| 331/21.6T8AGH.L1.S1 |  |
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODERES DE COGNIÇÃO
CONHECIMENTO OFICIOSO
IMPOSSIBILIDADE OBJETIVA
EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES
CONTRATO-PROMESSA
PENHORA
BEM IMÓVEL
OBRIGAÇÃO FISCAL
COMPRA E VENDA
EXECUÇÃO
BOA -FÉ
ESCRITURA PÚBLICA
I - O tribunal ad quem não conhece de questões novas, não colocadas perante o tribunal recorrido, a menos que sejam de conhecimento oficioso.
II - Não cabe, pois, ao STJ, pronunciar-se acerca da alegação, suscitada pela primeira vez na revista, de um determinado sentido da vontade real das partes que contrataram o negócio objeto da causa.
III - A obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor (art. 790.º, n.º 1, do CC).
IV - Quando o promitente comprador, confrontado com sucessivas penhoras do imóvel objeto do contrato-promessa e com o facto de os promitentes vendedores terem dívidas fiscais que obstam à emissão de guia para o pagamento do IMT, opta por adquirir o aludido imóvel no âmbito do processo executivo, a celebração do contrato de compra e venda prometido torna-se impossível, por facto não imputável ao promitente comprador.
Acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça
I. RELATÓRIO
1. AA instaurou ação declarativa de condenação com processo comum contra Excellentvanguard, Lda.
A A. alegou que em 16.8.2018 foi celebrado entre a A. e a R. um contrato no qual as partes declararam terem conhecimento de que havia sido celebrado um contrato promessa de compra e venda, com versão original datada de 13.10.2017, referente a um determinado prédio urbano, que identificaram, pelo valor de € 325 000,00. No contrato ficou consignado que independentemente de qualquer valor que viesse a ser adiantado ou que o tivesse sido por conta do preço a pagar pelo contrato prometido, a R. procederia, por conta do valor final e a deduzir ao mesmo, ao pagamento à A. da quantia de € 81 250,00, da seguinte forma: € 43 600,00 na data da outorga da escritura a que se refere o contrato prometido – o que deveria ocorrer até final do mês de agosto de 2018; o remanescente, aquando da aquisição de outro imóvel, que poderia ser o inscrito em matriz cujo número a A. indicou, no prazo máximo de seis meses, acrescido das quantias de € 280,00, € 16 000,00 e € 1 160,00. Sucede que por culpa da R. a aludida escritura não se realizou, vindo a R. a adquirir o aludido imóvel no âmbito de um processo executivo, que a A. identificou. Dessa forma a R. furtou-se ao pagamento devido à A., sendo certo que a R. também não adquiriu o segundo imóvel acima referido, embora o utilize como parque de estacionamento para os clientes da discoteca que a R. explora no prédio que comprou. Dessa forma a R. comprometeu a integridade do direito da A..
A A. terminou pedindo que a R. fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 81 250,00, acrescida das quantias de € 280,00, € 16 000,00 e € 1 160,00, acrescidas dos juros vencidos desde a data de citação e até integral e efetivo pagamento.
2. A R. contestou, alegando que a aludida escritura não se realizou por se ter verificado que o imóvel se encontrava penhorado e que os vendedores tinham dívidas fiscais, as quais estavam na iminência de serem revertidas, assim impossibilitando a emissão de guia para pagamento do IMT. Além disso a própria A. instaurou processo executivo no âmbito do qual foi efetuada outra penhora sobre o imóvel. Todos esses factos eram desconhecidos da R. à data da outorga do aludido contrato. Quanto ao outro imóvel referido pela A., não pertence aos pretensos vendedores, mas a uma sociedade. O contrato junto aos autos tinha como pressuposto a realização de uma escritura de compra e venda cuja efetuação se tornou impossível, por razões alheias à R.. Tal constitui exceção perentória, que nega à A. o invocado direito. Por esse motivo nenhuma quantia é devida à A..
A R. concluiu pela sua absolvição do pedido.
4. A A. apresentou resposta, na qual reiterou que pese embora as aludidas penhoras, estas não evitariam a realização da escritura se a R. tivesse diligenciado pela sua realização. Concluiu como peticionado.
5. O processo seguiu os seus termos, tendo sido realizada audiência final.
6. Em 19.7.2022 foi proferida sentença, na qual se emitiu o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a presente acção e em consequência, condeno a Ré EXCELLENTVANGUARD, LDA., a pagar à autora AA, a quantia de 15.000,00 € (quinze mil euros), mais os juros resultantes para as relações civis de 4 %, desde a data da citação até integral e efectivo cumprimento, por via, da impossibilidade culposa decorrente também de ato da Ré, por não ter celebrado o contrato prometido, tal como constava do contrato celebrado entre as partes, em 18 de Agosto de 2018.
No mais vai a Ré absolvida dos restantes pedidos da autora.
As custas processuais são a suportar pelas partes, na proporção do decaimento, artigo 527º do CPC”.
7. Ambas as partes apelaram da sentença e em 23.02.2023 a Relação de Lisboa julgou improcedente a apelação da A. e procedente a apelação da R. e consequentemente revogou a decisão impugnada, julgando a ação improcedente e absolvendo a R. do pedido.
8. A A. interpôs recurso de revista desse acórdão, tendo apresentado alegação em que formulou as seguintes conclusões:
1. Julgou o Tribunal da Relação de Lisboa improcedente as alegações de recurso da, aqui, recorrente, julgando procedentes as alegações de recurso da, aqui, recorrida e em consequência decidiu “revogar a decisão impugnada, julgando a ação improcedente e absolvendo a R do pedido.”
2. A recorrida aceitou que na formação do valor do preço de € 325,000.00 estava compreendida a quantia devida à recorrente;
3. Haverá que lançar mão do recurso ao disposto nos artigos 236º a 238 do Código Civil, sobretudo à teoria da impressão do destinatário que resulta do artigo 236º daquele diploma;
4. Na lição de Pires de Lima e Antunes Varela, “o objetivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante e não o sentido que este lhe quis efetivamente atribuir.” (Código Civil Anotado, Volume I, 4ª edição revista e atualizada, Coimbra, 1987, página 223);
5. A recorrida obriga-se a pagar à recorrente, essa é a vontade declarada, essa é a interpretação que resulta do artigo 236º do Código Civil;
6. Para a recorrente, trata-se de uma espécie de garantia do seu crédito, a recorrida queria adquirir imóvel livre de ónus e encargos não importando que a aquisição do imóvel acontecesse por via do contrato promessa ou em processo executivo;
7. E tal como resulta do disposto no artigo 238º/2 do Código Civil, mesmo que o sentido interpretativo que não encontre correspondência no texto do documento onde se corporiza o negócio jurídico pode prevalecer, desde que corresponda à vontade real, verdadeira, das partes desde que razões determinantes da forma do negócio não se oponham a essa validade, como é o caso do contrato promessa);
8. A recorrida adquiriu o imóvel em sede de processo executivo, sendo isso que pretendia, tendo obtido o mesmo resultado que através do contrato promessa;
9. De todo o modo, sempre se poderia lançar mão do disposto no nº 2 do artigo 275º do Código Civil, nos termos do qual, quando a verificação da condição for impedida contra as regras da boa-fé, por aquele a quem prejudica, tem-se a mesma por verificada;
10. Ora, ao celebrar-se o contrato cria-se a expetativa da recorrente na satisfação do seu crédito, em razão do ingresso do imóvel na esfera patrimonial da recorrida, através da compra e venda prometida.
11. A recorrente é terceiro quanto à celebração do contrato prometido, o cumprimento do mesmo não depende do que possa ou não fazer e quando a recorrida assume a obrigação de satisfação do crédito da recorrente, através da entrega de parte do preço convencionado, cria a expectativa legítima na recorrente de que o imóvel a transmitir garantia tal crédito, porque assim é, na vontade concordante dos proprietários do mesmo e da recorrida;
12. Ao comprar, no processo executivo, o imóvel, a recorrida obtém o mesmo resultado que na outorga de compra e venda, concorrendo para a impossibilidade daquela celebração do contrato prometido;
13. A recorrida altera a seu favor a álea própria desse devir, violando a confiança criada na recorrente.
14. A tudo isto, acresce o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05- 05-2005: "decorrido o prazo fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido sem que a necessária escritura tenha sido outorgada, as correspondentes obrigações convertem-se em obrigações puras, a que se aplica o disposto no art.º 805, n.º 1, do CC.”
15. A que concorre, ainda, o douto Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 3737/17.1T8GMR-A.G2: “nas obrigações puras o vencimento fica na dependência da vontade das partes, ou seja em qualquer altura o credor pode reclamar o cumprimento ou o devedor oferecer-lho, sendo a interpelação, que pode ser judicial ou extrajudicial, o “acto pelo qual o credor exige ou reclama do devedor o cumprimento da obrigação”.
16. A decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, com o imenso respeito que se lhe deve, ao decidir da forma como o fez, violou o disposto nos artigos 236º a 238 e 275º, todos do Código Civil, pelo que importa a sua revogação;
17. Pelo que haverá de proceder o recurso ora interposto e na sua procedência, procederem as conclusões de recurso junto à Relação de Lisboa; Nestes termos e nos melhores de direito, deve o presente recurso ser julgado procedente e revogar-se a decisão do Tribunal da Relação de Lisboa, plasmada no Acórdão aqui recorrido, decidindo-se de harmonia com as conclusões neste plasmadas, com o que se fará serena, sã e habitual justiça.
9. A R. contra-alegou, rematando com as seguintes conclusões:
1-Á data de 16.08.2018 a Ré não tinha conhecimento de quaisquer penhoras incidentes sobre o prédio de m.º 677/...
2-Só veio a tomar conhecimento das mesmas mais tarde, quando tentou marcar a escritura.
3-As penhoras incidentes sobre o referido imóvel, a primeira datada de 2015, geram a indisponibilidade absoluta e objetiva do prédio, nos termos do art.º 819 do CPC, pelo que a venda jamais se poderia efetivar nos termos inicialmente projetados.
4-Nenhuma responsabilidade pode ser assacada ou imputada à Ré pela não realização da escritura nos termos inicialmente projetados, até porquanto, de acordo com o ponto 3 dos factos dados por provados, só soube das mesmas mais tarde, aquando da tentativa de marcar a escritura.
A recorrida terminou pedindo que o recurso fosse julgado improcedente e se mantivesse o acórdão recorrido.
10. Foram colhidos os vistos legais.
II. FUNDAMENTAÇÃO
1. A questão objeto deste recurso é se, face ao contrato trazido aos autos pela A., a R. está obrigada ao pagamento das quantias por aquela peticionadas.
2.1. As instâncias deram como provada (com alterações introduzidas pela Relação) a seguinte
Matéria de facto
1. No dia 16 de agosto de 2018, foi celebrado, entre autora e ré, contrato, nos termos do qual se declarou que: a) Ambos, têm conhecimento de que foi celebrado um contrato promessa de compra e venda, com versão original datada de 13-10-2017, referente ao prédio urbano composto de casa destinada a dancing com pista, bar e três salas de estar, desanexado do nº. 55 e com reprodução por extração, sito em Rua ..., freguesia de ..., ..., inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo 1209º e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº. 677/19..., pelo valor de € 325,000.00 (trezentos e vinte e cinco mil euros);
1-B. O contrato promessa datado de 13-10.2017 tinha como objecto a compra e venda do prédio anteriormente identificado, nos quais os vendedores eram BB e CC e compradora a R.
2. Mais se disse que, Independentemente de qualquer valor que venha a ser adiantado, ou que o tenha sido por conta do preço a pagar pelo contrato prometido, a ré procederá por conta do valor final e a deduzir ao mesmo, ao pagamento à autora a quantia de € 81.250,00 (oitenta e um mil, duzentos e cinquenta euros), da seguinte forma:
i. € 42.600,00 (quarenta e dois mil e seiscentos euros) na data de outorga de escritura a que se refere o contrato prometido, o que deveria ocorrer até final do mês de agosto de 2018;
ii. O remanescente, aquando da aquisição de outro imóvel, que poderia ser o inscrito no artigo 749º da matriz da freguesia de ..., e no prazo máximo de seis meses, acrescido das quantias de € 280,00, € 16.000,00 e 1.160,00;
3. Ao tentar marcar a competente escritura, constatou a Ré que o imóvel se encontrava penhorado à conta do proc. n.º 1300/15.0... (execução movida por Caixa económica Montepio Geral);
4. Tomou ainda conhecimento, por via de notificações endereçadas aos vendedores BB e CC, que existiam dívidas fiscais, as quais estariam na eminência de serem revertidas, segundo informação prestada pelo próprio Serviço de Finanças;
5. O qual, inclusive, informou da impossibilidade de emissão da competente guia para pagamento do IMT;
6. Também tomou conhecimento, aquando da marcação da escritura a que se alude no facto provado nº 1, que existia já registada uma segunda penhora sobre o prédio;
7. Penhora esta efetuada no âmbito de processo executivo movido, pela própria Autora;
8. O prédio a que se faz referência no facto provado nº 2-ii), o artigo da matriz nº 749.º da freguesia de ..., prédio urbano composto de moradia alta de construção antiga com a área total de 1180 m2 e área coberta de 180 m2 e área descoberta com 1.000 m2, descrita na CRP de ... na ficha nº 1801/20..., sendo proprietária do imóvel a empresa A..., Unipessoal, Lda.., com averbamento de aquisição lavrado pela Ap. nº 1393 de 2009..., registado no sistema em 28/11/2016, por compra a BB e CC e a DD e mulher EE e FFe mulher GG e R..., Lda.;
9. Sendo certo que, foi precisamente em sede executiva que a A, reclamou um crédito no âmbito do competente concurso de credores, o qual foi reconhecido, graduado, e vindo aquela a receber a quantia de €50.000,00;
10. Acontece, porém, que a ré anunciou a marcação de diversas escrituras para cumprimento do referido contrato promessa, mas na sua data, faltava sempre um documento, ou havia sempre um problema qualquer que impedia a realização da escritura;
11. Problema esse que nada tinha a ver com a autora, mas sim com a ré e com ato de terceiro;
12. Que não realizou a referida escritura por sua culpa bem como, por culpa de terceiro;
13. E, empurrando a sua realização;
14. E tendo adquirido o imóvel em questão, nos termos do processo executivo, com o número 1300/15.0..., do Tribunal da Comarca ..., ..., Juízo Central Cível e Criminal - Juiz ...;
14-A. No processo executivo acima referido foram executados, entre outros, os vendedores referidos no ponto B).
15. Alegando a impossibilidade de realização de escritura de compra e venda;
16. Mas realizando a respetiva escritura/Título de Compra e Venda, em 24-05-2019;
17. A Ré assumiu-se, por força de tal contrato devedora da autora em tal quantia, que nunca foi paga;
18. Na sequência do provado em 11 e 12, a Ré age, com vontade e intenção de não cumprir;
19. Fazendo confiar à autora que o dito contrato se realizaria.
As instâncias enunciaram os seguintes
FACTOS NÃO PROVADOS
1. A mais do que se provou em 3, não se prova que a Ré àquela data de Agosto de 2018, desconhecia a existência do processo executivo nº 1300/15.0...;
2. Tornou-se impossível à Ré adquirir o imóvel no âmbito do tráfico jurídico normal, como projetado, designadamente por via escritura pública de compra e venda;
3. E por circunstâncias que eram por si desconhecidas ou pura e simplesmente não existiam à data de 13.10.2017 e 16.08.2018 (data do contrato junto pela A.);
4. As dívidas recaindo sobre os vendedores, os processos executivos contra eles instaurados, as penhoras incidentes sobre o seu património, incluindo a de dezembro de 2018 promovida pela própria A., são factualidades desconhecidas da Ré à data em que se vinculou e das quais não era obrigada a conhecer, ora simplesmente imprevisíveis;
5. E todo o restante património imóvel dos promitentes vendedores, onde se inclui o parque que serve a discoteca, se encontra onerado com vários ónus (penhoras da AT e SS), não se encontrado pois, e contrariamente à realidade representada pelas partes aquando da celebração do contrato junto aos autos pela A., livre de ónus e encargos que possibilitem a venda no contexto do tráfico jurídico normal, fora dos respetivos processos executivos em curso;
6. Resultando pois, que a Ré jamais poderia adquirir algum desses imóveis nos termos previstos no contrato, e por circunstâncias às quais é perfeitamente alheia;
7. As condições e os pressupostos que levaram as partes a contratar foram, pois, afetadas por circunstâncias supervenientes, operando na esfera jurídica exclusiva dos vendedores e que de modo algum podem ser imputadas à Ré;
8. Tal escritura, referente ao prédio de art.º 1209 não se veio a realizar em função das várias penhoras incidentes sobre o mesmo, a primeira das quais datada de 2015;
9. E também das dívidas fiscais em situação de eminente reversão, que foram impeditivas da emissão da competente guia para pagamento de IMT, o que, por conseguinte, não permitiu a realização da escritura;
10. Na sequência do provado em 8, não se prova que sobre o demais património dos vendedores incidem várias penhoras, da SS e da autoridade tributária, inviabilizando qualquer venda fora dos respetivos processos executivos.
2.2. O Direito
Resulta da matéria de facto provada que a R. se obrigou, perante a A., a pagar-lhe parte do preço devido pela aquisição de dois imóveis que a R. iria comprar a outrem, no âmbito de um contrato-promessa para o efeito celebrado. Desses imóveis, um deles estava já identificado. O outro poderia ser, mas não necessariamente, um imóvel igualmente identificado. O preço prometido era de € 325 000,00. A parte do preço que a R. deveria pagar à A. orçava em € 81 250,00, acrescida de € 280,00, € 16 000,00 e € 1 160,00. Os pagamentos seriam feitos pela seguinte forma: € 43 600,00 aquando da escritura respeitante ao primeiro prédio referido; o restante aquando da aquisição do segundo imóvel.
Porém, o imóvel primeiramente identificado veio a ser alvo de penhoras, tendo a R. acabado por adquirir o imóvel no âmbito de um dos correspondentes processos executivos. Quanto ao outro imóvel, estava registado em nome de uma sociedade, que não no dos promitentes vendedores.
A primeira instância considerou que se verificava uma situação de impossibilidade superveniente do cumprimento da obrigação. No que concerne à aquisição do prédio mencionado em segundo lugar, o prédio pertencia a outrem que não aos promitentes vendedores, os quais o haviam transmitido a uma sociedade em cujo nome se encontrava registada a aquisição. Assim, essa impossibilidade não era imputável à R., extinguindo-se, por conseguinte, nessa medida, a sua obrigação nos termos do art.º 790.º n.º 1 do Código Civil. Assim, a R. ficava desobrigada do pagamento da quantia remanescente de € 38 650,00 e das quantias acrescidas de € 280,00, € 16 000,00 e € 1 160,00.
Quanto à aquisição do imóvel indicado em primeiro lugar, que se encontrava penhorado, a primeira instância considerou que a impossibilidade de cumprimento do contrato era devida tanto aos promitentes compradores como à R., que decidiu ir comprar o imóvel no processo executivo. A R., por ter concorrido culposamente para a impossibilidade de cumprimento, deveria ser responsabilizada pelos prejuízos causados à A. pelo incumprimento, nos termos dos artigos 801.º e 798.º do CC.
E, atendendo a que a impossibilidade não era exclusivamente imputável à R., a primeira instância reconheceu à A. o direito a uma indemnização cujo valor, num juízo equitativo, fixou em € 15 000,00.
Na sequência das apelações, a Relação, dando razão à R., julgou a ação totalmente improcedente.
A Relação ponderou o seguinte:
“Aquando da outorga do contrato de 16-8-2018 sob o imóvel pendiam penhoras, fora os registos de hipoteca.
Ora, resulta do disposto nos art.º/s 817º e segs. do Código Civil, que, em caso de incumprimento da obrigação pecuniária, o credor tem o direito de executar o património do devedor.
Através da penhora, o exequente adquire o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior.
Assim, penhorado o imóvel por comunicação do solicitador de execução à Conservatória do Registo Predial, é inoponível à execução a venda posteriormente efectuada pelo executado.
É isso que decorre do disposto no art. 819º do Código Civil: “sem prejuízo das regras de registo, são ineficazes em relação ao exequente os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados”. A penhora gera a indisponibilidade do bem penhorado relativamente ao processo executivo e garante tudo o que possa vir a ser exigido nessa execução, isto é, a quantia exequenda, o valor dos créditos reclamados, as despesas processuais, custas e honorários do solicitador execução.
A ineficácia da venda opera assim relativamente à execução e não apenas ao exequente, porque abrange também os credores reclamantes, o comprador dos bens, o próprio tribunal. “Trata-se de uma inoponibilidade objectiva ou situacional, diversa da inoponibilidade meramente subjectiva, isto é, em face de um certo terceiro (cfr. Castro Mendes, in Acção Executiva, p. 100, nota 2)”.
Perante esta indisponibilidade, o teor do contrato de 16-8-2018 apenas fará sentido como um posicionamento dos intervenientes no que toca à responsabilização dos créditos à A. e a um 5º interveniente por banda da R., e não propriamente como uma forma de levar ao cumprimento do dito contrato promessa.
Contrato este, que já se sabia não ser concretizado na sua plenitude por via das penhoras.
O que, segundo o ponto 3 dos factos apurados, a R. só soube quando tentou marcar a escritura.
Assim, tendo em conta a definição da causa de pedir no âmbito desta ação, não pode esta ação proceder.”
Ambas as instâncias, pois, consideraram que a venda do imóvel no processo executivo impossibilitou o cumprimento do contrato-promessa em que a R. havia intervindo, e, consequentemente, ficou impossibilitado o cumprimento, pela R., da obrigação a que se vinculara para com a A.. Isto é, a celebração da escritura prometida era condição da constituição da obrigação da R. para com a A. (art.º 270.º do CC).
Ora, a recorrente vem agora, em sede de revista, alegar que para as partes o que relevava era que a R. adquirisse a propriedade do imóvel, por preço que não excedesse o que fora acordado no contrato-promessa.
Diz a recorrente:
“Para a recorrente tudo se passava como se tivesse sido constituída uma garantia do seu crédito, incidente sobre o imóvel de BB e CC e que fazia com que a transmissão do mesmo à recorrida, asseguraria a satisfação daquele crédito, na medida em que a recorrida visava a aquisição do imóvel livre de ónus e encargos (a par dos restantes que sobre o mesmo incidissem) sendo irrelevante que a aquisição do imóvel ocorresse em cumprimento do contrato promessa ou em sede de processo executivo, apenas relevando que a recorrida lograsse obter a posição de proprietária desse imóvel, em contrapartida de um dispêndio não superior ao que estava inicialmente previsto.
E a tal conclusão não obsta a redução do contrato e o disposto no nº 1 do artigo 238º do Código Civil, desde logo porque no seu nº 2, resulta que mesmo o sentido interpretativo que não encontre correspondência no texto do documento onde se corporiza o negócio jurídico pode prevalecer, desde que corresponda à vontade real das partes (e na medida em que as razões determinantes da forma do negócio não se oponham a essa validade, como é o caso do contrato promessa).
Deste modo, podemos afirmar que este acontecimento futuro não corresponde à realização do contrato de compra e venda prometido, como literalmente expresso, mas tão só à aquisição do imóvel pela recorrente, por preço não superior ao convencionado no contrato promessa, como sempre foi o fim vidado pela recorrida, quanto à concretização da vontade de adquirir o imóvel no âmbito da venda executiva, por já não o poder adquirir nos termos do contrato promessa”.
Isto é, a A. vem agora alegar que a vontade real das partes no negócio em que se baseia a pretensão da A. abarcava qualquer modo de aquisição do imóvel por parte da R., nomeadamente em sede de processo executivo, obrigando-se a R., de todo o modo, a garantir o pagamento das quantias mencionadas no contrato, desde que não fosse excedido o encargo total nele constante.
Ora, tal constitui alegação de matéria nova. E, como é sabido, ressalvadas matérias que sejam de conhecimento oficioso, no nosso sistema recursal o tribunal ad quem apenas aprecia questões que tenham sido apresentadas perante o tribunal a quo e que tenham feito parte do objeto da decisão recorrida (cfr. artigos 627.º n.º 1, 635.º n.ºs 2 e 4, 608.º n.º 2 do CPC; na jurisprudência, v.g., acórdãos do STJ de 08.10.2020 – Ilídio Sacarrão Martins -, 18.3.2021 – Oliveira Abreu -, 23.02.2021 – José Raínho – e 15.12.2023 – Maria da Graça Trigo). Acresce que sobre essa suposta vontade real nada se provou, assim como não foi alegado, nos momentos processuais próprios (artigos 552.º n.º 1, al. d); 588.º e 589.º do CPC).
O que resulta provado e decorre do teor do contrato subscrito pela A. e pela R., com o sentido que um normal declaratário, colocado no lugar do declarante, dele colheria (artigos 236.º a 238.º do Código Civil), é que a R. se obrigou a entregar à A. parte do preço que a R. teria de pagar aos proprietários do imóvel prometido vender, no âmbito da escritura de compra e venda prometida.
Ora, verificou-se que sobre o imóvel incidiam penhoras, por cuja realização a R. não era minimamente responsável. Tais penhoras inviabilizavam a celebração do contrato prometido (art.º 819.º do CC). Acresce que os promitentes vendedores tinham dívidas fiscais, o que também inviabilizaria a celebração da escritura prometida (n.ºs 4 e 5 dos factos provados).
Assim, impossibilitada estava a realização do contrato prometido.
Mas a R., porém, procurou aceder à aquisição do aludido prédio pela forma que lhe era permitida: a aquisição no âmbito do processo de execução. Como está bem de ver, essa aquisição não foi realizada com os proprietários promitentes vendedores, nem o preço foi entregue a estes. O negócio foi celebrado com o agente de execução e foi a este que foi pago o preço correspondente (cfr. escritura referida em 16 dos pontos de facto, constante a fls 9 a 16 do processo físico).
Ao agir assim, a R. prosseguiu a satisfação do seu interesse de forma legítima. Não sendo possível, por razões que não eram imputáveis à R., a realização da escritura de compra e venda prometida junto dos promitentes vendedores, a R. adquiriu o imóvel no âmbito da execução.
A realização da escritura tornou-se impossível, por factos não imputáveis à R.. Tal como ajuizaram as instâncias, a obrigação da R. extinguiu-se, por impossibilidade do seu cumprimento (art.º 790.º n.º 1 do Código Civil). E essa impossibilidade não é imputável à R., conforme decorre do supra exposto e foi considerado pela Relação. Não tem razão a recorrente, quando afirma que a condição deveria ter-se por verificada, nos termos do disposto no art.º 275.º n.º 2 do CC, por a R. a ter impedido, contra as regras da boa-fé. Como já se expôs, a R. viu-se confrontada com uma situação pela qual não era responsável, de penhora do bem prometido e de dívidas fiscais incidentes sobre os promitentes vendedores, que impossibilitavam a transmissão extrajudicial do imóvel. Daí ter, legitimamente, adquirido o imóvel no âmbito da execução.
Nestes termos, a revista é improcedente.
III. DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a revista improcedente e consequentemente confirma-se o acórdão recorrido.
As custas da revista, na componente de custas de parte, serão a cargo da recorrente, que nela decaiu (artigos 527.º n.ºs 1 e 2 e 533.º do CPC).
Lx, 11.7.2023
Jorge Leal (Relator)
António Magalhães
Jorge Arcanjo