Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A4441 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
PROMESSA DE VENDA
1.1. - "A" e mulher, B intentaram acção declarativa, com processo ordinário, contra C, viúva, D e marido, E e marido, F e G e mulher, H, pedindo que, na qualidade de confinantes, lhes fosse reconhecido direito de preferência na aquisição do prédio identificado no art. 6.º da p.i., que fosse declarado substituído o 5.º R. marido pelos AA. na qualidade de procuradores dos 4 primeiros RR., na procuração que estes outorgaram àquele, bem como no contrato-promessa de compra e venda do mencionado prédio e que se condenassem os 5.ºs RR. a abrirem mão do mesmo prédio a favor dos AA..
Fundamentando as suas pretensões, os AA. alegaram serem donos de um prédio rústico que confina com prédio que, apesar de conhecerem o interesse dos AA. na respectiva aquisição, os primeiros 4 RR., mediante contrato escrito, prometeram vender ao 5º R., tendo dado quitação da totalidade do preço (11 750 000$00), subordinado o contrato ao regime de execução específica e fixado a cláusula penal de quarenta mil contos e outorgaram ainda uma procuração a favor do 5.º R., no interesse do procurador e irrevogável sem o seu acordo, com poderes para vender o imóvel a quem entender, podendo fazer negócio consigo mesmo.
A acção foi contestada e julgada improcedente no despacho saneador, decisão que a Relação confirmou.
Os AA. pedem ainda revista.
1. 2. - Das extensas conclusões que formulam - e que são a repetição das apresentadas na apelação, com o aditamento de duas novas em consequência da serodiamente invocada invalidade do contrato-promessa pelos Apelados -, resulta que a questão a resolver se centra em saber se a prometida venda, formalizada no contrato-promessa, integra o pressuposto de que o ordenamento jurídico faz depender o legítimo exercício do direito de preferência pelo titular de um direito legal de preferência, perante a faculdade de execução específica da promessa pelo promitente-adquirente e a existência, a seu favor, de procuração conferida no interesse do procurador.
3. - Ao abrigo do disposto nos arts. 726.º e 713.º-6 CPC, remete-se para os termos da decisão recorrida que fixou a matéria de facto, matéria que, no essencialmente releva, se fez constar do relatório desta peça.
4.1.1. - O direito de preferência que os AA. se propuseram exercitar através desta acção é o previsto no art. 1380.º-1 C. Civil, reciprocamente concedido aos proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, em caso de venda a quem não seja proprietário confinante.
Trata-se, pois, de uma preferência legal - porque criada directamente pela lei -, que tem como finalidade proporcionar ao respectivo titular a aquisição de um direito real - a propriedade do terreno confrontante.
Também porque deriva da lei, o direito de preferência nasce sempre, e de cada vez, que se verifiquem os pressupostos de que essa mesma lei o faz depender.
Ainda como tal, esta preferência produz efeitos em relação a terceiros, ou seja, poderá ser oposta, para fazer valer esse direito de aquisição, a quem quer que venha a realizar com o obrigado a dar preferência o negócio de que deriva a transmissão do prédio sujeito à prelação.
E é assim que no art. 1410.º C. Civil, preceito que rege, em geral, a matéria, se estabelece que o beneficiário da preferência a quem não se dê conhecimento da venda tem o direito de haver para si a coisa alienada, desde que o requeira dentro de seis meses, contados do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço. Aí se admite e se fixam os pressupostos da acção de preferência.
A exercitabilidade do direito de prelação através da acção de preferência pressupõe, como do preceito resulta, a violação da obrigação de preferência, com a consumação da alienação sem satisfação do dever de comunicação do projecto da venda e cláusulas do contrato ou mediante irregular cumprimento desse dever (art. 416.º-1 C. Civil).
Surge, então, o direito de o preferente, através da acção, obter a substituição coerciva da posição de comprador no contrato celebrado com o terceiro adquirente, em violação dos pressupostos legais condicionantes do nascimento do direito - os do quadro legal que, em abstracto, prevê o direito de preferência associado à titularidade do direito real e a obrigação de comunicação.
4.1.2. - Aqui chegados, importa lembrar que não houve, in casu, qualquer comunicação ou notificação para preferência.
Estamos apenas perante um contrato-promessa de compra e venda de cuja execução - da prestação do facto que tem por objecto, que é a celebração do contrato de compra e venda (art. 410.º-1 C. Civ.) - resulta a violação do direito de preferência que a lei atribui aos Autores.
Por isso nos parece carecer de relevância tomar posição sobre o exacto momento em que nasce o direito na esfera jurídica do preferente: se no momento da venda, como foi aceite na decisão recorrida, ou se antes dela, como sustentam os Recorrentes.
Com efeito, não se está mais perante a primeira fase da «relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, do direito (...)», de que fala o Prof. HENRIQUE MESQUITA ("Obrigações Reais e Ónus Reais", 225 e ss.), que se inicia com o momento em que o obrigado à preferência decide realizar o negócio de alienação e se desenvolve até à respectiva efectivação, fase em que, sucessivamente, o preferente goza do direito (creditório) à notificação do negócio projectado, do direito (potestativo) de declarar preferir e do direito (creditório) de exigir que consigo seja realizado o contrato projectado. Está-se já numa segunda fase, em que, por via da omissão da primeira, o preferente "passa a ter o direito potestativo de, através da acção de preferência, se substituir ou sub-rogar ao adquirente, no contrato celebrado com o obrigado à prelação", direito que não incide directamente sobre a coisa transmitida mas sobre o contrato (cfr. ob. cit., 227).
4.1.3. - Do que fica dito e da lei resulta pode assentar-se em que os direitos legais de preferência incidem sempre sobre uma alienação, tendo por objecto a compra e venda ou a dação em cumprimento.
Mas de tudo resulta também que se, ou enquanto, o obrigado não efectuar a notificação para preferir e enquanto o negócio de venda ou dação projectado, haja ou não contrato-promessa, se não efectivar, o preferente legal não pode invocar ou exercitar qualquer direito. Até que ocorra um desses factos ou situações, através dos quais adquire o respectivo direito subjectivo, o preferente legal mantém-se tão só como detentor da expectativa que a norma legal que lhe reconhece o direito lhe atribui - a de virem a verificar-se essas condições, que fazem surgir o direito a favor do preferente (no caso de alienação, o direito potestativo de substituição através da acção de preferência) - vd. H. MESQUITA, cit., 211, nota 132, RLJ, 126.º-62 e 132.º-191 e ss..
É, na verdade, pacífico que o titular do direito de preferência só pode usar da acção prevista no art. citado 1410.º se a coisa tiver já sido alienada a terceiro, com violação da obrigação de dar preferência, também o sendo que é sempre elemento da causa de pedir dessa acção a transmissão da propriedade da coisa (cfr. C. LACERDA BARATA, "Da Obrigação de Preferência", 154; ac. STJ, 5/3/96, BMJ- 455.º-389; RP, 11/3/96, CJ,XXI-II-190).
A tais premissas, acrescenta o acórdão deste Supremo citado que o titular do direito só poderá lançar mão da acção de preferência "se a coisa objecto do contrato tiver sido alienada a terceiro (...) não colhendo a pretensão de equiparar o contrato-promessa de compra e venda ao contrato de compra e venda", uma vez que aquele não tem a virtualidade de transferir a propriedade, já que se trata de contrato de prestação de facto, que pode não ser cumprido.
4.1.4. - No caso dos autos, a expressa subordinação do contrato ao regime da execução específica e a fixação de elevada cláusula penal para a hipótese de a execução específica se revelar impossível não alteram o regime jurídico do contrato-promessa quanto aos seus efeitos meramente obrigacionais - a eficácia real não foi convencionada (art. 413.º C. Civ.) -, donde que mantém inteiro cabimento a razão de ser da impossibilidade de equiparação dos seus efeitos aos do contrato prometido.
Não ocorre, pois, desde logo, o pressuposto que condiciona o exercício da preferência por via da acção, com vista à substituição do terceiro comprador pelo preferente no contrato de compra e venda - a própria venda, validamente celebrada (ac. STJ, 7/7/94, CJ/STJ, II-III-49).
4.1.5. - Antes de encerrar este ponto, importa deixar referido que a doutrina invocada pelos Recorrentes, no sentido de o titular da preferência poder instaurar a acção antes de o contrato-promessa ter dado lugar ao contrato prometido (A. VARELA, RLJ - 100.º-226), tem que ver apenas, se bem interpretamos, com situações em que há uma comunicação ou notificação para preferência, embora eventualmente irregular.
Nestes casos, há, uma comunicação do obrigado à preferência, que pode ser entendida como declaração com o valor de proposta contratual ao preferente, que este aceita, ou seja, estamos no âmbito do que, nos termos acima expostos, se incluiu na denominada primeira fase do desenvolvimento do direito, podendo colocar-se o problema de saber se há uma vinculação do obrigado à preferência à celebração do contrato definitivo ou se este pode desistir do contrato projectado (cfr., sobre este ponto, Acs. STJ de 15/6/89, BMJ 388.º-479 e de 7/10/97, Proc. 246/97-1.ª).
Diversamente, no caso presente, o pressuposto é a existência de uma venda, com prévia violação daquela obrigação de comunicar, em que a declaração negocial não é dirigida ao preferente, mas a um terceiro, o promitente-comprador.
4.2.1. - Argumentam ainda os Recorrentes que com a procuração irrevogável que lhe foi conferida e poderes dela constantes, o Recorrido procurador e promitente-comprador já não necessita dos mandantes para celebrar a escritura, pelo que já não está na esfera jurídica dos obrigados á preferência comunicar a sua celebração, podendo o procurador nem sequer outorgá-la, impedindo definitivamente o direito de preferência dos Autores.
Reconhece-se que a situação criada pelos Recorridos se apresenta com potencialidade para constituir obstáculo, perdurável por mais ou menos tempo, ao exercício do direito de preferência que a lei confere aos Autores.
Não pode mesmo afastar-se o entendimento, proposto pelos Recorrentes, de que se está perante um expediente de que os ora Recorridos se socorreram com o intuito de retardarem ou, no limite, de impedirem o exercício da preferência, através da obstaculização posta à verificação das condições de nascimento do direito subjectivo dos AA., designadamente a efectivação da venda ou, antes disso, de uma comunicação dos termos do negócio.
Em sede de efeitos do contrato-promessa, já se concluiu que não podem extrair-se consequências relevantes para a pretensão dos Autores.
4. 2. 2. - E o mesmo sucede relativamente à procuração e seus efeitos.
A procuração e o mandato conferidos no instrumento notarial foram-no no interesse do procurador, não podendo ser revogada sem acordo deste, salvo ocorrendo justa causa - arts. 265.º-3 e 1170.º-2 C. Civil.
A lei não prevê a procuração no interesse exclusivo do procurador, ou seja, a procuração em que inexiste qualquer interesse do dominus na mesma, mas apenas no interesse comum.
O caso presente, porém, configura uma situação em que a procuração pode ser qualificada como tal, atingidos que estão, em princípio, todos os fins que o contrato prometido proporciona ao vendedor, nomeadamente o pagamento do preço, não se vislumbrando mais que o interesse do procurador em obter, formalizando, o direito de propriedade sobre o bem.
A doutrina e a jurisprudência nacionais vêm admitindo maioritariamente que para haver representação não é necessário que exista um interesse do representado, sendo que "o que caracteriza a representação não é o facto de ser alheio o interesse, mas o de o ser a posição jurídica" e, por via disso, havendo também como juridicamente admissível a figura da procuração no interesse exclusivo do procurador (vd., por todos, ac. RL, 11/10/90, CJ, XV-IV-146; PAIS DE VASCONCELOS, "A Procuração Irrevogável", 99).
4.2.3. - Poderá, então, questionar-se se, perante tal figura, o titular da posição jurídica não passa a ser o procurador e não o dominus, ou seja, se, na situação, não deixaria de se estar perante um caso de representação, por isso que os efeitos jurídicos dos actos praticados pelo procurador haveriam de se produzir na sua própria esfera jurídica.
Parece radicar numa resposta afirmativa a esta questão a tese defendida pelos AA.-recorrentes.
Interessa, então, saber se o representado se mantém na titularidade da posição jurídica, sendo a procuração qualificada como tal, ou se essa posição é transmitida, deparando-se um negócio de outro tipo, a qualificar como ao caso couber.
Sobre o problema pronuncia-se PAIS DE VASCONCELOS (ob. cit.,107), que vimos seguindo de perto, no sentido de que, "na nossa ordem jurídica, a procuração no interesse exclusivo do procurador não deve ser vista como implicando ou resultando de uma transmissão da posição jurídica do dominus", isso porque o interesse do dominus não é essencial para a representação, nem para a procuração, sendo certo que quando o procurador age com base em procuração no seu exclusivo interesse, age em nome do dominus e sobre a sua esfera jurídica, que não na sua e em seu nome próprio.
Entender o contrário, continua o Autor, «implica uma violação do princípio da autonomia privada», pois que «se foi uma procuração que se pretendeu outorgar, não foi um negócio transmissivo da titularidade da posição jurídica», não fazendo sentido que se transmita a posição ao procurador - colocando o transmitente o bem fora da sua esfera jurídica - e depois se lhe outorgue uma procuração, já impossível e inútil.
Também, PESSOA JORGE ("O Mandato sem Representação", 181 e ss.) considerando, embora, que uma tal procuração possa ser usada como um sucedâneo da transmissão da posição jurídica do dominus não a opera efectivamente, limitando-se a conceder o poder de representação a que sempre acresce um negócio jurídico (doação, venda, etc.) que constitui o título justificativo de o procurador fazer seu o resultado final do negócio.
É claro que bem pode o instrumento da procuração irrevogável servir, por exemplo, para ocultar de terceiros a transmissão de uma posição jurídica para prejudicar eventuais direitos desses terceiros.
E poderá até corresponder a essa hipótese a situação que os autos encerram.
Mas, a ser assim, então poder-se-á configurar um negócio viciado, designadamente por simulação, questão cujo tratamento escapa ao objecto deste processo.
Concluindo, dir-se-á que, fora de casos pontuais que passam por pactos simulatórios ou fraudulentos, geradores da inerente invalidade do negócio, a procuração no interesse exclusivo do procurador não implica a transmissão da posição jurídica do representado, nem resulta dela, mantendo-se, juridicamente, o dominus como titular daquela posição, gozando da faculdade de a revogar com justa causa, e agindo o procurador em seu nome.
4.2.4. - No caso sub judicio não está em causa, desde logo por falta de alegação dos respectivos factos, apesar de matéria de conhecimento oficioso, a nulidade do negócio - que, de resto, também não aproveitaria ao êxito da acção, por não conduzir a uma transmissão válida do imóvel para o promitente-comprador -, donde que, na aludida manutenção da posição jurídica dos promitentes-vendedores, tem de haver-se o prédio na sua titularidade.
4.3. - Também por esta via, ou pela conjugação de ambas, se não preenche o pressuposto que condiciona o exercício do direito de preferência dos Autores e integra a causa de pedir na acção que intentaram.
Improcedem, nessa medida, as conclusões do recurso e as pretensões delas decorrentes.
5. - Termos em que se nega a revista e se condenam os Recorrentes nas custas.
Lisboa, 2 de Março de 2004
Alves Velho
Moreira Camilo
Lopes Pinto