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INTERPRETAÇÃO DA VONTADE
2. Na indagação da vontade do declarante, deve ser tido em conta não apenas a declaração como também todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário.
3. a. Ficou consignado que «as obras de melhoramento no edifício e no andar que necessite serão custeadas pelo promitente vendedor que irá recorrer ao "...."»
b. Provou-se que foi factor determinante para a R. ter comprado a fracção ao R., como empreiteiro, que este se tivesse comprometido a efectuar as obras de reparação.
c. Em face deste circunstancialismo e analisada a declaração à face da doutrina da impressão do destinatário, não pode atribuir-se ao clausulado em a., nem expressa nem implicitamente, que o A. se obrigou a realizar as obras na condição de o .... as comparticipar
Relatório
"AA", intentou contra BB, acção declarativa a de condenação sob a forma ordinária,
Pedindo
A condenação deste a pagar-lhe as quantias de 1.605.000$00, 800.000$00 e 650.000$00, respeitantes, respectivamente, a obras que se obrigou a fazer aquando do contrato de compra e venda da casa que lhe vendeu, danos necessários à reparação das canalizações e danos morais.
Alega que o R. lhe vendeu a mencionada casa e, nessa altura, se obrigou também a fazer nela obras, o que não levou a cabo, tendo de as fazer a A., advindo-lhe ainda danos de natureza não patrimonial que especifica.
Na sua contestação, o R. alega que as obras a que se comprometeu seriam realizadas ao abrigo do programa .... que não foi aprovado pela Autarquia, não lhe cabendo, por isso, responsabilidades.
Deferida a ampliação do pedido, foi efectuado o julgamento, proferindo-se sentença a julgar improcedente a acção.
Apelou a A. com êxito para a Relação de Lisboa.
Agora é o R. quem interpõe recurso de revista que termina com as seguintes
Conclusões
1.º O Douto Acórdão da Relação de Lisboa, ao alterar a sentença da primeira instância, condenando o R, com base na responsabilidade contratual, a pagar à A a quantia de 6.474,20 €, fez uma errada interpretação da cláusula 7.ª do contrato promessa de compra e venda outorgado entre as partes.
2° Não poderia, com efeito, a A. ter laborado na convicção de que sem o apoio do ...., a que o R se candidatou para levar a acabo obras no prédio e na fracção prometida, este realizaria as ditas obras.
3 ° Isto porque, o valor das obras reclamado pela A ultrapassa o preço recebido pelo andar.
4 ° Na interpretação do sentido da cláusula em apreço em que se sustenta a decisão ora sindicada, o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa não considerou o disposto nos artigos 236°, 237° e 238° do Código Civil.
5° Estipula o n.º 1 da primeira das disposições que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante. Ora ninguém, de boa fé e juízo perfeito poderia esperar que o vendedor de um andar aceitasse fazer no mesmo obras em valor superior ao diminuto preço convencionado para a compra e venda.
6° - E a segunda determina que, em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, deva prevalecer nos negócios onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações. A decisão sob recurso conduz à mais iníqua e imoral das situações ao transformar uma venda, praticamente numa doação.
7° - O sentido dado, pela primeira instância, à cláusula em discussão, tem um mínimo de correspondência no texto respectivo, não violando por isso a exigência prescrita no artigo 238°do Código Civil. Na verdade, embora, imperfeitamente expresso, deverá entender-se que as obras prometidas seriam feitas ao abrigo do ..... E que não sendo este aprovado, como não foi, sem culpa do R, ficava este das mesmas desobrigado.
8° - Mesmo a entender-se que o R., independentemente da concessão do .... se encontrava vinculado, perante a A., a efectuar na fracção desta, as obras reclamadas, sempre o exercício de tal direito, o seria em escandaloso abuso. Com efeito, e em primeiro lugar, o preço convencionado fica abaixo do custo das obras reclamadas o que desequilibra chocantemente a relação sinalagmática. Por outro, consta dos autos que a A revendeu o andar por um preço equivalente a sete vezes o preço da compra!!!. Acresce que no contrato de empréstimo contraído para financiamento da aquisição, a A obteve igualmente um financiamento de 1 500 contos para obras no andar.
9° - Daí que, ao reconhecer-lhe o direito a haver do R a quantia despendida pela A em obras no dito andar, o Acórdão da Relação de Lisboa, tenha ignorado assim o violando, o disposto no artigo 334° do Código Civil, quando tal preceito determina que é ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito.
Termina pedindo se revogue o acórdão recorrido, mantendo-se a sentença da 1.ª instância.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Matéria de facto provada:
1. Por acordo escrito, datado de 28 de Março de 1995, o R., na qualidade de promitente vendedor, declarou ser o legítimo dono do prédio sito na Travessa da ... n.º ...a ..., freguesia da Encarnação, inscrito na matriz sob o artigo 24º e inscrito na conservatória sob a ficha n.º 0232 e que prometia vender à A., livre de ónus e encargos o 1º andar esquerdo desse prédio pelo valor de 1.500.000$00, cfr. doc. de fls 24 do apenso A. - (Al. A) dos factos assentes );
2. Na cláusula 7ª desse acordo escrito ficou consignado que: «as obras de melhoramento no edifício e no andar que necessite serão custeadas pelo promitente vendedor que irá recorrer ao "...."», cfr. cit. doc. - B) do factos assentes;
3. Nessa altura, a A. era arrendatária dessa fracção, pela qual pagava uma renda de 14.235$00 por mês, cfr. doc. de fls 11 - C);
4. Por escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca, outorgada a 22 de Agosto de 1995 no 27º Cartório Notarial de Lisboa, de fls 36 v.º a 38 v.º, do livro 16-D, o R. e outro, na qualidade de donos da fracção autónoma designada pela letra "C", que corresponde ao 1º andar esquerdo do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Travessa da ..., n.ºs ...a ...., freguesia da Encarnação, concelho de Lisboa, descrito na 4ª Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o ficha n.º 00232 declararam vender essa fracção à A., pelo preço de 1.500.000$00, que receberam, tendo a A. declarado aceitar a venda por esse preço e que destinava a fracção adquirida para sua habitação e residência permanente, cfr. doc. de fls 12 a 22 do apenso A. - D);
5. Da mesma escritura consta que o Empresa-A concedeu à A. um empréstimo de 3.000.000$00, destinados, 1.500.000$00 à aquisição da fracção, e o restante para fazer obras de beneficiação na mesma fracção autónoma, pelo prazo de 5 anos, do qual a A. se confessou devedor e se obrigou a pagar nas condições aí expressas, cfr. cit. doc. - E);
6. Pela inscrição G-1, emergente da ap. 05/140795, mostra-se registada a favor da A. a aquisição da fracção "C" correspondente ao 1º andar esquerdo do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal sito na Travessa da ..., n.ºs ..a ..., freguesia da Encarnação, concelho de Lisboa, descrito na 4ª Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o ficha n.º 00232/230295, cfr. doc. de fls 138 a 141 - F);
7. Pela inscrição C-1, emergente da ap. 06/140795, mostra-se registada a favor do Empresa-A hipoteca voluntária sobre a mesma fracção para garantia de empréstimo no valor de 3.000.000$00, mais juros e despesas, num total de 4.548.750$00, cfr. cit. doc. - G);
8. "CC" intentou contra o R. e outros acção constitutiva, que correu termos em processo declarativo comum, sob a forma ordinária, na 2ª Secção da 11º Vara Cível deste tribunal, sob o n.º 1782/96, na qual invocando a qualidade de arrendatário, veio pedir a declaração de nulidade da aquisição por usucapião a favor do aqui R., do prémio sito na Travessa da ... n.º ... a ...., a declaração de nulidade da constituição da propriedade horizontal do mesmo prédio e a nulidade das vendas feitas pelo aqui também R. a favor das restantes R.R. desse processo, sendo de cancelar todos os registos correspondentes, cfr. doc. de fls 83 a 87 - H);
9. Essa acção esteve registada sobre todo o prédio e sobre todas as fracções do mesmo, pela inscrição F-1, emergente do averbamento da ap. n.º 08/240697, cfr. doc. de fls 97 a 102 - I);
10. Por sentença proferida nesse processo a 22 de Maio de 2002, que já transitou em julgado, foram os R.R. absolvidos da instância por procedência da excepção de ilegitimidade activa, cfr. doc. de fls 193 a 198 - J);
11. Pela inscrição G20010823012, emergente da ap. 12 de 2001/08/23, mostra-se registada a favor de DD a aquisição da mesma fracção mencionada nos autos, por compra à A., cfr. doc. de fls 166 - L);
12. O R. não chegou a fazer obras no prédio ou na fracção que havia sido adquirida pela A. - M);
13. O R. é construtor civil e conhecia os defeitos das canalizações do prédio - resposta ao quesito 1.º;
14. O R. tinha-se comprometido junto da A. a fazer reparações urgentes no prédio e na fracção que por esta veio a ser adquirida - 2º;
15. A promessa do R. fazer obras no prédio e na fracção foi um dos factores determinantes na formação da vontade da A. quanto à aquisição da fracção - 4º;
16. Da não realização de obras pelo R. resultou o aumento do estado de degradação do prédio e da fracção da A. - 5º;
17. A A. fez obras na sua fracção em 1996, que consistiram na reconstrução de paredes, revestimento das paredes com azulejos, uma sanita nova e tecto reparado e pintado, reconstrução de parede danificada no quarto, revestimento em estuque e pintura, no que gastou 850.000$00, cfr. doc. de fls 14 - 6º);
18. A A. pagou ao Empresa-A, em 1996, a quantia total de 252.050$00, relativa a amortização de capital e juros por empréstimo concedido para obras na habitação, cfr. doc. de fls 15 - 7.º;
19. Foi retirado o contador de gás e pedida a rescisão do contrato de fornecimento, cfr. doc.s de fls 16 e 17 - 8º;
220. A A. adquiriu um esquentador e um fogão adaptados ao gás de bilha, tendo gasto 21.500$00 na compra do primeiro, cfr. doc.s de fls 18 e 19 - 9º;
21. A A. comprou um fogão a prestações em 1996, cfr. doc. de fls 20 - 10º;
22. Em 1997 a A. fez obras que consistiram em trabalhos de esgotos, canalizações e roços, no que gastou 375.000$00, cfr. doc. de fls 21 - 11º e 13º;
23. Em Janeiro de 1998, a A. gastou em obras e material a quantia de 72.961$00, cfr. doc.s de fls 37 a 44 - 17º;
24. As paredes, o chão e tecto da fracção chegaram a estar no estado documentado pelas fotografias de fls 22 a 36 - 18º;
25. O roupeiro do quarto apresentava sinais de apodrecimento devidos à humidade - 20º;
26. Alguma da roupa que estava dentro desse roupeiro do quarto também apresentou sinais de apodrecimento devido à humidade - 21º;
27. A A. ficou de baixas médica por várias vezes e sentia-se mal de saúde devido às condições em que vivia na sua casa - 22º;
28. A A. faltou ao trabalho por motivos decorrentes de doenças provocadas pelo estado em que a casa se encontrava - 23º;
29. O sistema nervoso da A. está abalado - 25º;
30. A A. teve peladas por todo o couro cabeludo - 27º;
31. Apesar das obras realizadas pela A., a fracção rapidamente voltou a degradar-se, por o R. não ter realizado as obras no piso superior - 32º;
32. Em cumprimento do acordado, o R. requereu o benefício do ...., junto da Câmara Municipal de Lisboa, com vista a efectuar obras de melhoramento no edifício e no andar que prometera vender à A., cfr. fls 67 - 34º;
33. A Câmara Municipal de Lisboa não deu andamento ao pedido de concessão dos benefícios do ...., porque o R. não conseguia demonstrar ser o real proprietário do imóvel, tendo assim ficado impedido de levar a cabo as obras necessárias - 35º;
34. No momento em que foi celebrado o contrato promessa mencionado em 1) e 2) já o prédio e o andar ocupado pela A. eram velhos e neles não se faziam obras há muitos anos, encontrando-se em adiantado estado de degradação - 36º.
O direito
Nas suas conclusões, o recorrente insurge-se contra o acórdão recorrido porque nele se não atentou na declaração negocial que encerra a cláusula 7.ª do contrato firmado entre as partes, violando-se o disposto nos arts. 236.º, 237.º e 238.º do CC, já que se deve entender que quando o R. se vinculou a fazer obras no prédio vendido, o fez apenas na condição de as mesmas serem feitas com recurso ao .... e, não sendo este aprovado, não se verificou tal condição, pelo que não lhe era exigível levar a efeito tais obras.
E diz que, embora imperfeitamente expresso na referida cláusula, é isso que dela resulta, sob pena de se violarem os mencionados normativos, indispensáveis à interpretação da vontade negocial.
Vejamos, então.
Na interpretação da declaração negocial deve seguir-se a doutrina da impressão do destinatário, segundo a qual, há que atender ao sentido que uma "pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecida e daquilo até onde ele podia conhecer". E para que tal sentido possa relevar torna-se necessário que seja possível a sua imputação ao declarante, isto é, que este pudesse razoavelmente contar com ele (art. 236.º, 1 in fine). (1)
Consagra a nossa lei a teoria objectivista na interpretação dos negócios - o "ponto de vista hermenêutico" decisivo é o do declaratário que deve esforçar-se por compreender o sentido do comportamento do declarante. Não que tenha que investigar o que o declarante quis significar com a declaração mas, antes, indagar o sentido objectivo que resulta dela. (2)
Portanto, o sentido da vontade negocial deve ser lido quer em face da declaração expressa no documento quer em face de todas as circunstâncias, situadas dentro do horizonte concreto do declaratário.
Na mencionada clausula 7.ª do contrato ficou consignado que «as obras de melhoramento no edifício e no andar que necessite serão custeadas pelo promitente vendedor que irá recorrer ao "...."».
Vem demonstrado que essa promessa de fazer obras no prédio e na fracção foi um dos factores determinantes na formação da vontade da A. quanto à aquisição da fracção, da qual ela era arrendatária.
O R. assumiu uma obrigação que não cumpriu, invocando, para o efeito, que a obrigação só lhe competia se o .... comparticipasse.
Tal condição não vem expressa no acordo, pelo que não pode a mesma retirar-se do contexto da declaração nem sequer de forma implícita.
Se a A. só comprou a fracção porque o R., que era empreiteiro, lhe prometeu realizar obras, em termos objectivos, deve conclui-se que um declaratário normal posto na sua posição não concluiria outra coisa que não fosse a de que o R. lhe faria as obras.
O facto de recorrer ou não ao .... era-lhe indiferente, como se conclui no acórdão sob recurso.
Aliás, mesmo que o R. recorresse ao ...., este organismo nunca subsidiaria todas as obras, cabendo ao R. subsidiar parte delas.
Por outro lado, assumindo o R. a obrigação de fazer obras, mesmo que se entendesse que no acordo ele só subsidiaria as que esse organismo não subsidiasse, sempre lhe caberia o ónus de alegar e demonstrar que a não intervenção do .... não se deveu a culpa sua.
Na verdade, dispõe o art. 799.º, 1 do CC que "incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ....da obrigação não procede de culpa sua".
E vem demonstrado que a razão da não comparticipação do .... se deveu ao facto de o R. não conseguir "demonstrar ser o real proprietário do imóvel".
Portanto, para além daquele normativo presumir a culpa do devedor, no caso concreto, resultou até demonstrado que a culpa foi do R. que não conseguiu demonstrar ser o real proprietário do imóvel.
Finalmente, diga-se que também não assiste razão ao recorrente quando invoca abuso de direito pelo facto de o preço convencionado - 1.500.000$00 - ficar abaixo do custo das obras reclamadas.
Na verdade, o que interessa no caso dos autos não é o valor das obras reclamadas mas, antes, o valor fixado no acórdão recorrido, que não são superiores ao preço convencionado.
Além disso, o exercício do direito de reclamar o valor das obras não se mostra, de forma nenhuma, abusivo porque o abuso de direito apenas ocorre "se houver um manifesto abuso" (3) ou, no dizer de Manuel de Andrade, quando os direitos são exercidos "em termos clamorosamente ofensivos da justiça". (4)
No caso dos autos, a A. não vem exigir mais do que aquilo que resulta do contrato que firmou com o R. que, acobertado pela circunstância de o .... não ter comparticipado nas obras, se procura esquivar às obrigações a que se vinculou e que foram determinantes para a A. lhe comprar a fracção em causa.
No acórdão recorrido, enquadra-se a feitura das obras em sede de responsabilidade contratual, nos termos dos arts. 406.º e 798.º do CC, mostrando os factos provados que o R. não cumpriu as obrigações a que se vinculou.
Assim, não nos merece qualquer crítica a decisão recorrida que, por isso, se mantém.
Decisão
Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 2 de Novembro de 2006
Custódio Montes (Relator)
Mota Miranda
Alberto Sobrinho
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(1) Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª ed., pág.s 448 e 448 e art. 236.º, 1 do CC.
(2) Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente no negócio jurídico, 1995, págs. 211/213.
(3) P. L. e A. Varela, CC Anot., vol. I, 2.ª ed., pág. 277.
(4) Teoria Geral das Obrigações, pág. 63, citado pelos AA. referidos na nota anterior.