Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A539 |  |
ACÇÃO DE DESPEJO
DESPEJO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
USO PARA FIM DIVERSO
A tramitação processual.
"A" e marido e B e mulher intentaram contra "Viúva de C e Companhia ......, Limitada" acção com processo de declaração com processo ordinário, pedindo:
a) se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 24/08/62, com fundamento no disposto no art. 64, nº1, b) do RAU, e se ordene o despejo do prédio arrendado, completamente livre e desocupado
b) se condene a Ré a pagar aos AA a indemnização a liquidar em execução de sentença pelo tempo que permanecer no local arrendado após ter sido decretada a resolução do arrendamento.
Na primeira instância a acção foi julgada improcedente e a Ré absolvida do pedido, decisão que, sob recurso de apelação dos Autores, a Relação do Porto confirmou.
O recurso.
Recorrem de novo os Autores, agora de revista, para este STJ.
Alegando, concluíram:
1) No contrato de arrendamento estipulou-se, além do mais, que "o local arrendado destina-se ao exercício de qualquer ramo de comércio que a locatária pretenda explorar".
2) A Ré tem como actividade principal a comercialização de ferragens, ferramentas e cutelarias, sendo uma das mais antigas e conceituadas lojas do ramo da cidade do Porto.
3) A Ré utiliza, desde há vários anos, o local arrendado para armazenar os produtos de menor procura e de maior volume.
4) Dando ao senhorio o fundamento do despejo do art. 64, nº1, b) do RAU.
5) A Ré utiliza desde há alguns anos o locado como armazém, estando deste modo a usá-lo para fim diverso daquele a que se destinava, e que era o exercício e exploração do seu ramo de comércio: ferragens, ferramentas e cutelarias.
6) Os Autores têm direito a ver decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado em 24/08/62 com base no fundamento previsto no art. 64, nº1, b) do RAU.
7) O acórdão recorrido enferma de manifestos erros de julgamento, tendo violado frontalmente o disposto no art. 64, nº1, b) do RAU.
A recorrida contra-alegou em apoio do decidido.
Matéria de facto.
Factos dados como provados nas instâncias:
1) Por escritura pública outorgada em 24 de Agosto de 1962, celebrada entre o pai e sogro dos Autores e a Ré, deram aqueles de arrendamento a esta o Rés do chão ou loja e o primeiro andar do prédio sito na Rua do Almada, .... a .... (Porto), descrito na 1ª CRP do Porto sob a ficha 226/980427, da freguesia de Vitória, Porto, conforme documentos de fls. 6 a 14 que aqui se dão por reproduzidos.
2) Por escritura pública outorgada em 20 de Agosto de 1998, celebrada entre os pais e sogros dos Autores, doaram o predito e mencionado prédio a estes, conforme documento de fls. 15 a 18, aqui dado por reproduzido.
3) Na cláusula 3ª do contrato referenciado em 1) ficou estipulado que o local arrendado destinava-se ao exercício de qualquer ramo de comércio que a locatária pretenda explorar.
4) A Ré utiliza o locado, aí guardando artigos e produtos.
5) Funcionando também como expositor dos ditos artigos.
6) E, quando alguém procura os mencionados produtos (de menor procura e de maior volume), é encaminhado para o dito local por um funcionário da Ré, seleccionando o cliente o artigo pretendido.
7) Após o que é encaminhado para um outro estabelecimento da Ré, onde tem lugar a emissão da factura ou pagamento do artigo escolhido.
8) A Ré desde sempre utilizou o locado pela predita forma, descrita em 4) a 7) desta matéria de facto.
Questão posta.
A única questão posta é a de saber se o locado está a ser utilizado para fim diferente do contratado: para armazém e não para comércio.
Apreciação.
Conforme art. 64, nº1, b) do RAU (DL 321-B/90, de 15 de Outubro), o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.
Também a obrigação de não utilizar o prédio arrendado a fim diferente daquele a que se destina decorre já do art. 1038, c) do CC.
As instâncias decidiram bem.
No nosso caso, o prédio foi dado de arrendamento para o exercício de qualquer ramo de comércio que a locatária pretenda explorar.
A arrendatária pode exercer no local qualquer ramo de comércio. Se ela utiliza o local para guardar artigos e produtos, ainda poderia perguntar-se se guarda apenas artigos e produtos do seu comércio, ou de comércio diferente; ou produtos e artigos para venda por comerciante diferente. Mas as dúvidas logo se desvanecem ao dar-se como provado que utiliza o local como expositor dos produtos e que quem os pretenda comprar ali mesmo os escolhe.
De facto, provou-se que: a Ré utiliza o locado, aí guardando artigos e produtos. Funcionando também como expositor dos ditos artigos. E, quando alguém procura os mencionados produtos (de menor procura e de maior volume), é encaminhado para o dito local por um funcionário da Ré, seleccionando o cliente o artigo pretendido. Após o que é encaminhado para um outro estabelecimento da Ré, onde tem lugar a emissão da factura ou pagamento do artigo escolhido.
Assim, o locado é utilizado para comércio, portanto, para o fim para que foi arrendado, na medida em que qualquer comerciante, mesmo simples retalhista, tem necessariamente de possuir os produtos que vende, e em algum lado os tem de guardar. Por isso, a utilização que é feita do locado tem tudo a ver com o comércio exercido: a Ré exerce no locado o seu comércio, designadamente expondo os seus produtos para que os clientes ali mesmo os possam escolher. Não se trata de pura armazenagem de produtos comerciados noutro local, porquanto aí os produtos se expõem para venda e aí os clientes os escolhem para compra. Actividade por isso comercial. A armazenagem de produtos naquele local surge-nos como funcionalizada ao seu comércio.
É irrelevante que a Ré receba o pagamento ou emita a factura noutro local.
Conforme Lobo Xavier, RLJ, ano 116, 177 e seguintes, a par das actividades mencionadas no contrato de arrendamento, podem praticar-se outras que com elas estejam relacionadas, só estando excluídas aquelas que de modo nenhum caibam no fim convencionado.
Também Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, 420, entende que o arrendatário pode exercer no arrendado todas as actividades que não constituam uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso do acordado, compreendendo-se nesta fórmula muitas actividades ligadas ao fim ou ao ramo de negócio expressamente autorizado no contrato, quer por acessoriedade (ou conexão), quer por instrumentalidade (necessária ou quase necessária), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral, desde que o exercício destas não possa classificar-se como fim ou negócio diverso do contratado.
Remete-se em geral para esses locais.
Não foi cometido erro de julgamento nem violado o art. 64, nº1, b) do RAU.
Decisão.
Pelo exposto, acordam em negar a revista, condenando os recorrentes nas custas.
Lisboa, 29 de Abril de 2003
Reis Figueira
Barros Caldeira
Faria Antunes