| 283/2002.P2.S1 |  |
PRÉDIO RÚSTICO
EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA
MATÉRIA DE DIREITO
ABUSO DO DIREITO
DIREITO CIVIL - LEIS, SUA INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIOS JURÍDICOS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS - DIREITOS REAIS / DIREITO DA PROPRIEDADE / PROPRIEDADE DE IMÓVEIS / EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA DE TIPO FAMILIAR / DIREITO DE PREFERÊNCIA.
- Menezes Cordeiro, in ROA, 65.º, Setembro 2005, 361.
- Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 7ª edição, páginas 25 e seguintes, 228.
- Vitalino Canas, “A proibição do excesso como instrumento mediador de ponderação e optimização”, Estudos de Homenagem ao Prof. Doutor Jorge Miranda, 2012, Volume III.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 9.º, 240.º, N.º1, 241.º, N.º2, 334.º,1380.º, N.º1, 1381.º, AL. B), 1410.º.
DECRETO-LEI N.º 384/88 (PREÂMBULO).
LEI DE BASES DO DESENVOLVIMENTO AGRÁRIO (LEI Nº 86/95, DE 1 DE SETEMBRO): - ARTIGO 21.º, N.º 1, ALÍNEA A).
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 26/11/1981, IN RLJ, ANO 117, N.º 3724, IN BMJ Nº 311, DE 30/06/1998, IN BMJ N.º 478, DE 10/12/1985 PROCESSO N.º 073020, DE 11/3/1997, PROCESSO N.º 96A642, E DE 22/1/1997, PROCESSO N.º 96A603, ESTES ÚLTIMOS EM WWW.DGSI.PT .
-DE 18/1/94, CJ ANO II, TOMO I, 46 E SS..
-DE 26/10/1999.
-DE 4/3/1997, IN CJ/ S.T.J – 1997, 1, 121, DE 28/10/2008, E DE 11/1/2011.
I - Para efeitos de exercício dos poderes de cognição devem ter-se como não definitivos aqueles juízos de valor sobre os factos materiais que a Relação formulou em função da sensibilidade ou intenção jurídica, os quais, por traduzirem valorações legais já podem ser sindicados pelo STJ.
II - O conceito de “exploração agrícola de tipo familiar" é um conceito de direito cujo preenchimento há-de resultar da conjugação dos vários elementos factuais a que a lei faz referencia, consistindo o mais importante na efectiva afectação do prédio, ou conjunto de prédios, a exploração agrícola através do trabalho próprio do cultivador ou de pessoas do seu agregado familiar, circunstancia esta que faz caber dentro dos poderes de cognição deste STJ a apreciação e decisão sobre o preenchimento ou não preenchimento factual desse conceito jurídico.
III - Não é razoável, sobretudo no actual contexto de desenvolvimento agrário, pensar-se que a unidade agrícola familiar apenas existe quando se torna efectivamente produtiva, desprezando para efeitos de integração daquele conceito jurídico (nomeadamente para efeitos da previsão normativa do art. 1381.º, al, b) – esta normatividade tem que ser compaginada e entendida em conjunto e não fragmentariamente conforme comanda a unidade sistemática para que aponta o art. 9.º CC) – toda a fase temporal de investimentos, de preparação dos solos e de plantações efectuadas.
IV - Na sua variante de exercício em desequilíbrio – desproporção grave entre o exercício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem – o abuso de direito resultará da prática de uma acção que pelas circunstâncias ultrapasse os limites razoáveis do exercício de uma direito, provocando danos a um terceiro - apresenta-se, desta forma, como um resultado do princípio da proporcionalidade conatural à própria ideia de justiça, intuída como proporção ou justa medida.
V - Enquanto instrumento mediador de ponderação e mediação, a proibição de excesso (ou principio da proporcionalidade) cumpre uma função específica na operação de optimização das possibilidades jurídicas e fácticas, devendo merecer observância nas decisões judiciais pautadas por uma aplicação da lei que pondere elementos como os relativos à necessidade e à adequação, subjacentes ou inerentes à própria proporcionalidade.
VI - A hipótese de desproporção de exercício pode revestir a forma de desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência da acção poderá advir para o titular exercente e o correspondente sacrifício que é imposto a outrem pelo exercício de tal direito, surgindo assim como possibilidade legalmente prevista de correcção de soluções que, ainda que legalmente suportadas, se apresentariam em concreto contrárias ao normal sentimento de justiça.
VII - Sempre que a paridade das pessoas no âmbito do direito civil, que emana do principio de igualdade originária, seja afectada por regimes especiais de protecção ou de privilégio legal – neste o exercício da preferência de proprietário de prédio contíguo – dê origem a um aproveitamento perverso desse regime tornando-o um regime de protecção injustificado, deve precisamente intervir o instituto do abuso de direito como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social e evitando que observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se excedam manifestamente os limites que se devem observar, tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I - AA intentou acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra BB e mulher CC e contra DD pedindo que lhe seja reconhecido o direito de propriedade sobre o prédio rústico identificado no artº. 6º da petição inicial [sito na freguesia de ..., concelho de ..., nas C... ou P..., de pinhal, com área de 1.200 m2, que confronta de norte com caminho, nascente, sul e poente com BB e outros, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. ...]; lhe seja reconhecido à o direito de preferência de haver para si o prédio rústico identificado no artigo 1º da petição inicial [prédio rústico sito na freguesia de ..., concelho de ..., nas C... ou P..., composto de oliveiras, cultura arvense de sequeiro, pomar de macieiras, pinhal, pastagem e vinha, com a área de 20.400 m2, que confronta de norte com EE e outros, nascente com AA e caminho, de sul com caminho e de poente com AA e FF e outros, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. …] substituindo-se ao 2º. R na respectiva escritura de compra e venda, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, ordenar-se o cancelamento do registo de aquisição a favor do 2º R., o que se requer e sejam os RR condenados a reconhecerem tal direito de preferência.
Alega, em síntese, que por escritura pública outorgada no dia 22/04/2002, os 1ºs. RR venderam ao 2º. R e este comprou, pelo preço de €15.961,53, o prédio rústico sito na freguesia de ..., concelho de ..., nas C... ou P..., composto de oliveiras, cultura arvense de sequeiro, pomar de macieiras, pinhal, pastagem e vinha, com a área de 20.400 m2, que confronta de norte com EE e outros, nascente com AA e caminho, de sul com caminho e de poente com AA e FF e outros, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. …
Indica que é dona e legitima proprietária do prédio rústico, sito na freguesia de ..., concelho de ..., nas C..., de pinhal com a área de 1200 m2 que confronta de norte com caminho, nascente, sul e poente com BB e outros, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., descrito na CRP de ... sob o nº. ..., sendo tal prédio confinante, pelos lados nascente, sul e poente com o prédio identificado no parágrafo anterior;
Alega também que nem os RR nem qualquer outra pessoa lhe deram conhecimento antecipado do projecto de venda e as cláusulas contratuais, só tendo tomado conhecimento dessa venda e dos seus elementos essenciais, no dia 12/11/2002.
Os réus foram regularmente citados, tendo contestado [e o 2º R. também deduzido reconvenção], por excepção e impugnação, alegando, em síntese que o 2º R. tomou de arrendamento aos 1ºs. RR três prédios rústicos sitos, respectivamente, na Quinta, em C... ou P... e em E... ou S…, tendo o contrato de arrendamento relativo ao primeiro e ao segundo prédios tido inicio em Novembro de 1999 e tendo o contrato de arrendamento atinente ao último prédio tido inicio em 01/08/1999, sendo ambos os contratos celebrados pelo P... de 25 anos, sucessivamente renovável, dando o senhorio autorização ao R. para efectuar as melhorias necessárias para aumentar a produtividade dos prédios, bem como para efectuar as explorações de água que entendesse. Que por contrato celebrado em 08/11/1999, os 1ºs. RR prometeram vender ao 2º R. os três identificados prédios, pelo preço global de Esc. 10.000.000$00, tendo, em 22/04/2002, sido celebrada a respectiva escritura pública de compra e venda, a qual foi rectificada por escritura lavrada em 10/01/2003;
Desde o momento em que encetaram negociações ficou estabelecido que o 1º R. marido (vendedor) apenas venderia os ditos três prédios no seu conjunto e o comprador apenas aceitaria o negócio se nele estivessem incluídos os três prédios, que foram avaliados no seu conjunto, como se de uma unidade se tratasse.
A aquisição dos referidos prédios, pelo preço global de Esc. 10.000.000$00, teve como finalidade o preenchimento do requisito essencial à aprovação do projecto do IFADAP a que o 2º R. se candidatou, no que respeita à área mínima, legalmente exigível, acrescendo que tais prédios, apesar de dispersos, formavam uma unidade de cultura tipo familiar;
Efectuada como foi a venda dos três prédios no conjunto, sem atribuição de valores a cada um deles, a quem já era arrendatário dos mesmos, não assiste à A. o invocado direito de preferência, exclusivamente sobre o prédio denominado P....
Entretanto, o 2º R. efectuou múltiplas obras e trabalhos no prédio denominado P…. ou C... e que descrimina nos artºs. 76º a 124º da contestação - reconvenção, no que despendeu a quantia de €92.083,32, tendo o 2º R. de continuar a efectuar, no futuro, despesas no tratamento do pomar de macieiras que plantou no identificado prédio;
A procedência da acção seria injusta e imoral, sendo o 2º R. um jovem com 21 anos que fez formação profissional como jovem agricultor e que apostou na sua própria exploração agrícola, apresentando o seu projecto ao IFADAP que o aprovou, tendo esta entidade atribuído ao 2º R. Esc. 23.586.364$00 e investindo o 2º R. de capital próprio o montante de Esc. 18.776.276$00, incluindo o aludido projecto, entre outros, o prédio do P..., no qual foi efectuado grande parte do investimento.
Alegam que a A. não tem idade nem formação profissional para prosseguir com um projecto desta envergadura, nem tem sequer conhecimentos para cultivar o P..., nos termos em que o 2º R. o vem fazendo e se propõe continuar a fazer; o terreno da A. é um pinhal que em nada beneficiaria com a aplicação da Lei do Emparcelamento.
Através da presente acção, a A apenas pretende obter para si um prédio que bem sabe ser incapaz de cultivar, agindo de modo indiferente às consequências da sua atitude, destruindo um projecto de vida e que envolve investimentos avultados, actuando a A em flagrante abuso do direito.
Concluem os RR pela improcedência da acção, com a sua consequente absolvição do pedido e, subsidiariamente, para o caso da acção proceder, em reconvenção pede o 2º R./reconvinte que a A./reconvinda seja condenada:
a) A pagar ao R. DD a quantia de €91.275,49 (noventa e um mil duzentos e setenta e cinco euros e quarenta e nove cêntimos) de benfeitorias que realizou no prédio, acrescida de juros legais, a contar da notificação da contestação/reconvenção;
b) A pagar todas as despesas e trabalho da manutenção do pomar do P... até ao trânsito em julgado da decisão, em montante a apurar em liquidação de sentença;
c) A reconhecer que os contratos de arrendamento celebrados se confundiram na pessoa do R. DD, em virtude da celebração da escritura de compra e venda, condenando a A. a reconhecer o R. DD como arrendatário do P... até ao final do contrato;
d) A liquidar o devido imposto de sisa por dele não estar isenta.
A A./reconvinda replicou impugnando os factos alegados pelos RR. - sustentando, em síntese, que os contratos de arrendamento pelos mesmos invocados são negócios simulados e nulos e concluindo pela improcedência das excepções invocadas e do pedido reconvencional e mantendo o pedido formulado na p.i.
O 2º R./reconvinte DD apresentou tréplica reiterando o alegado na contestação/reconvenção e concluindo como nesta.
A autora apresentou articulado superveniente alegando, em resumo, que foi apenas em Abril de 2003, após a apresentação dos articulados, que o R. DD efectuou obras e realizou trabalhos no prédio o P..., pelo que não podem ser invocadas pelo R. como sendo benfeitorias pelas quais tenha direito a ser indemnizado, pois que a citação do réu fez cessar a boa fé do mesmo, no sentido de que actualmente é um mero detentor do imóvel objecto de preferência. Tais factos são extintivos do direito peticionado pelo R./reconvinte, pois que tendo cessado a boa fé do mesmo após a citação, extinguiu-se também o direito de invocar indemnização pelas obras e trabalhos e aplicação de materiais que após a dedução da reconvenção fez no prédio.
O articulado superveniente apresentado pela A. foi admitido, tendo o R./reconvinte DD apresentado resposta, na qual requereu a ampliação do pedido reconvencional.
Foi elaborado despacho saneador, procedendo-se à selecção da matéria de facto assente e organização da base instrutória, tendo o R. DD delas reclamado, o que foi admitido.
O R./reconvinte DD apresentou seis ampliações do pedido reconvencional (sendo a primeira na resposta ao articulado superveniente apresentado pela A.), nos montantes, respectivamente, de €1.436,33, €10.519,02, €3.028,27, €6.982,79, €7.611,14, e €5.728,90, totalizando o pedido reconvencional do valor de €123.361,94, por trabalhos realizados e produtos aplicados no tratamento do pomar, a que tem vindo a proceder, sendo proferidos despachos admitindo tais ampliações, com o consequente aditamento à M.F.A. e/ou base instrutória dos factos pertinentes. Inconformada com as decisões de admissão da primeira, segunda e terceira ampliações do pedido reconvencional, a A./reconvida delas interpôs recurso, que foram admitidos, como de agravo, com subida deferida e efeito meramente devolutivo.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância das formalidades legais, conforme consta das respectivas actas.
Foi inicialemente proferida sentença, a fls. 1008 a 1039, que (considerando que a A. não provou, nem sequer alegou, que o adquirente do prédio relativamente ao qual pretende exercer a preferência, ora 2º R., não era proprietário confinante do prédio em causa, circunstância que à luz do preceituado no artº. 1380º do CC, constitui requisito essencial para o exercício daquele direito) julgou a acção improcedente, por não provada, com a consequente absolvição dos RR. dos pedidos formulados. Dessa sentença recorreu a A tendo o Tribunal da Relação do Porto proferido acórdão determinando a ampliação da matéria de facto a integrar na base instrutória. Em cumprimento do decidido foi aditado um ponto à base instrutória – correspondente ao 102 com a seguinte redacção: “O Réu adquirente não era, à data da venda em que a autora pretende preferir proprietário ou titular de qualquer prédio rústico confinante com o prédio rústico objecto da preferência?”.
Na sequencia de novo julgamento foi proferida sentença na qual se decidiu:
a) Declarar e condenar os RR. a reconhecer que a Autora é proprietária do prédio rústico sito na freguesia de ..., concelho de ..., nas C... ou P..., que confronta de norte com caminho, nascente, sul e poente com BB e outros, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. ...;
b) Reconhecer à Autora o direito de preferência na compra do prédio rústico denominado “C... ou P...”, sito na freguesia de ..., concelho ..., nas C... ou P..., com área de 20.400m2, que confronta de norte com EE e outros, nascente com AA e caminho, de sul com caminho e de poente com AA e FF e outros, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. …, substituindo-se o 2º. R. DD, pela A., no contrato de compra e venda celebrado pela escritura pública outorgada no dia 22/04/2002, no Cartório Notarial de Moimenta da Beira, exarada a fls. … a … verso do Livro …, mediante o pagamento do preço de €15.961,53 (quinze mil novecentos e sessenta e um euros e cinquenta e três cêntimos), que já se mostra depositado;
c) Determinar o cancelamento dos registos efectuados com base na escritura de compra e venda aludida na antecedente al. b) do dispositivo, no atinente ao prédio referenciado;
d) Condenar a A./reconvinda a pagar ao 2º. R./reconvinte DD a quantia que se vier a apurar em ulterior incidente de liquidação, a título de indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas pelo 2º. R./reconvinte no prédio identificado na al. b) do dispositivo [relativas aos trabalhos a que nele procedeu necessários à plantação do pomar de macieiras e de sabugueiros, abrangendo a desmatação, limpeza geral do terreno, surriba, abertura de valas e plantação das árvores propriamente dita e as obras necessárias e indispensáveis para o normal cultivo do pomar, designadamente, aquelas que respeitam à colocação de pedras de bardo, vigotas e de arame, à construção de dois tanques para a água mencionados nos pontos 52) a 54) dos factos provados, à ligação entre eles, aos demais trabalhos relativos à implementação do sistema de rega, designadamente, gota a gota, no prédio “P...”, incluindo os mencionados no ponto 68) dos factos provados, à construção de uma casota/arrecadação, com porta mencionada nos pontos 18) e 93) dos factos provados, para a colocação e protecção das electrobombas, dos automatismos da rega gota a gota, quadros, disjuntores e contadores eléctricos e para permitir a ligação às bombas aí colocadas e permitir funcionar todo o sistema de rega e colocação de um ramal de electricidade da EDP], na medida em que valorizaram tal prédio;
e) Condenar a A. pagar ao Estado o imposto, que à data da outorga da escritura pública referenciada na al. b) do dispositivo era o de Sisa, devido pela transmissão do prédio P...;
f) Absolver a A./reconvinda do demais pedido pelo 2º. R./reconvinte.
Desta sentença foi interposto recurso de apelação e na sequência do mesmo foi proferido acórdão no qual se decidiu julgar improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida.
II. Inconformado com a decisão interpôs o R DD recurso de revista excepcional o qual por acórdão da formação que entendeu não haver lugar a revista excepcional (v. acórdão de fls. 1376 e 1377) foi mandado à normal distribuição, nos termos e para os efeitos do disposto no nº 5 do artigo 672 do Código de Processo Civil.
Apresentou o recorrente a sua alegação (constante de fls. 1290 a 1304, cujo teor aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos legais), tendo a recorrida apresentado contra-alegação (constante de fls. 1328 a 1341 cujo teor se dá, igualmente por reproduzido.
Do teor da alegação, influenciadas e formuladas no errado pressuposto de se estar perante um recurso de revista excepcional, resultam colocadas as seguintes questões:
A)a questão de saber se na altura da celebração da escritura o prédio em questão estava afecto a uma exploração agrícola do tipo familiar[1] - conclusões 6ªa 9ª (ligadas ao exposto nos três primeiros parágrafos de fls. 1299 e segundo e terceiro parágrafo de fls. 1300, do corpo alegatório;
B) a questão de saber se o exercício da acção por parte da A poder constituir abuso de direito (conclusões 4ª, 5ª, 16ª e 17ª).
III – Os factos:
1) Por escritura pública de compra e venda outorgada no Cartório Notarial de Moimenta da Beira, em 22 de Abril de 2002, exarada a folhas … a … Verso do Livro … os primeiros Réus declararam vender ao segundo e este declarou comprar:
a) o prédio rústico, denominado "Quinta", que se compõe de olival, cultura arvense de sequeiro e vinha, freguesia de ..., concelho de ..., onde se encontra inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo …, com o valor patrimonial de 894,05 euros, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número novecentos e vinte e três da freguesia de ...;
b) o prédio rústico, denominado "C... ou P...", que se compõe de oliveiras, cultura arvense de sequeiro, pomar de macieiras, pinhal, pastagens e vinha, freguesia de ..., concelho de ..., onde se encontra inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo ..., com o valor patrimonial de 1.500,08 euros, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número novecentos e vinte e seis da freguesia de ...;
c) o prédio rústico, denominado "S...", que se compõe de nogueira, oliveiras, castanheiro, cultura arvense de sequeiro, pessegueiros, cerejeira, pinhal, mato, pastagem e uma casa agrícola, freguesia de ..., concelho de ..., onde se encontra inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo …, com o valor patrimonial de 2.047,67 euros, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número novecentos e vinte e oito da freguesia de ..., pelo preço global de € 49.879,78, correspondendo ao prédio identificado em a) o preço de € 8.978,36, ao identificado em b), o preço de € 15.961,53 e ao identificado em c) o preço de € 24.939,89. - al. A) dos factos assentes -;
2) Não foi paga qualquer importância a título de imposto de sisa, uma vez que o comprador - segundo Réu - é jovem agricultor. - al. b) dos factos assentes -;
3) As despesas notariais com a celebração da escritura pública de compra e venda importaram em € 609,00- al. C) dos factos assentes -;
4) No registo de aquisição a seu favor o 2° R despendeu a quantia de € 49,89 - al. D) dos factos assentes -;
5) A A. é dona e legítima proprietária do seguinte imóvel: prédio rústico, sito na Freguesia de ..., Concelho de ..., nas C..., de pinhal, com a área de 1.200 metros quadrados que confronta de norte com o caminho, nascente, sul e poente com BB e outros, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° ...- al. E) dos factos assentes -;
6) O imóvel identificado no artigo anterior veio à posse da Autora por escritura de partilha outorgada no Cartório Notarial de ... em 8 de Novembro de 2000 - al. F) dos factos assentes -;
7) O prédio supra descrito encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Predial de ... a favor da Autora e por isso registado pela inscrição G-1. - al. G) dos factos assentes.
8) Nos termos de acordo escrito, assinado pelos RR com assinaturas reconhecidas notarialmente, celebrado a 12 de Julho de 1999, a que deram o nome de "Contrato de Arrendamento Rural", os 1°s RR declararam dar de arrendamento ao 2° R: "a) Prédio rústico, sito na Quinta, que confronta de norte e nascente com GG, de sul com caminho, de poente HH, GG e II, com a área de 7.800 m2, inscrito na matriz sob o artigo …, de ..., .... b )Prédio rústico sito na C... ou P..., a confrontar de norte com EE, JJ e FF, de nascente e sul com caminho, de poente com FF inscrito na matriz da freguesia de ... sob o artigo ... com a área de 20.400 m2". - al. H) dos factos assentes;
9) Mais declararam que: "2a - O contrato tem início no dia 1 de Novembro de 1999 e é celebrado pelo P... de 25 anos, sucessivamente renovável;
3ª - A renda anual é no valor de 15.000$00, que deverá ser entregue aos senhorios na sua residência em 30 de Novembro de cada ano;
4ª - Os primeiros outorgantes (1°s RR.) declaram autorizar o segundo outorgante (2° R) a efectuar as melhorias necessárias para aumentar a produtividade do prédio. (...)
6ª - Os senhorios autorizam o arrendatário a efectuar as explorações de água que o 2° outorgante entender, no entanto todos os prejuízos que advierem para terceiros dessa exploração são da responsabilidade do arrendatário. - al. I) dos factos assentes -;
10) Nos termos de acordo escrito, assinado pelos RR com assinaturas reconhecidas notarialmente, a que deram o nome de "Contrato de Arrendamento Rural", os 1°s RR declararam dar de arrendamento ao 2º R.: a) Prédio rústico sito no E... ou S..., que confronta de norte com KK, LL e MM, de nascente com NN, de sul com OO e de poente com LL, com a área de 64.680 m2, inscrito na matriz sob o artigo …, freguesia de ..., ... - al. J) dos factos assentes -;
11) Mais declararam que: “2ª - O contrato tem início no dia 1 de Agosto de 1999 e é celebrado pelo P... de 25 anos sucessivamente renovável;
3ª - A renda anual é no valor de 20.000$00, que deverá ser entregue aos senhorios na sua residência em 30 de Novembro de cada ano;
4ª - Os primeiros outorgantes (1ºs. RR) declaram autorizar o segundo outorgante (2° R.) a efectuar as melhorias necessárias para aumentar a produtividade do prédio. (…)
6ª - Os senhorios autorizam o arrendatário a efectuar as explorações de água que o 2º outorgante entender, no entanto os prejuízos que advierem para terceiros dessa exploração são da responsabilidade do arrendatário”.- al. K) dos factos assentes -;
12) Por acordo escrito assinado pelos RR com assinaturas reconhecidas notarialmente, a que deram o nome de "Contrato promessa de compra e venda", os 1°s RR. declararam que "prometem vender ao segundo outorgante (2° R.), livre de quaisquer ónus ou encargos e este promete adquirir" os imóveis identificados em h) e j). - al. L) dos factos assentes -;
13) Mais declararam que "O preço global da transacção é de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos)" - al. M) dos factos assentes -;
14) A 10 de Janeiro de 2003, os RR celebraram escritura pública que designaram de "Rectificação de escritura pública de compra e venda ", conforme teor de doc. 5. junto com a contestação, a fls. 86 e seguintes, que devido à sua extensão, aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente, "que, assim, vêm pela presente rectificar a aludida escritura (a escritura referida em 1) no sentido de passar a constar que o preço único e do conjunto dos três prédios é o que ali se identifica como preço global"- al. N) dos factos assentes -;
15) O R. DD apresentou ao IFADAP um projecto, que o aprovou no âmbito do qual este lhe atribuiu um prémio de instalação de jovem agricultor no montante de 4.009.640$00 e a título de ajudas sob a forma de subsídio não reembolsável, tendo em vista a execução do projecto, concedeu 19.576.724$00 - al. O) dos factos assentes -;
16) Os prédios sitos na Quinta ou no P... vinham sendo granjeados por arrendatários de nome PP e mulher QQ. - al. P) dos factos assentes -;
17) O R. DD canalizou as águas do S... até a tanque grande do P... através de tubo de plástico de 1,5 polegadas, enterrados e conduzidas por gravidade, numa extensão de 1300 metros. - al. Q) dos factos assentes -;
18) Durante o mês de Abril de 2003, o R. DD construiu no prédio rústico P..., uma arrecadação com o comprimento de 3 metros, a largura de 2,16 metros e a altura de 1,60 metros. - al. R) dos factos assentes -;
19) Durante o mês de Abril de 2003, o R. DD começou a colocar pedras e fazer bardos no referido prédio. - al. S) dos factos assentes -;
20) Durante o mês de Abril de 2003, o R. DD fez deslocar ao prédio rústico P..., uma máquina a fim de proceder à abertura de uma vala para a colocação de tubos de rega, devido a erro técnico da responsabilidade de RR. - al. T) dos factos assentes -;
21) No ano de 2004, desde Janeiro até Dezembro, o R. DD tratou do seu pomar sob a orientação do engenheiro técnico da A… em Produção Integrada. - al. U) dos factos assentes -;
22) Nesse ano tratou do pomar e aplicou os produtos sob a orientação desse técnico, no montante de € 1.898,70. - al. V) dos factos assentes -;
23) Na pulverização dos produtos, gastou 70 horas de tractor que, ao custo de €17,50/hora, importaram a quantia de €1.225,50 - al. X) dos factos assentes -;
24) A passar os ganchos e frezes e aplicar estrume, gastou 51 horas com tractor que, ao custo de € 20/hora, importa em €1.020,00 - al. Z) dos factos assentes -;
25) Para rapar as ervas com sacholas das macieiras, cortar os rebentos, atar, regar, gastou 77 dias de trabalho, que, a € 25/dia, importa em € 1.925,00 - al. AA) dos factos assentes -;
26) Na poda efectuada num dia por uma equipa de sete pessoas, gastou € 210,00. - al. BB) dos factos assentes -;
27) Na compra de estrume, gastou a quantia de € 472,50. - al. CC) dos factos assentes -;
28) Em electricidade, gastou a quantia de € 231,09. - al. DD) dos factos assentes -;
29) Os RR. ou qualquer outra pessoa não deram conhecimento antecipado à A., quer da intenção da venda do prédio rústico, quer do montante, data e forma de pagamento do preço e da identidade do adquirente - resposta ao ponto 1. da base instrutória -;
30) O prédio referido em 5) e do qual a Autora é proprietária, confina por contiguidade física e imediata e pelos lados nascente, sul e poente com o prédio mencionado na al. b) do ponto 1., confinando este com aquele, igualmente por contiguidade física imediata pelos lados poente, nascente e norte - resposta ao ponto 2 da base instrutória -;
31) Pelo menos, parte do prédio da A. é apto ao mesmo tipo de cultura do prédio descrito no ponto 1-b). - resposta ao ponto 3. da base instrutória -;
32) Só em Novembro de 2002 a A. tomou conhecimento da compra e venda efectuada, da celebração da escritura e dos elementos essenciais da alienação, após ter solicitado, no Cartório Notarial de Moimenta da Beira, uma cópia da escritura pública de compra e venda. - resposta ao ponto 4. da base instrutória -;
33) Nas negociações que conduziram à prática do acto referido em 1), o comprador, ora R. DD manifestou que apenas aceitaria o negócio se no mesmo estivessem incluídos os três prédios. - resposta ao ponto 5. da base instrutória -;
34) A aquisição dos três referidos prédios teve como finalidade o preenchimento de um requisito essencial à aprovação do projecto mencionado no ponto 15), no que respeita à área mínima legalmente exigida, requisito esse cumprido com a inserção no dito projecto de outros prédios rústicos de que o 2º R. era já dono e/ou arrendatário - resposta ao ponto 6. da base instrutória;
35) Os prédios adquiridos destinavam-se e foram efectivamente incluídos na exploração agrícola do 2º R., que exerce a actividade de agricultor, a título principal, com carácter de permanência e continuidade. - resposta ao ponto 7. da base instrutória -;
36) O prédio de P... ou C... é composto de terra de oliveiras, cultura arvense de sequeiro, pomar de macieiras, pinhal, pastagem e vinha, com área de 2,4 HA e, além disso, é ainda composto de um conjunto de construções urbanas. - resposta ao ponto 10. da base instrutória -;
37) Tais construções urbanas são compostas de casa de habitação com cozinha, duas salas e dois quartos no 1º andar para habitação e lojas para animais no rés-do-chão e um anexo para arrumos agrícolas. - resposta ao ponto 11. da base instrutória -;
38) Tal conjunto de construções urbanas integravam ainda um forno a lenha anexo, onde se cozia o pão - resposta ao ponto 12. da base instrutória -;
39) Os mencionados três prédios, no tempo do pai do co-réu BB, eram cultivados por um caseiro que habitava na casa do P... - resposta ao ponto 13. da base instrutória -;
40) Era nessa casa que o caseiro e a família comiam e dormiam, de modo continuado e permanente, cultivando aqueles três prédios - resposta ao ponto 14. da base instrutória -;
41) A situação durou no tempo em que o pai do co-réu BB era proprietário daqueles prédios e que se manteve após a morte deste, no referente cultivo dos três prédios até data não concretamente apurada, mas situada há mais de 15 anos, em que PP e mulher QQ entregaram o S... ou “E...”, continuando a explorar o P... e a Quinta, conforme referido no ponto 46) - resposta ao ponto 15 da base instrutória -;
42) Era nessa casa e na construção anexa que guardavam alfaias e produção agrícolas - resposta ao ponto 16 da base instrutória -;
43) Naqueles prédios cultivavam batata, milho, centeio, colhiam erva para os animais -resposta ao ponto 17 da base instrutória;
44) Dos pinhais retiravam alguma lenha para os gastos domésticos. - resposta ao ponto 18. da base instrutória -;
45) O caseiro e a sua família habitavam a casa do P... e cultivava os ditos três prédios - resposta ao ponto 19. da base instrutória -;
46) Em finais de 1999, quando o R. DD, com a colaboração do seu pai, iniciaram negociação com o R. BB, apenas estava livre o “S...” ou “E...”, que tinha sido entregue pelos caseiros PP e mulher QQ, que já só “traziam” o “P...” e a “Quinta” - resposta ao ponto 20. da base instrutória -;
47) No prédio do E... ou S... existem águas que estão afectadas ao P..., sendo que tal afectação foi consignada em testamento lavrado em 09/08/1957, para o caso de faltar água na mina do P... - resposta ao ponto 21. da base instrutória -;
48) O prédio do P... ou C... era um prédio em pequenos socalcos, suportados por paredes em pedra, e tendo em vista a plantação de pomares de macieiras foi objecto dos seguintes trabalhos: foi necessário proceder, em primeiro lugar, à sua limpeza geral e em toda a sua área de 20.400m2 e, para isso, o R. DD, cortou pinheiros, mato, oliveiras, vinha, sabugueiros e silvas - resposta ao ponto 22 da base instrutória -;
49) Retirou os esteios da vinha e os arames e fez queimadas, para destruição dos resíduos - resposta ao ponto 23 da base instrutória -;
50) Todo este trabalho foi feito braçalmente pelo R. DD e seus pais, com o auxílio de moto serras e dum tractor - resposta ao ponto 24 da base instrutória -;
51) Um trabalhador agrícola, neste meio, aufere €30,00 por dia, e um tractor agrícola, por cada dia de trabalho, custa cerca de €40,00 - resposta ao ponto 25. da base instrutória -;
52) Depois da limpeza, o R. DD construiu dois tanques no limite sul do P..., um maior, a poente do prédio e outro mais pequeno no limite nascente - resposta ao ponto 26. da base instrutória;
53) Na construção do tanque grande, feito em betão armado e blocos de cimento, todo rebocado e na preparação do terreno, o A. gastou, em mão-de-obra e materiais, cerca de Esc. 900.000$00, equivalente a € 4.489,18. - resposta ao ponto 27. da base instrutória -;
54) No tanque pequeno, com 4 metros de lado por 1,5 metros de altura, construído em betão armado e blocos de cimento, rebocado por fora e por dentro, foram de mão-de-obra a quantia de 1.755,00 euros. - resposta ao ponto 28. da base instrutória -;
55) A ligação entre os dois tanques é feita através de dois tubos de plástico de 1 polegada e Y4 e 1 polegada e Y2, para condução das águas, enterrados numa extensão de 110 metros. - resposta ao ponto 29. da base instrutória -;
56) Na abertura e aterro da vala para colocação desses tubos e na aquisição dos tubos e acessórios como passadores e torneiras foram gastos, de material e mão-de-obra, quantia nunca inferior a 598,55 euros. - resposta ao ponto 30. da base instrutória -;
57) Antes de iniciar a surriba do P..., o R. DD, demoliu a casa do caseiro, que estava implantada no terreno, transportou as pedras, para posterior reconstrução da casa anexa ainda existente, no mesmo prédio mas a cerca de 20m onde se encontrava a casa. - resposta ao ponto 31. da base instrutória -;
58) Na realização dos trabalhos mencionados em 57), em mão-de-obra e com recurso aos serviços de uma máquina retroescavadora e de um tractor, o R. DD gastou quantia na ordem dos €1.000,00. - resposta ao ponto 32. da base instrutória -;
59) Com o auxílio de uma retroescavadora retirou dois muros de socalco - resposta ao ponto 33. da base instrutória -;
60) Alteou o muro de suporte que margina o caminho do lado nascente do P..., numa extensão de cerca de 83 metros. - resposta ao ponto 34. da base instrutória -;
61) Alteou ainda o muro de suporte existente a meio do prédio, numa extensão de cerca de 85 metros. - resposta ao ponto 35. da base instrutória -;
62) A altura ainda que irregular, acrescentada ao muro referido no ponto 60) foi de 0,90 metros e ao muro mencionado no ponto 61) foi, em média, de 1,2 metros, o que perfaz um total de 176,7m2. - resposta ao ponto 36. da base instrutória -;
63) Após a execução dos muros de suporte o R. DD contratou com SS para proceder à desmatação, surriba a 1,2m, com acompanhamento de máquina para retirar materiais, em toda a extensão do P..., para posterior plantação do pomar de macieiras, no que pagou a quantia de €10.052,53. - resposta ao ponto 39. da base instrutória;
64) Ajustou o sistema de rega gota a gota para rega das macieiras, o qual foi já todo instalado na parte em que os tubos são enterrados, o que importou em 1.130.000$00 ou 5.636,42 euros - resposta ao ponto 40 da base instrutória -;
65) Para a plantação das macieiras, o R. DD endireitou a terra surribada e abriu as respectivas valas, adubou e estrumou a terra, tendo gasto em adubos e em estrume quantia não apurada - resposta ao ponto 41. da base instrutória -;
66) Efectuou as marcações dos espaços e plantou todo o prédio do P... com macieiras, tendo gasto na sua aquisição e plantação montante na ordem dos € 9.000,00. - resposta ao ponto 42 da base instrutória -;
67) Plantou ainda 310 sabugueiros, não referidos no projecto agrícola, a bordejar a plantação de macieiras, tendo gasto a preparar o terreno, em mão-de-obra quantia não apurada. - resposta ao ponto 43 da base instrutória -;
68) O R. DD fez obras para captação e condução de água para o P...: na nascente do P... limpou e empedrou a mina, afundou e cimentou a base e colocou 3 anilhas de cimento e uma tampa, no que gastou, em materiais e mão-de-obra, a quantia de 1.500 euros. - resposta ao ponto 44 da base instrutória -;
69) Para a canalizar as águas do S... até ao tanque grande do P..., o R. DD gastou, na compra de materiais, 1.100 metros de tubo e acessórios vários, tais como abraçadeiras, uniões, passadores, etc., bem como na aquisição de gravilha, manilhas, areia, cimento e na mão-de-obra para a construção das duas captações e abertura da vala para a colocação daquele tubo, quantia na ordem de Esc. 1.350.000$00, equivalente a €6.733,77. - resposta ao ponto 45 da base instrutória ;
70) O R. DD canalizou igualmente as águas da Quinta da ... até ao tanque grande do P..., em tubo de plástico, um de 1 polegada e outro de 1,5 polegadas, numa extensão de 800 metros enterrados, sendo a vala aberta com retroescavadora e depois tubos colocados e enterrados à mão - resposta ao ponto 46. da base instrutória -;
71) Na aquisição dos tubos gastou quantia na ordem dos Esc. 140.000$00 (€698,32) a Esc. 160.000$00 (€798,07), mais os respectivos acessórios - resposta ao ponto 47. da base instrutória;
72) No total de materiais e mão-de-obra gastou o R. DD, na canalização da água da ... até ao P... quantia não inferior a 410.000$00 ou 2.045,07 euros - resposta ao ponto 48. da base instrutória -;
73) O R. DD canalizou ainda a água do prédio sito no C..., conduzindo-a até ao tanque grande do P... - resposta ao ponto 49. da base instrutória -;
74) Ligou o tanque grande ao outro tanque, com 3 tubos de plástico, 2 tubos de 1,5 polegadas e o outro de 1 polegada, numa extensão de 3x200 metros. - resposta ao ponto 51. da base instrutória -;
75) Na abertura da vala, colocação de 600 metros de tubos e respectivos acessórios, gastou de materiais e mão de obra quantia não inferior a 550,00 euros - resposta ao ponto 52. da base instrutória -;
76) O pomar de macieiras e a plantação de sabugueiros efectuada em 2002 no P..., ainda não estão produtivos (com referência à data da apresentação da contestação/reconvenção) - resposta ao ponto 53. da base instrutória -;
77) Tais árvores apenas produzirão a partir de 2006 e até lá é necessário tratar do pomar e dos sabugueiros - resposta ao ponto 54. da base instrutória -;
78) É necessário todos os anos gradar a terra, adubar, regar, podar, pulverizar as árvores e fazer toda a manutenção das mesmas o que irá ocupar o R. DD e a sua família enquanto tratarem do pomar e além do trabalho terá de pagar adubos, pesticidas, fungicidas e combustíveis - resposta ao ponto 55. da base instrutória -;
79) O R. DD é um jovem com 21 anos que fez formação profissional como jovem agricultor e que apostou na sua própria exploração agrícola - resposta ao ponto 56. da base instrutória;
80) Investiu o R. DD de capital próprio o montante de 18.776.276$00, sendo que o projecto em questão abrangeu também pomar plantado noutros prédios, para além do P... - resposta ao ponto 57. da base instrutória -;
81) Os RR nunca quiseram celebrar qualquer arrendamento mas, respectivamente, vender e comprar os prédios - resposta ao ponto 60 da base instrutória -;
82) No momento da alienação, os arrendatários tinham deixado de cultivar o E... ou S... há mais de 15 anos, mantendo igualmente inculto o prédio rústico do Lugar da Quinta, fazendo no prédio rústico do P... uma agricultura de manutenção, ou seja, providenciavam no sentido de manter as culturas que ali existiam, com técnicas tradicionais e por forma a evitar apenas que este se convertesse num mato - resposta ao ponto 61 da base instrutória;
83) O R. DD vendeu os pinheiros que abateu no prédio denominado P... - resposta ao ponto 63 da base instrutória -;
84) O R. DD fez sua a madeira das oliveiras, a qual utilizou para gasto próprio. - resposta ao ponto 64 da base instrutória -;
85) O muro referido em 62) está em mau estado, sendo necessário refazer uma extensão não concretamente apurada do mesmo - resposta ao ponto 66. da base instrutória;
86) Em momento posterior ao da instauração da presente acção, o R. DD procedeu a trabalhos de abertura de uma vala para a passagem de tubos de rega, tendo pago para a abertura daquela vala a quantia de €190,40 - resposta ao ponto 67 da base instrutória -;
87) A construção referida em 18) tinha de ser feita, porque indispensável para a colocação e protecção das electrobombas, dos automatismos da rega gota a gota, quadros, disjuntores e contadores eléctricos e para permitir a ligação eléctrica às bombas aí colocadas e permitir funcionar todo o sistema de rega. - resposta ao ponto 68. da base instrutória -;
88) Os trabalhos referidos em 19) servem para suportar as macieiras, só tendo o R. DD ficado em condições de a efectuar após a plantação das mesmas. - resposta ao ponto 71. da base instrutória -;
89) Os trabalhos referidos em 86) a 88) são necessários e indispensáveis para o normal cultivo das macieiras. - resposta ao ponto 72. da base instrutória -;
90) No âmbito dos trabalhos referidos em 19), o R. DD colocou no prédio P..., cerca de 300 vigotas, tendo pago a quantia na ordem dos €2.665,90. - resposta ao ponto 73. da base instrutória -;
91) Comprou e aplicou no P... 622 Kg. de arame, pelo que pagou €417,89. - resposta ao ponto 74. da base instrutória ;
92) Abriu manualmente os cerca de 300 buracos para a colocação das vigotas, colocando-as, fixando-as e estendeu o arame, trabalho feito, designadamente, pelo R. DD e seus pais. - resposta ao ponto 75. da base instrutória -;
93) Colocou a porta na casota das bombas do P..., para as proteger, tendo pago a quantia de €119. - resposta ao ponto 76. da base instrutória -;
94) Pagou à EDP a quantia de €1.325 pela colocação do ramal de electricidade até ao P.... - resposta ao ponto 77. da base instrutória -;
95) Pagou pelo pedido da baixada e pela montagem dos quadros eléctricos, a quantia de €493,10. - resposta ao ponto 78. da base instrutória -;
96) Os trabalhos referidos em 90) a 95) são necessários e indispensáveis para o normal cultivo do pomar - resposta ao ponto 79. da base instrutória -;
97) Para o ano de 2003, o R. DD comprou e pagou quantia não apurada pelos produtos químicos que aplicou no pomar, para tratar o mesmo, assim discriminados: Vision; Baycor Plus; Mancozan; Confidor; Tiodan; Adubo; Afalon; Gramoxone; Garlon; e Rundup. - resposta ao ponto 80. da base instrutória -;
98) Na aplicação dos produtos, pulverizados com tractor, o R. DD gastou um número de horas não apurado, que importou em custo também não apurado. - resposta ao ponto 81. da base instrutória -;
99) A passar os ganchos e freses, o R. DD gastou um número de horas não apurado, que importou em custo também não apurado. - resposta ao ponto 82. da base instrutória -;
100) Para rapar, com sacholas, as ervas das macieiras, cortar os rebentos, atar, regar e demais trabalhos, foram gastos um número de dias não apurado, o que representou um custo também não apurado. - resposta ao ponto 83. da base instrutória -;
101) No ano de 2005, o R. DD, sob orientação do Engenheiro Técnico da A…, tratou do pomar do P... (prédio referido na al. A – b) dos factos assentes), gastando na pulverização dos produtos por aquele recomendados um número de horas de tractor, não apurado, o que representou um custo também não apurado. - resposta ao ponto 85. da base instrutória -;
102) No ano de 2005 o R. DD aplicou no pomar produtos da natureza daqueles que estão descriminados no ponto 98), no que dependeu quantia não apurada. - resposta ao ponto 85-A. da base instrutória -;
103) Ao passar os ganchos e frezas e a carregar maçãs gastou um número de dias de trabalho não apurado, com tractor, o que importou num custo também não apurado - resposta ao ponto 86. da base instrutória -;
104) Ao rapar ervas com sacholas das macieiras, cortar rebentos, atar e regar gastou um número de dias não apurado, o que representou um custo de montante igualmente não apurado - resposta ao ponto 87. da base instrutória -;
105) Na poda efectuada em 2005, para o que contratou pessoal, despendeu quantia não apurada - resposta ao ponto 88. da base instrutória -;
106) Na apanha da maçã, para o que contratou pessoal, gastou quantia não apurada.
- resposta ao ponto 89. da base instrutória -;
107) Despendeu em electricidade quantia não apurada - resposta ao ponto 90. da base instrutória -;
108) No ano de 2006 o R. DD, sob orientação do Engenheiro Técnico da A…, tratou do pomar do P... (prédio referido na al. A – b) dos factos assentes), gastando nos produtos aplicados montante não apurado - resposta ao ponto 93. da base instrutória -;
109) Na pulverização dos produtos referidos em 108) gastou um número de horas com tractor não apurado, o que representou um custo de valor igualmente não apurado. - resposta ao ponto 94. da base instrutória -;
110) Ao passar os ganchos e frezas gastou um número de horas não apurado, com tractor, o que importou num custo também não apurado - resposta ao ponto 95 da base instrutória -;
111) Para aplicar herbicidas, cortar rebentos, atar e regar gastou um número de dias não apurado, o que representou um custo de montante igualmente não apurado - resposta ao ponto 96. da base instrutória -;
112) Na poda efectuada em 2006, para o que contratou pessoal, despendeu quantia não apurada - resposta ao ponto 97 da base instrutória -;
113) Na apanha da maçã, para o que contratou pessoal, gastou quantia não apurada - resposta ao ponto 98 da base instrutória -;
114) Despendeu em electricidade quantia não apurada - resposta ao ponto 99. da base instrutória -.
115) O Réu adquirente não era, à data da venda em que a autora pretende preferir proprietário ou titular de qualquer prédio rústico confinante com o prédio rústico objecto da preferência - resposta ao ponto 102 da base instrutória.
IV. Do mérito – por razões de coerência sistemática, e não deixando de ter em conta que, conforme o decidido nas instâncias, a A reúne os pressupostos legais para o exercício do direito de preferência [2][3]– artigo 1380º nº 1 CC – e o exerceu dentro de P... (tendo em atenção a prova que produziu relativamente à data em que teve conhecimento dos elementos essenciais do contrato de compra e venda – artigo 1410º), começaremos por analisar as questões elencadas na secção III deste acórdão.
Antes de começarmos essa análise entendemos dever referir, perante algumas considerações efectuadas pela recorrida na contra-alegação, que o Supremo Tribunal de Justiça, enquanto tribunal de revista aplica ao julgamento de facto efectuado nos tribunais de instancia o regime jurídico que considere adequado, exercendo poderes funcionalmente orientados para o correcto enquadramento jurídico do pleito. Deverá contudo ter-se em conta que os factos provados a ter em atenção no julgamento da revista, são, não só as ocorrências concretas apontadas pelas instâncias e incluídas no elenco da factualidade provada mas também e definitivamente os juízos de facto, ou seja, os juízos valor sobre e em íntima ou predominante ligação com a matéria de facto, emitidos pelas instancias, em particular pela Relação, formulados segundo critérios de razoabilidade e bom senso. Como tal devem ter-se como não definitivos aqueles juízos de valor sobre os factos materiais que a Relação formulou em função da sensibilidade ou intenção jurídica, os quais, por traduzirem valorações legais já podem ser sindicados pelo Supremo Tribunal de Justiça.
Dito isto: a primeira questão que vem colocada tem a ver com a existência ou não de uma exploração agrícola de tipo familiar no prédio objecto do contrato de compra e venda ao tempo da realização desse contrato a qual a verificar-se seria, nos termos do disposto na alínea b) do artigo 1381º, circunstancia impeditiva da preferência que a A pretende exercer – estabelece a citada disposição legal que “quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola do tipo familiar” os proprietários de prédios confinantes não terão direito de preferência (a atribuição do direito de preferência enquanto limitação ao exercício do direito de propriedade só pode valer nos termos e limites legalmente previstos).
Tanto na sentença de 1ª Instancia como no acórdão recorrido (neste caso com fundamentação manifestamente confusa) se decidiu que do quadro factual se conclui que, à data da respectiva alienação, os três prédios rústicos que dela foram objecto, não constituíam uma “exploração agrícola do tipo familiar”, pelo que se não verifica a excepção do direito[4].
A decisão das instâncias não se nos afigura correcta em termos de subsunção dos factos ao conceito (jurídico) de exploração agrícola de tipo familiar, nomeadamente para efeitos de integração da excepção do artigo 1381º alínea b)[5], não se compreendendo aliás o raciocínio através do qual se entendeu que o R/recorrente apenas terá iniciado a actividade agrícola após a escritura de compra e venda (em 2002).
Ainda que se tenha dado como provado que os RR não quiseram efectivamente celebrar - (em 1/11/1999 – cf. Documento notarial de fls. 71 a 76) - os contratos de arrendamento - constantes do ponto 8 a 11 dos factos provados - tal circunstancia apenas se torna impeditiva da invocação pelo recorrente da qualidade de arrendatário rural não podendo tal circunstancia significar nem daí concluir-se que o R recorrente não exercesse a qualquer outro titulo e naqueles prédios a actividade agrícola que se demonstra à saciedade dada como provada.
Posto isto e como vem sendo entendimento uniforme deste Supremo Tribunal - vide neste sentido os acórdãos de 26/11/81 (Conselheiro Pedro Cluny – RLJ, Ano 117, nº 3724), 30 de Junho de 1998 (Conselheiro Garcia Marques, BMJ nº 478), de 10/12/85 (acórdão 073020), de 11/3/97 (acórdão 96A642) e de 22/1/97 (acórdão 96A603) – o conceito de “exploração agrícola de tipo familiar" é um conceito de direito cujo preenchimento há-de resultar da conjugação dos vários elementos factuais a que a lei faz referencia, consistindo o mais importante na efectiva afectação do prédio, ou conjunto de prédios, a exploração agrícola através do trabalho proprio do cultivador ou de pessoas do seu agregado familiar, circunstancia esta que faz caber dentro dos poderes de cognição deste STJ a apreciação e decisão sobre o preenchimento ou não preenchimento factual desse conceito jurídico - saliente-se que o artigo 21º nº 1 alínea a) da Lei de bases do desenvolvimento agrário (Lei nº 86/95, de 1 de Setembro) – na qual se visa a observância do interesse nacional no desenvolvimento das actividades nela previstas – refere uma definição de exploração agrícola familiar na qual se acompanha a caracterização conceptual que vem sendo acolhida na jurisprudência.
Da factualidade provada resulta provado que o R era um jovem agricultor na altura com 21 anos, com formação profissional específica, que investiu num projecto agrícola pessoal apoiado e aprovado pelo IFADAP, que viria a beneficiar de fundos comunitários, projecto desenvolvido nos prédios aqui em causa (nomeadamente no P... que é objecto da preferência); não se nos oferece deste modo qualquer duvida, numa perspectiva que é suportada na jurisprudência deste Supremo Tribunal de Justiça, que o prédio objecto da preferência está afecto de facto (com outros dois prédios que estão referidos) a uma exploração agrícola (a principal produção é a maçã), exploração onde o R/recorrente (por sua conta) exerce actividade profissional exclusiva, essencialmente desenvolvida através de trabalho próprio, cabendo deste modo essa exploração agrícola no conceito legal de exploração agrícola familiar – v. porque eloquente no sentido desta conclusão o constante dos pontos 15, 34 e 35 dos factos provados: (15) O R. DD apresentou ao IFADAP um projecto, que o aprovou no âmbito do qual este lhe atribuiu um prémio de instalação de jovem agricultor no montante de 4.009.640$00 e a título de ajudas sob a forma de subsídio não reembolsável, tendo em vista a execução do projecto, concedeu 19.576.724$00 (34) A aquisição dos três referidos prédios teve como finalidade o preenchimento de um requisito essencial à aprovação do projecto mencionado no ponto 15), no que respeita à área mínima legalmente exigida, requisito esse cumprido com a inserção no dito projecto de outros prédios rústicos de que o 2º R. era já dono e/ou arrendatário. 35) Os prédios adquiridos destinavam-se e foram efectivamente incluídos na exploração agrícola do 2º R., que exerce a actividade de agricultor, a título principal, com carácter de permanência e continuidade).
Numa primeira conclusão existem elementos factuais bastantes para se dever concluir pela verificação de uma situação integrante do conceito de “unidade agrícola do tipo familiar” no prédio objecto da preferência, unidade essa que integra ainda a actividade que o R desenvolve nos restantes prédios que foram objecto da venda.
Posto isto e concluindo-se pela efectiva existência de uma exploração agrícola familiar no prédio objecto da preferência, que beneficia aliás e como vimos de apoio estatal, e na qual foram feitos, como resulta do elenco factual, investimentos significativos, estará em causa saber da verificação da existência de tal exploração agrícola ao tempo da venda (enquanto elemento fundamental para integração da excepção prevista na alínea b) do artigo 1381º).
Não sendo de modo nenhum esclarecedor o raciocínio efectuado a este propósito no acórdão recorrido, tão pouco o raciocínio em que se suporta neste preciso ponto a sentença, entendemos que numa e noutra decisão se tirou uma consequência excessiva da prova efectuada sobre a simulação do contrato de arrendamento; com efeito independentemente da nulidade desse arrendamento, que quanto a nós se não verifica por falta de prova sobre o intuito de enganar terceiros – artigo 240 nº 1 CC – tendo em conta que sempre seria nula a compra e venda dissimulada por falta de forma legal – artigo 241º nº 2 CC – verdade é que em consequência da celebração desse negocio jurídico o R/recorrente assumiu poderes de facto de uso e fruição desse mesmo terreno.
Ainda relativamente a esta sub-questão mencionam e reconhecem as decisões das instancias que a aquisição dos três prédios referidos na escritura de compra e venda outorgada pelos ora réus, em 22/04/2002 teve como finalidade o preenchimento de um requisito essencial ao mencionado projecto, no que respeita à área mínima legalmente exigida, requisito esse que se mostraria cumprido com a afectação ao dito projecto de outros prédios rústicos de que o 2º R. era já dono e/ou arrendatário – evidencia a factualidade provada que os prédios adquiridos pelo 2º R., designadamente o “P...”, estavam (de facto) efectivamente, incluídos na exploração agrícola do 2º R., que, como tivemos ocasião de indicar exerce a actividade de agricultor, a título principal, com carácter de permanência e continuidade, resultando ainda que o recorrente DD efectuou nos prédios adquiridos - nomeadamente no P... – inúmeros trabalhos e suportou gastos consideráveis [cf. factualidade provada vertida nos pontos 17) a 28), 48), 49), 52) a 75), 86) a 114], tendo em vista a plantação de pomar de macieiras e a frutificação e manutenção deste, sendo certo que significativa parte de tais trabalhos e dos custos suportados ocorreu antes da plantação do pomar de macieiras e sabugueiros existente no P... – o prédio objecto da preferência.
Se tivermos em conta que do contexto factual relevante se verifica, para além do que já foi indicado, que o pomar foi plantado no P... em 2002 (ponto 76 da factualidade provada) e que essa plantação foi antecedida de inúmeros trabalhos (pontos 48 a 66), torna-se uma inegável evidencia que o recorrente já desenvolvia trabalhos no P... - inseridos no contexto da sua exploração agrícola – antes da celebração da escritura de compra e venda e que esses trabalhos se mostravam essenciais à implementação e desenvolvimento da unidade agrícola.
Não sendo razoável, sobretudo no actual contexto de desenvolvimento agrário, pensar-se que a unidade agrícola familiar apenas existe quando se torna efectivamente produtiva, desprezando para efeitos de integração daquele conceito jurídico (nomeadamente para efeitos da previsão normativa do artigo 1381º alínea b) – esta normatividade tem que ser compaginada e entendida em conjunto e não fragmentariamente conforme comanda a unidade sistemática para que aponta o artigo 9º CC[6]) - toda a fase temporal de investimentos, de preparação dos solos e de plantações efectuadas, demonstra a factualidade provada que a unidade agrícola familiar que existe e se estende ao prédio objecto da preferência era uma realidade efectiva ao tempo da venda cuja preferência se discute – v. Acórdão deste STJ, de 26.11.81, BMJ nº 311.
Em conclusão:
Tendo em conta o que ficou exposto – quer quanto à existência de uma unidade agrícola familiar, da qual o recorrente é titular, que abrange o prédio objecto da preferência, quer quanto ao facto dessa unidade económica ser já uma realidade efectiva ao tempo da venda cuja preferência se discute – estão reunidos os pressupostos que integram a excepção peremptória prevista na alínea b) do artigo 1381º CC impeditiva do exercício pela A do direito de preferência que na acção invoca.
Existe deste modo fundamento para a concessão da revista.
Apesar de, perante aquilo que acima tivemos ocasião de analisar, a questão do abuso de direito, igualmente invocada pelo R/recorrente, se revestir de natureza redundante, entendemos de interesse abordá-la em face da forma como tal questão foi decidida nas instancias e igualmente face aos argumentos que fundamentam as decisões.
Estatui o artigo 334° do C. Civil, que «é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito», excesso que no caso concreto pode ser consequente a uma manifesta desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem; na sua variante de exercício em desequilíbrio - desproporção grave entre o exercício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem. (cf. ROA, 65.º, Setembro 2005, 361, Prof. Menezes Cordeiro e Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Março de 1997, CJ/ S.T.J – 1997, 1, 121) e de 28/10/2008[7] e 11.1.2011 – relator Conselheiro Sebastião Póvoas) - o abuso de direito resultará da prática de uma acção que pelas circunstâncias que as rodeia ultrapasse os limites razoáveis do exercício de uma direito, provocando danos a um terceiro - apresenta-se, desta forma, como um resultado do princípio da proporcionalidade co-natural à própria ideia de justiça, intuída como proporção ou justa medida.
Antes de justificarmos o porquê desta nossa posição discordante importa salientar que o abuso de direito consequente a uma manifesta desproporção no exercício se liga e encontra fundamento no princípio da proporcionalidade (ou da proibição do excesso).
Enquanto instrumento mediador de ponderação e mediação a proibição de excesso (ou principio da proporcionalidade) cumpre uma função especifica na operação de optimização das possibilidades jurídicas e fácticas, devendo merecer observância nas decisões judiciais pautadas por uma aplicação da lei que pondere elementos como os relativos à necessidade e à adequação, subjacentes ou inerentes à própria proporcionalidade – v. Vitalino Canas – “A proibição do excesso como instrumento mediador de ponderação e optimização”, Estudos de Homenagem ao Prof. Doutor Jorge Miranda, 2012, Volume III.
A hipótese de desproporção de exercício que aqui se coloca reveste a forma de desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência da acção poderá advir para o titular exercente e o correspondente sacrifício que é imposto a outrem pelo exercício de tal direito, surgindo assim como possibilidade legalmente prevista de correcção de soluções que, ainda que legalmente suportadas, se apresentariam em concreto contrárias ao normal sentimento de justiça. Através ou por recurso ao principio da proporcionalidade o juiz verificará se a aplicação dos instrumentos legais ao caso concreto se detém dentro limites necessários e adequados de actuação – através da proporcionalidade verifica se os meios são necessários, adequados e proporcionais aos fins já escolhidos Como se refere no acórdão deste STJ, de 26/10/99 (Conselheiro Pinto Monteiro) mecanismo de abuso de direito não contém uma limitação do acesso ao direito, antes procura dar ao juiz um instrumento que, ao serviço da justiça do caso concreto, procure evitar a desigualdade de tratamento que os conceitos indeterminados adoptados pela nossa lei civil tantas vezes permitem.
Porque assim é, deve o julgador, mesmo a título oficioso, conhecer de um eventual abuso de direito consequente a um exercício em desequilíbrio de forma a salvaguardar o elemento de jus-eticidade[8] que deve estar sempre subjacente ao correcto exercício do um direito subjectivo (no caso o direito de preferência).
Entenderam as instâncias que - embora a procedência da presente acção possa constituir para o R/recorrente um sacrifício não despiciendo (abrangendo o projecto aprovado pelo IFADAP, no âmbito do qual procedeu à plantação de pomares de macieiras e fez investimentos, tendentes ao tratamento, manutenção e frutificação dos mesmos) - não existe matéria de facto provada bastante, para que se possa concluir que o exercício do direito de preferência de que se trata, pela A., excede, manifestamente, os limites impostos, quer pela boa fé, quer pelos bons costumes, quer pelo fim social ou económico de tal direito; o fundamento para esta conclusão parece ser encontrado no argumento de que a procedência da acção não inviabiliza o projecto agrícola do R.
Uma análise critica e actualista (actualista porque toma em consideração a realidade actual da agricultura enquanto actividade económica fundamental para o País[9]) de toda a situação alicerçada na factualidade provada e enquadrada nos princípios antes enunciados, não nos permite concordar com a decisão recorrida.
A A/recorrida exerce o direito de preferência que a lei concede ao proprietário de prédio confinante – artigo 1380º nº 1 CC – indicando e fazendo prova dos elementos essenciais à concretização funcional desse direito; não invocou, nem tinha a obrigação legal de indicar, qualquer razão justificativa da pretendida afectação jurídica do bem imóvel sobre o qual a preferência foi exercida.
Assim, na ponderação a efectuar e no juízo ético-jurídico a formular com vista ao apuramento de uma situação de abuso de direito há que valorar as circunstâncias concretas reveladas na factualidade provada.
Indica-nos essa factualidade, como antecedentemente tivemos ocasião de referir na apreciação sobre a existência de uma unidade agrícola familiar, que o prédio objecto da preferência se integra numa exploração agrícola/frutícola explorada pelo recorrente – que exerce a actividade de agricultor a titulo principal e com carácter de permanência (ponto 35) -na qual se integram pelo menos mais dois prédios e na qual foram feitos investimentos significativos entre os quais um com origem num subsidio a fundo perdido do IFADAP, que aprovou o projecto do recorrente (ponto 15 dos factos provados). Indica-nos também a factualidade provada que a aquisição do prédio “P...” – objecto da preferência – foi, com os dois outros prédios constantes da escritura, essencial ao preenchimento da área mínima exigida para a aprovação do projecto e que existe uma relação de complementaridade produtiva entre os três prédios, sendo certo que o “P...” recebe água proveniente do “S...” através de canalização construída pelo recorrente e que em toda a exploração frutícola existe um comum sistema de rega gota a gota.
Ao contrario do entendimento defendido no acórdão recorrido a factualidade existente conduz-nos a uma realidade que se traduz na existência de um projecto agrícola – unidade agrícola familiar – cuja subsistência é colocada em causa com a desafectação do “P...” não só porque fica afectada a área mínima necessária para o projecto (com interesse reconhecido pelo IFADAP e por este organismo estatal subsidiado com fundos públicos) mas também porque é afectada toda a unidade de concepção do projecto, com manifestas implicações na viabilidade económica do mesmo.
Embora o instinto de apropriação faça parte da natureza das coisas, dos “entia moralia”- vide Pedro Pais de Vasconcelos, obra citada na nota 8, páginas 25 e seguintes – não se pode deixar de ter em conta que o direito de propriedade tem sempre uma vertente funcional estando, no proprio desenvolvimento do processo de aquisição, finalisticamente orientado para o aproveitamento efectivo da utilidade que potencia.
Sempre que a paridade das pessoas no âmbito do direito civil, que emana do principio de igualdade originária, seja afectada por regimes especiais de protecção ou de privilégio legal – neste o exercício da preferência de proprietário de prédio contíguo – dê origem a um aproveitamento perverso desse regime tornando o regime de protecção injustificado, deve precisamente intervir o instituto do abuso de direito como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social e evitando que observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se excedam manifestamente os limites que se devem observar, tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
Efectuadas estas considerações, depois de elencadas as consequências que resultariam do reconhecimento da preferência, deverá ter-se em conta que a A se limitou a exercer o seu direito legal de preferência enquanto proprietária de prédio confinante, baseado exclusivamente na finalidade de emparcelamento que lhe está subjacente, que não corresponde em si mesma a qualquer interesse individual de quem exerce a preferência.
Esta finalidade de emparcelamento tem actualmente, e conforme o preâmbulo do Decreto-lei nº 384/88, uma finalidade de redefinição do conceito de emparcelamento rural efectuada com vista à melhoria das condições técnicas e económicas de explorações agrícolas viáveis, finalidade que resultará contrariada do consequente fraccionamento e inviabilização de uma unidade agrícola afecta a um projecto reconhecido oficialmente como viável.
Em resultado do exposto resulta obvio que existe um desequilíbrio manifesto entre desproporção grave entre o beneficio concreto (que no caso se não descortina) colhido do exercício do direito pelo titular exercente e o sacrifício por ele imposto não só ao recorrente mas também ao interesse publico na manutenção de unidades agrícolas oficialmente reconhecidas e comparticipadas com fundos públicos, enquanto vector essencial ao desenvolvimento regional e à própria economia local e nacional.
A estrita aplicação da lei da forma como foi efectuada pelas instancias – independentemente do facto de termos a decisão por incorrecta porque baseada em pressupostos errados – conduziria igualmente a uma total desproporcionalidade entre a vantagem que daí resultaria para a A enquanto titular exercente e o sacrifício que daí adviria para o R recorrente e mesmo para o interesse publico, em notória ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante e do fim social e económico desse direito.
Nestes termos e ao contrário do que foi decidido no acórdão recorrido sempre haveria no caso concreto uma situação de abuso de direito – na modalidade de exercício em desequilíbrio – a qual nos termos do disposto no artigo 334º CC sempre conduziria a que se considerasse ilegítimo o exercício do direito por parte da A.
Também com este fundamento deveria ser concedida a revista.
A decisão pela concessão da revista com as consequências daí decorrentes (absolvição do pedido) aproveita aos RR (vendedores) aqui não recorrentes nos termos do disposto no artigo 634º CPC.
V. Decisão – nos termos e com os fundamentos expostos, acorda-se em conceder a revista julgando-se, em consequência, a acção improcedente e absolvendo-se os RR do pedido.
Custas nas instancias e neste recurso pela A.
Lisboa, 24 de Fevereiro de 2015
Mário Mendes (Relator)
Sebastião Póvoas
Moreira Alves
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[1] Excepção (artigo 1381º alínea b) CC) deduzida pelo R/recorrente na contestação e considerada improcedente na sentença e no acórdão recorrido.
[2] Cabia à A alegar e provar os requisitos dos quais depende a existência do direito de preferência que invoca – neste sentido vide Ac. do STJ de 15/05/2007.
[3] A A. logrou provar que: -é proprietária do prédio rústico identificado no ponto 5) que confronta com um dos três prédios rústicos, mais concretamente, com o prédio denominado “C... ou P...”, que foi vendido através da escritura pública outorgada em 22/04/2002 e melhor identificada no ponto 1), rectificada por escritura pública outorgada a 10/01/2003; que o prédio de que a A. é proprietária confina com o identificado prédio denominado “C... ou P...”; que tem a área de 1.200m2, sendo esta inferior à unidade de cultura, a qual, no distrito de Viseu, onde se inserem os prédios em referência e para terreno de sequeiro e que o DD, adquirente do prédio em causa não é proprietário de prédio confinante com o que adquiriu a BB e mulher CC.
[4] Lê-se na sentença que “perante este quadro factual, impõe-se concluir que, à data da respectiva alienação, os três prédios rústicos que dela foram objecto, não constituíam uma “exploração agrícola do tipo familiar”, em termos de poder preencher o conceito que se deixou enunciado supra, não sendo esta conclusão afastada, pela circunstância de, conforme ficou provado, no prédio denominado “E...” ou “S...” existirem águas que estão afectas ao prédio denominado “Prazo”, afectação essa que foi consignada em testamento lavrado em 09/08/1957, para o caso de faltar água na mina do “Prazo”.
[5] Com a excepção prevista nesta disposição legal a intenção do legislador sempre foi salvaguardar a integralidade de um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar, salvaguarda que vem ganhando contornos de interesse publico se tivermos em conta a importância acrescida que tem sido ganha pelo sector agrário em particular pela produção frutícola.
[6] Acórdão deste STJ de 18/1/94, CJ Ano II, Tomo I, pagina 46 e sgs.
[7] O exercício em desequilíbrio traduz uma desproporção grave entre o exercício do titular exercente e o sacrifício por ele imposto a outrem. (cf. ROA, 65.º,Setembro 2005, 361, Prof. Menezes Cordeiro e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Março de 1997, CJ/ S.T.J – 1997, 1, 121). Esta modalidade (“desproporção grave”) pode caracterizar-se por um manifesto excesso no exercício do direito de propriedade, por exercido à custa do direito de outro, com evidente e injustificado prejuízo deste, em muito se aproxima da figura de colisão de direitos – artigo 335.º do Código Civil.
[8] Como refere o Prof. Pedro Pais de Vasconcelos – Teoria Geral do Direito Civil, 7ª edição, pagina 228 – a jus-eticidade exige um juízo de mérito de conformidade com as coordenadas axiológicas, ético-jurídicas, do Direito.
[9] A exportação de legumes e frutos frescos ultrapassa já o valor de mil milhões de Euros.
[10] Acórdão deste STJ de 18/1/94, CJ Ano II, Tomo I, pagina 46 e sgs.