Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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PRÉDIO RÚSTICO
PARTE INTEGRANTE
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
OBJECTO NEGOCIAL
NULIDADE DO CONTRATO
PRESUNÇÃO DE PROPRIEDADE
RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL
1. Os pavilhões e a casa de habitação, ao invés da bomba de água, são insusceptíveis de ser qualificados como partes integrantes do prédio rústico em que estão implantados.
2. As declarações de compra e venda referenciadas a identificado prédio rústico são susceptíveis de ser interpretadas, sem imputação do vício de nulidade, segundo o critério da impressão do declaratário normal, tendo em conta, além do mais, antecedentes e conexas declarações inseridas em contrato-promessa, no sentido da abrangência das coisas mencionadas sob 1.
3. Não ilidida pela alienante a presunção registal da titularidade do direito do adquirente com o mencionado âmbito objectivo, nem por esta tendo sido demonstrado título justificativo da ocupação das coisas mencionadas sob 1, deve restituí-las ao comprador.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA intentou, no dia 22 de Fevereiro de 1999, contra BB a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo a declaração de ser o proprietário das instalações integrantes do seu prédio pela última ocupadas e a condenação dela a entregar-lhas livres e desocupadas de pessoas e coisas e a indemnizá-lo no montante a liquidar em execução de sentença pelo dano derivado daquela ocupação.
Motivou a sua pretensão na aquisição por compra daquele prédio rústico integrante de uma casa de habitação, na ocupação pela ré e na sua recusa da entrega, contra o convencionado em contrato-promessa.
Na contestação, a ré invocou a prescrição no tocante ao direito de indemnização e afirmou que a faixa de terreno com a área de 1 956,90 metros quadrados onde estão implantados os edifícios, um destinado a habitação e outro a armazém, não fazem parte do contrato, bem como a falta de poderes de procurador para produzir a declaração que produziu na escritura.
Em reconvenção, a ré pediu a condenação do autor no pagamento de parte do preço em falta e o reconhecimento do direito de propriedade sobre as mencionada faixa de terreno e edificações e requereu a intervenção principal de CC na posição passiva, que foi admitida, o qual fez seus, na parte que lhe diziam respeito, os articulados da primeira.
O autor apresentou réplica, na qual argumentou no sentido da improcedência da defesa por excepção, a ré treplicou, e, no despacho saneador, foi a arguição da excepção de prescrição julgada improcedente.
À ré foi concedido, no dia 2 de Junho de 2000, o apoio judiciário na modalidade de dispensa de pagamento de taxa de justiça, preparos e custas. E, por despacho dos serviços da segurança social de 30 de Janeiro de 2003, foi concedido ao interveniente CC o apoio judiciário na modalidade de dispensa de pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 17 de Agosto de 2006, por via da qual o autor foi absolvido da instância reconvencional e a ré absolvida do pedido de condenação no pagamento de indemnização e declarado ser o primeiro proprietário das instalações incorporadas no prédio rústico objecto da escritura pública de compra e venda, designadamente da bomba de água, estábulo, três pavilhões para animais/armazéns e casa de habitação, e condenada a ré a entregar-lhas livres de pessoas e bens.
Apelou a ré, e a Relação, por acórdão proferido no dia 11 de Outubro de 2007, negou-lhe provimento ao recurso.
Interpôs a apelante recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- o edifício não pode ser considerado parte integrante do prédio rústico por não ser coisa móvel, pelo que, não constando da escritura, os pavilhões e a casa de habitação não podem ser considerados vendidos;
- a propriedade da parcela com área de 1 778 metros quadrados não pode ser reconhecida na titularidade do recorrido porque ele nunca alegou ser dono de área superior a 11 000 metros quadrados objecto da compra e venda;
- como não foram discutidos na acção a área nem os limites do prédio rústico comprado, não pode considerar-se provado que aqueles edifícios estão construídos nos limites da área de 11 000 metros quadrados ou fora dela, ou seja, na parcela de 1 778 metros quadrados;
- é nula a venda na parte superior à titulada na escritura e, como se não sabe precisamente onde a parcela se encontra, não pode ficar claro onde fiquem os edifícios em causa;
- sendo nula a venda na parte excedente ao prédio rústico de 11 000 metros quadrados e os seus limites, é nula a venda dos prédios urbanos cuja propriedade é reivindicada não constante da escritura pública, não podendo comprar por via da acção mais do que foi titulado naquela escritura, aqueles 11 000 quadrados de prédio rústico;
- daí resulta não ter a recorrente de entregar os prédios urbanos, que não vendeu, nem a área de terreno que não vendeu e que se confunde com o prédio vendido;
- nesta parte, o acórdão não interpreta correctamente e, consequentemente, não respeita os artigos 204º 205º, 363º, 875º e 1311º do Código Civil, 57º, 58º e 80º do Código do Notariado e 5º e 13º do Código do Imposto Municipal de Imóveis, pelo que deve ser revogado.
II
É a seguinte a factualidade considerada provada no acórdão recorrido:
1. No dia 3 de Outubro de 1990, no Nono Cartório Notarial de Lisboa, BB declarou outorgar procuração nos seguintes termos: pelo presente instrumento constituo bastante procurador o Doutor Mário Henriques de Matos, Advogado, a quem confiro os poderes necessários para vender o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela, sob o número dois mil novecentos e cinquenta e seis, inscrito na respectiva matriz sob o artigo duzentos e dezanove da secção U, pelo preço, cláusulas e condições que julgar convenientes, podendo receber o preço, dar dele a devida quitação, outorgar e assinar a escritura de compra e venda, bem como o contrato promessa de compra e venda, proceder a quaisquer actos de registo predial, provisórios ou definitivos, cancelamentos e averbamentos procuração foi lida à outorgante e à mesma explicado o seu conteúdo em voz alta.
2. No dia 10 de Outubro de 1990, em documento simples, AA, na qualidade de promitente-comprador e segundo outorgante, e BB, na qualidade de promitente vendedora e primeira outorgante, foi declarado o seguinte:
- a primeira outorgante é dona e legítima possuidora do prédio rústico, composto de vinhas e árvores de fruto, sito no ............, freguesia de S. Pedro de Palmela, descrito sob o n.º ........., a fls. ... do Livro ../.. da Conservatória do Registo Predial de Palmela, inscrito na respectiva matriz sob o artigo rústico n.º .. da Secção ...
- pelo presente contrato-promessa a primeira outorgante promete vender e o segundo promete comprar o prédio supra referido, livre de ónus, encargos ou responsabilidades;
- o preço ajustado da referida venda é de sete milhões de escudos, que serão pagos da seguinte forma: 5 500 000$ pagos pelo promitente-comprador ao Banco Fonseca & Burnay, SA no dia 3 de Outubro de 1990, a fim de fazer sustar a execução hipotecária movida por aquele Banco à promitente-vendedora, e 1 500 000$ na data em que a promitente vendedora entregue livre e devoluto o prédio objecto do contrato, incluindo a casa onde actualmente habita, a qual faz parte integrante do referido prédio;
- a promitente vendedora fica expressamente autorizada a manter-se naquele prédio, prometido vender, durante o prazo de doze meses, ou seja, até 30 de Setembro de 1991, totalmente grátis, pagando a partir daquela data, se no mesmo permanecer ou alguém à sua ordem, a importância de duzentos mil escudos mensais até efectiva entrega do mesmo, livre e devoluto;
- a escritura definitiva será efectuada a todo o tempo, tendo a promitente vendedora constituído mandatário com poderes especiais para o efeito, o Doutor DD, advogado.
3. O autor pagou à ré a quantia de 500 000$ em Outubro de 1990, e as construções, a bomba de água e os estábulos de animais foram construídas pelos anteriores proprietários do prédio rústico sem quaisquer licenciamentos ou projectos, pelo que não se encontram inscritos ou registados nas competentes conservatória e serviço de finanças.
4. DD, na qualidade de procurador de BB e primeiro outorgante, e AA na qualidade de segundo outorgante, declararam, no dia 31 de Julho de 1991, em escritura pública outorgada no Nono Cartório Notarial de Lisboa:
- o primeiro outorgante, na qualidade em que figura, pelo preço de quatro milhões de escudos, que já recebeu do segundo outorgante, a este vender, livre de encargos, o prédio rústico, no sítio do ....., freguesia e Concelho de Palmela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o número dois mil novecentos e cinquenta e seis, com aquisição registada a favor da vendedora pela inscrição número dezanove mil oitocentos e oitenta, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..............., secção.., e o último comprar;
- não estar o prédio arrendado, nem a vendedora possuir qualquer outro prédio rústico contíguo ao mesmo, e que sobre ele se acham registadas uma hipoteca e duas penhoras a favor do Banco Fonsecas & Burnay, SA, cujos cancelamentos já se encontram assegurados.
5. AA é dono do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º ......... como .........– terras de semeadura, vinha e árvores de fruto – 11 000 m2 – norte: estrada; sul: EE; nascente: FF; poente: GG HH”, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º 219, Secção U.
6. No dia 30 de Setembro de 1991, data em que a ré deveria entregar, livre e devoluto, o prédio objecto do contrato, negou-se a mesma a fazê-lo.
7. Por sentença proferida no dia 2 de Junho de 1993, na acção especial de posse judicial avulsa n.º 216/90 da 1ª Secção do 3º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal, na qual figurava como autor AA e como ré BB, foi ordenado que fosse conferida a posse ao primeiro do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º ...... e inscrito sob o art. ....da Secção .., a qual, nesta parte, foi confirmada por acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 4 de Abril de 1995.
8. No dia 16 de Janeiro de 1996, em cumprimento do ordenado nos autos de execução de sentença n.º 844/A/94 que AA moveu a BB, em diligência de “entrega judicial de imóvel”, foi o exequente AA investido na posse do “prédio rústico sito no .........., freguesia e Concelho de ...., descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º .......... e inscrito sob o artigo 219º da Secção ..”.
9. A ré continua a ocupar as instalações que estão implantadas no prédio rústico vendido, contra a vontade do autor.
10. A não invocação da casa da ré, da bomba de água e do estábulo no contrato deveu-se ao facto de, por serem clandestinos, não existir descrição e inscrição dos mesmos, quer na conservatória do registo Predial quer no serviço de finanças.
11. O autor solicitou à ré a entrega da casa de habitação, de três pavilhões para animais, os quais foram objecto de compra e venda do terreno identificado na escritura de compra e venda de folhas 18 a 20 e da certidão do registo predial.
12. Sobre o terreno identificado na escritura de compra e venda e na certidão do registo predial existem dois edifícios contíguos em tijolo e argamassa, que antigamente se destinavam a animais, mas que foram, desde há cerca de quinze anos, usados por CC como armazém e oficina de desmontagem de equipamento de automóveis usados e objectos metálicos diversos que ele destina a revenda como ferro velho.
13. No terreno identificado na escritura de compra e venda e na certidão do registo predial existem dois edifícios, em tijolo e argamassa, um destinado à habitação, em que CC procedeu a obras, no qual a ré tem fixada a sua residência há pelo menos quinze anos, e outro utilizado como armazém.
14. Enquanto foi dona do terreno identificado na escritura de compra e venda e na certidão do registo predial, a ré e CC utilizaram-no conjuntamente, passavam por ele para chegarem à sua casa de habitação que se encontrava nele implantada, chegando mesmo a fazer nele sementeiras.
15. O autor pagou as custas resultantes da execução hipotecária, que a ré. recusou pagar.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se o recorrido é ou não titular do direito de propriedade sobre os pavilhões e a casa de habitação em causa.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação da recorrente, a resposta à referida questão essencial pressupõe a análise da seguinte problemática:
- natureza e efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e o recorrido;
- o conceito de parte integrante dos prédios;
- âmbito objectivo do referido contrato;
- o referido contrato está ou não afectado de nulidade parcial?
- deve ou não a recorrente entregar ao recorrido a parte do prédio edificada?
Vejamos, de per se, cada uma das referidas subquestões.
1.
Comecemos pela análise da natureza e dos efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e o recorrido.
É de compra e venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou direito mediante um preço, cuja validade depende, em regra, da outorga por escritura pública (artigos 874º e 875º do Código Civil).
Os seus efeitos são, além da transmissão do direito de propriedade sobre a coisa ou da titularidade do direito, as obrigações de entrega da coisa e de pagamento do respectivo preço (artigo 879º do Código Civil).
Considerando os factos mencionados sob II 4, primeira parte, estamos perante um contrato de compra venda, celebrado no dia 31 de Julho de 1991 entre a recorrente, sob representação, como vendedora, e o recorrido, como comprador, cujo objecto mediato foi o prédio rústico localizado no Olho de Água, freguesia e município de Palmela, e o preço de quatro milhões de escudos.
Trata-se, com efeito, de um terreno em que foram implantados uma bomba de água, três edifícios em tijolo e argamassa, um destinado à habitação da recorrente e dois inicialmente destinados a animais, actualmente destinados a armazém e a oficina de desmontagem de equipamento automóvel.
2.
Prossigamos com a análise do conceito de partes integrantes de prédios.
Alegou a recorrente que o edifício não pode ser considerado parte integrante do prédio rústico por não ser coisa móvel, daí concluindo no sentido de os pavilhões e a casa de habitação não poderem ser considerados objecto do contrato de compra e venda em causa.
São coisas imóveis, além do mais que aqui não releva, os prédios rústicos e urbanos e as partes integrantes de uns e de outros (artigo 204º, nº 1, alíneas a) e e), do Código Civil).
As coisas móveis caracterizam-se por exclusão de partes, ou seja, são todas as que não forem imóveis (artigo 205º, nº 1, do Código Civil).
A lei civil caracteriza dois tipos de prédios, os rústicos e os urbanos, aqueles como uma parte delimitada de solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e os últimos como edifícios incorporados no solo com os terrenos que lhe sirvam de logradouro (artigo 204º, nº 2, do Código Civil).
Acresce que aquela lei considera serem partes integrantes as coisas móveis ligadas materialmente aos prédios com carácter de permanência (artigo 204, nº 3, do Código Civil).
Tendo em conta os factos provados e as normas jurídicas aplicáveis, a referência expressa ao objecto mediato do contrato de compra e venda refere-se a um prédio rústico.
Considerando o conceito de parte integrante – coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência – a conclusão é no sentido de que os pavilhões e a casa de habitação em causa não são partes integrantes do prédio rústico em que estão implantadas.
Todavia, a bomba de água, coisa móvel, ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência, deve ser qualificada como parte integrante do referido prédio rústico.
3.
Atentemos agora no âmbito objectivo do referido contrato de compra e venda acima referido.
A recorrente alegou, por um lado, que o direito de propriedade sobre a parcela com área de mil setecentos e setenta e oito metros quadrados não pode ser reconhecida na titularidade do recorrido porque ele nunca alegou ser dono de área superior a onze mil metros quadrados objecto da compra e venda.
E, por outro, não poder considerar-se provado estarem aqueles edifícios construídos nos limites da área de onze mil metros quadrados ou fora dela, ou seja, na parcela de mil setecentos e setenta e oito metros quadrados, por não terem sido discutidos na acção a área ou os limites do prédio rústico comprado.
Com esta alegação, a recorrente suscita a questão da interpretação das declarações negociais registadas na escritura pública no que concerne ao âmbito do objecto mediato do contrato de compra e venda em causa.
As instâncias interpretaram as referidas declarações negociais no sentido de o objecto mediato do referido contrato de compra e venda abranger os mencionados pavilhões e casa de habitação.
A este propósito, há acordo das partes no que concerne ao teor das declarações negociais expressas no clausulado do contrato de compra e venda em causa, mas não o há quanto ao seu sentido.
Estamos perante de juízos sobre matéria de facto. Não obstante a limitação legal de sindicância da matéria de facto fixada pela Relação, pode este Tribunal operá-la, por estar em causa a determinação do sentido juridicamente relevante de declarações negociais segundo o critério estabelecido no artigo 236º, n.º 1, e 238º, n.º 1, do Código Civil (artigos 722º, n.º 2, e 729º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
A regra nos negócios jurídicos em geral é a de que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
A excepção ocorre nos casos em que não seja razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo ou o declaratário conheça a vontade real do declarante (artigo 236º, nº 2, do Código Civil).
O sentido decisivo da declaração negocial é o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por alguém medianamente instruído e diligente e capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações foram produzidas.
No que concerne aos negócios jurídicos formais, como ocorre no caso vertente, há, porém, o limite de a declaração não poder valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, salvo se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem à essa validade (artigo 238º do Código Civil).
Resulta, pois, deste normativo o princípio de que a vontade real é que releva, não obstante aquilo que resulta do texto do contrato. Todavia, no que diz respeito aos negócios formais que estejam sujeitos a uma formalidade ad substantiam, como ocorre no caso vertente, o sentido hipotético da declaração que prevalece no quadro objectivo da respectiva interpretação, como corolário da solenidade do negócio, tem que ter um mínimo de literalidade no texto do documento que o envolve.
Na interpretação da vontade dos outorgantes podem relevar várias circunstâncias, designadamente as prévias negociações entre as partes, a qualidade profissional destas, a terminologia técnico-jurídica utilizada no sector e a conduta de execução do contrato.
É de salientar que as partes declararam no contrato-promessa de compra e venda que o contrato prometido incluía a casa onde a recorrente habitava e que esta ficava autorizada a manter-se no prédio prometido vender durante o prazo de doze meses, ou seja, até 30 de Setembro de 1991, totalmente grátis, pagando a partir daquela data, se no mesmo permanecer ou alguém à sua ordem, a importância de duzentos mil escudos mensais até efectiva entrega do mesmo livre e devoluto.
Acresce que, na escritura de compra e venda, a recorrente declarou que não possuía qualquer outro prédio rústico contíguo ao que dela era objecto.
Por isso, tal como foi considerado nas instâncias, embora não tivessem discriminado os edifícios em causa, o que o recorrido e a recorrente quiseram comprar vender por via do contrato de compra e venda que celebraram foi o referido prédio rústico com todos os seus pertences, o que está de harmonia com a estrutura dos prédios rústicos a que acima se fez referência.
Perante este quadro, um declaratório normal, colocado na posição do recorrido ou da recorrente, concluiria no sentido de a sua vontade declarada e querida ter sido a de comprar e vender o referido prédio rústico, incluindo as casas e as restantes construções existentes no prédio em apreço.
4.
Vejamos agora se o referido contrato está ou não parcialmente afectado de nulidade.
Depois de referir ignorar-se onde a parcela de terreno e os edifícios se encontram e não poder o recorrido obter com a acção mais do que consta da escritura, alegou a recorrente ser nula a venda da parte superior à titulada na escritura de onze mil metros quadrados, e que, por isso, é nula a venda dos prédios urbanos.
Resulta dos factos provados ter o recorrido adquirido à recorrente por contrato de compra e venda um prédio rústico com determinada área e localização onde estão implantados os edifícios em causa.
Os referidos factos não revelam que o mencionado prédio rústico tenha área superior a onze mil metros quadrados que foi declarada pelas partes na escritura de compra e venda.
A vontade das partes foi interpretada no sentido de que o recorrido pretendeu comprar e a recorrente pretendeu vender o terreno e os mencionados edifícios, e não apenas uma parte do terreno não edificado.
Em consequência, o eventual erro sobre a área do terreno em causa seria insusceptível assumir o relevo alegado pelo recorrente no sentido de o recorrido não ter o direito de lhe exigir entrega da parte edificada.
Os factos determinantes da nulidade ou anulabilidade dos contratos estão legalmente previstos, como é o caso, designadamente da previsão e estatuição constantes nos artigos 240º a 257º e 280º a 283º do Código Civil.
A referida nulidade pode ser total ou parcial, conforme os casos, sendo que a última não determina a primeira, salvo quando se mostre que o negócio não teria sido celebrado sem a parte viciada (artigo 292º do Código Civil).
Os factos não revelam, ao invés do que a recorrente referiu, qualquer vício de vontade em relação a ela, ou ao recorrido, que implique a nulidade total ou parcial do contrato de compra e venda em causa.
5.
Atentemos agora na questão de saber se a recorrente deve ou não entregar ao recorrido a parte do prédio edificada.
O recorrido provou ter adquirido à recorrente, por via de contrato de compra e venda, o prédio rústico com a parte edificada em causa (artigos 408º, nº 1 e 874º do Código Civil).
Em virtude do registo predial da mencionada aquisição, beneficia o recorrido da presunção de ser o titular do direito de propriedade sobre aquele prédio, incluindo a parte edificada (artigo 7º do Código do Registo Predial).
Como a recorrente não ilidiu a referida presunção, importa concluir ser o recorrido titular do direito de propriedade sobre o aludido prédio rústico, incluindo a parte edificada (artigo 350º do Código Civil).
Como a recorrente não demonstrou qualquer título justificativo da sua ocupação da parte do prédio que ocupa, deve ser condenada a entregá-la ao recorrido (artigo 1311º do Código Civil).
6.
Vejamos, finalmente, a síntese da solução para o caso-espécie decorrente dos factos provados e da lei.
O recorrido e a recorrente celebraram um contrato de compra e venda cujo objecto mediato declarado foi um prédio rústico com a área de onze mil metros quadrados.
Eles pretenderam, por via das respectivas declarações negociais, respectivamente, adquirir e alienar os edifícios implantados no terreno do referido prédio, e contrato que celebraram não está afectado de nulidade.
Não ilidida pela recorrente a presunção de titularidade do direito resultante do registo predial da mencionada aquisição, importa considerar o recorrido titular desse direito.
Deve, por isso, a recorrente ser condenada a entregar ao recorrido a parte do prédio edificada.
Ao invés do que foi alegado pela recorrente, a Relação não infringiu qualquer das disposições legais que ele invocou.
Improcede, por isso, o recurso.
Vencida, é a recorrente responsável pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
Todavia, como à recorrente foi concedido, no dia 2 de Junho de 2000, o apoio judiciário na modalidade de dispensa de pagamento custas e tal benefício não lhe foi retirado, tendo em conta o que se prescreve nos artigos 15º, nº 1, 37º, nº 1 e 54º, nºs 1 a 3, do Decreto-Lei 398-B/87, de 29 de Novembro, 57º, nº 1, da Lei nº 30-E/2000, de 20 de Dezembro, 51º da Lei nº 34/2004, de 29 de Julho, e 8º da Lei nº 47/2007, de 28 de Agosto, inexiste fundamento legal para que aqui seja condenada no pagamento das custas.
IV
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso.
Lisboa, 10 de Abril de 2008
Salvador da Costa (Relator)
Ferreira de Sousa
Armindo Luis