Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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OBRAS
MORA
INTERPELAÇÃO
PRAZO
L 46/85 DE 1985/09/20 ARTIGO 16 N1.
II - Por força do artigo 1036 do Codigo Civil, nem todas as reparações ou despesas urgentes autorizam o locatario a substituir-se ao senhorio na sua realização; so as que não se compadeçam com as delongas do procedimento judicial - relativamente urgentes - e as que não consintam qualquer dilação - extremamente urgentes - podem ser executadas pelo locatario; e, no respeitante as primeiras, torna-se ainda necessario que o senhorio se encontre em mora quanto a obrigação de as realizar.
III - Tendo em conta o que se dispõe no n. 1 do artigo
805 do Codigo Civil, o senhorio so fica constituido em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir; mas, dada a natureza da prestação do senhorio, a interpelação, quer a judicial quer a extrajudicial, sera acompanhada do estabelecimento de um prazo.
Juizo Civel da comarca de Lisboa, apoiada no n. 2 do artigo 1036 do Codigo Civil (CC), pretende A, na qualidade de arrendataria do predio que constitui o n. 20 da Rua ..., em Lisboa, obter dos senhorios B, C, D, E e F o reembolso das despesas com as reparações urgentes que efectuou no locado, orçadas em 3798629 escudos. Pretende ainda a mesma demandante a condenação dos demandados em indemnização, com o montante a liquidar em execução de sentença, pelos danos morais sofridos em consequencia da temporaria degradação da imagem do estabelecimento instalado no arrendado, originada no estado de degradação do imovel.
A acção foi julgada inteiramente procedente por sentença de fls. 168 e seguintes, mas a Relação de
Lisboa, por acordão de fls. 227 e seguintes, revogou a referida sentença, absolvendo os reus dos pedidos.
Dai a presente revista pedida pela autora sustentando, com base nos factos apurados e no disposto nos artigos
1031, 1036, 804, 805 e 799 do Codigo Civil e 9 e 166 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), que o acordão recorrido não fez correcta aplicação do direito, pelo que deve ser revogado.
Os reus defendem a legalidade do aresto recorrido.
Cumpre apreciar e decidir.
II. Mediante as escrituras publicas de fls. 8 a 24, datadas de 8.03.58, 12.02.64 e 10.07.68, a autora tomou de arrendamento o predio com o n. 20 da Rua ..., em Lisboa, onde se acha instalado o Jardim Infantil ... . Ate Fevereiro de 1984 era paga, pelos tres contratos, a renda global de 6200 escudos, passando a ser de 7839 escudos a partir de
Março de 1984.
A Camara Municipal de Lisboa (CML) efectuou, em 14.02.86, uma vistoria ao predio, lavrando o auto certificado a fls. 30-32.
Na sequencia dessa vistoria, as res B e C foram intimadas pela CML, em 25.11.86, a efectuar as necessarias reparações no predio.
Em 25.11.86, a autora foi intimada nos termos do documento de fls. 83.
Em 30.07.86 e 18.09.86, a autora escreveu as res
B e C as cartas fotocopiadas a fls. 25 e 27 a que elas não responderam.
Os reus não procederam, de oito em oito anos, a obras de conservação do predio.
Nos ultimos anos, os madeiramentos do telhado e beirais apresentavam apodrecimentos e havia telhas levantadas.
Os tectos tinham fendas em todas as dependencias e as paredes tinham fendas e falhas no reboco, havendo tambem falhas de reboco na chamine.
Em todas as dependencias havia manchas salitrosas ou provocadas pela humidade.
Caira o estuque da claraboia, ficando a vista o fasquiado apodrecido e os vidros da claraboia haviam caido ou partido.
As empenas apresentavam degradação.
Todas as anomalias ate agora referidas agravaram-se a partir do inicio de 1984.
A autora chamou a atenção das res B e C, por varias vezes pelo telefone, para as deficiencias do predio e para a urgencia da sua reparação.
O estado do predio causava incomodo e insalubridade.
A degradação do predio preocupava os pais e encarregados de educação dos alunos e alguns deles ameaçavam retirar as crianças do externato se a situação não fosse resolvida. Alguns so inscreveram os filhos para o ano lectivo de 1986-87 depois de a autora garantir que procederia de imediato a reparação do predio.
O externato gozava de reputação de manter um elevado nivel pedagogico, mas o estado do edificio afectava negativamente a sua imagem e reputação.
As obras foram iniciadas em Setembro de 1986, tendo sido orçamentadas em Abril e Maio de 1986.
Foram executadas em ferias por exigencias (de segurança, comodidade e silencio) de funcionamento do externato.
A escassez de tempo para realizar as obras obrigou a que se recorresse a trabalho extraordinario e se encurtasse o tempo inicialmente previsto para a sua execução de setenta e cinco dias para apenas tres semanas, o que implicou um agravamento em 20% no custo das obras, representando um encargo de 470780 escudos.
Com as obras a que procedeu a autora despendeu a importancia de 3798629 escudos, respeitando 522000 escudos a renovação da instalação electrica.
Estes os factos apurados e que interessam a decisão da causa.
III. A alinea b) do artigo 1031 do Codigo Civil impõe ao locador a obrigação de assegurar ao locatario o gozo da coisa para os fins a que ela se destina.
O locador e assim obrigado a realizar todas as reparações essenciais ou indispensaveis, de harmonia com os fins a que a coisa se destina, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a necessidade resulte de simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro (cf. Antunes Varela, RLJ, ano 100, p. 381).
Alem disso, deve ainda proceder as reparações referidas nos artigos 9, 10 e 12 do RGEU, sob pena de a camara municipal, nos termos do artigo 166 do mesmo diploma, poder ocupar o predio a fim de mandar proceder a sua execução imediata.
Das obras de conservação e de beneficiação, da responsabilidade do senhorio, tratavam, aquando dos factos dos autos, os artigos 16 e seguintes da Lei 46/85, de 20 de Setembro, definindo os primeiros daqueles artigos como obras de conservação "as obras de reparação e limpeza geral do predio e suas dependencias e todas as intervenções que se destinem a manter ou repor o predio com um nivel de habitabilidade identico ao existente a data da celebração do contrato e as impostas pela Administração, face aos regulamentos gerais ou locais aplicaveis, para lhes conferir as caracteristicas habitacionais existentes ao tempo da concessão da licença de utilização, sem prejuizo do estabelecido nos artigos 1043 e 1092 do Codigo Civil".
Quanto ao inquilino ele e apenas obrigado a reparar as "pequenas deteriorações" permitidas pelo artigo 1092 do Codigo Civil (ao tempo em vigor), bem como as "deteriorações consideraveis" que, sendo ilicitas, autorizam o senhorio a pedir a resolução do arrendamento, de harmonia com o disposto na alinea d) do n. 1 do artigo 1093 do Codigo Civil (ao tempo em vigor). No que concerne as deteriorações resultantes do desgaste do tempo e inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, a obrigação de as reparar não esta a cargo do locatario, como decorre do n. 1 do artigo 1043 do Codigo Civil
(cf. Pereira Coelho, "Arrendamento", 1987, polic., p. 134).
Sendo este grosso modo o regime legal então em vigor, não oferece margem de duvidas serem de considerar obras de conservação, logo da responsabilidade do senhorio, todas as efectuadas no locado pela autora como inquilina, com a unica excepção adiante assinalada.
Com efeito, o imovel que e arrendado para nele funcionar um jardim infantil perde as condições requeridas pelo fim do contrato e existentes a data da sua celebração a partir do momento em que surgem telhas levantadas, os madeiramentos do telhado e beirais revelam apodrecimentos, as paredes apresentam fendas e falhas no reboco, caem o estuque e os vidros da claraboia e as empenas manifestam degradação.
Para o imovel readquirir o nivel de habitabilidade identico ao existente a data da celebração dos contratos impõe-se a realização de obras que supram as anomalias referidas.
Apenas se não pode considerar como obra de conservação, diferentemente do que se entendeu na 1 instancia, e por isso não podia a sua realização ser imposta aos senhorios, a concernente a renovação da instalação electrica.
Com efeito, no que a esta reparação respeita, recebeu resposta negativa o quesito 10, onde se perguntava se a instalação electrica apresentava degradação. Acresce que na vistoria efectuada ao imovel pela CML, em 14.02.86, certificada a fls. 30-32, não ha alusão a qualquer deterioração na instalação electrica.
Podia assim a autora pedir aos reus as reparações referidas, cabendo-lhe mesmo a obrigação de os avisar dos vicios encontrados, para que eles pudessem actuar, ante o estatuido na alinea h) do artigo 1038 do Codigo Civil.
Se os reus não efectuassem as reparações, devia a autora propor acção destinada a obter a sua condenação, seguindo-se eventualmente o processo de execução para prestação de facto.
Previa contudo a lei a possibilidade de, verificados certos pressupostos, poder o locador efectuar ele proprio as obras de conservação.
Assim, de harmonia com o disposto no n. 5 do artigo 25 do Decreto-Lei 46/85, então em vigor, quando o senhorio não executasse as obras de conservação ou de beneficiação no prazo fixado pela camara municipal e esta as não iniciasse nos 120 dias seguintes a data da recepção do requerimento apresentado pelo inquilino, podia este faze-las obtendo da camara um orçamento do respectivo custo, que seria comunicado ao senhorio, e pagando-se das despesas efectuadas atraves da dedução na renda, ate ao limite de 70% da mesma.
Tambem em conformidade com o artigo 1036 do Codigo
Civil, que se mantem em vigor (cf., para por termo a duvidas, o disposto no artigo 14 do Decreto-Lei 13/86, de 23 de Janeiro, e hoje o n. 4 do artigo 16 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro), tratando-se de reparações ou outras despesas urgentes a que o senhorio esteja obrigado, pode o inquilino, verificado determinado condicionalismo, faze-las ele proprio e pedir ao senhorio o respectivo reembolso.
IV. A presente acção foi intentada com base no citado artigo 1036 do Codigo Civil. Ora, por força deste texto legal, nem todas as reparações ou despesas urgentes autorizam o locatario a substituir-se ao senhorio na sua realização. So as que não se compadeçam com as delongas do procedimento judicial, ou sejam, as relativamente urgentes (n. 1) e as que não consintam qualquer dilação, ou sejam, as extremamente urgentes
(n. 2). No que conerne as obras relativamente urgentes exige-se que o senhorio se encontre em mora quanto a obrigação de as realizar. Ja no que respeita as obras extremamente urgentes o locatario pode agir independentemente de mora do locador, devendo contudo avisa-lo na altura em que efectua a reparação ou realiza a despesa.
Não vem alegado e muito menos provado pela autora que as reparações a que procedeu exigissem actuação imediata, por não se compadecerem com quaisquer delongas. E, com efeito, as obras por ela efectuadas e que vem dadas como provadas não se configuram como extremamente urgentes, no contexto do n. 2 do artigo
1036 do Codigo Civil, em nada se assemelhando aquelas que a doutrina vem qualificando como tais (ver o exemplo da casa destelhada por um temporal que o senhorio se encontra impedido de mandar reparar por residir em localidade distante, referido por Rui
Miller, in "Arrendamento Urbano", 1967, p.43).
Não sendo as reparações efectuadas pela autora de considerar como extremamente urgentes, serão elas de qualificar como relativamente urgentes, para efeitos do n. 1 do artigo 1036 do Codigo Civil?
Entendemos que não, por a autora não ter logrado provar, como bem se salienta no aresto recorrido, a materia incluida nos quesitos 16, 18, 19, 25 e 26, onde se perguntava se o estado de degradação do predio ameaçava a segurança dos seus utentes e apresentava risco para as crianças frequentadoras do externato, se estava iminente a interdição pelas autoridades publicas do funcionamento do externato e se se receava a ocorrencia de um acidente.
Mas, mesmo que se entendesse, a beneficio de raciocinio, que as reparações efectuadas pela autora se não compadeciam com as delongas do procedimento judicial, ela continuaria a não ter direito ao reembolso das despesas efectuadas, arrimada no n. 1 do artigo 1036 do Codigo Civil, por os senhorios, ora recorridos, se não encontrarem em mora.
Nos termos do n. 1 do artigo 805 do Codigo Civil, o devedor so fica constituido em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. Mas, dada a natureza da prestação do senhorio, a interpelação, quer a judicial quer a extrajudicial, sera acompanhada do estabelecimento de um prazo (cf. João de Matos, "Manual do Arrendamento e do Aluguer", vol. II, p. 24 e seguintes). Não se perfilha o entendimento dos que defendem a necessidade da fixação judicial do prazo, nos termos do n. 2 do artigo 777 do Codigo Civil (como Antunes Varela, Revista citada, p. 381; e Januario Gomes, "Constituição da Relação de Arrendamento Urbano", p. 60).
Ora, na interpelação que se pode considerar vertida na carta de 30.07.86, junta por fotocopia a fls. 25, dirigida as senhorias Iracema e Aracy (e que estas parece que nem receberam, face ao que consta da parte final da carta de fls. 26 as mesmas endereçadas, em 18.09.86) não se fixou qualquer prazo para a realização das reparações, pelo que os senhorios se não encontravam em mora quando a inquilina, ora recorrente, iniciou as obras, em Setembro de 1986.
E tambem se não encontravam os senhorios em mora no que toca as obras ordenadas pela CML, por a intimação de
25.11.86 ter acontecido depois de as obras terem sido efectuadas pela autora. Dai ja não ser a prestação possivel (cf. n. 2 do artigo 804 do Codigo Civil).
V. Não havendo mora dos senhorios, não tinha a autora direito, igualmente, a ser indemnizada dos prejuizos sofridos, nos termos do artigo 562 do Codigo Civil (cf. n. 1 do artigo 804 do Codigo Civil, "a contrario sensu" e Acordão do Supremo Tribunal de Justiça de 6.05.82,
BMJ, 317, p. 239), como diferentemente julgou a 1 instancia, por ter entendido que os reus se tinham constituido em mora a partir de 30.07.86.
Tem, assim, de improceder a pretensão da autora no que respeita a indemnização por danos morais por ela sofridos em virtude da degradação do imovel.
VI. Finalmente, o aresto recorrido não interpretou incorrectamente os artigos 9 e 166 do RGEU, porquanto a autora se antecipou, como ja vimos, a CML, que, constatando o incumprimento por parte dos senhorios da obrigação que sobre eles impendia de procederem a obras de conservação no predio de oito em oito anos, os intimou, em 25.11.86, a realização das obras necessarias.
De qualquer forma, o desrespeito da intimação camararia por parte dos senhorios, no prazo para o efeito fixado, não legitimaria o recurso a juizo, com apoio no artigo
1036 do Codigo Civil, como aconteceu no caso dos autos, mas antes, apos a realização das obras por parte da inquilina, de harmonia com o n. 5 do artigo 21 do Decreto-Lei 46/85, o pagamento das despesas feitas e respectivos juros atraves de dedução na renda, ate ao limite de 70% da mesma, durante o tempo necessario ao reembolso integral, em conformidade com o n. 7 deste preceito legal.
VII. Pelos fundamentos expostos, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 13 de Outubro de 1992
Amancio Ferreira,
Mora do Vale,
Brochado Brandão (concede-se a revista. As obras em causa são de reparação e realizaram-se no verão de 86; e, tratando-se de infantario carecendo delas ha anos - segundo o acordão a carencia "agravou-se a partir do inicio de 1984" - ha que admitir como urgencia incompadecivel com procedimentos judiciais. Por outro lado, a mora do senhorio existe sem interpelações, visto que, nesse contexto contratual e as obrigações legais do locador, ha um seu ilicito dispensando a interpelação (Codigo Civil, artigo 805, alinea b)).
Completa-se, assim, a economia do artigo 1036 n. 1 e o correspondente direito a reembolso pedido)
Decisões impugnadas:
I- Sentença de 90.04.16 do 14 Juizo, 1 Secção de
Lisboa;
II- Acordão de 91.02.19 da Relação de Evora.