| 1219/14.2TVLSB.L1.S1 |  |
DENÚNCIA
CESSÃO DE QUOTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – PROCESSO DE DECLARAÇÃO / RECURSOS.
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / DECLARAÇÃO NEGOCIAL / INTERPRETAÇÃO E INTEGRAÇÃO / SENTIDO NORMAL DA DECLARAÇÃO – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO DE PRÉDIOS URBANOS / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS / DURAÇÃO / CONTRATO DE DURAÇÃO INDETERMINADA / DENUNCIA PELO SENHORIO.
- Fernando Gravato de Morais, Revista “Julgar”, n.º 3, 2007, p. 212.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 635.º, N.º 4 E 639.º, N.º 1.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 236.º, N.º 1 E 1101.º, ALÍNEA C).
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU): - ARTIGOS 26.º, N.º 6, ALÍNEA B) E 28.º.
DL N.º 257/95, DE 30 DE SETEMBRO.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 11-09-2012, PROCESSO N.º 399/11.3TULSB.L1.S1.
-*-
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
- DE 01-03-2012, RELATOR FARINHA ALVES, IN WWW.DGSI.PT.
I- A alínea b) do n.º 6 do are 26° da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro deverá ser interpretada no sentido de ser aplicável ao caso em que foram extintas as quotas até então detidas e tituladas pelos sócios da sociedade locatária, sendo em ato contínuo realizado um aumento de capital social da mesma, subscrito na totalidade por outra sociedade comercial que passou a ser a única sócia dessa sociedade.
II- Desta forma ocorreu substancialmente uma transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determinou a alteração da titularidade em mais de 50%, face à situação anteriormente existente.
III- Em consequência da redução, do aumento de capital e da realização deste por uma única e nova sócia, a sociedade ré e o respetivo estabelecimento passaram a ser explorados por uma nova entidade, detentora exclusiva do capital social da ré.
IV- A não ser entendido assim, estaria encontrada a forma de se proceder à alteração dos que têm o domínio da sociedade, sem que o senhorio pudesse denunciar o contrato de arrendamento, o que sempre se traduziria numa situação de fraude à lei.
Revista n.º 1219/14.2TVLSB.L1.S1.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
SEGURO AA, instaurou a presente ação declarativa contra:
BB, Lda., peticionando que a ré seja condenada:
a) A reconhecer a autora como a legitima proprietária do imóvel ocupado por aquela;
b) A restituir à autora o imóvel, entregando o mesmo livre de pessoas e bens;
c) A pagar à autora indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal, ou seja, € 1.589,58 (€ 794,79 x 2) por cada mês de atraso na restituição do locado, a qual deveria ter acontecido em 31-7-2014, nos termos e ao abrigo no disposto no artº 1045º nº 2 do Código Civil.
Alegou, para tanto, em suma, que é proprietária do prédio urbano que constitui atualmente o nº 00 da Praça ..., em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... com o nº 0212. Autora e ré foram, respetivamente, senhoria e inquilina do imóvel que corresponde ao 4º andar esquerdo do prédio supra identificado.
Em 14 de Abril de 2009, foi efetuada a redução do capital da ré de € 190.388,85 para € 0,00, mediante a extinção de todas as participações e efetuado, em simultâneo, um aumento de capital de € 50.000,00.
Tal constituiu uma transmissão inter-vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade de mais de 50% do capital da sociedade ré, então arrendatária do 4º andar esquerdo, face à situação existente aquando da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), em 28 de Junho de 2006.
Em consequência, a autora denunciou o contrato de arrendamento com efeitos a 31 de Julho de 2014.
A ré não entregou o 4º esquerdo à autora.
O valor da última renda do locado, pago pela ré à autora, foi de € 794,79.
A ré contestou, concluindo que a ação deve ser julgada improcedente.
Alegou, em síntese, que as participações sociais existentes à data da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27/2 não foram transmitidas, uma vez que os sócios da ré viram as suas participações sociais serem extintas assim que se considerou aprovada a redução do capital social de € 190.388,89 para 0 €.
Extintas todas as quotas que representavam a totalidade do capital social, não podiam os que tinham sido sócios transmitir as respetivas participações sociais à sociedade comercial “CC, SA” ou a qualquer terceiro.
Com a aprovação do aumento do capital social da ré para € 50.000,00 subscrito e realizado a 31 de Março de 2009 pela aludida sociedade, foi criada ex novo uma quota que passou a ser titulada por esta sociedade.
Não existiu transmissão inter-vivos de posição ou posições sociais.
Atendendo ao conteúdo da carta registada com aviso de receção de 25 de Fevereiro de 2013, a senhoria, ora autora, manifestou tacitamente o propósito de manter em vigor o contrato de arrendamento, em causa, à luz do novo regime de arrendamento urbano.
Tendo em conta o disposto no art. 595º, nº1, alínea b), do Código de Processo Civil, o Tribunal a quo conheceu imediatamente do pedido, na medida em que considerou suficientes os elementos já constantes dos autos.
E assim, foi proferida sentença que julgou a ação procedente e, em consequência:
“a) Reconheceu a autora como proprietária do 4º andar esquerdo do nº 00 do prédio urbano sito em ..., Praça do ..., nºs 00 a 00-D, em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº 0212/20100112;
b) Condenou a R. a restituir à autora, o 4º andar esquerdo do prédio aludido em a), livre e devoluto de pessoas e bens e
c) Condenou a R. a pagar à autora, desde 1 de Agosto de 2014 e até ao momento da restituição do imóvel à A., a título de indemnização, a quantia mensal de € 1.589,58.”
Inconformada com tal decisão, veio a ré interpor recurso de apelação, que foi julgado improcedente pela Relação de ....
Mais uma vez inconformada veio a ré interpor a presente revista excecional que foi admitida.
Corridos os vistos legais, urge apreciar e decidir.
Como é sabido – arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. de Proc. Civil – o âmbito do recurso é delimitado pelo teor das conclusões dos recorrentes.
A aqui recorrente nas suas extensas alegações formulou não menos extensas conclusões que, por isso, não serão aqui transcritas.
Daquelas resulta que a recorrente, para conhecer neste recurso, levanta as seguintes questões:
a) Não deve ser considerada válida e operante a denúncia do contrato de arrendamento a que respeitam os autos ?
b) Atento o conteúdo da carta registada com aviso de receção de 25 de Fevereiro de 2013 (transcrita no ponto 10. da Fundamentação de Facto da sentença recorrida), deve entender-se que a senhoria manifestou o propósito, ainda que de forma tácita, de manter em vigor o contrato de arrendamento em causa ?
A recorrida contra-alegou extensamente, defendendo a manutenção do decidido.
Mas antes de mais há que especificar a matéria de facto que é a seguinte:
1. Pela Ap. 8 de 1951/12/24 foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de ..., a favor da A., o prédio urbano sito em ..., Praça do ... – atualmente Praça ... -, nºs 00 a 00-D, em ..., descrito naquela Conservatória sob o nº 0212/20100112, por compra a DD, Lda.;
2. Por escritura pública realizada no dia 9 de Abril de 1963, realizada no 4º Cartório Notarial de ..., a autora declarou dar de arrendamento a BB, que declarou tomar de arrendamento, pelo prazo de um ano, renovado por iguais e sucessivos períodos, mediante a renda mensal de 3.000$00 e com destino “a dormitório e refeitório de crianças débeis mentais, isto é, portadoras de ligeiras deficiências mentais, sensoriais ou ortofónicas”, o 4º andar esquerdo do nº 00 do prédio identificado em 1.;
3. Por escritura pública intitulada “Trespasse”, outorgada no dia 19 de Janeiro de 1988, no 5º Cartório Notarial de ..., BB declarou trespassar à ré, o estabelecimento de ensino instalado no 4º andar esquerdo aludido em 2., tendo a R. declarado que aceitava o trespasse;
4. Pela Ap. 06/00001128, foi inscrita na Conservatória do Registo Comercial de ..., a constituição do BB, Lda., com o capital social de 5.500.000$00, com os seguintes sócios e respectivas quotas:
- BB, titular de uma quota com o valor de 2.900.00$00;
- EE, titular de uma quota com o valor de 1.400.00$00;
- FF, titular de uma quota com o valor de 300.00$00;
- GG, titular de uma quota com o valor de 300.000$00;
- HH, titular de uma quota com o valor de 300.000$00;
- II, FF, GG e HH, titulares de uma quota em comum e sem determinação de parte ou direito, no valor de 300.000$00;
5. Pela Ap. 27/20070126, encontra-se inscrito na Conservatória do Registo Comercial de ..., o aumento do capital social da ré para € 162.954,98, por suprimentos efectuados pelo seu sócio BB;
6. Após o aumento do capital social referido em 5., a ré ficou com o capital social de € 190.388,85, assim dividido:
- BB, titular de uma quota com o valor de € 14.465,14 e outra quota no valor € 162.954,98;
- EE, titular de uma quota com o valor de € 6.983,17;
- FF, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
- JJ, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
- GG, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39;
- HH, titular de uma quota com o valor de € 1.496,39.
7. Por sentença proferida em 13/12/2008 no Processo Especial de Recuperação de Empresa que correu termos no 3º Juízo do Tribunal do Comércio de ..., foi homologada a deliberação da Assembleia de Credores que aprovou a alteração do plano no âmbito da medida de recuperação de gestão controlada a que a R. se encontrava sujeita.
8. Pela Ap. 76/20090414, foi inscrito na Conservatória do Registo Comercial de ..., os seguintes factos referentes à ré:
“Redução do capital, aumento do capital e alterações do contrato de sociedade.
Montante da redução: 190388,85 Euros
Finalidade: cobertura de prejuízos
(…) Capital após a redução: 0,00 Euros
Montante do aumento: 50.000,00 Euros
SÓCIOS E QUOTAS:
QUOTA: 50.000,00 Euros
TITULAR: CC, S.A.”
9. A autora enviou à ré, que a recebeu, a carta registada e com aviso de recepção, cuja cópia se encontra a fls. 29 e 30, datada de 29 de Junho de 2009, com o seguinte teor:
“(…) ASSUNTO: Denúncia do contrato a arrendamento e consequente entrega do locado na morada supra mencionada.
(…) Na qualidade de senhoria do locado na morada, de que V. Exas. são arrendatários, vimos pela presente comunicar-vos a denúncia do contrato de arrendamento urbano não habitacional de duração indeterminada, celebrado por escritura pública em 9-4-1963 e referente ao arrendado acima identificado, tudo ao abrigo do disposto nos artigos 26º nº 6, alínea b) e 28º, ambos do NRAU, com remissão para o artº 1101º, alínea c) do Código Civil.
Com efeito, 14-4-2009, foi aprovada a redução do capital da sociedade arrendatária para 0.00€ e efectuado, em simultâneo, um aumento de capital de 50.000,00€ realizado em dinheiro pela nova e única sócia, a empresa CC, S.A.
Assim, nesta data de 14-4-2009 a sociedade arrendatária ficou com um capital social de 50.000€, correspondente a uma quota única nesse valor, pertencente à CC, S.A.
Estamos, pois, perante uma transmissão inter vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade em mais de 50% do capital da sociedade arrendatária face à situação existente aquando da entrada do NRAU em 28-6-2006, o que confere à senhoria o direito denúncia do contrato, nos termos conjugados Comarca de ... dos já mencionados artigos 26º nº 6, alínea b) e 28º, ambos do NRAU e artº 1101º, alínea c) do Código Civil.
Assim sendo, o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-07-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação em que se encontrava aquando da celebração do negócio”;
10. A A. enviou à R., que a recebeu, a carta registada com a/r, datada de 25 de Fevereiro de 2013, cuja cópia se encontra a fls. 67, com o seguinte teor:
“(…) Na qualidade de senhoria do locado correspondente ao 4º Esqº. do prédio sito na Praça ..., 11, em ..., do qual V. Exas. são arrendatários, vimos, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 50º e seguintes da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (com as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), comunicar-lhes a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento em causa para o novo regime do arrendamento urbano (NRAU) com a actualização da respectiva renda.
Assim, propomos que o contrato passe a contrato com prazo certo e o valor da renda passe a ser de € 787,00 mensais.
Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009, enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento (…)”
11. Na sequência dessa carta, a ré passou a pagar à autora a quantia mensal de € 787,00, a título de renda pelo gozo do 4º esquerdo;
12. A A. enviou à R., que a recebeu, a carta registada com aviso de recepção cuja cópia consta de fls. 75, datada de 28 de Março de 2014, da qual consta:
“(…) Assunto: Actualização de renda
(…) Serve a presente para comunicar a V. Exa que, nos termos e ao abrigo do disposto na alínea c) do nº 2 do artº 1077º do C. Civil e da Portaria 352/2013, de 4 de Dezembro, a renda mensal do locado acima identificado, é aumentada de € 787,00 para € 794,79 a partir da que se vencer no próximo dia 01 de Maio de 2014, por aplicação do coeficiente 1,0099, constante da legislação acima referida.
(…)”
13. A partir da renda que se venceu em 1 de Maio de 2014, a R. passou a pagar à A. a quantia mensal de € 794,79, pelo gozo do 4º andar esquerdo.
14. A autora enviou à ré, que a recebeu, a carta registada e com aviso de recepção, datada de 3 de Julho de 2014, cuja cópia se encontra a fls. 31, da qual consta o seguinte:
“(…) ASSUNTO: Denúncia do contrato de arrendamento e consequente entrega do locado sito na morada supra mencionada.
Exmºs Senhores
Na qualidade de senhoria do locado sito na mora supra mencionada, de que V. Exas. são arrendatários atenta a denúncia do contrato de arrendamento, efectuada através da carta enviada a V. Exas. em 29-6-2009, vimos de novo lembrar-vos que o referido contrato cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e no estado de conservação e que se encontrava aquando da celebração do negócio.
Como tal devem V. Exas. proceder à entrega das respectivas chaves do locado, entregando-as à porteira do prédio ou na sede da Companhia, sita na Rua …, 00, 4º, em ... entre as 09h00 e as 12h30 ou entre as 14h00 e as 16h30.
Caso não procedam à entrega do locado na data acima indicada, constituem-se em mora na entrega do locado, pelo que será devido, por cada mês de atraso na restituição do locado, indemnização no valor equivalente ao dobro do montante da renda mensal, conforme previsto no artº 1045º nº 2do Código Civil (…)”;
15. Até ao momento a ré não entregou à autora o 4º andar esquerdo referido em 2.
Vejamos agora cada uma das questões levantadas pela recorrente como objeto deste recurso.
a) Nesta primeira questão pretende a recorrente que os factos apurados não integram a previsão do art. 26º, nº 6, al. b) da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro.
Pese embora a vibrante, exaustiva e repetitiva defesa da recorrente desta pretensão, não temos qualquer dúvida de que tal pretensão é improcedente, tal como doutamente fundamentaram as instâncias.
Assim, o douto acórdão recorrido sobre tal questão exarou o seguinte:
“ Consta da sentença recorrida, a dado passo a seguinte argumentação:
“Está demonstrado que por escritura pública realizada no dia 9 de Abril de 1963, realizada no 4º Cartório Notarial de ..., a autora declarou dar de arrendamento a BB, que declarou tomar de arrendamento, pelo prazo de um ano, renovado por iguais e sucessivos períodos, mediante a renda mensal de 3.000$00 e com destino “a dormitório e refeitório de crianças débeis mentais, isto é, portadoras de ligeiras deficiências mentais, sensoriais ou ortofónicas”, o 4º andar esquerdo do nº 11 do prédio identificado na petição inicial.
O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, considerando-se renovado por iguais e sucessivos períodos.
Estamos em presença de contrato de arrendamento não habitacional de duração indeterminada celebrado em data anterior ao Decreto-Lei nº 257/95, de 30 de Setembro.
Em 29 de Junho de 2009, a A. enviou à R. carta registada com aviso de recepção, denunciando o contrato de arrendamento em causa, com efeitos a 31 de Julho de 2014, denúncia essa efectuada ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 26º, nº 6, al. b) e 28º, do NRAU aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e art. 1101º, al, c), do C. Civil, na redacção anterior à Lei nº 31/2012, de 14/8.
De acordo com o disposto no artigo 26º, nº 6, al. b), do NRAU na redacção supra citada, o senhorio tem direito a denunciar o contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado após o Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, quando, “sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei” – cfr ainda artigo 28º do mesmo diploma.
Estabelece o artigo 1101º do C. Civil que:
“O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
(…) c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação”.
Atentos os factos que resultaram provados, conclui-se que no dia 31 de Março de 2009, as participações sociais dos sócios da R. à data foram extintas, uma vez que foi aprovada a redução do capital social de € 190.388,89, para € 0,00.
Posteriormente a tal facto, teve lugar a aprovação do aumento do capital social da ré € 50,000,00, subscrito na sua totalidade pela sociedade CC, S.A.
Ambos os factos foram inscritos na Conservatória do Registo Predial pela Ap. 76/00090414.
Sustentou a R. que não existe fundamento para a denúncia do aludido contrato de arrendamento, uma vez que não teve lugar a transmissão das suas posições sociais, não podendo ser transmitido um bem ou direito quando o mesmo se encontra extinto.
Com a aprovação do aumento do capital social da R. para € 50.000,00 foi criada ex novo uma quota que passou a ser titulada pela sociedade CC.
Salvo o devido respeito por opinião contrária, não assiste razão à R.
Com a redução do capital social da ré de € 190.388,89 para € 0,00 e o aumento, no mesmo acto da redução, de tal capital para € 50,000,00, realizado por uma única e nova sócia, ocorreu, na prática, transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determinaram a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da Lei 6/2006.
Em consequência da redução, do aumento de capital e da realização deste por uma única e nova sócia, a sociedade R. e o respectivo estabelecimento passaram a ser explorados por uma nova entidade, detentora exclusiva do capital social da R.
Considerando o disposto no artigo 26º, nº6, da Lei nº 6/2006, de 27/2, conclui-se que o reconhecimento do direito de denúncia encontra justificação na alteração, directa ou indirecta, das pessoas físicas que detinham a posição de arrendatários ou que usufruíam o arrendado.
Como se decidiu no Ac. da RL de 01/03/2012, relator: Farinha Alves, o qual pode ser consultado in http://www.dgsi.pt/JTRL, para efeitos da subsunção ao previsto na alínea b) do referido artigo 26º, nº6, “… o que conta é o domínio da vontade social e, através desta, do respectivo estabelecimento comercial. Se a entrada de terceiros na sociedade, em posição de maioria, pode ter efeitos práticos semelhantes aos de um trespasse, passando a exploração do estabelecimento a ser dominada pela nova maioria social, esse efeito também ocorre quando dois sócios, que apenas detinham 45% do capital social, passam a deter a totalidade desse capital. Por efeito dessa transmissão, os sócios adquirentes passaram a deter o domínio da sociedade, e do respectivo estabelecimento, o que antes não acontecia”.
Por via da redução e aumento, no mesmo acto, do capital social da ré, nos termos acima descritos, a CC, S.A., passou a deter o domínio exclusivo sobre aquela e do estabelecimento instalado no locado, o que até então não sucedia.
A não ser assim, estaria encontrada a forma de se proceder à alteração dos que têm o domínio da sociedade, sem que o senhorio pudesse denunciar o contrato de arrendamento, o que sempre se traduziria numa situação de fraude à lei.”
Cremos que a argumentação da 1ª instância é irrepreensível , está absolutamente correta pelo que a ela aderimos totalmente, sem que se nos afigure necessário acrescentar algo em reforço da mesma. Parece-nos óbvio que a situação espelhada na factualidade provada corresponde à situação prevista na lei. Não há dúvida de que a operação realizada pelos anteriores detentores da sociedade arrendatária constituiu uma transmissão inter vivos da posição social que determinou a alteração da titularidade em mais de 50% do capital da sociedade Ré, neste caso em 100%. Consequentemente, a Autora tinha direito, ao abrigo das disposições conjugadas dos art.ºs 26.º, n.º 6, al. b) e 28.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e art.º 1101.º, al, c), do Código Civil, a denunciar, como denunciou, o contrato de arrendamento existente com a Ré, com efeitos a 31 de Julho de 2014, data em que o arrendado deveria ser entregue, livre de pessoas e bens.”
Estamos em inteira sintonia com esta argumentação.
Esta decisão está de acordo com a fundamentação que usamos ao apreciar uma questão semelhante no acórdão proferido neste Supremo Tribunal de Justiça, em 11-09-2012, no processo nº 399/11.3TULSB.L1.S1. que foi relatado pelo presente Relator e assinado pelo aqui primeiro adjunto, no qual se explanou, além do mais, o seguinte:
“O legislador ao elaborar a lei nº 6/2006 referida, moveu-se pela intenção de liberalizar o regime do arrendamento urbano, revogando o regime vinculístico que estava já em vigor há muitas décadas e que associado às limitações legais a adequadas e justas actualizações dos quantitativos das rendas, levaram ao estado actual de ruína do património edificado das nossas cidades.
Assim, Fernando Gravato de Morais, num notável artigo publicado na Revista “Julgar”, nº 3 - 2007, pág. 212 refere, a propósito da reforma do arrendamento urbano que se consubstanciou no Novo Rau :
“Como se afirmou, a reforma, fosse ela de que tipo fosse ( mais liberal ou mais conservadora ), coincidia no objectivo último: o ataque ao vinculismo. Dito de outro modo, havia que impor limites ao proteccionismo dado ao inquilino no pretérito. Senão vejamos.
As leis de outrora, em particular as menos recentes, sempre foram férteis em conferir benefícios ao arendatário ( habitacional ou não ) em detrimento dos interesse do locador.
O mais determinate era, sem dúvida, o que estabelecia a regra da prorrogação forçada ou imperativa do contrato, no fim do respectivo prazo, em relação ao senhorio ( cfr. o art. 68º, nº 2 , RAU e art. 1095º CC ). Os desvios a este princípio consubstanciavam-se em requisitos exigentes e de difícil concretização ( cfr. os antigos arts. 69º e 73º RAU e arts. 1096º ss. CC).”
Com essa finalidade, o legislador na Lei nº 6/2006 introduziu o regime geral previsto na al. c) do 1101º do Cód. Civil que aboliu o regime vinculístico no contrato de locação.
Porém, o legislador foi sensível às situações estabelecidas ao abrigo do regime vínculístico anterior cuja revogação poderia provocar situações delicadas ou de contornos muito violentos para as legítimas expectativas que os cidadãos depositam na estabilidade dos regimes legais aplicados a negócios de duração prolongada no tempo.
Por isso, limitou a entrada dos contratos de locação antigos no regime da livre denunciabilidade à ocorrência de factores de alteração da posição sujectiva no tocante ao locatário do mesmo contrato ou da situação de efectivo gozo do locado pelo locatário.
Desta forma, estabeleceu aquela lei que o trespasse ou a locação do estabelecimento instalado no locado é motivo para a entrada do respectivo contrato de locação no regime geral da al. c) do art. 1101º referida.
Por outro lado, também estabeleceu que, sendo o locatário uma sociedade, a transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titulariedade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da referida lei, cessa a restrição à aplicação ao mesmo contrato do regime da livre denunciabilidade prevista na mesma al. c) do art. 1101º.”
Ora a situação aqui em apreço preenche essa alteração da posição de domínio, em que os anteriores sócios desaparecem da sociedade com a redução do capital social por aqueles detido a zero e ao aumento do mesmo capital com a subscrição do mesmo capital por entidade jurídica totalmente diversa dos anteriores sócios da sociedade ré.
Assim, soçobra este fundamento do recurso.
b) Nesta segunda questão defende a recorrente que o teor da carta enviada pela autora à ré, em 25-02-2013, é incompatível com a denúncia do contrato.
Vejamos.
O douto acórdão sobre a questão disse o seguinte:
“ Na verdade, no dia 25 de Fevereiro de 2013, a autora enviou à ré, que a recebeu, uma carta registada, com A/R , a comunicar-lhe a intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, mas a reafirmar a denúncia do contrato para 31-7-2104, dizendo que “o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009, enviada pela Companhia a V. Ex.ªs. a denunciar o contrato de arrendamento”[1] .
Ora, tendo em conta o disposto no art.º 236º nº 1 do Código Civil segundo o qual o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que será apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante (teoria da impressão do destinatário), não vemos como não interpretar a vontade do Locador senão no sentido de beneficiar da possibilidade de actualizar a renda devida, mas apenas enquanto o contrato se mantiver em vigor, ou seja, até 31-07-2014. Isto é, um declaratário normal colocado na posição da Ré, não pode deixar de considerar aquela carta como significando que, até 31 de Julho de 2014, o contrato passaria a estar sujeito ao NRAU, mas mantendo-se plenamente válida e eficaz a declaração de denúncia do contrato. Tal como se diz expressamente na carta de 25 de Fevereiro de 2013: “Recordamos que, o contrato de arrendamento referente a este locado cessará os seus efeitos no dia 31-7-2014, data em que o arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens, conforme consta da carta de 29-6-2009 enviada pela Companhia a V. Exas. a denunciar o contrato de arrendamento”.
Cremos, por conseguinte, que o teor da carta de 25-02-2014, em nada contraria ou impede a denúncia do contrato validamente operada por carta de 26-02-2009.”
Perante a bondade destas considerações não vemos que a defesa em contrário da recorrente, feita até à exaustão, seja de molde a afastar o acerto daquelas considerações.
Naufraga, desta forma, mais este fundamento do recurso e com ele toda a revista.
Pelo exposto, nega-se a revista pedida.
Custas pela recorrente.
*
Nos termos do art. 663º, nº 7 do Cód. de Proc. Civil sumaria-se o presente acórdão da seguinte forma:
Contrato de Arrendamento. Denúncia. Cessão de Quota.
I- A alínea b) do n.º 6 do are 26° da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro deverá ser interpretada no sentido de ser aplicável ao caso em que foram extintas as quotas até então detidas e tituladas pelos sócios da sociedade locatária, sendo em ato contínuo realizado um aumento de capital social da mesma, subscrito na totalidade por outra sociedade comercial que passou a ser a única sócia dessa sociedade.
II- Desta forma ocorreu substancialmente uma transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determinou a alteração da titularidade em mais de 50%, face à situação anteriormente existente.
III- Em consequência da redução, do aumento de capital e da realização deste por uma única e nova sócia, a sociedade ré e o respetivo estabelecimento passaram a ser explorados por uma nova entidade, detentora exclusiva do capital social da ré.
IV- A não ser entendido assim, estaria encontrada a forma de se proceder à alteração dos que têm o domínio da sociedade, sem que o senhorio pudesse denunciar o contrato de arrendamento, o que sempre se traduziria numa situação de fraude à lei.
31-01-2017
João Camilo - Relator
Fonseca Ramos
Fernandes do Vale
_______________________________________________________
[1] Vide facto provado n.º10.