| 1769/23.0T8CSC.L1.S1 |  |
VALIDADE
REGIME APLICÁVEL
ANALOGIA
IMOVEL
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
LIBERDADE CONTRATUAL
FRAUDE À LEI
REVOGAÇÃO
DECLARAÇÃO TÁCITA
CADUCIDADE
COMPRA E VENDA
REMUNERAÇÃO
COMPENSAÇÃO
COMISSÃO
I - Quem, sem ser empresa de mediação imobiliária, se obriga ocasionalmente, contra retribuição, a procurar interessado na aquisição de imóvel alheio celebra um contrato de mediação legalmente atípico, válido ao abrigo do art. 405.º do CC, a que as regras do RJAMI só se mobilizam por analogia.
II - A cominação de nulidade por inobservância da forma e das menções do art. 16.º do RJAMI, dirigida à protecção do cliente que contrata com profissionais da mediação, não é transponível para esse contrato; e a exigência de licença dos arts. 3.º e 4.º do RJAMI, que tem por destinatários os prestadores que exercem a actividade, não abrange o mediador ocasional; a validade do contrato não depende dessa licença.
III - A simples ausência de contactos posteriores entre as partes não vale como revogação tácita do contrato (arts. 217.º e 218.º do CC), e o prazo supletivo do n.º 3 do art. 16.º do RJAMI não se aplica, por analogia, ao contrato ocasional sem exclusividade; de qualquer modo, a remuneração é devida quando o negócio visado se celebra graças à actividade desenvolvida na vigência do vínculo.
IV - O direito à remuneração pressupõe que o negócio se conclua graças à actividade do mediador; identificado o interessado e transmitida ao cliente a proposta por ele apresentada, o decurso do tempo, a alteração do preço e a aquisição através de sociedade dominada pelo interessado angariado não quebram esse nexo.
Processo n.º 1769/23.0T8CSC.L1.S1 – Revista
Tribunal da Relação de Lisboa – 6.ª Secção
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA, residente em Alcabideche, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma comum, contra BB, residente em Cascais, pedindo a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de € 100.000,00, a título de remuneração devida por contrato de prestação de serviços celebrado entre as partes, acrescida de juros de mora à taxa legal contados desde a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel, outorgada em D-M-2022, até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alegou/aduziu a autora, em síntese, que:
- Em Junho de 2021, pretendendo a Ré vender o seu imóvel, correspondente à fracção autónoma individualizada pela letra “M”, do ....º andar direito do prédio sito na Rua 1, no Concelho de Cascais, contactou a autora tendo em vista saber se esta conhecia alguém interessado na sua aquisição;
- Informada pela Ré dos elementos necessários para a venda, logo a autora iniciou contactos com pessoas e empresas do seu conhecimento, vindo a 5 de Junho de 2021 a comunicar à Ré que tinha identificado um terceiro interessado na aquisição do imóvel, indagando-a se aceitava pagar um “referral fee” de 5% pela actividade desenvolvida pela Autora, ao que a Ré respondeu afirmativamente, mas que propunha uma redução para 4% do valor do “referral fee” de 5%;
- Tendo a interessada na aquisição da fracção apresentado uma proposta de 2,1 milhões de euros, a liquidar em três prestações mensais, veio a ré a recusá-la, por ser inferior ao valor de 2,8 milhões pretendido e não aceitar o pagamento faseado, tendo de seguida a interessada apresentado uma nova proposta de 2,2, milhões, tendo a ré contraposto o valor de 2,6 milhões;
- Tendo a Janela Real S.A. – a interessada na aquisição - e a Ré continuado a negociar o preço do imóvel, vieram ambas a chegar a acordo em Fevereiro de 2022 para compra e venda do imóvel pelo preço de 2.500.000 €, tendo o sinal sido efectuado em 18 de Fevereiro de 2022 e, o contrato definitivo de compra e venda sido celebrado em D/M/2022, pelo preço de € 2.500.000,00;
- Ocorre que, apesar de ter a autora contribuído e diligenciado na obtenção de interessado na aquisição de imóvel da ré e, não obstante a ter interpelado para o efeito, considera a Ré que não está obrigada perante a autora no pagamento de qualquer comissão;
- Porém, ainda que se entenda que o contrato acordado entre a autora e ré seja nulo, por não cumprir as formalidades legais, certo é que sempre seria devido o valor da remuneração acordada atento o efeito retroativo da nulidade o determinar, não havendo possibilidade de restituir a sua prestação em espécie.
Pessoal e regularmente citada, veio a Ré BB apresentar Contestação, no âmbito da qual deduziu no essencial defesa por impugnação motivada [invocando que não outorgou qualquer contrato com a autora e que tenha esta última contribuído para a venda da fracção de que era proprietária, a que acresce que ainda que existisse uma mediação imobiliária ocasional, sempre seria a mesma nula, sem lugar a qualquer restituição por nada ter sido prestado pela autora, desde logo, por inexistir], pugnando a final pela improcedência da acção e condenação da autora como litigante de má-fé em multa e em indemnização em valor não inferior a € 10.000,00, nos termos do art. 452.º, n.º 2, als. a) e d), do CPC, por ter apresentado uma pretensão cuja falta de fundamento não ignora e fazer um uso manifestamente reprovável do processo, por deturpar os factos com vista à obtenção de um enriquecimento a que não tem direito.
Após resposta da autora e prosseguindo os autos, veio a ser dispensada a audiência prévia e, em 19/2/2022 foi proferido DESPACHO/SANEADOR, tabelar, tendo-se ainda fixado à ação o valor de € 100.000,00 (cfr. art. 306.º, n.º 2, do CPC), definido o Objeto do Litígio e enunciados os temas da prova [tudo sem reclamações],e, de imediato designou-se também a data para a realização da audiência de discussão e julgamento.
Por fim, realizada que foi a audiência de julgamento [iniciada a 5/05/2025 e concluída a 21/5/2025] com a observância das pertinentes formalidades legais, e conclusos os autos para o efeito, foi de seguida proferida a competente SENTENÇA, sendo o respectivo excerto decisório do seguinte teor :
“(…)
IV. Decisão
Pelo exposto, julgo a presente acção intentada por AA contra BB, parcialmente procedente e, consequentemente, condeno a ré a pagar à autora a quantia de € 100.000,00, acrescida de juros de mora civis contados desde o dia 01-04-2023 e até integral e efectivo pagamento.
No mais, absolvo a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé contra si deduzido.
Custas pela autora e pela ré na proporção do respectivo decaimento.
*
Comunique a presente sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário (cfr. factos provados n.º 26 e 27).
Notifique e registe.”.
Inconformada com a mesma, dela a ré, BB, interpôs recurso de apelação, para o Tribunal da Relação de Lisboa, na sequência do que, em 12-02-2026, com um voto de vencido, foi proferido o acórdão que antecede, no qual, se julgou improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida, ficando as custas a cargo da apelante.
De novo inconformada, a ré, BB, interpôs o presente recurso de revista, para o que apresentou as respectivas alegações, formulando as seguintes conclusões:
1. AA (uma oportunista clandestina de vão de escada, auto-intitulada mediadora, nunca antes registada, muito menos inscrita no regulador do sector imobiliário) intentou uma acção declarativa sob a forma comum contra BB, pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe, a título de contraprestação pecuniária que apelidou de comissão pela mediação imobiliária, a quantia de € 100.000,00, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a celebração da escritura pública de compra e venda de imóvel, outorgada em D-M-2022, até efectivo e integral pagamento.
2. O Tribunal de Cascais decidiu: i) Julgar a acção parcialmente procedente, condenando a ré a pagar à autora a quantia de € 100.000,00, acrescida de juros de mora civis contados desde o dia 01-04-2023 e até integral e efectivo pagamento. ii) Com custas na proporção do decaimento; iii) Absolver a autora do pedido de condenação como litigante de má-fé contra si deduzido; iv) Comunicar a sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário (cfr. factos provados n.º 26 e 27).
3. Julgando a apelação improcedente, a Relação de Lisboa, confirmou a sentença recorrida: Com um inédito, nada habitual e incomum Voto de Vencido, desde logo pela sua extensão e cujo teor a seguir se transcreve pelo brilhantismo da respectiva fundamentação.
4. Mesmo que se se entendesse que o contrato celebrado entre Autora e Ré é um contrato de mediação imobiliária, admitindo-se a Autora é uma “empresa de mediação” sem a licença exigida por lei para o exercício da actividade de mediação imobiliária, o contrato celebrado é nulo.
5. Não constando do contrato todas as menções obrigatórias do contrato de mediação imobiliária, nomeadamente a essencial identificação das características do imóvel e a especificação dos ónus e encargos que sobre ele recaíam, o contrato celebrado é nulo – não podendo tal nulidade ser invocada pela Autora.
6. Quando se entendesse que a Autora teria direito a uma comissão calculada sobre o valor do negócio, na mediação, para que o mediador tenha direito a ser remunerado, deve alegar e provar a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: (i) que exerceu a actividade de mediação; (i) que foi concluído o negócio pretendido entre o comitente e terceiro; (iii) e que existe um nexo causal entre a actividade de mediação por si desenvolvida e o negócio concluído.
7. No caso em apreço, a Autora não logrou demonstrar, nomeadamente, a verificação do terceiro requisito: não ficou provado que o contrato celebrado entre a Ré e a sociedade Janela Real, S.A. o tenha sido devido à intermediação da Autora. Pelo contrário,
8. Ficou provado que a sociedade Janela Real, S.A. nunca foi contactada pela Autora: todo o esforço de apresentação do imóvel, informação, aproximação e negociação foi levado a cabo directa e imediatamente pelas partes contratantes, ou seja, as A Ré e a sociedade Janela Real, S.A., sem quaisquer intermediários. Neste ponto,
9. Mesmo abstraindo, para já, do facto de a compradora do imóvel (Janela Real, S.A.) não ter sido a pessoa junto da qual a Autora o promoveu (CC), estamos perante um claro caso de quebra do nexo de causalidade: o negócio celebrado não foi adequadamente causado pela actividade da Autora, quer porque as condições da sua celebração se distanciam muito da proposta por si angariada quer porque a Autora nem sequer tinha verdadeiramente conseguido interessar CC no negócio pretendido – a actuação da Autora, globalmente considerada, não se mostra idónea à produção do resultado pretendido, dada a sua manifesta indiferença e desinteresse na única função essencial do contrato de mediação, que é a da aproximação das partes com vista à conclusão do negócio pretendido: a Autora não visitou nem quis visitar o imóvel, não apresentou ou pôs em contacto as partes (Ré e CC), não tentou a aproximação das partes no que respeita ao preço pretendido e ao que foi proposto e não promoveu qualquer tentativa de negociação.
10. Ainda em sede de quebra do nexo de causalidade, releva a não verificação da existência de “correspondência económica” entre o contrato efectivamente celebrado pela Ré e a proposta conseguida pela Autora: o valor proposto por CC e transmitido pela Autora à Ré não pode ser razoavelmente reconduzível, mesmo considerando uma normal variação, ao valor pretendido nem ao valor pelo qual o negócio foi, afinal, celebrado pela Ré.
11. Tendo o contrato pretendido pela Ré sido celebrado por pessoa (sociedade comercial) diferente daquela (pessoa singular) que havia apresentado uma proposta à Autora em resultado do seu contacto, cabia a esta provar, para que fosse de afirmar a manutenção do nexo causal entre a sua actividade junto da pessoa singular e a conclusão do negócio pela Ré, que a vontade da sociedade compradora tinha sido, de alguma forma, formada ou influenciada em virtude da actividade por si desenvolvida junto daquele potencial interessado – mas a Autora não só não logrou provar que desenvolveu qualquer diligência junto da sociedade compradora, como não provou nem apresentou qualquer indício que permita concluir (como bem resulta do elenco dos factos não provados) que o interesse da sociedade compradora tenha tido origem no impulso ou na influência daquela pessoa singular (CC) que, meio ano antes da conclusão do negócio, tinha apresentado à Autora uma proposta de aquisição por um valor sem correspondência económica com o preço pretendido, pessoa singular junto da qual a Autora também não logrou provar sequer ter desenvolvido qualquer diligência ulterior tendente à celebração do negócio.
12. Também por esta razão não se pode afirmar a existência ou manutenção de um nexo causal entre a actividade desenvolvida pela Autora e o negócio celebrado pela Ré.
13. A menos que, neste fundamento, o tribunal se refira ao contributo do mediador para a formação da vontade do comitente, exclusivamente – se for o caso (o que não está demonstrado), este facto em nada releva para a constituição do direito à remuneração: essencial é que a actuação do mediador tenha sido determinante da formação da vontade de contratar do terceiro solicitado, pelo que não se constituiu o direito da A à remuneração.
14. O exercício da atividades de mediação imobiliária só pode ser prosseguido, em território nacional, por empresas de mediação imobiliária devidamente licenciadas e mediante contrato, artigo 3.º/1 do RJAMI.
15. Os factos dados como provados apontam no sentido da Autora atuar, no sector da mediação imobiliária, a título profissional, nomeadamente factos 3.5, 3.6, 3.7 e 3.13.
16. A justificação apresentada pela Relação de Lisboa para alterar o facto 3.5 é particularmente elucidativa: a Autora reconhece intervir frequentemente como mediadora imobiliária e de ser, também frequentemente, procurada com esse fim.
17. A atuação profissional enquanto empresa de mediação imobiliária sem a devida licença está sujeita ao correspondente regime contraordenacional, tendo em vista a proteção do mercado e dos sujeitos que com a Autora contactem. Mesmo que assim não se entendesse, sempre será o RJAMI aplicável.
18. Do reconhecimento, por parte do intérprete-aplicador, que a Autora não agiu a título profissional, não transmuta o contrato de mediação imobiliária em contrato atípico.
19. Deste reconhecimento apenas resulta: (i) a possibilidade de a atividade de mediação imobiliária ser exercida a título não profissional; e (ii) a não aplicação RJAIM na parte relativa ao licenciamento e a questões conexas, sendo, pois, aplicável, consequentemente, o disposto no artigo 16.º do RJAIM, diretamente e não por analogia.
20. Da não conclusão do contrato de mediação imobiliária: A conclusão de um contrato de mediação imobiliária pressupõe um acordo de vontades, entre o cliente e a empresa de mediação imobiliária. No modelo tradicional, ao qual os factos provados são subsumíveis, o contrato emerge da confluência de uma proposta e de uma aceitação.
21. A proposta contratual, para o ser efetivamente, deve reunir três requisitos essenciais: (i) deve ser completa; (ii) deve revelar uma intenção inequívoca de contratar; e (iii) deve revestir a forma requerida para o negócio em jogo.
22. O cumprimento do requisito da completude pressupõe a inclusão de todos os elementos que, imperativamente, devam ser precisados pelos contratantes.
23. No caso em apreço, a completude pressupõe a inclusão dos elementos imperativos constantes do artigo 16.º/2 do RJAMI, em especial: a) a identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; b) a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; e c) as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável.
24. Nenhum destes elementos consta da curta troca de e-mails entre a Autora e a Ré.
25. Também não se consegue retirar, dessa mesma troca de e-mails, a imperiosa inequivocidade, quer se impute à Autora ou à Ré a formulação da proposta negocial.
26. A aceitação, por seu lado, deve reunir dois requisitos essenciais: (i) traduzir uma concordância total e inequívoca; e (ii) revestir a forma exigida para o contrato pretendido pelas partes.
27. Não se tendo a proposta por completa e inequívoca, nunca se poderá identificar uma aceitação total e inequívoca.
28. Mesmo desconsiderando esta regra lógica, não é possível identificar na troca de e-mails entre a Autora e a Ré uma qualquer aceitação que cumpra as exigências legais.
29. Quanto à forma: A necessidade de verter o contrato de mediação imobiliária a escrito é inequívoca: resulta de forma expressa do artigo 16.º/1 do RJAMI.
30. Não tendo sido respeitada a forma exigida por Lei, o contrato tem-se nulo, nos termos do artigo 16.º/7 do RJAMI. A nulidade pode, nos termos gerais do artigo 286.º do CC, ser invocado a todo o tempo, por qualquer interessado, sendo ainda de conhecimento oficioso, invalidade (nulidade) que vai aqui expressamente arguida, para todos os devidos e legais efeitos.
31. Da inexistência de conexão causal: Não tendo o contrato sido materialmente concluído, por inexistência de proposta e da subsequente aceitação, e sendo esse mesmo contrato, na eventualidade de ser reconhecido, nulo, por violação da forma legalmente exigida, não tem a Autora direito a qualquer remuneração.
32. Mesmo desconsiderando esses fatores, a remuneração da empresa de mediação imobiliária pressupõe a existência de uma conexão causal material entre as atividades por si realizadas e a celebração do contrato de compra e venda, artigo 19.º/1 do RJAIM.
33. O ónus da prova, relativo a essa conexão causal material, corre por conta da empresa de mediação imobiliária.
34. No caso em apreço, não se tem essa conexão causal material como demonstrada, em virtude, notavelmente: (i) do hiato temporal entre a proposta apresentada e o novo contacto estabelecido pelo comprador; (ii) da diferença entre o valor transmitido pela Autora e o valor do contrato de compra e venda; e (iii) do conhecimento efetivo do imóvel e das suas características apenas ocorrer posteriormente e sem qualquer intervenção da Autora no processo. Como tal,
35. Quando, em tese meramente académica, se considerasse que houve um contrato de mediação validamente celebrado e eficaz, celebrado em 16-07-2021, o dito teria caducado em 16-01-2022. A Autora foi qualificada pelas “instâncias”, pasme-se, como se viu, como empresa – todavia, em nenhuma das decisões judiciais em apreço ela foi qualificada como empresa de mediação imobiliária. Na verdade, resulta dos autos que a Autora não cumpre nenhum dos requisitos de acesso à actividade de mediação imobiliária, constantes dos artigos 4.º e seguintes do RJAMI, não se encontrando licenciada para o exercício da mesma (o que é, nomeadamente, facto subsumível ao regime contra-ordenacional estabelecido no n.º 1 do artigo 32.º).
36. E não se duvide que a Autora está obrigada à obtenção de licença para a actividade de mediação imobiliária, como bem advoga Fernando Baptista de Oliveira, que coloca a questão nos seguintes termos: “Quid juris se a atividade de mediação for exercida por empresa que não seja de mediação imobiliária? E se a actividade for exercida por empresa não licenciada ou autorizada? Ambas as questões têm a ver com a necessidade de licença para o exercício dessa mesma actividade.
37. E é a lei que exige a licença, a conceder pelo InCI, para o exercício da actividade de mediação imobiliária por prestador individual ou coletivo estabelecido em território nacional. Estabelece, ainda, o artigo 4º, nº 1, da Lei 15/2013 que o exercício da actividade de mediação imobiliária por prestador individual ou coletivo estabelecido em território nacional depende de licença a conceder pelo InCI.
38. Ou seja, não distingue a lei, para a e exigência de licença, se a empresa é ou não de mediação imobiliária. Aliás, como parece óbvio, se a licença é exigida para as empresas que são de mediação imobiliária, por maioria de razão a exige para as que o não são”.
39. Em que medida deve ser aplicado ao contrato celebrado entre Autora e Ré o RJAMI, apesar de a Autora não estar licenciada para o exercício da actividade de mediação imobiliária – ou de se entender que o facto de a Autora apenas intervir como mediadora quando a oportunidade surge (recordemos: “de quando em vez acontece ser questionada sobre o conhecimento que tem sobre a existência de interessados na venda de imóveis, caso em que, a dispor de informações concretas, está em princípio disponível para colaborar na concretização de um negócio e a obter vantagens com a sua contribuição”) não corresponde ao exercício da actividade de mediação imobiliária?
40. Qualquer que seja a perspectiva adoptada, estaremos perante um contrato celebrado por uma empresa não licenciada. Então, cabe apurar as consequências jurídicas que daí decorrem para a validade do contrato, dado que o n.º 1 do artigo 4.º do RJAMI é norma imperativa – será de afirmar a nulidade de tal contrato, com base na sua violação?
41. Nos países subdesenvolvidos (de terceiro mundo) como este, a questão tem ocupado frequentemente os tribunais, que tendem a responder no sentido de não fazer a validade do contrato depender do licenciamento da actividade, saneando, destra forma, com o selo da república, o exercício clandestino de uma actividade económica regulada, fomentando, além do mais, a sua prática ilegal, premiando o recurso à economia paralela, à fuga aos impostos, à concorrência desleal, à desprotecção de consumidores finais singulares, etc.
42. Mas essa não parece ser a melhor orientação, considerando o lugar paralelo regulado no artigo 12.º, n.º 2, alínea c), do RJAMI, que estabelece que a caducidade, a suspensão ou o cancelamento das licenças ou registos determinam a caducidade dos contratos de mediação imobiliária em vigor.
43. Como muito bem defende Higina Castelo a este respeito, “se a lei impõe o termo automático de contratos de mediação imobiliária a partir do momento em que a empresa mediadora fica sem a respetiva licença por caducidade, suspensão ou cancelamento, não seria coerente admitir a validade de contratos de mediação imobiliária celebrados por empresas não licenciadas.
44. Se os contratos válidos e eficazes, celebrados por empresa licenciada, perdem a sua eficácia a partir do momento em que a empresa perde a licença, por maioria de razão não podem surtir efeitos contratos de mediação celebrados por empresa não licenciada”; e conclui a Autora: “[a] ineficácia total inicial num contrato celebrado contra disposição legal de caráter imperativo apenas se compagina com a nulidade”.
45. Por isso, o contrato de mediação imobiliária alegadamente celebrado entre a Autora e a Ré é nulo, também na medida em que foi clandestinamente celebrado por pessoa (a Autora) não licenciada, muito menos registada, pelo regulador do sector.
46. E tal nulidade, “no caso de o cliente vir a celebrar o contrato desejado graças à atividade do mediador realizada no âmbito do contrato nulo”, leva apenas a que “o mediador seja ressarcido nos termos do art. 289, n.º 1, do CC” – e nunca a que ele possa ter direito à remuneração.
47. Litigância de Má Fé: A Autora tem a obrigação de saber ou então alguém terá o dever de lhe explicar que a parte que vem a juízo formular pedidos cuja falta de fundamento não pode ignorar, mediante a alegação de factos que não são verdadeiros, litiga de Má-Fé.
48. Resultando provado nos pontos n.º 9 a 11 da matéria dada como provada que as mensagens de correio electrónico se referiam a um casal dos Países Baixos, tendo a A. alegado na sua petição inicial que “No dia seguinte [i.e. 16 de junho de 2021], a empresa interessada (Janela Real, SA) apresentou uma proposta de aquisição no valor de € 2.100.000, a pagar em três prestações: a primeira prestação de € 500.000,00 de imediato; a segunda prestação a pagar 7 meses depois; e os restantes € 1.100.000,00 a pagar no ano seguinte,” quando das declarações de parte por ela prestadas resultou o contrário, inexistindo nexo causal entre a venda concretizada pela Ré e a conduta da Autora, esta litigam de má fé.
49. Ao ter mantido a absolvição da autora, do pedido de condenação como litigante de má-fé, nas condições em que o fez, perante a factualidade dada como provada (em particular nos ponto 9 a 11 dos factos provados), ao ter confirmado a decisão de 1ª instância quando das declarações de parte da Autora, resultaram que ela faltou à verdade, inexistindo nexo causal entre a venda concretizada pela Ré e a conduta da Autora, o Tribunal recorrido violou o disposto no art 542.º do CPC, preceito que foi interpretado em violação do disposto nos artigos 1º, 2º, 13º e 202º da Constituição da República Portuguesa e, bem. Assim, dos disposto nos princípios da dignidade da pessoa humana, da confiança, da igualdade e do acesso ao direito.
50. Da interpretação conjugada da matéria por alegada pela autora na PI, com os os factos dados como provados pelas instâncias factos dados como provados pelas instâncias, em particular com a ausência de nexo de causalidade entre a conduta da Autora e a venda, pela Ré do prédio dos autos, o Tribunal recorrido deveria ter condenado a Autora (uma mediadora clandestina), como litigante de má-fé, em multa pelo décimo legal e em indemnização à parte contrária que acautela o pagamento de honorários de advogado, e montante nunca inferior a € 15.000,00 (+23% de IVA).
51. Estranhamente e em violação, além do mais, dos princípios da legalidade e da igualdade, as instâncias premiaram a actividade clandestina da Autora (uma oportunista de uma pseudo-mediadora imobiliária ilegal), ora recorrida, ao terem incumprido, violando expressamente, quer o disposto no art 274 nº 3 do CPC, na parte que manda comunicar administração fiscal, o incumprimento de deveres fiscais (neste caso com relevância criminal, como é o caso da não entrega de IVA e IRS à Fazenda Nacional), quer na parte em que não mandaram denunciar, como lhes competia, a falta de licenciamento da actividade da Autora, por violação do disposto nos artigos 4º e 32º do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária (RJAMI, aprovado pela Lei) Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
52. Apesar de não ignorem que a actividade clandestina, porque não licenciada de uma mediadora imobiliária singular, não podia ter sido referida na escritura de venda, pura e simplesmente, porque, a actividade era ilegal, não autorizada, nem registada, e, bem assim, pelo facto de a Autora ter desaparecido, sem deixar rasto, não tendo, sequer, comparecido em qualquer escritura, nem mesmo facultado, à Ré, elementos básicos ao cumprimento da obrigação de declarar a intervenção de mediador imobiliário, as instâncias persistiram em mandar comunicar ao MP, o teor da compra e venda para efeitos de instauração de procedimento criminal.
53. Ao ter confirmado a Sentença de 1ª Instância, na parte em que determinou se “Comunique a presente sentença ao Ministério Público para efeitos de eventual instauração de procedimento criminal atentas as declarações prestadas na outorga da escritura de compra e venda a respeito da não intervenção de mediador imobiliário (cfr. factos provados n.º 26 e 27)”, quando à data da escritura, a Autora há muito que tinha desaparecido, sendo certo que, actuou clandestinamente, nada tendo (as instâncias) mandado comunicar (como manda a lei) ao Regulador da actividade de Mediação Imobiliária (num estranho prémio ao prevaricador falso mediador, num flagrante incentivo à economia paralela e à concorrência desleal), nem à Administração Tributária, o Acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 4º e 32º do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária (RJAMI, aprovado pela Lei) Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro e o disposto no art 274 nº 3 do CPC, tendo interpretado tais preceitos, em violação grosseira dos artigos 1º, 2º, 13º e 20º da Constituição da Republica Portuguesa.
54. O Acórdão recorrido deveria ter interpretado o disposto nos artigos 274 nº 3 do CPC e 4º e 32º do Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária (RJAMI, aprovado pela Lei) Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, em conformidade com os artigos 1º, 2º, 13º e 20º da Constituição da Republica Portuguesa, determinando, quer a comunicação ao Regulador das Imobiliárias, do carácter clandestino da actividade da Recorrida-Autora, comunicando também à Autoridade Tributária a existência de um rendimento tributável, quer em IVA, quer em IRS, sem nunca sugerir, sequer, a imputação da pratica, pela Autora, de ilícito criminal, quando à data da escritura a Ré não sabia (nem tinha a obrigação de saber), nem do paradeiro, nem dos dados de identificação da Autora.
Termos em que, fazendo-se a correcta interpretação dos elementos dos autos e a melhor aplicação da doutrina, da jurisprudência, dos princípios e das normas legais acima invocadas, deve proferir-se, pelo STJ, Acórdão que,
Declarando a NULIDADE do sugerido contrato de mediação imobiliária alegadamente celebrado (segundo as instâncias) entre a Autora e a Ré,
Revogando o acórdão recorrido, julgue a Acção totalmente Improcedente por não provada, absolvendo a Ré de todos os pedidos formulados, posto que, devidamente qualificado o contrato e tendo em conta a factualidade provada (e não provada), a A não é credora das importâncias que reclama.
Condenando-se a Autora, como litigante de Má-Fé, em multa pelo máximo legal e, em indemnização que contemple honorários de advogado, em montante nunca inferior a €15000,00 (+Iva 23%).
Tudo sem comunicação ao Ministério Público mas sim, com comunicação à Autoridade tributária (art 274 nº 3 do CPC) e ao ImPiC (Arts 26 a 35 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro)
Contra-alegando, a autora, recorrida, AA, pugna pela improcedência do recurso e consequente manutenção da decisão recorrida, formulando as seguintes conclusões:
A) Introdução
1. O Douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa julgou improcedente a apelação interposta pela Recorrente e confirmou, na íntegra, a Douta Sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, não merecendo, salvo melhor entendimento, qualquer censura, ainda que com voto vencido ao qual, conforme se demonstrou, não assiste qualquer fundamento.
2. A Recorrente, não obstante ter interposto o presente recurso, bem sabe que não lhe assiste qualquer razão, preferindo tentar eternizar a presente questão e furtar-se, a todo o custo, ao pagamento a que nitidamente se vinculou perante a Recorrida.
3. As alegações de recurso da Recorrente não contêm conteúdo próprio, constituindo um simples exercício de cópia e colagem das teses constantes dos Pareceres dos Professores Maria de Fátima Ribeiro, António Menezes Cordeiro e António Barreto Menezes Cordeiro, juntos às alegações de recurso, sem qualquer elaboração ou sentido crítico por parte da Recorrente.
4. A tese com que a Recorrente pretende convencer este Douto Supremo Tribunal de Justiça – e que não convenceu nem o Tribunal de 1.ª Instância nem o Tribunal da Relação de Lisboa – não encontra adesão na letra e no espírito da Lei, nem na Doutrina e na Jurisprudência maioritárias, sendo necessário recorrer aos poucos Autores que a defendem para elaborar as suas alegações.
5. Os Professores acima referidos, sendo jurisconsultos de reconhecido mérito, não são o legislador, e as suas opiniões doutrinais, por mais fundamentadas que possam parecer, não se sobrepõem à Lei, aos Tribunais, nem às interpretações de qualquer outro jurista, não vinculando, por conseguinte, a aplicação do Direito por este Douto Supremo Tribunal de Justiça.
6. As alegações da Recorrente constituem uma reprodução acrítica de opiniões doutrinárias que se revelam incorrectas, numa manifesta tentativa de a Recorrente se furtar ao pagamento de uma comissão a que expressamente se vinculou e que sabe ser devida à Recorrida.
7. As alegações de recurso da Recorrente pecam por manifesta inadequação técnica, revelando uma incorrecta compreensão da natureza e função do recurso dirigido ao Douto Supremo Tribunal de Justiça, porquanto a Recorrente formula questões a este Douto Tribunal como se lhe incumbisse responder às interrogações por si suscitadas e que em nada relevam para a correcta apreciação do presente recurso
8. À Recorrente compete somente invocar os fundamentos de facto e de direito que imponham uma decisão diversa da constante do Acórdão recorrido – o que, manifestamente, não logrou fazer.
9. As alegações da Recorrente padecem de uma incoerência insanável, porquanto os pareceres jurídicos juntos sustentam posições manifestamente divergentes entre si, designadamente quanto à própria existência do contrato celebrado entre as partes, não sendo possível determinar, após a leitura das alegações, qual a posição verdadeiramente adoptada pela Recorrente.
10. Esta incoerência resulta directamente da justaposição acrítica de pareceres elaborados por jurisconsultos que discordam entre si, sendo particularmente reveladora da inexistência de uma tese própria e consistente por parte da Recorrente.
B) O CONTRATO ATÍPICO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA CELEBRADO ENTRE A AUTORA E A RÉ
i. A qualificação do contrato de prestação de serviços celebrado entre a Autora e a Ré
11. Através da troca de emails de 14 de Junho de 2021 e 16 de Junho de 2021, foi efectivamente celebrado entre a Autora e a Ré um contrato de prestação de serviços atípico, cujo objecto é idêntico ao da mediação imobiliária, nos termos do qual a Autora se obrigou a identificar interessados na aquisição do imóvel da Ré, mediante o pagamento de uma remuneração de 4% sobre o valor do negócio que viesse a ser concretizado – conforme resulta dos factos provados n.ºs 3.6 a 3.11.
12. A própria Recorrente reconheceu expressamente, nas páginas 22 a 24 das “suas” alegações de recurso, que não existem dúvidas de que foi celebrado um contrato entre a Autora e a Ré, tendo-o qualificado como um "contrato de mediação imobiliária", descrevendo detalhadamente o seu conteúdo e as obrigações dele emergentes.
13. A posterior alegação, nas páginas 76 e 77 das mesmas alegações, de que "não é possível identificar na troca de e-mails entre a Autora e a Ré uma qualquer aceitação que cumpra as exigências legais" e que o contrato não foi "materialmente concluído" é diametralmente oposta ao que a própria Recorrente havia reconhecido, consubstanciando uma contradição insanável que, por si só, demonstra a falta de fundamento das suas alegações.
14. A Recorrente questiona inclusivamente se foi celebrado um contrato entre as partes, respondendo, na página 66 das suas alegações, que "não, não estão preenchidos os requisitos imperativos, de natureza formal e substantiva para o Direito reconhecer a emergência de um contrato de mediação imobiliária" – posição que é irreconciliável com o que havia afirmado nas páginas 22 a 24 das mesmas alegações.
15. A Recorrente vai tão longe na tentativa de forjar os factos que chega a referir que dos emails trocados entre a Autora e a Ré não é possível extrair "a) a identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam; b) a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação; e c) as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável" – alegação que é directamente contrariada pelo que a própria Recorrente descreveu nas páginas 22 a 24 das suas alegações.
16. Conforme bem decidiu o Tribunal a quo, não existem dúvidas de que o contrato foi efectivamente celebrado entre a Autora e a Ré, sendo válido e eficaz, ao abrigo do princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405.º do Código Civil.
17. O contrato celebrado entre a Autora e a Ré deve ser qualificado como um contrato atípico de mediação imobiliária, por ter sido celebrado de forma ocasional, por pessoa singular não profissional no ramo da mediação imobiliária, nos termos que a Doutrina e a Jurisprudência unanimemente reconhecem.
18. O pressuposto fundamental da tese da Recorrente – de que a Autora seria uma empresa –, não é verdadeiro, nem resulta demonstrado dos presentes autos, constituindo uma distorção da realidade factual que é expressamente contrariada pelos factos provados e pela fundamentação de ambas as instâncias.
19. Em momento algum os Tribunais a quo qualificaram a Autora como uma "empresa": qualificaram-na, antes e correctamente, como uma "empresária" – distinção que não é meramente semântica, mas juridicamente essencial e determinante para a qualificação do contrato.
20. A Autora é uma pessoa singular, cuja actividade profissional é exercida através de uma empresa que detém e gere, com actividades de mediação entre profissionais e clientes, mas que em nada se confunde com a sua pessoa e que em nada se relaciona com a mediação imobiliária.
21. Pese embora a Autora possa ser considerada uma mediadora no exercício da sua profissão – nomeadamente na aproximação entre baby-sitters e outros profissionais e os seus clientes –, essa mediação em nada se relaciona com a mediação imobiliária, conforme expressamente reconhecido na fundamentação do facto provado 3.5. do Douto Acórdão da Relação de Lisboa.
22. Não sendo a Autora uma empresa, mas antes uma empresária, não poderá entender-se que o contrato celebrado entre as partes é um contrato típico de mediação imobiliária, devendo ser qualificado como um contrato atípico de mediação imobiliária, ao qual se aplicam, por analogia e com as devidas adaptações, as regras do RJAMI.
23. A tese da Recorrente quanto à qualificação do contrato como contrato típico de mediação imobiliária assenta num pressuposto errado – o de que a Autora é uma empresa –, que serve de base a toda a sua argumentação, pelo que não colhem os argumentos por si invocados a este respeito.
24. Mesmo que se entendesse que a Autora era uma empresa sem licença – no que não se concede -, o próprio Professor Fernando Baptista de Oliveira, citado no Parecer junto pela Recorrente, sustenta que o contrato não seria nulo, sendo apenas aplicável a contraordenação prevista no artigo 32.º do RJAMI, o que sempre determinaria a validade do contrato e a obrigação de pagamento da remuneração acordada.
ii. A validade do contrato de mediação imobiliária atípico
25. O contrato celebrado entre a Autora e a Ré é válido e eficaz, tendo sido celebrado ao abrigo da liberdade contratual das partes, conforme resulta da aplicação analógica do RJAMI e da Doutrina e Jurisprudência dominantes, designadamente do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14 de Janeiro de 2021, proferido no âmbito do processo n.º 24401/18.9T8PRT.P1, relatado pelo Professor Fernando Baptista de Oliveira.
26. Num exercício no mínimo curioso e verdadeiramente oportunista, a Recorrente prefere adoptar as respostas de outra Autora às questões colocadas pelo Professor Fernando Baptista de Oliveira, ao invés de se socorrer das respostas do próprio Autor que formulou as questões.
27. O Professor Fernando Baptista de Oliveira, enquanto Relator do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14 de Janeiro de 2021, expressamente consignou que "um contrato de mediação imobiliária celebrado por quem não seja «empresa» é um contrato atípico de mediação imobiliária (não sujeito às exigências de licenciamento previstas na Lei n.º 15/2013), mas válido por celebrado no âmbito da liberdade contratual (ut art.º 405.º CCiv), a que se aplica, por analogia, o regime previsto para a mediação imobiliária em tudo quanto tenha a ver com a semelhança em termos de conteúdo.".
28. O mesmo Acórdão consignou ainda que, mesmo que a actividade de mediação fosse exercida por empresa não licenciada, tal não tornaria nulo o contrato, sendo essa falta apenas sancionada como contraordenação, nos termos do artigo 32.º do RJAMI.
29. Revertendo ao caso em apreço, não restam dúvidas, face aos factos provados constantes dos pontos 3.4 e 3.5, que a Autora é uma particular que "de quando em vez (...) está em princípio disponível para colaborar na concretização de um negócio e a obter vantagens com a sua contribuição", o que confirma a natureza ocasional e não profissional da sua actuação.
30. O contrato celebrado cumpriu a forma escrita exigida pelo n.º 1 do artigo 16.º do RJAMI, porquanto foi celebrado por correio electrónico, satisfazendo o requisito legal de forma escrita nos termos do n.º 1 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de Fevereiro, que expressamente determina que "o documento electrónico satisfaz o requisito legal de forma escrita quando o seu conteúdo seja susceptível de representação como declaração escrita.”.
31. Este entendimento é confirmado de forma vasta e unânime pela Jurisprudência, nomeadamente pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 7 de Maio de 2019, no âmbito do processo n.º 23191/17.7T8LSB.L1-1, nos termos do qual "os contratos formados por correspondência, aqui se incluindo os casos de utilização de meios de comunicação informática - correio electrónico/emails -satisfazem o apontado requisito de forma.".
32. A própria Recorrente reconheceu, nas suas alegações, que o contrato foi celebrado por email, descrevendo detalhadamente o seu conteúdo, o que torna contraditória e inadmissível a alegação subsequente de que a forma escrita não foi cumprida.
33. Nos contratos atípicos de mediação imobiliária, as normas do RJAMI apenas são aplicáveis por analogia e com as devidas adaptações, não sendo aplicável, in totum, o disposto no n.º 2 do artigo 16.º do RJAMI – o que decorre da própria natureza e génese destes contratos, celebrados frequentemente em contextos informais, por pessoas singulares que desconhecem as características técnicas e cadastrais do imóvel.
34. Os contratos atípicos de mediação imobiliária têm a sua origem frequentemente em situações do quotidiano, nas quais uma das partes refere que tem a sua casa à venda e a outra, por ter alguém interessado em adquirir um imóvel, se oferece para auxiliar na confluência entre essas partes, sendo normalmente nesse mesmo contexto que surge a ideia de remunerar a parte que se propõe a colocar em contacto os potenciais intervenientes no negócio.
35. Admitir que o contrato atípico de mediação imobiliária celebrado com pessoa singular, não profissional, de forma ocasional, deve respeitar na íntegra as formalidades exigidas pelo RJAMI para os contratos típicos – nomeadamente a identificação da letra que designa o imóvel, a descrição em ficha e os ónus que sobre ele recaem – extravasaria completamente a ratio deste instituto e imporia uma profissionalização que não é compaginável com a natureza destes contratos.
36. As normas do RJAMI que implicam que a actividade seja exercida por empresas "destinam-se a caracterizar as relações a que se aplica o regime do diploma e não a proibir a celebração de contratos idênticos aos de mediação imobiliária", conforme resulta da Doutrina da Professora Higina Orvalho Castelo, in RJAMI Anotado, Almedina, 2.ª Edição.
37. A nítida intenção do legislador não foi a de transformar os contratos atípicos em típicos, pelo que a interpretação sufragada no voto vencido do Douto Acórdão recorrido, ao exigir o cumprimento integral do RJAMI a contratos ocasionais celebrados por pessoas singulares, não encontra qualquer suporte legal ou doutrinal.
38. Com efeito, e com o devido respeito, não colhem os argumentos expendidos pelo Venerando Desembargador Jorge Almeida Esteves no seu voto vencido, nem os alegados pela Recorrente quanto à alegada nulidade do contrato atípico de mediação imobiliária celebrado entre a Autora e a Ré, tendo o Douto Acórdão recorrido correctamente confirmado a validade e eficácia do contrato.
iii. O nexo de causalidade: da actuação da Autora à realização do negócio de venda do imóvel da Ré
39. O contrato atípico de mediação celebrado entre a Autora e a Ré é válido e eficaz, por celebrado no âmbito da liberdade contratual das partes, ficando sujeito ao convencionado pelas partes ao abrigo da autonomia privada, podendo justificar-se a aplicação das regras do RJAMI, fundamentadas num juízo de analogia, designadamente no caso de necessidade de preenchimento de alguma lacuna.
40. A Recorrente alega que não pode afirmar-se que a actuação da Autora tenha angariado qualquer terceiro, nem que o exercício da sua actividade de mediação tenha sido causal na conclusão do negócio, invocando para o efeito que não ficou provado que a Autora tenha desenvolvido qualquer actividade após 28 de Julho de 2021, que tenha existido qualquer tentativa ulterior de negociação, que a Autora tenha visitado o imóvel ou acompanhado qualquer interessado, ou que tenha existido qualquer contacto entre a Autora e CC ou a sociedade compradora depois dessa data.
41. Com o devido respeito, não se pode concordar com o entendimento sufragado pelo Venerando Desembargador Jorge Almeida Esteves no seu voto vencido, decorrendo do Douto Acórdão recorrido considerações do Venerando Desembargador Relator que, por si só, rebateram cabalmente aquele entendimento.
42. Em particular, o Douto Tribunal da Relação de Lisboa concluiu que: (i) a Autora actuou no sentido da localização e angariação de potenciais interessados na aquisição do imóvel, fazendo uso dos seus contactos e conhecimentos; (ii) a ausência de contactos após Julho de 2021 não obrigava a concluir que as partes puseram termo ao contrato; (iii) a concretização do negócio se deveu à actuação da Autora, estando demonstrado factualmente o nexo de causalidade; e (iv) o negócio teve início na actuação da Autora, que prestou os seus serviços e cumpriu a obrigação de meios a que estava adstrita.
43. O Douto Tribunal da Relação de Lisboa concluiu ainda, em linha com o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça expresso em Acórdão de 11 de Julho de 2019, que o direito à remuneração da mediadora só existe se o contrato final de compra e venda vier a ser celebrado, desde que se verifique entre a actividade da mediadora e o dito contrato um nexo de causalidade – o que, in casu, ficou amplamente demonstrado.
44. O Douto Tribunal da Relação de Lisboa concluiu igualmente, na esteira da Professora Higina Castelo, que "a contribuição da mediadora não tem de ter sido única, sendo suficiente ter-se limitado a dar o nome ou a ter posto em contacto(desde que isso tenha influído de algum modo no negócio)" – critério que se encontra plenamente preenchido no caso sub judice.
45. O Douto Tribunal da Relação de Lisboa confirmou, de forma clara e fundamentada, que a actuação da Autora foi determinante para a concretização do negócio, na medida em que foi ela quem identificou e angariou CC como potencial interessado na aquisição do imóvel, e que não é de conferir à factualidade assente em 3.21 a 3.27 qualquer relevância para efeitos de se considerar interrompido o nexo de causalidade.
46. O facto de o negócio ter sido posteriormente concretizado através da sociedade Janela Real, S.A. – dominada por CC – em nada belisca a existência do nexo causal, porquanto a identidade económica e volitiva entre o interessado angariado pela Autora e o adquirente final é inequívoca e está factualmente demonstrada nos autos, sendo o entendimento do Douto Tribunal da Relação de Lisboa aquele que melhor encontra adesão na Doutrina e na Jurisprudência nacionais, conforme resulta, nomeadamente, do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido em 23 de Março de 2026, no âmbito do Processo n.º 56/24.0T8VCD.P1.
47. A diferença entre o preço inicialmente pedido pela Ré (€ 2.800.000,00) e o preço final de venda (€2.500.000,00) é totalmente irrelevante para efeitos de apreciação do nexo causal, correspondendo ao resultado natural e esperado de uma negociação directa entre as partes após a aproximação promovida pela Autora, sendo o preço acordado precisamente a média entre as duas primeiras propostas apresentadas.
48. É igualmente irrelevante que a Autora não tenha participado activamente na negociação do preço do imóvel, porquanto em raras ocasiões sucede que os mediadores imobiliários profissionais – quanto mais os não profissionais – conduzem todos os trâmites do negócio, sendo frequente que o preço seja negociado directamente entre as partes.
49. Sendo certo que oque verdadeiramente releva para a determinação do nexo causal saber se a actuação da Autora foi determinante para a celebração do negócio – o que ficou amplamente demonstrado.
50. O próprio CC referiu que foi graças à Autora que teve conhecimento do negócio e que por causa dela o mesmo se concretizou, conforme resulta da fundamentação do facto provado n.º 3.18 da Douta Sentença da 1.ª Instância, nos termos da qual "o fio condutor que levou à conclusão do negócio teve início na actuação da autora, que prestou os seus serviços e cumpriu a obrigação de meios a que estava obrigada, traduzida na identificação de um interessado na aquisição do imóvel e na aproximação das partes.".
51. A Recorrente alega ainda que o Tribunal a quo andou mal por considerar verificado o nexo causal não obstante não existir exacta coincidência entre o interveniente final no contrato de compra e venda – a Janela Real, S.A. – e a pessoa angariada pela Autora – CC.
52. Para fundamentar esta discordância, a Recorrente invoca os factos não provados 3.33 a 3.39, alegando designadamente que: i) não está provado que a "substituição" de CC pela Janela Real, S.A. tenha sido sugerida pela Ré ou levada a cabo com o fim de a beneficiar em prejuízo da Autora; ii) não ficou provado que a Ré soubesse que CC e a Janela Real, S.A. estivessem relacionados; iii) não ficou provado que o interesse da Janela Real, S.A. na compra do imóvel tenha tido origem no impulso de CC; e iv) não se provou que a própria vontade da sociedade em adquirir o imóvel tenha tido origem em CC.
53. Esta postura – que reduz a análise aos factos provados e não provados considerados de forma isolada e descontextualizada – afasta-se da apreciação global dos autos que é devida, impondo-se a conjugação da Sentença da 1.ª Instância com o Acórdão do Tribunal da Relação para a correcta apreciação do caso.
54. Começando pela alínea i) supra citada, esclarece-se a circunstância de não estar provado que a "substituição" de CC pela Janela Real, S.A. tenha sido sugerida pela Ré ou levada a cabo com o fim de a beneficiar em prejuízo da Autora não tem qualquer relevância para a apreciação da existência do nexo causal.
55. Quanto à alínea ii), a alegação de que a Ré desconhecia a ligação entre CC e a Janela Real, S.A. é manifestamente falsa e contrária ao que resulta dos factos provados n.ºs 3.16 e 3.17, tendo a própria Ré admitido, em sede de declarações de parte,saber da ligação entre a Janela Real, S.A. e CC, reconhecendo ser do conhecimento geral dos condóminos que esta e outras empresas pertencem ao referido empresário.
56. Quanto aos pontos iii) e iv) invocados pela Recorrente, a Douta Sentença da 1.ª Instância é inequívoca ao concluir que a aquisição por parte da Janela Real, S.A. não interrompeu o nexo causal, porquanto o próprio CC declarou expressamente que a abordagem da Janela Real, S.A. teve origem no conhecimento que dispunha, através da Autora, de que o imóvel se encontrava à venda.
57. Tendo, ainda, CC referido que teria deixado passar alguns meses para que a Ré baixasse o preço, declarando que o negócio não se teria realizado se não fosse a intervenção da Autora.
58. Acresce que, conforme resulta da fundamentação da Douta Sentença da 1.ª Instância, nem a DD nem a Janela Real, S.A. têm verdadeira autonomia relativamente à vontade de CC, pelo que o Tribunal de 1.ª Instância entendeu, correctamente, não ser verosímil que a proposta da Janela Real, S.A. se enquadrasse na actividade comum da adquirente ou que tivesse sido feita à revelia do conhecimento de quem verdadeiramente tomaria as decisões: CC.
59. O Douto Tribunal da Relação de Lisboa corroborou este entendimento, concluindo que não é verosímil a versão de que a Janela Real, S.A. apenas teve conhecimento do imóvel estar à venda por via dos porteiros ou das assembleias de condóminos, e que aponta a factualidade provada para que tenha sido em resultado dos conhecimentos e actividade da Autora que a Ré veio a contactar com CC e a outorgar a escritura de compra e venda.
60. Face à impossibilidade de distinguir os colaboradores e a sociedade de CC da sua própria pessoa – dada a autoridade absoluta que este detém sobre ambos –, é bastante que a decisão de adquirir o imóvel tenha partido exclusivamente de CC para que o nexo causal se considere preservado, independentemente de o negócio ter sido formalmente concretizado através de uma sociedade por si dominada.
61. O Acórdão citado pelo Venerando Desembargador Jorge Almeida Esteves no seu voto vencido não tem qualquer aderência ao caso sub judice, porquanto versa sobre uma situação factualmente distinta.
62. Nesse caso intervieram duas mediadoras, a segunda com intervenção mais determinante que a primeira, e a diferença entre o preço inicialmente conseguido (€ 2.300.000,00) e o preço efectivo de venda (€ 3.520.000,00) atingiu cerca de 50% - circunstâncias que não se verificam no caso em apreço, onde não existem outras mediadoras a concorrer com a Autora e onde o preço final não foi dissonante das primeiras propostas apresentadas.
63. A este respeito, é ainda assinalável que a redução do preço transmitido à Autora pela Ré através do email de 28 de Julho de 2021 foi somente de € 100.000,00 – valor que, não por acaso, corresponde exactamente à comissão devida à Autora –, sendo o preço acordado de € 2.500.000,00 precisamente a média entre a proposta inicial da Ré (€ 2.800.000,00) e a proposta inicial de CC (€ 2.200.000,00).
64. Ora, este valor é perfeitamente natural e previsível no contexto de uma negociação directa entre as partes após a aproximação promovida pela Autora.
65. Conforme resulta do Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça proferido no âmbito do Processo n.º 8373/19.5T8LSB.L1.S1, em 17 de Junho de 2021, para preenchimento do nexo causal: (i) basta que o trabalho do mediador tenha contribuído decisivamente para a conclusão do negócio; (ii) não é necessário que a actividade do mediador seja a única causa determinante; (iii) não se exige que a actividade seja contínua e ininterrupta; (iv) não se exige que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio; (v) pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária nas negociações; (vi) é irrelevante o tempo decorrido entre as diligências do mediador e a conclusão do contrato principal; e (vii) o direito à remuneração mantém-se no caso de ter lugar uma quebra aparente do nexo causal por via de actos alheios ao comportamento do mediador – entendimento que se aplica integralmente ao caso sub judice.
66. Conforme bem refere a Professora Maria de Fátima Ribeiro – no Parecer junto e transcrito pela própria Recorrente –, o critério determinante para o nexo causal é "o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente", não devendo tal ligação ser posta em causa pelo lapso temporal decorrido ou pelos factos ocorridos nesse período.
67. Face ao exposto, não restam dúvidas de que existe nexo causal entre a actividade desenvolvida pela Autora e a concretização do negócio, pelo que a remuneração é devida nos termos do artigo 19.º do RJAMI, aplicável por analogia.
C) A LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DA AUTORA
68. Se alguma das partes carece de esclarecimento quanto ao regime da litigância de má-fé, será sem dúvida a Ré, conforme resulta inequivocamente da leitura do capítulo que a esta dedicou nas suas alegações de recurso.
69. A Autora não litiga de má-fé, porquanto a condenação por litigância de má-fé exige, cumulativamente, o preenchimento do elemento subjectivo de culpa qualificada –dolo ou negligência grave – e a verificação de pelo menos uma modalidade objectiva tipificada, requisitos que manifestamente não se verificam no comportamento processual da Autora.
70. E para que a Recorrente possa poupar os honorários de jurisconsultos reputados para que, através de Pareceres, lhe expliquem em que consiste o regime da litigância de má-fé, deixam-se abaixo os ensinamentos dos Professores António Menezes Cordeiro e Paula Costa e Silva sobre esta matéria (em obra publicada e não a pedido de qualquer interessado):
“No tocante à conduta sancionada, temos três tipos de actuação substancial e um de conduta processual. Principiemos pela atuação substancial a qual pode ter a ver com: -o deduzir pretensão ou oposição cuja falta de fundamento se deva ignorar–542.º/2, a);
- o alterar a verdade dos factos ou omitir factos relevantes à decisão da causa – 542.º/2, b);
- a omissão grave do dever de cooperação – 542.º/2 c).
II. Deduzir pretensão ou oposição cuja falta ou fundamento se deva ignorar – portanto: 542.º/2, a) – é uma situação sancionada pela decorrências seguintes:
- intentar uma ação a pedir um preço, depois de se declarar que já fora recebido;
- intentar uma ação de demarcação depois de perdida uma ação de reivindicação relativa ao local visado;
- requerer um arresto invocando uma dívida que, anteriormente, se declarara estar solvida;
- recorrer em violação do caso julgado.
III. Alterar a verdade dos factos ou omitir factos relevantes para a decisão da causa - ou seja, a previsão do artigo 542.º/2, b) – verifica-se nos casos que se seguem: - negar a assinatura num documento, efetivamente assinado pelo próprio;
- negar o envio de uma carta de caducidade do contrato de trabalho que foi, realmente, mandada.
A jurisprudência matiza esta hipótese de litigância de má-fé, explicitando que a alteração relativa a factos opera apenas se eles interferirem na decisão final. Não é relevante quando o seu autor esteja convicto da existência do direito alegado, quando a parte considerada tenha sido vencida, apenas, mercê do funcionamento do ónus da prova ou quando a alteração dos factos não seja deliberada. (...)
V. No campo da conduta processual, o artigo 542.º/2, d), relata um uso manifestamente reprovável do processo ou dos meios processuais, com um de três fins:
- conseguir um objetivo ilegal;
- impedir a descoberta da verdade;
- protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
Prof. António Menezes Cordeiro, in “Litigância de Má Fé, Abuso do Direito de Acção e Culpa «In Agendo»”, 3.ª Edição aumentada e actualizada, Janeiro 2014, Almedina, 62 a 65.
“Mas esta responsabilidade [actuação dolosa, com culpa] será determinada, perante um comportamento processual, pelo tipo de ilícito litigância de má fé. Esta intervém quando a inadmissibilidade não é suficiente para esgotar os efeitos do acto processual desconforme. Inadmissibilidade e ilicitude não são valorações reciprocamente excludentes, podendo um acto ser simultaneamente inadmissível e desencadear os efeitos típicos da má fé. (...) A má fé destina-se a sancionar comportamentos processual ilícitos, independentemente de um juízo de inadmissibilidade. (...) No fundo, o que estará em causa é uma ligeireza particularmente grosseira quanto ao modo como a parte configura a pretensão ou defesa, omitindo, nesta sua actuação, os mais elementares deveres de cuidado e de indagação.”
Prof.ª Paula Costa e Silva, in “A Litigância de Má Fé”, Coimbra Editora 2008.
71. A eventual confusão quanto a quem formulou a primeira proposta para a aquisição do imóvel não preenche os pressupostos da litigância de má-fé, tendo esse facto sido, inclusivamente, rectificado pela própria Autora em sede de declarações de parte.
72. Ao invés, é o comportamento processual da própria Ré que suscita sérias reservas quanto à boa-fé com que litiga, nomeadamente por qualificar a Autora, por mais de uma vez nas suas alegações de recurso, como "oportunista pseudo-mediadora imobiliária ilegal" – imputação que extravasa claramente os limites do respeito mútuo e da litigância processualmente admissível e cuja manifesta irrelevância jurídica para o presente recurso contrasta, de forma eloquente, com o facto de ser a Ré quem tem sistematicamente decaído em juízo.
73. O que, naturalmente, impõe a seguinte questão: se a Autora é uma "oportunista pseudo-mediadora imobiliária ilegal", o que se dirá da Ré, que, após acordar o pagamento de uma comissão à Autora se esta encontrasse interessado na compra do imóvel se recusa a pagar a acordada comissão depois de vender ao interessado angariado pela Autora e depois de duas instâncias judiciais a condenarem respectivo pagamento?
74. Mas igualmente relevante, na senda do tema de litigância de má-fé, não pode a Autora deixar de trazer à colação o comportamento da Ré em sede do presente recurso.
75. A Ré solicitou apoio judiciário no âmbito do presente recurso, bastando consultar a certificação do portal eletrónico Citius que esse pedido foi deferido em 26 de Fevereiro de 2026.
76. Todavia, juntou aos autos dois pareceres jurídicos “da autoria de dois reputados jurisconsultos”, os quais, pela sua natureza, pressupõem um encargo financeiro, no mínimo, assinalável.
77. Aliás, a dimensão desse encargo fica patente no próprio pedido de condenação da Autora em montante “nunca inferior a € 15.000,00 (+23% de IVA)”, a título de honorários de Advogado.
78. Acresce que a Ré é proprietária de um imóvel, sito em Localização 2, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º Identificador 1, da freguesia de Localização 3, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo Identificador 2, da freguesia de Localização 3, com Valor Patrimonial Tributável de € 203.454,11 (duzentos e três mil e quatrocentos e cinquenta e quatro euros e onze cêntimos), circunstância que, por si só, obsta à concessão do apoio judiciário requerido.
79. Pelo que, é claro e cristalino que a Ré não preenche os pressupostos legais necessários à concessão de apoio judiciário – o que não a impediu, contudo, de o requerer, num claro e censurável abuso dos mecanismos de protecção jurídica destinados aos cidadãos efectivamente carenciados.
80. É caso para dizer que “A Ré tem a obrigação de saber ou então alguém terá o dever de lhe explicar que a parte que vem a juízo pedir apoio judiciário não tem 15.000 € (+ IVA) para gastar em honorários de Advogado”.
81. Assim, sem prejuízo da apresentação de queixa-crime pela prestação de falsas declarações – a qual será oportunamente apresentada –, e ainda que este tema não constitua objecto directo dos presentes autos, requer-se que, caso este Douto Tribunal assim o entenda pertinente, seja a Ré notificada para juntar aos autos comprovativos dos encargos suportados com os pareceres jurídicos a que alude, para os efeitos que o Douto Tribunal tiver por convenientes.
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá ser negado provimento ao Recurso interposto pela Ré, mantendo-se a decisão recorrida quanto à matéria de facto e direito nele suscitadas, assim se fazendo a costumada.
JUSTIÇA!
Em sede de questão prévia, impõe-se conhecer/decidir da admissibilidade da revista, quanto às seguintes questões:
- condenação da autora em litigância de má-fé;
- comunicação/não comunicação da sentença ao MP;
- comunicação da sentença ao Regulador das Imobiliárias e AT e;
- concessão do benefício do apoio judiciário à ré.
Relativamente à primeira destas questões, persiste a ré na intenção de que a autora seja condenada como litigante de má-fé, depois de em ambas as instâncias a mesma ter sido absolvida de tal pedido, por se considerar não ter litigado de má-fé.
Ora, nos termos do disposto no artigo 542.º, n.º 3, do CPC, no que se refere à litigância de má-fé, apenas é admissível recurso, em um grau da decisão que condene por litigância de má-fé.
Uma vez que no caso em apreço, a autora foi absolvida de tal pedido, em ambas as instâncias, não é admissível recurso para o STJ quanto a tal segmento do Acórdão recorrido, pelo que, nesta parte, não se admite a revista.
Quanto à comunicação/não comunicação da sentença ao MP, trata-se de assunto que em nada contende com a apreciação do mérito da causa, pelo que não cabe ao Supremo pronunciar-se relativamente a essa questão.
Para mais, trata-se de despacho de mero expediente, por não interferir no conflito de interesses entre as partes e, como tal, irrecorrível, nos termos do disposto no artigo 630.º, n.º 1, do CPC.
Não se conhece, por isso, desta questão.
No que concerne à comunicação da sentença ao Regulador das Imobiliárias e AT, trata-se de questão apenas referida em sede de alegação da revista, pelo que, desde logo, tratando-se de questão anteriormente não suscitada, não pode aqui ser apreciada, consabido que os recursos não se destinam a apreciar “questões novas” não suscitadas anteriormente.
Consequentemente, nada nos cumpre, quanto a tal, apreciar/decidir.
Por último, relativamente às considerações efectuadas pela autora, nas conclusões 75.ª a 81.ª, relativamente à concessão do benefício do apoio judiciário à ré, nada, igualmente, nos cumpre conhecer.
Nos termos do disposto nos artigos 20.º, n.º 1; 27.º e 28.º, da Lei n.º 30/2004, de 29/7, a competência para a concessão de tal benefício está atribuída ao serviço de segurança social ali referido; impugnável, nos termos do seu artigo 27.º e competindo ao tribunal de comarca o respectivo conhecimento, cf. seu artigo 28.º.
Assim, não pode reabrir-se a discussão de tal matéria, pelo que não se conhece desta questão.
Obtidos os vistos, cumpre decidir.
Face ao teor da alegação da recorrente, são as seguintes as questões a decidir:
A. Da conclusão de um contrato com o conteúdo da mediação imobiliária entre a autora e a ré e da sua qualificação;
B. Da nulidade desse contrato, por inobservância da forma e das menções exigidas pelo art. 16.º do RJAMI ou por falta da licença prevista nos arts. 3.º e 4.º do mesmo regime, conjugados com o art. 294.º do CC;
C. Da cessação dos efeitos do contrato, por revogação tácita ou por caducidade decorrente da aplicação analógica do n.º 3 do art. 16.º do RJAMI, antes da celebração do negócio;
D. Do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela autora e a compra e venda celebrada entre a ré e a Janela Real, S.A., pressuposto do direito à remuneração.
É a seguinte a factualidade dada como provada no Acórdão recorrido:
1. Em Junho de 2021, a ré BB era proprietária da fracção autónoma designada pela letra “M”, descrita na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º Identificador 3, da freguesia de Localização 3, e pretendia vender o seu imóvel, do qual a sua mãe tinha o direito de usufruto.
2. Tal fracção corresponde ao ...º andar direito sito na Rua 1, em Cascais, e integra o denominado condomínio “nome1”.
3. A autora AA era vizinha da ré, habitando no andar de baixo ao da ré, sendo conhecidas uma da outra por, nessa altura, ambas viverem no mesmo condomínio.
4. A autora é empresária há cerca de 17 anos e dedicava-se à actividade de colocação de “baby-sitters” ou “amas” para crianças, e de outros profissionais como empregadas domésticas, motoristas e “chefs”, nomeadamente em favor de clientes estrangeiros que se estabelecem em Portugal.
5. A autora, devido ao exercício das suas funções profissionais e usuais e à circunstância de no âmbito das mesmas contactar habitualmente com cidadãos estrangeiros, de quando em vez acontece ser questionada sobre o conhecimento que tem sobre a existência de interessados na venda de imóveis, caso em que, a dispor de informações concretas, está em princípio disponível para colaborar na concretização de um negócio e a obter vantagens com a sua contribuição.
6. No dia 14-06-2021, às 14:34 horas, a ré enviou um email à autora, remetendo um link com fotografias do imóvel referido em 1., condomínio e garagens, bem como informação sobre, nomeadamente, se tratar de um apartamento T4 + 1 Duplex, com a área total de 334,5 m2.
7. No dia 15-06-2021, às 18:30 horas, a autora enviou à ré, com o seguinte conteúdo: “Olá BB,
Obrigada já passei isto aí meu conhecido. Gostava de saber se fazem referral fee? Por norma e de 5%.
Eles estão bastante interessados.
Ele ia mostrar à mulher e amanhã faz uma proposta.”
8. A autora respondeu à ré, por email desse mesmo dia 15-06-2021, às 22:21 horas, da seguinte forma:
“Boa noite AA,
Fazemos referral fee sim, mas a 4% que é o valor que também temos acordado com os outros contactos dentro do mercado imobiliário.
Perfeito, ficamos então a aguardar a proposta (…)”1
9. No dia 16-06-2021, às 14:55 horas, a autora enviou à ré um email com o seguinte conteúdo:
“Olá BB,
Temos uma primeira oferta da parte deles pois vão ter que fazer obras completas na casa.
Oferecem 2.1M da seguinte forma:
500 Mil pagos já, outros 500 Mil Fevereiro O restante em 2022.
Estão abertos a o outras formas de pagamento.
Obrigada,”
10. A ré respondeu à autora, por email desse mesmo dia 16-06-2021, às 16:14 horas, da seguinte forma:
“Boa tarde AA,
Antes de mais, agradeço-vos a vossa proposta. No entanto, essa redução significativa de valor impossibilita-nos sequer de vos fazer uma contra proposta.
O valor inicial, discutível, é de 2.8M. O pagamento faseado não é uma opção para nós. Beijinhos,”
11. A autora, por sua vez, respondeu à ré, por email de 16-07-2021, às 16:55 horas, com o seguinte conteúdo:
“Olá BB,
Vou dizer a eles para ver o que dizem.
Obrigada”
12. A troca de emails, entre a autora e a ré, referida em 7. a 11., referia-se a uma proposta recebida pela autora de aquisição do imóvel apresentada por um casal, de nacionalidade holandesa, que era cliente da agência da autora, não tendo estes dado seguimento a qualquer nova diligência no que se refere à aquisição do imóvel.
13. Entretanto, no âmbito dos contactos com pessoas do seu conhecimento pessoal e profissional, a autora contactou CC, a quem prestava serviços de gestão de empregadas domésticas em relação a diversos imóveis, e com quem havia estabelecido uma relação de amizade.
14. O referido CC, é um empresário angolano, com diversos interesses empresariais, nomeadamente, em Angola e em Portugal, incluindo negócios imobiliários.
15. O mencionado CC detém, directa, ou indirectamente, através de empresas que controla, incluindo a sociedade Janela Real, S.A., cerca de metade das 31 fracções que constituem o denominado condomínio “nome1”, e tem uma habitação própria no condomínio.
16. As pessoas que habitam no denominado condomínio “nome1”, incluindo a autora e a sua mãe que, até à respectiva venda, residiam no imóvel referido em 1., tinham conhecimento que CC era considerado, pela generalidade dos condóminos, como o “dono” dessas fracções, independentemente destas serem propriedade do próprio ou de empresas detidas por este, incluindo a Janela Real, S.A. que, à data já era titular de cerca de oito fracções no condomínio.2
17. A sociedade Janela Real, S.A. dedica-se, nomeadamente, à compra e venda e arrendamento de imóveis, sendo seu representante legal EE, e funcionária DD, respondendo estes perante CC que é quem toma as decisões relativas à aquisição e gestão dos imóveis.
18. O mencionado CC, no seguimento do contacto estabelecido pela autora, apresentou uma proposta de aquisição do imóvel pelo valor de 2,2 milhões de euros, que a autora transmitiu à ré por email de 28-07-2021.
19. Consta do referido email remetido pela autora à ré em 28-07-2021, às 09:33 horas, o seguinte:
“Bom dia BB,
Espero que estejam bem.
Eu já tive oportunidade de falar com o CC. Ele está bastante interessado no vosso apartamento mas acha o valor muito elevando pois como sabem ele tem vindo a comprar vários apartamentos no nome1 e outros em Cascais e no Estoril. Oferta dele são 2.2m.
Ele diz que se um dia aceitarem baixar que ele gostava de ser o primeiro a ser contactado para falarem comigo. Fica aqui está informação mesmo sabendo que não é o valor que querem mas eu tinha de vos passar a conversa para terem essa informação do vosso lado.
Quero aproveitar para vos dizer que vou sair do nome1 final deste mês. Gostava de me despedir. Gostei muito de vos ter como vizinhas (…)”.
20. Em resposta, a ré enviou à autora um email desse mesmo dia 28-07-2021, às 18:22 horas, com o seguinte conteúdo:
“Boa tarde AA,
Já sabemos da sua saída! Ficamos tristes, mas faz parte (…) qualquer coisa que precise no futuro cá estaremos.
Com relação ao CC, obrigado pela informação. Realmente nós não queremos baixar isso tudo AA, o apartamento tem áreas fantásticas que já não se encontram em Cascais de raiz (…)
De qualquer forma (…) a minha mãe irá arranjar por conta própria uma das paredes exteriores do apartamento (…), aproveitando para reparar igualmente algumas pequenas infiltrações que estão a querer aparecer.
Desta forma e após termos tido avaliação de 2 imobiliárias esse preço está ainda abaixo do valor dado ao imóvel. De qualquer forma baixámos para 2.700.000,00 a discutir no mínimo para 2.600.000,00.
Antes de se ir embora convidamos-a para vir cá a casa, assim conhece o nosso novo membro da família e aproveita para também ter uma ideia do espaço. Que lhe parece?”
21. Em data anterior a Fevereiro de 2022, a ré foi contactada por DD, em representação da Janela Real, S.A., tendo em vista a aquisição do imóvel.
22. No decurso dessas negociações, a mencionada DD visitou o imóvel, que não conhecia e que lhe foi mostrado pela ré e pela sua mãe que aí habitavam, tendo-se seguido negociações a respeito do respectivo preço.
23. Foi apresentada à ré uma proposta de aquisição do imóvel por DD, em representação da Janela Real, S.A., pelo valor de 2,5 milhões de euros.
24. A ré acordou em diminuir o valor de venda de 2,7 milhões de euros que se encontrava a pedir, para o valor de 2,5 milhões de euros, por não ter que despender qualquer valor a título de comissão, na medida em que a compra seria realizada directamente pela Janela Real, S.A..
25. Entre a Janela Real, S.A. e a autora foi acordada a transmissão do imóvel pelo referido valor, tendo o preço sido liquidado, antecipadamente e por sucessivas transferências de fundos realizadas a partir de 18-02-2022, por a adquirente ter tido dificuldades na disponibilização desses fundos nos prazos acordados.3
26. Por escritura pública de compra e venda realizada no dia D-M-2022, após a extinção do usufruto que incidia sobre o imóvel ocorrida nesse próprio dia, a ré declarou transmitir à Janela Real, S.A. o imóvel referido em 1., pelo preço de € 2.500.000,00, que o representante desta sociedade declarou aceitar, declarando que o preço tinha sido já recebido.
27. Mais declararam os outorgantes nessa escritura que no negócio jurídico em causa “não houve intervenção de mediador imobiliário”, e sido advertidos das consequências penais aplicáveis, no caso se terem prestado falsas declarações.
28. A autora, tendo tomado conhecimento da realização da referida escritura remeteu à ré e à mãe desta, através dos seus advogados, uma carta datada de 13-03-2023, a informar que iria intentar uma acção judicial para cobrança da quantia de € 100.000,00, acrescida de juros de mora, como consequência da intermediação relativa ao imóvel referido em 1., convidando a ré a proceder a esse pagamento voluntário até ao dia 31-03-2023.
29. A ré, apesar de ter recebido essa carta, através da sua mãe, que assinou o aviso de recepção, em data anterior à indicada para pagamento voluntário, não respondeu à missiva nem procedeu a qualquer pagamento.
30. A autora não procedeu a qualquer visita do imóvel acompanhada de algum interessado, nem voltou a contactar com a ré após os emails trocados em 28-07-2021, referidos em 19. e 20.
31. A ré transmitiu a terceiros a sua intenção de vender o imóvel, sendo tal do conhecimento geral das pessoas que residiam no condomínio e dos respectivos porteiros, tendo empresas de mediação imobiliária, sem formalizarem qualquer contrato com a ré, chegado a divulgar a sua venda.
E foram julgados não provados os seguintes factos:
A. A ré foi quem contactou a autora em virtude dos diversos conhecimentos que a autora havia estabelecido com empresas de compra e venda de imóveis, para saber se conhecia alguém interessado na respectiva aquisição.
B. No seguimento de contactos feitos pela autora, a empresa Janela Real, S.A., por intermédio de CC, demonstrou interesse na aquisição do imóvel.
C. A informação prestada pela autora à ré através do email datado de 16-06-2021, referido em 9., referia-se a uma proposta de aquisição apresentada pela Janela Real, S.A..
D. No seguimento do recebimento pela autora da resposta da ré através do email de 16-06-2021, referido em 10., a autora informou a Janela Real, S.A. que a proposta tinha sido recusada pelo facto do valor ser inferior ao pretendido pela ré.
E. CC era já perfeitamente conhecedor das características e condições do imóvel.
F. A proposta apresentada à ré por CC, através da autora, era uma proposta da Janela Real, S.A..
G. A autora ao indicar à ré que o interessado na aquisição era CC, informou a ré do interesse da Janela Real, S.A.
H. Após o email da ré de 28-07-2021, referido em 20., a Janela Real, S.A. e a autora continuaram a negociar o preço do imóvel.
I. A mãe da ré, e usufrutuária do imóvel, manifestou o propósito da ré vender o imóvel nas reuniões de condomínio nas quais participava assiduamente.
J. A ré foi abordada por DD, em representação da Janela Real, S.A., na medida em que esta teve conhecimento do imóvel estar à venda por ter sido informada desse facto pelos porteiros e em assembleia de condóminos pela mãe da ré e usufrutuária do imóvel.
K. A Janela Real, S.A. contactou a ré por ser sua política a aquisição do maior número de fracções naquele condomínio, estando, por isso, activamente a estabelecer contacto com os proprietários, inserindo-se tal na actividade de prospecção e angariação de imóveis.
A. Da conclusão de um contrato com o conteúdo da mediação imobiliária entre a autora e a ré e da sua qualificação.
Como resulta do relatório que antecede, que relata as posições das partes e as decisões proferidas pelas instâncias, o problema judicando radica em saber se assiste à autora o direito à remuneração acordada pela angariação de interessado na aquisição do imóvel da ré. A resposta depende da conclusão do contrato, da sua qualificação e validade, da subsistência do vínculo e do nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e o negócio celebrado.
Para a recorrente, apoiada nos pareceres juntos, o contrato nem sequer se concluiu, por a troca de mensagens electrónicas não conter uma proposta completa e inequívoca, nem uma aceitação que satisfaça as exigências legais, faltando os elementos imperativos do n.º 2 do art. 16.º do RJAMI.
A existir, seria um verdadeiro contrato de mediação imobiliária, directamente sujeito ao RJAMI, e seria nulo, quer por inobservância da forma e das menções obrigatórias (n.os 1, 2 e 7 do art. 16.º), quer por ter sido celebrado por pessoa não licenciada (arts. 3.º e 4.º do RJAMI e 294.º do CC), sob pena de se premiar o exercício clandestino de uma actividade regulada, em fraude à lei.
Em todo o caso, o vínculo ter-se-ia extinguido por revogação tácita ou por caducidade (aplicação analógica do n.º 3 do art. 16.º do RJAMI) e faltaria o nexo de causalidade, atentos o hiato temporal, a diferença de valores, a ausência de qualquer diligência ulterior da autora e a aquisição do imóvel por sociedade que a autora nunca contactou.
Para a recorrida, o contrato foi concluído pela troca de emails de Junho de 2021, com fixação da retribuição em 4% do valor do negócio, e deve qualificar-se como contrato atípico de mediação imobiliária, celebrado ocasionalmente por pessoa singular que não é empresa, válido ao abrigo da liberdade contratual e não sujeito, directamente, às exigências do RJAMI. A forma escrita, a ser exigível, mostrar-se-ia satisfeita pelo documento electrónico. O nexo de causalidade resulta de ter sido a autora quem angariou CC, que domina a sociedade adquirente e por cuja vontade o negócio veio a concretizar-se.
As instâncias acolheram, no essencial, a segunda tese. Qualificaram o acordo como contrato ocasional de prestação de serviços correspondentes à mediação imobiliária, legalmente atípico, mas válido, com aplicação analógica do critério do n.º 1 do art. 19.º do RJAMI quanto ao momento da remuneração, e julgaram verificado o nexo de causalidade, por entenderem que o negócio radicou na actuação da autora, sem que a intervenção da sociedade dominada pelo interessado angariado o interrompesse.
O voto de vencido acompanha, no essencial, a primeira. Mesmo admitindo a celebração do contrato por quem não exerce a actividade, aplicar-se-iam sempre as regras de validade do art. 16.º do RJAMI, sendo o contrato nulo por não conter as menções da al. a) do n.º 2 (identificação registal do imóvel e especificação do usufruto).
E, ainda que válido, o negócio concretamente celebrado não poderia ser imputado à actividade da autora, dado o carácter superficial do único contacto, a rejeição imediata da proposta de € 2.200.000,00 e o facto de ter sido a ré a mostrar o imóvel e a conduzir toda a negociação, com apoio no acórdão do STJ de 13-01-2026 (3729/22.9T8CSC.L1.S1).
Retomando, em concreto, a questão da conclusão e qualificação do contrato, somos de opinião de que a afirmação de que nenhum contrato se concluiu não encontra apoio na matéria de facto provada.
Dos pontos 6 a 11 resulta que a ré remeteu à autora os elementos do imóvel que pretendia vender (6) e que a autora, informando ter já transmitido esses elementos a um conhecido interessado, perguntou se a ré pagaria um referral fee, por norma de 5% (7). A ré respondeu aceitar o pagamento dessa contrapartida, reduzida a 4%, «que é o valor que também temos acordado com os outros contactos dentro do mercado imobiliário», ficando a aguardar a proposta (8).
A autora prosseguiu de imediato as diligências e transmitiu à ré, logo no dia seguinte, uma primeira oferta (9), que a ré apreciou e recusou, contrapondo o valor de € 2.800.000,00 (10).
Perante estas declarações, interpretadas segundo o critério do declaratário normal (n.º 1 do art. 236.º do CC), as instâncias concluíram, de modo convergente, ter havido um encontro de vontades. A autora obrigou-se a procurar interessado na aquisição do imóvel e a ré a pagar-lhe, a título de retribuição, 4% do valor do negócio que viesse a concretizar-se, valendo o comportamento subsequente da autora, no mínimo, como aceitação tácita da contraproposta quanto à percentagem (arts. 217.º, 232.º e 234.º do CC).
Este juízo interpretativo respeita os critérios normativos dos arts. 236.º a 238.º do CC, únicos sindicáveis em revista.4 Os elementos essenciais do acordo - o serviço de angariação, o imóvel a que respeitava e a retribuição - mostram-se determinados. A exigência de completude defendida no parecer pressupõe a aplicação directa do n.º 2 do art. 16.º do RJAMI, questão que adiante se aprecia em sentido negativo; a suficiência do acordo afere-se, assim, pelas regras gerais da formação do contrato.
O contrato assim concluído corresponde à noção de contrato de mediação - aquele pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição5 -, com incidência imobiliária.
Consequentemente, quanto a esta questão, improcede o recurso.
B. Da nulidade desse contrato, por inobservância da forma e das menções exigidas pelo art. 16.º do RJAMI ou por falta da licença prevista nos arts. 3.º e 4.º do mesmo regime, conjugados com o art. 294.º do CC
A qualificação subsequente - e, com ela, a sorte das invalidades invocadas - depende de saber se a autora actuou como empresa, no exercício da actividade de mediação imobiliária, ou como simples particular, de modo ocasional.
O ponto de partida reside na matéria de facto fixada, que este Supremo Tribunal não pode alterar (n.º 3 do art. 674.º e n.os 1 e 2 do art. 682.º do CPC).
A autora é empresária da área da colocação de pessoal doméstico e equiparado (4). No âmbito dos contactos que essa actividade lhe proporciona, sucede ser questionada sobre o conhecimento de interessados na venda de imóveis, estando, nesses casos, disponível para colaborar na concretização de um negócio e obter vantagens com a sua contribuição (5).
A qualificação dessa intervenção como exercício empresarial da mediação constitui questão de direito, sindicável em revista. Os factos provados descrevem uma disponibilidade ocasional para colaborar na concretização de negócios, aproveitando contactos provenientes de outra actividade profissional. Não revelam uma prática organizada ou reiterada de mediação imobiliária que justifique a aplicação directa do RJAMI, e retiram base à qualificação da autora como «empresa de mediação» não licenciada.
No RJAMI, a qualidade de empresa é elemento conformador do tipo normativo (n.º 1 do art. 2.º): a actividade regulada consiste na procura, «por parte das empresas», em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios sobre imóveis. Celebrado um contrato em tudo semelhante, mas sem uma empresa do lado do mediador, esse contrato, necessariamente ocasional, é legalmente atípico e válido ao abrigo da liberdade contratual (art. 405.º do CC). As regras do RJAMI aplicam-se-lhe apenas por analogia, quando a semelhança de conteúdo o justifique.6
É esta a orientação do Supremo Tribunal de Justiça. A propósito do primeiro regime da actividade, julgou inaplicáveis as respectivas disposições ao contrato celebrado com um simples mediador ocasional.7 Mais recentemente, reconheceu que, ao abrigo da liberdade contratual, «pode ser celebrado verbalmente um contrato de mediação atípico, traduzido na obrigação de uma das partes encontrar um interessado para a celebração com o comitente de um contrato definitivo, e puramente civil, por não ser o mediador um comerciante nem agir no exercício de actividade profissional, mas como um mediador esporádico e ocasional», regulado, na falta de modelo típico, pelo regime do mandato, por via do art. 1156.º do CC.8
A presunção de gratuitidade do mandato civil (n.º 1 do art. 1158.º do CC), que naquele aresto conduziu à recusa da remuneração, mostra-se aqui afastada pelo acordo expresso sobre a retribuição (7 e 8).
Quanto à validade,
No que respeita à forma e às menções do art. 16.º do RJAMI, a tese de que a natureza ocasional da intervenção apenas afasta as exigências de licenciamento, mantendo a aplicação directa daquele preceito, pressupõe a autonomização do regime contratual relativamente ao âmbito subjectivo definido nos arts. 2.º e 3.º do RJAMI.
Essa autonomização não encontra apoio no diploma. Integrando a qualidade empresarial do mediador a delimitação do próprio tipo legal, a aplicação das suas regras ao contrato ocasional depende de um juízo de analogia, feito disposição a disposição, que compare o problema do contrato ocasional com o problema que cada regra do RJAMI resolve e só autorize a transposição quando a intenção de juridicidade de ambos for semelhante e a solução legal se mostrar adequada ao caso omisso (n.os 1 e 2 do art. 10.º do CC).9
Entre a analogia e o argumento a contrario não decide a comparação lógica dos casos, em que sempre se deparam semelhanças e diferenças, mas a ponderação normativa do caso judicando confrontado com a intenção de cada norma: a diferença (aqui, a ausência de uma empresa do lado do mediador) só justifica o tratamento oposto ao dos casos previstos quando sobreleve a semelhança, e só a justifica norma a norma.10
Quanto à cominação de nulidade dos n.os 1, 2 e 7 do art. 16.º, esse juízo é negativo.
Trata-se de regras de protecção do cliente que contrata com profissionais da mediação, pensadas para a assimetria de informação própria dessas relações, assimetria que não pode presumir-se num acordo pontual entre particulares, sem que a matéria de facto apurada forneça fundamento bastante para transpor a cominação de nulidade.11
Ainda que a forma escrita fosse exigível, a troca de mensagens de correio electrónico satisfá-la-ia (n.º 1 do art. 3.º do DL n.º 12/2021, de 09-02), ficando por observar apenas as menções do n.º 2, justamente aquelas cuja razão de ser, ligada, à contratação com empresas, não é transponível para o contrato ocasional.
A falta de licença também não compromete a validade do acordo. As exigências de licenciamento (arts. 3.º e 4.º do RJAMI) têm por destinatários os prestadores que exercem a actividade, as empresas, e não abrangem o mediador ocasional, como se decidiu no citado acórdão de 05-11-1974.
Mesmo no domínio dos contratos celebrados por quem exerce a actividade sem licença, tem-se decidido, de modo largamente maioritário, que a falta de licença não gera a nulidade do contrato: a norma não se dirige contra o conteúdo do negócio, visa finalidade exterior a ele e é sancionada como contra-ordenação (arts. 294.º do CC e 32.º do RJAMI).12
A posição contrária invocada nas conclusões 42.ª a 44.ª13 respeita ao contrato celebrado por empresa não licenciada e apoia-se no lugar paralelo da al. c) do n.º 2 do art. 12.º do RJAMI. Essa controvérsia não carece de ser aqui resolvida, uma vez que, segundo a qualificação adoptada, a intervenção da autora não está abrangida pela exigência de licenciamento.
Em todo o caso, a nulidade defendida nessa posição seria a nulidade atípica do n.º 7 do art. 16.º e, como nela igualmente se reconhece, vindo o cliente a celebrar o contrato desejado graças à actividade do mediador, este será ressarcido nos termos do n.º 1 do art. 289.º do CC.14
Acresce que a autora alegou, logo na petição inicial, que, a ser o contrato nulo, sempre seria devido o valor da remuneração acordada, por efeito retroactivo da nulidade e por não ser possível restituir em espécie a prestação realizada. Ainda que se concluísse pela nulidade, esta não determinaria sem mais a absolvição da ré: haveria que apreciar a utilidade da prestação realizada e o respectivo valor (n.º 1 do art. 289.º do CC), para cuja determinação a comissão acordada constitui o critério comummente aceite.15
O argumento da fraude à lei também não procede. A preocupação com o exercício clandestino de uma actividade regulada pressupõe o exercício profissional ou reiterado dessa actividade.16 Os factos provados não fornecem base para afirmar essa habitualidade. A coincidência de conteúdo entre o serviço ocasionalmente prestado e a actividade que a lei regula, quando exercida empresarialmente, não retira ao acordo a cobertura da liberdade contratual.
Pelo que, igualmente, quanto a esta questão, improcede o recurso.
C. Da cessação dos efeitos do contrato, por revogação tácita ou por caducidade decorrente da aplicação analógica do n.º 3 do art. 16.º do RJAMI, antes da celebração do negócio.
A recorrente defende que o contrato foi tacitamente revogado em 28-07-2021 ou, pelo menos, caducou seis meses após a celebração, por aplicação analógica do n.º 3 do art. 16.º do RJAMI.
A revogação e a caducidade constituem factos extintivos do direito invocado pela autora, cuja prova incumbia à ré (n.º 2 do art. 342.º do CC). Dos factos provados consta apenas que, após os emails de 28-07-2021, autora e ré não voltaram a contactar-se (30).
O silêncio só vale como declaração negocial quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção (art. 218.º do CC). A simples ausência de contactos não constitui comportamento concludente de que ambas as partes quiseram pôr termo ao vínculo (n.º 1 do art. 217.º do CC), tanto mais que a própria ré, no email dessa data, mantinha em aberto a negociação («baixámos para 2.700.000,00 a discutir no mínimo para 2.600.000,00») e o interessado angariado fizera saber que gostaria de ser o primeiro a ser contactado se o preço baixasse (19 e 20).
O prazo supletivo de seis meses do n.º 3 do art. 16.º está pensado para o contrato de empresa e para a protecção do cliente perante vínculos que o limitem, eventualmente em regime de exclusividade. Não se vislumbra, no contrato ocasional e sem exclusividade, lacuna que reclame a sua aplicação analógica. E, ainda que se aplicasse, a angariação do interessado ocorreu em Julho de 2021, em plena vigência do vínculo. A remuneração é devida quando o negócio visado vem a ser celebrado, mesmo depois de cessado o contrato de mediação, graças à actividade desenvolvida durante a sua vigência.17
Consequentemente, também, quanto a esta questão, improcede o recurso.
D. Do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela autora e a compra e venda celebrada entre a ré e a Janela Real, S.A., pressuposto do direito à remuneração.
O direito à remuneração do mediador pressupõe a verificação cumulativa de três requisitos: a actividade do mediador, a conclusão do negócio visado e o nexo de causalidade entre aquela e esta.18 Não merecem controvérsia os dois primeiros: a autora desenvolveu a actividade de angariação (7 a 19) e o negócio visado, a venda do imóvel, concluiu-se por escritura de D-M-2022 (26). Discute-se o terceiro.
Impõe-se, desde logo, uma nota quanto aos poderes de cognição deste Supremo Tribunal. O estabelecimento do nexo, na sua vertente naturalística, isto é, saber se, no plano dos factos, o negócio resultou da actividade da mediadora, cabe às instâncias, designadamente por via de presunções judiciais extraídas da factualidade provada, e escapa à sindicância do tribunal de revista. A este resta apreciar, no plano jurídico, a adequação abstracta da actividade ao resultado e a conformidade legal do uso das presunções.19
As instâncias tiveram por estabelecido que o fio condutor do negócio se iniciou na actuação da autora, tendo a aquisição sido decidida pelo interessado por ela angariado e concretizada por sociedade que este domina.
Apoiaram-se nos factos 13 a 20 (angariação de CC, proposta de € 2.200.000,00 por este apresentada através da autora, resposta da ré a baixar o preço pedido e a manter a negociação em aberto), 15 a 17 (domínio, por CC, da sociedade Janela Real, S.A., cuja funcionária e cujo representante legal agem sob as suas instruções, sendo ele quem toma as decisões de aquisição) e 21 a 26 (abordagem da ré por DD, em representação da Janela Real, S.A., e venda pelo preço de € 2.500.000,00). E julgaram não provada a versão alternativa da ré quanto à origem autónoma do contacto, o conhecimento da venda através dos porteiros ou em assembleia de condóminos e a política de aquisições da sociedade (I a K).
Este juízo, na sua dimensão naturalística, está subtraído à revista. No plano normativo, a adequação confirma-se.
O recurso a presunções judiciais não fica imune a controlo, cabendo na revista sindicar a sua conformidade com a lei, designadamente quando a ilação parta de factos não provados ou contrarie os factos provados ou padeça de manifesta ilogicidade. Não é o que sucede no caso judicando.
A conclusão das instâncias não pressupõe que a proposta de Julho de 2021 tenha sido apresentada em nome da Janela Real, S.A., nem que a autora tenha negociado com essa sociedade ou prosseguido negociações depois de 28-07-2021, circunstâncias julgadas não provadas (B e F a H). Funda-se na angariação de CC, na proposta que este apresentou e na posição de decisor das aquisições da sociedade que veio a comprar o imóvel (17).
A falta de prova de uma intervenção inicial da sociedade não se confunde com a ilação, extraída dos factos provados, de que a aquisição posterior resultou do interesse suscitado naquele decisor. E a não prova da versão alternativa da ré (J e K) tem alcance apenas complementar: não substitui a demonstração da causalidade, que incumbia à autora e que as instâncias deram por verificada.
A actividade relevante do mediador não exige participação contínua nem intervenção nas negociações finais. Basta que tenha posto em contacto as partes ou dado o nome de interessado efectivo, desde que isso haja influído no negócio.20 A autora identificou o interessado, transmitiu-lhe os elementos do imóvel, comunicou à ré a proposta dele recebida e a disponibilidade do interessado para retomar o negócio se o preço baixasse. Essa actividade preenche a obrigação de meios a que se vinculara.
Nem o decurso do tempo nem a alteração do preço quebram o nexo. O critério determinante é a ligação, comummente designada por psicológica, entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir o contrato, ligação que, no caso, não se mostra afastada pelo intervalo temporal nem pelas circunstâncias supervenientes apuradas.21
Quanto ao preço, é frequente o cliente ir adaptando o valor pretendido durante a vida do contrato. Conseguido um interessado, a celebração do negócio por valor diferente do perspectivado não permite ao cliente escusar-se ao pagamento da remuneração.22
O preço final (€ 2.500.000,00) situa-se entre a oferta do interessado angariado (€ 2.200.000,00) e o valor mínimo que a ré, por intermédio da autora, se dispusera a discutir (€ 2.600.000,00). Esta proximidade revela a correspondência económica entre a negociação iniciada pela mediação e o negócio concluído, e não, como defende a recorrente, a sua descontinuidade.
A intervenção da sociedade Janela Real, S.A. também não interrompe o nexo. O direito à remuneração subsiste quando o contrato pretendido é celebrado com alguém especial e indissociavelmente ligado ao terceiro angariado pela mediadora.23 Provado que CC domina a sociedade adquirente e é quem toma as decisões relativas à aquisição de imóveis, agindo sob as suas instruções a funcionária que abordou a ré (15 a 17), a vontade que determinou a aquisição é a do interessado angariado. Torna-se desnecessário o recurso ao levantamento da personalidade colectiva, que a sentença convocou a título subsidiário e que o acórdão recorrido não retomou.
As decisões que negaram a remuneração em situações aparentemente próximas resolveram casos com circunstâncias que aqui não se verificam: a intervenção superveniente de outra mediadora, um acto do cliente a pôr termo à intervenção do mediador, o desinteresse manifestado pelo angariado, seguido de aquisição em circunstancialismo diverso, ou a falta de prova do nexo.24 No caso judicando não houve segunda mediação, não houve acto do cliente a pôr termo à intervenção da autora e o comprador não é um terceiro estranho, mas a sociedade dominada pelo próprio interessado angariado.
O facto 24, a redução do preço para € 2.500.000,00 por a ré contar não suportar qualquer comissão, também não aproveita à recorrente. O facto respeita ao motivo da ré para baixar o preço e à sua convicção sobre o que devia à autora, não à origem do interesse do comprador. O direito à remuneração depende de o negócio ter resultado da actividade do mediador, e não da expectativa do cliente quanto ao pagamento da comissão. A convicção de nada dever não interrompe a cadeia causal que liga a angariação do interessado à aquisição pela sociedade que ele domina.
Assim, igualmente, quanto a esta questão improcede o recurso.
Pelo que face a tudo o exposto, se tem de concluir que improcedem os fundamentos da revista de que cumpre conhecer, não merecendo censura o juízo formulado pelas instâncias, assim se mantendo o Acórdão recorrido.
Nestes termos, se decide:
Julgar improcedente o presente recurso, negando-se provimento à revista, mantendo-se o acórdão recorrido.
Custas, a suportar pela recorrente.
Lisboa, 5 de Novembro de 2026
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1. Por lapso de escrita, proveniente da sentença e transposto para o acórdão, onde se lê «A autora respondeu à ré» deve ler-se «A ré respondeu à autora», como resulta do teor da mensagem e dos pontos 7 e 10.↩︎
2. Também por lapso de escrita das instâncias, onde se lê «a autora e a sua mãe» deve ler-se «a ré e a sua mãe», como decorre dos pontos 1 e 22.↩︎
3. Por manifesto lapso de escrita, constante já da sentença e transposto para o acórdão, onde se lê «a autora» deve ler-se «a ré», como decorre da conjugação com os pontos 23, 24 e 26.↩︎
4. O apuramento da vontade real das partes é matéria de facto, da competência exclusiva das instâncias; só a fixação do sentido juridicamente relevante da declaração, com recurso aos critérios dos arts. 236.º e 238.º do CC, constitui matéria de direito - acórdão do STJ de 27-03-2014 (3100/11.8TCLRS.L1.S1).↩︎
5. Carlos Lacerda Barata, «Contrato de mediação», em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, vol. I, Almedina, Coimbra, 2002, p. 192.↩︎
6. Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2.ª edição, Almedina, Coimbra, 2020, pp. 58-61; Higina Orvalho Castelo, O Contrato de Mediação, Almedina, Coimbra, 2014, pp. 383-385; Fernando Baptista de Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, Coimbra, 2019, p. 62; António Menezes Cordeiro, «Do contrato de mediação», O Direito, ano 139.º, III, 2007, p. 547, para quem «a exigência de licenciamento ou equivalência, mormente no campo imobiliário, só se aplica a profissionais: não ao mediador esporádico e ocasional».↩︎
7. Acórdão do STJ de 05-11-1974 (065342), publicado no Boletim do Ministério da Justiça, n.º 241, pp. 265-269. No mesmo sentido, o acórdão do STJ de 01-06-1983 (070279), citado por António Menezes Cordeiro, ob. cit., p. 547, nota 117.↩︎
8. Acórdão do STJ de 09-09-2014 (5146/10.4TBCSC.L1.S1). No mesmo sentido, quanto à natureza atípica do contrato de mediação fora dos regimes especiais e à sua integração pelas regras dos contratos afins e pelas regras gerais das obrigações, acórdãos do STJ de 15-10-1996 (191/96), de 06-12-2012 (370001/09.6YIPRT.L1.S1) e de 01-04-2014 (894/11.4TBGRD.C1.S1); e acórdão do TRP de 14-01-2021 (24401/18.9T8PRT.P1).↩︎
9. Sobre a analogia como comparação entre o caso a decidir e o caso previsto na norma, por mediação de um termo de comparação, e sobre o duplo juízo que exige, de semelhança dos problemas e de adequação da solução, veja-se, por todos, A. Castanheira Neves, Metodologia Jurídica. Problemas fundamentais, Coimbra Editora, Coimbra, 1993, pp. 238-262, e Fernando José Bronze, «A analogia como link noético e by-pass noemático entre a igualdade e a metodonomologia», Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 142.º, n.º 3979, 2013, pp. 230 e 235. Sobre o risco de a analogia se afirmar ou recusar em abstracto, Fernando José Bronze, Analogias, Coimbra Editora, Coimbra, 2012, p. 378, com a advertência, em paráfrase a Goethe, de que, hipertrofiada a analogia, «tudo coincide», e, esquecida, «tudo se dissipa».↩︎
10. A. Castanheira Neves, Questão-de-facto - Questão-de-direito ou o problema metodológico da juridicidade (ensaio de uma reposição crítica), I, A crise, Almedina, Coimbra, 1967, pp. 265-266 e nota 24: que seja relevante a divergência ou a semelhança «é ponto que pela comparação lógica dos casos se não pode decidir», «mas tão-só a partir de uma autónoma ponderação normativa do caso concreto», juízo a que nem as normas excepcionais escapam. No mesmo sentido, Fernando José Bronze, «A analogia como link noético e by-pass noemático entre a igualdade e a metodonomologia», cit., p. 230, sobre o «círculo de semelhança», pressuposto da analogia, e o «círculo de diferença», que se projecta no argumentum a contrario.↩︎
11. A jurisprudência do STJ sublinha essa função protectora: a nulidade é atípica, só pode ser invocada pelo cliente e não é de conhecimento oficioso - acórdãos de 03-04-2008 (4498/07), de 10-04-2008 (52/08), de 03-07-2008 (1727/08) e de 11-02-2010 (2044/07.2TBFAR.E1.S1) -, e «o carácter formal do contrato de mediação imobiliária visa, sobretudo, a protecção do incumbente» - acórdão de 13-11-2018 (6200/15.1T8MTS.P1.S2). Na doutrina, Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, cit., pp. 60-61: «a imperatividade de uma norma há de justificar-se pela especial necessidade de proteção de terceiros ou das próprias partes, normalmente para salvaguardar uma delas de assimetrias de informação e de capacidade de antecipação das consequências do negócio. Quando a atividade do mediador é pontual e não profissional, à partida, não se verificam essas assimetrias».↩︎
12. Acórdão do STJ de 18-03-1997 (96A700), em Colectânea de Jurisprudência - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, ano V, tomo I, pp. 158-160: «em regra, a violação de normas imperativas só produz nulidade, quando dela resulta falta ou vício de um elemento interno ou formativo do negócio jurídico», sendo que a violação do art. 1.º do DL n.º 43.767 «não afecta nenhum elemento interno ou formativo do contrato», destinando-se o preceito «à salvaguarda dos interesses públicos subjacentes à actividade»; acórdão do STJ de 21-01-2003 (02A3281), para quem «a intervenção de um mediador imobiliário não autorizado na realização de um contrato não torna este nulo, apenas acarretando sujeição a uma coima do interventor»; acórdão do STJ de 24-06-2008 (1443/08), que, no domínio do DL n.º 43.767, afastou a nulidade por não ser exigida autorização «para a celebração de algum contrato de mediação isolado, mas apenas para o exercício da actividade comercial de mediador»; acórdão do STJ de 21-03-2006 (3393/05), que não viu má-fé na actuação de mediadora antes da obtenção da licença; acórdãos do TRP de 20-09-2001 (0131169) e do TRL de 17-02-2004 (8846/2003-7). Na doutrina, Heinrich Ewald Hörster, A Parte Geral do Código Civil Português, Almedina, Coimbra, 1992, pp. 520-521, para quem «normas imperativas que não se dirigem contra o conteúdo do próprio negócio, mas que visam outros fins (= fins ulteriores), não conduzem necessariamente à sua nulidade», devendo perguntar-se «qual é o alvo que a lei quer atingir com a proibição, o próprio negócio ou fins ulteriores»; António Menezes Cordeiro, ob. cit., p. 547, para quem, na hipótese de surgir um «profissional» não autorizado, «poderá haver sanções contra este mas o contrato de mediação, em si, não é nulo»; Fernando Baptista de Oliveira, ob. cit., pp. 88-89 e 318-319, que adopta a posição da validade do contrato, com lugar apenas à aplicação de coima, por a licença não ser um requisito do objecto negocial e por o RJAMI sancionar a sua falta apenas como contra-ordenação; Manuel Salvador, Contrato de Mediação, Lisboa, 1964, pp. 82-83. Em sentido contrário, isoladamente na jurisprudência, o acórdão do STJ de 15-10-1996 (191/96), que teve por nulos, ao abrigo do art. 294.º do CC, «os contratos de mediação celebrados por entidades não autorizadas a exercer essa actividade, mesmo que se trate de acto isolado».↩︎
13. Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, cit., pp. 69-70.↩︎
14. Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, cit., p. 70: «Quer a nulidade do contrato celebrado por empresa de mediação não licenciada, quer a caducidade do contrato celebrado com empresa à qual a licença vem a falhar, não impedem que, no caso de o cliente vir a celebrar o contrato desejado graças à atividade do mediador realizada no âmbito do contrato nulo ou caducado, o mediador seja ressarcido nos termos do art. 289, n.º 1, do CC»; Higina Orvalho Castelo, «Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade», Revista de Direito Comercial, 2020, pp. 1451-1452; no mesmo sentido, Fernando Baptista de Oliveira, ob. cit., p. 319.↩︎
15. Acórdãos do STJ de 20-04-2004 (800/04), segundo o qual «o melhor critério para achar o correspondente valor é a ré pagar a comissão que foi acordada sobre o preço da venda, pois foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado», de 21-03-2006 (3393/05), de 11-02-2010 (2044/07.2TBFAR.E1.S1), de 19-04-2012 (1634/05.2TCSNT.L1.S1) e de 16-12-2025 (3600/22.4T8PRT.P1.S1), este último a afirmar que, «desde que a causa da invalidade não tenha afectado a avaliação das prestações, o valor correspondente decorrerá do acordo alcançado pelas partes no contrato inválido». Na doutrina, Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, cit., pp. 109-110: «o melhor critério para aferir este valor é fazê-lo corresponder à remuneração acordada, pois foi esta que o cliente entendeu que a atividade bem sucedida do mediador para si valia». Com o limite de que a restituição não pode conferir ao mediador o que ele não obteria se o contrato fosse válido, nada sendo devido quando o negócio não se concluiu por efeito da sua actividade - acórdãos do STJ de 03-04-2008 (4498/07), de 29-04-2021 (5722/18.7T8LSB.L1.S1) e de 23-06-2022 (102/19.0T8PVZ.P1.S1).↩︎
16. É esse o pressuposto do acórdão do STJ de 20-06-2013 (1752/09.8TBABF.L1.S1), que recusou o recurso ao enriquecimento sem causa a quem exercia a angariação sem o licenciamento obrigatório, e, por analogia, do acórdão do STJ de 27-03-2014 (3100/11.8TCLRS.L1.S1), relativo a empresário desportivo não registado. É também a leitura de António Menezes Cordeiro, Direito Comercial, 5.ª edição, Almedina, Coimbra, 2022, p. 720, nota 1989, para quem, na falta de licença, o mediador «não pode ser retribuído: nem mesmo pelo enriquecimento sem causa». Sobre a fraude à lei como extensão da proibição aos negócios que conduzam «ao mesmo resultado ou a um resultado equivalente» ao do negócio proibido, o que pressupõe uma norma que vede o negócio, Heinrich Ewald Hörster, ob. cit., p. 521.↩︎
17. Acórdãos do STJ de 15-11-2007 (07B3569), de 23-04-2020 (308/16.3T8PTM.E1.S2), onde se refere que «a denúncia extingue o contrato de mediação imobiliária para o futuro, mas não obsta ao cumprimento da obrigação do cliente pagar ao mediador a remuneração estipulada se o negócio visado vier a concretizar-se num momento ulterior ao da extinção do contrato e se se verificar que a realização do contrato resultou da actuação do mediador», e de 17-06-2021 (8373/19.5T8LSB.L1.S1); acórdão do TRG de 13-02-2020 (849/18.8T8BGC.G1).↩︎
18. Maria de Fátima Ribeiro, «O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração», Revista de Direito Comercial, 2017, pp. 226-227; Carlos Lacerda Barata, ob. cit., p. 203, para quem «a prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro». Na jurisprudência, entre muitos, acórdãos do STJ de 11-07-2019 (28079/15.3T8LSB.L1.S1), de 23-04-2020 (308/16.3T8PTM.E1.S2), de 20-01-2022 (2655/19.3T8FAR.E1.S1) e de 12-04-2023 (11768/19.0T8LSB.L1.S1), este a assinalar que a exigência do nexo causal é «hoje incontroversa».↩︎
19. Acórdão do STJ de 15-11-2007 (07B3569): «fixada pela Relação a relação causal, o STJ não a pode pôr em causa na vertente naturalística, restando-lhe a apreciação, já jurídica, da sua adequação, em abstracto». Sobre o controlo do uso de presunções judiciais, quando a ilação parta de factos não provados, contrarie ou altere os factos provados ou infrinja norma legal, acórdãos do STJ de 20-10-2009 (1433/07.7TBBRG.S1), de 04-07-2017 (2502/13.0TBSXL.L2.S1), de 19-04-2018 (13593/15.9T8LSB.L1.S1) e de 23-04-2020 (308/16.3T8PTM.E1.S2); incluindo a manifesta ilogicidade entre os fundamentos dessa sindicância, acórdãos do STJ de 28-01-2021 (1790/17.7T8VFX.L1.S1), de 21-06-2022 (644/20.4T8LRA.C1.S1), de 28-03-2023 (729/19.0T8CHV.G1.S1), de 24-10-2023 (323/17.0T8VFR.P2.S2) e de 30-06-2026 (684/23.1T8PVZ.P1.S1).↩︎
20. Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, cit., p. 154: «a contribuição do mediador não tem de ter sido única, sendo suficiente ter-se limitado a dar o nome ou a ter posto em contacto (desde que isso tenha influído de algum modo no negócio)»; Fernando Baptista de Oliveira, ob. cit., pp. 136-153. Na jurisprudência, acórdãos do STJ de 18-03-1997 (96A700), para quem o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, «sem que seja necessário para isso que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações», bastando «ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio», de 20-04-2004 (800/04), de 29-09-2011 (6067/07.3TCLRS.L1.S1), segundo o qual «o contrato de mediação, salvo acordo em contrário, não exige ao mediador que acompanhe toda a negociação até à celebração do negócio», e de 22-09-2016 (1081/12.0TVLSB.L1.S1), para quem «não é determinante saber quem realiza ou fecha o negócio, mas antes o efeito útil da actividade desenvolvida».↩︎
21. Maria de Fátima Ribeiro, ob. cit., p. 244: «o critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente - e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador»; Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, cit., pp. 154-155, para quem a exigência do nexo tem por função «afastar a retribuição quando o nexo não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, atos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra». No mesmo sentido, o acórdão do STJ de 20-01-2022 (2655/19.3T8FAR.E1.S1): «a conexão causal entre a actividade do mediador e a conclusão do contrato não deve [ser] posta em questão pela concorrência ou pelo concurso de causas, ou pelo intervalo mais ou menos longo entre a actividade do mediador e a conclusão do contrato».↩︎
22. Neste sentido, citando Higina Orvalho Castelo, o acórdão do TRL de 22-02-2022 (1020/19.7T8CSC.L1-7), convocado pelas instâncias.↩︎
23. Acórdãos do TRL de 12-09-2023 (673/22.3T8CSC.L1-7) e do TRP de 23-03-2026 (56/24.0T8VCD.P1), este a ter por preenchido o nexo causal numa venda concretizada ao interessado angariado através de sociedade por ele indicada.↩︎
24. É o caso do acórdão do STJ de 13-01-2026 (3729/22.9T8CSC.L1.S1), invocado no voto de vencido e nas alegações: a mediadora cessara a sua intervenção na sequência de redução acentuada da proposta dos interessados, não aceite pelo cliente, que pôs fim à intervenção daquela, e o negócio veio a concretizar-se mediante a intervenção de uma segunda mediadora, que assumiu a mediação; foi essa causa nova, e não o simples decurso do tempo, que quebrou o nexo. Situação semelhante, de intervenção superveniente de outra mediadora, esteve na base do acórdão do TRL de 10-02-2026 (8796/21.0T8LSB.L1-7). Fundaram-se na manifestação de desinteresse do terceiro angariado, seguida de aquisição em circunstancialismo diverso, os acórdãos do STJ de 10-04-2024 (1060/22.9T8VNG.P1.S1), em que o comprador visitara o imóvel mais de um ano antes e comunicara à mediadora não ter interesse, e do TRG de 09-02-2017 (1671/15.9T8VCT.G1); na ausência de «nexo de continuidade lógica» entre o negócio apresentado e o concluído, diversos «pelos responsáveis, pelos termos do negócio, pelo tempo decorrido, pela capacidade negocial», o acórdão do STJ de 17-06-2021 (8373/19.5T8LSB.L1.S1); na mera identificação de interessados hipotéticos, sem contacto concreto com o comitente, o acórdão do STJ de 07-04-2011 (393/05.3TCFUN.L1.S1); e na falta de prova do nexo, os acórdãos do STJ de 29-03-2011 (2439/07.1TBPTM.E1.S1) e de 27-04-2023 (8387/19.5T8ALM.L1.S1).↩︎