| 135/11.4TVPRT.G1.S1 |  |
REMUNERAÇÃO
PEDIDO
CAUSA DE PEDIR
OBRIGAÇÕES DE MEIOS E DE RESULTADO
NEXO DE CAUSALIDADE
DIREITO IMOBILIÁRIO - ACTIVIDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / REMUNERAÇÃO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - ACÇÃO DECLARATIVA / ARTICULADOS.
- Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, 4ª edição, 785.
- Manuel Salvador, Contrato de Mediação, 104.
- Pinto Monteiro, Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ, 360º,85.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 498.º, N.º4
DL N.º 211/2004, DE 20 DE AGOSTO: - ARTIGOS 2.º, N.ºS 1, 2 E 4, 18.º, N.º2.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 18/03/97, CJ (ACÓRDÃOS DO STJ), ANO V, TOMO I, 158; DE 31/03/98, BMJ 475º, 680; E DE 31/05/2001, CJ (ACÓRDÃOS DO STJ), ANO IX, TOMO II, 108.
-DE 15/09/2009, REVISTA 5339/06.9TVLSB; DE 29/03/2011, REVISTA 2439/07.1TBPMT.E1.S1 E DE 29/09/2001, REVISTA N.º 6067/07.3TCLRS.L1.S1, TODOS COM SUMÁRIO DISPONÍVEL EM WWW.STJ.PT.
-DE 22/01/2009, REVISTA N.º 976/08, DISPONÍVEL WWW.DGSI.PT.
I - Numa acção em que a autora visa a condenação da ré a pagar-lhe a remuneração devida por um contrato no qual aquela lhe prestaria serviços de comercialização de espaços destinados a comércio/serviços em prédio urbano desta, e no qual foram desenvolvidos contactos que redundaram na celebração de um (único) contrato promessa de arrendamento de todo o espaço, correspondente à totalidade das lojas, o pedido e a causa de pedir não se cingem ao (prometido) contrato de arrendamento, mas apresentam a sua génese no referido contrato de mediação imobiliária e seus efeitos.
II - O contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
III - O direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato, objectivo este que é a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.
IV - No âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade em que as partes não fazem depender o pagamento da remuneração da efectiva outorga de qualquer contrato, é a mesma devida ao mediador que tenha desenvolvido actividade que haja influído de forma decisiva para a conclusão do negócio visado, como sucede se um cliente vem a ocupar as lojas visadas, tendo ocorrido a intervenção daquele nas reuniões que ocorrereram com o cliente interessado, foram por si apresentadas minutas dos contratos e foi mesmo outorgado contrato promessa, ainda que o contrato prometido se não haja realizado, por razões apenas imputáveis ao cliente.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1.
AA L.da instaurou, na comarca do Porto[1], a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB S.A., pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe:
a) - A quantia de € 118.080,00, acrescida de juros vencidos desde as datas referidas no artigo 101º da petição inicial e vincendos desde a data da assinatura do contrato, à taxa legal para os juros comerciais;
b) – Ou subsidiariamente a quantia que resultar da aplicação das percentagens indicadas em 90º e 91º da petição inicial sobre o valor que vier a ser apurado e constante do contrato entre a ré e a sociedade CC L.da, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento;
c) - Ou ainda subsidiariamente a quantia que se vier a apurar, a liquidar em execução de sentença referente às remunerações vencidas e não pagas e devidas em consequência do contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC L.da, dado esta não ter remetido à autora cópia do referido contrato, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, a incidir sobre o valor da remuneração apurada e contabilizados à taxa legal para os juros comerciais e desde as datas referidas em 101º da petição inicial até efectivo e integral pagamento.
Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que se dedica à actividade de mediação imobiliária e que a ré exerce a actividade de compra e venda de imóveis e promoção imobiliária.
A 2/03/2009 celebrou com a ré um contrato denominado de Contrato de Mediação Imobiliária pelo qual se obrigava a prestar-lhe serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio / serviços, no prédio urbano desta, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m2, sito na Rua ..., n.º …, freguesia de ..., concelho de Braga.
Entre Março e Novembro de 2009, desenvolveu a sua actividade e, em Outubro desse ano, a ré informou-a de que se encontrava em negociações com um interessado (O CC … L.da) para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe que comparecesse a uma reunião para discutirem em conjunto os termos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.
Esse encontro deu-se a 4 de Novembro de 2009, prolongando-se pelos dias seguintes, tendo, a partir daí, estado presente em todas as reuniões subsequentes realizadas para definir os termos do negócio.
Posteriormente, a ré veio a celebrar com o dito “CC” um contrato de arrendamento desse prédio e, a 19/11/2010, o espaço comercial abriu ao público, não tendo a ré pago as remunerações devidas à autora.
A ré contestou[2] dizendo, em suma, que o contrato está assinado por quem não tinha, por si só, poderes para a representar e que o prédio objecto da mediação imobiliária não era seu e que não celebrou contrato algum de arrendamento com o CC.
Referiu ainda que entregou à autora a quantia de 6.000 euros, a título de adiantamento, e que esta só deu algumas ideias e não apresentou qualquer cliente.
A autora replicou mantendo, no essencial, as posições assumidas inicialmente.
Foi proferido despacho saneador. Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, tendo-se decidido, na parcial procedência da acção, condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de € 72.000 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais, a contar da citação e até integral pagamento.
Inconformada com esta decisão, a ré recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães que, por acórdão de 23/04/2013, na procedência da apelação, revogou a decisão recorrida, absolvendo a ré dos pedidos.
Desta decisão recorre agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça a Autora, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:
1ª - O Acórdão recorrido limitou-se a fazer uma apreciação meramente sumária e silogística da factualidade vertida nos autos e, bem assim, do direito aplicável.
2ª - Por outro lado, ignorou a matéria factual provada e princípios de justiça material ao considerar, erradamente, que o pedido da Autora "teve sempre como pressuposto o contrato outorgado entre a Ré e a sociedade CC".
Da causa de pedir:
3ª – A autora invocou como causa de pedir, justificadora do pedido formulado, o facto de ter celebrado um contrato de mediação imobiliária com a ré.
4ª - Nesse contexto, expôs os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção, artigo 467º, n.º 1 do CPC;
Mormente,
5ª - Que o referido contrato foi celebrado em regime de exclusividade, mediante o pagamento pela ré de uma remuneração e que, em decorrência desse contrato, desenvolveu os serviços contratados durante o período de Março a Novembro de 2009 e que, em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando-lhe, em consequência, que comparecesse em reunião a agendar para discutirem em conjunto os termos e pressupostos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar.
6ª - Esta foi a pretensão deduzida pela Autora e que constituiu a causa de pedir da acção.
7ª - Inquestionavelmente, o pedido e a causa de pedir estabilizam-se no contrato de mediação imobiliária e seus efeitos, submetidos à disciplina do DL. 211/2004, de 20 de Agosto.
8ª - Sem conceder, na base instrutória, não se encontra nenhum quesito que faça depender do contrato de arrendamento a procedência ou improcedência da acção.
9ª - Tendo por base, apenas, a matéria de facto provada e os fundamentos de direito constantes da sentença, a autora tem direito a receber a remuneração fixada na douta decisão da 1ª instância.
Se assim não se entender,
DL 211/2004, de 20/8:
10ª - O contrato dos autos está submetido ao regime jurídico da mediação imobiliária (DL 211/2004, de 20/8), ou seja, é um contrato de mediação imobiliária.
11ª - Nos termos do contrato, a autora desenvolveu toda uma série de acções elencadas no n.º 2 do artigo 18º do Diploma, cumprindo assim, e de forma integral, o contrato (vide matéria provada).
12ª - Ainda nos termos do artigo 18º, a remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (Cfr. entre outros os Acórdãos do STJ de 27/05/2010, 11/02/2010 e 15/11/2007, da Relação do Porto de 15/02/2012 e da Relação de Lisboa de 12/07/2012, 14/06/2012 e 14/04/2011).
Como refere PINTO MONTEIRO, a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (...) é independente do cumprimento do contrato (diversamente do que sucede com a retribuição do agente (...) podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado" [Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ n.º 360, 85]”.
13ª – No caso sub judice foi efectivamente cumprido o contrato de mediação e celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo mesmo contrato.
14ª - Note-se que os contratos promessa têm enquadramento na alínea b) do n.º 2, do artigo 18º do DL 211/2004.
15ª - Infere-se, do que precede, a existência de dois contratos, o primeiro de mediação imobiliária e o segundo de promessa de arrendamento, este procedendo daquele, mas ambos com o mesmo enquadramento legal.
16ª - Perante os normativos legais e a posição sufragada pela nossa melhor doutrina e jurisprudência é, desde logo, devida à autora a remuneração peticionada.
17ª - Entende, porém, o Acórdão recorrido que a autora não fez prova de uma parte (essencial) da causa de pedir - não provou o contrato outorgado entre a ré e a sociedade CC.
A Recorrente não se pode conformar com tal entendimento,
18ª - Salvo o devido respeito, o contrato outorgado entre a ré e CC não é, nem poderia ser, essencial (mesmo em parte) à causa de pedir;
Com efeito,
19ª - Resulta dos factos provados (14, 15, 45, 46, 47, 48 e 49) que a ré tudo promoveu para persuadir a autora a confiar que, de facto, entre aquela sociedade e a CC teria sido outorgado um contrato de arrendamento.
20ª - A ré, a partir de Dezembro 2009, assumiu uma postura omissiva (51, 52, 53, 54, 55, 56 e 57), mantendo a autora em absoluta ignorância quanto ao teor do contrato, mormente, sua qualificação jurídica e partes intervenientes.
21ª - Não obstante a atitude da Ré, o espaço comercial em causa abriu ao público, a 19 de Novembro de 2010.
22ª - Neste contexto, a ré, desde Outubro de 2009 até que à data em que, na pendência dos autos, juntou o contrato, manteve a autora em erro quanto à formalização contratual com a sociedade CC, bem sabendo que aquele tinha sido outorgado a 15 de Abril de 2010 (ponto 25º - factos provados.
23ª - Não era, por isso, exigível à autora fazer depender o seu direito de um contrato que, à data da apresentação do articulado inicial, desconhecia sem qualquer responsabilidade.
24ª - Apreciando o que antecede pela diligência de um «bonus pater - familias» em face das circunstâncias do caso, revela-se incontornável que a Autora não fez depender a acção de qualquer contrato outorgado com terceiros, mas sim do contrato celebrado com a ré em prossecução dos serviços que lhe prestou.
25ª – Afastando, por isso, in limine, a alegação de que o contrato se assumia como parte essencial da causa de pedir.
Sem prescindir,
26ª - A referência ao contrato na petição inicial e à matéria provada respeitante às diligências promovidas pela autora, tendo em vista a obtenção de uma cópia do contrato, resulta de um facto meramente instrumental, com a exclusiva finalidade de proceder ao cálculo das remunerações devidas pela ré.
27ª - Como se vê da matéria provada (16, 53, 54, 56), a questão do contrato foi inserida no âmbito das diligências com vista à obtenção do pagamento da comissão contratualmente devida, e, por isso, com mero interesse contributivo (ao nível probatório) para a verificação da existência do contrato de mediação e consequente obrigação de pagar a comissão peticionada.
28ª - Quadro que reforça a alegação que tanto a causa de pedir invocada, como também o pedido formulado, se estribam no contrato de mediação imobiliária.
29ª - Acresce dizer que o contrato de mediação imobiliária não faz depender o pagamento da remuneração da autora da outorga de qualquer contrato de arrendamento - vide artigo 6º “(…) a PRIMEIRA CONTRAENTE pagará à SEGUNDA CONTRAENTE, por cada lojista por esta agenciado e que venha a celebrar contrato, uma remuneração determinada (...)".
30ª - Ficou provado nos autos que foi celebrado um contrato com o CC e que esta sociedade ocupou a totalidade da área comercial e abriu as portas ao público, pelo que, sempre tem a autora direito à remuneração pelos serviços que prestou à ré.
Se ainda assim não se entender,
Regime de exclusividade do contrato de mediação imobiliária
31ª - Cláusula 4ª, alínea b) do contrato de mediação "Garantir à SEGUNDA CONTRAENTE exclusividade na prestação dos serviços, objecto deste contrato, até ao termo do seu prazo:
32ª - O direito à remuneração, no caso de mediação em exclusividade, pressupõe que o mediador demonstre que praticou todos os actos necessários à concretização do negócio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, só por conduta imputável ao cliente, o negócio visado se não concretizou, o que sucedeu in casu.
33ª - Nos termos do n.º 2, alínea a) do artigo 18º do DL 211/2004, num contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o direito à remuneração do mediador existe, mesmo que não se concretize o negócio, desde que a não concretização se deva a causa imputável ao cliente.
34ª - No caso vertente, a Autora cumpriu todas as suas obrigações contratuais e o dito contrato apenas não se celebrou, por exclusiva responsabilidade da Ré, pelas razões supra aduzidas.
35ª - Por isso, considerar-se que o facto de endossar a outorga do contrato para o DD, quando tal competência pertencia à ré, desoneraria este de qualquer responsabilidade para com a autora, quando foi esta que efectivamente contribuiu para o negócio, desembocaria numa solução de quase abuso de direito.
36ª - Quadro que não afasta, nem pode, o direito da autora auferir as remunerações decorrentes do contrato.
Por outra ordem de razões,
37ª - Em Outubro de 2009, o contrato de mediação imobiliária não tinha chegado ao seu termo.
38ª - Atendendo à alteração das circunstâncias e ao facto do comitente decidir negociar directamente, é notório que a autora ficou impedida de manter os procedimentos até aí desenvolvidos em decorrência do contrato de mediação.
39ª - Considerando ter sido atribuída a mediação exclusiva à autora, só ela tinha o direito de promover o negócio até à celebração do contrato-promessa.
40ª - Os factos provados revelam que a autora teve efectiva participação no desenvolvimento do negócio que veio a ser celebrado com o "CC", cumprindo desse modo a obrigação que lhe advinha do contrato de mediação imobiliária.
41ª - Tudo nos autos permite retirar a ilação da interferência da autora na conclusão do negócio.
42ª - Para ter direito à remuneração não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando que a conclusão resulte adequadamente da sua conduta ou da sua actividade, ou seja, é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado obtido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido (cfr. Acs. do STJ de 3/01/98 e de 31/05/01, da RP de 21/05/96 e de 28/06/98, citados por Abílio Neto, em Contratos Comerciais, Maio/2002, páginas 199 e seguintes), pelo que tem a Autora direito à remuneração.
Mas, se ainda assim não se entender,
Do contrato de Associação em Participação
43ª - Foi no âmbito daquele contrato que a ré contratou a autora, nos termos e para os efeitos do contrato de mediação imobiliária,
44ª - Ficando a seu cargo a comercialização do edifício e, nomeadamente, a negociação e coordenação da assinatura dos contratos de arrendamento ou promessas respectivas a realizar em nome do DD ….
45ª - Como se percebe, a ré tinha poderes para assinar quaisquer contratos, designadamente, o de promessa de arrendamento com a sociedade CC.
46ª - Pode concluir-se, assim, que a ré não outorgou o contrato com a CC por sua única imputação.
47ª - E, por outro lado, não converteu o contrato promessa em definitivo, tal como lhe competia - vide cláusula segunda do referido contrato promessa "as partes acordaram (DD … e a sociedade CC) que o contrato promessa se converteria em definitivo com a verificação cumulativa de dois factos - a) emissão da licença de utilização e b) entrega, pela segunda outorgante, da garantia bancária prevista em 7 da cláusula quarta”, porque não o pretendeu. Com efeito,
48ª - Competia à ré diligenciar pela obtenção da licença de utilização - vide cláusula 1a, ponto 2.8 do Contrato de Associação em Participação.
49ª - Concluiu-se, assim, que se não existiu contrato de arrendamento (desconhece-se se até hoje), foi por exclusiva responsabilidade da ré.
50ª - Considerando o facto de o contrato promessa não ter sido convertido em definitivo, atenta a falta da licença de utilização, sendo certo que competia à ré a sua obtenção e ao DD dispor da mesma e remetê-la à CC, no máximo até Agosto de 2010, concluiu a sentença que à autora assiste o direito de receber da ré uma remuneração pelos serviços prestados no âmbito do contrato entre ambos celebrado.
51ª - Por todo o exposto, impõe-se afirmar que a remuneração da autora pelos serviços prestados no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Ré terá de ser alheia ao cumprimento (ou incumprimento) respeitante ao contrato promessa celebrado.
Ainda sem conceder,
Do abuso de direito:
52ª - A conduta da ré deverá ser tida como inadmissível, postulando um claro «venire contra factum proprium»; Porquanto,
53ª - Exerceu de forma abusiva o direito de invocar um contrato de arrendamento que, além de não ter sido outorgado, foi celebrado com o seu parceiro comercial.
54ª - Deveria ter comunicado à autora que tipo de contrato foi outorgado e por quem.
55ª - Omitiu por todos os meios à autora a existência de qualquer contrato, vindo apenas a ser conhecido na pendência dos autos o que determinou que a causa de pedir pudesse ter na sua génese o dito contrato de arrendamento.
56ª - O abuso de direito equivale à falta de direito, gerando as mesmas consequências jurídicas que se produzam quando uma pessoa pratica um acto que não tem o direito de realizar» (Galvão Telles, Obrigações, 3ª edição, 6). Acresce que,
57ª - E na linha da mais ilustre doutrina, mormente o Dr. Jorge M. Coutinho de Abreu, in Do Abuso de Direito, 1983, página 76-77, não pode o abuso de direito deixar de ser visto como uma forma de antijuricidade ou ilicitude.
Daí que,
58ª - Atenta a conduta da ré, demonstrada nos autos, não pode esta beneficiar da sua actuação, deliberadamente omissiva e de má - fé, destinada a eximir-se ao pagamento dos serviços que lhe foram efectivamente prestados pela autora.
59ª - Por todo o exposto, decorre dos autos suficientemente demonstrado que a autora tem o direito a receber da ré a remuneração fixada na sentença, acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais contados desde a citação até efectivo pagamento.
60ª - Em suma, com ou sem contrato de arrendamento, outorgado entre a ré e a sociedade CC, a remuneração devida à autora justifica-se e fundamenta-se, inexoravelmente, nos factos vertidos nos autos, na lei e as posições doutrinárias referenciadas.
61ª - Foram violados os artigos 467º, 498º, 334º, 406º, 762º, todos do Código Civil e o DL 211/2004, de 20/8.
62ª - Por todo o exposto, a decisão do Tribunal a quo, com o respeito que lhe é devido, deve ser revogada, por ter aplicado incorrectamente a lei.
63ª – Proferindo-se Acórdão que confirme e mantenha in totum a sentença de 1ª instância, condenando a ré a pagar à autora a quantia de € 72.000,00 (setenta e dois mil euros) acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais a contar da citação até integral pagamento.
A ré/recorrida contra – alegou, pugnando pela confirmação do acórdão recorrido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
2.
Estão provados os seguintes factos:
1º - A autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária, sendo detentora da Licença nº ...-AMI (Alínea A).
2º - A ré dedica-se à compra e venda de imóveis e promoção imobiliária (Alínea B).
3º - No âmbito das suas relações comerciais, em 2 de Março de 2009, a autora e a ré, aí representada por EE, assinaram um documento particular denominado "Contrato de Mediação Imobiliária, com o n.º …" (Alínea C).
4º - Nos termos da cláusula 1ª desse contrato, consta que a ré é proprietária e legítima possuidora de um prédio urbano, constituído por duas caves, r/c e um piso com a área bruta total acima do solo de 10.280 m2, sito na Rua ..., n.º …, freguesia de ..., concelho de Braga, inscrito na matriz sob o artigo …, cuja Licença de Utilização será emitida pela Câmara Municipal de Braga (Alínea D).
5º - Nos termos da cláusula 2ª do contrato referido em 3), a autora obrigava-se a prestar à ré os serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços, tendo em vista facultar a terceiros, pelo meio jurídico aprovado pela ré, a mera detenção e direito de utilização dos mesmos (Alínea E).
6º - Nos termos da cláusula 4ª do contrato referido em 3), a ré obrigava-se a garantir à autora exclusividade na prestação dos serviços objecto do contrato até ao termo do prazo (Alínea F).
7º - Nos termos da cláusula 3ª, os serviços de comercialização a que a autora se obrigou compreendiam o seguinte:
1 - Elaborar e propor à aprovação da ré de acordo com a calendarização prevista na cláusula 5ª os seguintes elementos: Definição dos prazos locativos; Plano de comercialização (mapa geral de rendas e listagem de operadores); Definição dos valores locativos e construção da respectiva tabela; Tabelas de valores percentuais (rendas variáveis) e de direitos de ingresso em função dos ramos de actividade e das áreas das lojas; Estimativa dos custos e encargos com o funcionamento e utilização do Conjunto Comercial e respectiva imputação (despesas comuns); Proposta de contrato de reserva a ser assinada pelos operadores; Proposta do contrato de utilização das lojas; Elaboração do Regulamento de Utilização e Funcionamento do Conjunto Comercial; Coordenação da Elaboração do Manual Técnico de Instalação de Lojista.
2 - Acompanhar o desenvolvimento de todas as fases de comercialização, mantendo a ré devidamente informada do seu trabalho, nomeadamente mediante a elaboração de um relatório mensal a apresentar em reunião com um seu representante na primeira semana de cada mês na sua sede;
3 - Prestar todo o apoio logístico-administrativo, relativamente aos serviços a que se obrigara nessa cláusula;
8º - Solicitar à ré a aprovação das propostas apresentadas pelos lojistas (Alínea G).
9º - Nos termos do ponto 1) da cláusula 6ª, e como contrapartida pela prestação dos serviços objecto do contrato, a ré obrigou-se a pagar à autora, por cada lojista por esta agenciado e que venha a celebrar contrato, uma remuneração determinada de acordo com os seguintes critérios:
a) - A quantia equivalente a 5% dos montantes pagos pelos lojistas a título de direitos de ingresso, se a este houver lugar;
b) - A quantia correspondente a 12% do valor da remuneração fixa anual efectivamente contratada com os lojistas, nos termos do nº 4 da cláusula 6ª (Alínea H).
10º - Os montantes correspondentes às percentagens fixadas na alínea anterior seriam pagos nas seguintes condições:
a) - Os calculados sobre o valor dos direitos de ingresso seriam pagos nos 30 dias seguintes ao recebimento dos montantes por parte da ré;
b) - Os calculados sobre a remuneração fixa efectivamente contratada, seriam pagos: (i) 80% com a assinatura do contrato de utilização e (ii) os restantes 20% com a abertura da loja ao público (Alínea I).
11º - Para além da remuneração indicada em 9) e caso na data de abertura do Conjunto Comercial estejam comercializadas lojas (com contratos definitivos assinados) que relativamente ao total das existentes para comercialização representem as percentagens adiante indicadas (percentagem de Área Bruta Locável), a autora teria direito a receber a título de prémio o valor de (i), entre 90% e 95% de Área Bruta Locável, + 2% do rendimento anual fixo contratado; (ii) entre 95% e 100% de Área Bruta Locável, + 4% do rendimento anual fixo contratado.
Os prémios seriam pagos até 30 dias após a abertura do Conjunto Comercial (Alínea J).
12º - No cômputo das remunerações e dos eventuais prémios supra referidos seria considerado, para efeitos do cálculo do rendimento anual fixo, o rendimento anual médio de todo o período contratual, não sendo, porém, contempladas as actualizações anuais com base na taxa de inflação, sendo que sobre os valores a pagar, a qualquer título, incidiria IVA à taxa legal aplicável (Alínea L).
13º - Nos termos da cláusula 8ª do contrato referido em 3), o contrato vigoraria até 31 de Dezembro de 2009, não podendo ser unilateralmente denunciado por nenhuma das partes sem o acordo da outra, renovando-se automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 6 meses, se não for denunciado por nenhuma das partes com a antecedência mínima de 30 dias sobre o seu termo ou do termo de qualquer das renovações (Alínea M).
14º - A autora participou numa reunião no dia 4 de Novembro de 2009, no Braga OUTLET, com a participação do Sr. FF e GG, na qualidade de representantes da ré e com o Sr. HH, um interessado (de nacionalidade chinesa), na qualidade de representante da insígnia de origem chinesa “O CC …, L.da”, a qual se prolongou para os dias 5 e 6 de Novembro de 2009, na qual também compareceu a irmã do Sr. HH (Alínea N).
15º - A autora minutou e apresentou à ré no dia 6 de Novembro de 2009 uma minuta de contrato de arrendamento comercial (Alínea O).
16º - A autora apresentou notificação judicial avulsa da Ré, efectuada a 12/08/2010, requerendo que aquela remetesse a esta o contrato de arrendamento, indicasse qual o valor constante do contrato e procedesse ao pagamento da remuneração devida em cumprimento do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas (Alínea P).
17º - No dia 19 de Novembro de 2010, o espaço comercial Braga OUTLET abriu ao público (Alínea Q).
18º - Autora e ré subscreveram em 27 de Janeiro de 2009 documento particular denominado "Contrato Promessa de Mediação Imobiliária" ao qual se encontra anexo o contrato definitivo datado de 27 de Janeiro de 2009 junto a fls. 277 e seguintes e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea R).
19º - Autora e ré subscreveram ainda em 27 de Janeiro de 2009 documento particular denominado de "Contrato de Prestação de Serviços" destinado à execução de trabalhos de auditoria e consultoria em relação ao imóvel inscrito na matriz urbana sob o artigo …, e pelo qual a Ré se obrigou a pagar à autora a título de honorários a quantia de € 5.000, acrescida de IVA à taxa legal (Alínea S).
20º - O documento referido na alínea anterior mostra-se subscrito por EE como representante da ré, constando do mesmo que a ré era representada pelo mesmo, o qual detinha poderes para o acto (Alínea T).
21º - Do documento referido em 3) consta ser a ré "representada por EE, legal representante com poderes para o acto" (Alínea U).
22º - A sociedade ré obriga-se: (i) com a assinatura de dois membros do Conselho de Administração; (ii) com a assinatura de um mandatário ou procurador agindo este dentro dos limites do respectivo instrumento de mandato. A estrutura da Administração: compete a um Conselho de Administração composto por três membros; A Estrutura da fiscalização: compete a um Fiscal Único e um Suplente e a Duração dos mandatos é de três anos. No triénio 2008/2010, o Conselho de Administração era composto por II, Presidente, EE, Vogal e JJ, Vogal; o Fiscal Único era KK, LL, MM, SROC e o Suplente do Fiscal Único NN (Alínea V).
23º - A Ré pagou à autora a quantia de € 6.000 (€ 5.000 mais € 1.000 de IVA) (Alínea X).
24º - O prédio urbano sito na Rua ..., freguesia de ..., Braga, inscrito na matriz sob o artigo …, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º …, composto de terreno para construção encontra-se registado a favor de DD … por compra a BB SA. (Alínea Y).
25º - No dia 15 de Abril de 2010 foi celebrado entre DD …, gerido e representado por DD … e O CC .. L.da contrato denominado "Contrato Promessa de Arrendamento Não Habitacional Com Prazo Certo" o qual consta de fls. 314 a 327 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido (Alínea Z).
26º - A exclusividade referida em 6) visava proteger o interesse da autora em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo (Resposta ao quesito 1º).
27º - A mediação exclusiva contribui para a aproximação entre o comitente e terceiros e facilita o negócio (Resposta ao quesito 2º).
28º - Em decorrência do contrato referido em 3), a autora, de forma autónoma e através da sua organização comercial, começou a desenvolver os serviços a que se obrigou e, neste contexto, efectuou consultoria no âmbito da promoção e marketing do conjunto comercial (Resposta ao quesito 3º).
29º - A autora realizou consultoria no âmbito da definição do projecto e LAY-OUT do conjunto comercial (Braga OUTLET) no âmbito do contrato de prestação de serviços referido em 19) o que foi coordenado conjuntamente com o arquitecto OO indicado pela ré (Resposta aos quesitos 4º e 5º).
30º - Trabalhos que se desenvolveram entre 23 de Janeiro de 2009 e durante alguns meses (Resposta ao quesito 6º).
31º - Em resultado do trabalho de promoção, marketing e publicidade efectuado pela autora deu a conhecer o conjunto comercial - Braga OUTLET - a potenciais lojistas e ao público em geral (Resposta ao quesito 7º).
32º - A 29 de Março de 2009, a autora produziu e entregou à ré Relatório de Pré Comercialização composto por Plano de Comercialização, Minuta do Contrato de Utilização, Minuta da Proposta para Aprovação do Proprietário e Minuta de Regulamento de Funcionamento e Utilização (Resposta ao quesito 8º).
33º - Elaborou e entregou à ré os Relatórios Mensais de Comercialização, deles constando toda a informação atinente aos operadores contactados, datas das reuniões, follow up e o ponto da situação de cada contacto (Resposta ao quesito 9º).
34º -A autora desenvolveu o trabalho entre Março e Outubro de 2009 (Resposta ao quesito 10º).
35º - A autora contactou diversos operadores/interessados, entre eles B…, E…, B…, F…, D…, P…, N…, J…, C…, B…, E…, R…, T…, L…, J…, M…, F…, T…, W…, P…, C…, C…, R…, L…, P…, C…, U…, S…, Á…, M…(Resposta ao quesito 11º).
36º - Os contactos estabelecidos com aqueles operadores / interessados revelaram-se um veículo publicitário, pois passou a ser difundido pelos próprios interessados no sector comercial de cada um (Resposta ao quesito 12º).
37º - Pois a autora recebeu interpelações de potenciais interessados que não foram objecto de um contacto directo (Resposta ao quesito 13º).
38º - A autora recebeu, analisou, discutiu e geriu todas as respostas apresentadas pelos interessados (Resposta ao quesito 14º).
39º - Remeteu variadas propostas solicitadas por interessados no negócio as quais foram objecto de adequada análise e discussão com as partes envolvidas (Resposta ao quesito 15º).
40º - A autora levou a cabo com a ré as reuniões elencadas no artigo 42º da petição inicial que aqui se dá por integralmente reproduzido (Resposta ao quesito 16º).
41º - A autora efectuou viagens entre o Porto e Madrid, com o objectivo de discutir com os responsáveis do E… a possibilidade de se instalarem no Braga OUTLET (Resposta ao quesito 17º).
42º - E entre o Porto e Braga e Lisboa com a finalidade de estabelecer contactos com interessados e/ou discutir propostas e reuniões com a ré (Resposta ao quesito 18º).
43º - A autora deslocou-se várias vezes ao Braga OUTLET acompanhada pelos interessados e com a ré (Resposta ao quesito 19º).
44º - O referido em 35) e seguintes foi levado a cabo entre Março e Outubro de 2009 (Resposta ao quesito 20º).
45º - Em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial disponível, solicitando à autora que comparecesse numa reunião com o referido interessado (Resposta aos quesitos 21º e 22º).
46º - Na sequência do que foi marcada a reunião referida em 14) (Resposta ao quesito 23º).
47º - A partir de 4 de Novembro, a autora esteve presente em todas as reuniões subsequentes, realizadas para desenvolver os termos do negócio e avaliar as obras a executar, no sentido de adaptar o edifício às exigências e ao tipo de negócio pretendido pelo “CC …, L.da” (Resposta aos quesitos 24º e 25º).
48º - A ré solicitou à autora a elaboração de uma minuta de um contrato de arrendamento (Resposta ao quesito 27º).
49º - A minuta referida em 15) foi apresentada a solicitação da ré. Foi alterada a pedido da ré e apresentada, novamente, em 9 de Novembro 2009. Posteriormente, rectificada em 8 de Dezembro de 2009 e, após as alterações pretendidas pela Ré, remetida a esta pela Autora em 9 de Dezembro de 2009 (Resposta aos quesitos 28º, 29º, 30º e 31º).
50º - Em Dezembro de 2009, o prédio onde se inseria o conjunto comercial encontrava-se construído, restando apenas executar as obras de adaptação e acabamentos nos espaços/lojas, as quais seriam efectuadas após a comercialização de uma percentagem (cerca de 50%) de todo o edifício (Resposta ao quesito 33º).
51º - A partir de Dezembro de 2009, a ré remeteu-se ao silêncio, evitando os contactos telefónicos com a autora e declinou pedidos de reuniões (Resposta aos quesitos 34º e 35º).
52º - O silêncio da ré prolongou-se até 25 de Maio de 2010, data em que a autora lhe pediu cópia do contrato de arrendamento celebrado com o contratante O CC …, L.da (Resposta ao quesito 38º).
53º - Em 25 Maio 2010, a autora enviou e-mail ao FF, dando-lhe nota da necessidade de se reunirem para discutirem o pagamento das remunerações devidas (Resposta ao quesito 39º).
54º - Não tendo obtido qualquer resposta, a autora, em 15 de Junho de 2010, insistiu com a ré no sentido de resolverem a questão oportunamente suscitada quanto à cópia do contrato e ao pagamento das remunerações (Resposta ao quesito 40º).
55º - A ré acedeu em realizar uma reunião estando presentes FF e GG em representação da ré (Resposta ao quesito 41º).
56º - Em 23 de Novembro de 2010, a autora enviou à ré carta registada com A/R, solicitando-lhe a cópia do contrato a fim de proceder à emissão da competente factura para pagamento das remunerações devidas pelos serviços prestados (Resposta ao quesito 44º).
57º - Em 5 de Dezembro de 2010, a autora enviou a FF o e-mail de fls. 240 (Resposta ao quesito 45º).
58º - No contrato-promessa de arrendamento celebrado entre o DD … e a sociedade O CC … L.da, a contrapartida acordada para ser paga por esta sociedade era de € 50 000 mensais (Resposta ao quesito 46º).
59º - A quantia referida em 23) foi paga a título de adiantamento por serviços a prestar no âmbito do acordo referido em 19) (Resposta aos quesitos 48º e 59º).
60º - Foi o DD … SA, em representação do DD …, que definiu com a sociedade “O CC … L.da” os termos do contrato-promessa de arrendamento entre estas celebrado (Resposta aos quesitos 49º e 50º).
61º - A autora não teve participação no contrato-promessa referido no número anterior (Resposta ao quesito 51º).
62º - A abertura ao público, referida em 17), ocorreu sem conhecimento e sem autorização da ré e do DD … SA (Resposta ao quesito 52º).
63º - A ré apenas soube da abertura ao público no próprio dia (Resposta ao quesito 53º).
64º - O que ocorreu sem que a Câmara Municipal de Braga tivesse emitido a respectiva licença de utilização (Resposta ao quesito 54º).
65º - As relações comerciais entre autora e ré foram sempre estabelecidas com GG e o Dr. FF, sendo certo que em algumas reuniões terá participado II (Resposta ao quesito 57º).
66º - GG assumia-se como representante legal da ré (Resposta ao quesito 58º).
67º - Nas reuniões em que a Autora participou activamente com a sociedade “O CC …, L.da” foi discutida a questão relativa ao facto de apenas uma entidade passar a ocupar todo o espaço comercial de aproximadamente 8.000 m2 (Resposta ao quesito 60º).
68º - Como a sociedade “O CC …, L.da” pretendia abrir portas aos Domingos e, à data, estava legalmente impossibilitada de o fazer, foram equacionadas pela autora diversas opções no sentido de contornar tal obstáculo legal (Resposta ao quesito 61º).
69º - Afigurando-se a mais viável e a que foi proposta a divisão do conjunto em 4 lojas ou entidades com apenas um posto de pagamento, permitindo dessa feita a abertura ao domingo (Resposta ao quesito 62º).
70º - Todo o trabalho desenvolvido pela autora, de acordo com as premissas estipuladas pela ré mormente o sistema complexo, foi anterior ao aparecimento da sociedade “O CC …, L.da” (Resposta ao quesito 63º).
71º - DD … e a ré subscreveram em 27 de Dezembro de 2005 documento denominado Contrato de Associação Em Participação, o qual consta de fls. 386 a 402 e 415 a 431 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
3.
A sentença, depois de considerar que, no caso concreto, foi celebrado pela autora e pela ré um contrato de mediação imobiliária do qual resultava para a autora a obrigação de prestação de serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio/serviços no Braga OUTLET, tendo em vista facultar a terceiros pelo meio jurídico aprovado pela ré a mera detenção e direito de utilização dos espaços que compunham o referenciado imóvel, enquanto sobre a ré recaía a obrigação de pagamento da remuneração, adiantou ser de concluir pela eficácia do aludido contrato de mediação imobiliária celebrado relativamente à ré, pelo que, resultando dos autos ter a autora prestado efectivamente serviços no âmbito do mesmo, ainda que tal não tivesse levado à celebração de nenhum contrato concreto até Outubro de 2009, concluiu que sobre a ré recaía a obrigação de remunerar a autora pelos serviços prestados ao abrigo do contrato que ambas celebraram, devendo ser considerada como remuneração da autora a percentagem prevista e correspondente a 12% do valor da remuneração fixa anual efectivamente contratada com os lojistas, nos termos do n.º 4 da cláusula 6ª do contrato de mediação imobiliária.
O Tribunal da Relação, depois de considerar que na apelação não se ataca o segmento da decisão recorrida que considerou que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária, salientou que aquilo que a ré questiona é a validade desse negócio e, para a hipótese de não ser nulo, o direito da autora ao recebimento de uma remuneração.
Prosseguindo, considera que, “ainda que se admita que a ré, ao arguir a nulidade do contrato, não está a agir com abuso de direito”, o contrato não padece das nulidades que lhe são apontadas, pelo que produz plenamente os seus efeitos.
De seguida, passando a interrogar-se se sobre a ré recai a obrigação de remunerar os serviços de mediação da autora, realça que o direito que a autora considera assistir-lhe radica na actividade que desenvolveu no âmbito do contrato que celebrou com a ré, o que, segundo a autora, permitiu à ré celebrar um contrato de arrendamento do seu imóvel com um terceiro; ou seja, na tese da autora, ter-se-ia atingido, plenamente, o objectivo tido em vista com a mediação imobiliária que ficou a seu cargo.
Porém, continua, não estando provado qualquer facto que permita concluir que foi realizado o prometido contrato de arrendamento, falta, consequentemente, um dos pilares em que assenta a sua pretensão.
Assim sendo, “não se tendo provado a existência de um contrato outorgado entre a ré e a sociedade “CC”, concluiu pela improcedência dos pedidos da autora, pois todos eles assentam, entre outros, nesse fundamento.
Expostas as teses acolhidas na sentença e no acórdão, a questão fundamental que foi trazida à apreciação deste Supremo Tribunal de Justiça consiste em apurar se a causa de pedir da autora se resume ao alegado contrato de arrendamento que, segundo a autora, teria sido celebrado entre a ré e a sociedade CC e se é o mesmo essencial à decisão da causa.
Caso, assim se não entenda, se à autora assiste o direito de receber da ré a remuneração estipulada no contrato de mediação imobiliária que celebraram.
4.
O pedido é o meio de tutela jurisdicional pretendido pelo autor e a causa de pedir é o facto concreto que serve de base ao efeito jurídico pretendido (artigo 498º, n.º 4 CPC).
No caso dos autos, a autora alegou, no que releva para a decisão do pleito, que celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual se obrigou a prestar serviços de comercialização de espaços destinados a comércio/serviços, em regime de exclusividade, mediante o pagamento pela ré de uma remuneração e que, em decorrência desse contrato, desenvolveu os serviços contratados durante o período de Março a Novembro de 2009.
Em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado para arrendar a totalidade da área comercial, solicitando àquela que comparecesse em reunião a agendar para discutirem em conjunto os termos e pressupostos a estabelecer no contrato de arrendamento a outorgar, o que aconteceu, em 4 de Novembro de 2009, estando também presente o referido interessado, na qualidade de representante da insígnia de origem chinesa “O CC”.
Foi com os referidos fundamentos que a ré se confrontou no exercício do direito de defesa, vindo a alegar, em sede de contestação, que (i) o contrato havia sido assinado por quem não tinha poderes para representar a sociedade ré e não ser dona do imóvel que pertencia à sociedade DD – Gestão de Activos e que (ii) o cliente encontrado para o espaço não foi apresentado pela autora, a qual não teve intervenção e, por isso, não lhe assistia qualquer direito, designadamente, às remunerações peticionadas.
Os autos evidenciam, por isso, que o pedido e a causa de pedir apresentam na sua génese processual o referido contrato de mediação imobiliária e seus efeitos, submetidos à disciplina do DL 211/2004, de 20 de Agosto e o facto de ter surgido um cliente para ocupar, como ocupou, todo o espaço comercial.
Não tem, por isso, por fundamento a natureza formal do contrato estabelecido entre a ré e o terceiro, o aludido contrato – promessa de arrendamento.
Cremos, por isso, que, nesta parte, o acórdão recorrido não fez a mais correcta apreciação da situação em causa.
5.
Aqui chegados, resta então saber se, atenta a matéria de facto provada e as pertinentes normas do DL 211/2004, de 20 de Agosto, assistirá à autora o direito de receber da ré a remuneração estipulada no contrato de mediação imobiliária que celebraram.
O exercício da actividade de mediação imobiliária está sujeita ao regime estabelecido no DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
Decorre do n.º 1 do artigo 2º daquele diploma, que a actividade de mediação é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
De acordo com o n.º 2 desse artigo 2º, a actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente ou acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Nos termos do n.º 4 do referido preceito legal por interessado deve entender-se o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.
Assim, neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso.
Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É indiferente que este intervenha na fase final do negócio.
Neste sentido, considera Antunes Varela[3] que “o contrato de mediação imobiliária é uma das modalidades do contrato de prestação de serviços, segundo o qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte. Isto, normalmente, como é óbvio, em contrapartida de uma remuneração, uma vez que tal contrato se tem, em princípio, como oneroso”.
Ora, atendendo aos factos provados, designadamente aos elencados sob os n.os 28º a 44º, não restam dúvidas que, no caso sub judice, a autora desenvolveu toda uma série de acções elencadas no n.º 2 do artigo 2º do DL n.º 211/2004, permitindo concluir que, no caso concreto, foi celebrado pela autora e pela ré um contrato de mediação imobiliária do qual resultava para esta a obrigação de prestação de serviços de comercialização dos espaços destinados a comércio / serviços, tendo em vista facultar a terceiros, pelo meio jurídico aprovado pela ré a mera detenção e direito de utilização desses espaços, enquanto recaía sobre a ré a obrigação de pagamento da remuneração.
Sobre esta matéria, dispõe o artigo 18º do aludido DL 211/2004, sob a epígrafe remuneração, na parte que ora releva, o seguinte:
1 – A remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 – Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) – Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) – Os casos em que tenha sido celebrado contrato – promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
A este propósito, dissecando o artigo 45º dos factos provados, considerou, e bem, a sentença que, “em Outubro de 2009, a ré informou a autora que se encontrava em negociações com um interessado e que, por outro lado, este pretendia arrendar a totalidade da área comercial disponível para aí instalar um estabelecimento, pretensão que colocava em causa as premissas estipuladas pela ré, ao celebrar o contrato com a autora que visava o serviço de comercialização de vários espaços (lojas) destinados a comércio/serviços (um conjunto comercial Braga OUTLET).
No desenvolvimento deste negócio, a autora teve uma participação activa, prestando serviços quer para a ré quer para o tal interessado (O CC), visando a sua instalação (vide factos 14º-15º, 46º a 49º, 67º a 70º).
O quadro factual referenciado permite concluir que os serviços prestados pela autora foram executados ao abrigo do contrato de mediação e contribuíram para a discussão e concretização do negócio com o CC.
Como refere a citada norma, a remuneração é devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Explicita Pinto Monteiro que “a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador (…) é independente do cumprimento do contrato, diversamente do que sucede com a retribuição do agente (…), podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado”[4].
A este propósito, tem sido entendimento, neste STJ, que “o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela[5].
Mais abrangentemente, Manuel Salvador[6], admite, como orientação que melhor acode aos interesses em causa, que o mediador adquire o direito à remuneração quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio”.
Ou seja, o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação[7].
No caso presente, não obstante a prática dos actos levados a cabo pela autora, visando a concretização e perfeição do negócio pretendido com a mediação, entende o acórdão recorrido que a autora não provou o contrato outorgado entre a ré e a sociedade “CC”, não lhe assistindo, por isso, o direito à remuneração.
Que dizer?
É verdade que foi o DD – Gestão de Activos, em representação do DD – ..., quem definiu com a sociedade “O CC” os termos do contrato promessa de arrendamento assinado pelos mesmos, sem que a autora tenha intervindo nesse contrato promessa.
Mas é também verdade que a ré celebrou com o DD – Gestão de Activos um contrato de associação em participação, segundo o qual “as partes signatárias comprometem-se, em execução do presente contrato, a celebrar ou promover a celebração com terceiras entidades, de todos os contratos e ou Protocolos de Acordo, que sejam ou venham a tornar-se necessários e ou convenientes, com vista a assegurar a cabal execução dos objectivos definidos de comum acordo, consignados no presente contrato e respectivos anexos” (Cláusula Terceira).
Foi, por via disso, que a ré celebrou com a autora o contrato de mediação imobiliária referido e que o DD, depois de obtido o acordo expresso da ré, outorgou com o CC o contrato – promessa referido (Vide cláusula décima primeira, pontos 4 e 4.1).
Consta, por sua vez, da cláusula sexta do contrato de mediação que, “como contrapartida pela prestação de serviços objecto do presente contrato, a primeira contraente (ré) pagará à segunda contraente (autora), por cada lojista por esta agenciado e que venha a celebrar contrato, uma remuneração determinada (…)”.
Ora, no caso sub judice, é inegável que foi celebrado um contrato com o “CC” e que esta sociedade ocupou a totalidade da área comercial e abriu as portas ao público, no dia 19/11/2010.
Do mesmo modo, é inegável que a autora teve participação juntamente com a ré nas reuniões que ocorreram com o interessado, realizadas para desenvolver os termos do negócio e avaliar as obras a executar, no sentido de adaptar o edifício às exigências e ao tipo de negócio pretendido pelo CC, tendo ainda diligenciado por apresentar à ré minutas de contrato de arrendamento comercial no período que a ré negociava com aquele interessado.
Desta forma, tal como considerou a sentença, tem de concluir-se que, embora a actividade da autora não seja a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio, os seus serviços contribuíram de modo decisivo para a conclusão do negócio que, no caso concreto, correspondeu à assinatura do contrato-promessa que, nos termos acordados no mesmo, se convertia em definitivo com a emissão da licença de utilização e a entrega pelo “CC” da garantia bancária ali prevista, bastando para a efectivação da conversão em definitivo o envio àquela sociedade da cópia da licença de utilização e o posterior envio por esta do original da garantia bancária, prevendo-se então que a licença de utilização necessária à conversão deveria ser emitida no prazo máximo de 4 meses, datando o contrato promessa de 4 de Abril.
Entendemos, assim, que, tendo em devida conta, por um lado, os factos provados e, por outro, os normativos legais referidos e a posição sufragada pela doutrina e pela jurisprudência, a autora tem direito à remuneração pelos serviços que prestou à ré.
A referência ao contrato de arrendamento na petição inicial e á matéria provada respeitante às diligências promovidas pela autora, tendo em vista a obtenção de uma cópia do contrato, prende-se com a exclusiva finalidade de proceder ao cálculo das remunerações devidas pela ré (vide factos 16º, 53º, 54º e 56º).
Em reforço do entendimento de que à ré competia satisfazer a remuneração devida à autora, a citada cláusula sexta, n.º 1 não deixa margem para dúvidas, na medida em que o aludido contrato de mediação imobiliária não faz depender o pagamento da remuneração da autora da outorga de qualquer contrato de arrendamento.
A esta mesma conclusão se chegaria, tendo em conta, por um lado, a cláusula 4ª, alínea b) e o disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 18º do citado DL.
Segundo a referida cláusula, “no âmbito do presente contrato (de mediação) a primeira contraente (ora ré) obriga-se a garantir à segunda contraente (ora autora) a exclusividade na prestação dos serviços objecto deste contrato até ao termo do seu prazo”.
Na verdade, determina o n.º 2 do artigo 18º que, “num contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o direito à remuneração do mediador existe, mesmo que não se concretize o negócio, desde que a não concretização se deva a causa imputável ao cliente”.
Assim sendo, o direito à remuneração, no caso de mediação em exclusividade, pressupõe que o mediador demonstre que praticou todos os actos necessários à concretização do negócio entre o seu cliente e o terceiro interessado e que, só por conduta imputável ao cliente, o negócio visado se não concretizou.
Ora, in casu, ficou demonstrado que a autora praticou os actos necessários à concretização do negócio entre a ré e o terceiro interessado e que, por razões estranhas à sua vontade, não foi outorgado um contrato de arrendamento. Ou seja, a autora cumpriu as suas obrigações decorrentes do contrato de mediação imobiliária e, se o dito contrato de arrendamento se não se celebrou, tal facto deve-se a exclusiva responsabilidade da ré, porquanto não obteve a licença de utilização, como lhe competia (vide cláusula 43ª do contrato de associação em participação, página 394 dos autos).
Por tudo o exposto, e não obstante o contrato promessa não ter sido convertido em definitivo, não existindo licença de utilização, sendo certo que à ré competia obter tal licença e ao DD dispor da mesma e remetê-la à sociedade “CC”, (no máximo após quatro meses a contar da assinatura do contrato – promessa), para conversão do contrato em definitivo, assiste à autora o direito a receber da ré uma remuneração pelos serviços prestados ao abrigo do contrato que ambas celebraram[8].
No que se reporta à remuneração, com os fundamentos da douta sentença, que se sufragam, deverá (apenas) ser considerada como remuneração da autora a percentagem prevista e correspondente a 12% do valor da remuneração fixa anual efectivamente contratada com os lojistas, nos termos do n.º 4 da cláusula sexta do contrato de mediação imobiliária.
Conforme consta provado, no dia 15 de Abril de 2010, foi celebrado entre “DD …” e a sociedade “O CC – …, L.da” contrato denominado “Contrato Promessa de Arrendamento Não Habitacional com Prazo Certo”, nos termos do qual a contrapartida mensal a pagar seria de € 50.000, o que perfaz uma remuneração fixa anual de € 600.000, devendo ser este o valor a atender para calcular a remuneração da autora pela aplicação da percentagem acordada de 12%.
Tem, por isso, a autora direito a receber da ré a remuneração de € 72.000, incidindo sobre esta importância juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais contados a partir da citação até integral pagamento.
As custas nas instâncias serão, consequentemente, a cargo da ré.
6.
Concluindo:
I - Numa acção em que a autora visa a condenação da ré a pagar-lhe a remuneração devida por um contrato no qual aquela lhe prestaria serviços de comercialização de espaços destinados a comércio/serviços em prédio urbano desta, e no qual foram desenvolvidos contactos que redundaram na celebração de um (único) contrato promessa de arrendamento de todo o espaço, correspondente à totalidade das lojas, o pedido e a causa de pedir não se cingem ao (prometido) contrato de arrendamento, mas apresentam a sua génese no referido contrato de mediação imobiliária e seus efeitos.
II - O contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
III - O direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato, objectivo este que é a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.
IV - No âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade em que as partes não fazem depender o pagamento da remuneração da efectiva outorga de qualquer contrato, é a mesma devida ao mediador que tenha desenvolvido actividade que haja influído de forma decisiva para a conclusão do negócio visado, como sucede se um cliente vem a ocupar as lojas visadas, tendo ocorrido a intervenção daquele nas reuniões que ocorreram com o cliente interessado, foram por si apresentadas minutas dos contratos e foi mesmo outorgado contrato promessa, ainda que o contrato prometido se não haja realizado, por razões apenas imputáveis ao cliente.
7.
Pelo exposto, na procedência da revista, revoga-se o acórdão recorrido, confirmando e mantendo in totum a sentença da 1ª instância, em consequência do que condenamos a ré a pagar à autora a quantia de € 72.000, acrescida de juros de mora à taxa legal prevista para os juros comerciais a contar da citação até integral pagamento.
Custas nas instâncias a cargo da ré.
Custas da Revista a cargo também da ré.
Lisboa, 12 de Dezembro de 2013
Granja da Fonseca (Relator)
Silva Gonçalves
Pires da Rosa
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[1] Posteriormente veio a ser declarada a incompetência territorial do tribunal e o processo foi remetido para a comarca de Braga.
[2] Invocou aqui a excepção da incompetência territorial do tribunal, a qual veio a ser julgada procedente.
[3] Código Civil Anotado, Volume II, 4ª edição, 785.
[4] Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ, 360º,85.
[5] Acs. STJ de 18/03/97, CJ (Acórdãos do STJ), Ano V, Tomo I, 158; de 31/03/98, BMJ 475º, 680; e de 31/05/2001, CJ (Acórdãos do STJ), Ano IX, Tomo II, 108.
[6] Contrato de Mediação, 104.
[7] Esta posição – de que o mediador tem direito à remuneração quando haja desenvolvido uma actividade que haja influído na conclusão do negócio visado, sendo a sua actividade causal dessa efectivação – é a que, de forma dominante, tem sido adoptada neste Supremo Tribunal, como resulta dos acórdãos de 15/09/2009, Revista 5339/06.9TVLSB (Silva Salazar); de 29/03/2011, Revista 2439/07.1TBPMT.E1.S1 (Paulo Sá) e de 29/09/2001, Revista n.º 6067/07.3TCLRS.L1.S1 (Sérgio Poças), todos com sumário disponível no site do mesmo.
[8] Com similitude à situação dos autos, vide o Ac. de 22/01/2009, Revista n.º 976/08 (Rodrigues dos Santos), disponível no site deste STJ, com o seguinte sumário:
«I – No contrato de mediação imobiliária, a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. II – Excepcionalmente, a remuneração da empresa mediadora pode ser devida mos casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora ou se for celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação e as partes tiverem previsto o pagamento da remuneração após a sua celebração».