| 6440/09.2TVLSB.L1.S1 |  |
CULPA IN CONTRAHENDO
DEVER DE INFORMAÇÃO
DEVER DE LEALDADE
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
MORA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PRAZO
SINAL
ABUSO DO DIREITO
- ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 7ª edição, pp. 270, 536; Das Obrigações em Geral, Vol II, 7.ª edição, Almedina, Coimbra, p. 80; RLJ Ano 118.º, p. 55, Ano 124.º, p. 95, Ano 128.º, p. 112 e ss..
- CASTANHEIRA NEVES, Questão de Facto e Questão de Direito, 1967, p. 528.
- MANUEL DE ANDRADE, Teoria Geral das Obrigações, p. 63.
- PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição, p. 298; Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, p. 72.
- ROMANO MARTINEZ, Cumprimento Defeituoso, p. 57.
- VAZ SERRA, “Abuso do direito”, BMJ n.º 85, p. 253; RLJ, ano 110.º, p. 327.
-DE 9/5/1991, BMJ N.º 407, P. 551; DE 10/10/1991, IN BMJ, N.º 412, P. 460; DE 7/1/1993, IN BMJ, N.º 423, P.539; DE 21/9/1993, IN CJSTJ, 1993, III, P.19; DE 24/10/95, CJSTJ, ANO III, VOL. III, P. 78; DE 27/11/97, BMJ N.º 471, P. 388; DE 26/05/98, IN CJSTJ, ANO VI, VOL. II, P. 100; DE 8/02/00, CJSTJ, ANO VIII, TOMO I, P. 72; DE 11/04/2000, IN CJSTJ, TOMO II, P. 32; DE 12/07/01, CJSTJ, ANO IX, VOL. III, P. 30; DE 22/11/2001, PROC. 3306/01, 7.ª SECÇÃO; DE 19/03/2002, PROC. 03A200, IN WWW.DGSI.PT/JSTJ; DE 15/10/2002, PROC. 1160/02, 6.ª SECÇÃO; DE 25/02/2003, PROC. 03A200; DE 19/09/2002, E DE 07.03.2006, ESTES EM WWW.DGSI.PT/JSTJ.
I – O princípio da boa fé negocial é um dos pilares indispensáveis ao funcionamento regular do comércio jurídico.
II – A boa fé pressupõe, na fase pré-negocial, a observância de deveres de informação, esclarecimento e lealdade, tendo em vista os interesses legítimos da contraparte. A responsabilidade pré-contratual, com a amplitude que lhe dá o citado preceito, abrange justamente os danos provenientes da violação desses deveres secundários do dever de boa-fé pré-negocial
III – Esta responsabilidade tem a sua ratio na protecção da confiança depositada por cada um dos contraentes nas expectativas legítimas que o outro lhe crie durante as negociações, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à a sua formação. Visa a tutela da confiança do sujeito na correcção, na honestidade, na lisura, na lealdade, e na colaboração activa da contraparte na satisfação das expectativas alheias. É uma responsabilidade que tanto pode ocorrer no domínio dos contratos, como dos negócios unilaterais, ou até dos puros actos jurídicos que tenham um destinatário. A celebração do contrato ou a sua anulação, não afastam a aplicação desta responsabilidade.
IV – Tendo a A. fundado a não comparência para celebração das escrituras de compra e venda, na falta de prestação pela ré de quaisquer esclarecimentos sobre os concretos termos das acções pendentes nos tribunais administrativos, visando a anulação do licenciamento da urbanização, o estado actual das mesmas e os riscos que da sua procedência poderiam advir para os futuros proprietários, não é exigível a prestação dessa informação pela A., por forma a que se possa configurar a violação de um qualquer dever contratual de informação ou a violação genérica da boa-fé contratual.
V – Perante a matéria de facto fixada, quando as escrituras de compra e venda foram marcadas, as condições previstas nos contratos-promessa firmados entre as partes estavam verificadas, não constituindo a falta da licença de habitação respeitante às fracções “CC” e “CB”, óbice à concretização das vendas, dada a existência de pedidos de emissão de tais autorizações não respondidos atempadamente pela Câmara Municipal de Lisboa, nem era impedimento a falta de distrate da hipoteca voluntária constituída pela Ré.
VI – Se a Autora tivesse dúvidas que pudessem ser dissipadas por outras informações, a fornecer pela Ré, então deveria ter solicitado tais informações e, perante a violação do dever de informação, invocar a exceptio non adimpleti contractus, ou ter manifestado a sua intenção de ver anulados os contratos-promessa ou de os modificar, face à alteração das circunstâncias que determinaram a sua vontade de os celebrar.
VII – A A. nada disto fez, constituindo-se em mora, por ter faltado culposamente ao cumprimento das obrigações a que estava vinculada (art.os 804.º n.º 2, 805.º, n.º 1 e 798.º do Código Civil), uma vez que a única razão invocada para a não comparência às escrituras foi a falta de informação por parte da ré, falta que, como se disse, se não verificou.
VII – O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade negocial, são meios de que, os tribunais, devem lançar mão para obtemperar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que – objectivamente – e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que viola o sentimento de Justiça, prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal procedimento, que apenas formalmente respeita o Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa.
VIII – Não o tendo feito, podendo fazê-lo, tendo-se provado que as fracções continuavam a serem objecto de interesse comercial, o que resulta da permuta provada nos autos e, não se tendo apurado que as demais fracções não tenham sido objecto de compra ou outra forma de alienação, não há qualquer fundamento para se dizer que o exercício do direito de resolver o contrato pela R. se apresenta como “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico--social do direito”.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I –AA – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, S.A. instaurou acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma ordinária, contra BB – INVESTIMENTOS E CONSTRUÇOES, S.A, pedindo:
a) se declare infundada a resolução operada pela ré dos contratos-‑promessa de compra e venda que celebrou com a autora;
b) se declare o incumprimento definitivo e culposo dos referidos contratos pela ré, em consequência daquela resolução sem justa causa;
c) se condene a ré no pagamento à autora da quantia de € 1.280.120,00, que corresponde ao dobro das quantias entregues pela A, a título de sinal, no âmbito dos referidos contratos-promessa, acrescidas dos respectivos juros de mora, calculados à taxa supletiva legal entre empresas comerciais e contados desde a citação até efectivo pagamento.
Como fundamento, a Autora invoca, em síntese:
Celebrou com a ré, em 08.03.2006, 30.03.2006 e 18.01.2007, três contratos-‑promessa, mediante os quais prometeu comprar à ré, que lhe prometeu vender, livre de ónus ou encargos, três fracções autónomas, a constituir num conjunto de edifícios em construção, designados por «I...............», em Lisboa, devidamente identificados nos autos;
Em 31.07.2009, a ré procedeu à resolução dos três contratos-promessa, com fundamento no incumprimento definitivo e culposo da autora;
Ora, a autora não estava sequer constituída em mora, porquanto veio a ser confrontada com a pendência de acções judiciais, pedindo a declaração de nulidade do licenciamento do edifício, do qual faziam parte as fracções imobiliárias que prometera comprar, bem como da consequente nulidade de todos os negócios que viessem a ser celebrados, tendo por objecto tais fracções, o que constituía um verdadeiro «ónus»;
Enquanto a situação jurídica não estivesse definitivamente esclarecida, isto é, enquanto a ré não removesse o referido «ónus», não era exigível da autora a celebração dos contratos definitivos.
A ré apresentou defesa, na contestação, por impugnação.
Em sede de audiência preliminar, foi proferido o despacho saneador, que julgou verificada a regularidade da instância e os demais pressupostos processuais, bem como se pronunciou pela inexistência de excepções ou questões prévias. Procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida, sem reclamações.
Realizou-se a audiência de julgamento, com observância do formalismo legal.
Proferiu-se a decisão sobre a matéria de facto controvertida, que não foi objecto de reclamações.
A final, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente por não provada na íntegra e, consequentemente e absolveu a ré.
Inconformada, a Autora veio deduzir recurso contra essa decisão, pedindo a sua revogação, tendo a Relação confirmado, no essencial, a decisão recorrida, embora o acórdão não tenha colhido a unanimidade da conferência, tendo sido formulado um voto de vencido.
De tal acórdão veio a A. interpor recurso de revista, recurso que foi admitido.
Apresentou as suas alegações, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:
1º No acórdão recorrido não se procedeu a uma correcta subsunção dos factos provados nos normativos legais reguladores da situação jurídica sub judice, nomeadamente nos consubstanciados nos artigos 905º, 573º, 762º nº 2, 804º nº 2, 808º e 334º todos do Código Civil.
2º A ré não cumpriu o dever de informação a que estava sujeita, nos termos previstos nos artigos 573º, 762º nº 2 e 905º do Código Civil.
3º A autora cumpriu com as obrigações contratuais que assumiu para com a ré e não se constituiu em mora (art. 804º nº 2 do Código Civil) ao não comparecer nas datas designadas para a celebração das escrituras de compra e venda prometidas.
4º Ao declarar resolvidos os contratos-promessa dos autos nas circunstâncias que se provaram, a ré não exerceu um direito legal e contratualmente reconhecido (artºs 398º, 405º, 410 nº 1, 432º, 801º nº 2 e 808º do Código Civil), mas, ainda que assim não se entenda, é manifesto que actuou com abuso de direito (art. 334º do Código Civil).
5º Não era razoável, proporcionado e equitativo exigir à Autora que assumisse todos os riscos do negócio e, sobretudo, coarctar-lhe a possibilidade de se inteirar da situação.
6º Não é exigível ao promitente comprador de fracção autónoma que celebre o contrato prometido quando estão pendentes duas acções que visam a declaração de nulidade da licença de construção do imóvel em que se integra a fracção por tal consubstanciar uma transferência de risco desproporcionada; a resolução do contrato nessas circunstâncias constitui abuso de direito na modalidade de desequilíbrio da prestação.
A Ré opôs-se à junção dos documentos e à citada audiência e apresentou contralegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – Fundamentação
A) De Facto
Com relevo para a decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
1. A Autora dedica-se à actividade de compra de imóveis para revenda.
2. Autora e Ré celebraram um acordo denominado “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, com o seguinte teor:
«(…) PRIMEIRA OUTORGANTE:
BB – Investimentos e Construções, S.A, com sede na ..............., n.º ....., freguesia de Campolide, 1070 – 183 Lisboa, NIPC 000000000, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 000000000, neste acto representada pelos Administradores CC e DD, com poderes para o acto, na qualidade de PROMITENTE VENDEDORA;
SEGUNDO OUTORGANTE:
AA – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. SA., com sede na R................., n.º 00, em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 00000, com o capital social de cinquenta mil euros, pessoa colectiva 000000000, representada por EE, que intervém na qualidade de Presidente do Conselho de Administração com poderes para o acto, adiante designada apenas por "PROMITENTE COMPRADOR";
CONSIDERANDO QUE:
A PROMITENTE VENDEDORA é a única proprietária e legítima possuidora do terreno para construção, doravante designado de IMÓVEL, sito na ..............., n.º 00 e 00 A, em Lisboa, na freguesia da Lapa, descrito na 3.ª e 4.ª Conservatórias do Registo Predial de Lisboa sob os n.ºs 000 e 000 respectivamente e inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo P1093;
Encontra-se aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, por despacho de 22/11/2001 um projecto de construção urbana constante do processo camarário n.º 000000000000, tendo por objecto o IMÓVEL, tendo já sido, emitido por aquela o respectivo alvará de licença de construção n.º 000000000000 em 09 de Setembro de 2004;
C) O referido projecto destina-se à edificação no IMÓVEL de um empreendimento imobiliário para habitação, comércio e estacionamento, a submeter ao regime de propriedade horizontal, juntando-se como ANEXO I a planta de implantação do edifício a construir;
É celebrado e reciprocamente aceite o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que se regerá pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente contrato a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR e este promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma que vier a corresponder à habitação tipo T5+1 conforme planta que constitui ANEXO II ao presente contrato, que resultará de um projecto de alteração a submeter à aprovação da Câmara Municipal de Lisboa no qual se juntam as fracções 00 e 00B sitas no 6.º piso do edifício 4, da qual farão parte 5 lugares de estacionamento identificados com os números .., 00 e .. sitos na cave da cota .. e os números .. e .. sitos na cave da cota 36.60, e duas arrecadações identificadas com os números .. e .. sitos na cave da cota .. conforme planta que constitui o ANEXO III, com os acabamentos e equipamentos 10.ª, descritos no ANEXO IV e ficha técnica provisória que constitui o anexo V ao presente contrato.
Logo após a celebração do presente contrato e sempre que a legislação em vigor o exija, a PROMITENTE VENDEDORA requererá à Câmara Municipal de Lisboa (CML) e ao Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR) que os mesmos se pronunciem sobre eventual direito de preferência que porventura lhes assista e queiram exercer na prometida venda da fracção objecto do presente contrato.
Caso qualquer uma das entidades referidas no número anterior venha, em qualquer momento, a manifestar a intenção de exercer o direito de preferência sobre a fracção em causa, o presente contrato considerar-se-á automaticamente revogado, sem que daí resulte qualquer direito de natureza indemnizatória para o PROMITENTE COMPRADOR, seja a que título for, tendo este o direito a receber, somente e em singelo, todas as quantias que até à data da notificação daquelas entidades haja liquidado à PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA SEGUNDA
O preço da prometida compra e venda é de € 1.148.480,00 e será pago da seguinte forma:
a) a quantia de € 71.780,00 na data da assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a PROMITENTE VENDEDORA dá aqui a correspondente quitação;
b) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2006;
c) a quantia € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 28 de Fevereiro de 2007;
d) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2007;
e) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 28 de Fevereiro de 2008;
f) a quantia de € 71.780,00 a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2008;
g) o remanescente do preço, no montante de € 717.800,00, com a celebração da escritura de compra e venda.
Os pagamentos realizados por cheque produzem efeitos contratuais no primeiro dia de funcionamento das instituições bancárias, após recebimento, e são subordinados à cláusula "salvo boa cobrança".
Todos os pagamentos serão realizados nos escritórios da PROMITENTE VENDEDORA, sitos na Av. .......... n.º 00-A, 1070-183 Lisboa ou em outro local por ela a indicar.
CLÁUSULA TERCEIRA
No caso de o PROMITENTE COMPRADOR não pagar qualquer das prestações do preço, nos montantes e prazos fixados na Cláusula Segunda, a PROMITENTE VENDEDORA tem direito:
a) a cobrar juros moratórios contados dia a dia sobre a prestação ou prestações em dívida à taxa Euribor a trinta dias, acrescida de dois pontos percentuais, desde a data fixada na Cláusula Segunda para o respectivo pagamento até integral pagamento;
b) a declarar a imediata resolução do contrato se, decorridos sessenta dias sobre a data em que a prestação devia ser paga, nos termos da Cláusula Segunda, o PROMITENTE COMPRADOR não proceder ao respectivo pagamento acrescido dos respectivos juros, incorrendo assim em incumprimento definitivo do contrato.
CLÁUSULA QUARTA
Prevê-se que a conclusão da edificação objecto deste contrato ocorra até trinta de Setembro de dois mil e oito.
CLÁUSULA QUINTA
A escritura de compra e venda será outorgada após estar constituída e registada na respectiva Conservatória do Registo Predial a propriedade horizontal do edifício a construir, desde que a fracção prometida vender esteja finalizada, em dia, hora, cartório notarial e local a indicar pela PROMITENTE VENDEDORA ao PROMITENTE COMPRADOR, através de carta registada com aviso de recepção expedida com pelo menos dez dias de antecedência em relação à data designada.
A escritura será celebrada com observância da disciplina estabelecida nos artigos 1.º e 2.º do D.L. n.º 281/99 de 26 de Julho, no respeitante à exibição das licenças de utilização ou de construção.
No caso de a escritura de compra e venda da fracção objecto deste contrato não se realizar até um ano após a data indicada na Cláusula Quarta, ou seja, até trinta e um de Agosto de dois mil e nove, pelo motivo de a fracção prometida vender não se encontrar finalizada, ou pelo motivo de não estarem reunidas as condições legais para a venda, assistirá a este a faculdade de resolver o presente contrato promessa, ficando nesse caso a PROMITENTE VENDEDORA obrigada à devolução de todas as quantias recebidas por conta do preço, acrescidas de juros à taxa Euribor a três meses, acrescida de dois pontos percentuais e contados desde a data dos respectivos pagamentos até integral devolução, não podendo o PROMITENTE COMPRADOR, exigir qualquer outro tipo de compensação ou indemnização.
CLÁUSULA SEXTA
A PROMITENTE VENDEDORA poderá introduzir no edifício e na fracção a construir as alterações que lhe forem impostas pelas entidades competentes ou as que se revelarem necessárias à garantia da qualidade do empreendimento imobiliário em causa, desde que tais alterações não afectem de maneira significativa a área da fracção, a estrutura interna das suas divisões e o seu valor de mercado.
CLÁUSULA SÉTIMA
Com ressalva dos regimes de incumprimento que ficaram estipulados nas cláusulas antecedentes, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por qualquer das partes, observar-se-á o seguinte:
A) por motivo imputável à PROMITENTE VENDEDORA, confere à PROMITENTE COMPRADORA o direito a haver a restituição em singelo de todas as quantias que tenham sido entregues a título de princípio de pagamento, sinal e reforço de sinal, acrescidas dos juros vencidos desde as respectivas datas de pagamento à taxa Euribor a trinta dias, acrescida de seis pontos percentuais.
B) por motivo imputável à PROMITENTE COMPRADORA, confere à PROMITENTE VENDEDORA o direito a fazer suas todas as quantias que tenham sido entregues a título de sinal e reforço de sinal.
CLÁUSULA OITAVA
Nos casos de incumprimento definitivo previstos nas alíneas a) e b) da Cláusula Sétima, a parte não faltosa poderá, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do art. 830.º do Código Civil.
CLÁUSULA NONA
Todas e quaisquer despesas relacionadas com o presente contrato ou emergentes da escritura pública de compra e venda, nomeadamente o pagamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou outro sobre a transmissão, dos emolumentos notariais, dos demais custos com a escritura, dos custos com registos provisórios ou definitivos, serão da exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA DÉCIMA
Todas as comunicações a efectuar entre as partes deverão ser dirigidas para os endereços constantes da identificação das partes neste contrato, salvo se entretanto for indicado, outro endereço para o efeito.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA
Tanto a PROMITENTE VENDEDORA como o PROMITENTE COMPRADOR reconhecem que o presente contrato se rege pelos exactos termos das cláusulas nele contidas, não podendo nenhuma das partes reclamar a sua alteração por qualquer compromisso verbal, excepto se este for reduzido a escrito e assinado por ambas as partes.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Para dirimir qualquer questão emergente deste contrato será competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Lisboa, 8 de Março de 2006
Primeiro Outorgante Segundo Outorgante
(assinaturas) (assinatura)»
3. Autora e Ré celebraram um acordo denominado “Contrato de Promessa De Compra e Venda”, com o seguinte teor:
«(…) PRIMEIRA OUTORGANTE :
BB – Investimentos e Construções, S.A, com sede na ..............., n.º ...., freguesia de Campolide, 1070 – 183 Lisboa, NIPC 000000000, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº 000000000, neste acto representada pelos Administradores CC e DD, com poderes para o acto, na qualidade de PROMITENTE VENDEDORA;
e SEGUNDO OUTORGANTE:
AA – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. SA., com sede na R................., n.º 00, em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº. 00000, com o capital social de cinquenta mil euros, pessoa colectiva 000000000, representada por EE, que intervém na qualidade de Presidente do Conselho de Administração com poderes para o acto, adiante designada apenas por "PROMITENTE COMPRADOR";
CONSIDERANDO QUE:
A PROMITENTE VENDEDORA é a única proprietária e legítima possuidora do terreno para construção, doravante designado de IMÓVEL, sito na ..............., n.º 00 e 00 A, em Lisboa, na freguesia da Lapa, descrito na 3.ª e 4.ª Conservatórias do Registo Predial de Lisboa sob os n.ºs 000 e 000respectivamente e inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo P1093;
Encontra-se aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, por despacho de 22/11/2001 um projecto de construção urbana constante do processo camarário n.º000000000000, tendo por objecto o IMÓVEL, tendo já sido, emitido por aquela o respectivo alvará de licença de construção n.º 000000000000 em 09 de Setembro de 2004;
C) O referido projecto destina-se à edificação no IMÓVEL de um empreendimento imobiliário para habitação, comércio e estacionamento, a submeter ao regime de propriedade horizontal, juntando-se como ANEXO I a planta de implantação do edifício a construir;
É celebrado e reciprocamente aceite o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que se regerá pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente contrato a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR e este promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma que vier a corresponder à habitação tipo T4, sita no 5.º piso do edifício 4, letra B, (id. 73B), conforme planta que constitui ANEXO II ao presente contrato, da qual farão parte 3 lugares de estacionamento identificados com os números ...e..., sitos na cave da cota ... e o número ...5 sitos na cave da cota 36.60, e uma arrecadação identificada com o numero 15 sita na cave da cota 55 conforme planta que constitui o ANEXO III, com os acabamentos e equipamentos descritos no ANEXO IV e ficha técnica provisória que constitui o anexo V ao presente contrato.
Logo após a celebração do presente contrato e sempre que a legislação em vigor o exija, a PROMITENTE VENDEDORA requererá à Câmara Municipal de Lisboa (CML) e ao Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR) que os mesmos se pronunciem sobre eventual direito de preferência que porventura lhes assista e queiram exercer na prometida venda da fracção objecto do presente contrato.
Caso qualquer uma das entidades referidas no número anterior venha, em qualquer momento, a manifestar a intenção de exercer o direito de preferência sobre a fracção em causa, o presente contrato considerar-se-á automaticamente revogado, sem que daí resulte qualquer direito de natureza indemnizatória para o PROMITENTE COMPRADOR, seja a que título for, tendo este o direito a receber, somente e em singelo, todas as quantias que até à data da notificação daquelas entidades haja liquidado à PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA SEGUNDA
O preço da prometida compra e venda é de € 597.520,00 e será pago da seguinte forma:
a) a quantia de € 37.345,00 na data da assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a PROMITENTE VENDEDORA dá aqui a correspondente quitação;
b) a quantia de € 37.345,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Dezembro de 2006;
c) a quantia € 37.345,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Outubro de 2007;
d) a quantia de € 37.345,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2008;
e) o remanescente do preço, no montante de € 448.140,00, com a celebração da escritura de compra e venda.
Os pagamentos realizados por cheque produzem efeitos contratuais no primeiro dia de funcionamento das instituições bancárias, após recebimento, e são subordinados à cláusula "salvo boa cobrança".
Todos os pagamentos serão realizados nos escritórios da PROMITENTE VENDEDORA, sitos na Av. .......... nº ...., 1070 – 183 Lisboa ou em outro local por ela a indicar.
CLÁUSULA TERCEIRA
No caso de o PROMITENTE COMPRADOR não pagar qualquer das prestações do preço nos montantes e prazos fixados na Cláusula Segunda, a PROMITENTE VENDEDORA tem direito:
– a cobrar juros moratórios contados dia a dia sobre a prestação ou prestações em dívida à taxa Euribor a trinta dias, acrescida de dois pontos percentuais, desde a data fixada na Cláusula Segunda para o respectivo pagamento até integral pagamento;
– a declarar a imediata resolução do contrato se, decorridos sessenta dias sobre a data em que a prestação devia ser paga, nos termos da Cláusula Segunda, o PROMITENTE COMPRADOR não proceder ao respectivo pagamento acrescido dos respectivos juros, incorrendo assim em incumprimento definitivo do contrato.
CLÁUSULA QUARTA
Prevê-se que a conclusão da edificação objecto deste contrato ocorra até trinta de Setembro de dois mil e oito.
CLÁUSULA QUINTA
A escritura de compra e venda será outorgada após estar constituída e registada na respectiva Conservatória do Registo Predial a propriedade horizontal do edifício a construir, desde que a fracção prometida vender esteja finalizada, em dia, hora, cartório notarial e local a indicar pela PROMITENTE VENDEDORA ao PROMITENTE COMPRADOR através de carta registada com aviso de recepção expedida com pelo menos dez dias de antecedência em relação à data designada.
A escritura será celebrada com observância da disciplina estabelecida nos artigos 1.º e 2.º do D.L. n.º 281/99 de 26 de Julho, no respeitante à exibição das licenças de utilização ou de construção.
No caso de a escritura de compra e venda da fracção objecto deste contrato não se realizar até um ano após a data indicada na Cláusula Quarta, ou seja, até trinta e um de Agosto de dois mil e nove, pelo motivo de a fracção prometida vender não se encontrar finalizada, ou pelo motivo de não estarem reunidas as condições legais para a venda, assistirá a este a faculdade de resolver o presente contrato promessa, ficando nesse caso a PROMITENTE VENDEDORA obrigada à devolução de todas as quantias recebidas por conta do preço, acrescidas de juros à taxa Euribor a três meses, acrescida de dois pontos percentuais e contados desde a data dos respectivos pagamentos até integral devolução, não podendo o PROMITENTE COMPRADOR, exigir qualquer outro tipo de compensação ou indemnização.
CLÁUSULA SEXTA
A PROMITENTE VENDEDORA poderá introduzir no edifício e na fracção a construir as alterações que lhe forem impostas pelas entidades competentes ou as que se revelarem necessárias à garantia da qualidade do empreendimento imobiliário em causa, desde que tais alterações não afectem de maneira significativa a área da fracção, a estrutura interna das suas divisões e o seu valor de mercado.
CLÁUSULA SÉTIMA
Com ressalva dos regimes de incumprimento que ficaram estipulados cláusulas antecedentes, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por qualquer das partes, observar-se-á o seguinte:
A) por motivo imputável à PROMITENTE VENDEDORA, confere à PROMITENTE COMPRADORA o direito a haver a restituição em singelo de todas as quantias que tenham sido entregues a título de princípio de pagamento, sinal e reforço de sinal, acrescidas dos juros vencidos desde as respectivas datas de pagamento à taxa Euribor a trinta dias, acrescida de seis pontos percentuais.
B) por motivo imputável à PROMITENTE COMPRADORA, confere à PROMITENTE VENDEDORA o direito a fazer suas todas as quantias que tenham sido entregues a título de sinal e reforço de sinal.
CLÁUSULA OITAVA
Nos casos de incumprimento definitivo previstos nas alíneas a) e b) da Cláusula Sétima, a parte não faltosa poderá, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do art. 830.º do Código Civil.
CLÁUSULA NONA
Todas e quaisquer despesas relacionadas com o presente contrato ou emergentes da escritura pública de compra e venda, nomeadamente o pagamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou outro sobre a transmissão, dos emolumentos notariais, dos demais custos com a escritura, dos custos com registos provisórios ou definitivos, serão da exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA DÉCIMA
Todas as comunicações a efectuar entre as partes deverão ser dirigidas para os endereços constantes da identificação das partes neste contrato, salvo se entretanto for indicado, outro endereço para o efeito.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA
Tanto a PROMITENTE VENDEDORA como o PROMITENTE COMPRADOR reconhecem que o presente contrato se rege pelos exactos termos das cláusulas nele contidas, não podendo nenhuma das partes reclamar a sua alteração por qualquer compromisso verbal, excepto se este for reduzido a escrito e assinado por ambas as partes.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Para dirimir qualquer questão emergente deste contrato será competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Lisboa, 31 de Março de 2006
Primeiro Outorgante Segundo Outorgante
(assinaturas) (assinatura)
4. Autora e Ré celebraram um acordo denominado “Contrato de Promessa De Compra e Venda”, com o seguinte teor:
«(…) PRIMEIRA OUTORGANTE :
BB –- Investimentos e Construções, S.A, com sede na ..............., n.º ...., freguesia de Campolide, 1070 – 183 Lisboa, NIPC 000000000, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 000000000, neste acto representada pelos Administradores CC e DD, com poderes para o acto, na qualidade de PROMITENTE VENDEDORA;
E SEGUNDO OUTORGANTE:
AA – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. SA., com sede na R................., n.º 11, em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº. 00000, com o capital social de cinquenta mil euros, pessoa colectiva 000000000, representada por EE, que intervém na qualidade de Presidente do Conselho de Administração com poderes para o acto, adiante designada apenas por "PROMITENTE COMPRADOR";
CONSIDERANDO QUE:
A PROMITENTE VENDEDORA é a única proprietária e legítima possuidora do terreno para construção, doravante designado de IMÓVEL, sito na ..............., n.º 00 e 00 A, em Lisboa, na freguesia da Lapa, descrito na 3.ª e 4.ª Conservatórias do Registo Predial de Lisboa sob os n.ºs 000 e 000 respectivamente e inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo P1093;
Encontra-se aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, por despacho de 22/11/2001 um projecto de construção urbana constante do processo camarário n.º000000000000, tendo por objecto o IMÓVEL, tendo já sido, emitido por aquela o respectivo alvará de licença de construção n.º 00000000 em 07 de Agosto de 2006;
C) O referido projecto destina-se à edificação no IMÓVEL de um empreendimento imobiliário para habitação, comércio e estacionamento, a submeter ao regime de propriedade horizontal, juntando-se como ANEXO I a planta de implantação do edifício a construir;
É celebrado e reciprocamente aceite o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, que se regerá pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente contrato a PROMITENTE VENDEDORA promete vender ao PROMITENTE COMPRADOR e este promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma que vier a corresponder à loja número .., sita no piso 0 do edifício .., conforme plante que constitui ANEXO II ao presente contrato, da qual farão parte 2 lugares de estacionamento identificados com os números .... e .... sitos na cave da cota 33.90 conforme planta que constitui o ANEXO III, com os acabamentos e equipamentos descritos no ANEXO IV ao presente contrato.
Logo após a celebração do presente contrato e sempre que a legislação em vigor o exija, a PROMITENTE VENDEDORA requererá à Câmara Municipal de Lisboa (CML) e ao Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR) que os mesmos se pronunciem sobre eventual direito de preferência que porventura lhes assista e queiram exercer na prometida venda da fracção objecto do presente contrato.
Caso qualquer uma das entidades referidas no número anterior venha, em qualquer momento, a manifestar a intenção de exercer o direito de preferência sobre a fracção em causa, o presente contrato considerar-se-á automaticamente revogado, sem que daí resulte qualquer direito de natureza indemnizatória para o PROMITENTE COMPRADOR, seja a que título for, tendo este o direito a receber, somente e em singelo, todas as quantias que até à data da notificação daquelas entidades haja liquidado à PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA SEGUNDA
O preço da prometida compra e venda é de € 300.000,00 e será pago da seguinte forma:
a) a quantia de € 15.000,00, na data da assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a PROMITENTE VENDEDORA dá aqui a correspondente quitação;
b) a quantia de € 15.000,00, a título de reforço de sinal, até 18 de Dezembro de 2007;
c) a quantia € 30.000,00, a título de reforço de sinal, até 18 de Agosto de 2008;
d) o remanescente do preço, no montante de € 240.000,00, com a celebração da escritura de compra e venda.
Os pagamentos realizados por cheque produzem efeitos contratuais no primeiro dia de funcionamento das instituições bancárias, após recebimento, e são subordinados à cláusula "salvo boa cobrança".
Todos os pagamentos serão realizados nos escritórios da PROMITENTE VENDEDORA, sitos na Av. .......... nº ...., 1070 – 183 Lisboa ou em outro local por ela a indicar.
CLÁUSULA TERCEIRA
No caso de o PROMITENTE COMPRADOR não pagar qualquer das prestações do preço nos montantes e prazos fixados na Cláusula Segunda, a PROMITENTE VENDEDORA tem direito:
a) a cobrar juros moratórios contados dia a dia sobre a prestação ou prestações em dívida à taxa Euribor a trinta dias, acrescida de dois pontos percentuais, desde a data fixada na Cláusula Segunda para o respectivo pagamento até integral pagamento;
b) a declarar a imediata resolução do contrato se, decorridos sessenta dias sobre a data em que a prestação devia ser paga, nos termos da Cláusula Segunda, o PROMITENTE COMPRADOR não proceder ao respectivo pagamento acrescido dos respectivos juros, incorrendo assim em incumprimento definitivo do contrato.
CLÁUSULA QUARTA
Prevê-se que a conclusão da edificação objecto deste contrato ocorra até trinta de Setembro de dois mil e oito.
CLÁUSULA QUINTA
A escritura de compra e venda será outorgada após estar constituída e registada na respectiva Conservatória do Registo Predial a propriedade horizontal do edifício a construir, desde que a fracção prometida vender esteja finalizada, em dia, hora, cartório notarial e local a indicar pela PROMITENTE VENDEDORA ao PROMITENTE COMPRADOR através de carta registada com aviso de recepção expedida com pelo menos dez dias de antecedência em relação à data designada.
A escritura será celebrada com observância da disciplina estabelecida nos artigos 1.º e 2.º do D.L. n.º 281/99 de 26 de Julho, no respeitante à exibição das licenças de utilização ou de construção.
No caso de a escritura de compra e venda da fracção objecto deste contrato não se realizar até um ano após a data indicada na Cláusula Quarta, ou seja, até trinta e um de Agosto de dois mil e nove, pelo motivo de a fracção prometida vender não se encontrar finalizada, ou pelo motivo de não estarem reunidas as condições legais para a venda, assistirá a este a faculdade de resolver o presente contrato promessa, ficando nesse caso a PROMITENTE VENDEDORA obrigada à devolução de todas as quantias recebidas por conta do preço, acrescidas de juros à taxa Euribor a três meses, acrescida de dois pontos percentuais e contados desde a data dos respectivos pagamentos até integral devolução, não podendo o PROMITENTE COMPRADOR, exigir qualquer outro tipo de compensação ou indemnização.
CLÁUSULA SEXTA
A PROMITENTE VENDEDORA poderá introduzir no edifício e na fracção a construir as alterações que lhe forem impostas pelas entidades competentes ou as que se revelarem necessárias à garantia da qualidade do empreendimento imobiliário em causa, desde que tais alterações não afectem de maneira significativa a área da fracção, a estrutura interna das suas divisões e o seu valor de mercado.
CLÁUSULA SÉTIMA
Com ressalva dos regimes de incumprimento que ficaram estipulados nas cláusulas antecedentes, em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por qualquer das partes, observar-se-á o seguinte:
A) por motivo imputável à PROMITENTE VENDEDORA, confere à PROMITENTE COMPRADORA o direito a haver a restituição em singelo de todas as quantias que tenham sido entregues a título de princípio de pagamento, sinal e reforço de sinal, acrescidas dos juros vencidos desde as respectivas datas de pagamento à taxa Euribor a trinta dias, acrescida de seis pontos percentuais.
B) por motivo imputável à PROMITENTE COMPRADORA, confere à PROMITENTE VENDEDORA o direito a fazer suas todas as quantias que tenham sido entregues a título de sinal e reforço de sinal.
CLÁUSULA OITAVA
Nos casos de incumprimento definitivo previstos nas alíneas a) e b) da Cláusula Sétima, a parte não faltosa poderá, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do art. 830º do Código Civil.
CLÁUSULA NONA
Todas e quaisquer despesas relacionadas com o presente contrato ou emergentes da escritura pública de compra e venda, nomeadamente o pagamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou outro sobre a transmissão, dos emolumentos notariais, dos demais custos com a escritura, dos custos com registos provisórios ou definitivos, serão da exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR.
CLÁUSULA DÉCIMA
Todas as comunicações a efectuar entre as partes deverão ser dirigidas para os endereços constantes da identificação das partes neste contrato, salvo se entretanto for indicado, outro endereço para o efeito.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA
Tanto a PROMITENTE VENDEDORA como o PROMITENTE COMPRADOR reconhecem que o presente contrato se rege pelos exactos termos das cláusulas nele contidas, não podendo nenhuma das partes reclamar a sua alteração por qualquer compromisso verbal, excepto se este for reduzido a escrito e assinado por ambas as partes.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Para dirimir qualquer questão emergente deste contrato será competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Lisboa, 18 de Janeiro de 2007
Primeiro Outorgante Segundo Outorgante
(assinaturas)»
5. Essas três fracções autónomas fazem actualmente parte integrante do prédio urbano, em regime propriedade horizontal, sito na Av. ................, n.ºs. 00 a 00-L, Travessa do 000000000000, n.ºs. 00e 00, e Alto ................da ..-, n.ºs. 00 e 00, freguesia da Lapa, concelho de Lisboa, descrito sob o n.º 000000000000 da freguesia da Lapa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1128.
6. Essas três fracções autónomas correspondem àquelas que, actualmente, são designadas pelas letras “00”, “00” e “00”, a saber:
– “CC” é situada na Travessa do..............., n.º 00 A,00, em Lisboa;
– “CB”é situada na Travessa do ............, n.º 00, 00, em Lisboa e
– “AM” é situada na Av. ................, n.º .............., piso 00, letra 00, em Lisboa.
7. Autora e Ré assinaram um documento intitulado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda” com o seguinte teor:
«(…) PRIMEIROS OUTORGANTES: BB – Investimentos e Construções, S.A, com sede na ..............., n.º ...., freguesia de Campolide, 1070 – 183 Lisboa, NIPC 000000000, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 000000000, neste acto representada pelos Administradores CC e DD, com poderes para o acto, adiante designados como Primeiro Outorgante;
E
SEGUNDOS OUTORGANTES:AA – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. SA., com sede na R................., n.º ...., em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 00000, com o capital social de cinquenta mil euros, pessoa colectiva 000000000, representada por EE, que intervém na qualidade de Presidente do Conselho de Administração com poderes para o acto, adiante designada apenas por "SEGUNDOS OUTORGANTES";
É celebrado aditamento ao contrato promessa de compra e venda outorgado em 8 de Março de 2006, subordinado às cláusulas seguintes:
PRIMEIRA
Por contrato promessa celebrado em 8 de Março de 2006, os Primeiros Outorgantes prometeram vender aos Segundos e estes prometeram comprar-lhes, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma, que vier a corresponder à habitação tipo 00, sita no piso 00º do edifício 00, letra A e B, (id.00/B), da qual farão parte cinco lugares de estacionamento identificados com os números .. e .. e .. sitos na cave da cota 55,00 e os nºs 3.22 e 3.23 sitos cota 36.60, e duas arrecadações identificadas com os nº 00 e 00 sitos cota 55,00.
SEGUNDA
Sucede que, por lapso, o preço e condições de pagamento mencionadas na cláusula segunda desse contrato promessa estão errados e não correspondem à vontade dos Outorgantes.
Assim, por vontade expressa dos outorgantes, a cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda celebrado em 8 de Março de 2006 passa a ter a seguinte redacção:
O preço da fracção prometida vender é de 1.435.600 € (um milhão, quatrocentos e trinta e cinco mil e seiscentos euros) e será pago do seguinte modo:
a) a quantia de € 71.780,00 na data da assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual os PRIMEIROS OUTORGANTES dá aqui a correspondente quitação;
b) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2006;
c) a quantia € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 28 de Fevereiro de 2007;
d) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2007;
e) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 28 de Fevereiro de 2008;
f) a quantia de € 71.780,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2008;
g) o remanescente do preço, no montante de € 1.004.920,00, com a celebração da escritura de compra e venda.
TERCEIRA
O presente aditamento faz parte integrante do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 8 de Março de 2006, mantendo-se plenamente em vigor todas as cláusulas do contrato promessa, excepto a cláusula Segunda cuja redacção se alterou na cláusula anterior do presente aditamento.
QUARTA
Os outorgantes declaram expressamente prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas deste aditamento em Cartório Notarial, comprometendo-se a não invocar, em nenhum caso, este vício de forma para alegarem a nulidade do presente aditamento.
QUINTA
Para dirimir qualquer questão emergente deste contrato será competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Por ter sido celebrado de livre e espontânea vontade vai o presente aditamento ser datado, rubricado e assinado.
Lisboa, 10 de Março de 2006
Os Primeiros Outorgantes Os Segundos Outorgantes
(assinaturas) (assinatura)»
8. Autora e Ré assinaram um documento datado de 3-4-2006, intitulado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda”, com o seguinte teor:
«(…) PRIMEIROS OUTORGANTES: BB – Investimentos e Construções, S.A, com sede na ..............., n.º ...., freguesia de Campolide, 1070 – 183 Lisboa, NIPC 000000000, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 000000000, neste acto representada pelos Administradores CC e DD, com poderes para o acto, adiante designados como Primeiro Outorgante;
E
SEGUNDOS OUTORGANTES:AA – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. SA., com sede na R................., n.º ..., em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n.º 00000, com o capital social de cinquenta mil euros, pessoa colectiva 000000000, representada por EE, que intervém na qualidade de Presidente do Conselho de Administração com poderes para o acto, adiante designada apenas por "SEGUNDOS OUTORGANTES,
É celebrado aditamento ao contrato promessa de compra e venda outorgado em 31 de Março de 2006, subordinado às cláusulas seguintes:
PRIMEIRA
Por contrato promessa celebrado em 31 de Março de 2006, os Primeiros Outorgantes prometeram vender aos Segundos e estes prometeram comprar-lhes, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma, que vier a corresponder à habitação tipo T4, sita no 5º piso do edifício 4, letra B, (id. 73B), da qual farão parte 3 lugares de estacionamento identificados com os números .. e.. sitos na cave da cota 55,00 e os nºs .....e ..... sitos cota 36.60, e duas arrecadações identificadas com os nº .. e .. sitos cota .. e o número ..... sito na cave da cota 36.60, e uma arrecadação identificada com o número ... sita na cave da cota ...
SEGUNDA
Sucede que, por lapso, o preço e condições de pagamento mencionadas na cláusula segunda desse contrato promessa estão errados e não correspondem à vontade dos Outorgantes.
Assim, por vontade expressa dos outorgantes, a cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda celebrado em 31 de Março de 2006 passa a ter a seguinte redacção:
O preço da fracção prometida vender é de € 746.900,00 € (setecentos e quarenta e seis mil e novecentos euros) e será pago do seguinte modo:
a) a quantia de € 37.345,00 na data da assinatura do presente contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual a PROMITENTE VENDEDORA dá aqui a correspondente quitação;
b) a quantia de € 37.345,00, a título de reforço de sinal até 31 de Dezembro de 2006;
c) a quantia € 37.345,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Outubro de2007;
d) a quantia de € 37.345,00, a título de reforço de sinal, até 31 de Agosto de 2008;
e) o remanescente do preço, no montante de € 597.520,00, com a celebração da escritura de compra e venda.
TERCEIRA
O presente aditamento faz parte integrante do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 31 de Março de 2006, mantendo-se plenamente em vigor todas as cláusulas do contrato promessa, excepto a cláusula Segunda cuja redacção se alterou na cláusula anterior do presente aditamento.
QUARTA
Os outorgantes declaram expressamente prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas deste aditamento em Cartório Notarial, comprometendo-se a não invocar, em nenhum caso, este vício de forma para alegarem a nulidade do presente aditamento.
QUINTA
Para dirimir qualquer questão emergente deste contrato será competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Por ter sido celebrado de livre e espontânea vontade vai o presente aditamento ser datado, rubricado e assinado.
Lisboa, 3 de Abril de 2006
Os Primeiros Outorgantes Os Segundos Outorgantes
(assinaturas) (assinatura)»
9. A Autora entregou à Ré as seguintes quantias:
(i) € 430.680,00, ao abrigo do contrato de 08/03/2006, conforme se discrimina:
€ 71.780,00, em 08/03/2006;
€ 71.780,00, em 31/08/2006;
€ 71.780,00, em 28/02/2007;
€ 71.780,00, em 31/08/2007;
€ 71.780,00, em 28/02/2008;
€ 71.780,00, em 31/08/2008;
(ii) € 149.380,00, ao abrigo do contrato de 31/03/2006, conforme se discrimina:
€ 37.345,00, em 31/03/2006;
€ 37.345,00, em 31/12/2006;
€ 37.345,00, em 31/10/2007;
€ 37.345,00, em 31/08/2008;
(ii) € 60.000,00, ao abrigo do contrato de 18/01/2007, conforme se discrimina:
€ 15.000,00, em 18/01/2007;
€ 15.000,00, em 18/12/2007;
€ 30.000,00, em 18/08/2008.
10. Em Agosto de 2006 vieram notícias a público, levantando suspeitas sobre a legalidade do projecto ”I...............”.
11. Em 03/08/2006 a R. enviou uma carta à A. com seguinte teor:
«Assunto: Esclarecimento sobre recentes notícias
Lisboa, 03 de Agosto de 2006
Estimado Cliente:
A bem da verdade e no seguimento das notícias que têm vindo a público com o intuito de levantar suspeitas sobre a legalidade e possível nulidade da licença de construção do projecto I..............., a BB convocou com carácter de urgência uma reunião com a CML (Câmara Municipal de Lisboa) no sentido de obter esclarecimentos sobre a polémica levantada.
Nesse sentido foi-nos assegurado pela Senhora Vereadora do Pelouro do Urbanismo, Engª FF, e pelo Director dos Serviços Jurídicos da Câmara, o seguinte:
Não existe, nunca existiu, qualquer ilegalidade no licenciamento do I................
O empreendimento cumpre na íntegra os parâmetros urbanísticos legais.
Não existem motivos para qualquer suspensão ou embargo dos trabalhos.
A polémica em torno do pagamento das TRIU e da Licença de Construção será resolvida ao nível administrativo pela CML até ao final da próxima semana. Após essa resolução, a CML virá a público prestar esclarecimentos sobre esta matéria e reiterar a absoluta idoneidade das Entidades envolvidas, bem como a transparência de todo o processo de licenciamento.
A administração da BB gostaria ainda de transmitir o seguinte:
Os mentores das referidas notícias movem-se por interesses particulares (perda de vistas sobre o Tejo) que nada têm a ver com nenhum dos argumentos que vão desconexadamente apresentando.
O Sr. JJ não tem qualquer relacionamento ou posição accionista na BB nem qualquer envolvimento no Projecto I................
O I............... está devidamente licenciado por todas as entidades com poderes para o efeito.
O I............... é um prestigiado projecto imobiliário que vem requalificar um terreno abandonado (antigo gasómetro) introduzindo no local um edificação de indiscutível qualidade numa das melhores zonas de Lisboa. Será, de acordo com as autoridades competentes, assegurada pela BB a construção de um novo percurso pedonal de usufruto público que ligará a ............... à Lapa, podendo assim ser redescoberto o património de interesse histórico – troço do Aqueduto das Águas Livres e 000000000000 – esquecido e mal tratado ao longo de décadas.
Na absoluta convicção de que estes esclarecimentos contribuirão para a reposição da verdade encontramo-nos ao dispor para qualquer esclarecimento adicional que julguem oportuno.
Este comunicado tem como único e exclusivo fim informar e esclarecer os nossos clientes sobre toda a polémica levantada em torno do I..............., não sendo permitida a sua transmissão para qualquer órgão de Comunicação Social.
Com os nossos melhores cumprimentos, subscrevemo-nos com elevada estima e consideração.
De V. Exas.
Cordialmente
A Administração
(DD)»
12. Por despacho proferido em 06/08/2006 pelo então Presidente da Câmara Municipal de Lisboa, GG, a obra foi embargada.
13. No dia 14/08/2006, pelas 11:46, a Autora recebeu um e-mail da Ré com o seguinte teor:
«De: “I...HH <............@...........pt>
Para:”Dr. II” <f..............@...............pt>
Enviado: segunda-feira, 14 de Agosto de 2006 11:46
Anexar: Documento – CML.pdf
Assunto: Levantamento de embargo
Exmo. Senhor Dr.,
A pedido da Administração da BB, vimos por este meio anexar cópia do levantamento do embargo total da obra I................
Informamos V. Exa que a partir da próxima segunda-feira, dia 14 de Agosto, a obra prosseguirá o ritmo normal de trabalho.
Gostaríamos ainda de salientar que esta interrupção não teve impacto no cumprimento dos prazos para a conclusão dos trabalhos de construção.
Melhores cumprimentos e total disponibilidade para qualquer esclarecimento adicional.
KK – Departamento Comercial»
14. O ofício anexo ao referido e-mail tinha o seguinte teor:
«CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA
Gabinete do Presidente
Exmo. Senhor Director Municipal de Gestão Urbanística
Campo Grande, ...., .....
1749-099 Lisboa
Paços do Concelho, 11 de Agosto de 2006
OF/10139/06/GP/CML
ASSUNTO: PROCESSO DE LICENCIAMENTO N.º 000000000000 AV. ................, Nº 00
Encarrega-me o Senhor Presidente da Câmara Municipal de Lisboa de devolver a V. Exa. o ofício n.º 000000000000, de 10 de Agosto de 2006, para cumprimento do despacho exarado no mesmo, com o seguinte teor:
“Considerando o teor do presente ofício;
Considerando que o único motivo e fundamento do embargo decretado pelo meu despacho de 6 de Agosto de 2006 e suportado pela informação do Departamento Jurídico 00000000, foi a inexistência de licença eficaz, pela falta de pagamento das taxas respectivas;
Considerando que em face da documentação que comprova o pagamento das mesmas e da informação do Senhor Director Municipal de Gestão Urbanística de que se encontrarem reunidas as condições para o efeito, determino o levantamento do embargo, cumpridos que sejam os procedimentos legais, mantendo-se, no entanto, o embargo parcial constante da Informação n.º 00000000000000.
Ao Senhor Director Municipal de Gestão Urbanística para os procedimentos subsequentes.
11-08-2006
O Presidente,
Ass. GG”
Com os melhores cumprimentos, também pessoais,
O Chefe do Gabinete,
Ass. LL»
15. Com data de 22/05/2007 a Ré enviou à Autora uma carta com o seguinte teor:
«Lisboa, 22 de Maio de 2007
Assunto: Resultado Providência Cautelar
Estimado Cliente,
No âmbito do processo da providência cautelar contra a construção do condomínio I..............., interposto pela Junta de Freguesia dos Prazeres, vimos por este meio informar que no passado dia 16 de Maio de 2007, confrontada com a ausência de factos probatórios, a requerente (Junta de Freguesia dos Prazeres) apresentou um requerimento de desistência incondicional, aceite pelo colectivo de juízes.
Lamentando o desconforto provocado no último ano pela situação, ainda que absolutamente convictos de que a verdade e a legalidade viriam ao conhecimento público, agradecemos a Vossa Confiança. Retribuímos com o habitual rigor, dedicação e transparência.
Apresentando os nossos cordiais cumprimentos, subscrevemo-nos com elevada estima e consideração.
Atentamente,
DD – Administrador»
16. No dia 28/01/2009, pelas 18:28, a Autora recebeu um e-mail da Ré com o seguinte teor:
«(…) Assunto: I............... – processos
Caro Dr. II,
Conforme combinado segue informação solicitada:
Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa – 1ª Unidade Orgânica – Processo nº 1120/06.3BELSB.
Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa – 1ª Unidade Orgânica – Processo nº 1459/07.03BELSB
Disponível para qualquer esclarecimento (…)»
17. A Ré enviou à Autora uma carta datada de 01/04/2009, com o seguinte teor:
«Lisboa, 01 de Abril de 2009
ASSUNTO: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção ...........B, piso 0, letra..., sita na ..............., n.º 00 I, em Lisboa.
Exmos. Senhores,
Vimos pela presente, em cumprimento do disposto no n.º 1 da Cláusula Quinta do Contrato-Promessa acordado, notificar V. Exas. de que a escritura pública que titulará a compra e venda da fracção ..........., sita na ..............., n.º 00 I – Piso 0, letra 00, em Lisboa, irá realizar-se no próximo dia 04 de Maio de 2009, pelas 11 horas e 30 minutos, no Cartório Notarial de Santos Dra. MM, sito no L.........., n.º .... – .......andar, em Lisboa.
Cumpre-nos ainda informar V. Exas. de que, de acordo com o estipulado no nº 1 da referida Cláusula Quinta, a construção da fracção já está finalizada, bem como de que já se encontra constituída e devidamente registada a propriedade horizontal do edifício na 4.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
Por fim, e atendendo a que a celebração da referida escritura pública deve observar o disposto no Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, esclarecemos que foi emitida pelo Município de Lisboa a autorização de utilização da fracção.
Segue em anexo, para informação de V. Exas., cópia da autorização de utilização da fracção, estando a BB na disponibilidade de, sob solicitação, fornecer outros documentos de que V. Exas. porventura necessite tendo em vista a celebração da compra e venda. (…)»
18. A Autora enviou à Ré uma carta datada de 27/04/2009 com o seguinte teor:
«Lisboa, 27 de Abril de 2009
Assunto: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção ............, Piso 0, letra B, sita na ..............., n.º 00 .., em Lisboa
Exmos. Senhores,
Escrevemos por referência ao assunto em epígrafe e na sequência da carta que, por referência ao mesmo, V. Exas. nos remeteram notificando-nos de que a escritura de compra e venda se encontra designada para o próximo dia 4 de Maio, pelas 11.30H.
Como, porém, é do conhecimento de V. Exas., correm os seus termos na 1.ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, duas acções nas quais é discutida a legalidade da construção do edifício em questão.
Como viemos a apurar – não obstante não nos ter sido possível fazer uma análise detalhada dos processos judiciais, por aos mesmos não termos tido acesso integral – naquelas acções é concretamente pedida a declaração de nulidade dos negócios jurídicos de alienação dos quais tenha resultado a transmissão das fracções autónomas constituídas.
Ora, considerando as consequências, de extrema relevância jurídica, que poderão advir da procedência daquele pedido e que, decerto compreenderão, constituem um risco elevado para os futuros proprietários, agradecemos, pois, que nos informem das questões discutidas nas aludidas acções e do estado actual das mesmas.
Na verdade, nas circunstâncias actuais e considerando o risco que resultará da celebração da escritura sem um esclarecimento cabal da situação, lamentamos ter de informar V. Exas. que não compareceremos na escritura agendada para o próximo dia 4 de Maio (…)»
19. A Ré enviou uma carta datada de 29/04/2009 com o seguinte teor:
«(…) Assunto: Resposta à V/ comunicação do dia 27 de Abril de 2009
Exmos. Senhores
Acusamos a recepção da carta remetida por V. Exas. no passado dia 27 de Abril, através da qual, em resposta à nossa carta datada já de 1 de Abril, nos informam de que não comparecerão no Cartório designado para a celebração da escritura pública que titulará o prometido contrato de compra e venda da fracção sita na ..............., n.º 00 I, Piso 0, letra B, em Lisboa, agendada para as 11 horas e 30 minutos do próximo dia 4 de Maio.
Como V. Exas. bem sabem, nomeadamente atendendo a que são uma entidade familiarizada com o mercado imobiliário, nenhum dos factos descritos na carta que nos remeteram é susceptível de justificar, perante o contrato-promessa e perante a lei, a não comparência de V. Exas. no local, dia e hora designados para a celebração da escritura pública, cujo agendamento foi notificado no estrito e rigoroso cumprimento do disposto no n.º 1 da Cláusula Quinta do contrato-promessa.
No que respeita, em concreto, aos processos a que V. Exas. aludem, cumpre-nos salientar que, como por certo puderam confirmar através da análise a que se referem, não foi proferida decisão. Desta forma, sendo certo que a pendência destes processos não produz qualquer efeito nas relações jurídicas que emergem do contrato-promessa celebrado nem na validade dos títulos emitidos pelo Município de Lisboa, nada obsta à celebração do contrato de compra e venda da fracção nos termos estipulados no contrato-promessa.
Assim, no seguimento do exposto, informamos V. Exas. de que, a confirmar-se a vossa ausência no local, data e hora referidos no primeiro parágrafo, consumar-se-á o incumprimento do contrato-promessa, pelo que será posteriormente remetida para V. Exas. uma notificação pela qual serão informados, no estrito cumprimento do regime contratualmente estipulado para estas situações, do direito que a BB, após ponderação a realizar pelos corpos sociais, irá exercer:
i) Se a direito a fazer sua a quantia de € 60.000,00 (sessenta mil euros) já entregue a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos do disposto na alínea B) da Cláusula Sétima do contrato-promessa;
ii) Se o direito à execução específica do contrato-promessa, nos termos do disposto na Cláusula Oitava do contrato-promessa.
Reiterando como certa a presença da BB no local, data e hora agendados para a celebração do contrato prometido, e independentemente da emissão de uma declaração de retractação por parte de V. Exas., apresentamos as nossos melhores cumprimentos, (…)»
20. A Autora enviou à Ré uma carta datada de 30/04/2009, com o seguinte teor:
«(…) Assunto: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção ..........., Piso 0, letra B, sita na ..............., nº 00..., em Lisboa
Exmos. Senhores,
Confirmamos a recepção da V. carta de 29 de Abril p. p., que mereceu a nossa melhor atenção.
Registamos, antes de mais, que, não obstante haverem sido expressamente solicitados, não foram por V. Exas. prestados quaisquer esclarecimentos quanto às questões discutidas nas acções judiciais que correm os seus termos na 1.ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa e do estado actual das mesmas.
Na verdade, quanto a tais acções, limitaram-se V. Exas. a referir não haver sido proferida decisão o que, como decerto compreenderão, não nos permite aquilatar do risco que, da sua procedência, poderá advir para os futuros proprietários.
Nessa medida, não nos tendo sido minimamente esclarecidos tais riscos, cumpre-nos reiterar o teor da carta que vos remetemos no passado dia 27 de Abril.
Quanto ao demais, persistindo V. Exas. nas intenções manifestadas, tomaremos a seu tempo as providências que entendermos necessárias.
Sem outro assunto de momento, apresentamos os melhores cumprimentos,»
21. A Ré enviou à Autora uma carta datada de 21/05/2009, com o seguinte teor:
«(…) ASSUNTO: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção CC – letra.... .....º piso, Edifício ..., sita na Travessa do 000000000000 n.º ......., em Lisboa
Exmos. Senhores,
Vimos pela presente, em cumprimento do disposto n.º 1 da Cláusula Quinta do Contrato-‑Promessa acordado, notificar V. Exas. de que a escritura pública que titulará a compra e venda da fracção CC, sita na Travessa do 000000000000, n.º ......, piso ..., letra....., em Lisboa, irá realizar-se no próximo dia 16 de Junho de 2009, pelas 16 horas, Cartório Notarial Dra. NN, sito na R............, n.º ....– ...... Andar, em Lisboa.
Cumpre-nos ainda informar V. Exas. de que, de acordo com o estipulado no n.º 1 da referida Cláusula Quinta, a construção da fracção já está finalizada, bem como de que já se encontra constituída e devidamente registada a propriedade horizontal do edifício na 4.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
Por fim, e atendendo a que a celebração da referida escritura pública deve observar o disposto no Decreto-lei n.º 281/99, de 26 de Julho, conforme impõe o disposto no já referido n.º 1 da Cláusula Quinta, esclarecemos há mais de 50 dias que foi requerida ao Município de Lisboa a autorização de utilização do edifício em que se inclui a fracção objecto da compra e venda. Por conseguinte, a escritura será celebrada com a exibição do alvará de licença de construção, com a exibição do requerimento para a emissão da autorização de utilização e mediante a garantia, prestada pela BB, de que:
a) A construção se encontra concluída;
b) A construção não está embargada;
c) Não foi notificada de qualquer acto de apreensão do alvará de licença de construção;
d) O pedido de emissão da autorização de utilização não foi indeferido;
e) Decorreram mais de 50 dias sobre a data do requerimento de emissão da autorização de utilização;
f) Não foi notificada para proceder ao pagamento das taxas devidas pela emissão da autorização de utilização.
O requerimento de emissão da autorização de utilização foi apresentado no dia 09 de Março de 2009, e o procedimento encontra-se instruído com documentos, emitidos pelas entidades competentes, confirmando que os edifícios reúnem todas condições necessárias à sua utilização. No mais, reiteramos que a BB está na total disponibilidade de, sob V. solicitação, fornecer os documentos de que V. Exa. porventura necessite, tendo em vista a celebração da compra e venda, bem como para a prestação de outros esclarecimentos adicionais que reputem necessários.
Com os nossos melhores cumprimentos, (…)»
22. A Ré enviou à Autora uma carta datada de 21/05/2009, com o seguinte teor:
«(…) ASSUNTO: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção CB – letra...., ..... piso, Edifício ..., sita na Travessa do 000000000000 n.º ....., em Lisboa
Exmos. Senhores,
Vimos pela presente, em cumprimento do disposto n.º 1 da Cláusula Quinta do Contrato-Promessa acordado, notificar V. Exas. de que a escritura pública que titulará a compra e venda da fracção CB, sita na Travessa do 000000000000, n.º ...., piso ..., letra B, em Lisboa, irá realizar-se no próximo dia 16 de Junho de 2009, pelas 16 horas e 30 minutos, Cartório Notarial Dra. NN, sito na Rua ......., n.º .... – ....Andar, em Lisboa.
Cumpre-nos ainda informar V. Exas. de que, de acordo com o estipulado no n.º 1 da referida Cláusula Quinta, a construção da fracção já está finalizada, bem como de que já se encontra constituída e devidamente registada a propriedade horizontal do edifício na ... Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
Por fim, e atendendo a que a celebração da referida escritura pública deve observar o disposto no Decreto-lei n.º 281/99, de 26 de Julho, conforme impõe o disposto no já referido n.º 1 da Cláusula Quinta, esclarecemos há mais de 50 dias que foi requerida ao Município de Lisboa a autorização de utilização do edifício em que se inclui a fracção objecto da compra e venda. Por conseguinte, a escritura será celebrada com a exibição do alvará de licença de construção, com a exibição do requerimento para a emissão da autorização de utilização e mediante a garantia, prestada pela BB, de que:
a) A construção se encontra concluída;
b) A construção não está embargada;
c) Não foi notificada de qualquer acto de apreensão do alvará de licença de construção;
d) O pedido de emissão da autorização de utilização não foi indeferido;
e) Decorreram mais de 50 dias sobre a data do requerimento de emissão da autorização de utilização;
f) Não foi notificada para proceder ao pagamento das taxas devidas pela emissão da autorização de utilização.
O requerimento de emissão da autorização de utilização foi apresentado no dia 09 de Março de 2009, e o procedimento encontra-se instruído com documentos, emitidos pelas entidades competentes, confirmando que os edifícios reúnem todas condições necessárias à sua utilização.
No mais, reiteramos que a BB está na total disponibilidade de, sob V. solicitação, fornecer os documentos de que V. Exa. porventura necessite, tendo em vista a celebração da compra e venda, bem como para a prestação de outros esclarecimentos adicionais que reputem necessários.
Com os nossos melhores cumprimentos, (…)»
23. A Autora enviou à Ré uma carta datada de 09/06/2009, com o seguinte teor:
«(…) Assunto: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção CC – letra ...., .....piso, Edifício ...., sita na Travessa do 000000000000, n.º ....., em Lisboa
Exmos. Senhores,
Escrevemos por referência ao assunto em epígrafe e na sequência da carta que, por referência ao mesmo, V. Exas. nos remeteram notificando-nos de que a escritura de compra e venda se encontra designada para o próximo dia 16 de Junho, pelas 16.00H.
Como, porém, tivemos já oportunidade de fazer notar a V. Exas., entendemos que as consequências, de extrema relevância jurídica, que poderão advir das acções judiciais que correm os seus termos na 1ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, constituem um elevado risco para os futuros proprietários.
Na verdade, discutindo-se, naquelas acções, a legalidade da construção do edifício em questão sendo, concretamente, pedida a declaração de nulidade dos negócios jurídicos de alienação dos quais tenha resultado a transmissão das fracções autónomas constituídas, V. Exas., até ao momento, não nos prestaram quaisquer esclarecimentos sobre os concretos termos e o estado actual das mesmas, nem dos riscos que da sua procedência poderão advir para os futuros proprietários.
Nessas circunstâncias, na ausência de um esclarecimento cabal da situação que nos permita aquilatar dos riscos em que poderemos incorrer, lamentamos ter de informar V. Exas. que não compareceremos na escritura agendada para o próximo dia 16 de Junho.
Sem outro assuno de momento; apresentamos os melhores cumprimentos»
24. A Autora enviou à Ré uma carta datada de 09/06/2009, com o seguinte teor:
«Assunto: Agendamento da escritura pública de compra e venda da fracção ..... – letra ...., .... piso, Edifício ...., sita na Travessa do 000000000000, nº ...... em Lisboa
Exmos. Senhores,
Escrevemos por referência ao assunto em epígrafe e na sequência da carta que, por referência ao mesmo, V. Exas. nos remeteram notificando-nos de que a escritura de compra e venda se encontra designada para o próximo dia 16 de Junho, pelas 16.30H.
Como, porém, tivemos já oportunidade de fazer notar a V. Exas., entendemos que as consequências, de extrema relevância jurídica, que poderão advir das acções judiciais que correm os seus termos na 1ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, constituem um elevado risco para os futuros proprietários.
Na verdade, discutindo-se, naquelas acções, a legalidade da construção do edifício em questão sendo, concretamente, pedida a declaração de nulidade dos negócios jurídicos de alienação dos quais tenha resultado a transmissão das fracções autónomas constituídas, V. Exas., até ao momento, não nos prestaram quaisquer esclarecimentos sobre os concretos termos e o estado actual das mesmas, nem dos riscos que da sua procedência poderão advir para os futuros proprietários.
Nessas circunstâncias, na ausência de um esclarecimento cabal da situação que nos permita aquilatar dos riscos em que poderemos incorrer, lamentamos ter de informar V. Exas. que não compareceremos na escritura agendada para o próximo dia 16 de Junho.
Sem outro assunto de momento; apresentamos os melhores cumprimentos, (…)»
25. A Ré enviou à Autora uma carta datada de 02/07/2009, cuja cópia está junta a fls. 134 e 136 e que aqui se dá por integralmente reproduzida, da qual consta designadamente:
« (…) ASSUNTO – Celebração das escrituras públicas de compra e venda:
a) Da fracção .. – sita na Travessa do 000000000000, n.º ......, .......;
b) Da fracção ...– sita na Travessa do 000000000000, n.º ......, ......;
c) Da fracção ... – sita na ..............., nº ......, piso......, letra....;
Exmos. Senhores,
Acusamos a recepção das cartas remetidas por V. Exas. no passado dia 9 de Junho, através das quais, em resposta às nossas cartas, nos informaram de que não compareceriam (o que se verificou) no Cartório designado para a celebração da escritura pública que titulariam os prometidos contratos de compra e venda das fracções cima identificadas, que estavam agendadas para o dia 16 de Junho (…)
Assim, no seguimento do exposto, é claro para a BB que, confirmada a ausência de V. Exas. no local, data e hora notificados, consumou-se o incumprimento dos contratos-promessa.
Mantendo-se V. Exas. nesta posição de incumprimento voluntário dos contratos-promessa de tal forma que as escrituras públicas de compra e venda não sejam celebradas até ao dia 31 de Julho de 2009, será remetida para V. Exas. uma notificação pela qual serão informados, no estrito cumprimento do regime contratualmente estipulado para estas situações, das consequências jurídicas que a BB retira desse incumprimento definitivo, bem como do direito que a BB, após ponderação a realizar pelos seus corpos sociais, irá exercer: (…)
Desta forma, aguardamos uma resposta por parte de V. Exas. à presente carta, a qual deve ser-nos entregue até 17 de Julho de 2009, de modo a que seja possível agendar e celebrar os contratos definitivos até à data indicada no parágrafo anterior (…)»
26. A Autora enviou à Ré uma carta datada de 15/07/2009, cuja cópia se encontra junta de fls. 137 a 139, e que aqui se dá por integralmente reproduzida, da qual consta designadamente:
«(…) Assunto: Celebração das escrituras públicas de compra e venda:
Fracção AM, sita na ..............., n.º 00..., piso 0, letra ...., em Lisboa;
Fracção CB, sita na Travessa do 000000000000, n.º ....., ......, em Lisboa; e,
Fracção CC, sita na Travessa do 000000000000, n.º ......, ....., em Lisboa
Exmos. Senhores,
Confirmamos a recepção da V. carta de 2 de Julho p. p., que mereceu a nossa melhor atenção (…)
É assim manifesto que as acções em apreço põem em causa a validade dos títulos emitidos pela Câmara Municipal de Lisboa e, nessa medida, da sua procedência, poderão advir consequências de extrema relevância jurídica para os futuros proprietários, as quais, até ao momento, V. Exas. não se dignaram a esclarecer.
Nessa medida, não nos sendo possível aquilatar da extensão da situação, cumpre-nos reiterar o teor das cartas que vos temos vindo a remeter relativamente à outorga das escrituras públicas.
Quanto ao demais, persistindo V. Exas. nas intenções manifestadas, tomaremos a seu tempo as providências que entendermos necessárias (…)»
27. A Ré enviou à Autora uma carta datada de 31/07/2009, cuja cópia se encontra junta de fls. 140 a 144, e que aqui se dá por integralmente reproduzida, da qual consta designadamente:
«(…) ASSUNTO – Celebração das escrituras públicas de compre e venda:
Fracção .. – sita na Travessa do 000000000000, n.º .............,
Fracção ..– sita na Travessa do 000000000000, n.º ..........,
Fracção .. – sita na ..............., n.º 00 , piso....., letra ...,
Exmos. Senhores;
Acusamos a recepção da carta remetida por V. Exas. no passado dia 15 de Julho, através do qual, em resposta à nossa carta, reiteraram ser vossa vontade não proceder à celebração dos contratos definitivos de compra e venda das fracções supra identificadas, o que fazem de uma forma manifesta e insusceptível de gerar quaisquer dúvidas (…)
Nesta medida, e em consonância com o que já havia sido transmitido, a BB exerce, pela presente declaração, o seu direito de resolução dos contratos-promessa, nos termos da lei, exercendo ainda o direito a fazer suas as quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento, nos termos do disposto na alínea B) da Cláusula Sétima de cada um dos três contratos-promessa (…)»
28. A Autora enviou à Ré uma carta datada de 27/08/2009, cuja cópia se encontra junta a fls. 145, e que aqui se dá por integralmente reproduzida, e em que se afirma:
«…Porque entendemos não vos assistir qualquer direito à resolução dos contratos promessa referentes às fracções autónomas acima identificadas e, consequentemente, à indevida apropriação dos sinais entregues, servimo-nos da presente para informar V. Exas. que, não nos restando outra alternativa, daremos de imediato início às medidas judiciais que consideramos ajustadas à defesa dos direitos que nos assistem e ao ressarcimento dos prejuízos por V. Exas. causados.».
29. Na revista “VISÃO” de 18/12/2008 foi publicado um artigo, da autoria do jornalista OO, intitulado «A incrível história de um “colosso fantasma”, cuja cópia está junta a fls. 146 a 149, e que aqui se dá por integralmente reproduzido, do qual consta designadamente: «(…) O I............... já deu lugar a um processo-crime (ver texto DIAP “ao barulho”). Mas o Ministério Público (M) resolveu, igualmente, avançar com uma acção administrativa especial, que visa declarar nula a licença de construção do condomínio. Este processo foi instaurado em 23 de Maio de 2007 e tem consequências desastrosas para o negócio: a CML está impedida de conceder licenças de utilização e os notários não podem deixar celebrar escrituras públicas de compra e venda. E, desde aquela data, os interessados aguardam uma decisão da Juíza PP, do Tribunal Administrativo do Círculo de Lisboa, ainda em primeira instância …
Como se nada de anormal se passasse, a BB, actual dona do condomínio, anunciava, em 9 de Maio último, através do Jornal de Negócios, que apenas faltava vender 15 apartamentos T2 (350 mil euros) e T5 (1,2 milhões de euros). Mais: DD, administrador da BB, dizia mesmo que não havia «apartamentos difíceis de vender» e que a empresa sentia «uma procura crescente», nesta fase final do projecto», esperando um encaixe de 60 milhões de euros» (…)
«INCÓGNITA no enredo do I............... – um dos maiores condomínios portugueses, com o destino suspenso de decisões judiciais, por alegadas irregularidades e ilegalidades –, são personagens centrais QQ, RR, SS e o empresário JJ, também conhecido como B... do Benfica.» (…)
«Como se não bastasse, deverá ser anexada ao processo do MP uma acção popular representada pelo advogado TT, e que não é de modas: solicita a demolição de todos os edifícios» do condomínio. O fim da história é, como se imagina, um enorme ponto de interrogação.»
30. A Autora tomou conhecimento do artigo da VISÃO referido supra e solicitou à R que agendasse uma reunião para obter esclarecimentos.
31. Essa reunião teve lugar no dia 13/01/2009, pelas 14:30, nas instalações da Ré na qual compareceram pela Ré, Dr. DD e Dra. UU e pela A., Dr. II e o seu advogado.
32. Na reunião, a Ré confirmou a existência das acções judiciais mencionadas no artigo da revista VISÃO, mas assegurou que não havia qualquer tipo de problema.
33. E a Autora manifestou à Ré a sua preocupação e solicitou-lhe a identificação dos processos judiciais em curso para se inteirar do que se estava a passar.
34. Na reunião, a Autora falou ainda na possibilidade de devolução dos valores pagos por si a título de sinal.
35. A justificação para tal pedido foi somente, o da existência de dificuldades em encontrar comprador para a revenda das fracções prometidas adquirir.
36. Em 28/04/2006 foi instaurada a acção popular, tramitada com o n.º 1120/06.3BELSB, pela 2ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, proposta por VV e XX, contra o Município de Lisboa, o .............. – Instituto Português do Património Arquitectónico, IP, e a BB – Investimentos e Construções, SA., conforme petição inicial cuja certidão se encontra junta a fls. 150 a 170, e que aqui se dá por integralmente reproduzida, na qual o pedido formulado foi:
– Ser declarado nulo o parecer proferido pelo R. IPPAR que se pronunciou favoravelmente à construção do conjunto de edifícios denominado Condomínio Residencial Lapa/................, sito na ..............., nºs. 00 e 00ª, em Lisboa;
–Ser declarada nula a licença de construção nº 000000000000 emitida pelo R. Município de Lisboa;
– Ser ordenada a demolição de todos os edifícios construídos ao abrigo do parecer e licença referidos nos parágrafos anteriores.
37. Na acção popular nº 00000000, (identificada em 36.º) está incorporado um “Relatório Final” da Provedoria de Justiça de 11/07/2006, que mereceu despacho de concordância do Senhor Provedor de Justiça em 17/07/2006, sobre as averiguações à legalidade da operação urbanística de que a Ré foi promotora, cuja cópia se encontra junta a fls. 175 a 239, e que aqui se dá por integralmente reproduzida.
38. Essa acção ainda está pendente a aguardar decisão, tendo sido a Ré citada em Outubro de 2006.
39. Em 24/05/2007 foi instaurada pelo Ministério Público, ao abrigo do n.º 2 do artigo 9.º do CPTA, acção administrativa especial de pretensão conexa com actos administrativos, contra o Município de Lisboa e contra o IPPAR – Instituto Português do Património Arquitectónico, IP, e BB – Investimentos e Construções, SA na qualidade de contra-interessados, cujos autos correm os seus termos sob o n.º 000000000 pela 1ª Unidade Orgânica do Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa, conforme petição inicial cuja cópia está junta a fls. 240 a 251 e que aqui se dá por integralmente reproduzida, na qual o pedido formulado foi:
– Ser declarado nulo o despacho de 27/6/2003 que deferiu a licença de construção n.º 00000000, a favor da BB, proferido pela Sra. Vereadora da Câmara Municipal de Lisboa, Dra.ZZ.
40. Em 29/05/2009 foi proferida sentença na acção 0000000000 (identificada em 39.º) que absolveu da instância a entidade demandada e os contra-interessados com fundamento na procedência da excepção da litispendência, da qual o Ministério Público interpôs recurso.
41. As referidas acções judiciais não foram registadas na Conservatória do Registo Predial.
42. A fracção “00” do “I...............” está actualmente à venda, através da “M......& L...... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.”, pelo preço de € 429.200,00.
43. As fracções “CC”, “00” e “00” encontram-se oneradas com hipoteca voluntária a favor do BANCO SANTANDER TOTTA, SA, conforme inscrição feita pela Ap 00000000000 da 4.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
44. A Ré autorizou a Autora a ceder a sua posição contratual em relação a todos os contratos promessa, nos termos dos documentos juntos a fls. 304 a 307, e que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
45. No dia 4 de Novembro de 2009, no Cartório Notarial de Lisboa, sito na Rua..........., 1.º em Lisboa, foi lavrada Escritura Pública de Permuta com o seguinte teor:
«(…) PRIMEIRO
UU, divorciada, natural de Lisboa, freguesia de Alcântara, residente na Rua de ........., n.º ....., ... Esq.º, em Lisboa.
AAA, casado, natural da freguesia de Braga (S. Victor), concelho de Braga, residente na Rua ...., n.º ..., Palmeira. Braga.
Intervêm na qualidade de procuradores, em representação, com os necessários poderes para o acto, da sociedade comercial anónima denominada – BB – Investimentos e Construções SA., com sede na ..............., n.º ..., freguesia de Campolide, concelho de Lisboa, com o capital social de cinquenta mil euros, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, sob o número único de matrícula e NIPC 000000000, qualidade e suficiência de poderes que certifico em vista de uma procuração já arquivada nestas notas a instruir a escritura lavrada a folhas setenta e três, do livro cento e setenta e cinco.
SEGUNDO
BB, NIF 0000000 e mulher CCC, NIF ............, naturais da freguesia de Campo Grande, concelho de Lisboa, casados sob o regime da comunhão de adquiridos, residente na Rua ..........., n.º ........, edifício ... ........., em Lisboa. Verifiquei a identidade dos primeiros outorgantes por conhecimento pessoal, a do segundo por exibição do seu bilhete de identidade número 0000000, de 10 de Janeiro de 2008; e a da segunda por exibição do seu cartão do cidadão número 00000000000000, valido até 15 de Julho de 2014, emitido pela Republica Portuguesa.
DISSERAM OS OUTORGANTES:
Que, pela presente escritura titularam um contrato de permuta, em que acordam da seguinte maneira:
Um) Os primeiros outorgantes em nome da sociedade sua representada, DÃO ou CEDEM aos segundos outorgantes as seguintes fracções autónomas:
A) Fracção individualizada pelas letras CC, afecta a habitação, correspondente ao BLOCO .,....... – PISO SEIS, com cinco estacionamentos, sendo dois com os números .. e .., no piso zero e três, com n.ºs .., .. e .., no piso menos um – A, com o valor patrimonial de 554,130,00 €, a que atribuem o valor de um milhão e duzentos mil euros.
B) Fracção individualizada pelas letras CB, afecta a habitação correspondente ao BLOCO .,....... – PISO CINCO, com três estacionamentos, sendo um com o número .., no piso menos três e dois com os números ..e .., no piso menos um – A, e uma arrecadação, designada pelo n.º .., também no piso menos um – A, com o valor patrimonial de 317.450,00 € a que atribuem o valor de seiscentos mil euros.
Ambas as fracções fazem parte do prédio urbano sito em Lisboa na ..............., n.ºs 00, 00-A a 00-L, Travessa do 000000000000, n.ºs .. e .... e .........., n.ºs .. e ..., freguesia da Lapa, descrito na quarta Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número ............, da dita freguesia, e na terceira Conservatória do registo Predial de Lisboa, sob o número ........, da freguesia de Santos-O-Velho, registado a favor da sociedade vendedora, quanto às fracções pela apresentação duas, de sete de Outubro de dois mil e .,......., e treze de sete de Outubro de dois mil e .,......., afecto ao regime de propriedade horizontal pela apresentação mil cento e sete, de onze de Fevereiro de dois mil e nove, inscrita na matriz da freguesia da Lapa sob o artigo 1.128.
Que este prédio tem regulamento de condomínio.
Dois) Os segundos outorgantes, DÃO ou CEDEM à sociedade representada dos primeiros outorgantes, a fracção autónoma individualizada pelas letras 00, afecta a habitação, correspondente ao EDIFICIO III – VIGÉSIMO SEGUNDO ANDAR A, com os estacionamentos nºs .., .. .. e .. e a arrecadação n.º .., na cave privativa 1, no piso menos quatro, do prédio urbano sito em Lisboa denominado empreendimento .,......., na .........., nºs ...., ....a ... e via um, à Rua ...... nºs .., .. a .., ... a ... e ... a 2 S, freguesia de São Sebastião da Pedreira, descrito na nona Conservatória do registo Predial de Lisboa, sob o numero ........., da dita freguesia, registado a favor dos segundos outorgantes quanto à fracção, pela apresentação vinte e quatro, de nove de Maio de dois mil e dois, afecto ao regime de propriedade horizontal pela apresentação sessenta e quatro, de vinte e oito de Novembro de dois mil e um, inscrito na matriz da freguesia de Campolide, sob o artigo e números 0000, com o valor patrimonial correspondente à fracção de, com o valor patrimonial correspondente à fracção de 253.437,35 €, a que atribuem o valor de um milhão e duzentos mil euros, mais lhes entregando para igualação dos bens permutados a quantia de seiscentos mil euros.
Que sobre as fracções identificadas em Um), encontra-se registada uma hipoteca a favor do Banco Santander Totta, SA, pelas apresentações uma e quatro ambas de dezoito de Abril de dois mil e cinco, cujo cancelamento se encontra assegurado).
Disseram os outorgantes:
Que reciprocamente aceitam a permuta nos termos exarados destinando os segundos outorgantes a fracção individualizada pelas letras CC, a sua habitação própria e permanente e a sociedade representada dos primeiros a fracção 00 a revenda.
Que afirmam, sob sua inteira responsabilidade, o presente contrato foi objecto de intervenção da sociedade com a firma “..... – Sociedade Mediação Imobiliária Unipessoal Lda.”, com o número de licença ..... válida até vinte e sete de Abril de dois mil e dez.
Que não foi ainda emitida a competente licença de utilização nem para as fracções identificadas em Um), ora permutadas nem para o bloco onde as mesmas se integram.
Que, porém, já foi requerida a emissão de licença de utilização, em nove de Março de dois mil e nove, comprovam com o pedido a que adiante se faz referência.
Que os primeiros outorgantes, em nome da sua representada afirmam sob sua exclusiva responsabilidade que a construção do referido prédio já se encontra concluída, e não foi embargada; nem a construtora, foi notificada da apreensão do alvará de construção o pedido de licença de utilização não foi indeferido; e já decorreram mais de cinquenta dias sobre a data do seu requerimento, não tendo ninguém sido notificado para o pagamento das taxas devidas.
ASSIM O OUTORGARAM.
Adverti os outorgantes das consequências penais previstas no n.º 2 do artigo 50.º, do Decreto – Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, quanto às declarações que antecedem sobre a intervenção de mediador imobiliário neste contrato bem como as menções previstas nos n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º, e do artigo 3.º de Decreto – Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, relativas às declarações que antecedem sobre a licença de utilização, e de que são sempre responsáveis solidariamente pela obtenção da licença de utilização, o titular do alvará de licença de construção e a sociedade transmitente e de que, sem prejuízo de outras responsabilidades que ao caso couberem, a sociedade transmitente constitui-se responsável pelos danos causados aos adquirentes ou a terceiros, em virtude de declarações prestadas neste acto, em desconformidade com a verdade.
Verifiquei as menções registais dos imóveis identificados em Um), por quatro certidões permanentes online consultadas hoje, com o código 000000000000-0000000000 e 00000000-000000000000.
Arquivo no maço de documentos deste livro:
a) Duas declarações para liquidação de IMT, apresentadas no Serviço de Finanças de Lisboa ....., em 2 de Novembro de 2009;
b) O respectivo documento comprovativo da isenção do pagamento de IMT, com o n.º .0000000000;
c) O respectivo documento comprovativo do pagamento do IMT, com o n.º 00000000000;
d) O respectivo documento comprovativo da cobrança e liquidação do imposto do selo previsto na verba 1.1 da TGIS, com o n.º 0000000000, no valor de 4.945,14€.
EXIBIRAM OS SEGUINTES DOCUMENTOS:
a) Certidão passada pela 2.ª Conservatória do Registo Predial da Maia em 27 de Outubro de 2009, comprovativa das referências prediais, respeitante ao imóvel identificado em Dois);
b) Duas cadernetas prediais urbanas obtidas via Internet, através do Serviço de Finanças de Lisboa, em 30 de Outubro de 2009, comprovativas das menções fiscais respeitantes aos imóveis identificados em Um);
c) Caderneta predial urbana obtida via Internet, através do Serviço de Finanças de Lisboa 10 Bairro, em 26 de Outubro de 2009, comprovativas das menções fiscais respeitantes aos imóveis identificados em Dois);
d) Licença de construção n.º. 000000000 respeitante ao referido prédio passada pela Câmara Municipal de Lisboa, em 7 de Agosto de 2006 e seu aditamento n.º .......de 14 de Janeiro de 2009, respeitantes aos imóveis identificados em Um);
e) Documento comprovativo de que referido pedido de licença de utilização foi entregue na Câmara Municipal de Lisboa na data acima mencionada, respeitantes aos imóveis identificados em Um);
f) Certidão emitida em 27 de Outubro de 2009, pelo I....., I.P, comprovativa de que o mencionado Instituto autorizou a presente transmissão, respeitantes aos imóveis permutados e identificados em Um);
g) Ofício n.º0000000 emanado da Câmara Municipal de Lisboa, em 29 de Outubro de 2009, donde consta, que a dita Câmara decidiu não exercer o direito de preferência, na presente transmissão respeitante aos imóveis ora permutados e identificados em Um);
h) Documento obtido via internet, através da Câmara Municipal de Lisboa, em 2 de Novembro de 2009, comprovativa de que o imóvel identificado em dois) não está situado em área abrangida por direito de preferência);
i) Certidão emitida em 3 de Novembro de 2009, pelo I......, I.P., comprovativa de que o imóvel identificado em dois), não está abrangido por servidão administrativa na área do património cultural);
j) Fotocopia certificada em 6 de Maio de 2002, por DDD, solicitadora, do alvará de licença de utilização n.º 212 (parcial), passado pela Câmara Municipal de Lisboa, em 18 de Abril de 2002, para o imóvel identificado em Dois),
l) Dois certificados de Desempenho Energético e Da Qualidade do Ar Interior, CER 000000 e CER00000000, passado pelo perito qualificado EEE n.º0000, em 27 de Fevereiro de 2009, valido até 27 de Fevereiro de 2019, com atinência aos imóveis identificados em Um);
m) Duas fichas técnicas da habitação referente às fracções identificadas em Um) entregue na Câmara Municipal de Lisboa, em 30 de Abril de 2009, tendo sido efectivamente ali depositado dois exemplares, certificando eu, Notária, a sua entrega neste acto aos segundos outorgantes;
n) Certificado de Desempenho Energético e Da Qualidade do Ar Interior, CER 0000000, passado pelo perito qualificado FFF n.º 0000, em 2 de Novembro de 2009, valido até 27 de Novembro de 2019, com atinência ao imóvel identificado em Dois).
O imposto do selo previsto na verba 15.1 da TGIS, no montante, de 25,00 €, é cobrado e liquidado nesta escritura.
Fiz aos outorgantes em voz alta e na presença simultânea de todos a leitura e explicação do conteúdo desta escritura. (…)».
46. A Ré só prestou a informação referida em 33.º, em 28/01/2009, pelas 18:28, através do e-mail referido em 16.º.
47. Na data em que a Ré declarou a resolução dos contratos promessa, as fracções “CC” e “00” ainda não tinham licença de habitação.
48. A fracção “CC” do “I...............” esteve à venda, através da “M......& L...... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.”, pelo preço de € 1.600.000,00.
49. A fracção “CB” do “I...............” esteve à venda, através da “M......& L...... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.”, pelo preço de € 850.000,00.
50. O propósito da assinatura dos documentos referidos em 7.º e 8.º foi o de corrigir lapsos verificados no texto dos contratos promessa.
51. A Ré requereu a licença de utilização das fracções CC e CB no dia 9 de Março de 2009.
52. A Autora conduziu diversos terceiros às fracções com o intuito de revender tais fracções.
B) De Direito
III – São as conclusões que delimitam o objecto do recurso – art.º 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 4, do CPC.
A presente revista visa discutir os seguintes pontos:
a) incumprimento pela ré do dever de informação;
b) incumprimento pela A. das suas obrigações contratuais e sua constituição ou não em mora;
c) A resolução dos contratos corresponde ao exercício de um direito ou a uma actuação abusiva (abuso de direito).
III.1. Incumprimento pela ré do dever de informação
O princípio da boa fé negocial é um dos pilares indispensáveis ao funcionamento regular do comércio jurídico.
Dispõe o art.º 227.º, n.º 1, do Código Civil, que quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
A boa fé pressupõe, na fase pré-negocial, a observância de deveres de informação, esclarecimento e lealdade, tendo em vista os interesses legítimos da contraparte. A responsabilidade pré-contratual, com a amplitude que lhe dá o citado preceito, abrange justamente os danos provenientes da violação desses deveres secundários do dever de boa-fé pré-negocial (ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 10.ª ed., p. 270; ROMANO MARTINEZ, Cumprimento Defeituoso, p. 57.)
Esta responsabilidade tem a sua ratio na protecção da confiança depositada por cada um dos contraentes nas expectativas legítimas que o outro lhe crie durante as negociações, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à a sua formação. Visa a tutela da confiança do sujeito na correcção, na honestidade, na lisura, na lealdade, e na colaboração activa da contraparte na satisfação das expectativas alheias. É uma responsabilidade que tanto pode ocorrer no domínio dos contratos, como dos negócios unilaterais, ou até dos puros actos jurídicos que tenham um destinatário. A celebração do contrato ou a sua anulação, não afastam a aplicação desta responsabilidade.
A responsabilidade civil in contrahendo (art.º 227.º do Cód. Civil) exige, para que se verifique, os seguintes pressupostos: 1) um facto voluntário, positivo ou omissivo do agente; 2) a ilicitude; 3) a culpa; 4) o dano; 5) e o nexo de causalidade entre o facto e dano. E esta responsabilidade civil pré-contratual abrange os danos culposamente causados à contraparte, tanto na fase negociatória ou preliminar, como na fase decisória, abrangendo esta, por conseguinte, a fase crucial da redacção final das cláusulas do contrato. E os seus horizontes alargaram-se de tal modo que englobam no seu conceito, quer as hipóteses de negócio inválido e ineficaz, quer aquelas em que se haja estipulado um negócio válido e eficaz, mas em que ocorrem, todavia, no processo formativo danos a reparar, p. ex., a coisa está onerada com um direito real de garantia que é preciso expurgar, um dos contraentes convenceu, culposamente, o outro da exigência de certas formalidades para a validade do contrato, provocando assim atraso e despesas inúteis, como ainda também os casos em que não foi celebrado contrato algum, por virtude da ruptura na fase negociatória ou decisória.
A boa fé tem de existir no cumprimento das obrigações assumidas (art.º 762.º, n.º 2, do Código Civil).
A A. que, na acção não alegou nem demonstrou ter havido da parte da Ré qualquer violação do dever de informação vem, em sede de recurso, com vista a reverter as decisões das instâncias, invocar a ausência de boa-fé negocial da Ré, pelo incumprimento do dever de informação.
Dúvidas não há que à Ré caberia descrever, com exactidão, o objecto negocial dos contratos-promessa que celebrou com a Autora e das suas virtuais limitações ou dificuldades ou sobre a existência de ónus.
Para aquilatar do cumprimento ou incumprimento inicial dessa obrigação, importa reter que os contratos-promessa dos autos foram firmados, respectivamente, em 8 de Março de 2006, com aditamento em 10 de Março de 2006, 31 de Março de 2006, com aditamento em 3 de Abril de 2006, e 18 de Janeiro de 2007, e que as acções relacionadas com as fracções objecto dos mesmos deram entrada, respectivamente, em 28 de Abril de 2007 – acção popular na qual a Ré foi citada para os seus termos em Outubro de 2007 – e 24 de Maio de 2007 – a deduzida pelo M.º P.º, na qual foi, em 29 de Maio de 2009, proferida sentença, absolvendo os demandados da instância, decisão essa que não transitou.
Consequentemente, não podia a Ré referir-se às acções, aquando da celebração dos contratos.
Resulta também da matéria fixada que a Ré, desde o momento em que se começaram a suscitar na imprensa, dúvidas sobre a legalidade e sobre a viabilidade do projecto, procurou esclarecer todas as vicissitudes do processo, a pendência das acções, o embargo e o seu levantamento, o que aconteceu relativamente a uma providência cautelar instaurada e reafirmou sempre a sua disponibilidade para prestar outros esclarecimentos.
Perante as informações comunicadas pela Ré, tornou-se acessível para a Autora quais os objectos das acções e os fundamentos do pedido, não sendo possível nem exigível que a Ré prestasse qualquer informação sobre o resultado das acções pendentes.
Acresce que, em momento algum, a Autora invocou a verificação de uma alteração substancial dos pressupostos do negócio ou das circunstâncias em que fundou a sua decisão de contratar, para sustentar uma modificação das cláusulas dos acordos que firmou (art.º 437.º do Código Civil) ou para requerer a anulação dos mesmos.
O único argumento aduzido nas cartas, nas quais a A. justificava a não comparência para celebração das escrituras de compra e venda, foi sempre o de que a R. não prestou “quaisquer esclarecimentos sobre os concretos termos (das acções pendentes, acrescentamos) e o estado actual das mesmas, nem dos riscos que da sua procedência poderão advir para os futuros proprietários”.
Nestes termos, tendo em conta o que se disse, não existe qualquer tipo de informação solicitada pela A. e que fosse exigível que a Ré prestasse, por forma a que se possa configurar a violação de um qualquer dever contratual de informação ou a violação genérica da boa-fé contratual.
III.2 – Do incumprimento do contrato-promessa
O acórdão recorrido acolheu o entendimento da 1.ª instância que considerou estarem verificadas situações de incumprimento, a justificar a resolução do contrato.
Tal entendimento, como melhor adiante diremos, não nos merece também censura.
A resolução do contrato pode ter fundamento legal ou convencional (artigo 432.º, n.º 1, do Código Civil, diploma que, doravante, se deverá subentender como citado, quando nada se disser em contrário).
O legislador configurou diversas situações em que consagrou expressamente o direito à resolução (a título de exemplo, artigos 270.º, 437.º, 891.º, 966.º, 1140.º, 1150.º e 2248.º). Entre elas se contam as de impossibilidade definitiva da prestação imputável ao devedor, no âmbito de contratos bilaterais. É o que resulta dos artigos 798.º e 801.º, n.º 2: o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação toma-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, sendo certo que, tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, face à impossibilidade do cumprimento pode, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato.
Situação diversa do não cumprimento definitivo é a mora do devedor que ocorre quando a prestação, ainda possível, não foi cumprida no tempo devido, por causa imputável àquele (art.º 804.º, n.º 2). A mora, nos termos do n.º 1 do mesmo normativo, apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. Não lhe confere o direito à resolução do contrato.
Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes:
a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Ou seja, a mora poderá converter-se em não cumprimento definitivo, se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (perda de interesse apreciada objectivamente) ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor (art.º 808.º, n.os 1 e 2). Nestes dois casos, a demora culposa no cumprimento da obrigação determinará, para o contraente faltoso, a obrigação de indemnizar os danos causados ao credor e confere a este o direito à resolução do negócio.
A terceira situação, merecerá também apreciação, porquanto importa averiguar se não houve por parte da A. uma declaração inequívoca de que não cumpriria os contratos em causa.
O regime geral das obrigações que brevemente se referiu é inteiramente aplicável ao contrato-promessa de compra e venda, tendo este, no entanto, um regime específico ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento, quando tenha havido lugar à constituição de sinal.
Efectivamente, neste caso, quando se verifique uma situação de incumprimento imputável a quem prestou o sinal, permite a lei que aquele que o recebeu o faça seu e, verificando-se o incumprimento definitivo da parte que recebeu o sinal, confere a quem o prestou a faculdade de exigir o dobro do que prestou (artigos 441.º e 442.º, n.º 2).
Atente-se em que só o incumprimento definitivo e culposo dá lugar às cominações previstas no artigo 442.º, n.º 2, não bastando, para o efeito, a simples mora, porquanto nada justifica que se excepcione o contrato-‑promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos (neste sentido a jurisprudência, hoje já uniforme, dos nossos tribunais superiores – Acs. do STJ de 24.10.95, CJSTJ, Ano III, Vol. III, p. 78; de 27.11.97, BMJ n.º 471, p. 388; de 26.05.98, in CJSTJ, Ano VI, vol. II, p. 100; de 8.02.00, CJSTJ, Ano VIII, tomo I, p. 72; de 12.07.01, CJSTJ, Ano IX, Vol. III, p. 30 e Acs. do STJ de 22.11.2001, proc. 3306/01, 7.ª Secção, de 19.03.2002, proc. 03A200, in www.dgsi.pt/jstj, de 15.10.2002, proc. 1160/02, 6.ª Secção, de 25.02.2003, proc. 03A200 e de 07.03.2006, ambos in www.dgsi.pt/jstj.
Como vimos, a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo, quando o credor perder o interesse que tinha na prestação. Esta perda de interesse deverá, por imposição legal, ser apreciada objectivamente, aferindo-se, por isso, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (RLJ, Ano 118.º, p. 55 e ano 124.º, p. 95). Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1987, p. 72).
Não há factos a sustentar a perda do interesse do credor (sublinha-se).
A mora poderá também converter-se em incumprimento definitivo, quando a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. Confere-se ao credor a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efectiva da prestação a que tem direito ou de obter uma definição clara da situação de incumprimento que lhe permita exercitar os direitos que a lei confere ao contraente cumpridor perante o não cumprimento definitivo da obrigação que impende sobre a outra parte (designadamente o direito a resolver o contrato). Por outro lado, impondo-se ao credor a necessidade de proceder à interpelação admonitória do devedor para converter a mora em não cumprimento definitivo, tem o devedor a garantia de que o credor não pode desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao incumprimento, enquanto lhe não der uma nova e derradeira possibilidade de cumprir a obrigação, pondo termo à sua negligência.
Para ANTUNES VARELA (RLJ 128.º, p. 112 e ss.), a interpelação admonitória consagrada no art.º 808.º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
A interpelação admonitória envolve os elementos da intimação para o cumprimento; da fixação de um termo peremptório para o cumprimento e da declaração de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado (ANTUNES VARELA, idem, p. 138 e ac. deste Tribunal de 31.03.2004, proc. 4465/03 da 2.ª Secção).
Deve, também, considerar-se que o prazo é razoável, se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar.
Tanto a mora como o não cumprimento definitivo poderão ter origem no decurso do prazo contratualmente fixado para a prestação, sem que esta se mostre cumprida.
Neste ponto, tem-se entendido que o prazo fixado em contrato-promessa para a celebração do contrato prometido, tanto pode ser absoluto, como relativo. Sendo absoluto (o que sucederá quando as partes fixarem um prazo para o cumprimento de determinada obrigação de modo a que a prestação seja efectuada dentro dele, sob pena de o negócio já não ter interesse para o credor), decorrido o prazo para a celebração do contrato prometido sem que este seja realizado, caduca o contrato-promessa. Sendo relativo, determina a simples constituição em mora, conferindo ao credor o simples direito a pedir o cumprimento, a sua resolução (verificados os demais pressupostos legais) ou a indemnização legal moratória (veja-se, neste sentido, Vaz Serra, RLJ, ano 110.º, p. 327 e ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, Vol II, 7.ª edição, Almedina, Coimbra, p. 80).
A determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato (entre outros, Ac. do STJ de 11/04/2000, in CJSTJ, Tomo II, p. 32 e Ac. do STJ de 19/09/2002, in www.dgsi.pt).
Passemos ao caso concreto de uma forma mais específica:
Perante a matéria de facto fixada, quando as escrituras de compre e venda foram marcadas, as condições previstas nos contratos-promessa firmados entre as partes estavam verificadas e a falta da licença de habitação respeitante às fracções “00” e “00”, não constituía, nem constitui, óbice à concretização das vendas, dada a existência de pedidos de emissão de tais autorizações não respondidos atempadamente pela Câmara Municipal de Lisboa – como a concretização da venda descrita no número .. do ponto 3 supra incontornavelmente demonstra.
Também não era impedimento à celebração dos contratos prometidos a falta de distrate da hipoteca voluntária constituída pela Ré, uma vez que é prática habitual que o pagamento da dívida garantida com a hipoteca, ocorra contemporaneamente com a celebração da escritura de compra e venda do imóvel ou fracção onerada, obtendo-se desse modo o distrate.
Não seria, em contraposição, normal que o construtor que hipoteca o edifício em garantia de financiamento, pague parte da dívida, desonerando determinada fracção, antes de a alienar e receber o respectivo preço, designadamente se não tiver a certeza de que o negócio se irá realizar.
Por outro lado, se a Autora tivesse dúvidas que pudessem ser dissipadas por informações fornecidas pela Ré (além das por si, repetidamente, referidas), então deveria ter solicitado tais informações e, perante a violação do dever de informação, invocar a exceptio non adimpleti contractus, ou ter manifestado a sua intenção de ver anulados os contratos-promessa ou de os modificar, face à alteração das circunstâncias que determinaram a sua vontade de os celebrar, como já se disse.
A A. nada disto fez, constituindo-se em mora, por ter faltado culposamente ao cumprimento das obrigações a que estava vinculada (art.os 804.º n.º 2, 805.º, n.º 1 e 798.º do Código Civil), uma vez que a única razão invocada para a não comparência às escrituras foi a falta de informação por parte da ré, falta que, como se disse, se não verificou. Daí que essa razão invocada careça de valor causal, sendo as faltas da A, sem justificação e, por isso, culposas.
E ao persistir nesse comportamento, após ter recebido a comunicação, datada de 2 de Julho de 2009 e transcrita no número .. da matéria de facto, que tem natureza de interpelação admonitória, no qual a Ré lhe concedia um prazo, a terminar em 17 de Julho, para uma retractação da posição anterior, como demonstrado pelo teor da carta que a Autora remeteu à R, em 15 de Julho desse mesmo ano, transcrita no número .., essa mora converteu-se em incumprimento.
Temos para nós que o prazo concedido, apesar de aparentemente curto, se afigura razoável (atento, além do mais, o facto de nos contratos se prever um prazo de 10 dias de antecedência para a notificação da data de celebração das escrituras), porquanto apenas se pedia que se confirmasse, até 17 de Julho, a anuência para a celebração dos contratos prometidos, de forma a viabilizar a marcação das escrituras até 30 de Julho de 2009 e impedir que, pelo simples facto de as mesmas não terem sido efectivadas até 31 de Agosto, a A. pudesse invocar a resolução dos contratos (vide Cláusula 5.ª dos contratos), a seu favor.
Cabe dizer, em reforço do que se deixou dito que este entendimento nada tem de afastado da realidade, uma vez que, como é sabido, todos os contratos-promessa, particularmente no domínio do imobiliário, comportam riscos para os contraentes que fazem parte da alea do negócio (alteração das condições ambientais, retracção do mercado, qualidade da construção e estabilidade do terreno de implantação), só se justificando alterar os respectivos termos, em casos de manifesta alteração das circunstâncias ou de modificação do equilíbrio das prestações.
Não resultando dos autos qualquer dificuldade de venda ou de outros negócios de alienação, relativamente às demais fracções, da referida urbanização (apenas umas das fracções a que os autos se referem continua em venda, o que, no actual quadro económico não surpreende), violento seria aceitar que a Ré, perante a posição da A, estaria obrigada a esperar pelo desfecho das acções pendentes (sabe-se lá até quando), enquanto persistisse o interesse da A. nos contratos, ou até se verificar o condicionalismo da aplicação da parte final da cláusula 5.ª dos contratos- ‑promessa.
Cremos, de resto, que existe outro motivo justificativo da resolução do contrato por parte da Ré.
De facto, a postura da A., ao, reiteradamente, recusar outorgar as escrituras, sem invocar qualquer argumento válido e de peso para essa atitude, associada à diligência a que procedeu para obter a devolução das quantias pagas, a título de sinal, alegando dificuldades em angariar compradores para as fracções a vender (pontos 34.º e 35.º da matéria de facto), revela uma vontade inequívoca de não cumprir os contratos, pese embora em sede das alegações de recurso de apelação, seja o contrário que alega (interesse na concretização das vendas prometidas), o que, nesse contexto, não surpreende.
Consideramos, pois, incensurável o entendimento das instâncias sobre a resolução do contrato por parte da R.
III.3
4.2.5. Abuso de direito
O abuso de direito surge invocado pela A, em sede de apelação e agora, de novo, na revista, provavelmente escudado no voto de vencido.
Dispõe o art.º 334.º do CC que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, bons costumes ou pelo fim social desse direito.
O abuso de direito (art. 334.º CC), como excepção peremptória inominada, que se traduz, segundo CASTANHEIRA NEVES (Questão de Facto e Questão de Direito, 1967, p. 528), “num problema metodológico-normativo de realização (ou de aplicação) concreta do direito…; o abuso é um modo de ser jurídico que se coloca no trajecto entre a norma e a solução concreta”.
Ocorre esta figura jurídica quando o direito legítimo – e portanto razoável, em princípio – é exercido, em determinado caso, de maneira a constituir clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito, tornando-se, assim, escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso comum sentimento de justiça, que repouse em bases éticas aceitáveis.
O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade negocial, são meios de que, os tribunais, devem lançar mão para obtemperar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que – objectivamente – e atenta a especificidade do caso, conduz a um resultado que viola o sentimento de Justiça, prevalecente na comunidade, que, por isso, repudia tal procedimento, que apenas formalmente respeita o Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa.
Como se afirmou no acórdão deste Tribunal, de 10 de Outubro de 1991, in BMJ, n.º 412, p. 460:
“Nos termos do artigo 334.º do Código Civil há abuso de direito e é portanto ilegítimo o seu exercício quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Agir de boa fé tanto no contexto deste artigo como no do artigo 762.º, n.º 2, é “agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar”.
Os bons costumes entendem-se por seu turno como um “conjunto de regras de convivência que num dado ambiente e em certo momento as pessoas honestas e correctas aceitam comummente contrários a laivos ou conotações, imoralidade ou indecoro social”.
Finalmente, o fim social ou económico do direito, no âmbito dos direitos de crédito – o conteúdo da obrigação desdobra-se no direito à prestação e no dever de prestar – consiste precisamente na satisfação do interesse do credor mediante a realização da prestação por banda do devedor (artigo 397.º do Código Civil)...”.
O art. 334.º do Código Civil, acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito ou com «animus nocendi» do direito da contraparte, bastando pois que tais limites sejam e se mostrem ostensiva e objectivamente excedidos (PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição, p. 298, em anotação ao artigo em questão e ANTUNES VARELA, (Das Obrigações em Geral, 7ª edição, p. 536).
Para MANUEL DE ANDRADE (Teoria Geral das Obrigações, p. 63) ocorre tal excesso se os direitos forem “exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça”, o que VAZ SERRA (“Abuso do direito”, BMJ n.º 85, p. 253) apelida de “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante”(cf. neste sentido, entre outros, os Acs. do STJ, de 7.1.93, in BMJ, n.º 423, p.539 e de 21.9.93, in CJSTJ, 1993, III, p.19).
O abuso do direito – “como válvula de escape”, que deve ser, só deve funcionar em situações de emergência, para evitar violações clamorosas do direito. Deve, por isso, ser invocado com ponderação e equilíbrio, sem que constitua panaceia fácil para toda a situação de excessivo exercício; é que pode o respectivo excesso não ser manifesto e ilegítimo ou só se apresentar assim na aparência (cf. ac. do STJ, BMJ n.º 407, p. 557).
O que leva os acima citados anotadores do Código a acrescentar que para determinar os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade.
Entre os campos de aplicação relevantes do abuso de direito, englobam-se as situações de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas (ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português I – Parte Geral, Tomo I, 1999, p. 211-212), que este Autor desdobra em três sub-hipóteses: a de exercício danoso inútil, a de exigir o que de seguida se deve restituir e a de desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem, equacionando-as todas nos seguintes termos: Trata-se duma fórmula antiga e intuitiva de abuso de direito: mercê de conjunções extraordinárias, ocorre um exercício jurídico, aparentemente regular, mas que desencadeia resultados totalmente alheios ao que o sistema poderia admitir, em consequência do exercício e acrescentando que a redução dogmática do desequilíbrio no exercício faz apelo, consoante as circunstâncias, ora ao princípio da confiança, ora ao da primazia da materialidade subjacente. O primeiro dá cobertura a actuações anormais e inesperadas, que se tornam danosas por apanhar desprevenidas as pessoas que contavam (justificadamente) com uma actuação mais comedida. O segundo reporta-se a exercícios de puro desequilíbrio objectivo. A lei considera verificado o abuso, prescindindo dessa intenção, bastando que a actuação do abusante, objectivamente, contrarie aqueles valores.
Em suma, o direito não pode ser exercido de forma arbitrária, exacerbada ou desmesurada, mas antes de um modo equilibrado, moderado, lógico e racional.
Naturalmente que tudo tem de ser perspectivado em função das circunstâncias do caso concreto.
Como se disse no acórdão recorrido não existe qualquer fundamento para se considerar abusiva a resolução do contrato por parte da Ré.
É certo que pode discutir-se se, tendo em conta a factualidade apurada e, mais exactamente, as potenciais consequências decorrentes do trânsito em julgado de uma decisão favorável à pretensão deduzida pelos respectivos autores nas acções pendentes e que visavam a anulação do licenciamento do empreendimento, onde se inseriam as fracções prometidas vender, seria justo, proporcionado e razoável exigir da A. o cumprimento dos contratos-‑promessa.
Porém, não é incomum que contratos-promessa, celebrados na pressuposição de que uma determinada urbanização vai surgir, acabem por encontrar mais ou menos dificuldade de execução.
No caso em apreço, estamos perante uma urbanização devidamente licenciada e construída, aparentemente com respeito pelos condicionantes do licenciamento e sem outros motivos justificativos da recusa de cumprimento dos contratos por parte do promitente-comprador.
A pendência das acções não é motivo bastante para a recusa de cumprimento, tanto mais que não está adquirido que as mesmas venham a proceder.
Acresce que a procedência das acções e a anulação dos licenciamentos, não deixaria desprotegido o comprador, que teria o direito a ser indemnizado, se as fracções adquiridas viessem a ser demolidas.
Aliás, como se frisou, contra a posição da Ré, visando o cumprimento dos contratos-promessa por parte da A, poderia esta defender-se através do disposto nos artigos 905.º e 337.º do CC.
Não o tendo feito, podendo fazê-lo, tendo-se provado que as fracções continuavam a serem objecto de interesse comercial, o que resulta da permuta provada nos autos e, não se tendo apurado que as demais fracções não tenham sido objecto de compra ou outra forma de alienação, não há qualquer fundamento para se dizer que o exercício do direito de resolver o contrato pela R. se apresenta como “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, ou seja, longe do interesse social e por forma a exceder manifestamente os limites resultantes da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico-social do direito”.
IV. Termos em que se acorda em negar a revista, mantendo integralmente o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente.
Lisboa,
Paulo Sá (Relator)
Garcia Calejo
Helder Roque (vencido)