Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A2090 |  |
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
CADUCIDADE DA ACÇÃO
IMÓVEL DESTINADO A LONGA DURAÇÃO
I - Nas Varas Mistas de Coimbra, A e marido B, em acção com processo ordinário intentada contra C e mulher D, pediram que, com a procedência da acção, sejam os Réus condenados a pagar-lhes a quantia de 7.100.000$00, acrescida de juros legais, contados desde a citação até integral pagamento.
Para fundamentar a sua pretensão, alegam, em síntese, que compraram aos Réus uma moradia, tendo ficado a constar expressamente da respectiva escritura pública, realizada em 21.04.1999, que aquela não estava concluída e apresentava algumas deficiências, comprometendo-se os Réus a concluí-la e a reparar as deficiências no prazo de trinta dias, contados a partir da notificação que para isso lhes fosse feita pelos outorgantes compradores, que notificaram os Réus em 22.05.2000, mas eles nada disseram ou fizeram, e que a conclusão da obra, bem como a reparação das deficiências, ascende ao montante de 7.100.000$00, cujo pagamento reclamam dos Réus.
Os Réus contestaram por excepção, invocando a ineptidão da petição inicial e a caducidade do direito dos Autores, e por impugnação, contrariando a versão dos factos apresentada pelos Autores e alegando que concluíram a obra e repararam as deficiências nas quatro semanas subsequentes à assinatura da escritura.
Replicaram os Autores, pugnando pela improcedência das excepções arguidas.
Foi proferido despacho saneador, onde se julgou improcedente a excepção dilatória da nulidade de todo o processo, com base em ineptidão da petição inicial, e se relegou para final o conhecimento da excepção peremptória da caducidade.
Após o julgamento e as respostas aos quesitos da base instrutória, foi proferida sentença, segundo a qual a acção foi julgada improcedente, por ter caducado o direito de instaurar a acção, com a consequente absolvição dos Réus do pedido.
Tendo os Autores recorrido para o Tribunal da Relação de Coimbra, foi proferido acórdão a julgar procedente a apelação, pelo que, em consequência, se decidiu:
a) Revogar a sentença recorrida, com o consequente naufrágio da excepção peremptória da caducidade;
b) Nos termos do artº. 715º, nº 2, do Código de Processo Civil, julgar a acção procedente e, por isso, condenar os RR. a pagarem aos AA. a quantia de 35.414,65 euros (trinta e cinco mil quatrocentos e catorze euros e sessenta e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Inconformados com tal decisão, dela vieram os Réus interpor recurso de revista, o qual foi admitido.
Os recorrentes apresentaram as suas alegações, formulando as seguintes conclusões:
1ª - O acórdão recorrido faz uma errada aplicação da lei ao caso em apreço, não é aplicável o artº. 1225º, mas sim o artº. 917º, uma vez que está em causa o prazo de caducidade do direito de acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida.
2ª - A aplicação do artº. 1225º do Código Civil ao caso dos autos viola jurisprudência uniforme do S.T.J., nomeadamente o acórdão do S.T.J. de 04.10.96, do qual foi tirado assento, acórdão uniformizador de jurisprudência nº. 2/97, publicado no D.R., II Série, de 30 de Janeiro de 1997, põe em causa a unanimidade das decisões dos Tribunais Superiores, nomeadamente acórdãos do S.T.J. de 09.03.2000 e 15.04.1999 e afronta doutrina portuguesa.
3ª - AA. e RR. celebraram um contrato de compra e venda de imóvel em 21.04.1999. E os AA. notificaram os RR. da existência de defeitos, primeiramente em 30 de Junho de 1999 e depois em 2 de Maio de 2000.
Esta acção foi instaurada em 4 de Dezembro de 2000, quando já tinha caducado o direito de acção dos AA..
4ª - O reconhecimento da existência de defeitos, pelos RR., em 21.04.1999, implica que se conte novo prazo de caducidade, a partir dessa data, mas não é causa impeditiva da caducidade, uma vez que está em causa situação que a lei sujeita a novo prazo de caducidade.
5ª - O acórdão recorrido faz uma errada apreciação da matéria de facto provada, pois dos autos não resulta que as partes não tenham chegado "a qualquer acordo acessório ou complementar do que haviam formalizado na escritura". Trata-se de conclusão abusiva e ilegítima, desprovida de base factual.
6ª - Os RR. não podem ser responsabilizados, no âmbito desta acção, por quaisquer alegadas despesas que os AA. tenham efectuado na eliminação de eventuais defeitos, em virtude de, ao invés de intentar uma acção de eliminação de defeitos ou de reparação do imóvel, ou de redução, os AA. terem mandado efectuar a obra por terceiro, sem lograr provar a existência de urgência na eliminação de tais defeitos.
7ª - Os AA. não provaram ter efectuado quaisquer despesas na eliminação dos invocados defeitos, pelo que o acórdão recorrido não poderia ter condenado os RR. na quantia peticionada.
8ª - De facto, considerando que os RR. são responsáveis pelos prejuízos dos AA., que "consistem no custo das ditas obras", o Tribunal a quo só poderia condenar os RR. no montante que os AA. tivessem provado ter, efectivamente, despendido na realização das obras. E não, como fez sem mais, no quantitativo pedido, mas não provado.
9ª - Existe, então, nulidade do acórdão, por oposição entre os fundamentos e a decisão, dado que nos fundamentos não existe qualquer alusão aos prejuízos reais dos AA., e a decisão condena os RR. como se os AA. tivessem feito toda a prova das despesas que alegam. Sendo certo que os AA. não provaram ter sofrido danos.
Contra-alegaram os recorridos, defendendo a confirmação da decisão impugnada.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II - Ao abrigo do disposto no nº. 6 do artigo 713º, aqui aplicável por força do artigo 726º, ambos do Código de Processo Civil, remete-se para a fundamentação de facto constante do acórdão recorrido, a qual se dá aqui por reproduzida.
III - 1. A primeira das questões a apreciar, desde logo porque, se obtiver resposta afirmativa, prejudica o conhecimento do demais, consiste em saber se o direito invocado pelos Autores, na petição inicial, caducou, como foi decidido na sentença proferida na 1ª instância, ou não, como se decidiu no acórdão ora recorrido.
Com fundamento no disposto no artigo 917º do Código Civil, entendeu a 1ª instância que os Autores dispunham do prazo de 6 meses para instaurar a presente acção, contados a partir do momento em que levaram ao conhecimento dos Réus os defeitos em questão - o que sucedeu quando os notificaram judicialmente indicando os defeitos -, pelo que, tendo tal notificação sido levada a cabo primeiramente em 30.06.1999 e uma segunda vez em 22.05.2000, e tendo a acção sido instaurada em 04.12.2000, verifica-se que a acção foi instaurada mais de 6 meses após a denúncia dos defeitos, o que implica que se considere ter caducado o direito de acção.
Segundo o acórdão impugnado, ao caso dos autos aplica-se o artigo 1225º do Código Civil, designadamente o respectivo nº. 2, segundo o qual o comprador do imóvel destinado a longa duração tem o prazo de um ano, a contar da denúncia, para pedir a indemnização.
Acrescenta o acórdão:
"No caso que nos ocupa, a poder falar-se de denúncia, ela corresponderia à notificação judicial dos RR. para concluírem a obra e repararem as deficiências anteriormente reconhecidas e ali concretizadas. Tal notificação ocorreu no dia 22/05/2000 e a acção foi proposta em 04/12/2000 (cfr. carimbo aposto na primeira página da petição inicial), isto é, muito antes de decorrido o prazo de um ano".
2. Desde já, diremos que a chamada aqui à colação, por parte dos recorrentes, do acórdão do STJ nº. 2/97, de 04.12.1996 (DR, I-A, de 30.01.1997, e BMJ 462º-94), nada beneficia a sua tese.
Na verdade, segundo tal acórdão uniformizador de jurisprudência, "A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no artigo 917º do Código Civil".
Ora, a situação dos presentes autos já ocorreu após as alterações introduzidas pelo citado Decreto-Lei nº 267/94, pelo que com ela nada tem a ver o aludido acórdão.
3. De acordo com o nº. 1 do artigo 1225º do Código Civil, "Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente".
"A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia" - seu nº. 2.
"Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1121º" - seu nº. 3.
"O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado" - seu nº. 4.
Daqui decorre que, como bem se decidiu no douto acórdão recorrido, a poder falar-se de denúncia (há que não esquecer que, logo aquando da escritura de compra e venda, os outorgantes vendedores reconheceram "que a moradia ainda não está totalmente concluída e que a obra apresenta algumas deficiências, comprometendo-se a concluí-la e a reparar essas deficiências no prazo de trinta dias contados a partir da notificação que para isso lhes for feita pelo outorgante comprador e onde este melhor concretizará aquilo que falte concluir e as deficiências a reparar"), ela corresponderia à notificação judicial dos RR. para concluírem a obra e repararem as deficiências anteriormente reconhecidas e ali concretizadas.
Como tal notificação ocorreu no dia 22.05.2000 e a acção foi proposta em 04.12.2000, e o prazo para a propositura da acção era de um ano, esta foi tempestivamente intentada, não se verificando, portanto, a caducidade.
4. Resulta do exposto que improcedem as conclusões 1ª a 4ª das alegações dos recorrentes.
IV - 1. Alegam os recorrentes que o acórdão recorrido faz uma errada apreciação da matéria de facto provada, pois dos autos não resulta que as partes não tenham chegado a qualquer acordo acessório ou complementar do que haviam formalizado na escritura.
Nos quesitos 6º e 7º da base instrutória, pergunta-se se, no dia 21.04.1999, após a realização da escritura, e tendo Autores e Réus se deslocado ao imóvel, com o propósito de inventariarem os trabalhos em falta, concretizando o acordo constante da escritura, foram elencados os trabalhos ali descritos e foi verificada a necessidade de efectuar as reparações também ali descritas.
Tratando-se de matéria alegada pelos Réus, e tendo o tribunal respondido "não provado" a tais quesitos, fácil é concluir que os Autores não obtiveram a anuência dos Réus a que fossem especificamente esses os trabalhos em falta.
Sendo assim, não repugna aceitar - como sua consequência lógica - a ilação de que as partes não chegaram a qualquer acordo acessório ou complementar do que haviam formalizado na escritura, cujos termos continuaram vigentes.
Improcede, pois, a conclusão 5ª.
2. Referem também os recorrentes que não podem ser responsabilizados, no âmbito desta acção, por quaisquer alegadas despesas que os Autores tenham efectuado na eliminação de eventuais defeitos, em virtude de, ao invés de intentar uma acção de eliminação de defeitos ou de reparação do imóvel, ou de redução, terem mandado efectuar a obra por terceiro, sem lograr provar a existência de urgência na eliminação de tais defeitos, e que os Autores não provaram ter efectuado quaisquer despesas na eliminação dos invocados defeitos, pelo que o acórdão recorrido não podia ter condenado os Réus na quantia peticionada, podendo apenas condenar no montante que os Autores tivessem provado ter, efectivamente, despendido na realização das obras.
Segundo o artigo 914º do Código Civil, "O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela; mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece".
Correspondentemente, quanto ao empreiteiro, os artigos 1221º e 1222º prevêem que, se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação e, não sendo eliminados os defeitos, a redução do preço ou a resolução do contrato.
A lei não prevê, em caso algum, a faculdade de o credor se substituir ao devedor e realizar, ele próprio, a reparação.
A regra é, pois, a de que aquele tem direito ao exacto e pontual cumprimento e este o dever e o direito a cumprir.
Por outro lado, recaindo sobre o vendedor uma obrigação de prestação de facto, resulta do artigo 828º do mesmo Código que só em processo de execução o comprador poderá requerer a prestação do facto por outrem à custa daquele, o que significa que a lei supõe a condenação prévia do devedor (cfr. acórdão da Relação do Porto de 21.01.1996, in CJ , Ano XXI-1996, Tomo I, pág.203).
Assim, existindo defeitos na coisa vendida e denunciados eles tempestivamente, tem o comprador o direito de exigir a sua eliminação, que não já o de proceder ele ou encarregar terceiro de proceder às reparações e pedir do vendedor o valor das despesas efectuadas. O recurso à via judicial para obtenção da condenação do devedor na prestação do facto e subsequente execução dessa condenação são-lhe legalmente impostos, estando vedada ao credor-comprador a "auto-tutela" do seu direito (cfr. P.ROMANO MARTINEZ, "Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada", pág. 389).
Admite-se, porém, que, quando se esteja perante reparações relativamente às quais o vendedor interpelado se encontre em mora quanto à obrigação da eliminação dos defeitos e as reparações se mostrem imprescindíveis e urgentes, se aceite uma derrogação da regra geral, legitimando a actuação do comprador que, perante tais circunstâncias, elimina, ele próprio, os defeitos e exige, depois, o pagamento dos respectivos custos.
Então, o que sucede é que a conduta do credor é lícita, encontrando apoio no estatuído no nº. 2 do artigo 335º do Código Civil, na medida em que o seu direito à prestação sem defeitos - prestação principal no contrato - deve prevalecer sobre o direito - meramente instrumental - do vendedor a ser ele a eliminar os defeitos da coisa vendida (cfr., neste sentido, o citado acórdão da Relação do Porto e P. ROMANO MARTINEZ, obra e local citados, embora fundando a ilação no estado de necessidade).
A indemnização pelas despesas feitas pelo credor surge, nesse caso, como consequência do incumprimento contratual culposo, na sequência da mora, que poderá ser equiparada ao incumprimento definitivo - artigos 798º, 799º e 808º do Código Civil.
Em caso algum, porém, se mostra possível, à luz do nosso sistema jurídico, viabilizar o pedido de condenação do vendedor no valor correspondente à antecipação das despesas prováveis com as obras de reparação.
3. Postos estes princípios gerais, analisemos o caso dos presentes autos.
Assente que aqui é aplicável o disposto no artigo 1225º do Código Civil, é este preceito legal que concede um direito indemnizatório autónomo, restrito às empreitadas (e, por força do nº. 4, às alienações pelo vendedor-construtor) de imóveis destinados a longa duração, à margem da ordem sequencial das normas anteriores, mas que acresce aos direitos aí previstos (neste sentido, acórdãos deste STJ de 08.03.2001, in CJ, Ano IX, Tomo I-2001, pág. 159, e de 27.09.2001, in Sumários de Acórdãos Cíveis do STJ, Edição Anual-2001, pág. 266).
Logo, e como se escreveu no acórdão recorrido, o comprador de imóvel destinado a longa duração tem, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, direito a ser indemnizado pelo vendedor-construtor relativamente a prejuízos que sofra devido a ruína total ou parcial, bem como a defeitos da obra, por vícios do solo ou da construção ou por erros na execução dos trabalhos.
Acrescenta-se em tal acórdão:
"No caso dos autos há que distinguir entre as obras necessárias à conclusão do imóvel e as obras necessárias à eliminação dos defeitos do mesmo. O direito dos recorrentes à indemnização relativamente às segundas decorre, como resulta do já dito, do artº. 1225º.
Quanto às primeiras, a obrigação de as levar a cabo foi contratualmente assumida pelos recorridos na própria escritura pública de compra e venda. Como tal, nos termos do artº. 406º, nº. 1, deveriam tê-las realizado nos termos contratados.
(...).
Acresce que, ao notificarem judicialmente os RR., em 22/05/2000, concretizando os trabalhos de conclusão e de reparação que entendiam devidos, os AA. logo os advertiram de que, não os fazendo em trinta dias, como convencionado, seriam responsabilizados na íntegra por todos e quaisquer danos e prejuízos que daí resultassem, considerando nesses termos o incumprimento definitivo da obrigação.
E, apesar de tal cominação, os RR. nada disseram, nem compareceram no local.
Nessa parte o contrato tem de considerar-se definitivamente não cumprido por parte dos RR. (artº. 808º, nº. 1), o que os torna responsáveis pelos prejuízos causados aos AA. (artº. 798º).
Os RR. são, portanto, responsáveis pelos prejuízos causados aos AA. por não terem realizado as obras, seja as de conclusão da moradia, seja as de reparação das deficiências da mesma.
Tais prejuízos consistem no custo das ditas obras, o qual monta, de acordo com os factos provados, a esc. 7.100.000$00 (sete milhões e cem mil escudos), o que equivale, em euros, a 35.414, 65 euros".
4. Assim é, efectivamente.
Referem os recorrentes que os Autores alegaram que, devido à aproximação da época invernosa, solicitaram ao construtor civil que iniciasse as obras, a fim de evitar o agravamento dos prejuízos, tendo-se provado apenas (cfr. resposta ao quesito 4º) que os Autores solicitaram ao construtor civil que iniciasse as obras relativas às questões mencionadas no quesito 1º, pelo que não provaram urgência na eliminação dos invocados defeitos.
Se bem que, face ao direito autónomo a indemnização conferido no artigo 1225º, não seja exigível a prova da urgência das obras, a verdade é que basta estar-se perante uma obra inacabada, como reconhecem os aqui recorrentes na própria escritura de compra e venda, para se poder admitir haver urgência na conclusão da moradia.
Acresce que se está perante um incumprimento definitivo da prestação por parte dos Réus, situação que, desde logo, dá direito aos Autores de procederem, por terceiro, à realização das obras necessárias.
A indemnização fixada corresponde ao custo das obras, estimado em orçamento feito para a sua realização pelo próprio construtor civil a quem foi cometida essa realização - cfr. respostas aos quesitos 2º, 3º 3 4º da base instrutória.
5. Daqui decorre que não existe qualquer nulidade do acórdão, improcedendo, assim, também as conclusões 6ª, 7ª, 8ª a 9ª.
V - Do exposto podem tirar-se as seguintes conclusões:
1ª - O artigo 1225º do Código Civil confere um direito indemnizatório autónomo, restrito às empreitadas de imóveis destinados a longa duração, à margem da ordem sequencial das normas anteriores, mas que acresce aos direitos aí previstos.
2ª - O comprador do imóvel tem o prazo de um ano, a contar da denúncia, para pedir a indemnização.
VI - Nos termos expostos, acorda-se em negar a revista, confirmando-se, em consequência, a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 8 de Julho de 2003
Moreira Camilo
Lopes Pinto
Pinto Monteiro
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(1) N.º 42