Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07A3838 |  |
COMPROPRIEDADE
TERRENOS CONFINANTES
ÁREA INFERIOR À UNIDADE DE CULTURA
I – Se os autores, através de escritura pública, compraram 30.000 metros de terreno de um prédio com a área global de 292.280 m2, resultante de um processo de discriminação na Repartição de Finanças, com confrontações definidas e com rendimento colectável e valor matricial próprios, a desanexar do prédio mãe, adquiriram uma parcela determinada e não uma quota ideal daquele prédio mãe .
II – Enquanto estiver pendente o processo da efectiva desanexação daquela área, não se configura um situação de compropriedade, para efeito de conferir aos autores direito de preferência no caso de venda da parte restante do prédio .
III – O que tem de concluir-se dos termos do contrato de compra e venda outorgado é que ou ele se convalida pela verificação da possibilidade legal do seu objecto, ou se tem de considerar nulo, por falta dessa possibilidade legal .
IV- Para que um proprietário de prédio rústico confinante goze do direito de preferência, nos termos do art. 18 do dec-lei 484/88, de 25 de Outubro, na alienação de terreno a proprietário não confinante, um dos prédios tem que possuir área inferior à unidade de cultura.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça :
AA e mulher BB instauraram a presente acção ordinária contra CC, DD, EE, FF e GG, L.da, porquanto, afirmando-se donos de dois prédios rústicos confinantes com outro de igual natureza, de que também se afirmam comproprietários, em conjunto com os primeiros réus, estes venderam-no à última ré GG, L.da, através da escritura de 25-11-03, sem que lhes tivessem dado conhecimento, pelo que não puderam usar do direito de preferir .
Terminam por pedir que os réus sejam condenados a reconhecer o direito de preferência dos autores na aquisição do referido prédio rústico, inscrito na matriz sob o 3º, da secção C, da freguesia de Famalicão, do concelho da Nazaré, e, por via, disso, terem os autores o direito a haver para si a propriedade do identificado imóvel .
Só a ré GG, L.da, contestou, opondo-se ao invocado direito de preferência, invocando :
- a inexistência da alegada compropriedade ,
- que todos os prédios envolvidos, confinantes e preferido, têm área superior à unidade de cultura, em vigor para a zona onde se situam tais prédios;
- que o prédio objecto da preferência se destina a construção;
- que os autores não depositaram o custo da escritura da compra e venda e o valor da sisa .
Em reconvenção, para a hipótese de vir a ser reconhecido o reclamado direito de preferência, pede que os autores sejam condenados a pagar-lhe o valor de 7.209 euros, acrescido de juros, correspondente ao custo da escritura e montante da sisa .
Houve réplica e tréplica.
No despacho saneador, foi decidido que as quantias despendidas com a escritura e sisa não estão abrangidas pela obrigação de depósito, que abrange apenas o preço da compra e venda .
E, conhecendo do mérito, o Ex.mo Juiz julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido .
Apelaram os autores e, subordinadamente, a ré GG, L.da, mas sem êxito, pois a Relação de Coimbra, através do seu Acórdão de 15-5-07, negou provimento ao recurso principal e considerou prejudicado o recurso subordinado .
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Continuando inconformados, os autores pedem revista, onde resumidamente concluem :
1- Os recorrentes e recorridos vendedores são desde 22 de Junho de 1984 e continuam a ser comproprietários do prédio rústico inscrito na matriz com o artigo 3º, secção C, da freguesia de Famalicão, do concelho de Nazaré, tendo por isso a possibilidade de exercer o direito de preferência na sua alienação .
2- O prédio objecto da acção de preferência ainda não foi legalmente desanexado, nem demarcado no terreno, nem passou a ser designado por parcela independente, matricial e registralmente, sendo que a situação fáctica retratada se enquadra na figura da compropriedade.
3 – São consideradas nulas todas as alterações relativas a prédios inscritos no cadastro que impliquem modificação de estremas, feitas com o desrespeito das normas estabelecidas no dec-lei 172/95, de 18 de Julho, designadamente do previsto no seu art. 42 .
4 – Os prédios confinantes, mesmo que tenham ambos área superior à unidade de cultura gozam, reciprocamente, do direito de preferência .
A ré GG contra-alegou .
Alegando, no seu recurso subordinado, para a hipótese da procedência do revista principal, a ré pede que se negue o direito de preferência, uma vez que não foi oportunamente depositado o custo da escritura e o valor da sisa, juntamente com o preço, ou que o processo prossiga para apuramento dos demais factos invocados na contestação .
Os autores não contra-alegaram no recurso subordinado .
Corridos os vistos, cumpre decidir .
Estão provados os factos seguintes :
1- Os autores são donos e legítimos proprietários do seguinte prédio :
“prédio rústico sito em Algerifeira e Medros, Quinta de S. Gião, freguesia de Famalicão, do concelho de Nazaré, composto de terra de mato e pastagem, com a área de 357.400 m2, confrontando do norte com Rio Alcoa, do sul com FF e outros, do nascente com ..... e FF e do poente com domínio marítimo, inscrito na matriz sob o art. 2398 e art. 1, da Secção B) e descrito na Conservatória do Registo Predial da Nazaré sob a ficha nº 01124, da freguesia de Famalicão, o qual se encontra inscrito a favor dos autores pelas inscrições G-2 e G-5.
2 – O prédio rústico, denominado Quinta de S. Gião, composto de terra de semeadura, pinhal, pastagem e mato, com a área de 149.200 m2, confrontando do norte com FF, do sul com Gertrudes da Conceição Lopes, do nascente com António Faustino Panasco, Luís Ferreira e herdeiros de José Lopes e do poente com Quinta de S. Gião, denominada Algerifeira, inscrito na matriz sob o art. 2396 e artigo 2, Secção C, descrito na Conservatória do registo Predial da Nazaré sob a ficha nº 1123, da freguesia de Famalicão, está inscrito a favor dos autores e de Adelino dos Santos Serrador, casado com Maria Alice Pereira Inácio Serrador, sob o regime da comunhão geral, sob a inscrição G-1.
3 – A metade indivisa do prédio identificado na alínea anterior, foi comprada pelos autores a Adelino dos Santos Serrador e mulher Maria Alice Pereira Inácio Serrador, através da escritura pública lavrada em 21 de Fevereiro de 1990, no Cartório Notarial da Marinha Grande .
4 – Por escritura de 22 de Junho de 1984, lavrada a fls 147v a 148 v, do Livro de Notas de Escrituras Diversas nº 113-B, do Cartório Notarial da Batalha, cuja fotocópia constitui documento de fls 169 e segs, os réus FF e mulher CC, pelo preço de 300.000$00, que declararam já ter recebido, venderam aos autores o seguinte prédio resultante da discriminação do descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcobaça sob o nº 40897, a fls 33 do Livro, B-115, e do inscrito na matriz rústica da freguesia de Famalicão, concelho da Nazaré, no artigo 2397, no processo nº 5/83, da Repartição de Finanças da Nazaré, a desanexar do prédio rústico inscrito na matriz predial sob o artigo 3º, da secção C, da freguesia de Famalicão, prédio esse que antes tinha, no seu todo, 292.280 m2.:
“ Prédio rústico constante de terreno de pinhal e mato sito à quinta de S. Gião, freguesia de Famalicão, do concelho da Nazaré, com a área de 30.000 m2, que confronta do norte com lote A, do nascente com estrada que dá acesso à Quinta de S. Gião, do sul com o comprador, e do poente com o lote A, com o rendimento colectável de quatrocentos e noventa e quatro escudos, a que corresponde o valor matricial de nove mil novecentos e oitenta escudos “.
5 – A desanexação referida na alínea anterior, correspondente ao processo nº 19/97, da Direcção Geral de Impostos – Direcção de Leiria, estava pendente em 19 de Maio de 2004.
6 – Por escritura de 25 de Novembro de 2003, lavrada de fls 63 a 65, do Livro de Notas de Escrituras Diversas nº 178, do Cartório Notarial da Nazaré, os réus CC, DD e FF venderam, pelo preço de 875.000 euros, à ré GG –Construção e Venda de Imóveis, L.da, o seguinte prédio :
Prédio rústico, sito na Quinta de S. Gião, freguesia de Famalicão, concelho da Nazaré, composto de terra de semeadura, mato e pinhal, com a área de 262.280 m2, a confrontar do norte com Joaquim Sancho Riqueso e outros, do sul com AA, do nascente com Estrada Municipal e do poente com Maria Emília de Almeida e Outros, inscrito na respectiva matriz cadastral sob o artigo 3, secção C.
7 – Nessa escritura de 25-11-03, declarou-se que a aquisição titulada pela mesma se encontrava isenta de sisa, nos termos do art. 11, nº3 e art. 13-A, do CIMSISSD .
8 – A ré GG declarou nessa mesma escritura que o imóvel adquirido se destina a revenda.
9 – O custo dessa escritura importou em 7.209 euros .
10 – Os prédios referidos nos anteriores nºs 1, 2 e 6 deste elenco dos factos provados são confinantes entre si .
11 – Os autores procederam ao depósito da quantia de 875.000 euros, correspondente ao preço declarado da compra e venda constante da escritura de 25-11-03.
12- A presente acção deu entrada em 14 de Maio de 2004.
São duas as questões a decidir :
1-Se o prédio rústico inscrito na matriz sob o art. 3º, da secção C, da freguesia de Famalicão, do concelho da Nazaré, objecto do negócio titulado pela referida escritura de compra e venda de 25-11-03, é compropriedade dos autores e dos réus vendedores .
2 – Se há direito de preferência dos autores, apesar dos prédios preferentes e do prédio preferido terem todos áreas superiores à unidade de cultura .
Vejamos :
1.
A questão da compropriedade :
Existe propriedade ou comum ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, nos termos do art. 1403, nº1, do C.C.
Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes, sendo que as quotas se presumem quantitativamente iguais, na falta de convenção em contrário do título constitutivo – art. 1403, nº2.
Assim sendo, é bom de ver que o direito de cada comproprietário, no aspecto quantitativo, é aferido em função de uma quota ideal ou abstracta.
Por sua vez, o art. 1409, nº1, do mesmo diploma, prescreve que o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais, no caso de venda ou dação em cumprimento, a estranhos, da quota de qualquer dos seus consortes .
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela ( Código Civil Anotado, Vol. III, 2º ed., pág. 367), são três os fins principais que justificam a concessão da preferência, no caso especial da compropriedade :
“ a) – fomentar a propriedade plena, que facilita a exploração mais equilibrada e mais pacífica dos bens ;
b) – não sendo possível alcançar a propriedade exclusiva, diminuir o número dos consortes ;
c) – impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas com quem os consortes, por qualquer razão, o não queiram exercer “.
Daí que a preferência só exista contra estranhos à comunhão, e não em face dos restantes contitulares a quem um deles pretenda vender ou dar em cumprimento a sua quota .
Pois bem .
Os autores arrogam-se comproprietários do aludido prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo 3, da secção C , da freguesia de Famalicão, do concelho da Nazaré, desde a outorga da citada escritura de compra e venda de 22 de Junho de 1984, através da qual os réus FF e mulher CC venderam aos autores uma parcela de 30.000 m2 de terreno, resultante da discriminação constante do processo nº 5/83, da Repartição de Finanças da Nazaré, a desanexar do indicado prédio inscrito sob o artigo 3º, da secção C, o qual tinha antes, no seu todo, a área de 292.280 m2.
Tudo isto com fundamento na aplicação do regime do cadastro predial instituído pelo dec-lei 172/95, de 18 de Julho, e com o argumento de que a presente acção foi instaurada em 14-5-04 e de que a invocada desanexação do prédio, correspondente ao processo 19/97, da Direcção Geral dos Impostos- Direcção de Leiria, ainda se encontrava pendente em 19-5-04, conforme certidão de fls 103 .
A Relação considerou que, perante os factos provados, inexiste a alegada figura da compropriedade, pois os autores, em face dos termos da invocada escritura de compra e venda de 22-6-84, nunca se poderão prefigurar como detentores de “qualquer quota fracção do todo predial” de que terá feito parte o prédio cuja preferência na compra reclamam .
E com razão .
Efectivamente, o que os autores compraram aos réus FF e mulher, através daquela escritura de 22- 6-84, foi uma parcela de terreno com 30.000 m2, resultante da discriminação nº 5/83, da Repartição de Finanças da Nazaré, com confrontações definidas e com rendimento colectável e valor matricial próprios, parcela essa a desanexar do prédio rústico inscrito sob o art. 3º, da secção C, sendo que em 19 de Maio de 2004 a indicada desanexação ainda se encontrava pendente.
Por aqui se vê que o que os autores adquiriram foi uma parte determinada ( 30.000 m2) do prédio dos réus vendedores ( não qualquer quota ideal desse prédio, que no seu todo tem 292. 280 m2), em data anterior ao início da vigência do regime do cadastro predial instituído pelo invocado dec-lei 172/95, de 18 de Julho, recaindo agora a preferência sobre a área restante do mesmo prédio ( art. 262.280 m2) .
De resto, não há nenhuma identidade entre o contrato de compra e venda celebrado pela dita escritura de 22-6-84 ( sujeito à condição da procedência do processo de desanexação da referida área de 30.000 m2) e a pretensa situação de compropriedade no todo predial, pois os termos contratuais não evidenciam que tal alternativa ou redução do negócio, nesse sentido, fossem queridas pela vontade das partes .
O que se tem de concluir dos termos do referido contrato de compra e venda é que ou ele se convalida pela verificação da possibilidade legal do seu objecto, ou se tem de considerar nulo, por falta dessa possibilidade legal – art. 280 do C.C.
Por isso, face ao processo de discriminação nº 5/83, da Repartição de Finanças da Nazaré, que serviu de base á outorga da escritura de 22-6-84, não se pode considerar, para efeito do exercício do direito de preferência, que os autores sejam comproprietários do prédio inscrito sob o art. 3º, da secção C.
2.
A questão do direito de preferência :
O art. 1380, nº1, do C.C., estabelece .
“Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente de direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante “.
Por sua vez, o art. 18, nº1, do dec-lei 384/88, de 25 de Outubro, veio dispor :
“ Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380 do C.C., ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura “.
Conforme resulta dos factos provados, os autores são donos de três prédios confinantes com o prédio preferido, alienado pela escritura de compra e venda de 25-11-03.
Cada um desses prédios dos autores tem a área de 357.400 m2, 149.200 m2 e 30.000 m2.
Por sua vez, o prédio objecto da preferência tem a superfície de 262.280 m2.
Todos estes prédios se situam no concelho da Nazaré, distrito de Leiria, e têm área superior à unidade de cultura, que naquele distrito se encontra fixada em 2 hectares para os terrenos arvenses e de sequeiro e de 0,5 hectare para os terrenos hortícolas , nos termos do art. 1º, da Portaria nº 202/70, de 21 de Abril .
As instâncias decidiram que não assiste aos autores o direito de preferência na alienação do prédio transaccionado pela escritura de 25-11-03, por tanto os prédios confinantes dos autores como o prédio vendido à ré GG terem área superior à unidade de cultura .
A decisão não merece qualquer reparo, pois a melhor doutrina e jurisprudência é no sentido de que o art. 18, nº1, do citado dec-lei 484/88, estabelece um direito recíproco de preferência entre os donos dos prédios rústicos confinantes desde que um deles ( o preferente ou o alienado ) tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro ( Antunes Varela, R.L.J. Ano 127, págs 365 e segs ; Ac. S.T.J. de 13-10-93, Col. Ac. S.T.J., I, 3º, 64 ; Ac. S.T.J. de 9-10-97; rev. 587/97, da 1ª secção; Ac. S.T.J. de 28-2-02, rev. 62/02, da 6ª Secção; Ac. S.T.J. de 20-5-03, rev. 575/03, da 1ª Secção; Ac. S.T.J. de 7-11-06, rev. 3262/06, 6ª Secção; Ac. S.T.J. de 15-5-07, rev. 958/07, da 6ª Secção ) .
Esta é a solução mais lógica e coerente com o fim a que se destina.
Visando o legislador eliminar os minifúndios, pelos graves inconvenientes duma exploração rural que não reuna condições mínimas de rentabilidade, ela possibilita a extinção da qualquer minifúndio, seja quando é o minifúndio o objecto da alienação e se concede a preferência aos terrenos confinantes, seja quando é o dono do minifúndio a preferir na alienação do terreno confiante da área inferior ou superior à unidade de cultura .
Assim, com a referida interpretação do art. 18, nº1, do mencionado dec-lei 484/88, consegue-se estender o âmbito, então existente, da regulamentação da extinção dos minifúndios, sem cair no polo oposto de favorecer a criação de latifúndios.
Colocam-se em pé de igualdade os proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura com os de terrenos de área superior, nesta matéria de direito de preferência.
Com efeito, num salutar princípio de reciprocidade, tem iguais consequências de facto, conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura, na alienação de terrenos de área superior .
E afasta-se o regime que fora estabelecido pela Base VI, nº1, da Lei 2.116, de 14 de Agosto de 1962, o qual, segundo o relatório que antecede o articulado do aludido dec-lei 384/88, não conduziria a bons a resultados, pelo que tal Lei foi revogada pelo art. 25 desse mesmo dec-lei.
Na verdade e como escreve Antunes Varela ( R.L.J. Ano 124-371), “seria de facto, uma verdadeira enormidade a solução de estender a preferência legal à alienação de qualquer prédio rústico ( fosse qual fosse a sua área), em benefício de todos os proprietários rurais vizinhos ou confinantes, independentemente também da dimensão do prédio destes .
E nenhuma indicação existe no texto ou no espírito do diploma de 1988 de que o legislador tenha pretendido consagrar tal disparate económico-jurídico, estendendo a todo o território do País um sistema de verdadeira asfixia da liberdade de alienação dos proprietários rurais “ .
Ora, tendo os prédios confiantes dos autores e o prédio alienado pela escritura de 25-11-03, cada um, área superior à unidade de cultura para a região, não existe direito de preferência na venda .
3.
Improcedendo o recurso principal, fica prejudicado o conhecimento do recurso subordinado .
Termos em que decidem :
1- Negar a revista dos autores ;
2- Julgar prejudicado o conhecimento do recurso subordinado;
3- Condenar os autores-recorrentes nas custas .
Lisboa, 4 de Dezembro de 2007
Azevedo Ramos (relator)
Silva Salazar
Nuno Cameira