Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 01B2190 |  |
CESSAÇÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
"Empresa-A" instaurou contra AA e mulher BB, acção especial de posse pedindo a condenação destes a entregar-lhe a loja nº ... do Centro Comercial das Palmeiras, Oeiras e a pagar-lhes a indemnização de 480 contos, e 720 contos por mês até efectiva entrega, alegando, em resumo, que é arrendatária daquela loja tendo, posteriormente, cedido a sua exploração aos RR. que, desde Junho de 1996, deixaram de pagar a contrapartida acordada, por no seu entender, terem passado a ser arrendatários directos.
Contestaram os RR. tendo, a final, sido proferida sentença que, na procedência parcial da acção, condenou os RR. a restituir à A. o estabelecimento comercial instalado na loja e a pagar-lhe a quantia de 480 contos como contrapartida monetária da exploração relativa aos meses de Julho a Agosto de 1996 e uma indemnização correspondente ao dobro da quantia de 160 contos por mês, desde Setembro de 1996 até entrega efectiva do estabelecimento.
Conhecendo da apelação interposta pelos RR. a Relação de Lisboa julgou-a improcedente.
Pedem agora revista e, nas alegações, concluem assim:
1 - O estabelecimento existe e, como tal, pode ser negociado a partir do momento em que os valores do lastro ostensivo (materiais e imateriais) e os valores da organização (complementaridade económica, selecção, dimensão e combinação óptimas) asseguram já um lugar no mercado que imprime a esse conjunto uma energia que a torna potencialmente vantajosa.
2 - Só a partir do momento em que surge o valor específico do estabelecimento, que é o valor do acreditamento diferencial ou o valor de posição que se adquire ao nível do mercado, e que diferencia aquele centro produtivo de outros nas imagem e memória públicas, o estabelecimento mercantil existe como unidade jurídica e, como tal, pode ser objecto de negócios.
3 - O estabelecimento comercial será "uma organização concreta de factores produtivos como valor de posição no mercado, organização que, concreta como é, exige um complexo de elementos ou meios em que a mesma se radica e que tornam reconhecível".
4 - Dos autos não resulta qualquer referência a elementos abstractos que integram o estabelecimento, designadamente, posições contratuais, activo, passivo, nome, insígnia, etc.
5 - Havia uma loja apta a funcionar como snack bar mas não como exploração comercial; fora isso, verifica-se uma imprecisão dos factos que impede medir a distância que vai da realidade existente a um verdadeiro estabelecimento.
6 - Não havendo cessão de estabelecimento há uma sublocação podendo o senhorio socorrer-se do mecanismo do art. 46º do RAU.
Na resposta, suscita a recorrida a questão prévia do não cumprimento, pelos recorrentes, dos requisitos estabelecidos nas normas dos art.s 7224º e 690º nºs 2 e 4 do CPC.
Notificados os recorrentes nos termos e para os efeitos do nº 4 do art. 690º, vieram completar as conclusões pelo modo seguinte:
7 - O acórdão recorrido faz errada interpretação do art. 111º do RAU que norma pressupõe a transferência de todo o complexo de elementos materiais e imateriais que integram a organização do estabelecimento.
8 - Face à matéria de facto provada deveria ter-se qualificado o contrato em causa como de subarrendamento (Art. 44º do RAU) e ser permitido o recurso ao mecanismo do art. 46º do RAU cuja norma foi violada.
Notificados os recorrentes batem-se pela confirmação do julgado.
Foram colhidos os vistos. Cumpre decidir.
Importa, antes de mais, descrever, de modo simplificado e esquemático, a matéria de facto provada que, na íntegra, consta do relatório do acórdão recorrido para o qual se remete.
Por escritura de 19/6/91, CC e mulher deram de arrendamento à A. uma fracção autónoma do prédio urbano designado por Lote 68, na Qta. das Palmeiras, em Oeiras, para a actividade de snack-bar e cervejaria.
Por escritura de 23/9/93, a A. declarou ceder aos RR. a exploração dum estabelecimento comercial instalado naquela fracção, destinando-se o mesmo a café e cervejaria, pelo período de 6 meses prorrogável por períodos iguais se não for denunciado por qualquer dos contratantes, com antecedência de, pelo menos, 60 dias, com início em 23/8/93, mediante a retribuição mensal de 50 contos a pagar "todos os 8 dias úteis de cada mês".
Mais declarou que facultará aos RR. o balcão frigorífico, a máquina de gelo Phillips, vitrina, máquina registadora, tostadeira Fiama, máquina de lavar loiça Ata, fiambreira e loiças diversas que se encontram ao serviço do referido estabelecimento comercial.
Desde Junho de 1996 que os RR cessaram os pagamentos daquela contrapartida monetária que, em Junho, Julho e Agosto de 96, era de 160 contos, por mês tendo justificado essa atitude com o facto de terem recebido notificação judicial, nos mesmos termos da recebida pela A, e na qual, por se considerar que a cedência do local pela A. aos RR. constituía um subarrendamento total, eles eram notificados, nos termos do art. 46º do RAU, os AA. se substituíam à arrendatária considerando resolvido primitivo contrato de arrendamento de 19/6/91, passando os RR. a ser os seus arrendatários directos.
A A. enviou aos RR. em 3/6/96, uma carta com aviso de recepção comunicando-lhes que rescindia o contrato de cessão de exploração efectuado em 23/9/93 a partir de 28/8/96.
São propriedade da A. o balcão frigorífico, vitrina, máquina registadora, torradeira, tostadeira, máquina de lavar a loiça e fiambreira.
Parte da clientela que adveio foi devida à iniciativa e aos esforços dos RR. que adquiriram micro-ondas, louça e bebidas com vista à actividade de snack-bar.
As despesas de condomínio sempre foram pagas pelos RR.
A A. exercia a actividade de snack-bar e cervejaria na loja, por si ou por terceiro, desde 20/6/86.
Em 23/8/93, os RR. continuaram essa actividade e parte da clientela era a mesma antes e depois desta data.
Aquando da outorga do acordo de 23/9/93 encontravam-se na loja os bens atrás referidos que aí continuaram, não podendo qualquer estabelecimento de cervejaria e snack-bar funcionar sem esses bens mas podendo funcionar apenas com eles.
Mantiveram-se na loja mercadorias que aí se encontravam.
Perante estes factos concluíram as instâncias que o negócio celebrado entre a A. e os RR. integra uma locação de estabelecimento comercial e não uma sublocação de espaço onde este está instalado não havendo, assim, por força da norma do art. 111º do RAU, fundamento de resolução do contrato, nem lugar ao uso da faculdade prevista no nº 1 do art. 46º do mesmo diploma - substituição do arrendatário pelo senhorio mediante notificação judicial.
Os RR, vêm defendendo que, por inexistência dos indispensáveis elementos, não existia qualquer estabelecimento comercial mas apenas um mero espaço que foi objecto dos contratos de arrendamento e de subarrendamento, este dos AA. a favor dos RR.
Porém, daqueles factos, não é possível deixar de concordar-se com a qualificação operada nas instâncias uma vez que estão presentes, um mínimo de elementos que, de acordo com a orientação que geralmente se vem observando, permitem concluir pela existência, ao tempo do acordo celebrado entre a A. e os RR, de um verdadeiro estabelecimento comercial e que ele foi o verdadeiro objecto desse acordo.
Com efeito, como decorre da matéria de facto provada, no momento desse acordo, existiam no local bens que possibilitavam o funcionamento dum estabelecimento de snack-bar e cervejaria, actividade que era exercida pela A e foi depois continuada pelos RR. com parte da clientela anterior.
Entende-se hoje, mais ou menos pacificamente, que para que se dê por existente um estabelecimento comercial, não é necessária a existência de todos os elementos que normalmente o constituem, bastando para tanto que, dos existentes se possa concluir pela aptidão do local em causa para o exercício de certa actividade comercia (vide, entre outros, o Ac, STJ de 18/7/85 in Bol. 349/471 e Antunes Varela em anotação ao mesmo acórdão in RLJ nº 123/330).
Ora, os factos provados mostram não apenas um local com aptidão para o funcionamento dum estabelecimento comercial de snack-bar e cervejaria, mas que a actividade iniciada pelos RR. foi a continuação da que já vinha sendo exercida pela A.
Tratou-se, pois de uma cessão de exploração de estabelecimento comercial que, nos termos do disposto nos art.s 111º e 115º do RAU, dispensa, no caso de estabelecimento instalado em local arrendado, dispensa a autorização do senhorio.
Não havia, assim fundamento para resolução do contrato de arrendamento nem, obviamente, para a substituição da arrendatária ora A. pelos senhorios nos termos do art. do RAU e, consequentemente, motivo para que os RR. deixassem de pagar as rendas à Autora.
Não deixa de impressionar, porém, a circunstância de os RR., que vinham cumprindo sem outras falhas o contrato, terem deixado de cumprir a obrigação de pagar a retribuição à A. na sequência de notificação judicial para que o passassem a fazer à locadora nos termos do referido art. 46º do RAU.
É uma questão que não pode ter sequência no âmbito desta acção uma vez que envolve responsabilidade de quem a ela é alheio nada, a propósito, podendo ser assacado à Autora.
De tudo se conclui pela improcedência das conclusões do recurso.
Nestes termos, negam a revista com custas pelos recorrentes.
Lisboa, 29 de Novembro de 2001
Duarte Soares
Abel Freire
Ferreira Girão