Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A1248 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
FIANÇA
2) Só excepcionalmente o STJ, e nos termos do nº3 do artigo 729º do CPC, pode exercer censura sobre o não uso pela Relação de poderes quanto à matéria de facto.
3) A dessacralização do arrendamento para comércio e indústria não sana a falta de escritura pública nos arrendamentos celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº64/A/2000, de 22 de Abril.
4) A exigência de forma abrange a estipulação posterior de nova renda que é cláusula essencial, por não acessória.
5) Esta cláusula, se não formal, é nula mantendo-se válidas as cláusulas primitivas do negócio.
6) A declaração de nulidade opera "ex tunc", "ipsa vi legis" e "ex officio", repondo a situação anterior e mantendo erecta a fiança pelos valores inicialmente garantidos (nº2 do artigo 665º do Código Civil "a contrario").
"Empresa-A", intentou acção com processo ordinário contra "Empresa-B", AA e mulher BB.
Alegou ter dado de arrendamento à Ré, a partir de 1 de Janeiro de 1996, o seu prédio urbano, no nº ... da Rua da Industria Corticeira no Montijo; que a Ré não pagou a renda vencida em 1 de Março de 1996, nem as posteriores estando em divida 2000000$00; que os Réus AA e mulher outorgaram o contrato como fiadores.
Pede a resolução do arrendamento, o despejo do locado e a condenação solidária dos Réus no pagamento das rendas vencidas e vincendas até a restituição.
Posteriormente, requereu a intervenção principal de CC, DD e mulher EE, por serem também fiadores da primeira Ré.
Contestaram o DD e mulher alegando a caducidade da fiança por ter havido um aumento da renda.
Na 1ª instância foi julgado procedente o pedido de resolução do arrendamento, decretado o despejo do prédio, condenados os Réus "Empresa-B", AA, BB e CC no pagamento das rendas vencidas e vincendas.
Os Réus DD e EE foram absolvidos do pedido por ter sido julgada extinta a fiança.
Arguida uma nulidade pela Autora o processo veio a ser anulado e a nova sentença condenou todos os Réus no pedido.
Apelaram os Réus DD e EE.
A Relação de Lisboa julgou a acção improcedente.
Aqueles Réus pedem revista.
E concluem assim as alegações:
- A Relação usou da faculdade excepcional do artigo 712º, nº1, alínea b) do CPC contra o disposto nos artigos 659º nº 2 e 264º nº 2;
- Não podia alterar uma realidade (montante da renda) assumida pela Autora na petição inicial;
- Tendo havido alteração da renda, a fiança caducou, de acordo com o nº2 do artigo 655º do Código Civil;
- O aditamento à escritura, por mero documento particular, não pode implicar que a actualização da renda dele resultou, por tal não ter sido sequer alegado;
- Ao eliminar o nº 3 dos factos assentes, o Acórdão recorrido violou os artigos 659º nº3 e 284º nº 2 do CPC, incorrendo na nulidade do artigo 668º nº1 d), segunda parte, do CPC;
- O Acórdão violou os preceitos citados e o artigo 655º nº 2 do Código Civil.
Contra alegou a Autora a pedir a manutenção do julgado.
A Relação de Lisboa, em novo Acórdão julgou no sentido de não ocorrer a nulidade arguida.
Vem dada como assente a seguinte matéria de facto:
- Por escritura pública outorgada em 27 de Dezembro de 1994, "Empresa-A" deu de arrendamento à "Empresa-B", um prédio urbano situado na Rua da Indústria Corticeira, nº..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Montijo, sob o artigo nº 7860;
- O arrendamento teve início no dia 1 de Janeiro de 1995, com a renda mensal de 300 000$00, pelo prazo de seis meses, renovável, por iguais e sucessivos períodos;
- A "Empresa-B" não pagou a renda de Abril de 1996, vencida no dia 1 de Março do mesmo ano;
- Os Réus AA, BB, CC, DD e EE outorgaram a escritura como fiadores e principais pagadores da inquilina no período inicial e renovações, obrigando-se solidariamente com ela ao pagamento das rendas;
- A flª 112 encontra-se um documento com o titulo de "Aditamento ao contrato de arrendamento celebrado por escritura publica de 27/12/94 no Cartório Notarial do Montijo", com data de 18 de Abril de 1995, constando como outorgantes a Autora e os Réus, sendo, todos os Réus, à excepção da "Empresa-B" na qualidade de fiadores, e em que se refere terem acordado que as rendas a pagar são de 350 000$00, 400 000$00 e 450 000$00, a partir de 1/7/95, 1/1/96 e 1/1/97, respectivamente;
- Por escritura pública outorgada em 22 de Março de 1995, o Réu DD cedeu a sua quota da "Empresa-B" e renunciou à gerência dessa sociedade;
- O Réu DD aceitou prestar fiança, atento o seu conhecimento pessoal com os sócios do outorgante, a pedido destes, tendo por isso levado a mulher a assiná-la;
- Desde a data em que cedeu a quota, o Réu DD deixou de ter qualquer contacto com a sociedade, com os seus sócios ou com a Autora;
- Não tendo, por conseguinte, celebrado nova convenção de alteração do contrato inicialmente celebrado;
- Antes da celebração da escritura de 27 de Dezembro de 1994 os Réus subscreveram com a Autora documentação diversa relacionada com o futuro contrato.
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
1- Alteração da decisão de facto.
2- Nulidade e extinção da fiança.
3- Conclusões.
1- Alteração da decisão de facto.
A Relação fez uso da faculdade do nº 1 do artigo 712º do Código de Processo Civil considerando eliminada a resposta ao quesito 3º da base instrutória.
A discordância dos recorrentes que, além do mais, tentam integrar o decidido pela instância recorrida na nulidade da alínea d) do nº1 do artigo 668º do diploma adjectivo (excesso de pronúncia) ou discutir a validade intrínseca do uso daquela faculdade, é, sob o ponto de vista de matéria de facto provada, insindicável.
Tal resulta do nº 6 do artigo 712º (na redacção do Decreto-Lei nº 375-A/99, de 20 de Setembro) que dispõe não caber recurso para o STJ das decisões da Relação sobre modificação da decisão de facto.
Ora, não sendo admissível recurso autónomo, não é de conhecer esta matéria como um dos fundamentos do recurso.
A censura sobre a forma como a Relação exerceu os seus poderes quanto ao julgamento da matéria de facto pela 1ª instância, está fora do âmbito de cognição deste Supremo Tribunal.
Excepcionalmente, e como ensina o Cons. Amâncio Ferreira, "o Supremo pode ex officio exercer tacitamente censura sobre o não uso por parte da Relação dos poderes de alteração ou anulação da decisão de facto, sempre que entenda dever esta decisão ser ampliada, em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito, ou que ocorrem contradições na decisão sobre a matéria de facto que inviabilizam a decisão jurídica do pleito, ante o estatuído no nº3 do artigo 729º (apud, "Manual dos Recursos em Processo Civil", 6ª ed, 226).
Trata-se de, e no essencial, consagrar o principio (do artigo 26º da LOFTJ) que limita à matéria de direito a competência jurisdicional do Supremo Tribunal.
Mas não se tratando de sindicar a alteração em si mas a legalidade da mesma, em termos de apurar se a Relação podia ou não eliminar a resposta sem subverter os princípios de direito probatório, já o Supremo Tribunal pode pronunciar-se. (cf. v.g. os Acórdãos do STJ de 31/3/93 - CJ/STJ I II-54 - de 21/1/99 -Pº 1003/98 - 1º - de 18/1/01 -Pº 3516/00 - 2º- de 13/3/01 -Pº 278/01 e de 21/10/05 -Pº 2590/05).
Isto porque essa averiguação prende-se com a aplicação de normas jurídicas sendo matéria de direito.
Ora, ao considerar não escrita a resposta ao quesito, a Relação limitou-se a desconsiderar um facto que, face à solução jurídica encontrada, é irrelevante, e não pode ser acolhido.
Improcede, assim, o primeiro dos fundamentos invocados.
2- Nulidade e extinção da fiança.
A decidir, nuclearmente, uma única questão: extinção da fiança prestada pelos recorrentes de acordo com a primeira parte do nº 2 do artigo 655º do Código Civil.
Perante um contrato de arrendamento, a fiança pelas obrigações do locatário - que, salvo estipulação em contrario, apenas abrange o período inicial - extingue-se logo que haja alteração de renda ou decorra o prazo de 5 anos sobre o início da primeira prorrogação.
Irreleva aqui a segunda situação.
Quanto à primeira, a matéria de facto - e, "maxime" atentando na referida eliminação da resposta ao quesito 3º - não permite concluir pela alteração da renda.
É certo que está nos autos um documento subscrito pelos Réus fiadores, Autora e Ré locatária, com o título de "Aditamento ao contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de 27/12/94 no Cartório Notarial do Montijo" onde são fixadas novas rendas a pagar.
Mas, e como bem se diz no Acórdão recorrido, ao tempo da celebração do contrato de arrendamento industrial, não vigorava o Decreto-Lei nº64-A/2000, de 22 de Abril, sendo exigível a escritura pública.
A propósito da dessacralização vigente no novo regime, diz o Cons. Aragão Seia que "o vicio da falta de escritura publica, formalidade até então considerada "ad substantiam" para as situações em causa não é, assim, sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando por isso, a ser possível discutir-se em juízo a nulidade dos contratos em que fora omitida" (in "Arrendamento Urbano", 2003, 179).
A alteração da renda em contratos de arrendamento formais está sujeita à mesma exigência de forma tratando-se não de estipulação acessória mas de cláusula posterior essencial "contra scriptum". (nº2 do artigo 221º do Código Civil).
Como notou o Prof. Rui de Alarcão ("Forma dos negócios jurídicos", 86-186) "Se o documento é exigível por lei (...) deverá entender-se que também estão sujeitos à forma documental os pactos acessórios" - cf. ainda "Exposição sobre o contrato de modificação ou de substituição da relação obrigacional", BMJ 80; Acórdão do STJ de 20 de Janeiro de 1959 - "Revista dos Tribunais" 77-115 - que, no domínio do código anterior decidiu que " o carácter formal do contrato de compra e venda de bens imobiliários não permite que se completem as suas clausulas por outro meio de prova que não seja titulo de igual força".
Sendo abrangidos pela finalidade de forma exigida por lei - e é o caso - este tipo de pactos são nulos, mantendo-se válido o negocio principal com as suas clausulas primitivas.
Nulidade que opera "ipsa vi legis", declarável oficiosamente, impedindo a produção de qualquer efeito do acto ferido, tudo nos termos do artigo 286º do Código Civil.
A respectiva declaração tem efeitos "ex tunc" (artigo 289º; Prof. Rui Alarcão, "Invalidade dos negócios jurídicos", BMJ 89-235; Prof. Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", 442), retroactividade coerente por coeva da declaração negocial.
Reposta a situação anterior ao acto inválido, não há que considerar qualquer alteração de renda, mantendo-se a fiança erecta pelos valores inicialmente garantidos.
Improcedem as conclusões dos recorrentes.
3- Conclusões.
Pode concluir-se que:
a) O uso, pela Relação, da faculdade do nº1 do artigo 712º do Código de Processo Civil, é insindicável pelo STJ não sendo essa decisão recorrível, quer autonomamente, quer como segmento de outro recurso.
b) Só excepcionalmente o STJ, e nos termos do nº3 do artigo 729º do CPC, pode exercer censura sobre o não uso pela Relação de poderes quanto à matéria de facto.
c) A dessacralização do arrendamento para comércio e indústria não sana a falta de escritura pública nos arrendamentos celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº64/A/2000, de 22 de Abril.
d) A exigência de forma abrange a estipulação posterior de nova renda que é cláusula essencial, por não acessória.
e) Esta cláusula, se não formal, é nula mantendo-se válidas as cláusulas primitivas do negócio.
f) A declaração de nulidade opera "ex tunc", "ipsa vi legis" e "ex officio", repondo a situação anterior e mantendo erecta a fiança pelos valores inicialmente garantidos (nº2 do artigo 665º do Código Civil "a contrario").
Nos termos expostos, acordam negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 18 de Maio de 2006
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
Alves Velho