigiu a permanência do arrendatário no arrendado pelo período de um ano; e, no caso de existir uma pluralidade de arrendatários, substituiu-se a sucessão de preferentes por ordem decrescente do montante das rendas, adotando-se o critério subsidiário previsto para a preferência dos arrendatários comerciais, industriais e profissionais liberais - uma licitação entre os arrendatários.
Conforme resultava da leitura do texto do artigo 1.º, n.º 1, iluminada pelo disposto no artigo 2.º, tal como ocorria com o direito de preferência previsto no artigo 1117.º do Código Civil para os arrendamentos comerciais, industriais ou para o exercício de profissão liberal, admitia-se a possibilidade de um arrendatário de parte de um imóvel não constituído em propriedade horizontal poder preferir na compra da totalidade do imóvel, tendo, apenas de concorrer, através de uma licitação, no exercício desse direito, com os demais arrendatários do prédio, caso existissem.
O art.º 1117.º do Código Civil, assim como a Lei n.º 63/77, vieram a ser revogados pelo Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, o qual dispôs no artigo 47.º, incorretamente colocado no capítulo reservado aos arrendamentos para habitação:
1 - O arrendatário de prédio urbano ou de sua fração autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
2 - Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.
Na lógica codificadora de uma legislação esparsa em matéria de arrendamento urbano, procurou condensar-se numa única disposição sintética os direitos de preferência dos arrendatários em todos os tipos de arrendamento urbano (independentemente da sua finalidade e regime, com exceção dos arrendamentos excecionados nos artigos 5.º e 99.º, n.º 2, do RAU) e em todos os tipos de imóveis (independentemente de estarem ou não constituídos em propriedade horizontal).
Se até este momento legislativo tinha sido unânime o entendimento de que o arrendatário de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, perante a alienação da totalidade do imóvel pelo senhorio proprietário, podia preferir na respetiva compra, adquirindo o direito de propriedade sobre todo o prédio, a sintetização numa única frase da atribuição do direito de preferência a duas realidades jurídicas distintas, consoante o prédio estivesse ou não sujeito ao regime da propriedade horizontal, introduziu novos elementos textuais que vieram a problematizar aquele entendimento.
Na verdade, a novidade da referência a que a compra e venda sobre a qual era atribuído um direito de preferência incidia sobre o local arrendado e não sobre o imóvel que se pretendia alienar, permitiu que se sustentasse que o direito de preferência, no caso da venda de prédios não constituídos em propriedade horizontal, só existia quando o arrendamento tivesse por objeto a totalidade do prédio 16.
No entanto, a manutenção, no n.º 2, do artigo 47.º, do RAU, da previsão de uma licitação do direito de preferência entre uma pluralidade de preferentes, revelava que a nova redação do n.º 1 não traduzia uma mudança de orientação no sentido de excluir o direito de preferência, nos casos de alienação de prédio não sujeito ao regime da propriedade horizontal, quando o arrendamento tinha por objeto apenas uma parte do imóvel 17, o que, aliás, correspondia à intenção assumida do RAU de, na sua tarefa codificadora, ter a preocupação de valorar os textos anteriores perante a jurisprudência dos tribunais de Portugal (...) Nesta linha e na medida do possível foram mantidos os textos anteriores, quando sobre eles houvesse já uma concretização jurisprudencial que importasse conservar 18. Como notou MARIA OLINDA GARCIA, dificilmente se poderia afirmar que no âmbito do n.º 2 do artigo 47.º cabia apenas a hipótese de os vários preferentes serem co-arrendatários ...pelos antessentes históricos sempre seríamos conduzidos a admitir que no seu âmbito aplicativo cabia também a hipótese de concurso de preferências autónomas entre si, ou seja, pertencentes a diferentes arrendatários 19.
Refira-se, no entanto, que o RAU reintroduziu no seu artigo 116.º o direito do senhorio de arrendamento para comércio, indústria ou profissão liberal preferir no trespasse do estabelecimento, repondo, neste tipo de arrendamentos, a reciprocidade na atribuição de direitos de preferência, assim como restaurou no artigo 97.º a extensão, mediante específicas condições, do direito de preferência aos subarrendatários e outras pessoas que vivessem com o arrendatário, ressuscitando o anteriormente disposto no artigo 30.º da lei n.º 46/85, de 20 de setembro, e no artigo 6.º do Decreto-lei n.º 321/81, de 4 de dezembro.
Após uma tentativa de reforma frustrada do RAU 20, na qual se eliminava radicalmente o direito de preferência legal do arrendatário na compra e venda do local arrendado, foi aprovado o Novo Regime do Arrendamento (NRAU) pela Lei n.º 6/2006 que, devolvendo o regime do arrendamento urbano ao Código Civil, consignou na alínea a), do n.º 1, do artigo 1091.º, que o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos 21, deixando de estar prevista a possibilidade de existir uma pluralidade de preferentes.
A aparente exigência da coincidência do objeto da compra e venda com o local arrendado para a titularidade de um direito de preferência do arrendatário naquele negócio, com a ausência de qualquer previsão de concurso de preferentes, ao contrário do que sucedia nas anteriores normas sobre a matéria, conduziu a que a jurisprudência e a doutrina tenham alterado o seu entendimento, passando, maioritariamente, a concluir que apenas era possível ao arrendatário preferir na venda de um prédio não constituído em propriedade horizontal quando o arrendamento tivesse por objeto todo o prédio e não apenas uma parte dele 22. O legislador, seguramente sabedor que, nesta querela, na interpretação do RAU, haveria sido decisiva a previsão de uma licitação do direito de preferência no caso de existirem uma pluralidade de arrendatários de partes de um prédio não constituído em propriedade horizontal, ao excluir essa previsão, só poderia ter pretendido excluir a possibilidade de nesses prédios o arrendatário de uma parte poder preferir na compra e venda da totalidade do prédio, conferindo relevância à menção no n.º 1, do artigo 1091.º, do Código Civil, que o direito de preferência só incidia na alienação do local arrendado e não na alienação do prédio onde, apenas ocupando uma sua parte, se localizava o local arrendado.
E foi neste quadro jurídico que, em abril de 2018, o Bloco de Esquerda apresentou na Assembleia um Projeto de Lei (n.º 848/XIII/3.ª) de alteração do artigo 1091.º do Código Civil para aprimoramento do exercício do direito de preferência pelos arrendatários, tendo esta iniciativa sido motivada pela anunciada intenção de alienação de património imobiliário arrendado, por parte de várias entidades financeiras, tornou evidente esta potencial inacessibilidade ao direito de preferência, por parte de centenas de inquilinos que foram confrontados com a venda das casas onde residem. Na visão do Partido proponente o regime atual do direito de preferência dos arrendatários encontra dificuldades de aplicação, em particular quando ligado a grandes transações, seja por poder tratar-se de prédios que não se encontrem em regime de propriedade horizontal, sendo alienados no seu todo e sem hipótese do exercício do direito de preferência, seja pelo facto de a venda poder abranger diversas frações autónomas e de ter tal direito de ser exercido no seu conjunto. Daí que se tenha proposto uma alteração ao Código Civil, de forma a assegurar que os inquilinos possam exercer o direito de preferência em tempo razoável e desde que possuam um contrato de arrendamento, cabendo ao proprietário a constituição da propriedade em regime de propriedade horizontal para que a venda se possa efetivar 23.
Assim, além de outras alterações à redação do artigo 1091.º do Código Civil, relativamente à alienação dos prédios que não se encontrassem constituídos em propriedade horizontal, propunha-se que ela dependia da constituição prévia desse regime, para permitir o exercício do direito de preferência, sob pena de nulidade (alínea c), do n.º 5, do artigo 1091.º).
Após baixa à Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação, sem votação, foi aprovado o Decreto n.º 233/XIII que aprovou uma nova redação do artigo 1091.º do Código Civil em que figuravam os seguintes números:
8 - Sem prejuízo do previsto no n.º 10, se o local arrendado objeto do exercício do direito de preferência previsto no presente artigo se inserir em edifício não sujeito ao regime da propriedade horizontal e caso não tenha sido entretanto requerida junto da entidade competente a constituição da propriedade horizontal, nos termos dos artigos 1417.º e seguintes, deve o preferente, no prazo de 180 dias a contar da data da compra do local arrendado, propor ação judicial de divisão de coisa comum, ao abrigo dos artigos 925.º e seguintes do Código de Processo Civil.
9 - Em caso de incumprimento do previsto no número anterior ou não sendo constituída a propriedade horizontal, por razões não imputáveis ao preferente, o contrato de compra do local arrendado será nulo e o preferente deve indemnizar o obrigado pelos danos que este comprovadamente tiver sofrido pelo exercício do direito de preferência.
10 - Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade, não se lhes aplicando o previsto nos n.º 8 e 9.
Este Decreto foi vetado pelo Presidente da República para melhor clarificação, tendo na declaração de veto sido observado que querendo proteger-se a situação dos presentes inquilinos, poder estar a criar-se problemas a potenciais inquilinos, ou seja ao mercado de arrendamento no futuro, visto que se convida os proprietários de imóveis, designadamente os não constituídos em propriedade horizontal, a querer tê-los sem inquilinos, ou só com alojamento local, para os poderem vender mais facilmente, sem a desvalorização que uma ação de divisão de coisa comum em tribunal, anterior à constituição de propriedade horizontal, pode acarretar.
Na sequência deste veto presidencial foi aprovado pela Assembleia da República uma 2.ª versão do Decreto n.º 233/XIII que corresponde à da Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, tendo a redação do artigo 1091.º passado a ser a seguinte:
1 - O arrendatário tem o direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
2 - O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º
3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.
5 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.
6 - No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.
7 - Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.
8 - No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:
a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;
b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;
c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
9 - Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.
Destacam-se as seguintes alterações no reforço da posição dos arrendatários: o período mínimo de duração do arrendamento foi reduzido de três para dois anos (alínea a) do n.º 1); exige-se agora a forma escrita para a comunicação da preferência ao arrendatário (n.ºs 4 e 7); alargou-se para 30 dias o prazo para a declaração de preferência (n.º 4); densificou-se o conteúdo da comunicação para preferência na venda de coisas conjuntamente com outras (n.ºs 6 e 7); e ampliou-se a atribuição do direito de preferência apenas aos arrendatários habitacionais na alienação de prédios não constituídos em propriedade horizontal (n.ºs 8 e 9).
É esta última alteração que nos interessa.
No n.º 8, do artigo 1091.º, do Código Civil, conferiu-se ao arrendatário habitacional de parte de um prédio que não se encontra sujeito ao regime da propriedade horizontal, um direito de preferência na compra desse imóvel não sobre a totalidade do imóvel mas apenas na quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão, ficcionando-se, assim uma alienação de quotas ideais do direito de propriedade sobre o imóvel, com posterior afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado, ao arrepio das regras da compropriedade.
Como comentou MENEZES LEITÃO, esta conversão legal do objeto da preferência, que deixa de ser o imóvel para passar a ser uma quota do mesmo, corresponde assim a um novo direito atribuído ao arrendatário habitacional, que já não é uma mera preferência, passando a ser um direito à constituição de uma compropriedade sobre o imóvel, em caso de ocorrer a sua alienação. Mas a verdade é que não estava em causa a alienação de uma quota desse imóvel, nem é provável que o comprador aceite continuar a comprar um imóvel cuja propriedade não vai adquirir plenamente. O mais provável em caso de exercício do direito de preferência será assim a desistência do projeto de aquisição do imóvel pelo comprador, ficando o arrendatário nesse caso como comproprietário do senhorio, situação a todos os títulos indesejável 24.
Já no n.º 9 do mesmo artigo previu-se a possibilidade do prédio se encontrar na sua totalidade onerado com vários contratos de arrendamento, conferindo-se aos arrendatários a possibilidade de se coligarem no exercício do direito de preferência na compra do imóvel adquirindo-o num regime de compropriedade, na proporção da permilagem dos locados.
As soluções de proteção ao arrendatário de parte de um imóvel não constituído em propriedade horizontal aprovadas pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, não contemplaram, pois, a possibilidade de este preferir na compra da totalidade do imóvel, ao contrário do que sucedeu, por exemplo, com a Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho, que conferiu esse direito ao arrendatário de parte do imóvel em que esteja instalado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural.
Como já acima observámos, a atribuição de um direito de preferência aos arrendatários comerciais, industriais ou profissionais liberais, que se iniciou nos primeiros anos do século passado, justifica-se pelo interesse social e económico das atividades prosseguidas no local arrendado, as quais são favorecidas pela total disponibilidade do prédio onde se exercem e pela estabilidade e continuidade dessa exploração no prédio arrendado, tutelando assim, além do interesse económico do arrendatário, outros interesses, como a preservação de postos de trabalho, dos clientes ou utentes dos estabelecimentos e, sobretudo, das atividades instaladas no local arrendado. Como referiu AGOSTINHO CARDOSO GUEDES, aqui, desvaloriza-se a propriedade do senhorio em detrimento de um outro valor: a proteção da atividade produtiva ou comercial – a proteção da empresa, numa palavra 25.
Já a atribuição do direito de preferência aos arrendatários habitacionais, com início em 1977, visou proporcionar a estes contraentes o acesso a casa própria, conferindo-lhes a estabilidade máxima na habitação, relevando a ligação do arrendatário com o imóvel locado por ele habitado durante um período de tempo significativo.
Se as limitações que qualquer direito de preferência causam à livre transmissão dos bens que a elas estão sujeitos, restringindo severamente a sua liberdade de disposição, eram coerentes com o vinculismo que caraterizou os arrendamentos quase durante todo o século XX 26, com a adoção progressiva de políticas liberalizadoras do mercado de arrendamento, essas restrições começaram a ser olhadas com desconfiança, tendo chegado a ser advogada 27 e mesmo projetada 28 a eliminação deste direito de preferência.
Se esta ideia não chegou a ser concretizada, com a aplicação do NRAU formou-se a consciência de que admitir a preferência na compra de um bem que excedia o local arrendado, como até aí vinha ocorrendo na preferência na compra da totalidade do imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, pelo arrendatário de parte desse prédio, era conferir um benefício ao arrendatário que transcendia os fundamentos da atribuição de uma medida fortemente restritiva da liberdade de disposição do direito de propriedade, proporcionando a inadmissível intervenção daquele em lucrativos negócios imobiliários 29.
Daí que essa possibilidade não voltou a ser retomada, tendo-se procurado proteger o interesse do arrendatário de parte do imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal através das soluções imaginativas, adotadas nos descritos n.º 8 e 9, do artigo 1091.º, do Código Civil, após as alterações promovidas pela atribulada Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro.
Contudo, a norma do n.º 8, do artigo 1091.º, que resultou das alterações introduzidas pela Lei 64/2018, de 29 de outubro, foi declarada inconstitucional, com força obrigatória geral, pelo acórdão n.º 299/2020, de 16 de junho de 2020, do Tribunal Constitucional 30, por se ter entendido que a solução nela contida limitava desproporcionalmente o direito de propriedade privada do senhorio, previsto no artigo 62.º, n.º 1, da Constituição.
Face à consequente amputação do n.º 8, do artigo 1091.º, do Código Civil, o legislador não teve até hoje qualquer reação, tendo sobrevivido a previsão do n.º 9, do mesmo artigo, como instrumento de proteção ao arrendatário de parte de um imóvel não constituído em propriedade horizontal, o qual, pode suscitar a interrogação sobre se qualquer um dos arrendatários pode adquirir a totalidade do prédio, face ao desinteresse dos demais, ou mesmo quando ele é o único arrendatário de uma parte do prédio 31.
Esta questão já se havia colocado, antes da declaração de inconstitucionalidade do n.º 8, do artigo 1091.º, do Código Civil, face à redação do referido n.º 9, do mesmo artigo, quando diz que podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam (sublinhado nosso), exercer os seus direitos de preferência em conjunto, sobre a compra da totalidade do prédio, o que aparenta que esse exercício não tem que ser desencadeado por todos os arrendatários, podendo preferir apenas alguns deles ou, no limite, só um deles, o que abriria a porta a que também o único arrendatário parcial de um imóvel pudesse preferir na compra da totalidade do prédio.
Na altura, entendeu-se 32 que nessas situações o direito de preferência que a lei reconhecia ao arrendatário era apenas o previsto no n.º 8, do artigo 1091.º - direito à compra da quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão – permitindo o n.º 9 apenas que, existindo uma pluralidade de arrendatários, estes adquirissem em conjunto as suas quotas partes, as quais, somadas, abrangeriam a totalidade do direito de propriedade sobre o prédio. A faculdade admitida pelo n.º 9 não funcionava, pois, como uma alternativa ao direito reconhecido no n.º 8, sendo apenas uma vertente desse direito, aplicável apenas nas situações em que, existindo uma pluralidade de arrendatários de partes de um imóvel que somadas correspondiam à sua totalidade, todos eles pretendessem preferir na sua compra. Nessas situações, a preferência de cada arrendatário continuava a incidir sobre a quota-parte do prédio correspondente à permilagem de cada um dos locados, nos termos previstos no n.º 8, apenas se diferenciando, na medida em que a soma das quotas partes do prédio objeto de preferência perfaziam a totalidade do imóvel.
A expressão utilizada no n.º 9 - “que assim o pretendam” -, apenas traduzia a não obrigatoriedade deste exercício conjunto dos diversos direitos de preferência, podendo cada arrendatário se o preferir exercer isoladamente o seu direito de aquisição da quota-parte do imóvel correspondente à permilagem do seu locado, ao abrigo do disposto no n.º 8, sendo elucidativa a menção nesse n.º 9, que a aquisição se dava apenas “na proporção”, pelo que, em caso algum, um arrendatário poderá adquirir no direito de propriedade em jogo mais do que nele corresponde ao objeto do arrendamento.
Ora, após a declaração de inconstitucionalidade do n.º 8, do artigo 1091.º, do Código Civil, mesmo que se entenda que a nulidade dessa norma não afetou a aplicabilidade do disposto no n.º 9, do mesmo artigo, por pressupor a vigência da norma declarada inconstitucional 33, o disposto neste último preceito não se alterou, não ganhando uma dimensão que até aí não dispunha. A preferência reconhecida a uma pluralidade de arrendatários do mesmo imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, pelo n.º 9, do artigo 1091.º, do Código Civil, continua a reportar-se a uma aquisição, por cada um dos arrendatários, de uma quota do direito de propriedade na proporção da permilagem do locado no valor total da transmissão, pelo que, ao abrigo deste artigo, nenhum arrendatário de parte do imóvel poderá preferir na aquisição da totalidade do direito de propriedade e com a declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral da norma contida no n.º 8, do mesmo artigo, ficou irremediavelmente afastada a possibilidade do direito de preferência poder ser exercido apenas por alguns dos arrendatários parciais do prédio.
No entanto, os Autores, nas alegações de recurso, aduzem que, atenta a especifica configuração do presente caso, não deixa de se verificar a situação prevista no artigo 1091.º, n.º 1, a), do Código Civil, uma vez que o prédio arrendado constitui um todo unitário e incindível, incluindo o logradouro com 1223,62 m2 que faz parte do arrendamento e não constituído por partes especificadas suscetíveis de utilização autónoma e de ser instituído em propriedade horizontal.
O imóvel, em cuja compra os Autores pretendem preferir, é composto por casa de rés-do-chão, um andar e quintal, não se encontrando sujeito ao regime da propriedade horizontal.
Encontra-se provado que os Autores são arrendatários habitacionais do andar.
Estes alegaram que são também arrendatários do quintal e que o rés-do chão se encontra em bruto e sem condições de habitabilidade.
A sentença proferida na 1.ª instância julgou não provado que os Autores sejam arrendatários do quintal, não tendo sido objeto de julgamento as condições em que se encontra o rés-do-chão.
O acórdão recorrido não conheceu da impugnação da decisão da matéria de facto na parte em que se julgou não provado o arrendamento do quintal, com fundamento em que esse facto era irrelevante para a decisão da causa.
Da análise que efetuámos do atual regime do direito de preferência do arrendatário habitacional, resultante das alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, concluímos que o arrendatário de parte de um imóvel que não se encontra sujeito ao regime da propriedade horizontal não tem direito de preferência na compra desse imóvel na sua totalidade, uma vez que o objeto do arrendamento não coincide com o objeto da compra.
O artigo 1091.º, n.º 1, a), do Código Civil, atribui o direito de preferência ao arrendatário habitacional na compra e venda (...) do local arrendado há mais de dois anos. Mas, quando o local arrendado é apenas uma parte do prédio alienado, o legislador já não atribuiu esse direito ao arrendatário, uma vez que daí resultaria a aquisição de um bem por este que já não encontra justificação nas razões que conduziram o legislador a impor esse direito de preferência.
Todavia, a coincidência entre o objeto do arrendamento e o objeto da compra e venda não tem que ser milimétrica, podendo ocorrer situações em que, apesar do objeto do arrendamento não abranger totalmente o prédio alienado, as razões que impediram a atribuição de um direito de preferência ao arrendatário podem não fazer sentido, designadamente em casos em que a parte do prédio não abrangida pelo arrendamento tem um valor insignificante ou quando essa parte não é suscetível de uma utilização independente da parte arrendada. Nestas situações, não se vislumbra uma vantagem injustificada do arrendatário que não permita a inerente restrição do direito de propriedade do senhorio, pelo que não há razões para delas excluir a atribuição de um direito de preferência na compra da totalidade do prédio que, verdadeiramente, não excede o local arrendado. Compete, porém, a quem invoca a titularidade do direito de preferência a alegação e demonstração destas situações, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil.
Na presente ação, relativamente a um prédio constituído por rés-do-chão, um andar e quintal, os Autores limitaram-se a alegar que eram arrendatários do andar e do quintal, encontrando-se o rés-do-chão em bruto e sem condições de habitabilidade.
Os dados relativos ao rés-do-chão são manifestamente insuficientes para que se possa constatar que essa parte do prédio, que não se encontra arrendada aos Autores, tenha um valor insignificante ou que não seja suscetível de uma utilização independente, uma vez que o facto de atualmente se encontrar em bruto e sem condições de habitabilidade, não coloca em causa a sua aptidão para uma utilização autónoma das demais partes do prédio arrendadas aos Autores.
Daí que, independentemente da prova de toda a factualidade alegada pelos Autores, no que respeita à composição do prédio em causa, esta nunca seria idónea ao reconhecimento da titularidade de um direito de preferência na aquisição da totalidade do imóvel, pelo que se revelou correta a opção do Tribunal da Relação de não conhecer da impugnação da decisão da matéria de facto proferida pela 1.ª instância, por ser um ato processual inútil, não se justificando também a anulação do acórdão recorrido para ampliação da matéria de facto submetida a julgamento,
Por estas razões, deve improceder o recurso interposto pelos Autores, confirmando-se o acórdão recorrido.
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Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso interposto pelos Autores, confirmando-se o acórdão recorrido.
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Custas pelos Autores
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Notifique.
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Lisboa, 14 de setembro de 2023
João Cura Mariano (Relator)
Rijo Ferreira
Afonso Henrique
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1. ABRANTES GERALDES, Recursos em Processo Civil, 7.ª ed., Almedina, 2022, p. 427-431.
2. ABRANTES GERALDES, ob. cit., p. 334, nota 526.
3. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21.01.2016, Proc. 9065/12 (Rel. Tavares de Paiva).
4. Proferido no Proc. 3391/08 (Rel. Manuel Capelo), acessível em www.dgsi.pt.
5. Proferido no Proc. 984/2018 (Rel. Lino Ribeiro), acessível em www.tribunalconstitucional.pt.
6. Adotou-se o termo que era utilizado para o direito atribuído no domínio das relações enfitêuticas ao titular do domínio direto quando o eufiteuta pretendia alienar o domínio útil, sendo que, nesses casos, existia uma real opção entre o direito de consolidar o domínio útil com domínio direto ou o titular deste receber o laudémio.
7. BRANDÃO PROENÇA, Para uma leitura restritiva da norma (artigo 1091º do Código Civil), “Estudos em Honra do Professor Doutor José de Oliveira Ascensão”, vol. II, Almedina, 2008, p. 940.
8. Manual dos Direitos de Preferência, Coimbra Editora, 1944, p. 6-7.
9. Sobre esta legislação, PINTO FURTADO, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 3.ª ed., p. 45 e seg.↩︎
10. Diários das Sessões, Suplemento ao n.º 83, de 5 de fevereiro de 1947, p. 470.
11. JANUÁRIO GOMES, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, Almedina, 1980, p. 252.↩︎
12. Em TITO ARANTES, Inquilinato, Avaliações, 1949, p. 7 e seg.
13. Diários das Sessões, Suplemento ao n.º 83, de 5 de fevereiro de 1947, p. 470.
14. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil anotado, vol. II, 2.ª ed., Coimbra Editora, 1986, p. 641-642.
15. O artigo 6.º do Decreto-lei n.º 328/81, de 4 de dezembro, e o artigo 30.º da lei n.º 46/85, de 20 de setembro, alargaram este direito de preferência aos subarrendatários e a outras pessoas que vivessem no arrendado.
16. OLIVEIRA ASCENSÃO, Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano, in R.O.A., ano 51º (1991), vol. I, p. 68, e Direito de Preferência do Arrendatário, “Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles”, vol. III, Almedina, 2002, p. 254-256, OLIVEIRA ASCENSÃO e MIGUEL PEDROSA MACHADO, O objeto da preferência do arrendatário, Direito e Justiça, vol. XIII, tomo 3, p. 251-281, e JANUÁRIO GOMES, Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., Almedina, 1991, p. 203-204.
17. Neste sentido, PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª ed, Coimbra Editora, 1997, p. 568, PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, Almedina, 1996, p. 533-534, ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 6.ª Edição, Almedina, 2002, p. 313-314, PEDRO ROMANO MARTINEZ, Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, 2.ª ed., Almedina, 2001, pág. 266, nota 2, LUÍS MIGUEL MONTEIRO, Direito e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, AAFDL, 1992, p. 51-52, MARIA OLINDA GARCIA, O arrendamento plural, quadro normativo e natureza jurídica, Coimbra Editora, 2009, p. 163, e AGOSTINHO CARDOSO GUEDES, O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, 2006, p. 185-186, e, além de outros, os acórdãos do S.T.J. de 31.05.2007, proc. 07B1554 (Rel. Oliveira Vasconcelos), de 20.10.2009, Proc. 563/2001 (Rel. Cardoso de Albuquerque), de 22.10.2009, Proc. 446/09 (Rel. Lopes do Rego), de 12.11.2009, Proc. 1842/04 (Rel. Sebastião Póvoas), de 25.03.2010, Proc. 5541/03 (Rel. Hélder Roque), de 12.01.2012, Proc. 72/2001 (Rel. Orlando Afonso), e de 29.09.2015, Proc. 1555/08 (Rel. Clara Sottomayor).
No Acórdão do S.T.J. de 13.10.2022, Proc. 3391/08 (Rel. Manuel Capelo), apesar de se constatar que foi esta a leitura maioritária do disposto no artigo 47º do RAU, numa leitura atual da mesma norma, com um novo olhar, ditado por novas realidades, não se chegou à mesma conclusão.
18. Preâmbulo do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro que aprovou o RAU.
20. Chegou a ser aprovada, em 18.11.2004, a Lei de autorização legislativa da reforma do regime do arrendamento urbano (o Decreto 208/IX da A.R.) que autorizava o Governo a suprimir os direitos de preferência atribuídos nas leis em vigor, salvo preceito expresso em contrário, na sequência da Proposta de Lei n.º 140/IX apresentada em 27.9.2004, pelo XVI Governo Constitucional, onde se anexava o NRAU/2004 como “Anteprojeto do decreto-lei autorizado que aprova o regime dos novos arrendamentos urbanos”, segundo qual o artigo 1096.º do Código Civil, sob a epígrafe “Regra geral”, inserido na Subsecção VI (Direito de preferência) da Secção VII (Arrendamento de prédios urbanos) passava a dispor: nos arrendamentos urbanos regidos pela presente secção, nenhuma das partes tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do direito da outra, salvo preceito expresso em contrário”; constando do ponto 18 do anexo desta Proposta de Lei: trata-se de uma velha aspiração destinada a libertar a riqueza imobiliária, permitindo a transparência requerida pela efetividade de um mercado.
A referida Lei de Autorização Legislativa caducou, nos termos do artigo 165.º, n.º 4, da Constituição, com a demissão do XVI Governo Constitucional, pelo Decreto n.º 100-A/2004, de 13-12-2004.
21. Não existindo agora as exclusões à aplicação deste artigo que resultavam dos artigos 5.º e 99.º, n.º 2, do RAU, foram várias as propostas de interpretação restritiva deste artigo de modo a dele excluir os contratos de arrendamento que não se destinassem a habitação ou exercício do comércio, indústria ou profissão liberal, assim como todos os contratos de arrendamento de duração limitada (v.g. BRANDÃO PROENÇA, ob. cit., MENEZES CORDEIRO, O Novo Regime do Arrendamento Urbano: dezasseis meses depois, a ineficiência económica do direito, O Direito n.º 139 (2007), V, p. 945-971, RUTE TEIXEIRA PEDRO, O direito de preferência do arrendatário no ocaso do vinculismo – breves reflexões à luz da reforma de 2012, Cadernos de Direito Privado, n.º 42 (Abril-Junho de 2013), p. 14-26.
22. MARIA OLINDA GARCIA, ob. cit, pp. 163, LAURINDA GEMAS, ALBERTINA PEDROSO E JOÃO CALDEIRA JORGE, Arrendamento urbano, Novo regime anotado e legislação complementar, 3.ª edição, Quid Juris, 2009, p. 435, ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Leis do Arrendamento Urbano anotadas, Almedina, 2014, p. 262, e Tratado de Direito Civil, vol. XI, Almedina, 2018, p. 1045-1046, e os acórdãos do S.T.J. de 21.01.2016, Proc. 9065/12 (Rel. Tavares de Paiva), de 24.05.2018, Proc. 1832/05, (Rel. Maria do Rosário Morgado), de 18.10.2018, Proc. 3131/16 (Rel. Abrantes Geraldes), de 26.02.2019, Proc. 9/13 (Rel. Graça Amaral), de 11.07.2019, Proc. 3818/17 (Rel. Tomé Gomes), de 07.11.2019, Proc. 1427/18 (Rel. Maria do Rosário Morgado), de 09.03.2021 (Rel. Fernando Samões), de 25.03.2021 (Rel. Rosa Tching), e de 10.01.2023, Proc. 2384/18 (Rel. Tibério Nunes da Silva).
Em sentido contrário, PINTO FURTADO, Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, 4.ª ed., Almedina, 2008, p. 790, e ELSA SEQUEIRA SANTOS, Código Civil anotado, coordenação de Ana Prata, vol. I, Almedina, 2017, p. 1334-1337.
AGOSTINHO CARDOSO GUEDES, Direito de preferência do inquilino urbano na venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado. As alterações legislativas produzidas pela Lei n.º 64/2018 de 29 de Outubro, “Estudos de Arrendamento Urbano”, vol. II, UCE, 2021, p. 44-46, propõe uma nova reflexão sobre este tema, suscitando dúvidas sobre a bondade da posição maioritária.↩︎
23. Exposição de motivos do Projeto de Lei n.º 848/XIII/3.ª.↩︎
24. O novo regime do direito de preferência do arrendamento urbano, “Código Civil. Livro do Cinquentenário”, vol. II, Almedina, 2019, p. 283.
26. RUTE TEIXEIRA PEDRO, ob. cit.
27. MENEZES CORDEIRO em O Novo Regime do Arrendamento Urbano: dezasseis meses depois, a ineficiência económica do direito, cit., e em A modernização do direito português do arrendamento urbano, O Direito Ano 136 (2004), vol. II-III, p. 235 e seg.
28. A Proposta de Lei n.º 140/IX apresentada em 27.9.2004, pelo XVI Governo Constitucional.
29. MENEZES CORDEIRO, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, cit., p. 262.
30. Acessível em www.tribubalconstitucional.pt.↩︎
31. Formulando esta interrogação, MARIA OLINDA GARCIA, Direito de Preferência do Arrendatário de Fração Autónoma, “Propriedade Horizontal. Jornadas”, Gestlegal, 2022, p. 217, e AGOSTINHO CARDOSO GUEDES, Direito de preferência do inquilino urbano na venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado. As alterações legislativas produzidas pela Lei n.º 64/2018 de 29 de Outubro, cit. p. 68-69.
32. MENEZES LEITÃO, O novo regime do direito de preferência do arrendamento urbano, “Código Civil. Livro do Cinquentenário”, vol. II, cit., p. 281 e 284, e Arrendamento Urbano, 9.ª ed., Almedina, 2019, p. 87 e 89, CARLOS LACERDA, O novo regime da preferência dos arrendatários, Revista de Direito Civil, Ano IV (1919), 2, pág. 330-331, EDGAR MARTINS VALENTE, Arrendamento Urbano. Comentário às alterações legislativas introduzidas ao regime vigente, Almedina, 2019, p. 165-166, e MARIA JOÃO VASCONCELOS, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, UCP Editora, 2023, p. 526.
ELSA SEQUEIRA SANTOS, Código Civil Anotado, vol. I, 2.ª ed., Almedina, 2019, interpreta o disposto no n.º 9, do artigo 1091.º, co C.C. como dirigido às situações em que todo o imóvel se encontra arrendado, mas só alguns dos arrendatários preferem na compra, hipótese em que teriam preferência na compra da sua totalidade, sendo redistribuídas pelos preferentes as quotas dos não preferentes.↩︎33. Sustentando essa inaplicabilidade, AGOSTINHO CARDOSO GUEDES, Direito de preferência do inquilino urbano na venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado. As alterações legislativas produzidas pela Lei n.º 64/2018 de 29 de Outubro, “Estudos de Arrendamento Urbano”, cit. p. 69, e MARIA JOÃO VASCONCELOS. ob. cit., p. 526.