| 159/2006.3TCFUN.L1.S1 |  |
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DO LOCADOR
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
DIREITO À INDEMNIZAÇÃO
REVOGAÇÃO REAL
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - INSTÂNCIA - AUDIÊNCIA PRELIMINAR - SENTENÇA
- Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, 2ª edição, pág. 205.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 264.º, 510º, Nº 1, B), 664.º
I - Do art. 1057.º do CC resulta que a venda do locado não faz cessar o arrendamento, pois em tal caso o adquirente sucede ex lege na posição do senhorio (sub-rogação legal no contrato) e a situação jurídica de que o locatário é titular subsiste intocada.
II - Por isso, a mera transmissão do direito de propriedade sobre a fracção locada não constitui fundamento de resolução contratual imputável ao senhorio, não configura um facto ilícito do qual os autores (locatários) possam fazer derivar a titularidade do direito de indemnização accionado, nem é, por si só, uma causa adequada dos danos que alegam ter sofrido.
III - A entrega das chaves do arrendado feita pelos autores à ré ocorrida em momento posterior à venda da fracção a terceiros não é um facto concludente a que se possa atribuir o significado de indiciar (juridicamente) a existência de um acordo das partes visando a revogação do contrato de arrendamento.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I - Relatório
Na comarca do Funchal, AA e sua mulher BB propuseram uma acção ordinária contra D...& C..., Ldª, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 28/6/05 entre a ré, como senhoria, e os autores, como arrendatários, e a ré condenada a pagar-lhes as quantias de 32.389,71 € a título de indemnização por danos patrimoniais e 15.000 € por danos não patrimoniais e respectivos juros desde a citação.
Alegaram em resumo que celebraram com a ré um contrato de arrendamento comercial com opção de compra tendo por objecto a fracção autónoma indicada no artº 2º da petição inicial e que, contra o acordado, transmitiu o local a terceiros, causando diversos e avultados prejuízos aos autores.
A ré contestou, alegando que pouco tempo depois da celebração do contrato o autor desistiu do mesmo, estabelecendo-se negociações para novo contrato referente a novo local do qual a ré era igualmente proprietária, negociações que não se concretizaram. Pediu, em conformidade, a improcedência da causa.
Realizado o julgamento e estabelecidos os factos, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a ré do pedido.
Por acórdão de 10/11/11 a Relação de Lisboa, dando provimento parcial à apelação dos autores, revogou a sentença e, julgando a acção em parte procedente, condenou a ré a pagar-lhes 32.389,71 € a título de danos patrimoniais e 10.000 € de danos não patrimoniais, com juros legais vencidos desde a citação e vincendos até efectivo pagamento.
Agora é a ré que pede revista, sustentando a revogação do acórdão recorrido com base nas seguintes conclusões úteis:
1º) Considerando que os autores lhe entregaram as chaves do locado, na sequência do que já não pagaram a renda de Agosto de 2005, e cancelaram o contrato de energia eléctrica, iniciando negociações com a recorrente para o arrendamento de outra loja de que é dona, assim se desinteressando e deixando de ser locatários da fracção ajuizada, deve concluir-se que nenhum facto ilícito gerador de responsabilidade civil foi praticado pela ré;
2º) A ré só vendeu a loja arrendada aos autores porque estes lhe restituíram as chaves e se desvincularam do contrato, deixando de pagar a renda;
3º) Os autores desinteressaram-se quando se aperceberam que o novo proprietário da loja que tinham anteriormente arrendado iria destiná-la a “frutaria”, facto que, como se provou, a ré desconhecia e não tinha que conhecer;
4º) A ré é alheia à falta de lisura, transparência e correcção dos autores, que agiram sem abertura e franqueza quanto ao que efectivamente pretendiam, escondendo os seus verdadeiros propósitos por recearem repercussão no valor da renda;
5º) Não se provou nenhum facto ilícito praticado pela ré que tenha causado dano aos autores, e menos ainda um facto ilícito culposo, como a lei exige (artº 483º do CC).
Os autores contra alegaram, defendendo a confirmação do julgado pela Relação.
Tudo visto, cumpre decidir.
II. Fundamentação
Matéria de Facto:
1) - Entre “D...& C..., Ldª, com sede à Rua ..., actualmente com escritório à Rua ..., no ...l, devidamente representada pela sócia gerente CC, e AA, casado, residente ao ..., foi celebrado contrato de arrendamento, em 28/6/05 (A).
2) - O objecto do contrato de arrendamento é uma fracção autónoma, destinada ao comércio, designada pelas letras, “AC”, localizada no ..., registado na CRP do Funchal sob o n° 3382/20021023, inscrito na matriz predial sob o artigo 5738° (B).
3) - O prazo de vigência do contrato de arrendamento foi fixado em 5 anos com início no dia 1/7/05 e termo no dia 30/6/10 (C).
4) - A renda mensal é de 1.000,00 €, paga até ao dia 8 de cada mês a que diz respeito e a pagar a ordem do senhorio, ora ré, no escritório situado à Rua ... (D).
5) - Aquando da celebração do contrato o autor marido entregou à sócia gerente da ré as quantias referentes a um mês de renda, acrescida de um mês de caução, no total de 2.000,00 €, em numerário. (E).
6) - A fracção objecto deste contrato destina-se ou tem a finalidade para “Frutaria e seus derivados”, podendo assim o inquilino, ora autor, realizar as obras necessárias e adequadas para a finalidade que se destina a fracção ora arrendada. (F);
7) - Ficou acordado entre ambas as partes que o segundo outorgante, ora autor, fica com a opção à compra até final de cinco anos prazo do contrato (G).
8) - Até à presente data a ré não apresentou aos autores proposta de venda da fracção, objecto de arrendamento (H).
9) - No contrato de arrendamento consta ainda que pretendendo o senhorio denunciar o contrato, deverá fazê-lo através de notificação judicial avulsa, requerida com um mês de antecedência, sobre o fim do prazo ou da sua renovação, o que a ré nunca fez (I).
10) - Com vista a obtenção das licenças para a abertura do estabelecimento comercial, o autor imediatamente diligenciou a constituição da sociedade “N... –Comércio de Frutas e Legumes, Cafeteira, Unipessoal, Ldª”, celebrou os contratos de fornecimento de energia eléctrica e água, adjudicou empreitada de construção e decoração de espaço comercial à “D...B... –Design, Decorações, Comércio e Construção, Unipessoal, Ldª”, contratou também com essa mesma sociedade para a execução projectos de arquitectura, electricidade, águas e esgotos, equipamento e segurança e entregou ao anterior inquilino a quantia de 10.000,00 € pela chave da fracção, tudo com o conhecimento, acordo e consentimento da ré, na pessoa dos seus sócios. (J).
11) - Desde 1/7/05 que o autor marido tinha livre acesso à loja, pois a ré tinha-lhe entregue a respectiva chave. (L).
12) - A escritura de constituição da sociedade “N... - Comércio de Frutas e Legumes, Cafeteira, Unipessoal, Ldª” foi outorgada em 6/9/05 no Cartório Notarial do Centro de Formalidades das Empresas do Funchal (M).
13) - Na primeira semana de Setembro de 2005, o autor, ao passar pela referida loja que arrendara, viu pessoas estranhas no interior da fracção comercial “AC”, pelo que se dirigiu à loja e pediu que se identificassem, ao que responderam que tinham comprado a loja, fracção comercial “AC” a “D...& C..., LdA”, ora ré (1°).
14) - O autor marido foi expulso da loja e proibido de lá voltar pelas pessoas que lá se encontravam (2°).
15) - Mais tarde, o autor voltou à loja, fracção “AC”, e constatou que a chave que lhe fora entregue pela ré não entrava na fechadura, porque esta fora mudada (3°).
16) - O autor entrou em contacto com o gerente da ora ré “D...& C..., Ldª”, pedindo explicações, tendo o representante da ré confirmado que tinha vendido a loja, fracção comercial “AC” (4°).
17) - Para a exploração da frutaria, os autores constituíram a sociedade “N... Comércio de Frutas e Legumes, Cafeteira, Unipessoal, Ldª”, tendo para tanto requerido e pago:
- Cartão de contribuinte -17,80 €;
- Pedido de certificado de admissibilidade de firma ou denominação 70,00 €;
- Depósito bancário de 22.500,00€, correspondente à entrada em dinheiro para realização do respectivo capital social, emitido pelo Banif –S.A., valor este que foi integralmente gasto, para pagamento das seguintes despesas:
a) adjudicação de empreitada de construção e decoração do espaço comercial, no valor de 17.803,17€;
b) execução de projectos de arquitectura, electricidade, águas e esgotos, valor de 2.242,50 €;
c) o remanescente, no valor 2.454,33€ (dois mil quatrocentos e cinquenta e quatro euros e trinta cêntimos) foi entregue a DD, para pagamento de parte dos 10.000,00 €;
- Recibo da escritura de constituição da sociedade – 200,94 € (5°).
18) - O autor celebrou contrato de fornecimento de energia eléctrica com a Empresa de Electricidade da Madeira, em 29/6/05, tendo pago cinco euros, tendo posteriormente pago as facturas n°s 000771163 e 000874040, ambas no montante de nove euros e sessenta e quatro euros (6°).
19) - O autor assinou contrato de fornecimento de água com a Câmara Municipal do Funchal, tendo pago para o efeito a quantia de 31,02 € (7°).
20) - Na sequência do contrato de arrendamento o autor marido celebrou com a “D...B... Design, Decorações, Comércio e Construção, Unipessoal, Ldª”, dois contratos:
a) A adjudicação da empreitada de construção e decoração do espaço comercial, tendo entregue para tanto àquela empresa a quantia inicial de 17.803, 17 € no dia 4/8/05 (8°);
b) A execução de projectos de arquitectura, electricidade, águas e esgotos, equipamento e segurança, para construção e decoração de espaço comercial, tendo para tanto pago a quantia de 2.242,506 € no dia 18/8/05.
21) - O autor teve conhecimento da loja através de DD, que afirmou ter uma loja ideal para o autor, tendo DD previamente combinado com o Sr. EE, sócio da ré, arranjar outro arrendatário para o espaço que ocupava (9°).
22) - O autor marido viu a referida loja e ficou interessado, e DD, que entretanto vendia no local sapatos, propôs a entrega da loja, mediante o pagamento de 10.000,00 € (10°).
23) - A perda da loja causou desgosto aos autores (11°).
24) - O dinheiro investido resultou da poupança que os autores fizeram ao longo dos anos, pelo que actualmente estão desesperados, nervosos e deprimidos com a perda dessas economias (12°).
25) - Assinado o contrato de arrendamento, o autor apressou-se celebrar o contrato de fornecimento de energia eléctrica e logo aí, no dia 29/6/05, o autor declarou que o objecto locado se destinava a “Frutaria e Cafetaria” (15°).
26) - Para poder ser instalada uma cafetaria, o espaço onde a mesma deve ser instalada tem de ter a altura mínima de três metros (16°).
27) - O autor entregou as chaves da loja “AC” à ré (18°).
28) - O autor não pagou a renda do mês de Agosto de 2005 (19°).
29) - O autor e a ré iniciaram a negociação do arrendamento de uma outra loja, muito próxima daquela, também propriedade da ré (20°).
30) - O autor entregou à ré as chaves da loja referida em 2) - (21°).
31) - Entretanto, a ré vendeu a loja referida em 2), sendo que desconhecia o destino que iria ser dado pelo novo adquirente a essa loja, pois toda a negociação foi tratada por um intermediário, verificando-se depois que tal loja iria ser utilizada para Frutaria (24°).
32) - O que desanimou o autor, embora a ré tenha insistido com ele para adquirir a nova loja, tal como tinha sido combinado (25°).
33) - O autor teve em seu poder as chaves da loja “AD” do Edifício 5, Bloco A, rés-do-chão, Quadro dois (26°).
34) - A ré dizia que havia clientela para duas frutarias e que uma seria frutaria e cafetaria e outra, apenas frutaria, mas o autor hesitou muito e acabou por desistir de adquirir a loja “AD”, entregando também as chaves da mesma à ré (27°).
35) - Em 8/10/05 o autor, através da sua mandatária, remeteu à ré o fax que consta de fls 14 e 15, cujo teor se dá aqui por reproduzido (32°).
b) Matéria de Direito
Na 1ª instância, perante os factos provados 27), 28), e 29), concluiu-se que as partes revogaram por acordo o contrato celebrado, em conformidade com o artº 62º, nº 1, do RAU, e, portanto, que o pedido de resolução tinha que improceder por inexistir qualquer incumprimento imputável à ré. Quanto à indemnização reclamada pelos autores considerou-se não haver lugar a ela por não estarem demonstrados os pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual (artº 227º do CC), designadamente qualquer comportamento desleal dos representantes da ré que tenha dado causa à ruptura negocial.
A Relação, diversamente, depois de considerar totalmente improcedente a impugnação dos autores relativa à decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto, acabou por revogar a sentença e julgar a acção parcialmente procedente, nos termos atrás referidos, com a fundamentação jurídica que se reproduz:
“Diferente é o enquadramento jurídico, ou seja, a apreciação da questão de direito que emerge do processo.
Parece evidente, de acordo com as regras da experiência comum, que a narrativa dos factos feita pela Ré dificilmente poderá corresponder à verdade.
Desde logo, porque só um completo inimputável iria celebrar um contrato de arrendamento e gastar € 32.500 (vide factos nºs 10 e 17 da matéria de facto supra) para depois declarar não estar interessado no negócio por a loja não ter a altura de 3 metros...
Como é possível uma pessoa de modestos recursos (as testemunhas indicaram que o Autor se dedica profissionalmente à venda ambulante de hortaliças e frutas) meter-se numa despesa de 32.500 euros sem antes medir o pé direito da loja que se propunha explorar, sendo certo que tal altura era crucial para o negócio que ali pretendia instalar ?
As regras da experiência ditam que essa construção lógica não tem lógica nenhuma.
Por outro lado, ficou apurado que o Autor entregou € 10.000 ao anterior inquilino para lhe “comprar a chave” como disseram as testemunhas, que no fundo é um contrato verbal de trespasse, com o conhecimento, acordo e consentimento da Ré na pessoa do seu sócio sr. Dinis, tendo ainda investido a quantia de € 17.803,17 na adjudicação da empreitada de construção e decoração do espaço e € 2.242,50 para execução dos projectos de arquitectura, electricidade, águas e esgotos (factos nºs 10, 17 e 20), constituindo de raiz uma sociedade comercial destinada à exploração do estabelecimento (nº 12).
Não se provou nenhuma razão válida para a Ré rescindir o contrato de arrendamento com os Autores.
Todos os outros factos são laterais e consequência dos acima indicados, designadamente as tentativas de substituição da loja por outra e as hesitações dos Autores no tocante a essa segunda loja.
Com tal comportamento a Ré não só incumpriu o contrato de arrendamento celebrado com os Autores como lhes provocou os prejuízos acima discriminados, relacionados com a entrega de dinheiro ao anterior inquilino e as despesas com a empreitada e projectos de arquitectura, electricidade, águas e esgotos.
Por outro lado, criou nos Réus desânimo, tristeza e angústia, não só por verem o seu projecto deitado por terra mas também por as suas poupanças delapidadas numa aventura sem retorno.
Com tal comportamento a Ré praticou facto ilícito, constituindo-se no dever de indemnizar os Autores, nos termos do artº 483º, nº 1, do Código Civil.
A medida dessa indemnização é o prejuízo patrimonial causado, devendo o responsável tanto quanto possível reconstituir o status quo ante – artº 562º do mesmo diploma – devendo também pagar uma indemnização pelo dano não patrimonial causado – artº 496º.
Entendemos que face ao sofrimento e angústias sofridas pelos Autores é adequada uma indemnização de € 10.000 por danos não patrimoniais”.
Temos dificuldade em acompanhar o raciocínio que terá presidido à decisão adoptada pela Relação, desde logo porque relativamente ao pedido essencial apresentado pelos autores, que foi o da resolução do contrato, e mesmo no que toca à causa de pedir em que essa pretensão se fundou – a venda da loja a terceiros na pendência do contrato celebrado com os recorridos – nada é afirmado para fundamentar em termos jurídicos, como seria mister, a respectiva procedência. Aliás, o acórdão recorrido nenhuma alusão faz ao facto de tal pedido – o da resolução contratual – ter sido formulado, o que, aparentemente, revela que lhe terá escapado a apreensão do cerne do presente litígio, acerca do qual, ao cabo e ao resto e em termos rigorosos, omitiu a pronúncia devida.
Seja como for, certo é que o tribunal, quer o recorrido, quer aquele para o qual se recorre, embora livre no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, não pode alterar a causa de pedir invocada, de tal modo que sempre terá de existir coincidência entre a causa de pedir e a causa de julgar: é o que resulta das disposições combinadas dos artºs 264º e 664º do CPC e constitui doutrina perfeitamente assente, há muito seguida pelos tribunais (cfr. Alberto dos Reis, CPC Anotado, V, pág. 56).
Ora, no caso sub judice a causa de pedir – isto é, a fonte do direito que os autores pretendem fazer valer, o facto concreto (e não abstracto) em que assentam o pedido – traduz-se na circunstância de a ré, na vigência do arrendamento que com eles celebrou, e sem o seu acordo, ter vendido a terceiros a fracção autónoma locada, assim tornando impossível, por culpa sua, o cumprimento do contrato, causando-lhes danos patrimoniais e morais.
Sucede, todavia, que nos termos do artº 1057º do CC “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”.
Resulta deste preceito que a venda do locado não faz cessar o arrendamento, pois o respectivo adquirente sucede ex lege na posição do senhorio (sub-rogação legal no contrato). Conforme refere Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações, 2ª edição, pág. 205), relativamente ao locador, nos termos desta norma, a transmissão da posição contratual verifica-se ipso iure, sempre que se transmita o direito com base no qual foi celebrado o contrato de locação. Relativamente ao locatário, por seu turno, a situação jurídica de que é titular subsiste intocada, não obstante a alienação do direito, ocorrendo tão somente uma modificação subjectiva quanto à pessoa do locador. E como se trata de uma transmissão por efeito da lei o acordo do locatário não é necessário, como seria a regra nos termos do artº 424º, nº 1, do CC. Deste modo, na medida em que o arrendamento celebrado com os autores é oponível ao novo proprietário do locado, a transmissão da fracção autónoma não constitui fundamento de impossibilidade de cumprimento imputável à ré, pela simples razão de que o cumprimento se mostra possível. Dito por outras palavras: a transmissão do direito de propriedade sobre a fracção locada não constitui um facto ilícito do qual os autores possam fazer derivar a titularidade do direito de indemnização accionado, nem é, por si só, uma causa adequada dos danos que alegam ter sofrido. A igualmente alegada falta de comunicação aos autores do projecto de venda da fracção autónoma locada não tem qualquer relevância jurídica no contexto da presente acção, atendendo, precisamente, ao pedido e à causa de pedir que a caracterizam e definem o respectivo objecto. Com a venda do locado e a consequente sucessão do adquirente na posição contratual de senhorio verifica-se que a ré deixou de ter legitimidade para acordar com os autores a cessação do contrato, o que também retira relevância jurídica a quaisquer negociações posteriores à transmissão ocorrida, por serem inoponíveis ao novo proprietário e locador. E verifica-se ainda, por outro lado, que a ré não tem legitimidade para, por si só, ser demandada na presente acção, por isso que nesta se pede, além do mais, a resolução de contrato de arrendamento no qual não é parte, sendo certo que não há lugar à habilitação do adquirente, nos termos do artigo 376.º do CPC, por a transmissão do direito de propriedade sobre a fracção autónoma arrendada não ter ocorrido na pendência da causa. Portanto, e em conclusão, a alienação do locado não fez cessar o contrato de arrendamento, nem constitui motivo para a sua resolução por impossibilidade de cumprimento imputável ao senhorio, limitando-se a fazer operar uma modificação subjectiva na relação locatícia, com a transmissão da posição do locador para o adquirente do direito de propriedade sobre o locado. Tanto basta para se poder concluir que com a causa de pedir alegada – e a outra não é possível atender, como já se disse – a acção não pode senão improceder, afigurando-se, até, que a improcedência deveria ter sido declarada logo no despacho saneador, nos termos do artº 510º, nº 1, b), do CPC, porque nessa altura o estado do processo já permitia o conhecimento imediato do pedido, sem necessidade de mais provas. Efectivamente, como se evidenciou, a causa de pedir, complexa, alegada na presente acção consistiu na transmissão, por venda, da fracção arrendada aos autores e na consequente impossibilidade do cumprimento do contrato de arrendamento por parte da ré, senhoria. Só que tal impossibilidade não ocorre porquanto, insiste-se, a venda da fracção não implicou a cessação do arrendamento, mas somente a transmissão da posição do locador, a quem os autores, por tal motivo, podem opôr a sua condição de locatários. Não existe, portanto, motivo atendível para resolver o contrato; não existe, em suma, incumprimento definitivo que legitime a destruição (cessação) do vínculo contratual e a consequente indemnização dos autores em razão dos danos ocasionados por esse incumprimento.
O fundamento que reputamos acertado e exacto para julgar a acção improcedente, contudo, é somente o que se expôs, e não o adoptado na sentença ou indicado nas conclusões da revista. Com efeito, não vemos que possa deduzir-se dos factos apurados no processo que os autores tenham dado o seu acordo à cessação do arrendamento negociado com a ré. Trata-se de ilação seguramente excessiva quando se pretenda retirá-la do simples facto de não ter sido paga a renda de Agosto de 2005, ou da existência de negociações frustradas para o arrendamento de outra loja, de que os autores chegaram a ter as chaves em seu poder. O que a matéria de facto, pelo contrário, autoriza a concluir com foros de grande verosimilhança é que a entrega das chaves do arrendado feita pelos autores à ré teve lugar em momento posterior à venda da fracção a terceiros, já que o autor ainda tentou usá-las depois de ter visto o local ocupado por outras pessoas, em inícios de Setembro de 2005 (factos 13), 14), 15) e 16). Não é razoável, por conseguinte, atribuir a tal entrega o significado de indiciar (juridicamente) a existência de um acordo das partes, ocorrido em data anterior, visando a revogação do contrato de arrendamento ajuizado; não se trata de um facto concludente nesse sentido, tal como o define o artº 217º, nº 1, do CC a propósito da declaração negocial tácita – a que “se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam”.
III. Nos termos expostos, se bem que com fundamentação inteiramente distinta da invocada, concede-se a revista, revoga-se o acórdão recorrido, julga-se a acção improcedente e absolve-se a ré do pedido.
Custas pelos autores, aqui e nas instâncias.
Nuno Cameira (Relator)
Sousa Leite
Salreta Pereira