Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B288 |  |
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
TÍTULO CONSTITUTIVO
ALTERAÇÃO
NULIDADE
2. Exigindo o licenciamento municipal para a aprovação de um projecto de construção e utilização de prédio em regime de propriedade horizontal, que certo espaço exterior de cobertura de parqueamento subterrâneo, seja destinado, não ao "domínio público", mas afecto a "um ónus de utilização pública", é justificável a modificação da escritura de constituição da propriedade horizontal, por simples rectificação unilateral do promotor, sem a intervenção de todos os condóminos, em ofensa ao disposto no artigo 1419º, n.º 1, do Código Civil, não importando, consequentemente, essa rectificação a nulidade do título, por ausência do consentimento de todos os condóminos, como o exige o n.º 2, deste mesmo artigo.
3. Se houvesse que entender-se que a falta de intervenção de todos os condóminos gera a nulidade no contexto da situação referida anteriormente, deixando de cumprir-se os requisitos legais prescritos pelo aludido artigo 1416º, n.º 1, - requisitos impostos por razões de gestão administrativa, urbanísticas e ambientais - então, ficariam os condóminos colocados numa situação que não lhes aproveitaria, por conduzir à utilização clandestina do prédio cujas fracções compraram para habitação.
4. Donde, é legal a rectificação do título constitutivo da propriedade horizontal, configurada no contexto das conclusões que precedem.
I
Razão da Revista
1. "A" e esposa, B, residentes na Rua Padre Estevão Cabral, Edifício Tricana, ..., em Coimbra, propuseram acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra "C", com sede em Maçãs de D. Maria, concelho de Alvaiázere, pedindo que se declare nula e de nenhum efeito a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal efectuada pela ré, através da escritura pública celebrada pelo Notário do 1° Cartório Notarial de Coimbra, em 21 de Março de 1997, na parte respeitante à área de 2331 m2, correspondente à cobertura do prolongamento do prédio urbano, que descrevem, que, por essa via, deixou de ser destinada ao "domínio público" para passar a ter o "ónus de utilização pública", ou, quando assim se não entenda e, a título subsidiário, seja anulada a dita escritura pública, na parte em que alterou o título constitutivo da propriedade horizontal, ordenando-se, em qualquer dos casos, a rectificação da correspondente descrição existente na Conservatória do Registo Predial de Coimbra, para que passe a reflectir a que resulta do título constitutivo da propriedade horizontal vertido na escritura pública celebrada, em 25 de Julho de 1995, condenando-se ainda a ré a indemnizar os autores, pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, a liquidar em execução de sentença.Razão da Revista
2. Os autores invocam, em síntese para o que está em causa na revista, que, tendo adquirido duas fracções autónomas desse prédio, constituído segundo o regime da propriedade horizontal, constando do respectivo título, além do mais, que a cave do prédio se prolonga por uma área de dois mil trezentos e trinta e um metros quadrados, cuja cobertura se destina a domínio público, a ré pretendeu, posteriormente, alterar esta designação, a fim de que a cobertura da cave ficasse a pertencer ao condomínio, mas sujeita ao ónus de utilização pública, alteração esta que, não tendo sido conseguida, por acordo de todos os condóminos, foi, unilateralmente, realizada por declaração da ré.
3. Na contestação, a ré respondeu que, por lapso, utilizou a expressão "domínio público", quando deveria ter adoptado a de "utilização pública", sendo certo que, atendendo às dificuldades opostas pela Câmara, logrou o acordo de todos os condóminos, excepto dos autores, para obter essa alteração, a quem ofereceu 10.000.000$00 e a promessa de reparação do espaço, por dez anos, a fim de remediar, legalmente, o sucedido, em benefício de todos os adquirentes das fracções autónomas.
4. Suscitado o incidente da intervenção principal provocada, todos os demais condóminos vieram a aderir à posição da ré.
A sentença julgou a acção improcedente e absolveu a ré de todos os pedidos.
II
Objecto da revista
Os autores pedem revista, fundamentando-a nas suas treze conclusões das suas alegações. Resumindo-as, diremos que, para além das nulidades do acórdão recorrido, que apontam nas conclusões a) a c), argumentam que não houve consenso dos condóminos na modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal, por força do disposto no n.° 1 do artigo 1419° do CC.Objecto da revista
E assim, mesmo que se estivesse perante a rectificação de um mero "lapso de terminologia", como se refere no Acórdão recorrido, inexistindo o acordo de todos os condóminos, não poderia lançar-se mão da figura de "rectificação da escritura pública" para o suprir, lesando-se os direitos e legítimas expectativas, quer dos titulares inscritos, quer de terceiros.
E terminam (conclusões K e L), dizendo que ao inexistir tal acordo, não podia a ré alterar o título constitutivo da propriedade horizontal da forma como o fez, por força do n.° 1 do art. 1419° do CC. - o que determina a nulidade de tal alteração, por força do disposto no artigo 294.°, com as consequências previstas no art. 289.°, ainda do Código Civil, pelo que a decisão recorrida deve ser revogada.
III
Factos relevantes
Na parte que alcança aqui utilidade, os factos fixados pelas instâncias, são como seguem (ainda que se possa dizer que os três últimos são ilações lógicas no contexto - o que não releva de apreciação negativa, que leve a exclui-los no quadro geral em que surgem, como se verá por todo o conjunto que vai analisar-se).Factos relevantes
Sublinharemos ainda alguns aspectos representativos de valia de análise.
1º- Por escritura pública, celebrada em 4 de Dezembro de 1995, em Coimbra, no Cartório Notarial, a ré vendeu à autora pelo preço de 13.000.000$00 (treze milhões de escudos), livre de quaisquer ónus ou encargos, os seguintes imóveis:
a) - a fracção autónoma designada pela tetra "G', que corresponde ao quinto andar nascente sul, para habitação;
b) - a fracção autónoma designada pelas letras "BZ" que corresponde à garagem n° 14, na cave;
2°-Ambas as fracções autónomas fazem parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na cidade de Coimbra, na Ínsua Grande, rua Padre Estevão Cabral, freguesia de Santa Cruz, na ocasião ainda omisso na matriz e, actualmente, ali inscrito no seu todo, sob o artigo n.º 2884, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra, sob o número 1102/950804 - Santa Cruz, e onde se acham inscritas a favor dos AA as fracções referidas.
3°- Também se acha inscrita a propriedade horizontal pela inscrição F1995080403 1.
4°- A propriedade horizontal do prédio em causa foi constituída por escritura pública celebrada no dia 25 de Julho de 1995, pelo Notário do 2° Cartório Notarial de Coimbra. De tal título de constituição de propriedade horizontal, resulta que o prédio tem a seguinte descrição: "Prédio urbano destinado a habitação, escritórios, garagens e aparcamentos, composto de cave, rés-do-chão e seis andares, com a área coberta de setecentos e cinquenta metros quadrados, prolongando-se a cave por uma área de dois mil trezentos a trinta a um metros quadrados, cuja cobertura, com a mesma área, é destinada a domínio público, sendo cedida também para domínio público terreno com a área de três mil duzentos e sessenta e sete metros quadrados, sito em Ínsua Grande, Rua Padre Estevão Cabral, freguesia de Santa Cruz, em Coimbra, a confrontar do Norte com Rodoviária Nacional, do Sul com estrada pública, do Nascente com D e Rodoviária Nacional, e Poente com Linha Férrea".
5°- Descrição essa que era a que constava na Conservatória do Registo Predial de Coimbra.
6°- Por escritura pública celebrada em 21 de Março de 1997, pelo Notário do 2° Cartório Notarial de Coimbra, fez a Ré a seguinte declaração unilateral: "Que por esta mesma escritura, esclarecem em nome da sua representada, que a cobertura do prolongamento da cave do citado prédio, com a área de dois mil trezentos e trinta e um metros quadrados, tem o ónus de utilização pública, e não, como por lapso foi indicado, como sendo destinado ao domínio público, como, aliás, consta da deliberação n°. 4453/96, constante da acta n°. 115, da Câmara Municipal de Coimbra e também do respectivo auto de - vistoria constante da certidão adiante referida".
7°- Algum tempo após a compra, os AA e os demais condóminos, começaram a aperceber-se de problemas com a obtenção da legal licença de utilização. A ré apresentou a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, em particular para alterar este no que respeita à natureza da cobertura da cave com a área de 2.331m2, como uma solução viável para obviar a esses problemas.
8º- A proposta que a ré apresentou era no sentido de que tal área de terreno deixasse de pertencer ao domínio público para passar tão somente a ter um ónus de utilização pública.
9º- A tal proposta, e de início, os autores a outros condóminos opuseram-se frontalmente.
10º- Os autores vieram a ter conhecimento da escritura de alteração da propriedade horizontal pelo menos a 25 de Abril de 1997, através de cópia que lhes foi entregue pelo administrador do condomínio.
11°- Uma das condições de licenciamento do projecto era no sentido de o imóvel permitir área de estacionamento aberto ao público em geral, para o que poderia ser aproveitada a faixa de 2.331m2, sob a qual se encontram as garagens do prédio afectas às fracções autónomas que o constituem.
12°- O projecto de construção com essas condições foi aprovado em reunião da Câmara Municipal de Coimbra, no dia 21/06/93.
13°- Na deliberação n.º 4453/96, acta n.º 115, de 24.6.96, da Câmara M. de Coimbra, e reportando-se à C, consta, para além do mais: " Notificar a empresa para, no prazo de 15 dias, nos termos da legislação em vigor, requerer à Câmara Municipal a constituição (definitiva) do regime de propriedade horizontal, no qual mantenha como fracções os espaços físicos destinados a estacionamento privativo sobre os quais já celebrou compromissos por escrito, agregue os restantes às fracções habitacionais, de comércio ou escritórios e proceda à correcção sobre a área que tem o ónus de utilização pública " (documento de fls. 67).
14º- Os AA sempre se opuseram que a menção de " domínio público" a que se reporta a escritura pública da alínea h), fosse modificada para "ónus de utilização pública", conforme escritura referida na alínea j);
15°- A deliberação final está de harmonia com o projecto de construção, após as alterações ao projecto inicial.
16°- Em face de tal aprovação, a menção de "uso público" inserta na escritura pública de 1995, resultou de mero lapso.
17°- Mostrando-se necessária a sua correcção para " ónus de utilização pública ", tal como ficou a constar da escritura pública de 1997.
18º- Sem tal correcção a ré não teria possibilidades de obter a licença de utilização.
IV
Como se coloca e resolve a questão da revista
Como se coloca e resolve a questão da revista
1. Na escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio urbano descrito no processo, constava que a cobertura do espaço subterrâneo de parqueamento, numa área de 2.331m2, «constituiria domínio público».
Mas a Câmara Municipal de Coimbra, em deliberação de 20 de Março de 1997, que culminou todo o procedimento administrativo, fez depender a concessão da licença de utilização urbana desse prédio, da alteração dessa escritura «por forma que a cobertura do espaço subterrâneo aludido (prolongamento da cave), constituísse propriedade do condomínio do prédio, sobre o qual impenderia "um ónus de utilização pública». (Sublinhámos - conferir factos n.ºs 6 7, 13 e 14, Parte III).
Foi então que a ré, em 21 de Março de 1997, para viabilizar a licença administrativa de utilização do prédio, particularmente no que respeitava à natureza do espaço de cobertura da cave, procedeu à " rectificação" da escritura da propriedade horizontal, fazendo constar que esse espaço tem o exigido «ónus de utilização pública», e não sendo destinado, como por lapso fora originariamente indicado, «ao domínio público». (IDEM, sublinhado).
Sendo assim, a questão que vem colocada - para além dos aspectos das nulidades, alíneas a) a c), de que falaremos, a final, por razões de procedência da análise - consiste em saber se, estamos perante uma simples rectificação unilateral da escritura de constituição da propriedade horizontal, ou se, perante uma modificação essencial do conteúdo negocial do titulo constitutivo que, para ser válida, careceria do consentimento de todos os condóminos, segundo o artigo 1419º, n.º 1, do Código Civil.
Pela afirmativa, conclui a tese dos recorrentes; pela negativa, concluíram as instâncias.
Vejamos de que lado estará a razão.
2. Ou seja, como resolver, então?
Uma primeira resposta ocorre, que pode considerar-se ir no caminho da tese dos recorrentes.
É esta:
O estatuto de domínio público do espaço em questão, não é idêntico ao estatuto do domínio privado, ainda que afecto a utilização pública.
Há efeitos jurídicos importantes que se ligam a um ou outro estatuto, não sendo indiferente aos condóminos, compradores das fracções autónomas, estarem sujeitos a um, ou a outro.
Há encargos de manutenção e de conservação que, em princípio, se repartem diferentemente, pelo condomínio, em função da titularidade da propriedade - pública ou privada do espaço - sem falar já da regra clássica relativa à res suo domino perit, ou risco de perecimento, com expressão no artigo 796º do Código Civil.
Consequentemente, pode não ser indiferente para quem compra parte ou partes faccionadas do prédio, constituído em regime de propriedade horizontal, que a "parte comum de utilização pública" seja mesmo comum, e se integre na propriedade do condomínio; ou não seja, e se integre no domínio público (do Estado, da Região ou da Autarquia).
Com o que se quer dizer - embora não seja nesta perspectiva que a acção vem estruturada, quer pela causa, quer pelo pedido - que pode haver algum interesse legítimo da necessidade da unidade de vontades de todos os condóminos (afinal os titulares do condomínio), quando estiver em causa a modificação do título, como determina o n.º1 do artigo 1419ºdo Código Civil, se outras razões não desconsiderarem aquele legitimo interesse, tutelado pela vontade consensual unitária dos condóminos.
E parece haver, de facto, outras razões.
3. Ponderemos, por conseguinte, outra abordagem do tema em conflito, tendo em conta a estruturação e o desenvolvimento da acção, e o seu objectivo anulatório (que não indemnizatório) do negócio jurídico accionado. (Pontos 1 e 2, Parte I).
A alteração feita no titulo constitutivo da propriedade horizontal decorreu de imposições administrativas, explicadas por razões de interesse e ordem pública imperativa, que asseguram a qualidade da habitação e do urbanismo (aliás, uma exigência constitucional - artigo 65º, em especial n.º4).
O projecto aprovado pela Câmara Municipal de Coimbra, subordinava essa aprovação à "utilização pública" do espaço exterior que cobre o parqueamento, prolongando-se para fora da cave, na área de 2.331 m2- que é o espaço em causa.
[Já a outra parte do espaço inteirava o domínio público (sendo cedida também para domínio público terreno com a área de três mil duzentos e sessenta e sete metros quadrados - facto n.º 4º)].
A aprovação do projecto, por deliberação administrativa, regularmente tomada, obedeceu às determinações dos artigos 3º, 6º e 8º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
Trata-se, entre outros, dos "requisitos legalmente exigidos" previstos pelo artigo 1416º, n.º 1, do Código Civil, cuja falta importa a nulidade do título.
4. Ora bem.
Se aceitássemos a tese dos recorrentes (Ponto 1 antecedente), a anulação parcial do negócio (a alteração jamais poderia juridicamente afectar todo o negócio constitutivo da propriedade horizontal - como explicou a Relação, fls. 1239), significa que se anularia o segmento em que consta "utilização pública", surgindo a expressão " domínio público", ao qual (domínio) ficaria afecto o espaço de 2.331 m2, em questão.
Se assim fosse, o Tribunal sancionaria uma violação da deliberação administrativa (legalmente tomada, ou, pelo menos, não impugnada, presumindo-se legal) correndo o risco de repor uma situação que não respeitava os aludidos "requisitos legalmente exigidos".
A observação remete-nos para a chave do problema - chave que se encontra no princípio geral relativo à validade do negócio jurídico constitutivo da propriedade horizontal, contido no artigo 1416 n. 1 do Código Civil, referido acima.
Dispõe assim: «A falta de requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal importa a nulidade do título constitutivo e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade...».
Com o que se quer dizer que, se os condóminos consensualizassem a modificação do título, tendo em vista a unanimidade exigida pelo n.º1 do artigo 1419 do Código Civil, deparavam-se com o mesmo condicionamento administrativo que retiraria a realização do efeito prático do consenso. E cairíamos na clandestinidade!
Por conseguinte, nem parece bem ajuizado um consenso para repor uma situação antecedente de pendor clandestino da construção urbana! Ninguém, em condições normais, deseja tal resultado, consentindo por unanimidade, modificar para o pior e para o ilegal!
Se o obtivessem (o consenso) estariam em oposição à exigência municipal, sem o que a licença de utilização não seria viabilizada e a disposição transcrita não estaria cumprida.
Não se podem compreender as coisas de outro modo! Se a assim for - entendendo-as do modo como querem os recorrentes - entraríamos num circulo vicioso: se houver consenso para modificar o título, há clandestinidade da obra; se as coisas ficarem como estão, a obra fica conforme ao projecto municipal, isto é, fica legal; ou no dizer do indicado preceito do Código Civil, está «conforme aos requisitos legalmente exigíveis».
Por outra palavras - insistindo na ideia - se houver o consenso pretendido pelos recorrentes, então cairemos no "caos jurídico de consequências nefastas, contrário aos interesses de todos os que utilizam o prédio", na configuração da recorrida (fls.1302, alínea F).
Conclusão esta que, faz acudir ao desenvolvimento uma sábia posição doutrinal que não resistimos a transcrever, e que sempre partilhámos: "A ponderação das consequências de uma decisão constitui ainda um momento da argumentação jurídica pelo menos para todos quantos entendem - e são hoje muitos - que a inferência jurídica não pode ficar alheia aos efeitos práticos da solução inferida". (1)
5. Aprofundemos um pouco mais as coisas neste aspecto, que é essencial, salientando um ponto de facto fixado:
A decisão recorrida explicou numa passagem da matéria de facto, que ora releva, que, na sequência do procedimento administrativo que conduziu à concessão da licença de utilização, esta (a licença) condicionava a utilização do prédio, ao "ónus da utilização pública" do espaço em causa.
Assim:
«Em reunião camarária de 21 de Junho em 1993, tinha sido aprovada uma proposta, nos termos da qual o espaço em questão seria de utilização pública, a consignar no eventual deferimento do projecto de alteração e no regime de constituição da propriedade horizontal, sendo certo que depois dessa data, a ré foi notificada para requerer a constituição definitiva do regime de propriedade horizontal, procedendo à correcção da área por forma a que ficasse afecta à utilização pública, mas não constituindo domínio público.
Desde essa data (21 de Junho de 1993), que a ré tinha a proposta aprovada de afectação do espaço à utilização publica, a instituir no futuro regime de constituição da propriedade horizontal, que, por notificação de 24 de Junho de 1996, já depois da celebração da primeira escritura de constituição da propriedade horizontal, foi convidada a formalizar, a título definitivo, procedendo então, à correcção da área sobre a qual recaía o ónus de utilização pública.
6. Nesta dinâmica do procedimento administrativo e por sua imposição legal, não custa admitir a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, como mero lapso de terminologia, ainda que tecnicamente os efeitos prático / jurídicos de uma ou de outra expressão ("domínio público" da coisa e "utilização pública" de coisa do condomínio), se tomados à letra, possam ter alcances e consequências diferentes, como vimos. (Ponto 1 anterior).
Mas a correcção semântica, no contexto em que ocorreu, e se justifica, não pode ter tido outro sentido que não seja a de um mero efeito corrector determinado pela exigência administrativa de viabilizar a utilização urbana do prédio, em conformidade com o projecto da sua construção, e, como tal, aprovado.
Foi uma correcção destinada a legalizar a obra, no interesse de todos os proprietários.
Cremos que, só uma grande incapacidade critica e judicativa de perceber e assimilar a realidade que vem descrita na matéria de facto (Parte III), e foi retomada na análise e valoração que precedem, conduziria ao resultado imediato que vem pedido pela acção, reiterado na apelação e, finalmente, na revista: anular parte, ou todo o negócio.
A ré tinha o dever legal de proceder à correcção do engano que provocou, sob pena de ficar inviabilizado o projecto da obra.
Mas a correcção por imposição administrativa, para conformar o projecto à deliberação camarária que exigiu tal correcção, não significa modificar algum elemento essencial do negócio constitutivo da propriedade horizontal para cuja modificação todos os condóminos teriam de convergir as suas vontades, consentindo.
Não é a essencialidade do negócio constitutivo que está em causa; mas um dos requisitos administrativos condicionantes da eficácia prático/jurídica desse mesmo negócio, sob pena de o inviabilizar no objectivo a que se destinava: construção urbana para habitação, escritórios, garagens e aparcamentos.
Não fora a remoção da terminologia, a situação de bloqueio burocrático não se resolveria e sabe-se lá se a obra ainda hoje estaria embargada por via administrativa...! tendo o conflito outras vertentes e interlocutores.
E este seria um resultado que nenhum dos condóminos normalmente desejaria!
Não surpreende, aliás, que os demais condóminos (à excepção dos autores), tivessem aderido à posição da ré. (Ponto 4, Parte I).
Donde, voltarmos ao ponto de partida. Consentimento de todos para quê, para modificar o quê? E em que sentido? Pergunta-se? 2)
7. Finalmente, as conclusões a) a c), com se começou por enunciar. (Parte II).
A decisão recorrida motivou o julgamento da matéria de facto e as alterações que lhe introduziu. Fez dela uma apreciação correcta, dentro do seu espaço critico de livre, consciente e prudente julgamento.
Moveu-se dentro dos critérios que são facultados pelos artigos 653 n. 2, 655 n. 1, 655º e 659 n. 3, todos do Código de Processo Civil.
Indicou os fundamentos de facto e a valorização jurídica que deles fez.
É o que consta do texto que se desenvolve de fls. 1230 e segs.; e de fls. 1237 a 1243.
Não há nenhum reparo a fazer, sob o ponto de vista das invocadas nulidades, nas três conclusões acima indicadas.
V
Decisão
Termos em que, sem necessidade de maiores explanações, se nega provimento à revista, confirmando-se a decisão recorrida.Decisão
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 17 de Março de 2005
Neves Ribeiro,
Araújo Barros,
Oliveira Barros.
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(1) Professor Barbosa de Melo, Boletim do Ministério da Justiça n.º 389, páginas 547 e na Colectânea de Jurisprudência, Ano IX, tomo 4º, págs. 26.
(2) O prédio e as fracções nem sequer poderiam ser arrendados, tendo presente o que diz o artigo 9º-1 do RAU: «Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada pelo menos oito anos antes da realização do contrato».