| 1925/03.7BPVZ.S1 |  |
INABITABILIDADE DO ARRENDADO
FALTA DE COMUNICAÇÃO DOS VÍCIOS DO ARRENDADO
1. Residência permanente é o local onde está centrada a organização da vida individual, familiar e social do arrendatário, com carácter de habitualidade e estabilidade, ou seja, a casa em que o arrendatário juntamente com o agregado familiar toma as suas refeições, dorme, desenvolve toda a sua vivência diária, familiar e social; o local onde, de modo estável e continuado, se centra a actividade inerente à economia doméstica e familiar do arrendatário.
2. Se o arrendado se tornar inabitável devido a falta de obras de conservação e/ou reparação por parte do senhorio, o inquilino está exonerado do dever de nele habitar de forma permanente.
Mas para que se possa invocar a excepção de não cumprimento necessário se torna que haja correspectividade entre as prestações essenciais de cada contrato bilateral. E a obrigação de habitar permanentemente o arrendado, que recai sobre o locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa.
3. Sendo a obrigação do senhorio de assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina uma actividade positiva, também sobre o inquilino recai o dever, igualmente positivo, de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, como se refere na al. h) do art. 1038º C.Civil.
Não cumprindo o inquilino este dever legal de comunicação dos vícios de que o arrendado possa padecer, ignorando o senhorio esses vícios, não pode ser por eles responsabilizado, o que significa que não pode ser imputada responsabilidade ao senhorio pela falta de condições de habitabilidade do arrendado e, consequentemente, não pode considerar-se não cumprido o contrato, por parte do senhorio.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório
AA – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDª,
intentou, a 20 de Junho de 2003, a presente acção declarativa (despejo), com processo ordinário,
contra
BB e mulher CC,
pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado com o réu marido e ambos os réus condenados a despejar o arrendado, porquanto, desde o ano de 2000, deixaram de nele ter a sua residência permanente, transferindo o centro da vida do seu agregado familiar para uma habitação que entretanto adquiriram.
Contestaram os réus alegando que, devido ao elevado estado de degradação do arrendado, tiveram que passar a pernoitar numa outra habitação e aí guardar os seus bens mais valiosos, continuando todavia a fazer as suas refeições no arrendado, a receber correspondência e aí manter a maior parte dos seus pertences. Qualificam, por isso, de abusiva a actuação da autora ao pretenderem despejá-los com este fundamento, que eles próprios criaram.
E porque o senhorio se recusou e recusa a fazer as obras necessárias à habitabilidade total do arrendado, pretendem que seja compelido a fazer essas obras, pretensão que formula reconvencionalmente.
Replicou a autora para, em síntese, reafirmar que os réus deixaram de habitar no arrendado e que não foi devido ao seu estado de conservação que o fizeram, mas simplesmente porque adquiriram uma vivenda construída por uma Cooperativa de Habitação, de que o réu marido era associado, tendo a construção dessa vivenda ficado concluída precisamente no ano de 2000.
Alega ainda ser sempre abusivo e desajustado o pedido de realização das obras em face do valor da renda paga e do custo dessas mesmas obras, obras que implicariam a demolição de todo o prédio.
E pede a condenação dos réus como litigantes de má fé.
Saneado o processo, procedeu-se à selecção da matéria de facto, com fixação dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, tendo lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foram a acção e reconvenção julgadas improcedentes.
Inconformadas com o assim decidido apelaram autora e réus, tendo o Tribunal da Relação do Porto julgou procedente a acção com a declaração de resolução do contrato de arrendamento; e, consequentemente, considerou prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional.
Irresignados com o assim decidido é a vez de recorrerem agora os réus de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, pugnando pela manutenção do arrendamento e pela condenação da autora na realização de obras no arrendado.
Contra-alegou a autora/recorrida pronunciando-se pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, sinteticamente, no seguinte:
1- Dos factos provados, maxime dos vertidos nos itens 9 a 14, deve concluir-se que os réus deixaram de ter a sua residência permanente no imóvel arrendado por «caso de força maior», pelo que não existe justa causa de resolução do contrato de arrendamento, por falta de fundamento legal, nos termos do preceituado no art. 64°, n° 2, al. a), do RAU.
2- Mesmo que assim se não entendesse, para que os recorrentes tivessem deixado de ter a residência permanente no imóvel arrendado, deveria a apelação ter sido julgada improcedente uma vez que a recorrida não cumpriu com a sua obrigação de realizar obras de conservação ordinária, impedindo deste modo os recorrentes do gozo do arrendado, para o fim a que o mesmo se destinava, ou seja, para a sua habitação.
3- Em face da resposta negativa dada ao quesito 19° não podia a Relação extrair a conclusão que os recorrentes não avisaram a recorrida de que o arrendado necessitava de obras de conservação ordinária.
4- Para além de não ter consagração legal esta obrigação, a realização destas obras constitui uma obrigação do senhorio, nos termos do preceituado nos arts. 11° e l2° RAU, de modo a assegurar o gozo do prédio para os fins a que se destina.
5- Não é legítimo invocar o elevado valor do custo das obras, para se desonerar dessa obrigação quando a dimensão das obras ou o seu custo resultem da inércia do senhorio ao longo do tempo, remetendo-se a uma atitude passiva perante a necessidade da execução de obras de conservação.
B- Face ao teor das conclusões formuladas, as verdadeiras questões controvertidas que se colocam reconduzem-se, no essencial, a averiguar:
- se ocorre fundamento para resolução do contrato de arrendamento;
- na hipótese afirmativa, se o senhorio não assegurou ao arrendatário o gozo do arrendado.
- e se é abusivo invocar o elevado custa das obras quando a degradação do prédio resultou precisamente da falta de obras de conservação.
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos:
1. Por contrato escrito elaborado em 1 de Outubro de 1971, o réu marido tomou de arrendamento à então proprietária do imóvel, M… G… L…, o 1º andar, lado direito, do prédio urbano composto de uma morada de casas, sito na Rua S… P…, nº…, da cidade da Póvoa de Varzim, inscrito na matriz urbana sob o art. 3254.
2. O arrendamento que se iniciou no dia 1 de Outubro de 1971 foi celebrado pelo prazo de um ano, mediante o pagamento de uma renda mensal de 1.200$00, a pagar em casa do senhorio ou do seu representante, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse, sendo que actualmente a renda mensal é de 35,75€.
3. Por escritura pública celebrada em 10 de Fevereiro de 2003, lavrada a fls. 55, do livro nº E-277 de “Escrituras Diversas”, do 1º Cartório da Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, a autora adquiriu a A… R… R… da S…, E… M… R… da S… e P… M… R… da S…, o prédio cujo 1º andar se encontra arrendado aos réus.
4. A autora é a actual dona e legítima proprietária do prédio em causa e, assim, senhoria dos réus, sendo como tal por estes reconhecido pois lhe vêm pagando as respectivas rendas.
5. Por escritura pública celebrada em 11 de Agosto de 2000, lavrada a fls. 62, do livro nº 159-E, de “Escrituras Diversas”, do referido 1º Cartório Notarial, os réus adquiriram à Cooperativa de Habitação e Construção L…-P…, C.R.L. um prédio urbano composto de casa de rés-do-chão, andar, sótão e logradouro, sito no lugar da Giesteira, Rua E… L… C…, nº …, ou Rua C… G… C…, lote número trinta e oito, freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 2.617, e inscrito na matriz urbana sob o art. 9302.
6. O prédio adquirido pelos réus encontra-se isento do pagamento de contribuição autárquica desde o ano 2000 até ao ano de 2009, por o prédio se destinar a habitação própria e permanente dos réus.
7. Desde os finais de 2000 os réus deixaram de habitar, com carácter de permanência e estabilidade o locado, nele se abstendo de preparar as suas próprias refeições diárias, não comendo, nem dormindo, passando desde então a fazê-lo no prédio que adquiriram e referido em 5.
8. Os réus habitam, com outros seus familiares, na casa que adquiriram pela escritura mencionada em 5, onde organizaram, com carácter de permanência e estabilidade, a sua vida doméstica e familiar, nela comendo, dormindo, aí recebendo os seus amigos e outros familiares.
9. Desde finais de 2000 em algumas dependências do locado desabou parte do tecto, numa das suas dependências o tecto estava escorado em ferro, para impedir que a restante parte desabasse e as escadas de madeira que dão acesso ao arrendado estavam podres, com buracos em vários degraus.
10. Os réus, a expensas suas, fizeram pequenas reparações nas escadas.
11. As escadas eram necessárias para permitir o acesso ao nível do primeiro andar do arrendado.
12. Em quase todas as dependências do arrendado existiam infiltrações de água ao nível dos tectos e das paredes.
13. Em virtude dessas infiltrações de humidades o material que revestia as paredes e tectos – papel de parede e tinta – estavam estragados.
14. Mercê da situação referida os réus foram viver para o prédio que adquiriram referido em 5).
15. O locado situa-se no centro da Póvoa de Varzim, a não mais de 100 metros do estabelecimento comercial do casal gerido pela ré mulher.
16. Os réus receberam a correspondência no locado até pelo menos finais de 2000.
17. Os réus deixaram no locado apenas alguns móveis e outros objectos.
18. O prédio no estado em que se encontra permite efectuar obras de conservação.
19. O custo das obras necessárias à reparação do imóvel locado, consistentes na reparação do telhado, incluindo caleiras e rufos; aplicação de tectos falsos em pladour, incluindo rede para estabilização do tecto existente; remoção integral do piso existente e substituição por soalho de pinho com 4 cm de espessura, incluindo enfardamento; reparação das paredes existentes, incluindo raspagem e retoques, bem como a aplicação de barramento de gesso, cola e pintura de cal alvejada; aplicação de uma escada nova, em madeira de pinho, para acesso interior ao primeiro andar; reparação total da instalação eléctrica; reparação de caixilharias de madeira existentes, incluindo vidros e envernizamentos e trabalho, ascende a € 18.250.
B- O direito
1- fundamento para resolução do contrato
Uma vez que a presente acção foi instaurada a 20 de Junho de 2003, é aplicável o Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Dec-Lei 321-B/90, de 31 Outubro e não o novo regime instituído pela Lei 6/2006, de 27 Fevereiro.
Foi invocada como causa de pedir de resolução do presente contrato de arrendamento a falta de residência permanente no arrendado.
O senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário ... sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia - al. i) do nº 1 do art. 64º do Regime do Arrendamento Urbano.
É pacificamente entendido que a residência permanente se pode definir como a casa em que o arrendatário tem o centro ou a sede da sua vida familiar e social e da sua economia doméstica; a casa em que o arrendatário, estável ou duradouramente dorme, toma as suas refeições, convive e recolhe a sua correspondência; o local em que tem instalada e organizada a sua vida familiar e a sua economia doméstica – o seu lar, que constitui o centro ou sede dessa organização (1).
É o local onde está centrada a organização da vida individual, familiar e social do arrendatário, com carácter de habitualidade e estabilidade, ou seja, a casa em que o arrendatário juntamente com o agregado familiar toma as suas refeições, dorme, desenvolve toda a sua vivência diária, familiar e social; o local onde, de modo estável e continuado, se centra a actividade inerente à economia doméstica e familiar do arrendatário.
No caso vertente, está indubitavelmente assente que os arrendatários não têm centrada, de modo estável e continuada, a sua vida doméstica e familiar no arrendado.
Na verdade, desde finais do ano de 2000 que deixaram de preparar as suas próprias refeições diárias no arrendado, nele não comendo, nem dormindo, passando, desde então, a fazê-lo num outro prédio, de que são proprietários e que adquiriram em meados desse mesmo ano.
Esta realidade permite ter como adquirido que deixaram de ter a sua residência habitual e estável no arrendado, ou seja, deixaram de aqui ter a sua residência permanente.
2. gozo pleno do arrendado
A falta de residência permanente justificam-no os arrendatários com a inabitabilidade do arrendado, que se encontra em tal estado de degradação que não permite que aí continuem a fazer a sua vida doméstica e familiar de forma estável, como o vinham fazendo até então.
Constitui obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina –al. b) do art. 1031º C.Civil.
Ora, se o arrendado se tornar inabitável devido a falta de obras de conservação e/ou reparação por parte do senhorio, o inquilino está exonerado do dever de nele habitar de forma permanente.
É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato (2).
Mas para que se possa invocar a excepção de não cumprimento necessário se torna que haja correspectividade entre as prestações essenciais de cada contrato bilateral. E a obrigação de habitar permanentemente o arrendado, que recai sobre o locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção. Como observa Almeida Costa (3), seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito.
A correspectividade das prestações, essencial à invocação da excepção de não cumprimento, determina que a excepção não possa ser oposta se o senhorio não for o causador da impossibilidade de residência permanente no arrendado.
Da factualidade dada como assente, decorre, a este propósito, que, desde finais do ano de 2000, desabou parte do tecto do arrendado em algumas dependências e noutras estava escorado em ferro, as escadas de madeira que dão acesso ao arrendado estavam podres, em quase todas as dependências havia infiltrações de água, o que danificou o revestimento das paredes e tectos. E devido a esta situação os réus foram viver para o prédio que haviam adquirido.
Está objectivamente demonstrada a impossibilidade de permanência dos arrendatários no arrendado. O deficiente estado de conservação em que se encontrava justifica de uma maneira perfeitamente aceitável a sua não ocupação em termos de residência permanente.
Sendo a obrigação do senhorio de assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina uma actividade positiva, também sobre o inquilino recai o dever, igualmente positivo, de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, como se refere na al. h) do art. 1038º C.Civil.
Esta obrigação está conexionada com o disposto na al. d) do art. 1033º C.Civil. Não cumprindo o inquilino este dever legal de comunicação dos vícios de que o arrendado possa padecer, ignorando o senhorio esses vícios, não pode ser por eles responsabilizado, o que significa que não pode ser imputada responsabilidade ao senhorio pela falta de condições de habitabilidade do arrendado e, consequentemente, não pode considerar-se não cumprido o contrato, por parte do senhorio.
E é ao inquilino que compete provar ter cumprido a obrigação legal de comunicar ao senhorio os vícios existentes no arrendado, em conformidade com o disposto no nº 2 do art. 342º C.Civil.
No caso vertente, levou-se à base instrutória o ponto controvertido nº 19 em que se questionava se em 2000, os réus, depois de o fazerem verbalmente por várias vezes, comunicaram por escrito ao senhorio que o imóvel arrendado necessitava de obras devido ao seu estado avançado de degradação. E este ponto controvertido mereceu a resposta de não provado. Para além disso, afirma-se no acórdão recorrido que não se pode presumir que a autora tivesse conhecimento do estado de degradação do arrendado, conclusão factual que este tribunal tem de aceitar.
Não tendo os réus demonstrado que procederam a esta comunicação dos defeitos que o arrendado apresentava, e sendo este um ónus que sobre si recaía, é evidente que se não pode ter por adquirido que essa comunicação foi feita e de que o senhorio tinha conhecimento desses defeitos.
Desta ausência de prova a conclusão a extrair é a de que o senhorio não pode ser responsabilizado pela falta de condições de habitabilidade do arrendado e, consequentemente, não se encontra justificada a falta de residência permanente dos inquilinos nesse mesmo arrendado.
É do incumprimento deste ónus provatório que o acórdão recorrido faz decorrer a improcedência desta pretensão dos recorrentes e não verdadeiramente que dê como provados factos que tivessem merecido resposta negativa. Se assim tivesse acontecido, isso sim estava-lhe vedado.
Não sendo, não podendo o senhorio ser responsabilizado pelos vícios do arrendado, não podiam os inquilinos excepcionar o cumprimento do contrato, ou seja, não podiam justificar a falta de residência permanente com base na sua inabitabilidade.
Improcedem, pois, as conclusões de recurso atinentes a esta questão.
3. abuso de direito na invocação do elevado custo das obras
Uma vez que operou a resolução contratual, prejudicada fica a questão de saber se o senhorio devia proceder ou não às obras de remodelação do prédio imprescindíveis a mantê-lo habitável.
Por isso, e de acordo com o disposto no nº 2 do art. 660º C.Pr.Civil, não se conhece desta questão controvertida, posição, aliás, já igualmente assumida no acórdão recorrido.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 3 de Dezembro de 2009
Alberto Sobrinho (Relator)
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza
Lázaro Faria
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(1) ac. S.T.J., de 85/03/05, in R.L.J., 123º-148; cfr. ainda ac. do mesmo tribunal, de 2001/10/11, in C.J.,IX-3º,69 e Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, pág. 298
(2) cfr., neste sentido, o citado ac. STJ, de 2001/10/11
(3) in RLJ, 119º-144