Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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1. AA e mulher, BB, intentaram acção sumária nos termos do art. 205º do CPEREF – em 28/XII/99, no Tribunal Judicial de Paredes e por apenso aos autos de falência de Empresa-A, Lda – contra a falida e credores da respectiva massa, pedindo que fosse: -
a) « ordenada a separação da verba 53 da massa falida e a sua restituição aos autos com o consequente cancelamento de quaisquer registos ou ónus que na presente data impendem sobre tal prédio na parte que abrange a referida verba 53 e atinjam as fracções dos autores»; ou, subsidiariamente,
b) « julgada inverificada a condição a que autores e falida subordinarem os negócios e ordenando-se, tal como atrás se refere, o cancelamento de quaisquer registo ou ónus que impenda» sobre o prédio referido no art. 9º da p. i.; ou , ainda, subsidiariamente,
c) « reconhecido o crédito de 40.000$00, actualizável de acordo com a inflação até à data da declaração da falência».
Para tanto, alegaram, resumidamente:
No dia 12/2/96, por escritura pública, celebraram com a Falida um contrato de troca de permuta, mediante o qual lhe entregaram, nessa data, o seu prédio na CRP de Paredes sob o n.º 153, a que foi dado o valor de 33.800$00, tendo-se esta comprometido a construir aí um prédio e a ceder aos Autores 5 fracções, a quem a Falida pagou, na ocasião, 800.000$00.
Por contrato- promessa de 18/3/96. o Autor marido prometeu vender à Falida e esta prometeu comprar-lhe o imóvel descrito na CRP sob o n.º 648 e inscrito na matriz predial de Gandra sob o art. 1228º.
Em 27/3/96, ao Cartório Notarial de Paredes, entre os Autores e a Falida foi celebrada a escritura de compra e venda de prédio referido nesse contrato-promessa, tendo nessa data sido entregue à Falida o imóvel em questão.
A construção do prédio Edifício Santo Vilarinho teve início no ano de 1996 e, aquando da declaração da falência daquela sociedade, em 17/XII/98, encontrava-se, como ainda hoje se encontra praticamente concluído.
Apesar de nas escrituras nada se ter referido a esse respeito, a transferência da propriedade sobre os terrenos ficou subordinada ao momento da entrega das fracções a construir, altura em que o negócio se concluiria, pois de outra forma nunca seria efectuada tal permuta.
2. como ninguém tivesse contestado, o Ex.mo Juiz, por sentença de 4/1/2001, invocando o preceituado no n.º 1 do art. 484º do CPC, inventariou os factos assentes e, depois de ter concluído pela improcedência de todos os pedidos em relação ao prédio descrito na CRP sob o n.º 648 e de ter considerado nula, por falta de forma, a estipulação verbal acessória contemporânea da escritura de 12/2/96 pela qual as partes subordinaram a transferência da propriedade do prédio descrito na CRP sob o n.º 153 ao momento da entrega das fracções nele a construir, na parcial procedência da acção, julgou verificado o crédito dos Autores sobre a Falida no montante de 33.000.000$00.
3. Inconformados ao Autores apelaram.
Sem êxito, contudo, pois a Relação do Porto, por acórdão de 20/XI/2001, confirmou o sentenciado.
4. Ainda irresignados, ao Autores recorreram de revista, pugnando pela revogação desse Acórdão – com fundamento na violação do art. 221º n.º 1, 293º, 286º e 291º do Cód. Civil - , tendo culminado a sua alegação com estas sintetizadas conclusões:
I – « A nulidade por falta de forma da cláusula verbal do contrato realizado entre autores e falida mediante a qual a transferência da propriedade sobre os prédios só ocorreria no momento da entrega das fracções, leva à nulidade ( de conhecimento oficioso) de todo o negócio, por aquela ser essencial para a sua conclusão».
II - « A conversão do negócio impõe que esta se conforme com a vontade conjectural das partes, o que não sucede no caso presente, pois a aposição da condição visava acautelar os autores face ao risco de perda de terreno e/ ou fracções ».
III - « Para haver conversão é necessário que se chegue ao mesmo resultado económico pretendido pelas partes, o que não ocorre no caso, já que ao autores ficam sem o prédio e as fracções».
IV - « Nunca os autores deixaram de ser donos do prédio, face à retroactividade da nulidade, devendo ser ordenada a sua entrega aos mesmos, sendo irrelevante ter sido edificada no prédio uma construção, pois a sua restituição é possível».
4. Em contra-alegação, a massa falida bateu-se pela manutenção do julgado.
Foram colhidos os vistos.
5. O contrato de compra e venda de bens imóveis - tal como o contrato de escambo ou troca – só é válido se for celebrado por escritura pública ( art. 875º e 939º do Cód. Civil e art. 80º n.º 1 do Cód do Notariado).
Por outro lado, «as estipulações verbais acessórias anteriores ao documento legalmente exigido para a declaração negocial, ou contemporâneas dele, são nulas», ao menos em princípio ( art. 221º n.º 1 do Cód. Civil).
Da realça, ainda, que, de acordo com o preceituado do n.º 1 do art. 364º do referido Código, « quando a lei exigir, como particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior».
Finalmente, importa lembrar que, em regra, se o Réu não contestar, consideram-se confessados os factos articulados pelo autor; todavia, quando se trate de factos para cuja prova se exija documento escrito, os mesmos, na ausência de contestação, não podem reputar-se assentes ( art. 484º, n.º 1 e 485º, alínea d), do CPC; ver, também, art. 655º n.º 2 deste Código).
6. Perante estes princípios, não pode considerar-se confessada, e portanto assente, a existência da estipulação verbal acessória invocada pelos Autores e traduzida na pretensa subordinação da transferência da propriedade dos prédios dos Autores ao momento de entrega das fracções a construir ( cfr., em conjugação, os citados art. 221º n.º 1, 364º n.º 1, 875º e 939º do Cód. Civil e 485º, alínea d), do CPC) .
Assim, ao invés do entendimento das instâncias e do preconizado pelos Autores, a questão fulcral aqui a decidir não se reconduz à nulidade dessa hipotética estipulação acessória verbal contemporânea da escritura pública de 12/2/96, mas antes à da sua inexistência.
O que significa que, com relevância, só podem valorar-se, por assentes, os factos reportados nos documentos de fls. 17/18 ( contrato-promessa de compra e venda de 18/3/96, relativo ao prédio descrito na CRP sob o n.º 648), de fls. 14/16 ( escritura de compra e venda de 27/3/96 desse mesmo prédio) e de fls. 35/39 ( escritura de permuta de 12/2/96, respeitante ao prédio descrito na CRP sob o n.º 153 e às fracções nele a construir).
Logo, tendo em conta que a transmissão de propriedade do prédio n.º 153 para a Falida se operou com a celebração do contrato de permuta titulado pela escritura pública de 12/2/96 – o mesmo devendo dizer-se relativamente ao prédio n.º 648 e às escritura pública de 27/3/96 – ( art.ºs 408º n.º1, 874º, 879º, alínea 2), e 939º do Cód. Civil), é incontroverso que o pedido da entrega desse prédio aos Autores tinha de ser necessariamente recusado.
7. Em face do exposto, embora com diferente fundamentação, não merecendo censura o decidido pela Relação, nega-se a revista.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 14 de Maio de 2002
Silva Paixão
Armando Lourenço
Duarte Calheiros