| 3275/18.5T8OAZ.P1.S1 |  |
CONTRATO DE PERMUTA
PRAZO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
SINAL
RESOLUÇÃO
REAPRECIAÇÃO DA PROVA
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
PROVA TABELADA
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I - Em sede de recurso de revista só tem lugar a sindicância de erro na apreciação da prova e na fixação dos factos materiais da causa em caso de violação de norma que expressamente exija certa espécie de prova para a existência do facto ou de norma que fixe força legal a determinado meio de prova (art. 674.º, n.º 3, do CPC).
II - Não se verifica tal situação em relação ao facto, dado como provado, de ter expirado a validade de uma licença de construção de um imóvel em determinada data.
III - Tendo as partes, em acordo escrito, assumido a obrigação de celebrar um contrato de permuta entre dois prédios rústicos propriedade de uma das partes e uma fracção de imóvel a edificar neles pela outra parte, bem como a de celebrar um contrato de compra e venda de uma outra fracção do mesmo edifício, logo que as fracções estivessem “completamente prontas e acabadas”, torna-se necessária a fixação de um prazo razoável, em face das circunstâncias do caso, para o cumprimento da obrigação de contratar.
IV - Não cumpre os requisitos de uma interpelação admonitória eficiente para cumprimento da obrigação de celebrar os contratos prometidos a notificação à outra parte levada a cabo pelos proprietários dos prédios rústicos onde estava a ser implantado o edifício, e cujas obras foram suspensas, no sentido de a intimar a retomar as obras de construção do edifício dentro de determinado prazo, sem fixar qualquer prazo para a celebração dos contratos de permuta e de compra e venda prometidos.
V - Não sendo peremptória, inequívoca nem definitiva a recusa da construtora de cumprimento da obrigação instrumental de proceder à construção do edifício em ordem a habilitá-la a celebrar os dois contratos prometidos, não ocorre incumprimento definitivo e culposo dos contratos promessa celebrados que lhe seja imputável nem perda objectiva do interesse na prestação alegadamente em falta.
VI - Nessa situação o incumprimento definitivo dos contratos promessa é imputável aos promitentes que interpelaram a outra parte sem fundamento e, interpretando erroneamente a sua reacção, os resolveram e passaram a exigir a devolução, em dobro, do valor do sinal que tinham constituído.
ACORDAM, em nome do POVO PORTUGUÊS, os Juízes Conselheiros da 1.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:
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RELATÓRIO
I – INTRODUÇÃO
1 – H B e N A, residentes (…) em ..., freguesia ... – ..., demandaram M F C, residente em (…) ..., pedindo a sua condenação nos seguintes termos:
Seja julgado definitivamente incumprido o contrato celebrado em 29 de janeiro de 2008 entre autores e ré, por culpa desta, sendo ela condenada a restituir, em dobro, a quantia por ela recebida a título de sinal, no valor global de € 50.000,00, acrescida de juros legais desde a sua citação até efetivo e integral pagamento.
Alegam, para tanto, e em síntese:
Que celebraram com a ré um acordo segundo o qual os autores se comprometiam a autorizar que a ré construísse num terreno sua propriedade um edifício composto por oito fracções autónomas cuja propriedade, uma vez concluída a obra a edificar, se comprometiam a transmitir à ré por troca com uma das frações do edifício;
Que na mesma oportunidade os autores se comprometeram a comprar, e a ré a vender-lhes, outra fração do mesmo edifício a construir, tendo eles entregue à ré, a título de sinal, a quantia de 25.000,00 euros;
Que apesar de terem sido retomadas pela ré as obras após a remoção de impedimentos legais à construção do edifício, esta abandonou a obra pouco tempo depois, não tendo concluído a construção e recusando-se a fazê-lo, apesar de instada para o efeito, pelo que incumpriu definitivamente o contrato celebrado entre as partes.
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2 – A ré, tendo sido regularmente citada contestou o pedido.
Alega, em síntese, que:
Não retomou os trabalhos na obra iniciada porque, após ter levantado o alvará de construção, foi confrontada com dificuldades financeiras traduzidas em falta da verba necessária para o efeito, em parte também resultantes do não cumprimento do contrato por parte dos autores.
Segundo o acordo celebrado deveriam os autores ter transferido a propriedade dos prédios onde o edifício a construir iria ser implantado para a ré e só a partir desse momento ficaria a ré obrigada a proceder à construção nos termos aprovados, não tendo os autores procedido a tal transferência pelo que ficou ela impedida de recorrer ao financiamento bancário para o efeito.
Não tendo sido previsto no acordo celebrado qualquer prazo para a realização da obra não se encontrava em mora no cumprimento de nenhuma obrigação quando aos autores resolveram o contrato, pelo que não lhe poder ser imputado o seu incumprimento definitivo.
Em conformidade a ré pediu a sua absolvição do pedido formulado de devolução do sinal em dobro e deduziu pedido reconvencional contra os autores, pedindo não só o reconhecimento do direito de retenção sobre a quantia relativa ao sinal recebido (25.000,00 euros) mas também a condenação dos réus a pagar o valor de 70.000,00 que alega ser o valor das obras realizadas.
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3 – Os autores apresentaram articulado de resposta ao pedido reconvencional em que pugnam pela improcedência dos pedidos formulados pela ré/reconvinte.
Prosseguindo os autos a sua regular tramitação teve lugar a audiência final.
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4 - Foi proferida sentença, que julgou a acção procedente e a reconvenção improcedente nos termos seguintes (dispositivo):
“Pelo exposto, tendo em atenção as considerações produzidas e as normas legais citadas, decido:
a) Condenar a ré a pagar aos autores a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), acrescida de juros civis a contar de 7-8-2018, até efectivo e integral pagamento;
b) Condenar os autores a pagar à ré a quantia que se vier a liquidar, correspondente à diferença entre o valor dos prédios rústicos (…) sem quaisquer benfeitorias, a 9-11-2018, e o valor dos prédios com as mesmas benfeitorias, reportado à mesma data, caso essa diferença seja inferior ao custo das referidas benfeitorias e, no caso contrário, ao valor de custo destas (…), sendo que a quantia final a pagar pelos autores não pode ultrapassar o montante de € 70.000,00 (setenta mil euros);
c) Absolver os autores do demais peticionado;
d) Condenar a ré nas custas do processo”.
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5 – Inconformada a ré/reconvinte interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto.
Por acórdão proferido a 24 de março de 2022 o Tribunal da Relação do Porto decidiu:
- Julgar parcialmente procedente a apelação interposta pela ré-reconvinte;
- Revogar parcialmente a sentença proferida em primeira instância;
- Julgar improcedente a acção e absolver a ré dos pedidos formulados pelos autores;
- Julgar parcialmente procedente a reconvenção;
- Declarar que a reconvinte tem direito a fazer sua a quantia de 25.000,00 euros entregues a título de sinal;
- Confirmar a parte restante da sentença impugnada.
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II – A REVISTA
1 – Inconformados com o teor do acórdão proferido em segunda instância, os autores interpuseram recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça.
São do seguinte teor integral as Conclusões das alegações por eles apresentadas:
“(…) 6. O acórdão recorrido padece de algumas vicissitudes: erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa por ofensa ao preceituado no artigo 71.º n.º 3 e 5 do DL 555/99 de 16/12, relativamente ao facto dado como provado em 22 dos factos provados e violação da lei substantiva na vertente de erro de interpretação ou aplicação por incorreta interpretação do incumprimento definitivo do contrato, imputável à Ré, com violação do preceituado nos artigos 808º, 442º, 334º, 217º, 236º, 295º todos do Código Civil.
7. O erro na apreciação da prova verifica-se no que respeita à fixação do facto provado a 22, tendo disso feita uma incorreta apreciação sobre “a caducidade da licença de construção”.
8. Nos autos, não foi feita prova da caducidade da licença de construção, pelo que esse facto não pode ser dado como provado.
9. Foi feita prova apenas de que a licença expirava a 18.07.2015.
10. De acordo com a alínea d) do n.º 3 do artigo 71.º do DL 555/99, de 16/12, a licença ou autorização para a realização das operações urbanísticas relativas à edificação caduca "se as obras não forem concluídas no prazo fixado na licença ou na autorização ou suas prorrogações, contado a partir da data da emissão do alvará".
11. O n° 5 do mesmo artigo refere que "A caducidade prevista na alínea d) do n.º 3 é declarada pela câmara municipal, com audiência prévia do interessado".
12. A câmara municipal tem de declarar expressamente a caducidade da licença sob pena de, não o fazendo, esta se manter eficaz, não obstante ter expirado o prazo de conclusão da obra.
13. Neste sentido versa o Parecer da Procuradoria-Geral da República, n.º 40/94 -complementar, publicado na II série do DR n.º 11, de 2003-01-14.
14. É, pois, necessário um ato expresso da administração para que a caducidade prevista na lei produza os seus efeitos extintivos.
15. Segundo esse Parecer a caducidade assume a natureza de uma verdadeira sanção por incumprimento, pelo que o seu efeito extintivo depende de uma declaração administrativa no âmbito de um procedimento prévio.
16. Este procedimento é o instrumento privilegiado, que permitirá à Administração verificar e apreciar as causas de caducidade, examinar a conduta do particular para averiguar em que medida o incumprimento é imputável ao titular do direito, se existem ou não causas de força maior ou circunstâncias alheias à vontade do particular, avaliar se deve haver ou não lugar à reabilitação do direito em causa por razões de interesse público, etc.
17. Por sua vez, o particular terá oportunidade, em sede de audiência prévia, de invocar argumentos tendentes a demonstrar a não procedência das causas de caducidade, de requerer a eventual prorrogação do prazo, se for caso disso, ou a reabilitação do direito, etc.
18. O carácter não automático que a caducidade assume, em geral, no direito administrativo advém da presença da administração e da sua vinculação à prossecução do interesse público, de modo a evitar o sacrifício de interesses, bem como soluções injustas e absurdas, evitando a insegurança jurídica e respeitando o princípio da proporcionalidade.
19. A licença de construção nº ...9, apesar de expirada está válida e eficaz, porque não verificado o procedimento previsto no n.º 5 do artigo 71.º do DL 555/99.
20. A prova deste concreto facto “caducidade da licença de construção” só pode ser feita por documento correspondente ao despacho da Câmara Municipal que o refira expressamente.
21. Não foi feita ou junta aos autos qualquer prova no sentido da caducidade da licença de construção nº ...9.
22. A interpretação que é feita pelo douto acórdão do qual se recorre, relativamente à validade/caducidade do alvará de obras, é, pois, contrária ao preceituado no artigo 71º, nº 5 do DL 555/99.
23. Sendo excecional a admissão do Supremo a intervir em questões de facto, a aplicabilidade do artigo 680º do Código de Processo Civil está reservada aos casos em que as instâncias tenham considerado provado um facto para o qual a lei exija prova documental.
24. A decisão de que se recorre por violação o direito probatório material, é uma situação que pode ser regularizada, sem prejudicar o resultado, mediante a junção do documento.
25. Para os efeitos previstos no 674º, nº 3 do Código de Processo Civil e correção da matéria de facto correspondente ao ponto dado como provado em 22) na decisão proferida em 1ª instância, junta-se o documento, emitido nesta data pela Câmara Municipal ....
26. Até à declaração de caducidade, a licença nº 418/09 é válida e eficaz, apesar de expirado o prazo.
27. Na presente data de 06/05/2022 o alvará de obras nº 418/09 está válido e é eficaz.
28. Com base no documento, cuja junção se requer, emitido na data de 06.05.2022, nos termos do artigo 674º, nº 3 e 682º, nº 2 do CPC, impõe-se a alteração da matéria de facto correspondente ao ponto 22) da douta decisão proferida em 1ª instância, em conformidade, passando no mesmo a constar: “Acresce que a licença de construção desta obra tinha prazo até 18.07.2015”.
29. Esta alteração da matéria de facto, no segmento do acórdão proferido pela Relação, é essencial para alterar a decisão proferida pelo tribunal ora recorrido, atendendo a que, foi neste concreto ponto que a Relação se ancorou para decidir pela improcedência da ação a favor dos Recorrentes, argumentando que os Recorrentes concederam o prazo de 60 dias à Recorrida para dar inicio à execução das obras, estando esta impedida de o fazer por facto imputável aos Recorrentes, em virtude da caducidade da licença de construção que estava em nome dos Recorrentes, sendo que era a estes que incumbia renovar a mesma.
30. Aos Recorrentes, porque esgotadas as possibilidades de prorrogação da licença, legalmente previstas (DL 555/99), não restava outro comportamento que não aquele que foi adotado, ou seja, interpelar a Recorrida para retomar as obras e assim provocar o decurso normal do processo, podendo assim, eventualmente, ter argumentos para solicitar uma prorrogação especial da licença nos termos e condições previstas no DL 555/99.
31. Os Recorrentes atuaram sempre com lisura e correção de forma a dar cumprimento ao acordado com a Recorrida e de acordo com os ditames de boa-fé.
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32. O acórdão recorrido também é violador da lei substantiva na vertente de erro de interpretação ou aplicação por incorreta interpretação do incumprimento definitivo do contrato, imputável à Ré, com violação do preceituado nos artigos 808º, 442º, 334º, 217º, 236º, 295º todos do Código Civil.
33. Dos factos provados e não provados, resulta do acordo celebrado em 2008 que o mesmo corresponde a vários acordos, interessando-nos apenas a via negocial que se desencadeou com o cumprimento da cláusula que impunha o prazo perentório relativo à obtenção da licença.
34. Ao lado da autorização para realização de um edifício de 8 apartamentos, vislumbram- se dois contratos promessa: o contrato promessa de permuta e o contrato promessa de compra e venda.
35. A autonomia privada corresponde a um espaço de liberdade jurígena atribuído, pelo Direito, às pessoas, podendo definir-se como uma permissão genérica de produção de efeitos jurídicos.
36. O domínio por excelência da autonomia privada é o direito das obrigações e segundo o artigo 405.º, do Código Civil, dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.
37. No caso dos autos, somos de parecer que estamos perante uma coligação de contratos, sendo esta pluralidade caracterizada pela união com dependência, devendo este contrato deve ser encarado de uma perspetiva global e não de uma forma parcial.
38. A ré/recorrida obrigou-se a realizar um edifício de 8 apartamentos, previamente licenciado pelos autores, por sua conta, tendo como contrapartida, para a ré/recorrida a de passar a ser dona dos terrenos com o edifício implantado, dando em contrapartida um apartamento aos autores.
39. Existe uma ligação umbilical entre o resultado que se comprometeu a levar a cabo nos terrenos dos autores e a promessa de permuta que, ao fim e ao cabo, é a contrapartida por aquele resultado.
40. No fundo, a ré comprava os terrenos por 70 mil euros e, mais tarde, com o edifício construído (o qual tinha de ser construído de acordo com o licenciamento promovido pelos autores), vendia por 70 mil euros um apartamento aos autores.
41. Para evitar o dispêndio dessa quantia inicial, e com vista a cativar e promover um empreiteiro para o efeito, acordava-se na realização da obra, pagando depois a propriedade do imóvel com a troca por um dos 8 apartamentos.
42. A este contrato acresce a promessa de compra e venda de um outro apartamento, sendo que foi pago um sinal para o efeito.
43. Contrato promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, à qual são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, excetuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa – artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil.
44. Ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, se um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal – artigo 440.º, do Código Civil – contudo, no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço – artigo 441.º, do Código Civil.
45. Se algum das partes deixar de realizar a prestação a que se obrigou, a outra é que poderá, com esse fundamento, resolver o contrato, adquirindo o direito a ser ressarcido, nos termos próprios do regime do sinal, em virtude da ilicitude cometida.
46. As regras gerais e do direito das obrigações pressupõem que o incumprimento se deva a culpa e a ilicitude, vigorando o princípio da responsabilidade subjetiva.
47. O contrato bilateral torna-se resolúvel desde que uma das partes falte culposamente ao seu cumprimento.
48. Nos termos do artigo 808.º, do Código Civil, se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, sendo quer a perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente.
49. Isto pressupõe, no entanto, que haja incumprimento definitivo, e não simples mora, e que o contraente agravado comunique ao outro a sua decisão de resolver o contrato, dando-o como desfeito.
50. O incumprimento definitivo pode resultar da declaração inequívoca de não cumprimento por parte do devedor.
51. Trata-se de uma declaração séria e categórica de não execução, relativamente à qual não devem subsistir dúvidas de qualquer ordem.
52. No seguimento da doutrina dominante, a declaração do devedor é suficiente para provocar o incumprimento definitivo, desde que apurada uma recusa séria, injustificada e definitiva de contratar, razão pela qual não será necessário prosseguir com o iter inadimplente até alcançar o incumprimento definitivo.
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53. A Ré, após emissão da licença de construção (com conhecimento do prazo para conclusão da obra de 24 meses) entrou em obra, em julho de 2009, realizou uma série de atos iniciais necessários para reatar a obra (entre os quais instalou uma grua), deixou a obra algum tempo parada e, a seguir, abandonou a obra, após outubro de 2010.
54. A Ré, enquanto empreiteira, não podia desconhecer que o alvará de obras de construção tinha aposto o prazo de 24 meses para a conclusão da obra.
55. A Ré abandonou a obra em definitivo depois de outubro de 2010 e, até hoje, não a retomou.
56. É visível o estado de degradação e deterioração da obra.
57. Mais de 5 anos depois de abandonar a obra os Recorrentes remeteram à Recorrida uma carta admonitória a solicitar que retome a obra.
58. Em resposta, a Recorrida manifestou expressamente (em carta assinada por si) que “não pode concluir a construção”, “vislumbrando a intenção de serem os Recorrentes a concluírem a construção, aproveitando os trabalhos e materiais colocados no local”.
59. O comportamento da Recorrida, objetivamente, demonstra a recusa em cumprir, conclusão que um declaratário normal não pode deixar de deduzir com toda a probabilidade do comportamento assumido (artigos 217° n° 1, 236° n° 1, 295° do C. Civil).
60. Com o abandono da obra, e com o decorrer dos anos não se pode falar em mora, mas sim em incumprimento definitivo, por parte da Ré e imputável a esta.
61. O abandono da obra e o decurso de anos – durante os quais a construção implantada se foi degradando de forma irreversível – manifestam uma intenção firme, clara, séria e definitiva no sentido da Recorrida não cumprir a obrigação contratual de concluir a obra e assim dar cumprimento ao contrato de permuta e contrato promessa de compra e venda celebrados em 29.01.2008.
62. Segundo os sãos princípios do direito, a conduta da Recorrida configura uma declaração séria e categórica de não execução, relativamente à qual não subsistem dúvidas de qualquer ordem.
63. Se a Recorrida, tivesse intenção e vontade de retomar a obra, o alvará de construção estava válido e eficaz, como hoje está.
64. O comportamento da Recorrida é concludente e equivalente a uma situação de recusa de cumprimento que justifica a invocação do incumprimento definitivo.
65. Neste sentido tem discorrido a Jurisprudência e a Doutrina, conforme alegado.
66. O comportamento da Ré, desde a data em que abandonou a obra (antes de outubro de 2010) até ao presente, é concludente da intenção de não terminar a obra a que se propôs, cujo licenciamento tinha sido requerido junto das instâncias competentes pelos Recorrentes, circunstância que inviabiliza, por sua culpa, o cumprimento do acordo celebrado em 29.01.2008.
67. Neste enquadramento, revela-se desnecessária a interpelação admonitória.
68. Os Recorrentes conseguiram todas as prorrogações da licença de construção possíveis no âmbito do DL 555/99, a que acresceram as extensões previstas no DL 120/2013 de 21 de agosto, legislação especial criada para suprir as dificuldades geradas pela estagnação económica no setor do imobiliário.
69. O comportamento dos Recorrentes, ao longo de todo este processo, revela objetivamente vontade em cumprir e em criar as condições para que o contrato fosse cumprido, o que não ocorreu por facto totalmente imputável à Recorrida.
70. As dificuldades financeiras alegadas pela Recorrida foram inclusive “amparadas” pela própria lei, ao conceder a extensão dos prazos da licença de construção.
71. Quando o devedor tem comportamentos que revelam inequivocamente a intenção de protelar injustificadamente o cumprimento, através de atitudes que tornam justificável a perda de interesse do credor ou de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, não tem, nestes casos, o credor de o interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação.
72. Os Recorrentes, num último esforço de “salvar” o acordo celebrado com a Recorrida, concede-lhe um prazo para prosseguir as obras.
73. A Recorrida responde que “(…) não pode concluir a obra (…) vislumbramos que sejam V.ª Ex.ª a concluírem a construção, aproveitando os materiais já colocados no local…”
74. Tem-se também entendido ser suscetível de determinar a perda objetiva do interesse na prestação “a lesão grave e justificada da confiança” do promitente-comprador na capacidade e vontade séria da contraparte na realização das prestações a seu cargo, resultante de demora claramente excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa fé, - não apenas na conclusão, mas no simples licenciamento e arranque da obra - agravada pela assunção pelo promitente-vendedor de comportamentos evasivos, contrários às exigências da boa fé (prometendo momentos sucessivos, primeiro para a conclusão, da obra, sempre incumpridos, e esquivando-se posteriormente a qualquer contacto e prestação dos esclarecimentos devidos), “reveladores de uma atuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte”.
75. O acórdão da Relação, de que se recorre, com a decisão proferida faz, pois, uma incorreta interpretação e aplicação do direito no que respeita ao incumprimento definitivo, direito de resolução, boa-fé, princípio da confiança e proibição do abuso de direito.
76. O princípio da confiança é um princípio ético fundamental de que a ordem jurídica em momento algum se alheia; está presente, desde logo, na norma do artigo 334.º do CC, que, ao falar nos limites impostos pela boa-fé ao exercício dos direitos, pretende por essa via assegurar a proteção da confiança legítima que o comportamento contraditório do titular do direito possa ter gerado na contraparte.
77. A Recorrida, enquanto empreiteira, não pode desconhecer a existência de prazos para conclusão de uma obra licenciada, impondo-se-lhe uma diligência e cuidado na sua conduta e comportamento que, no caso em apreço, não teve.
78. A Recorrida nada fez até ao presente para dar cumprimento ao acordo celebrado em 29.01.2008, depois de ter retomado a obra por volta de julho de 2009 e de a ter abandonado, pouco tempo depois, após outubro de 2010, deixando-a no estado em que se encontrava e que se encontra nos dias de hoje, degradada e deteriorada (vide fotos juntas aos autos).
79. Mesmo que se considere que a prestação a que a Recorrida está obrigada é a de transmitir dois apartamentos, é facto indissociável, que a mesma primeiro tem de construir o prédio, o qual inexiste, o que, de per si, objetiva e subjetivamente, manifesta o incumprimento definitivo por parte da Recorrida em relação ao contrato celebrado com os Recorrentes e aqui em discussão.
80. A declaração de resolução do contrato promessa celebrado em 29.01.2008 pelos Recorrentes foi lícita, objetivada nos concretos fundamentos invocados, os quais são reveladores do incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da Recorrida.
81. Deve o acórdão proferido pela Relação, ser revogado e substituído por acórdão onde se decida em conformidade com o peticionado pelos AA, Recorrentes, e por via disso, ser julgado o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre Recorrentes e Recorrida, no seu todo, por culpa imputável objetiva e subjetivamente à Recorrida, e consequente resolução, mais devendo esta ser condenada a restituir o sinal em dobro aos autores nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do CC, acrescido de juros nos termos peticionados.
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82. Relativamente ao pedido reconvencional, por tudo o alegado, não assiste à Recorrida o direito de fazer seu o sinal pago, mas sim a obrigação de o devolver em dobro aos Recorrentes, conforme por estes peticionado.
83. O comportamento da Recorrida é contrário aos princípios da boa-fé que devem perseguir todas as relações contratuais, sendo apto a quebrar de forma justificada a confiança dos Recorrentes na capacidade e vontade, tornando-se legítimo o ato de resolução do contrato promessa, operado através da presente ação como consequência da substancial e reiterada inércia, de forma culposa, da Recorrida desde outubro de 2010.
84. Mesmo que se considere que a conduta, reiteradamente omissiva e evasiva, da Recorrida, mantida ao longo destes anos, não traduz uma recusa absoluta, inequívoca e clara de cumprimento, a violação dos deveres de diligência e boa fé que impendiam sobre si e a lesão irremediável da confiança contratual da contraparte, ora Recorrentes, que despoletaram permitem que se considere definitivamente incumprido o contrato promessa, por perda objetiva do interesse por parte dos Recorrentes na prestação – radicando, deste modo, na violação grave e culposa dos princípios da boa fé e da confiança a consequente existência de justa causa para a resolução do negócio celebrado.
85. O pedido de perda do sinal a favor da Recorrida deve improceder.
86. A demais matéria da reconvenção não merece censura.
87. A Recorrida deve ser condenada nas custas a que haja lugar, em conformidade com o alegado pelos Recorrentes.
* * *
88. Deve, pois, o acórdão proferido pela Relação, ser revogado e substituído por acórdão onde se decida em conformidade com o peticionado pelos Autores, Recorrentes, e por via disso, ser julgado o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre Recorrentes e Recorrida, no seu todo, por culpa imputável, objetiva e subjetivamente, à Recorrida, e consequente resolução, mais devendo esta ser condenada a restituir o sinal em dobro aos autores nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do CC, acrescido de juros nos termos peticionados, e, por conseguinte, ser absolvidos da perda do sinal a favor da Recorrida. A recorrida deve ser condenada em custas em conformidade.
89. O acórdão da Relação de que ora se recorre viola o preceituado nos art. 71º do DL 555/99; 808º, 442º, 334º, 217º, 236º, 295º todos do CC.”
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2 – A ré apresentou no âmbito da revista resposta às alegações dos autores, as quais remata pela forma seguinte:
“1. Salvo melhor opinião, o Douto Acórdão proferido pelo Douto Tribunal ad quo, objeto de recurso, é de manter integralmente porque decidiu com acerto e aplicando corretamente a Lei e para cujo conteúdo remete e subscreve integralmente.
2. As Alegações de Recurso ora apresentadas carecem totalmente de fundamento fáctico e de Direito e são a expressão do mero inconformismo dos Recorrentes com o Acórdão recorrido, razão pela qual não deverá o Recurso apresentado merecer qualquer provimento.
Senão vejamos,
3. Em primeiro lugar, haverá a referir que o STJ só analisa matéria de direito e não procede á reanálise da matéria de facto dos autos sob a camuflada invocação de erro na apreciação das provas e consequente erro na fixação dos factos materiais da causa por ofensa ao artigo 71º, nºs 1 e 3 do Decreto-Lei 555/99 de 16/12 relativamente ao facto dado como provado em 22.
4. Nos termos do artigo 671º, nº 1 do Código de Processo Civil, cabe revista para Supremo Tribunal de Justiça do Acórdão da Relação, proferido sobre decisão da 1.ª instância, que conheça do mérito da causa ou que ponha termo ao processo, absolvendo da instância o réu ou algum dos réus quanto a pedido ou reconvenção deduzidos.
5. O erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objeto de recurso de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
6. Alegam os Recorrentes que, “o primeiro ponto de discordância relativamente á decisão proferida no douto acórdão de que se recorre, decorre da circunstância de o alvará de obras de construção nº ...9 não estar caducado, pelo que tal facto não pode constar como provado como decorre da sentença proferida – vide facto 22.”
7. Mais alegam os Recorrentes terem tomado conhecimento desta circunstância por documento emitido na data de 06/05/2022 pela Câmara Municipal ... e que juntam aos autos, e que, dos autos, não existe qualquer elemento probatório que permita dar como provada a caducidade da licença de construção apresentada, invocando ainda que tal facto só poderia ter sido dado como provado por junção aos autos de despacho municipal o qual nunca existiu.
8. Não alegam os Recorrentes qual o normativo legal que exige neste caso certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
9. Não dão os Recorrentes cumprimento ao requisito previsto no nº 3 do artigo 674º do Código de Processo Civil quanto á identificação do normativo legal que prevê expressamente a exigência de meio de prova que não fora atendido na decisão do tribunal de 1ª instância, motivo pelo qual, a reapreciação da matéria de facto peticionada não poderá ser atendida.
10. Por outro lado, não poderá deixar-se de frisar que os Recorrentes pretendem aproveitar o presente recurso para sindicar matéria de facto que:
a) fora carreada para os autos pelos Recorrentes e confessada pelos mesmos, em sede de Réplica apresentada a 11/12/2018, e nomeadamente no ponto 20;
b) para dar como provada a matéria vertida no ponto 22 o Meritíssimo Juiz do tribunal de 1ª instância cita o documento de fls. 17, junto pelos próprios Recorrentes, onde consta a data da última prorrogação da licença donde se retira que: “Por despacho do sr. Vereador foi autorizada a extensão do prazo da licença nº 418/09 por mais 12 meses c/ validade até 18/07/2015.”
c) já resultava da decisão proferida pelo tribunal de 1º instância e não fora suscitada, em sede própria, por estes.
11. Ora, o recurso de revista está reservado unicamente para os casos em que a Relação não tenha cumprido os deveres processuais que sobre a mesma impendem quando é suscitada a modificação da decisão da matéria de facto (violação ou errada aplicação da lei do processo) ou quando se demonstre a existência de violação de direito probatório material.
12. Nenhuma destas situações se verifica no presente caso, atento que pese embora tal facto tenha sido dado como provado na sentença de 1ª instância, os Recorrentes, como lhes competia, caso discordassem de tal decisão, não apresentaram recurso impugnando tal facto, tendo dessa forma ficado precludido o seu direito á sua impugnação da fixação dos factos.
Mas, mesmo que assim não fosse,
13. Ao contrário do que alegam os Recorrentes, a caducidade da licença de obras não se encontra vinculada á prolação de qualquer despacho, assumindo este mera natureza declarativa, sendo apenas fulcral o decurso do prazo para a realização das obras sem que as mesmas tenham sido concluídas, como sucede nos presentes autos e era do conhecimento dos próprios Recorrentes desde 18/07/2015, data a partir da qual, não lograram obter qualquer prorrogação ou extensão da licença junta aos autos, conforme lhes incumbiria.
14. Assim, na data em que os mesmos concederam à Recorrida o prazo de 60 dias para dar início á execução das obras já não tinham na sua posse, como lhes caberia, licença de construção válida que permitisse a retoma e prosseguimento da obra pela Recorrida, não se subsumindo as obras em falta, e como é do conhecimento dos Recorrentes, a obras que permitissem aos mesmos solicitar uma qualquer prorrogação especial da licença nos termos e condições previstas no RJUE.
15. Com o presente recurso continuam os Recorrentes a adoptar a postura que até aqui mantiveram de venire contra factum próprio e completo abuso de direito não se coibindo de, quanto a um facto que os próprios carrearam para o processo, nos seus articulados, como acima se expôs, como se de uma verdade se tratasse, virem agora arguir da sua falsidade.
16. Tal comportamento dos Recorrentes traduz ainda um uso manifestamente reprovável do processo, passível de configurar uma situação de litigância de má-fé prevista nas alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 542º do Código Civil, facto pelo qual deverão os Recorrentes serem condenados no pagamento de uma multa e de uma indemnização a favor da Recorrida em valor equivalente á soma das despesas e aos honorários devidos a mandatário.
17. Ao contrário do alegado pelos Recorrentes a Recorrida não se obrigou primeiramente a realizar um edifício de 8 apartamentos, por sua conta, facto pelo qual a não realização da obra não constitui qualquer manifestação objectiva de que a Recorrida não tinha intenção de cumprir com o contrato celebrado com os Recorrentes, tanto mais que nenhum prazo fora fixado pelas partes para a realização das referidas obras.
18. Também, e ao contrário do alegado, não se apurou não ter a Recorrida pretensão de concluir a construção, tendo a matéria vertida no ponto 13 sido, como aliás é do conhecimento dos Recorrentes e que os mesmos optam por omitir de forma grosseira, eliminada em sede de Acórdão proferido pelo TRP.
19. Tendo em conta a matéria carreada para os autos dúvidas não poderão subsistir quanto ao facto de, no âmbito dos contratos promessa acima indicados a prestação da Recorrida era a sua futura declaração de vontade para a formação do contrato definitivo de permuta do terreno pelas duas frações do edifício que iria construir e a prestação dos Recorrentes era também a de fazer uma declaração futura para formação daquele contrato definitivo prometido – ou seja, estamos perante um contrato promessa de permuta de um bem presente por um bem futuro e não perante qualquer prestação de serviço ou contrato promessa de compra e venda.
20. Nada obstava a que a escritura de permuta fosse outorgada, como deveria ter ocorrido, com a indicação de que a Recorrida se comprometeria a construir os edifícios e de, em troca, entregar aos Recorrentes as 2 frações, destinadas a habitação.
21. Não foi invocado pelos Recorrentes nem consta da matéria de fato dada como provada qualquer fato de onde resulte que tenha sido agendada pelos Recorrentes a escritura do contrato definitivo e não tenha sido a mesma concretizada por facto imputável à Recorrida.
22. A prestação a que se obrigaram Recorrentes e Recorrida com a assinatura do contrato era a da outorgarem o contrato definitivo e não a conclusão das obras.
23. Por outro lado, o contrato promessa celebrado entre Recorrentes e Recorrida é omisso quanto ao prazo de outorga do contrato definitivo.
24. Conforme resulta do douto acórdão do TRP “porque ambas as partes não diligenciaram pela fixação judicial de prazo para a celebração dos contratos definitivos essa omissão revela desde logo a inércia de ambas as partes no sentido de agilizar a celebração das escrituras públicas dos contratos definitivos.”
25. A carta remetida pelos Recorrentes à Recorrida e a notificação judicial avulsa, não possuem as características de interpelação admonitória e, como tal, não têm a virtualidade de fixar o prazo para a outorga dos contratos definitivos e, consequentemente de colocar a Recorrida numa situação de incumprimento definitivo dos contratos promessa celebrados.
26. Acresce dizer que, á data das referidas notificações, os Recorrentes já tinham incumprido, eles próprios, o acordo de 29/01/2008, atento não terem diligenciado, como lhes caberia, pela manutenção da licença de construção, sabendo de antemão que sem a licença de construção não poderia a Recorrida retomar e dar continuidade ás obras pretendidas pelos Recorrentes, sendo que já a paragem das obras pela Recorrida fora resultante, conforme se encontra provado (factos 14 e 15), de embargo camarário realizado pelo facto de não existir licença de construção.
27. Para além disso:
- não resulta dos autos terem sequer os Recorrentes interpelado a Recorrida, em data prévia ao términus do prazo previsto na licença de construção (18/07/2015) para conclusão dos trabalhos;
- não resulta também terem as extensões e prorrogações de prazo para a conclusão dos trabalhos sido comunicados pelos Recorrentes á Recorrida, e
- não resulta, por fim, terem os Recorrentes, como querem fazer agora crer em sede de recurso, insistido com a Recorrida, por diversas vezes, para o cumprimento.
28. Decorre apenas dos autos que a Recorrida não esteve em obra no período de 2010 a 2016, como era do conhecimento e assentimento dos Recorrentes que aguardaram, conforme resulta da matéria vertida no ponto 12 dos factos dados como provados, sendo que, situação idêntica a esta já havia, inclusive, ocorrido, no período de 2004 a 2009, enquanto a Recorrida aguardou que os Recorrentes obtivessem o licenciamento necessário á retoma das referidas obras. (factos 10, 11, 12, 14 e 16)
29. Ao invés do propugnado pelos Recorrentes a atitude da Recorrida não revela uma inequívoca recusa no cumprimento.
30. Como resulta do acordo subscrito pelas partes, as mesmas não pretenderam fixar qualquer prazo para a outorga do contrato definitivo de permuta e de compra e venda e, consequentemente para a realização de quaisquer obras ou sequer para a entrada da Recorrida nos prédios com vista á realização das obras. Dessa forma, não se vislumbra sequer ter ocorrido qualquer mora da Recorrida na realização dos contratos prometidos.
31. A situação paradigmática determinante do direito de resolução implicaria a transformação de uma situação de mora numa situação que traduza um incumprimento definitivo. Ora, inexistindo mora inexistiu, desde logo, um qualquer incumprimento definitivo por parte da Recorrida.
32. Por outro lado, atentos os argumentos acima aduzidos, encontra-se ainda afastada a possibilidade de se dar como provado que a atuação da Recorrida integre uma manifestação tácita de vontade de não cumprir o contrato prometido, não tendo sido sequer realizadas pelos Recorrentes quaisquer diligências com vista á realização dos contratos definitivos. Não existem quaisquer evidências nos autos no sentido de a Recorrida não querer cumprir os contratos promessas.
33. Tem que ser atendido o que as partes, no uso da liberdade contratual de que dispõem estabeleceram e consta da clausula 6ª do acordo subscrito a 29/01/2008.
34. Tais circunstâncias não poderão deixar de ser tidas em conta na apreciação dos comportamentos de execução do plano contratual no sentido de se aferir que, ao contrário do alegado pelos Recorrentes, quem protelou o cumprimento dos contratos promessa foram desde logo os mesmos que, ao contrário do que tinham firmado com a Recorrida, nem sequer diligenciaram pela transferência da propriedade dos prédios referidos para a mesma.
35. A inércia dos Recorrentes e da Recorrida na outorga dos contratos não pode configurar uma situação de incumprimento imputável a qualquer deles.
36. Por fim, apenas em sede da presente instância invocaram os Recorrentes, que em consequência da mora da Recorrida perderam o interesse na prestação, inexistindo, por esta via, também qualquer incumprimento definitivo por parte da Recorrida, pelo que não poderá tal ser apreciada.
37. Os Recorrentes litigam em abuso de direito, constituindo um venire contra factum proprium consagrado no artigo 334º do Código Civil.
38. Tal conduta revela-se flagrante quando, primeiramente alegaram que apenas tomaram conhecimento de que a licença de construção eventualmente não estaria caducada por declaração emitida pela Camara Municipal a 06/05/2022, para virem depois alegar que “a interpelação admonitória ocorrida sensivelmente 5 anos após a reentrada em obra era desnecessária. A mesma foi realizada, depois de muitas insistências verbais junto da ré no sentido de retomar a obra, numa última tentativa de aferir a real vontade da mesma, provocando uma atitude da sua parte e reunir elementos para a eventualidade dos AA., recorrentes, serem confrontados, em audiência prévia, com a declaração de caducidade por parte da Camara Municipal.”
39. Conforme se alegou supra, a não celebração do contrato de permuta deveu-se única e exclusivamente á inércia dos Recorrentes os quais não procederam á marcação da escritura de permuta como lhes incumbia e deixaram posteriormente caducar, em 18/07/2015 a licença e construção que lhes incumbia garantir.
40. Por outro lado, resulta dos factos dados como provados, nomeadamente nos pontos 5 e 22, que á data da interpelação da Recorrida pelos Recorrentes já se encontrava caducada a licença de construção da obra á mais de 6 meses.
41. Dispõe o artigo 432º do Código Civil que a resolução é uma declaração mediante a qual se opera a destruição da relação contratual por vontade de um dos contraentes, com base num facto posterior á celebração do contrato.
42. Os Recorrentes, com a sua atitude, incumpriram com as obrigações estabelecidas no contrato de promessa pois, sem motivo e de forma ilícita, declararam com a propositura da presente ação que não pretendem manter o contrato promessa em causa nos presentes autos – artigos n.º 442, n.º 2, 798º, 801º e 808º todos do Código Civil.
43. Tal significa que, quando os Recorrentes procederam á resolução do contrato não lhes assistia o direito de o fazer e, como consequência, o direito a peticionar a devolução do sinal em dobro, nos termos previstos no artigo 442º do Código Civil.
44. Uma vez que a declaração resolutória prestada pelos Recorrentes não preenche os respetivos pressupostos legais consubstancia tal declaração, uma resolução ilícita, a qual, determina a cessação do vínculo, representando o incumprimento do contrato, com a consequente responsabilidade do seu autor pelo prejuízo causado á contraparte.
45. A Recorrida veio peticionar em sede de Reconvenção que em face da resolução ilícita levada a cabo pelos Recorrentes deverão os mesmos indemnizar a Recorrida pelos prejuízos que lhe causaram em virtude dessa resolução.
46. Ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil, tem a Recorrida o direito a fazer seu o sinal que lhe fora entregue, e ainda de ser indemnizada pelos Recorrentes nos termos constantes do Douto Acórdão ad quo.”
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3 – Admitido o recurso de revista e colhidos que foram os Vistos dos Senhores Juízes Conselheiros que intervêm no seu julgamento, cumpre apreciar e decidir, ao que nada obsta.
Atendendo às conclusões das alegações do recurso de revista apresentadas pelos autores, as questões a que importa responder são as seguintes:
Em primeiro lugar, a da existência de erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa, por especial referência ao facto descrito no ponto 22 da sentença;
Em segundo lugar, a da ocorrência de incumprimento definitivo do(s) contrato(s) celebrado(s) entre as partes por culpa dos autores, ora recorrentes (como decidiu o acórdão recorrido) ou, em alternativa, por conduta imputável à ré (como defendem os autores ora recorrentes) e, consequentemente, a do destino a dar ao valor do sinal entregue.
A apreciação desta última questão passa pela caracterização do(s) contrato(s) celebrados tendo em conta a interpretação da vontade das partes registada no acordo escrito por elas outorgado e pela análise, face aos factos apurados, da conformidade do comportamento das partes com as obrigações contratualmente assumidas e licitude da resolução dos contratos comunicada pelos autores à ré [1].
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FUNDAMENTAÇÃO
I – OS FACTOS
A – Na sentença proferida em primeira instância foram considerados PROVADOS os seguintes factos:
“1) Os autores e a ré celebraram em 29 de janeiro de 2008 o contrato junto sob doc. 1 com a petição inicial, cujas cláusulas foram do seguinte teor:
“Considerando que:
A. Os primeiros declarantes (ora Autores) são donos e legítimos proprietários de dois prédios rústicos, sitos no referido lugar de ... da freguesia ... do concelho ..., inscritos na respetiva matriz predial sob os artigos ...68 e ...73, descritos na competente Conservatória do Registo Predial sob os nºs ...96 e ...99 respetivamente;
B. Conforme negociações anteriores mantidas entre os declarantes foi acordada uma permuta sobre os prédios referidos na cláusula anterior, através da qual a propriedade de tais prédios passaria para a esfera jurídica da segunda declarante (ora Ré), que se propunha construir 8 (oito) apartamentos de tipologia T2, com respectivas garagens, cedendo aos primeiros (ora AA), e em pagamento, 1 (um) apartamento dessa mesma tipologia;
C. Atendendo, porém, a que várias vicissitudes ocorreram na pendência daquelas negociações, nomeadamente que a construção, pese embora já iniciada, foi alvo de embargo pela Câmara Municipal ..., por falta de licença de construção, por eventual violação dos limites da RAN e, atendendo a que a única forma legalmente admissível de poder vir a possibilitar o seu licenciamento futuro se prender com as alterações/correções do PDM da zona, que deverá ocorrer durante o corrente ano de 2008, de molde a enquadrar aquela edificação dentro da zona de construção; Ambas as declarantes estão de acordo em reformular os termos iniciais do negócio que pretenderam celebrar, o que fazem através da inclusão das seguintes novas cláusulas, revogando de forma expressa qualquer acordo ou aditamento que, até à presente data, hajam subscrito, passando a vincular entre elas estritamente o seguinte:
1. Os declarantes estão de acordo em manter a permuta acordada sobre os prédios melhor identificados no introito deste acordo, propondo-se a segunda (ora Ré) a construir os referidos 8 (oito) apartamentos de tipologia T2, com respectivas garagens e dando em pagamento aos primeiros (ora Autores) 1 (um) apartamento dessa mesma tipologia, sito no ... andar, lado sul, devida e regularmente pronto e acabado e com a respetiva licença de habitabilidade, permuta essa a que as partes atribuem o valor de 70.000,00 (setenta mil euros).
2. 1. A segunda declarante promete ainda vender aos primeiros um outro apartamento de tipologia T2, também sito no ... andar e contíguo ao melhor identificado na cláusula anterior, pelo preço de 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos euros), que aqueles prometem comprar.
2. Os primeiros declarantes entregam, nesta data, à segunda, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) da qual é conferida competente quitação.
3. O remanescente, isto é, a quantia de 57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos euros) será paga pelos primeiros à segunda na data da outorga da respetiva escritura pública.
3. Pese embora a segunda declarante dever entregar aos primeiros ambos os apartamentos devidamente prontos e acabados, com a respetiva conformidade com o mapa de acabamentos, convencionam ainda que, relativamente aos dois apartamentos T2 referidos, a segunda obriga-se ainda a fazer as seguintes obras suplementares, na parte de cima dos mesmos:(…)
4. Uma vez que as alterações/correções do PDM da zona poderão desbloquear a falta de licenciamento camarário atual para a edificação em questão neste acordo, sem prejuízo de qualquer outra solução legalmente atendível e que venha a ser conseguida, e tendo em conta que as mesmas deverão ter lugar durante o corrente ano de 2008, as partes aceitam estipular um prazo máximo de 12 (doze) meses contado até 31.12.2008 para que aquelas alterações ou qualquer outra solução venham a produzir efeitos e dessa forma permitam o licenciamento referido obrigando-se nesse caso a segunda declarante a cumprir os termos da permuta e da promessa melhor referidas nas cláusulas anteriores.
5. Consigna-se que, produzindo a revisão do P.D.M. os efeitos pretendidos por este acordo e dentro do prazo referido, os DECLARANTES abster-se-ão de exigir ou reclamar, uma da outra, qualquer direito ou indemnização decorrente do lapso de tempo posterior, necessário à obtenção da respetiva licença de construção.
6. Verificando-se que o P.D.M., devidamente revisto e corrigido dentro do prazo estipulado neste acordo, venha efetivamente a possibilitar o desbloqueamento da situação da edificação já existente e daquela que ainda falta levar a efeito, obrigam-se os PRIMEIROS DECLARANTES a diligenciar a transferência da propriedade dos prédios referidos para a SEGUNDA, livre de quaisquer ónus e/ou encargos, obrigando-se esta, por sua vez, a outorgar escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os PRIMEIROS, ou para quem estes venham a indicar, dos dois apartamentos de tipologia T2 referidos nas cláusulas 1 e 2, logo que estes se encontrem completamente prontos e acabados.
7. Correrão por conta exclusiva dos PRIMEIROS DECLARANTES todos os custos inerentes ao pagamento de todas as taxas e licenças e demais encargos que venham a ser exigidos pela Camara Municipal ... com vista à aprovação dos projetos que vieram a ser-lhe apresentados sobre a construção referida, nomeadamente o pagamento das respetivas licenças de construção.
8. Atendendo a que os DECLARANTES atribuíram o valor de 70.000,00 (setenta mil euros) à permuta referida neste acordo, e atendendo a que já pagaram, a título de sinal, a quantia de 25.000,00 para a aquisição de outro apartamento de tipologia T2, os PRIMEIROS de 4% ao ano, contados sobre a quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), juros esses que serão devidos até à data em que a Camara Municipal procede à emissão do alvará de licença de construção dos apartamentos em apreço.
9. 1 – Uma vez decorrido o prazo previsto neste acordo, bem como o prazo normal de cumprimento de quaisquer despachos ou notificações em curso com vista à instrução de processo de licenciamento, e verificando-se que a situação descrita no introito não se encontra legalizada até 31.12.2008, as partes aceitam e convencionam rescindir todos os termos negociais acordados, dando sem efeito tudo quanto acordaram entre si e constante deste acordo.
2 – Fica, contudo, ressalvada a hipótese da situação descrita vir a ser desbloqueada até 30.06.2009, caso em que todos os termos do presente acordo permanecerão válidos, apenas se obrigando os PRIMEIROS DECLARANTES a comprar o apartamento melhor referido na cláusula 2 com um agravamento de 10.000,00, isto é, pelo preço final de 92.500,00 (noventa e dois mil e quinhentos euros).
3 – Não se mostrando aprovada a construção do empreendimento no prazo referido, nem dentro do prazo suplementar constante no número anterior, passa a vigorar entre os DECLARANTES o seguinte regime:
I – É dado sem efeito a promessa referido no clausula 2, revertendo para a SEGUNDA DECLARANTE o sinal do montante de 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) a título de pagamento parcial do débito decorrente da permuta referida na cláusula 1;
II – Os PRIMEIROS DECLARANTES reconhecem-se solidariamente devedores perante a SEGUNDA da quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), sobre a qual serão contabilizados desde 1 de Janeiro de 2008, quantia essa que deverão liquidar num prazo máximo de 1 (um) mês, ou seja, até ao dia 31.07.2009, sob pena de, não o fazendo até essa data, assistir à SEGUNDA o direito de lhes exigir, a título de cláusula penal, uma quantia adicional de 500,00 (quinhentos euros) por cada mês de atraso naquele pagamento.
III – A SEGUNDA DECLARANTE perde definitivamente a favor dos PRIMEIROS todas e quaisquer benfeitorias existentes, na altura, nos prédios em apreço, expressamente declarando nada por elas ter a haver ou a exigir.
10. Fica reconhecido o direito à execução específica deste acordo, nos termos gerais de direito, aplicando-se a tudo quanto omisso neste acordo o disposto na lei, aceitando expressamente os DECLARANTES atribuir força executiva ao presente acordo, nomeadamente no que concerne a eventualidade de se tornar exigível o pagamento por parte dos PRIMEIROS à SEGUNDA da quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros) e respetiva cláusula penal, conforme o previsto no ponto II do número três da cláusula anterior.
Por estar conforme corresponder à vontade das DECLARANTES, vai o presente acordo devidamente datado e assinado”.
2) O licenciamento da construção objecto do acordo celebrado entre autores e ré foi deferido por despacho camarário datado de 24.06.2009, (…).
3) Recebida a comunicação constante do doc. 3 junto com a petição e cujo teor se considera reproduzido, a ré facultou aos autores os elementos necessários à emissão da licença: o recibo de seguro de acidentes de trabalho em vigor e apólice, o alvará de construção emitido pelo Imoppi e o original do título de registo da actividade, para que fosse emitido o alvará de licenciamento.
4) Até julho de 2009 os autores procederam ao pagamento dos juros convencionados com a ré conforme acordado na cláusula 8ª do contrato supra referido.
5) Os autores remeteram à ré a carta, com aviso de receção, datada de 19-02-2016, conforme doc. 9 junto com a petição, cujo teor se considera reproduzido, designadamente da mesma constando o prazo de 60 dias para a ré “dar início e continuidade às obras”.
6) A ré respondeu aos autores, por carta junta sob doc. 10 com a petição, cujo teor se considera reproduzido, designadamente da mesma constando: “(…) estamos disponíveis para uma reunião de trabalho tendo como objetivo definitivo a resolução rápida e definitiva deste assunto, já que vislumbramos a intenção de serem V. Exas a concluírem a construção em causa, aproveitando os trabalhos e materiais já colocados no local. Sugerimos a data de 22 de Abril, pelas 16 horas, no local da obra, para uma reunião de trabalho”. [2]
7) Os Autores procederam à notificação judicial avulsa da Ré, conforme doc. 11 junto com a petição, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
8) A notificação judicial avulsa supra referida foi promovida na data de 25.08.2016, por meio de agente de execução, tendo a Ré declarado recusar receber a mesma, sendo informada de que a nota da notificação e os documentos ficavam à sua disposição na secretaria judicial e no escritório do agente de execução, conforme certidão junta sob doc. 12 com a petição, cujo teor se considera reproduzido.
9) Todos os elementos solicitados pela Câmara foram devidamente entregues e anexos ao processo de obras, sendo que o alvará de obras de construção foi emitido na data de 17 de julho de 2009 com o nº 418/09, e que os Autores pagaram todas as licenças devidas, e até Julho de 2009 os Autores procederam ao pagamento dos juros convencionados com a Ré conforme acordado na cláusula 8ª do acordo referido em 1.
10) Nessa sequência, em Julho de 2009, a Ré iria dar continuidade à obra, tendo procedido aos seguintes trabalhos:
- solicitou a execução do ramal de abastecimento de energia eléctrica junto da E...;
- colocou na obra painel publicitário com imagem do edifício a construir e identificou os seus contactos;
- montou uma grua na obra;
- instalou uma central de betonagem;
- colocou as protecções colectivas necessárias na obra;
- vedou a obra.
11) Meses depois, em data não concretamente apurada, mas depois de outubro de 2010, alegando problemas financeiros, a Ré deixou a obra, levando as máquinas e equipamentos da sua propriedade, nunca mais aparecendo na obra.
12) Em face dos adiamentos e outras obras realizadas pela Ré (nomeadamente uma ou outra vivenda), os Autores foram aguardando, procedendo às prorrogações e extensões do prazo da licença de construção dos prédios a que respeitam o contrato mencionado em 1.
13) (…) [3]
14) Na sequência do acordo inicial assinado em 12 de novembro de 2003, a Ré, no ano de 2004, iniciou os trabalhos de construção do prédio, sendo que, encontrando-se a Ré em obra, a 4 de junho de 2004, foi confrontada com o embargo à mesma ordenado e efectuado pela Câmara Municipal ..., pelo facto de não ter sido aprovado o projeto de construção apresentado pelos Autores e da responsabilidade dos mesmos.
15) As obras realizadas pela ré na sequência do acordo de 2003 foram feitas com conhecimento da Ré da inexistência de licença de construção.
16) Nessa altura, viu-se a Ré obrigada a abandonar a obra, atento não ser de perspectivar que num curto espaço de tempo fosse deferido o licenciamento da construção nos moldes a que se tinha proposto, dado os entraves que se verificavam quanto à aprovação do projecto.
17) À data do embargo, estavam realizadas as seguintes obras: fundações com as respectivas sapatas, muros de cave em betão armado, pilares, vigas, lajes aligeiradas e maciças; alvenaria em parede de tijolo cerâmico de 11cm e 15cm; 12 fundações com as respectivas sapatas e arranques dos pilares.
18) O teor do acordo firmado entre autores e ré, em 3 de maio de 2006, que aqui se dá por reproduzido.
19) As obras realizadas pela ré nos prédios dos autores não podem ser removidas dos mesmos, nem reutilizadas pela ré noutro local.
20) Na sua feitura a ré despendeu a quantia aproximada de 43.850,00 euros, a nível de materiais, e a quantia aproximada de 51.000,00 euros, a título de mão de obra.
21) As obras encontram-se, actualmente, num elevado estado de degradação e de deterioração.
22) Acresce que a licença de construção desta obra caducou 18 de julho de 2015.
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B – Na sentença proferida em primeira instância foram considerados NÃO PROVADOS os seguintes factos:
“a) Em 12 de novembro de 2003, foi dado conhecimento à Ré pelo Autor marido de que estavam reunidas as condições em termos de licenciamento para se realizar a obra, tendo a Ré iniciado as mesmas.
b) Logo após o levantamento do alvará de construção comunicou a Ré aos Autores que, por dificuldades de tesouraria decorrentes maioritariamente da crise que se abateu sobre o sector, não detinha a mesma, no imediato, a verba necessária para a retoma e conclusão dos trabalhos de construção, facto pelo qual não retomou a obra em julho de 2009.
c) A Ré está, como sempre esteve, disponível para dar cumprimento ao acordado com os autores, logo que consiga reunir as condições financeiras necessárias para esse efeito, situação esta que sempre foi dando a conhecer aos autores.
d) Nos contactos mantidos entre Autores e Ré chegou a ser apresentada pelos autores à ré a proposta de os primeiros entregarem um valor à ré para pagamento do custo da construção já realizada e continuarem eles próprios essas obras.
e) Após a obtenção do licenciamento, as partes acordaram que teriam que transferir, de imediato, a propriedade dos prédios melhor identificados no ponto A. dos Considerandos do acordo para a ré, ficando esta obrigada a, após essa transmissão, proceder à construção nos moldes aprovados.
f) Pela falta de outorga da escritura de transferência da propriedade dos prédios indicados no ponto A. dos Considerandos, tal facto também acabou por inviabilizar a retoma mais célere dos trabalhos, uma vez que impediu a ré de optar pelo recurso a crédito bancário para financiamento daquelas obras.
g) As obras realizadas pela ré importaram a valorização do terreno pelo menos no valor de € 70.000,00.”
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II – O DIREITO
1) Face aos factos apurados pelas instâncias importa então decidir as questões supra enunciadas.
A primeira questão colocada pelos recorrentes está relacionada com o facto – que consideram não provado – de ter sido considerado provado que a licença de construção da obra a que os autos aludem caducou em 18 de julho de 2015, facto esse descrito no ponto 22 da sentença proferida em primeira instância.
A segunda questão é a atinente ao incumprimento definitivo do(s) contrato(s) celebrado(s) entre as partes e que o Tribunal da Relação do Porto, revogando a decisão da primeira instância com base em diferente enquadramento dos factos, concluiu ser imputável aos autores, ora recorrentes, com as respectivas consequências ao nível do destino a dar ao valor do sinal entregue.
2) Do erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa
a) É pacífico que o recurso de revista não pode, em regra, ter como fundamento a existência de um erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa por parte da primeira e/ou da segunda instância.
Na verdade, o recurso de revista funda-se essencialmente na violação da lei substantiva (erro de interpretação e aplicação da lei ou determinação do regime normativo aplicável) ou na violação ou errada aplicação da lei do processo, nomeadamente nas nulidades da sentença ou do acórdão elencadas nos artigos 615.º n.º 1 e 666.º n.º 1 do Código de Processo Civil.
O legislador previu, no entanto, duas hipóteses em que, excepcionalmente, admitiu poder ser fundamento da revista e sindicada pelo Supremo Tribunal de Justiça o erro na apreciação das provas e a fixação da base factual da decisão pelas instâncias – artigos 682.º n.º 2 e 674.º n.º 3 do Código de Processo Civil.
Trata-se de situações cujo pressuposto normativo é a violação de disposições legais de carácter imperativo, sobre a necessidade de produção de um determinado meio de prova para afirmação da realidade de um facto ou sobre a desconsideração da força atribuída por lei a um determinado meio de prova.
b) Nos presentes autos não foi suscitada perante o Tribunal da Relação a impugnação da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto contida no ponto 22 dos factos descritos na sentença, nomeadamente se, como ficou expresso na sentença proferida em primeiro lugar, a validade da licença de construção da obra em causa tinha expirado (e não caducado) em 18 de julho de 2015.
Daí que, tal “questão” não tenha sido objecto de qualquer decisão por parte do Tribunal da Relação recorrido.
Ademais, esclarecendo, o facto descrito no ponto 22 foi dado como provado com base no documento junto aos autos a fls. 17 do suporte físico dos autos, datado de 29 de julho de 2014, do qual consta que foi determinada a extensão do prazo da licença de construção da obra 418/09 até 18 de julho de 2015. Dos autos não consta qualquer prova acerca da posterior renovação da licença de construção.
c) Apesar do termo utilizado nos articulados e acolhido na sentença – e do correspondente conteúdo do respectivo conceito – não estará, verdadeiramente, em causa a caducidade da licença de construção, mas sim o facto, susceptível em todo o caso de a provocar, de a licença não ter sido renovada desde a data de 18 de julho de 2015.
O certo, porém, é que o invocado artigo 71.º n.º 5 do Decreto-Lei 555/99, de 16 de dezembro, não estabelece qualquer regra imperativa sobre a prova da caducidade da licença de construção de uma obra, antes regula a competência para a declaração desse facto às Câmaras Municipais quando a caducidade resulte de um determinado facto concreto, estabelecendo um mecanismo destinado a assegurar a audiência prévia dos interessados.
d) Em qualquer caso, não havendo norma legal imperativa que imponha a prova do facto relevante que é não existência de licença de construção válida a partir de 15 de julho de 2015 (a apelidada “caducidade” da licença de construção) através de determinado meio ou que fixe a sua força probatória, carece de fundamento a invocação do disposto no artigo 674.º n.º 3 do Código de Processo Civil para viabilizar a apreciação pelo Supremo Tribunal de Justiça de erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa.
e) De onde se conclui que, não estando a situação abrangida pelo artigo 674.º n.º 3 do Código de Processo Civil, não há lugar no caso presente ao conhecimento de eventual erro na apreciação das provas e fixação da matéria de facto (ponto 22 dos factos descritos na sentença), que é objecto das conclusões 1 a 31 das alegações do recurso de revista.
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3 – Do regime legal aplicável ao(s) contrato(s) celebrados
a) Os autores demandaram a ré pedindo que fosse declarado definitivamente incumprido o contrato promessa celebrado entre as partes em 29 de janeiro de 2008, por culpa exclusiva da ré e, em consequência, que ela fosse condenada a restituir em dobro o valor da quantia entregue a título de sinal, isto é, 50.000,00 euros.
Por sua vez a ré deduziu pedido reconvencional, visando o reconhecimento de que o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre as partes se ficou a dever a comportamento dos autores e obter a sua condenação a pagar o valor das obras que realizou no prédio dos autores, no valor de 70.000,00 euros.
b) A sentença proferida em primeira instância, caracterizando – e bem – os contratos celebrados como de promessa de permuta e de promessa de compra e venda, julgou a acção procedente, reconhecendo ter ocorrido incumprimento definitivo dos contratos por parte da ré, a quem condenou a pagar aos autores a quantia de 50.000,00 euros, corresponde ao dobro do valor do sinal por estes entregue àquela.
E no que se refere ao pedido reconvencional, condenou os autores a pagar à ré quantia correspondente à diferença entre o valor dos prédios rústicos dos autores à data de 9 de novembro de 2018, com ou sem as benfeitorias neles implantadas pela ré, ou ao valor das mencionadas benfeitorias, se superior a tal diferença, mas com o limite de 70.000,00 euros.
c) No âmbito do recurso de apelação interposto pela ré o acórdão proferido em segunda instância, ora recorrido, revogou parcialmente a sentença e julgou a acção improcedente, absolvendo a ré do pedido de devolução do dobro da quantia entregue a título de sinal.
E julgando parcialmente procedente a reconvenção declarou assistir à ré o direito de fazer sua a quantia entregue a título de sinal, absolvendo os autores do mais peticionado.
d) No presente recurso de revista interposto pelos autores está em causa saber, em suma, se deve ser mantido o acórdão impugnado por ter ocorrido incumprimento definitivo do(s) contrato(s) promessa imputável a conduta dos autores e por não haver fundamento para a resolução por eles comunicada à ré ou, como entendem os autores ora recorrentes, se o incumprimento definitivo se ficou a dever a conduta culposa da ré e houve efectivo fundamento para a sua resolução.
e) O artigo 405.º do Código Civil estabelece o princípio da liberdade contratual em linha com os princípios basilares da autonomia da iniciativa privada e da liberdade negocial que regem o nosso ordenamento jurídico.
De acordo com o citado preceito, as partes podem fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos que se encontram expressamente previstos e regulados na lei, incluir neles as cláusulas que entenderem e reunir no mesmo contrato disposições relativas a dois ou mais negócios regulados na lei.
Cabe ao intérprete, em caso de dúvida, decidir do enquadramento jurídico da vontade expressa pelas partes na formulação do contrato, bem como, no caso de terem sido nele incorporadas regras de mais do que um contrato, qual o regime jurídico que globalmente a ela melhor se adequa.
f) Tendo presente o ponto 1) da matéria de facto provada descrita na sentença, facilmente se conclui que entre os autores e a ré foi celebrado um acordo com vista à futura celebração de dois contratos distintos e no âmbito do qual, satisfazendo os interesses de ambas, as partes se vincularam mutuamente:
1 – A celebrar um contrato de permuta entre dois prédios rústicos propriedade dos autores e uma fracção de tipologia T2 de um prédio urbano, que a ré se propunha construir implantando-o nos aludidos prédios rústicos dos autores e a que desde logo atribuíram o mesmo valor de 70.000,00 euros.
2 – A celebrar um contrato de compra e venda de uma outra fracção do mesmo edifício a edificar pela ré, comprometendo-se esta a vender e os autores a comprar tal fracção pelo preço de 82.500,00 euros, dos quais foram entregues, a título de sinal e princípio de pagamento, 25.000,00 euros, devendo o restante preço ser pago aquando da outorga da escritura pública correspondente.
g) O acordo celebrado é perfeitamente válido, sendo vinculantes as obrigações através dele assumidas por ambas as partes de outorgar os correspondentes contratos prometidos através de escritura pública – não obstando a tal a circunstância de a promessa de transmissão do direito de propriedade por permuta se realizar entre bens presentes (os prédios rústicos) e um bem futuro (fracção do imóvel a construir).
Não encontra apoio no texto do acordo celebrado entre as partes, como pretendem os autores, que a obrigação principal assumida pela ré foi a de construir em terrenos propriedade dos autores, e por eles autorizada, o edifício em causa, com o compromisso de lhes vender um andar pelo valor dos terrenos onde ele iria ser implantado cujo preço foi logo acordado.
h) Aquilo que, no essencial, se extrai do texto do acordo junto aos autos e acima transcrito é a vontade das partes se vincularem à celebração, no futuro, de dois contratos através dos quais transfeririam o direito de propriedade de bens sua propriedade: o de permuta dos prédios rústicos dos autores por uma das frações do imóvel a construir e o de compra e venda de outra dessas fracções.
Como se pondera no acórdão recorrido estamos em presença de dois contratos-promessa coligados entre si através da relação de dependência de um (o contrato promessa de compra e venda) em relação ao outro (o contrato promessa de permuta), cuja concretização iria permitir à ré a aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel a construir nos prédios dos autores.
i) É aplicável a ambos os contratos o regime legal dos contratos promessa, nomeadamente, no que se refere ao regime do incumprimento definitivo e resolução dos contratos, ainda que as consequências a ter em conta no que se refere à entrega do sinal apenas se reportem ao contrato promessa de compra e venda da fracção do imóvel a edificar.
4) Do prazo de celebração dos contratos prometidos
a) Resulta dos termos do acordo celebrado entre as partes que elas tiveram presentes as dificuldades na construção do edifício em causa decorrentes de restrições do Plano Diretor Municipal (PDM) então em vigor.
Daí que tenham previsto que, na eventualidade de elas serem removidas dentro de determinado prazo, os autores se obrigavam a “diligenciar a transferência da propriedade dos prédios” rústicos para a ré e esta se obrigava a “outorgar escritura pública” para transmitir aos autores a propriedade dos dois apartamentos, “logo que eles se encontrem completamente prontos e acabados”.
As referidas dificuldades que, segundo cremos, terão estado na origem das vicissitudes registadas na execução do acordo e na incerteza quanto à data em que seria possível celebrar os contratos definitivos, terão sido removidas na medida em que o licenciamento de construção da obra foi deferido em 24 de junho de 2009.
b) Certo, porém, e como salienta o acórdão recorrido, é que nem no acordo celebrado nem posteriormente, as partes estipularam qualquer prazo concreto para o cumprimento das obrigações assumidas [4] por parte dos autores e da ré, isto é, para a celebração de qualquer dos dois contratos definitivos prometidos (de permuta e de compra e venda).
A única referência feita no texto do acordo a esse propósito extrai-se da parte final da Cláusula 6 onde as partes fizeram constar, sem qualquer distinção entre um e outro [5], que os contratos através dos quais se deveria processar a transferência do direito de propriedade dos prédios rústicos para a titularidade da ré e das fracções autónomas para a titularidades dos autores, deveria ocorrer logo que estas se encontrassem “completamente prontos e acabados”.
Da mesma forma que nada acordaram quanto à definição da responsabilidade pela preparação e agendamento das respectivas escrituras públicas.
c) Adiante-se desde já, porque relevante para a decisão a proferir, que tal omissão teria sempre como consequência que, não tendo a obrigação de celebração dos contratos prometidos prazo certo, a impossibilidade de constituição da ré em mora antes de ser judicial ou extrajudicialmente interpelada para cumprir (artigo 805.º do Código Civil).
d) Em 19 de fevereiro de 2016 os autores enviaram à ré uma carta registada comunicando-lhe que, na sequência do acordo celebrado em 29 de janeiro de 2008, lhe concediam o prazo de sessenta dias para dar início à realização das obras no sentido da concretização do acordado, com a advertência de que, se o não fizesse no aludido prazo, considerariam que se encontrava “em mora e consequente incumprimento”.
A ré, por sua vez, respondeu a tal missiva manifestando, depois de reconhecer não ter podido até então concluir o edifício e de lembrar a inexistência de prazo contratual para o efeito, a sua disponibilidade para encontrar uma solução rápida e definitiva, sugerindo a possibilidade de serem os autores a concluir a obra iniciada, nos termos seguintes: “(…) estamos disponíveis para uma reunião de trabalho tendo como objetivo definitivo a resolução rápida e definitiva deste assunto, já que vislumbramos a intenção de serem V. Exas a concluírem a construção em causa, aproveitando os trabalhos e materiais já colocados no local.”
E face a tal resposta os autores promoveram em agosto de 2016 a notificação judicial avulsa da ré, dando-lhe conta de que consideravam verificado o incumprimento definitivo do acordo celebrado em 29 de janeiro de 2008 por “manifestação expressa de não ter intenção de realizar a construção objecto do mencionado acordo” e que, em consequência de tal incumprimento definitivo, deveria ser restituída, em dobro, a quantia entregue a título de sinal.
e) Como se esclarece no acórdão recorrido, a obrigação a cujo cumprimento as partes se vincularam foi a de emitir a declaração negocial destinada a celebrar o(s) contrato(s) prometido(s), ou seja, a de outorgar, nas condições acordadas, o contrato de permuta dos prédios dos autores por uma fracção autónoma do imóvel a construir e o contrato de compra e venda de outra fracção do mesmo imóvel.
f) É patente que ao assumir a obrigação de transmitir o direito de propriedade sobre as fracções do imóvel a construir a ré assumiu a obrigação instrumental de construir o edifício em terreno ainda propriedade dos autores, sendo certo que o incumprimento dessa obrigação instrumental, na medida em que implicasse para a ré a impossibilidade de cumprir o contrato celebrado dentro do prazo razoável que fosse fixado, facultaria aos autores considerar, ao abrigo do artigo 801.º n.º 1 do Código Civil, que a ré era responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação de celebrar os contratos prometidos.
g) Acontece, porém, que a interpelação levada a cabo pelos autores no sentido de a ré – que não se encontrava em mora – retomar os trabalhos de construção do edifício não se reconduz nem corresponde à fixação de prazo para outorga dos prometidos contratos de permuta e de compra e venda.
Não se encontrando a ré em mora à data da mencionada interpelação levada a cabo pelos autores, e não contendo a comunicação efectuada a fixação de prazo razoável para cumprimento da obrigação de celebração dos contratos prometidos, não poderia dela extrair-se a conclusão de que o não reinício das obras faria incorrer a ré em incumprimento definitivo dos contratos promessa celebrados.
h) Vários anos decorridos sobre o abandono da obra em causa (ocorrido depois de outubro de 2010), tal interpelação não pode ter outro significado senão o de quebrar a aparente apatia de ambas as partes na execução dos contratos ou, pelo menos, a de fazer cessar a tolerância dos autores em relação à omissão de cumprimento pela ré da obrigação instrumental de construção do edifício, se bem que o prosseguimento da obra sempre dependeria da actuação cooperante dos autores no sentido de procederem à renovação da licença de construção (da responsabilidade dos autores) que, entretanto, expirara.
As obrigações decorrentes da celebração dos contratos promessa não foram afectadas por tal interpelação, mantendo-se em vigor e a aguardar pelo respectivo cumprimento.
5) Do incumprimento definitivo dos contratos promessa pela ré
a) Entendem os autores ora recorrentes que a ré incumpriu definitivamente os contratos promessa ao recusar prosseguir a construção do edifício em causa.
Vejamos se assim é, detendo-nos para o efeito mais um pouco na argumentação aduzida na alínea g) do nº anterior.
b) Os contratos devem ser pontualmente cumpridos (artigo 406.º do Código Civil), incorrendo o contraente que falte culposamente ao cumprimento da obrigação em responsabilidade civil pelo prejuízo que cause ao credor da prestação em falta (artigo 798.º do Código Civil).
Pode suceder que a prestação contratual não cumprida se tenha tornado impossível por culpa do devedor.
Nessa eventualidade, e nos termos do artigo 801.º do Código Civil, independentemente do direito à indemnização, o credor pode resolver o contrato comunicando essa sua manifestação de vontade à outra parte.
No caso presente à data da interpelação levada a cabo pelos autores a prestação da ré (seja a obrigação instrumental de construir o edifício seja a principal de outorgar os contratos de permuta e de compra e venda) não se tinha tornado impossível.
c) Não se tendo tornado impossível a prestação contratual em falta, estando o devedor em mora (artigo 804.º n.º 2 do Código Civil), pode o credor (artigo 808.º n.º 1 do Código Civil), mantendo o interesse na prestação contratual do devedor, interpelá-lo admonitoriamente para cumprir dentro de um prazo razoável por ele fixado, sob pena de, não o fazendo, se considerar não cumprida a obrigação.
E pode ainda suceder que, sendo a prestação contratual possível, o credor tenha perdido objectivamente, em consequência da mora, o interesse na prestação do devedor.
Nessa situação, porque a perda objectiva do interesse do credor não opera de forma imediata e automática, deverá ele interpelar o devedor para que cumpra a sua obrigação, concedendo-lhe um prazo suplementar e peremptório para o efeito, com a advertência de que, não o fazendo, se considerará definitivamente incumprido o contrato.
A interpelação admonitória para cumprimento da obrigação a efectuar nesses exactos termos é, pois, essencial para converter a mora do devedor em incumprimento definitivo.
d) Tem sido aceite que, independentemente da mora do devedor, também ocorre incumprimento definitivo do contrato quando tenha lugar uma declaração inequívoca de não cumprimento por parte do devedor ou mesmo uma conduta reveladora de expressa e absoluta recusa de cumprimento. Nestes casos a doutrina dominante tem entendido que “o carácter certo, manifesto, claro e evidente da recusa permite prescindir de qualquer outra declaração” [6], nomeadamente de interpelação admonitória e comunicação de resolução contratual.
e) Ora no caso presente, na data em que os autores levaram a cabo a interpelação da ré para prosseguir a construção do edifício, esta não se encontrava em mora no cumprimento de qualquer obrigação porque – recorde-se – as partes nunca estabeleceram prazo para o cumprimento das obrigações assumidas no acordo celebrado em 29 de janeiro de 2008.
Os autores não podem, por outro lado, invocar perda objectiva de interesse na prestação contratual da ré na medida em que essa perda de interesse teria de assentar e ser consequência da mora no cumprimento da prestação da contraparte (artigo 808.º n.º 1 e 2 do Código Civil).
Ora no caso presente a ré não estava em mora em virtude de não ter sido fixado qualquer prazo para cumprimento por qualquer das partes do programa contratual estabelecido.
f) Por último, a resposta dada pela ré na sequência da interpelação que os autores lhe dirigiram em 19 de fevereiro de 2016, não traduz uma recusa expressa e inequívoca de celebração dos contratos prometidos susceptível de causar o incumprimento definitivo por culpa sua, independentemente da mora, antes nela se surpreende uma vontade de enveredar por uma via de conciliação dos interesses das partes.
g) Deve assim concluir-se, com o acórdão recorrido, que, não estando a ré em situação de mora, da interpelação, pretensamente admonitória, levada a efeito pelos autores no sentido de retomar a construção do edifício não pode resultar o incumprimento definitivo dos contratos prometidos nem a consequente imputação à ré do incumprimento definitivo dos contratos promessa celebrados em 29 de janeiro de 2008.
6) Das consequências da resolução dos contratos promessa pelos autores
a) Trata-se agora de saber se os autores têm direito à devolução em dobro do sinal que entregaram à ré no âmbito do contrato promessa de compra e venda de uma das fracções do imóvel a construir, como decidido em primeira instância ou se, como decidido no acórdão recorrido, não lhes assiste tal direito.
Ligada a essa questão está a solução a dar ao pedido reconvencional (conclusões 82 e seguintes das alegações de revista) uma vez que o acórdão recorrido reconheceu à ré o direito a fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
Como decorre do disposto no artigo 442.º n.º 2 do Código Civil em caso de incumprimento definitivo do contrato promessa, tendo sido constituído sinal, a coisa ou valor entregue tem um de dois destinos possíveis:
“2. Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele o direito de exigir o dobro do que houver prestado”.
b) No caso presente, não ocorreu incumprimento definitivo dos contratos promessa celebrados entre as partes por causa imputável à ré, conforme já foi atrás explicado.
A comunicação de declaração de resolução infundada, nos termos e circunstâncias em que foi efectuada, na sequência da interpelação inicial, constitui acto revelador da vontade séria e definitiva dos autores ora recorrentes se desvincularem da obrigação de celebração dos contratos de permuta e de compra e venda celebrados.
Vontade essa inequivocamente expressa com a exigência de devolução do sinal em dobro, consequência legal directamente derivada da resolução do contrato promessa por culpa da parte que o recebeu.
c) A comunicação de resolução infundada e a interposição da presente acção revelam objectivamente a intenção dos autores se desvincularem das obrigações assumidas no acordo a que os autos se referem.
Tal comportamento dos autores permite que se considerem definitivamente incumpridos os contratos promessa por culpa dos autores, do mesmo passo que faculta à ré o direito a formular, como faz, o pedido de reconhecimento do direito (atribuído pelo artigo 442.º n.º 2 1.ª parte do Código Civil) de fazer coisa sua o sinal entregue pela parte contrária.
d) Em conclusão, face aos factos apurados em primeira e segunda instância não ocorreu incumprimento definitivo dos contratos promessa de permuta e de compra e venda por conduta imputável à ré, razão pela qual não assiste aos autores o direito à restituição em dobro do valor da quantia entregue a título de sinal.
Nessa medida improcedem as conclusões 32 a 81 das alegações da revista.
e) Contrariamente ao defendido pelos autores que imputam o incumprimento definitivo à ré, o que acaba por ocorrer é o incumprimento definitivo dos aludidos contratos promessa por culpa exclusiva dos autores já que, sem estar vencida a obrigação de celebração dos contratos prometidos, manifestou à ré a sua intenção, séria e definitiva, de resolução dos contratos promessa sem que houvesse fundamento para tal.
Bem andou por isso o acórdão recorrido ao reconhecer, em coerência, à ré o direito a fazer sua a quantia entregue pelos autores a título de sinal.
Improcedem assim as conclusões 82 a 89 das alegações de revista.
7) Conclusão
Em suma, e concluindo, nenhuma censura merece o acórdão recorrido ao revogar a sentença da primeira instância que tinha considerado ter a ré incorrido em incumprimento definitivo e culposo do contrato promessa.
O incumprimento definitivo dos dois contratos promessa coligados entre si não se ficou a dever a conduta da ré, mas a comportamento dos autores, daí resultando o declarado direito de a ré fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
A revista improcede integralmente, devendo as respectivas custas ser suportadas pelos autores.
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DECISÃO
Termos em que decidem julgar improcedente a revista e confirmar integralmente o acórdão recorrido.
As custas da revista ficam a cargo dos autores recorrentes.
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 13 de setembro de 2022
Manuel José Aguiar Pereira (relator)
Maria Clara Pereira de Sousa de Santiago Sottomayor
António Pedro de Lima Gonçalves
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[1] Não é objecto da revista a decisão tomada no acórdão recorrido relativa ao pedido formulado pela ré em via reconvencional de condenação dos autores no pagamento do valor das benfeitorias realizadas nos prédios dos autores.
[2] A resposta a que se alude nesta alínea dos factos provados data de 4 de abril de 2016 e nela consta, anteriormente ao excerto transcrito que até aquela data, a empresa “a empresa não pode, como era sua vontade, concluir a construção” e manifesta a sua surpresa pelo teor da comunicação que lhe foi dirigida, “tanto mais que não há prazo contratualmente previsto para o terminus da obra ou mesmo de construção”.
[3] O facto descrito sob o ponto 13 da sentença foi excluído do elenco dos factos provados pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto ora impugnado. Tinha o seguinte teor: “Desde a data referida em 10 até aos dias de hoje, a ré não teve, nem tem a pretensão de concluir a construção, alegando para o efeito dificuldades financeiras que lhe impossibilitam a conclusão da obra”
[4] Referimo-nos a uma data limite para a celebração dos contratos prometidos ou mesmo para cumprimento da obrigação, que se reputa de instrumental, de construção do edifício por parte da ré.
[5] Nada teria obstado, se fosse essa a vontade das partes, à celebração em data anterior do contrato de permuta e à transmissão do direito de propriedade sobre os prédios dos autores mediante a vinculação da ré à futura transmissão do direito de propriedade sobre a fracção autónoma do edifício a construir.
([6]) Assim o Professor Doutor Fernando de Gravato Morais no seu “Contrato-Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial” Almedina 2009 a página 164 e autores ali citados.