Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B2188 |  |
entende, por isso, e já que a renda era de 12298 escudos/mês, que o montante indemnizatório deve ser fixado em 245960 escudos.
2. Os factos provados são os seguintes:
- os autores instauraram contra a ré, em 17 de Março de 1992, acção declarativa de condenação com processo sumário pedindo resolução do contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano sito na Rua da ...., em Lisboa, e o despejo do imóvel;
- por sentença de 22 de Fevereiro de 1993, confirmada por acórdão de 4 de Novembro de 1993 e transitada em julgado em 18 de Novembro de 1993, foi a acção julgada procedente;
- a ré entregou o imóvel em 15 de Novembro de 1994;
- após o trânsito em julgado da sentença referida, a ré propôs aos autores a realização de negociações quanto a novas condições de utilização do locado pela ré;
- a ré acordou com a autora pagar-lhe, a partir de Fevereiro de 1994, inclusive, um montante mensal pela utilização da loja;
- por escritura de 15 de Dezembro de 1994, lavrada de fls. 72 a 74 vº, do livro 277-C, do 2° Cartório Notarial de Lisboa, os autores declararam dar de arrendamento a "C", a loja n° 69 e escada do prédio urbano sito em Lisboa, na Rua da ....., sendo a renda mensal de 350000 escudos;
- a ré está matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n°27994/600203, tendo sido registada a deslocação da sua sede para a Rua .... .
3. As instâncias entenderam que o artº1045º, CC, não é para aqui chamado.
E bem.
Na verdade, a razão de ser da norma é a de que o extinto contrato continua, apesar de tudo, a ser o referencial de equilíbrio entre as prestações da relação de liquidação.
E isso com base na ideia de que a renda, tendo resultado da auto-regulação das partes, representa, em regra, o justo valor do lucro cessante derivado da indisponibilidade da coisa locada.
Mas não no caso dos autos, em que as partes pensaram um novo contrato, trabalharam na sua elaboração e concretização (efectuaram as chamadas negociações preliminares), combinaram determinada renda (de montante não apurado) a pagar pela ré a partir de Fevereiro de 1994 em contrapartida do gozo imediato do prédio (antecipando, assim, o contrato projectado) e fixaram o montante da renda do futuro contrato - 350 contos/mês.
Nestas circunstâncias, o tempo decorrido entre a cedência do gozo do prédio e o malogro do projecto contratual não se chama, como na epígrafe do artº1045º, de "atraso na restituição da coisa", mas, sim, de antecipação do contrato, em resultado de uma estipulação preparatória, e, deste modo, o devido pelo gozo da coisa será, não a indemnização limitativa fixada no citado artigo, mas o que resultar do princípios gerais do negócio jurídico e das fontes das obrigações.
- Uma primeira coisa a observar é que o contrato-promessa que, porventura, tenha sido concluído entre as partes (promessa de arrendamento) não valeu, por falta de forma (arts. 7º, RAU (2) e 410º, n.º2, CC), o mesmo se aplicando à referida estipulação acessória.
Outro aspecto importante a destacar é que, encarada como estipulação autónoma, inserida no processo de negociações de um novo contrato de arrendamento, a mencionada convenção relativa à antecipação dos efeitos do contrato (através da cedência verbal do prédio e da estipulação de renda) não teria natureza diferente da dos acordos parcelares inerentes ao processo negocial, isto é, nenhum poder vinculativo.
Nesta outra perspectiva, como acordo "pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição" (definição de locação, constante do art. 1022, CC), é, em todo o caso, um contrato nulo, quanto mais não seja por falta de forma (citado art. 7, RAU).
- Nos termos do n. 3, do art. 289º, CC, a declaração de nulidade tem os efeitos previstos no art. 1269º, e segs., CC, a aplicar directamente ou por analogia.
O arrendatário de facto, como foi o recorrente no período considerado, tal como, aliás, o arrendatário de jure, é um mero detentor, que, por isso mesmo, se equipara ao possuidor de má fé, no que respeita à restituição dos frutos.
É - lhe aplicável, por analogia, o que dispõe o art. 1271, CC, devendo, pois, restituir "os frutos que a coisa produziu até ao termo da posse e responde, além disso, pelo valor daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido".
Os frutos a considerar, aqui, são os chamados frutos civis, ou rendas (cfr. n.º2, do art. 212º, CC).
Ficar-nos-íamos pela primeira parte da norma do citado art. 1271º (frutos produzidos), se soubéssemos o montante da renda provisoriamente estipulada.
Não sendo assim, há que recorrer à segunda parte, isto é, ao "valor daqueles (frutos) que um proprietário diligente poderia ter recebido".
E, quanto a isto, não há dúvidas: a renda combinada para vigorar na pendência do abortado contrato foi de 350 contos/mês, e foi essa a renda que o recorrido impôs no contrato que realizou logo a seguir ao recebimento do imóvel.
A decisão impugnada está, portanto, certa.
4. Por todo o exposto, negam a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 4 de Julho de 2002.
Quirino Soares,
Neves Ribeiro.
Araújo de Barros.
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(1) Código Civil.
(2) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.