Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B0532 |  |
COISA DEFEITUOSA
HIPOTECA
ERRO
DOLO
ANULAÇÃO
INDEMNIZAÇÃO
INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO
EXPURGAÇÃO DE HIPOTECA
FIXAÇÃO DE PRAZO
DEFEITOS
VENDEDOR
INTERPELAÇÃO
REPARAÇÃO
SUBSTITUIÇÃO
1. Invocado pelo comprador o erro provocado por dolo do vendedor quanto à fracção predial, por estar onerada por hipoteca, e pedindo o primeiro a anulação do contrato de compra e venda, pode cumular o pedido de indemnização pelo interesse contratual negativo.
2. Tendo o comprador optado pela manutenção do contrato e pela não obtenção da fixação judicial do prazo para que o vendedor expurgasse a hipoteca sobre a fracção predial, não pode o primeiro substituir-se ao último na sua expurgação à custa dele.
3. É defeituosa a fracção predial vendida destinada à habitação cuja deficiência e défice de acabamento eram desconformes com essa função e fim convencionado pelas partes.
4. A circunstância de o vendedor ter sido interpelado pelo comprador para proceder à reparação da fracção predial, sem que se saiba o respectivo tempo e modo ou reacção do primeiro, ou se o mesmo já estava declarado falido, não implica a condenação do seu cônjuge e da massa falida no pagamento do montante necessário à aludida reparação.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA e BB intentaram, no dia 21 de Setembro de 2001, contra CC e mulher DD, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a sua condenação a pagar-lhes a quantia de 37 788 388$, correspondentes, 30 000$ à importância de deslocação da Suíça a Portugal, 5 040 000$ à perda do rendimento à razão de 30 000$ por mês, pelo menos 2 500 000$ concernentes a materiais e mão de obra para conclusão e eliminação dos vícios, e pelo menos 25 000 000$ relativos à oneração da fracção com hipoteca, 218 388$ concernentes a despesas de condomínio, acrescidos do que vier a ser liquidado em execução de sentença e juros de mora legais.
Fundamentaram sua pretensão, em síntese, na circunstância de os réus lhes terem vendido um imóvel como sendo livre de ónus e encargos, mas estar onerado com hipoteca, sem os ter prevenido quanto a tal facto, e de o mesmo apresentar defeitos que lhe não permitem ser utilizado para habitação
Os réus, em contestação, por um lado, excepcionaram a incapacidade judiciária do réu CC, por ter sido decretada a sua falência e, por isso, estar inibido para administrar e dispor dos seus bens havidos ou futuros e dever ser representado para todos os efeitos pelo administrador da falência.
E, por outro, estar a ré separada judicialmente de pessoas e bens do réu, não ter existido proveito comum na venda por aquele efectuada aos autores, ser nulo em relação a ela o contrato-promessa por ter sido assinado apenas pelo réu e não em sua representação e não ter a assinatura sido reconhecida.
E, finalmente, que o contrato-promessa e o contrato prometido foram celebrados no mesmo dia, pelo que o primeiro carecia de objecto e era legalmente impossível e contrário à lei, e por isso ser nulo, nos termos do artigo 280º do Código Civil, e negaram os fundamentos da acção.
Na réplica, os autores, impugnaram a matéria alusiva às excepções suscitadas pelos réus, foi citada a massa falida, que contestou, mantendo essencialmente a contestação apresentada pelos primitivos réus.
No despacho saneador, foi julgada sanada a excepção de falta de capacidade judiciária do réu por virtude intervenção da massa falida, e relegado para final o conhecimento das restantes excepções deduzidas.
Seleccionada a factualidade assente e controvertida e realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 29 de Janeiro de 2004, por via da qual a massa falida e a ré foram condenadas a pagar aos autores € 61 246, acrescidos de € 5,30 diários desde 16 de Novembro de 1999 até ao efectivo distrate da hipoteca incidente sobre a fracção predial, e o valor das obras necessárias ao acabamento e reparação dos defeitos indicados a liquidar em execução de sentença.
Apelaram os réus, e a Relação, por acórdão proferido no dia 24 de Junho de 2008, revogando a sentença proferida pelo tribunal da primeira instância, absolveu os réus do pedido.
Interpuseram os apelados recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- os recorridos, ao negociarem com os recorrentes no contrato-promessa de compra e venda e de venda, actuaram culposamente, não procedendo segundo as regras da boa fé;
- os recorridos prometeram e declararam vender a fracção livre de ónus e encargos e com garantia de rendimento, sabendo que a mesma não se encontrava apta a habitar e estar onerada, o que intencionalmente lhes ocultaram, faltando ao dever de verdade, lealdade e honestidade;
- só aquando do registo da aquisição os recorrentes conheceram a hipoteca da fracção predial e os defeitos e as obras não concluídas, e que, apesar da interpelação para a sua eliminação, não concluíram nem supriram;
- a má fé dolosa dos recorridos provocou danos aos recorrentes, e a sua responsabilidade obriga-os a indemnizá-los de modo a colocá-los na situação em que se encontravam, e a boa fé contratual consubstancia um princípio básico e fundamental do direito em que assenta o seu sentido ético e axiológico;
- atentas as circunstâncias do caso, o contrato de compra e venda em questão não se cinge a uma situação de obrigação dos recorridos de expurgação da hipoteca, porque também terão de responder pelos vícios que dolosamente ocultaram;
- por erro de interpretação e aplicação, não se mostram correctamente observados e, por isso, foram violados os comandos legais dos artigos 227º, 253º, nº 1 e 908º do Código Civil, pelo que o acórdão deve ser revogado.
II
É a seguinte a factualidade considerada provada no acórdão recorrido, inserida por ordem lógica e cronológica:
1 Os réus contraíram entre si matrimónio no dia 9 de Dezembro de 1951, segundo o regime de comunhão geral de bens.
2. Os autores são portugueses, naturais da freguesia e concelho de Pombal, casados entre si segundo o regime da comunhão de adquiridos, e, no início da década de oitenta, por razões de trabalho e condições de vida, viram-se forçados a emigrar para a Suíça, onde desde então se encontram a trabalhar e a residir, costumando passar, anualmente, o período de férias laborais na sua terra natal, em Covão da Silva – Pombal.
3. Ao longo dos anos, com muita luta, espírito de sacrifício, privações e sentido de economia, conseguiram um pequeno pecúlio e, recorrendo ao financiamento bancário, investiram no seu País na esperança de o poder rentabilizar, para um dia, mais tarde, na sua velhice, poderem usufruir e beneficiar com os seus de algum conforto e estabilidade económica.
4. O autor deslocou-se a Benavente, vindo da Suíça, para outorgar a escritura
pública referida em 9.
5. No dia 26 de Outubro de 1987, CC, casado no regime de comunhão geral de bens com DD, representados por seu filho CC, na qualidade de primeiros outorgantes, e AA, na qualidade de segundo outorgante, declararam por escrito:
- o primeiro outorgante é dono e legítimo possuidor do prédio urbano sito na Urbanização ............ freguesia de Marrazes, concelho de Leiria, e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., destinado à venda no regime de propriedade horizontal, nos termos do Decreto-Lei nº 40.333, de 14 de Outubro de 1955;
- pelo presente contrato, o primeiro outorgante promete vender e o segundo promete comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos à data da escritura, a fracção autónoma designada pela letra “H”, correspondente ao primeiro andar lado “D”, do referido edifício, composto por quatro divisões assoalhadas, duas casas de banho, uma cozinha e uma garagem, esta com o nº 8.
- o preço ajustado é de 6 400 000$, e a importância de 800 000$ será liquidada por contrapartida do valor das rendas a creditar ao promitente comprador;
- o primeiro outorgante garante aos segundos outorgantes o arrendamento da fracção objecto do presente contrato, pela renda mensal de 30 000$, sujeita a actualizações anuais com base no coeficiente fixado pelo Governo, desde que a administração dessa fracção seja entregue a pessoa singular ou colectiva, indicada pelos segundos outorgantes, mediante a assinatura do respectivo contrato de administração, e necessária procuração em simultâneo com o presente, sendo a entidade indicada CC & Cª, Ldª, com sede na ................., .... 2600 Vila Franca de Xira;
- a garantia do arrendamento mencionado na cláusula anterior abrange apenas o primeiro arrendamento, e produz efeitos desde o primeiro dia do primeiro mês seguinte à data da escritura de compra e venda ou do decurso do prazo fixado na cláusula quinta, se o adiamento da escritura for devido a facto imputável aos primeiros outorgantes, e o segundo outorgante, desde já toma conhecimento, e aceita, que o primeiro outorgante proceda ao aluguer da fracção objecto do presente contrato, mas sempre nas condições acordadas com a empresa administradora;
- se a fracção objecto do presente contrato não for arrendada, os primeiros outorgantes obrigam-se, no âmbito das cláusulas quinta e sexta, a pagar ao promitente comprador uma indemnização correspondente à renda mensal garantida;
- as questões emergentes do presente contrato ficarão subordinadas à lei portuguesa e serão dirimidas no foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro;
- este contrato corresponde à real vontade de todos os outorgantes, é aceite por eles livremente em todas as cláusulas, condições e obrigações de que têm inteiro e perfeito conhecimento, é feito em dois exemplares, ficando o original selado na posse do segundo outorgante e o duplicado na posse do primeiro outorgante.
6. Seguidamente, foram apostas duas assinaturas no documento mencionado sob 5, a primeira, após a menção “Os primeiros outorgantes”, de CC; a segunda, após a menção “Os segundos outorgantes”, de AA.
7. A seguir foi posto no documento mencionado sob 5, no Cartório Notarial de
Benavente, em 26 de Outubro de 1987, um termo de reconhecimento da assinatura de CC, nos seguintes termos: “Reconheço a assinatura supra de CC, B.I. nº .........., de ......., de Lisboa, feita na minha presença pelo próprio, e certifico que é procurador de CC, conforme procuração que se encontra arquivada neste Cartório, no maço de documentos relativo ao livro de notas nº ..... fazendo parte integrante da escritura exarada a folhas 30, Cartório Notarial de Benavente, 26 de Outubro de 1987.
8. Seguidamente foi elaborado, nesse documento, no Cartório Notarial de Benavente, em 26 de Outubro de 1987, um termo de reconhecimento de assinatura de AA, nos seguintes termos: “Reconheço a assinatura retro de AA, passaporte nº ........., de 18-12-84, do Consulado Geral de Portugal em Genebra, feita na minha presença pelo próprio, tendo-me sido exibida a licença de construção nº ......, passada em 19 de Junho de 1986, pela Câmara Municipal de Leiria.
9. No dia 26 de Outubro de 1987, no Cartório Notarial de Benavente, compareceram perante o Notário, como outorgantes, primeiro: CC, que outorga na qualidade de procurador de CC e mulher DD, conforme procuração que se encontra arquivada no maço de documentos relativo ao livro de notas nº 17-D, fazendo parte da escritura exarada a folhas. 30, e que fica também a fazer parte integrante da presente escritura; segundo: AA, casado com BB sob o regime de comunhão de adquiridos:
- o primeiro outorgante disse que em nome dos seus representados vendia ao segundo outorgante, pelo preço de seis milhões e quatrocentos mil escudos, que já recebeu, o primeiro andar direito, letra “D”, que corresponde à fracção autónoma individualizada e designada pela letra “H” do prédio em regime de propriedade horizontal, designado pelo Lote nº......, sito .........., Quinta da Alçada, freguesia de Marrazes, concelho de Leiria, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo número ..................., descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria sob o número ........... da freguesia de Marrazes, onde se encontra inscrito a favor dos vendedores pela inscrição número G - dois, submetido ao regime de propriedade horizontal, conforme inscrição F- um. Que ao prédio corresponde a licença de obras número mil novecentos e cinquenta - A, passada pela Câmara Municipal de Leiria em dezanove de Junho de mil novecentos e oitenta e seis. Que a fracção é vendida em primeira transmissão, livre de hipoteca ou de qualquer outro encargo, e destina-se exclusivamente a habitação, e o segundo outorgante disse que aceitava o presente contrato;
- mais se fez constar da escritura pública agora referida que foi exibida ao Notário, nomeadamente, certidão de teor emitida em 6 de Outubro corrente pela 1ª Conservatória do Registo Predial de Leiria, comprovativa dos números de descrição e inscrições prediais mencionados, e que a escritura foi lida aos outorgantes, e aos mesmos explicada quanto ao seu conteúdo, em voz alta e na sua presença simultânea.
10. Está descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria, sob o número ........., o seguinte prédio: urbano sito em ........../Quinta da Alçada, designado por lote nº 9, composto por cave para garagens, rés do chão, 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º e 9º andares, direito e esquerdo, para habitação, dividido nas seguintes fracções autónomas:
A, B, C, D, E, F, G, H; I; J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, X, Z, AA, AB, AC, AD,
AE, AF; AG, AH, AI, AJ, AL, AM, NA e AO.
11. Por sentença proferida pelo 1º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Vila Franca de Xira, em 5 de Fevereiro de 1990, transitada em julgado em 26 de Março de 1992, foi decretada a falência do Réu.
12. Por sentença proferida pelo 1º Juízo do Tribunal de Família de Lisboa, de 21 de Janeiro de 1991, transitada em julgado em 1 de Fevereiro de 1991, foi decretada a separação judicial de pessoas e bens dos réus.
13. Em 14 de Setembro de 1999, sobre tal prédio incidiam, nomeadamente, as seguintes inscrições: C3, apresentação ......... correspondente a hipoteca voluntária a favor da Caixa Geral de Depósitos, Lisboa, garantia de empréstimo de 25 000 000$, juro anual de 31,5% e 1 000 000$ para despesas, montante máximo de 49 625 000$; F1, apresentação .........., correspondente à constituição de propriedade horizontal; G2, apresentação .............., correspondente à aquisição, por compra, a favor de CC, casado com DD, na comunhão geral.
14. Está descrita na Conservatória do Registo Predial, sob o nº .................. a fracção autónoma “H”, correspondente ao primeiro andar direito, letra D, tendo garagem na cave, designada pelo nº 8, sobre a qual, no dia 14 de Setembro de 1999, impendiam nomeadamente as inscrições C-3 e F-1, supra referidas, e a inscrição G-1, apresentação ................ de aquisição a favor de AA, casado com BB, na comunhão de adquiridos, por compra a CC e mulher DD.
15. Até à declaração de falência, o réu exercia, há várias décadas, a actividade industrial e comercial de construção civil e de compra e venda de imóveis, e para o efeito, adquiria terrenos, projectava e edificava prédios, nomeadamente constituídos em propriedade horizontal, destinados à habitação e ao comércio, os quais comercializava, e conforme suas instruções, directivas e poderes, o réu contactava através de “vendedores”, no estrangeiro, directa e pessoalmente, potenciais compradores, nomeadamente emigrantes portugueses.
16. Aquando da venda efectuada pela escritura pública referida em 9, a sala e os três quartos não tinham qualquer revestimento no pavimento, fosse alcatifa, parquet ou outro, nem as paredes se encontravam pintadas, apresentando-se apenas com betonilha.
17. Corre termos, pelo 2º Juízo Cível, uma acção executiva com processo ordinário, com o nº ..........., em que é exequente EE e executados os aqui autores, nos termos da qual o exequente, na qualidade de administrador do condomínio do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em ......./Quinta da Alçada, designado por lote nº .., reclama a quantia de 218388$, acrescida de juros que se vencerem após a citação, a título de comparticipação nas despesas necessárias à conservação do prédio e fruição das partes comuns, com embargos de executado dos últimos no confronto do primeiro.
18. No âmbito dessa execução foi penhorado, em 23 de Setembro de 1997, o seguinte imóvel: fracção autónoma designada pela letra H, a que corresponde o primeiro andar direito do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito em ....../Quinta da Alçada, designado por lote ....., descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria, sob o nº...., da freguesia de Marrazes e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Marrazes sob o nº .......
19. Os réus não suportaram as despesas com a deslocação do autor da Suíça a Benavente, aquando da celebração e outorga da escritura de compra e venda referida em 9.
20. Encontra-se arquivada no Segundo Cartório Notarial de Vila Franca de Xira, fazendo parte integrante da escritura lavrada no livro A-....... a folhas 47 de 1985, de “Escrituras Diversas deste Cartório”, a procuração cuja fotocópia certificada consta a folhas 180-182.
21. Com as actividades descritas em 15, o réu obtinha proventos que reverteram no interesse e proveito do casal, por ambos os réus à altura constituído, sendo que, com o dinheiro assim obtido, faziam face aos encargos e despesas normais com o agregado familiar, nomeadamente com a alimentação, vestuário e calçado, pagamento de energia eléctrica, água, gás, vestuário, calçado e educação.
22. Os autores, em função do contrato referido em 5, consideraram terem os Réus CC e DD ficado vinculados a vender-lhe a aludida fracção livre de ónus ou encargos, assim como a garantir-lhe o rendimento do investimento, que se propunham efectuar, ou seja, de que a fracção fosse arrendada e, mensalmente, auferissem 30 000$ de renda, inicial e actualizável anualmente.
23. Se o autor soubesse que a fracção vendida através da escritura pública referida em 9 não estava livre de hipoteca ou de qualquer outro encargo, não teria adquirido tal fracção.
24. Aquando da venda efectuada pela escritura pública referida em 9, a fracção tinha defeitos de construção e obras não concluídas, nomeadamente nas casas de banho, portas, cozinha, parte eléctrica, caixilharia, roupeiros, fechaduras, e entrava humidade na fracção, e os autores, em data não apurada, interpelaram os réus para eliminarem as referidas deficiências e concluírem os acabamentos do apartamento.
25. Sem a eliminação das deficiências referidas em 24 não é possível habitar a fracção condignamente e dela usufruir com toda a comodidade necessária, a qual nunca foi habitada.
25. A hipoteca inscrita no registo sob a inscrição C3, referida sob 13 ainda persiste quanto à fracção “H”, não tendo sido efectuado o seu cancelamento quanto a esta fracção, sendo necessário, para o seu distrate, o pagamento das quantias referidas no documento junto a folhas 213, e perante tal constatação, os autores ficaram incrédulos, desiludidos e traídos, e sentiram-se e sentem-se altamente prejudicados, enganados, agastados, angustiados e inconformados com todo o sucedido.
26. Os autores pagaram integralmente o preço acordado pela compra da fracção e não têm tido qualquer rendimento dela, não a podendo arrendar ou utilizar, e ao tomarem conhecimento da existência da hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos, insurgiram-se contra os réus.
27. Os réus, após terem recebido a totalidade do preço da venda, embolsaram-no e fizeram-no seu, aumentando e proporcionando as vantagens económicas e financeiras, e da mesma passaram a poder usar e dispor como lhes aprouvesse, e a situação descrita causou aos autores incómodos, prejuízos, desgastes, arrelias, sofrimento e tristeza, vivendo psicologicamente muito abalados.
28. O valor dos materiais e mão-de-obra para conclusão e eliminação dos vícios supra-descritos ascende a quantia não concretamente apurada, e os réus não ignoravam o estado da fracção e que a mesma se encontrava hipotecada.
29. A prestação do réu foi paga à cabeça, visto que, sendo o preço da fracção 6 400 000$, os autores só pagaram 5 600 000$, sendo os restantes 800 000$ dados por liquidados por contrapartida do valor das rendas a creditar ao promitente comprador, e não foi fixado o prazo do primeiro arrendamento.
30. CC assinou o contrato referido em 5 também em representação da ré, e esse contrato foi assinado no mesmo dia da celebração da escritura referida sob 9.
31. A procuração mencionada sob 20 corresponde à procuração referida em 5 e 7, como sendo a procuração que se encontra arquivada no Cartório Notarial de Benavente no maço de documentos relativo ao livro de notas nº ...., fazendo parte integrante da escritura exarada a folhas 30.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se as recorridas devem ou não ser condenadas pagar aos recorrentes a quantia correspondente ao distrate da hipoteca e o valor a liquidar concernente ao acabamento e reparação da fracção predial.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das alegações dos recorrentes, a resposta à referida questão pressupõe a análise da seguinte problemática:
- regime processual aplicável ao recurso;
- delimitação do objecto do recurso;
- síntese da fundamentação das decisões das instâncias e da argumentação dos recorrentes;
- natureza dos contratos em causa;
- ónus e defeitos da fracção predial em causa e seu enquadramento legal;
- têm ou não os recorrentes direito a exigir das recorridas o valor do expurgo da hipoteca?
- têm ou não os recorrentes direito a exigir das recorridas o valor da reparação da fracção predial?
Vejamos, de per se, cada uma das referida subquestões.
1.
Comecemos por uma breve referência ao regime processual aplicável ao recurso.
Considerando que a acção foi intentada no dia 21 de Setembro de 2001, ao recurso não é aplicável o regime processual decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.
É-lhe aplicável o regime adjectivo anterior ao implementado pelo referido Decreto-Lei (artigo 11º e 12º).
3.
Continuemos, ora com a delimitação negativa do objecto do recurso.
O objecto dos recursos é essencialmente delimitado pelo conteúdo das conclusões de alegação formuladas pelos recorrentes (artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Além disso, os efeitos do caso julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso (artigo 684º, nº 4, do Código de Processo Civil).
No caso em análise, as recorridas foram absolvidas no tribunal da primeira instância do pedido de condenação no pagamento do valor relativo à deslocação do recorrente do estrangeiro a Portugal para a outorga do contrato de compra e venda, à perda de rendimento da fracção predial e ao valor das despesas de condomínio.
Não obstante, não recorreram da sentença proferida no tribunal da primeira instância, pelo que essa parte da decisão transitou em julgado (artigos 676º, nº 1, e 677º do Código de Processo Civil).
Em consequência, não pode o mencionado segmento absolutório ser sindicado no recurso de revista em análise (artigo 684º, nº 4, do Código de Processo Civil).
O objecto do recurso de revista cinge-se, pois, conforme já se referiu, à problemática de saber se as recorridas devem ou não ser condenadas pagar aos recorrentes a quantia correspondente ao distrate da hipoteca e o valor a liquidar concernente ao acabamento e reparação da fracção predial.
3.
Prossigamos, ora com a síntese das decisões das instâncias e do fundamento do recurso de revista.
A primeira instância considerou dolosa a atitude dos vendedores por não ignorarem a existência da hipoteca e que os compradores não teriam celebrado o negócio se disso tivessem conhecimento.
A partir do dolo do vendedor, entendeu ter o comprador direito a ser indemnizado pelo interesse contratual negativo, o prejuízo que não teria se a compra não tivesse sido celebrada, e não pelo lucro que teria tido se a fracção predial não tivesse ónus e limitações, e dever funcionar o princípio da reconstituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação
A partir da consideração de que os vendedores não ignoravam o estado da fracção e a hipoteca desta e que o recorrente a comprou por lhe haver sido referido ser vendida livre de ónus e encargos, e que, por isso, agiram com deslealdade má fé, deviam indemnizá-lo da quantia necessária para expurgar a hipoteca e pagar-lhe o valor dos acabamentos e da rectificação dos defeitos a liquidar em execução de sentença.
A Relação, por seu turno, depois de expressar que a primeira instância enquadrou o fundamento da indemnização no interesse contratual negativo e haver decidido com base no interesse contratual positivo, considerou, por um lado, não permitir a lei aos compradores a substituição aos vendedores no expurgo da hipoteca a custa destes
E, por outro, que o defeito da fracção predial derivada do seu não acabamento e impedimento de ser habitado apenas permitia ao comprador exigir dos vendedores a sua reparação e não o pagamento do valor da reparação já efectuada ou a efectuar, por não se verificar algum especial circunstancialismo caracterizador de colisão de direitos.
Os recorrentes alegam a violação pela Relação dos artigos 227º, 253º, nº 1 e 908º do Código Civil, não terem aos recorridos agido segundo as regras da boa fé por haverem prometido alienar uma fracção predial livre de ónus e encargos e lha terem vendido sem aptidão para ser habitada e onerada com hipoteca, sob ocultação intencional e só terem conhecido disso aquando do registo da aquisição.
Afirmam que a má fé dolosa dos recorridos, ocultando vícios da fracção predial, lhes provocou danos que devem indemnizar de modo a ficarem na situação em que se encontravam, não se cingindo a sua obrigação à expurgação da hipoteca, e que, apesar da interpelação para o efeito, não concluíram as obras da fracção.
Importa agora verificar o conteúdo das normas que os recorrentes consideram violadas pela Relação, designadamente as relativas à responsabilidade pré-contratual, em que estruturaram a acção. É o que se passa a fazer nesta sede, deixando a análise subsequente a conformação do acórdão recorrido que o que se prescreve nos artigos 253º, nº 1, e 908º do Código Civil.
A propósito da culpa na formação dos contratos, a lei estabelece que quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato, tanto nos preliminares como na formação dele, deve proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos causados à outra parte (artigo 227º, n.º 1, do Código Civil).
O conceito de boa fé a que o referido normativo se reporta é ético-objectivo e o seu conteúdo variável ou flexível e adequado no confronto das circunstâncias de cada tipo de situação.
Agir de boa fé é fazê-lo com a lealdade, correcção, diligência e lisura exigíveis às pessoas normais face ao circunstancialismo envolvente, abrangendo o comportamento integral, segundo o critério da reciprocidade, ou seja, por via de comportamento devido e esperado às partes nas relações jurídicas envolvidas.
Dir-se-á, em síntese, por um lado, ser a boa fé uma exigência do direito imposta pela necessidade de impedir que a obrigação sirva para a consecução de resultados intoleráveis para as pessoas de consciência razoável.
E, por outro, que age de boa fé quem o faz com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, por via de uma conduta honesta e conscienciosa, com correcção e probidade, sem prejudicar os interesses legítimos daquela ou proceder de modo a alcançar resultados não toleráveis por uma consciência razoável.
No quadro do referido conceito indeterminado da boa fé, no âmbito da culpa in contraendo, tem vindo a ser destacados tipos de comportamento, por exemplo, a expressão clara, sem ambiguidades, das propostas e aceitações, o sério empenho na realização do negócio, incompatível com o início ou prosseguimento de negociações sabidas ou previstas em termos de estarem votadas ao malogro, a informação atempada da contraparte sobre algum facto dela desconhecido e susceptível de obstar à conclusão do negócio.
Quem agir de má fé no âmbito dos preliminares do contrato sujeita-se a indemnizar a contraparte pelo interesse contratual negativo, ou seja, a reparar os danos que aquela não teria sofrido se não fosse a expectativa na conclusão do negócio frustrado ou da vantagem que teria obtido se aquela expectativa se não tivesse gorado.
4.
Vejamos agora a natureza dos contratos em causa celebrados entre o recorrente e CC, e entre o primeiro e este último e DD.
Considerando os factos mencionados sob II 5, CC, por um lado, e o recorrente, por outro, celebraram, no dia 26 de Outubro de 1987, um contrato-promessa de compra e venda, o primeiro na posição de promitente vendedor e o último na qualidade de promitente comprador, relativo a fracção autónoma H de um prédio constituído em propriedade horizontal, por 6 400 000$, sendo 800 000$ a contrapartida do valor das rendas a creditar ao último (artigo 410º, nº 1, do Código Civil).
Por via do referido instrumento documental, foi também convencionado entre as partes que o promitente-vendedor garantia ao promitente-comprador o primeiro arrendamento da referida fracção predial pela renda mensal de 30 000$, ou, no caso de não ser arrendada, a indemnização correspondente à referida renda.
Os factos mencionados sob II 9 revelam que no dia 26 de Outubro de 1987, CC e DD, por um lado, e o recorrente, por outro, celebraram um contrato de compra e venda cujo objecto mediato foi a mencionada fracção predial pelo preço de 6 400 000$ os primeiros como vendedores e o último como comprador (artigo 874º do Código Civil).
Acresce que os vendedores declararam terem já recebido o preço da fracção predial e que esta era vendida em primeira transmissão, livre de hipoteca ou de qualquer outro encargo, e se destinava exclusivamente a habitação, declarações que o comprador aceitou.
5.
Atentemos, ora, nos ónus e os defeitos da fracção predial em causa e seu enquadramento legal.
Resulta dos factos provados, por um lado, que, aquando da venda da fracção predial em causa, a mesma estava com uma hipoteca, facto que os recorridos não ignoravam e que os recorrentes só posteriormente tiveram conhecimento, e que ainda não foi expurgada.
E, por outro, que a referida fracção predial tinha obras não concluídas nas casas de banho, portas, cozinha, parte eléctrica, caixilharia, roupeiros, fechaduras, uma sala e três quartos não tinham revestimento e as paredes estavam em betonilha, não pintadas, que nela entrava humidade, não estarem então concluídas e cuja não eliminação de tais deficiências impossibilitava a sua habitação condigna.
A referida factualidade remete-nos para a venda de bens onerados e de coisas defeituosas, cujo regime legal importa considerar.
Se o direito transmitido estiver sujeito a ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, verificados os requisitos legais da anulabilidade (artigo 905º do Código Civil).
Entre os vícios do direito de propriedade, objecto de transmissão por efeito do contrato de compra e venda, que excedem os limites normais aos direitos da mesma categoria, temos o direito de hipoteca a favor de terceiro que onere a coisa vendida.
Verificados, nesse caso, os requisitos para a relevância do erro sobre o objecto ou o dolo, pode o comprador anular o contrato de compra e venda, em conformidade com o que se prescreve neste artigo.
O nº 1 do artigo 253º do Código Civil expressa que o dolo se traduz em sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, ou na dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante.
E o nº 2 do referido artigo estabelece serem legítimas as sugestões ou artifícios usuais segundo as concepções dominantes no comércio jurídico, bem como a dissimulação do erro no caso de a lei, o convencionado ou as mencionadas concepções não imporem o dever de elucidar o declarante.
Resulta, pois, do nº 1 do mencionado artigo que a existência de dolo relevante depende de o declarante estar em erro, que este tenha sido provocado ou dissimulado pelo declaratário ou por terceiro, e que algum destes, conforme os casos, tenha usado de artifício, sugestão ou embuste.
Os efeitos do dolo do destinatário da declaração constam do nº 1 do artigo 254º do Código Civil, segundo o qual o declarante cuja vontade tenha sido determinada por dolo pode anular a declaração, ainda que o dolo seja bilateral.
Independentemente disso, é o vendedor é obrigado a sanar a anulabilidade do contrato mediante a expurgação dos referidos ónus ou limitações, em prazo a fixar pelo tribunal, a requerimento do vendedor (artigo 907º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
Assim, o vendedor de bens onerados com hipoteca, em caso de erro relevante do comprador, é legalmente obrigado a expurgá-la e, por essa via, sanar a anulabilidade do contrato de compra e venda, obrigação do vendedor ao qual o comprador se não pode substituir para a expurgar à custa dele.
Reporta-se o artigo 908º do Código Civil à anulação do contrato de compra e venda por dolo, estabelecendo dever o vendedor indemnizar o comprador pelo prejuízo que este não sofreria se a compra e venda não tivesse sido celebrada.
A referida indemnização refere-se, pois, ao interesse contratual negativo, ou seja, ao prejuízo que o comprador não teria se não tivesse celebrado o contrato de compra e venda, e não à sua vantagem económica no caso de a coisa vendida não estar afectada de defeitos ou limitações.
Constituindo-se o vendedor em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, a correspondente indemnização acresce à que o comprador tenha direito a receber, em conformidade com os artigos precedentes, na parte em que o prejuízo for comum (artigo 910º, nº 1, do Código Civil).
Todavia, no caso previsto no artigo 908º - anulação do contrato por dolo – pode o comprador escolher entre a indemnização por lucros cessantes pela celebração do contrato que veio a ser anulado e a dos lucros cessantes pelo facto de não ter sido sanada a anulabilidade (artigo 910º, nº 2, do Código Civil).
Prevê aqui a lei uma situação de acumulação de indemnizações em virtude de vício de anulabilidade do contrato e do não cumprimento da obrigação de a sanar.
Havendo dolo do vendedor e, por isso, cálculo de lucros cessantes, pode o comprador optar por estes por virtude da celebração do contrato ou de o vendedor não sanar a anulabilidade.
Consideremos agora o regime da venda de coisas defeituosas em aproximação aos factos provados.
Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ao comprador ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as necessárias adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes (artigo 913º, nº 1, do Código Civil).
O nº 1 do transcrito normativo reporta-se, pois, por um lado, a vícios que desvalorizem as coisas vendidas ou que impeçam a realização daquele fim.
As coisas defeituosas são, pois, as viciadas e as desconformes com o convencionado ou com a função normal das coisas da mesma categoria, ou seja, os vícios são imperfeições de qualidade norma, e enquanto a desconformidade tem a ver com a desconformidade com o fim convencionado ou a função normal das coisas da mesma espécie (artigo 913º, nº 2, do Código Civil).
Revertendo ao caso em análise, sabe-se que uma casa de moradia é feita para ser habitada, além de que as partes expressaram na escritura de compra e venda que a fracção predial em causa se destinava à habitação.
No caso de a coisa transmitida estar afectada de vício ou desconformidade grave, que impeça a realização do fim convencionado, o contrato é anulável, por erro ou dolo, verificados os requisitos da anulabilidade (artigo 905º do Código Civil).
No caso de dolo, conforme acima se referiu, ao analisar o disposto no artigo 908º do Código Civil, anulado o contrato, deve o vendedor indemnizar o comprador do prejuízo que ele não sofreria se a compra e venda não tivesse sido celebrada, ou seja, trata-se do prejuízo que o comprador não sofreria se o contrato de compra e venda não tivesse sido celebrado, incluindo os danos emergentes e os lucros cessantes.
No caso de anulação fundada em simples erro, o vendedor é obrigado a indemnizar o comprador, ainda que não tenha havido culpa da sua parte, mas a indemnização apenas abrange os danos emergentes do contrato, ou seja, esta indemnização excluiu os chamados lucros cessantes, ou seja, os benefícios deixados de conseguir por virtude da anulação (artigo 909º do Código Civil).
A mencionada indemnização também não é devida se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padecia (artigo 915º do Código Civil).
6.
Vejamos, ora, o mérito ou demérito da pretensão dos recorrentes de obter a condenação das recorridas a pagar-lhe o valor do expurgo da hipoteca
Tendo em conta os factos provados, temos que, por um lado, o contrato de compra e venda acima referido incidiu sobre uma fracção predial onerada com uma hipoteca, ou seja, em termos de excesso dos limites normais dos direitos da mesma categoria.
Os factos provados revelam que CC e DD, ao ocultarem aos recorrentes a oneração da fracção predial em causa por hipoteca, declarando na escritura do contrato de compra e venda que sobre ela não incidiam ónus ou encargos, assim influenciando a decisão dos compradores de contratarem, agiram com dolo.
Conforme já se referiu, os recorrentes fundaram essencialmente a sua pretensão na responsabilidade civil pré-contratual por virtude de não terem agido de boa fé nos preliminares e na formação do contrato de compra da fracção predial em causa.
Uma vez que os alienantes não informaram os recorrentes da existência da hipoteca sobre a fracção predial, antes ocultando conscientemente esse facto aos últimos, é de concluir que nos preliminares e na formação do contrato de compra e venda não agiram de boa fé.
A responsabilidade civil pré-contratual envolve, todavia, conforme já se referiu, o chamado interesse contratual negativo, ou seja, o prejuízo que os lesados não teriam se não tivessem celebrado o contrato.
Todavia, os recorrentes não formularam na acção o pedido condenatório com base no referido interesse contratual negativo, nem os factos provados o revelam, pelo que não pode proceder a sua pretensão condenatória com fundamento no disposto no artigo 227º do Código Civil.
Acresce que os recorrentes invocaram o erro provocado por dolo de CC e DD, mas não pediram a anulação do contrato de compra e venda, a par de indemnização pelo interesse contratual negativo, como a lei lhes permitia (artigos 905º e 908º do Código Civil).
Tendo optado por manter o contrato de compra e venda, e não tendo pedido a fixação judicial de prazo para que os vendedores expurgassem a hipoteca, não lhes assiste o direito de se substituírem aos últimos na referida expurgação por conta deles (artigos 907º, nº 2 e 910º do Código Civil).
Assim, não podem os recorrentes exigir das recorridas o pagamento do valor necessário à expurgo do contrato de hipoteca que onera a fracção predial em causa.
7.
Atentemos agora sobre se os recorrentes têm ou não direito a exigir das recorridas o valor da reparação da fracção predial.
Conforme acima se referiu, aquando da venda, a fracção predial tinha parte não concluída, designadamente, casas de banho, portas, cozinha, parte eléctrica, caixilharia, roupeiros, fechaduras, e paredes não pintadas e a betonilha, e nela entrava humidade, em termos de em a eliminação das deficiências não ser possível habitá-la condignamente e dela usufruir com toda a comodidade necessária.
Tendo em conta que as casas, incluindo as fracções prediais, são feitas para ser habitadas e que comprador e vendedores expressaram no contrato de compra e venda que ela se destinava à habitação, certo é que a fracção predial em causa era desconforme com essa função e fim aceite pelas partes.
Em consequência, para o efeito do nº 1 do artigo 913º do Código Civil, deve considerar-se a referida fracção predial como coisa com defeito, o mesmo é dizer estarmos perante um contrato de compra e venda de coisa defeituosa.
Os vendedores não ignoravam o estado da fracção predial em causa e os compradores, em data não apurada, interpelaram os vendedores para eliminarem as referidas deficiências e concluírem os acabamentos do apartamento.
O valor dos materiais e mão-de-obra para conclusão e eliminação dos vícios supra-descritos ascende a quantia não concretamente apurada.
Decorre do artigo 914º do Código Civil, por um lado, ter o comprador o direito de exigir ao vendedor a reparação da coisa imóvel, salvo se desconhecia, sem culpa, o respectivo defeito.
A culpa stricto sensu ou mera negligência traduz-se, grosso modo, na omissão pelo agente da diligência ou do cuidado que lhe era exigível, envolvendo, por seu turno, as vertentes de consciente e inconsciente.
No primeiro caso, o agente prevê a realização do facto ilícito como possível, mas, por leviandade, precipitação, desleixo ou incúria, crê na sua não verificação; no segundo, o agente, embora o pudesse e devesse prever, por imprevidência, descuido, imperícia ou inaptidão, não o previu.
Na falta de outro critério legal, a culpa é apreciada pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso, e, quanto à responsabilidade contratual, presume-se na pessoa do devedor (artigos 487º, nº 2 e 799º do Código Civil).
O ónus de prova de que o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade da coisa a ele incumbe, além de que existe, na espécie, presunção de culpa (artigos 342º, nº 2, e 799º, nº 1, do Código Civil).
No caso vertente, aliás, está provado que as recorridas não ignoravam o estado da fracção predial, ou seja, importa concluir que sabiam do deficiente acabamento das obras.
Por isso, conforme do disposto no artigo 914º do Código Civil, aos recorrentes assistia o direito de exigir dos vendedores da fracção predial a sua reparação.
Certo é que os ora recorrentes não accionaram os vendedores a exigir-lhes a mencionada reparação da fracção predial, apenas se sabendo que os interpelaram para eliminarem as referidas deficiências e concluírem os acabamentos do apartamento.
Assim, não se conhecem os termos da referida interpelação, o tempo em que foi feita, além de que se ignora a reacção dos interpelados, ou se nessa altura CC havia ou não sido declarado na situação de falido.
Perante este quadro, não se pode extrair da circunstância de a reparação da fracção predial não ter ocorrido a conclusão de que ocorreu por parte dos vendedores a recusa peremptória de não cumprir a referida prestação.
Em consequência, independentemente da questão da titularidade do direito de propriedade da fracção predial em causa, dado o que consta de II 18, não pode ser reconhecido aos recorrentes o direito de exigirem às recorridas o valor necessário para proceder à aludida reparação.
8.
Finalmente, a síntese da solução para o caso espécie decorrente dos factos provados e da lei.
É aplicável ao recurso o regime processual anterior ao decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.
O objecto do recurso de revista cinge-se à problemática de saber se as recorridas devem ou não ser condenadas pagar aos recorrentes a quantia correspondente ao distrate da hipoteca e o valor a liquidar concernente ao acabamento e reparação da fracção predial.
Os factos provados revelam a celebração no mesmo dia de dois contratos, um de promessa de compra e venda e outro de compra e venda, o primeiro entre CC, promitente vendedor, e o recorrente, e o último entre CC e DD, vendedores, e o recorrente, ambos concernentes à mesma fracção predial autónoma
O objecto mediato do contrato de compra e venda estava onerado com hipoteca a favor de terceiro que os vendedores ocultaram ao comprador com dolo, mas ao último não assiste o direito de se substituir aos primeiros, por conta destes, ao seu distrate.
A falta de obras de acabamento na fracção predial em causa, na medida em que impossibilitou a sua utilização para o fim convencionado da habitação, traduz-se em coisa defeituosa.
Provado apenas que os vendedores foram interpelados para procederem à reparação da fracção predial, ignorando-se quando e por que modo ela ocorreu, bem como a reacção dos interpelados, ou se o vendedor já estava declarado falido, não pode ser reconhecido aos recorrentes o direito de exigirem das recorridas o pagamento do valor necessário àquela reparação.
Improcede, por isso, o recurso.
Vencidos, são os recorrentes responsáveis pelo pagamento das custas respectivas (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, e condenam-se os recorrentes no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 12 de Março de 2009
Salvador da Costa (Relator)
Ferreira de Sousa
Armindo Luís