Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 667/05.3TBCBT.G1.S1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
BOA FÉ
- A. PAIS DE SOUSA, Extinção do Arrendamento Predial, 1969, pág. 175;
- ISIDRO MATOS, Arrendamento e Aluguer, pág. 112;
- MÁRIO FROTA, Arrendamento Urbano (Comentado e Anotado), 1987, págs. 225/226;
- MENEZES CORDEIRO, Acção de despejo. Obras sem autorização do senhorio. Exercício do direito de resolução, na revista O Direito, ano 120º, págs. 203 e ss. (235/236);
- JANUÁRIO GOMES, no parecer citado na antecedente nota 4, pág. 464/465;
- JANUÁRIO GOMES, no parecer citado na antecedente nota 4, pág. 464/465;
- JANUÁRIO GOMES, Resolução do contrato de arrendamento em consequência da feitura de obras que alteram substancialmente a disposição interna das divisões do prédio, Parecer, na revista O Direito, ano 125º, págs. 439 e ss. (448/456);
- JOÃO DE MATOS, Manual do Arrendamento e do Aluguer, II vol., págs. 219 e 221;
- JOÃO DE MATOS, Manual do Arrendamento e do Aluguer, vol. II, pág. 219;
- OLIVEIRA ASCENSÃO/L. MENEZES LEITÃO, Resolução do Arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas, Parecer, na revista O Direito, ano 125º, págs. 417 e ss. (424/428);
-PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., pág. 803.
- ARTIGOS 432º E SEGUINTES, 1038.º ALÍNEA D), 1043.º E 1047.º, TODOS DO DO CÓDIGO CIVIL (CC);
- ARTIGOS 4º, 64.º E 110.º, DO DEC-LEI 321-B/90, DE 15 DE OUTUBRO, REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (RAU);
- ARTIGO 32º, N.º 1 DO DEC-LEI 168/97, DE 4 DE JULHO, COM AS ALTERAÇÕES DO DEC-LEI 57/02, DE 11 DE MARÇO;
- LEI 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO, NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU).
2. O fundamento de resolução do contrato de arrendamento aludido na al. d) do n.º 1 do art. 64º do RAU visa sancionar a violação, por parte do arrendatário, do direito de transformação do imóvel, que pertence ao proprietário: a ratio do preceito é impedir que o arrendatário avoque e faça seus, poderes que cabem exclusivamente ao proprietário, e que a lei não tolera sejam exercidos por outrem, justificando-se, por isso, que o senhorio possa pôr termo ao contrato se o arrendatário o faz, procedendo à transformação da coisa locada e destruindo o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento.
3. O advérbio «substancialmente», reportado à alteração da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões, tem o sentido de «consideravelmente», exigindo-se, para a eficácia da norma, uma modificação de monta, uma alteração profunda ou fundamental da fisionomia interior ou exterior do prédio.
4. A relevância resolutiva decorrente da verificação de uma alteração substancial na disposição interna das divisões do locado deve ser afastada, tornando ineficaz essa alteração substancial, se tal for imposto pela articulação do princípio ou regra geral da boa fé com a finalidade do contrato.
5. É o que sucede se, arrendado, há 25 anos, um andar para aí ser instalado um estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria, o arrendatário, dono do estabelecimento, efectua agora, na sequência de inspecção feita pelos serviços de fiscalização competentes, as obras impostas por esses serviços, necessárias para adequar as instalações às exigências legais em matéria de estruturas, instalações e equipamento dos estabelecimentos de restauração ou de bebidas e para evitar as sanções legais que, no limite, podiam conduzir ao encerramento do estabelecimento – obras cuja necessidade comunicou ao senhorio e que este recusou autorizar.
6. Resultando de tal recusa do senhorio a frustração do fim contratual, já que sem as obras o andar em causa não podia continuar a assegurar o fim para que foi arrendado, a correcção imposta pelo princípio da boa fé com a finalidade do contrato sempre implicaria negar às obras efectuadas – mesmo que traduzindo uma alteração substancial da disposição interna das divisões do locado – relevância resolutiva, por serem essenciais ao fim do arrendamento.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA e mulher BB intentaram, em 10.10.2005, no Tribunal Judicial da comarca de Celorico de Basto, contra CC e mulher DD, e contra EE a presente acção com processo ordinário, com base nos factos que, em síntese, se indicam:
Os réus são arrendatários do rés-do-chão de um prédio pertencente aos autores, sito na Av. …., freguesia de Britelo, concelho de Celorico de Basto, onde têm instalado um estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria, denominado “Café …” – qualidade que lhes foi transmitida pelos anteriores proprietários desse estabelecimento comercial, mediante contrato de trespasse celebrado em 12.05.2003.
Os réus realizaram no arrendado obras várias, sem conhecimento e autorização dos autores, que importaram na alteração substancial da disposição interna das divisões do imóvel e foram causa de deteriorações consideráveis neste.
Com esta actuação dos réus sofreram os autores danos morais, pois que se sentiram humilhados, angustiados e perturbados no seu descanso.
Concluíram pedindo:
- se decrete a resolução do contrato de arrendamento e se condenem os réus a despejar imediatamente o imóvel objecto do mesmo, livre de pessoas e bens;
- se condenem os réus a realizar as obras necessárias para recolocar o arrendado no estado em que se encontrava antes das obras que nele levaram a efeito;
- se condenem os réus a pagar aos autores a quantia de € 12.000,00 a título de indemnização por danos morais; e
- se condenem os réus a pagar aos autores a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença, para ressarcimento dos danos materiais sofridos na sequência das obras por aqueles levadas a cabo.
Os réus contestaram, impugnando em parte os factos alegados pelos autores, e alegando que as obras que efectuaram no locado não alteraram substancialmente a disposição interna das suas divisões nem determinaram deteriorações consideráveis no mesmo.
Alegaram ainda que o desgaste dos materiais aplicados no arrendado e o surgimento de estabelecimentos comerciais concorrentes, por um lado, e a notificação que lhes foi feita pela Câmara Municipal de Celorico de Basto para que realizassem obras sob pena de encerramento do estabelecimento comercial, por outro lado, tornaram necessária a realização das obras efectuadas para que pudessem continuar a dar ao imóvel o destino para que foi arrendado, pelo que a recusa dos autores em autorizar quaisquer obras configura um verdadeiro abuso de direito.
Pediram, na sequência do alegado, a total improcedência da acção.
No seguimento normal do iter processual, foi efectuada a audiência de julgamento e proferida a sentença que, julgando parcialmente procedente a acção, condenou os réus a realizar as obras necessárias para reparar os danos referidos em 42 dos factos provados [trata-se dos danos causados, pelas obras levadas a cabo nas instalações sanitárias, na parede da garagem do prédio onde os autores residem, que ainda hoje tem um buraco], e a pagar aos autores a quantia de € 2.500,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4%, a partir da data da sentença até integral pagamento. Do mais peticionado foram os réus absolvidos.
Da sentença recorreram, de apelação, os autores e os réus, mas o recurso destes últimos veio a ser julgado deserto, por falta de alegações.
No que tange ao recurso dos autores, a Relação de Guimarães, em acórdão oportunamente proferido, julgou-o improcedente, mantendo a decisão recorrida.
Ainda inconformados, os autores trazem agora a este Supremo Tribunal recurso de revista do acórdão da Relação, que, devidamente minutado, encerra com a enunciação das seguintes conclusões:
1ª – Resulta dos factos provados que os recorridos realizaram no prédio dos recorrentes obras que alteraram a disposição interna do locado;
2ª – Entendem os recorrentes, divergindo da Relação, que essa alteração foi considerável, já que alterou substancialmente a sua fisionomia, a sua disposição e a sua linha arquitectónica;
3ª – Foram várias as estruturas inamovíveis destruídas (v.g., paredes) e construídas ex novo outras, também estas com as mesmas características;
4ª – Ao fazê-lo, os recorridos ultrapassaram sobejamente o âmbito dos artigos 1.043º do CC e 4º do RAU, bem assim como a legislação aplicável aos prédios onde se exerce indústria hoteleira, como é o caso;
5ª – O direito a transformar o prédio pertencia e pertence aos recorrentes, e esse direito foi ostensivamente violado;
6ª – A sentença recorrida (sic) violou o art. 1.043º do CC e o art. 4º do RAU, e ainda a alínea d) do art. 64º deste último diploma.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
2.
Vêm, das instâncias, provados os factos seguintes:1 - Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de Celorico de Basto, sob o n.º 34.791, a aquisição, por compra, a favor de AA e mulher BB, aqui autores, do prédio urbano denominado “Casa de habitação, composta de rés-do-chão com duas divisões e primeiro andar com cinco e quintal”, sito na Av. …, freguesia de Britelo, desta comarca, a confrontar de norte com Av. …, de sul com linha férrea, de nascente com FF e de poente com proprietário, inscrito na respectiva matriz sob o art. 899, tendo este artigo provindo do artigo urbano 765, com o valor patrimonial de € 38.532,47 (documentos de fls. 17 a 24 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea A) dos factos assentes.
2 - O prédio referido em l foi adquirido pelos autores através de compra a GG, HHe II, celebrada por competente escritura pública, lavrada no dia 23 de Agosto de 1973, no Quarto Cartório Notarial do Porto (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 195 a 201 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea B) dos factos assentes.
3 - No rés-do-chão do prédio descrito em l encontra-se instalado o estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria, denominado “Café ...”, propriedade dos réus, o qual labora há mais de 25 anos na sede do concelho de Celorico de Basto - alínea C) dos factos assentes.
4 - Os réus são simultaneamente arrendatários do rés-do-chão do referido prédio, qualidade que lhes foi transmitida pelos anteriores proprietários do estabelecimento comercial: JJ e KK, anteriores arrendatários dos autores, através de contrato de trespasse outorgado em 12 de Maio de 2003 (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 31 e 32 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea D) dos factos assentes.
5 - Actualmente o rés-do-chão do prédio do art. 899 encontra-se arrendado aos réus, mediante o pagamento da renda mensal de € 275,15 - alínea E) dos factos assentes.
6 - O réu CC encontra-se casado com a ré LL, sob o regime de comunhão de adquiridos (cfr. doc. junto aos autos a fls. 33 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea F) dos factos assentes.
7 - Por carta datada de 16 de Março de 2005, os autores, entre o mais, foram informados pelos réus CC e EE, de que o estabelecimento comercial instalado no seu prédio havia sido alvo de uma fiscalização, pela Secção de Fiscalização da Câmara Municipal de Celorico de Basto e de que os réus iriam desencadear junto da Câmara Municipal de Celorico de Basto o “processo necessário para a regularização da situação com vista ao normal e legal funcionamento do estabelecimento comercial”, tendo anexado à mesma a respectiva ficha de fiscalização, (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 34 a 36 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea G) dos factos assentes.
8 - Em resposta à carta referida em 7, os autores, através de carta enviada no dia 18 de Março de 2005, comunicaram-lhes que não consentiam na realização de obras que alterassem substancialmente a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões e ainda que não autorizavam a prática de actos que causassem no arrendado deteriorações consideráveis, advertindo-os que caso procedessem em desconformidade recorreriam a juízo para resolverem o contrato de arrendamento (cfr. doc. junto aos autos a fls. 37 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea H) dos factos assentes.
9 - Através de carta datada de 25 de Maio de 2005, os réus deram conhecimento aos autores de que iriam proceder a obras no locado, tendo anexado a esta carta, um projecto das obras a realizar no locado (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 38 a 48 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea I) dos factos assentes.
10 - Na sequência da carta referida em 9, os autores enviaram aos réus, em 27 de Maio de 2005, uma carta registada com aviso de recepção, em que lhes comunicavam não autorizarem a realização de quaisquer espécie de obras no locado (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 49 a 51 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea J) dos factos assentes.
11 - Os réus, no dia 30 de Maio de 2005, deram início a obras no locado, e no dia 2 de Junho de 2005, os autores deslocaram-se à porta do estabelecimento comercial dos réus, fazendo-se acompanhar de três testemunhas para procederem ao exame ao locado, a fim de se inteirarem do teor das obras que se encontravam a ser realizadas e nesse mesmo dia, foi-lhes negado o acesso ao interior do estabelecimento comercial pelo réu CC - alínea K) dos factos assentes.
12 - Nessa sequência, nesse mesmo dia 2 de Junho de 2005, os autores procederam ao envio de uma carta registada com aviso de recepção ao réu CC, em que o notificava, face à recusa da inspecção ao locado ocorrida naquele mesmo dia, para no dia 6 de Junho de 2005, pelas 10 horas, facultar o exame ao interior do estabelecimento com vista a averiguar da legalidade das obras (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 52 a 55 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea L) dos factos assentes.
13 - No dia e hora referidos, isto é, no dia 6 de Junho de 2005, pelas 10 horas, os autores deslocaram-se mais uma vez junto ao locado, fazendo-se acompanhar por duas testemunhas, tendo-se deparado com o estabelecimento encerrado, não tendo comparecido nenhum dos réus no local, para facultar aos autores o exame ao locado - alínea M) dos factos assentes.
14 - Na sequência do comportamento dos réus referido em 13, e porque a execução dos trabalhos no seu prédio continuava, os autores deram entrada no Tribunal Judicial da Comarca de Celorico de Basto, no dia 17 de Junho de 2005, de uma providência cautelar não especificada, com vista a procederem ao exame do locado, sendo que esta providência, que correu termos sob o n.° 489/05. l TBCBT, foi julgada improcedente, por ter o Tribunal entendido não se verificar no caso em apreço qualquer “periculum in mora” (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 55 a 94 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea N) dos factos assentes.
15 - No dia 17 de Junho de 2005, foi recepcionado pelos autores um ofício da Câmara Municipal de Celorico de Basto, datado de 16 de Junho de 2005, em que lhes é solicitado que se pronunciem sobre as alterações que os arrendatários pretendem efectuar no estabelecimento, tendo para o efeito sido anexado ao referido ofício cópia de um projecto de obras (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 95 e 96 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea O) dos factos assentes.
16 - Por carta registada com aviso de recepção, os autores, em 23 de Junho de 2005, responderam ao ofício da Câmara Municipal que lhes foi dirigido em 16 de Junho de 2005, sendo que aí reiteraram que não autorizavam a execução do projecto enviado pela Câmara, por o mesmo comportar alterações substanciais na disposição interna do locado (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 97 a 99 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea P) dos factos assentes.
17 - Em 27 de Julho de 2005, foi emitida pela Câmara Municipal de Celorico de Basto, na sequência de requerimento dos autores, certidão de todo o processo de licenciamento da obra, na qual consta que só no dia l de Junho de 2005, os réus deram entrada nos respectivos serviços da Câmara do requerimento para licenciamento das obras no prédio dos autores, (cfr. docs. juntos aos autos de fls. 100 a 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea Q) dos factos assentes.
18 - No dia 30 de Maio de 2005, foi participado pelo autor marido à Câmara Municipal, que os réus tinham iniciado as obras antes de ter sido emitida qualquer licença para o efeito (cfr. doc. junto aos autos a fls. 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea R) dos factos assentes.
19 - A situação referida em 18 foi constatada no dia 2 de Junho de 2005 pelo fiscal da Câmara Municipal MM, sendo que na sequência da referida fiscalização e participação, no dia 8 de Junho de 2005, as obras que estavam a ser levadas a cabo pelos réus foram embargadas, por estes não disporem do respectivo licenciamento municipal (cfr. doc. junto aos autos de fls. 100 a 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea S) dos factos assentes.
20 - Apesar do embargo referido em 19 os réus continuaram com os trabalhos - alínea T) dos factos assentes.
21 - No dia 16 de Junho de 2005, os réus deram entrada na Câmara Municipal de Celorico de Basto de um projecto de alterações do projecto inicialmente apresentado, sendo que do confronto da planta de fls. 36 da certidão emitida pela Câmara Municipal de Celorico de Basto, junta como doc. n.º 25 - planta do estabelecimento antes da execução das obras pelos réus, com o projecto constante do doc. n.º 22 enviado pela Câmara a 16 de Julho de 2005, resulta o seguinte: Da planta de fls. 36 - planta antes da intervenção dos réus -, toda a zona designada por número 3 - quartos de arrumos - desaparece para ser aí posicionado todo o balcão e equipamento do balcão, sendo certo que da planta do doc. n.º 22, junta ao doc. n.º 21, enviado pela Câmara aos autores, não se encontra assinalada essa demolição, o mesmo sucedendo com o balcão existente, cuja demolição também não se encontra assinalado, bem como a construção do novo balcão, não se encontra também assinalada a demolição das paredes do wc e construção de outras, o mesmo sucedendo com a construção da rampa e demolição do degrau (cfr. docs. juntos aos autos a fls. 100 a 176 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea U) dos factos assentes.
22 - Os réus nunca deram conhecimento aos autores da existência daquele projecto constante do doc. n.º 22 - alínea V) dos factos assentes.
23 - No dia 23 de Julho de 2005, os réus, sem autorização dos autores, sem licença de obras, sem alvará de licença de utilização, abriram o estabelecimento comercial ao público, com as obras todas concluídas - alínea W) dos factos assentes.
24 - Os réus procederam às seguintes obras no locado:
- demolição completa do balcão existente que possuía o comprimento de 3,70 m + 1,00 m, encontrava-se dividido em duas partes, e tinha uma altura aproximada de 1,00 metros;
- demolição em parte de compartimento destinado a arrumos;
- os azulejos existentes nas paredes das instalações sanitárias foram substituídos por outros a todo o comprimento, revestindo-as;
- as portas de acesso às instalações sanitárias foram substituídas por outras, bem como as suas ferragens;
- execução de rampa para dissimular as diferenças de cotas do interior do locado, anteriormente vencidas por degraus;
- alteração/substituição do guarda-vento da entrada;
- implantação de um novo balcão;
- em parte do edifício foi aplicado à laje de piso do andar um tecto falso executado em placas de gesso, que ocupa uma área aproximada de 50 m2, tendo sido aplicado no mesmo lã de vidro para melhor isolamento com o lº piso;
- foi executada uma nova divisão destinada a despensa de dia;
- no fim da execução de todas as alterações e infra-estruturas foram aplicados novos revestimentos cerâmicos;
- foram feitos buracos e rasgados roços para a introdução de nova tubagem de águas, esgotos, electricidade, exaustão e ar condicionado;
- todas as obras acima descritas foram complementadas com outros trabalhos, como sejam pinturas, envernizamentos e aplicação de novas loiças sanitárias e destruição das anteriormente existentes - alínea X) dos factos assentes.
25 - O estabelecimento “Café ...” foi confrontado nos últimos 5 anos com a abertura, num raio de 100 metros, de mais 4 outros estabelecimentos comerciais para o mesmo tipo de serviço, dado que abriram o «Parque Lúdico», o «Café …», «Cervejaria …» e a Pastelaria «Os …», os quais abriram ex novo, e exercem uma actividade comercial concorrencial ao do estabelecimento dos réus - alínea Y) dos factos assentes.
26 - Na Ficha de Fiscalização de Estabelecimento elaborada pela Câmara Municipal de Celorico de Basto ao estabelecimento dos réus, em 28.02.2005, foi assinalada uma cruz num quadrado de ilícito referente a estruturas, instalações ou equipamentos em mau estado de funcionamento, em mau estado de conservação e higiene - aí constando que tal infringe o art. 32º, n.º l, do DL n.º 168/97, de 04/07, com a nova redacção dada pelo DL n.º 57/02, de 11/03, e punível pelo art. 38º, n.º l, alínea o), do mesmo diploma legal (cfr. doc. junto aos autos a fls. 35 e 36 cujos demais termos aqui se dão por integralmente reproduzidos) - alínea Z) dos factos assentes.
27 - Quando há cerca de vinte e cinco anos foi instalado o estabelecimento comercial denominado de «Café ...» no prédio dos autores, por debaixo do vão de escadas estava compartimentada uma pequena sala de arrumos, que tinha uma porta de acesso e uma área aproximada de 6 metros quadrados e limitada ao restante espaço de estabelecimento por parede em tijolos devidamente rebocada, sendo a sua altura variável de acordo com o alegado vão de escada que servia de tecto - alínea AA) dos factos assentes.
28 - Antes da realização das obras o balcão existente, referido em 24, era executado em paredes de tijolo - resposta ao quesito 1º.
29 - Foram demolidas duas paredes que formavam um compartimento destinado a arrumos, contíguo à sala de arrumos aludida em 27, tendo-se mantido esta última - resposta ao quesito 2º.
30 - As referidas paredes eram de tijolo e rebocadas em ambas as faces, mas pintadas apenas numa - resposta ao quesito 3º.
31 - Essas paredes totalizavam cerca de 15 m2 de área - resposta ao quesito 4º.
32 - Juntamente com as referidas paredes, foi demolida uma porta aí existente – resposta ao quesito 5º.
33 - Foi demolida uma das paredes das instalações sanitárias, mais concretamente do WC das senhoras, tendo em vista a alteração da localização da referida parede - resposta ao quesito 6º.
34 - Tal demolição corresponde a cerca de 4,8 m2 de parede - resposta ao quesito 7º.
35 - Os réus alteraram o posicionamento da porta do WC das senhoras, na sequência da demolição da parede referida em 33 e da sua reconstrução noutro local - resposta ao quesito 8º.
36 - O desnível entre as duas salas do café é agora vencido por uma rampa - resposta ao quesito 9º.
37 - A execução dessa rampa obrigou à demolição do degrau existente - resposta ao quesito 10º.
38 - O novo balcão referido em 24 tem um comprimento total de 3,20 metros – resposta ao quesito 12º.
39 - E foi colocado em local diametralmente oposto à localização inicial, que se encontrava implantado na laje do piso - resposta ao quesito 13º.
40 - A execução do compartimento destinado a despensa de dia, referido em 24, consistiu na execução de 9,90 m2 de paredes de tijolo rebocadas e pintadas em ambas as faces e com aplicação de uma porta de madeira - resposta ao quesito 14º.
41 - A aplicação de novos revestimentos cerâmicos referida em 24 foi efectuada em todos os pisos, num total de 94 m2 de superfícies revestidas e destruídos os existentes - resposta ao quesito 15º.
42 - As obras levadas a cabo nas instalações sanitárias causaram danos na parede da garagem do prédio onde os autores residem, que ainda hoje tem um buraco - resposta ao quesito 18º.
43 - Os autores aperceberam-se do carregamento de camionetas de entulho saído do interior do locado - resposta ao quesito 29º.
44 - Os arrendatários do andar situado por cima da fracção arrendada aos réus queixaram-se das obras executadas por estes - resposta ao quesito 31º.
45 - Os autores sentiram-se desrespeitados, humilhados, angustiados com a conduta dos réus e perante a sua impotência de nada poderem fazer - resposta ao quesito 32º.
46 - Além de terem sido perturbados no seu descanso - resposta ao quesito 33º.
47 - Quando foi inaugurado, há cerca de 30 anos atrás, o “Café ...” caracterizava-se pelo seu luxo e requinte e por ter um serviço de chá e pastelaria, exclusivo no concelho - resposta aos quesitos 34º a 36º.
48 - Antes das obras supra referidos, os materiais aplicados no referido café evidenciavam o desgaste do tempo e da utilização e, tal como a instalação eléctrica, estavam desactualizados - resposta aos quesitos 38º e 39º.
49 - O balcão existente no estabelecimento não tinha fundações - resposta ao quesito 40º.
50 - Antes das obras, os azulejos das instalações sanitárias estavam gastos e alguns apresentavam fissuras ou estavam partidos - resposta aos quesitos 53º e 54º.
51 - A rampa supra referida facilita a circulação no interior do estabelecimento comercial aos deficientes que se façam transportar em cadeiras de rodas - resposta ao quesito 55º.
52 - O guarda-vento referido em 24 é uma substituição do já existente no mesmo local - resposta ao quesito 56º.
53 - Pode ser desmontado com facilidade e sem danificar o prédio - resposta aos quesitos 57º e 58º.
54 - O novo balcão referido em 24 é construído em inox e madeira - resposta ao quesito 59º.
55 - Está encostado na laje de piso - resposta ao quesito 60º.
56 - O facto da chaminé para exaustão de fumos se localizar onde se encontra actualmente o balcão contribuiu para a decisão de colocar este balcão nesse local - resposta ao quesito 61º.
57 - A colocação do tecto falso referido em 24 teve por objectivo o embelezamento do espaço - resposta ao quesito 62º.
58 - Bem como o isolamento com o primeiro piso - resposta ao quesito 63º.
59 - Antes da execução das obras já existia um tecto falso - resposta ao quesito 66º.
60 - O compartimento para despensa do dia, referido em 24, tem uma área de 2 metros quadrados - resposta ao quesito 67º.
61 - Está parcialmente por debaixo de outro vão de escada - resposta ao quesito 68º.
62 - A sua parede está encostada à laje de piso - resposta ao quesito 69º.
3.
Como é sabido, e resulta, aliás, do texto legal (arts. 684º/3 e 690º/1 e 4 do CPC (1) , o âmbito do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente, o que vale dizer que, para além das questões de que qualquer tribunal conhece ex officio, o tribunal ad quem só pode conhecer das que são suscitadas naquelas conclusões.No caso em apreço, apenas uma questão se perfila à consideração e conhecimento deste Supremo Tribunal: a de saber se as obras efectuadas no locado pelos réus/recorridos integram o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na alínea d) do n.º 1 do art. 64º do RAU.
E a identificação da questão decidenda, por referência ao indicado preceito do RAU, mostra logo que é este o diploma aplicável ao caso em análise (2), não obstante a sua revogação, decretada pelo art. 60º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU – conclusão que, aliás, não vem posta em causa por qualquer dos litigantes.
Não é, assim, aplicável o regime do NRAU, pois que, em matéria de fundamentos da resolução do contrato, deverá aplicar-se o regime em vigor à data da propositura da acção, sendo esse o momento temporal decisivo para apurar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito invocado, posto que se trata de saber se, nessa data, assistia ao senhorio o direito que se arroga.
Estamos perante um contrato de arrendamento urbano para comércio, já que tomado para fins directamente relacionados com uma actividade comercial (art. 110º do RAU), sendo que a posição de arrendatários, em que os réus se acham investidos, se lhes transmitiu por força do trespasse do estabelecimento comercial instalado no rés-do-chão em causa, para eles efectuado em 12.05.2003, pelos anteriores proprietários desse estabelecimento.
Como resulta do que já se deixou referido, os autores, donos do prédio urbano a que pertence o aludido rés-do-chão, onde se encontra instalado o “Café ...”, vieram impetrar a resolução do respectivo contrato de arrendamento, abonando-se no disposto da norma acima aludida – a alínea d) do n.º 1 do art. 64º do RAU – sob a alegação de terem os réus efectuado no locado, sem conhecimento nem autorização deles, demandantes, um alargado acervo de obras que importaram alteração substancial da disposição interna do local arrendado e causaram neste consideráveis deteriorações.
Quer a sentença da 1ª instância quer o acórdão da Relação rejeitaram a pretensão dos autores, ora recorrentes.
E fizeram-no, adiante-se desde já, com exaustiva e convincente fundamentação, que não deixa, a nosso ver, dúvidas quanto ao acerto da decisão tomada.
Vejamos, pois.
A norma a que os recorrentes se apegam dispõe que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma”.
Esta norma consagra, assim, a resolução do contrato de arrendamento por incumprimento da obrigação do locatário de não fazer da coisa uma utilização imprudente (art. 1038º/d) do CC). A previsão normativa não abrange as hipóteses contempladas nos artigos nela citados, excluindo, à partida, “as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato” (art. 1043º/1 do CC), e permitindo excepcionalmente as pequenas deteriorações, quando elas se tornem necessárias para assegurar o conforto ou comodidade do arrendatário, embora lhe imponha a obrigação de as reparar antes da restituição do prédio (art. 4º do RAU).
Uma correcta interpretação do fundamento de resolução da al. d) do n.º 1 do art. 64º do RAU não pode prescindir da consideração de que a figura da resolução do contrato de arrendamento, por banda do senhorio, se acha admitida em termos altamente restritivos, que estão longe do carácter amplo com que a resolução contratual é, em geral, admitida nos arts. 432º e seguintes do CC.
No campo do direito locatício anterior às alterações introduzidas pela Lei 6/2006, já citada, a faculdade de resolução do contrato pelo senhorio está profundamente limitada, não só porque a resolução tem de ser operada por via judicial (art. 1047º do CC (3), como ainda porque as causas de resolução são muito reduzidas, a tal ponto que esta só pode operar nos termos taxativos do art. 64º do RAU (e, antes, nos moldes traçados no art. 1093º do CC).
Ora, estando o arrendatário obrigado a restituir o prédio no estado em que o recebeu (art. 1043º/1 do CC), como justificar este fundamento de resolução?
De acordo com a doutrina, esta disposição sanciona a violação, por parte do arrendatário, do direito de transformação do imóvel, que pertence ao proprietário. Ao arrendatário apenas cabe o gozo temporário do locado e, por isso, quando ele pratica actos de transformação, está a invadir a esfera patrimonial do dono do prédio, o que a lei sanciona com o despejo, por em causa estar uma grave perturbação na economia contratual, em que o inquilino se arroga poderes próprios do domínio.
Assim, a ratio do preceito é a de impedir que o arrendatário avoque e faça seus poderes que cabem exclusivamente ao proprietário e que a lei não tolera sejam exercidos por outrem: se o faz, procedendo à transformação da coisa locada e destruindo o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento, justifica-se que se confira ao senhorio a faculdade de pôr termo ao contrato.
A transformação ou alteração da coisa locada não é conforme, não se acomoda aos fins da locação. O locatário que pratica actos que excedem os seus poderes de fruição ofende o direito de propriedade do proprietário, infringindo uma cláusula essencial do contrato (4).
Esclarecida a razão de ser da al. d) citada, o seu fundamento, cabe proceder à sua análise mais de perto.
Nela estão contempladas três distintas situações:
- a realização de obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio;
- a feitura de obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões;
- a prática de quaisquer actos que causem no prédio deteriorações consideráveis.
A relevância de qualquer delas, enquanto fundamento de resolução, exige a falta de autorização por escrito do senhorio.
O advérbio substancialmente, reportado à alteração da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões, vem sendo entendido, pela doutrina e pela jurisprudência, com o sentido de consideravelmente: haverá fundamento para a resolução do contrato quando as obras possam, de forma relevante, alterar o aspecto externo ou a disposição interna do prédio. Exige-se, pois, para a eficácia da norma, uma modificação de monta, uma modificação profunda ou fundamental da fisionomia interior ou exterior do prédio. E excluem-se as alterações «de pequena monta, que não afectam, na realidade, a aparência e a finalidade do prédio» (5), de que podem reter-se os exemplos indicados por MÁRIO FROTA, na sua afirmação de que «como deteriorações lícitas de reduzida dimensão figuram, entre outras, como geralmente se reconhece, as emergentes do rasgamento de paredes para a instalação de equipamentos de climatização (ar condicionado), da instalação de postes e antenas para equipamentos audiovisuais, da colocação de quadros, gravuras, suportes, da fixação de cabides e armários, de candeeiros e lanternas, sanefas e outros adornos, a abertura de um postigo e demais obras de pequena monta» (6).
Para MENEZES CORDEIRO, o vocábulo «substancialmente» deve ser ainda entendido como expressando uma ideia de perenidade: excluem-se as obras «transitórias», que podem «ser retiradas a todo o momento», por terem sido utilizados «materiais facilmente destacados» ou quando «a todo o tempo pode o réu retirar o que fez»; ficam abrangidas as que impliquem «[…] uma modificação irreparável ou irremediável, com prejuízo funcional ou estético de carácter permanente, não possibilitando a normal reposição do prédio no seu estado anterior». E aflora também a inamovibilidade, não relevando, inter alia, a vedação e o envidraçamento de um terraço a todo o tempo desmontáveis (7) .
A disposição interna das divisões tem a ver com o modo por que elas se concatenam entre si.
Continuando a servir-se de exemplos colhidos em decisões jurisprudenciais, entende MENEZES CORDEIRO que não relevam meras obras de reconstrução do que já existia, de aproveitamento de recantos preexistentes para uma casa de banho, e de abertura de vãos entre divisões que se mantêm.
E JOÃO DE MATOS sustenta que o condicionalismo legal para resolução do contrato se verificará se, confrontada a primitiva distribuição ou disposição das divisões internas ou a primitiva maneira de construção dessas divisões internas com as obras efectuadas pelo arrendatário, for de concluir que o interior do prédio apresenta uma outra fisionomia, uma nova distribuição, uma diferente forma de ocupação do espaço interior ou que o interior do prédio se encontra desfigurado. E considera ainda que, falando a lei em «alteração da disposição interna das suas divisões», ela inculca ainda a ideia de não basta alterar-se uma única divisão, sendo antes necessário que ocorra a alteração do interior do prédio no seu conjunto, por forma a dizer-se que ele é fundamentalmente outro.
De tudo resulta, para este autor, que só em cada caso concreto se poderá dizer se as obras obedecem ou não ao condicionalismo legal da al. d), embora adiante, a título de exemplo, não lhe parecer “que o simples corte de uma parede interior ou a redução do comprimento de uma parede interior para o efeito de se estabelecer passagem ou comunicação de uma para outra divisão configure (esse) condicionalismo legal (…) (8).
Também A. PAIS DE SOUSA – para quem o fundamento de despejo em apreço se verifica quando, mercê das obras, a disposição interna das divisões seja profundamente transformada – releva que só em presença do caso concreto é, em princípio, possível formular um juízo seguro (9).
Ora, no que tange ao caso em apreço, é seguro que algumas das obras que foram efectuadas pelos réus não têm qualquer relevância no confronto com o fundamento de resolução em causa.
Assim sucede, como aliás o refere a bem elaborada sentença da 1ª instância, com a operada alteração/substituição do guarda-vento da entrada, ou a substituição dos azulejos existentes nas paredes das instalações sanitárias, a substituição das portas de acesso a essas instalações, a aplicação de novos revestimentos cerâmicos ou as pinturas, envernizamentos e aplicação de novas loiças sanitárias, e mesmo a colocação de novas tubagens de águas, esgotos, electricidade, exaustão e ar condicionado. Não se trata, manifestamente, de obras que tenham reflexos na disposição interna das divisões do local arrendado, em termos de a alterar, e, menos ainda, «substancialmente». São, ao invés, obras de pequena monta, que se aproximam dos exemplos de MÁRIO FROTA, acima indicados.
Quanto ao tecto falso, em placas de gesso aplicado à laje de piso do andar, com lã de vidro, para conseguir um melhor isolamento com o 1º piso, tratou-se igualmente de mera substituição (cfr. n.º 59 dos factos provados), não implicando, pois, alteração da disposição interna das divisões do arrendado. E é, ademais, facilmente removível, dados os materiais em que foi construído, pelo que também não se lhe afeiçoa a qualificação de «obra perene», definitiva, de que fala MENEZES CORDEIRO.
Mesmo a demolição completa do balcão existente – que não tinha fundações (n.º 49 dos factos provados) – e a implantação de um novo balcão, colocado em local diametralmente oposto à localização inicial, carecem de significado para efeitos da sua qualificação como fundamento de despejo. Como bem atenta a sentença da 1ª instância, esta obra não interfere com a planificação do locado, designadamente com a disposição interna ou o número das suas divisões, não se acomodando à categoria de alteração substancial a que alude a norma a que vimos aludindo.
O mesmo se pode dizer em relação à rampa executada para dissimular as diferenças de cotas do interior do locado, anteriormente vencidas por degraus, e que determinou a demolição do degrau existente (n.º 37 dos factos provados). É uma obra de reduzida relevância, ademais imposta pela obrigação de permitir a circulação no interior do estabelecimento aos deficientes transportados em cadeiras de rodas (n.º 51 dos factos provados).
Maior impacto têm, sem dúvida, a demolição parcial (duas paredes de tijolo, rebocadas em ambas as faces, com cerca de 15 m2 de área, e uma porta) do compartimento destinado a arrumos, a execução de uma nova divisão destinada a despensa de dia, com 2 m2 de área, situada por debaixo de outro vão de escada e cuja parede está encostada à laje de piso, e a demolição de uma das paredes das instalações sanitárias, com 4,8 m2 de área, que foi reconstruída noutro local e que importou igualmente a alteração do posicionamento da porta do WC das senhoras.
Poderá qualificar-se este conjunto de obras como importando alteração da disposição interna das divisões do locado? E, a ser afirmativa a resposta, deverá tal alteração reputar-se substancial, como pretendem os recorrentes? Importarão essas obras uma modificação profunda ou fundamental da fisionomia interior do arrendado?
Tal como adverte JOÃO DE MATOS, também a nós se nos afigura que esta alínea d) deve ser manejada com extrema cautela e prudência, “visto a lei só querer a resolução do contrato nos casos de transformação do prédio ou nos casos de ofensa do direito de transformação que pertence ao proprietário ou ao senhorio”.
Por isso, aceitando que, no caso em análise, estas obras, efectuadas pelos réus recorridos, importaram (uma certa) alteração da disposição interna das divisões do locado, já temos como muito questionável que essa alteração mereça o qualificativo de «considerável», não apenas pela extensão (pouco significativa) das obras efectuadas, como ainda porque elas estão longe de envolver uma modificação profunda ou fundamental da fisionomia interior do rés-do-chão arrendado.
Mas, ainda que assim não fosse, e que se devesse antes aceitar que as obras a que vimos aludindo alteram substancialmente a disposição interna das divisões do locado, nem por isso se seguiria necessariamente que se lhes deveria conferir relevância resolutiva.
Não se poderia, na verdade, deixar de ter em conta o princípio ou a regra geral da boa fé, enquanto coordenado com a finalidade do contrato, e de indagar em que medida é que a aplicação deste princípio não deveria corrigir – tornando-a ineficaz – a relevância resolutiva resultante da estrita consideração da alínea d) do n.º 1 do art. 64º, citado.
“É assim possível que uma obra de alteração da disposição interna do locado, feita sem autorização do senhorio, deva ser considerada substancial, devendo, porém, negar-se-lhe relevância resolutiva, atenta a correcção imposta pela articulação do princípio da boa fé com a finalidade do contrato”(10).
Do que se trata é, pois, de saber se as citadas alterações introduzidas pelos réus no locado se deverão impor ao senhorio por força do princípio da boa fé, tendo em conta o fim do contrato, ou, por outras palavras, se não decorrerá deste princípio a faculdade de os réus, no caso em análise, fazerem essas obras para poder ser alcançado o objectivo do arrendamento.
E, adiantando desde já a resposta, parece-nos que esta não poderá deixar de ser afirmativa.
Uma das obrigações do locador, enunciada no art. 1.031º do CC, consiste em assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina. E, por isso, compete-lhe, em atenção ao fim do arrendamento, afeiçoar ou tornar adequada a coisa aos fins convencionados.
Ora, no caso sub judicio, o rés-do-chão foi dado de arrendamento, pelos autores, há mais de 25 anos, para o exercício do comércio – mais concretamente para aí ser instalado um estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria, denominado “Café ...”, que, aquando da sua instalação no local, se caracterizava pelo seu luxo e requinte, e por ter um serviço de chá e pastelaria, exclusivo no concelho (n.º 47 dos factos provados).
Porém, as instalações não resistiram à erosão do tempo e tornaram-se desajustadas às novas exigências legais impostas ao comércio para protecção da saúde e do conforto dos consumidores. Antes das obras, os materiais aplicados evidenciavam o desgaste do tempo e da utilização e, tal como a instalação eléctrica, estavam desactualizados. E, na sequência de uma acção de fiscalização levada a cabo pelos competentes serviços camarários, em 28.02.2005, foram assinaladas infracções ao disposto no art. 32º/1 do Dec-lei 168/97, de 4 de Julho, diploma que aprova o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas.
São, assim, evidentes, no caso em apreço, a necessidade das obras e a sua essencialidade para assegurar a prossecução do fim do arrendamento: foi na sequência da aludida fiscalização dos serviços camarários ao estabelecimento comercial instalado no locado que se constatou a necessidade de obras para regularização da situação com vista ao normal e legal funcionamento do dito estabelecimento (cfr. n.º 7 dos factos provados), tendo sido assinalado, na respectiva ficha de fiscalização, situação ilícita no que tange a “estruturas, instalações ou equipamentos em mau estado de funcionamento, em mau estado de conservação e de higiene”, em violação do disposto no indicado art. 32º, n.º 1 do Dec-lei 168/97, de 4 de Julho, com as alterações do Dec-lei 57/02, de 11 de Março (n.º 26 dos factos provados).
Tal normativo dispõe que “as estruturas, as instalações e o equipamento dos estabelecimentos de restauração ou de bebidas devem funcionar em boas condições e ser mantidas em perfeito estado de conservação e higiene, por forma a evitar que seja posta em perigo a saúde dos seus utentes”; e a violação do nele prescrito constitui contra-ordenação, prevista no art. 38º/1.n), na redacção conferida pelo citado Dec-lei 57/02, e punível com coima de € 125,00 a € 1.000,00 (no caso de se tratar de pessoa singular), podendo ainda haver lugar à sanção acessória de interdição, por um período até dois anos, do exercício da actividade directamente relacionada com a infracção praticada, ou mesmo à de encerramento do estabelecimento (art. 39º/ 1 e 2).
Os réus comunicaram, por isso, aos autores/recorrentes, por carta datada de 16.03.2005, a necessidade de obras, enviando-lhes até a ficha de fiscalização camarária, e deram-lhes conhecimento, através de nova carta datada de 25.05.2005, de que iriam efectuá-las, tendo, em resposta, sido informados pelos autores de que estes não autorizavam “a realização de quaisquer espécie de obras no locado” (n.os 7 a 10 dos factos provados).
Com tal postura, os autores propunham-se, no limite, inviabilizar o funcionamento, no local, do estabelecimento comercial “Café ...”, frustrando – sem que se veja justificação para tal – o fim contratual, já que sem as obras o objectivo do arrendamento não podia ser alcançado: sem elas, o rés-do-chão não podia continuar a assegurar o fim para que foi arrendado.
Por isso, atenta a correcção imposta pela articulação do princípio da boa fé com a finalidade do contrato, sempre se deveria negar às obras efectuadas – na perspectiva de serem havidas como alteração substancial – relevância resolutiva, por estar demonstrado que eram essenciais ao fim do arrendamento (11) .
4.
Improcedendo, assim, as conclusões da alegação dos recorrentes, nega-se a revista.
Custas pelos autores/recorrentes.Lisboa 8 de Abril de 2010
Santos Bernardino (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
___________________
1- Têm-se em vista as normas anteriores às alterações introduzidas no regime dos recursos pelo Dec-lei 303/2007, de 24 de Agosto – alterações que não logram aqui aplicação (cfr. arts. 11º/1 e 12º do diploma citado)
2- O RAU entrou em vigor em 18.11.1990, e revogou o direito anterior relativo às matérias nele reguladas (arts. 2º e 3º do Dec-lei 321-B/90, de 15 de Outubro).
3- Hoje, com a nova redacção deste normativo, introduzida pela citada Lei 6/2006, já assim não é: a resolução pode também ser feita extrajudicialmente.
4- Cfr. Profs. OLIVEIRA ASCENSÃO/L. MENEZES LEITÃO, Resolução do Arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas, Parecer, na revista O Direito, ano 125º, págs. 417 e ss. (424/428), JOÃO DE MATOS, Manual do Arrendamento e do Aluguer, II vol., págs. 219 e 221, JANUÁRIO GOMES, Resolução do contrato de arrendamento em consequência da feitura de obras que alteram substancialmente a disposição interna das divisões do prédio, Parecer, na mesma revista, ano 125º, págs. 439 e ss. (448/456), ISIDRO MATOS, Arrendamento e Aluguer, pág. 112, PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., pág. 803.
5- Ac. STJ de 31.03,77, BMJ 265/229.
6- Arrendamento Urbano (Comentado e Anotado), 1987, págs. 225/226.
7- Acção de despejo. Obras sem autorização do senhorio. Exercício do direito de resolução, na revista O Direito, ano 120º, págs. 203 e ss. (235/236).
8- Manual do Arrendamento e do Aluguer, vol. II, pág. 219.
9- Extinção do Arrendamento Predial, 1969, pág. 175.
10- JANUÁRIO GOMES, no parecer citado na antecedente nota 4, pág. 464/465.
11- Cfr., a este respeito, JANUÁRIO GOMES, no parecer citado na nota 4, págs. 464/465.