Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B3588 |  |
DEPÓSITO DO PREÇO
1. O «preço devido», a que alude o art. 1410º do Código Civil, diz apenas respeito à contraprestação que deve ser paga ao vendedor, não abrangendo quaisquer outras despesas deste ou do adquirente, nomeadamente a sisa (hoje IMT), despesas de registo ou de escritura.
2. O depósito do preço visa apenas garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo aquele também o contrato com o primeiro comprador; o depósito da mencionada contraprestação é bastante para remover esse perigo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA demanda, em acção com processo ordinário intentada em 14.11.2002, no 2º Juízo do Tribunal Judicial da comarca de Felgueiras,
BB ou A...R...M...,
CC ou J...R...M...,
DD ou M...R...R...M... ou M...R...M...S...,
EE ou J...R...M...,
FF ou M...R...M... e mulher GG,
HH ou R...de J...M...da S... ou R...R...M... e marido R...da S...,
II ou C...R...M... e mulher J...de A...M..., e
JJ e marido LL
alegando, em síntese, que, por escritura pública celebrada em 14.08.2002, os primeiros a sétimos réus venderam aos oitavos réus o prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 59º, pelo preço de € 22.450,00, e o prédio rústico inscrito na matriz sob o art. 700, por € 2.500,00, sem que lhe dessem conhecimento desse facto, para poder exercitar o direito de preferência, uma vez que é arrendatária desses prédios, sendo o prédio rústico uma parcial duplicação do urbano, pois é o seu quintal.
Pede, em consonância com o alegado, que lhe seja reconhecido o direito a haver para si o(s) dito(s) prédio(s), mediante o depósito da quantia de € 24.950,00, e os réus adquirentes condenados a abrir mão dele(s) e a entregar-lho(s).
Procedeu ao depósito da quantia de € 24.950,00.
Os réus adquirentes, JJ e LL, contestaram, invocando a inexistência do alegado direito de preferência da demandante, defendendo a independência de ambos os prédios, e sustentando que o urbano foi arrendado, em 01.05.74, a MM, tendo-lhe sucedido a viúva, NN, caducando o contrato com a morte desta, em 21.07.2001, data a partir da qual o prédio ficou livre e devoluto.
Acrescentaram ainda que à autora, porque ocupava um anexo do prédio urbano, foi dado conhecimento, pelo procurador dos réus vendedores, dos elementos essenciais do negócio, tendo ela respondido não estar interessada na aquisição; e invocaram ainda a caducidade do direito da autora, já que, tendo tido conhecimento dos elementos essenciais do negócio em Julho de 2002, só intentou a acção em 15.11.2002.
Os demais réus foram citados editalmente, tendo o MºPº contestado, em representação deles.
Na réplica, a autora pediu a condenação dos réus adquirentes em multa e indemnização, como litigantes de má fé – pretensão a que estes deduziram a correspondente oposição.
No seguimento normal do processo veio a efectuar-se a audiência de julgamento e a ser proferida sentença, na qual o Ex.mo Juiz
- julgou a acção improcedente, por não provada, absolvendo os réus dos pedidos; e
- julgou procedente o incidente de litigância de má fé, condenando os réus JJ e LL em multa no valor de 10 UC e no pagamento à autora de uma indemnização de € 500,00, sem prejuízo do disposto no art. 457º n.º 3 do CPC, relativamente aos honorários do mandatário desta (€ 450,00).
A decisão do Ex.mo Juiz, no tocante ao objecto da acção, estruturou-se, em síntese, da forma seguinte:
Não se verifica a caducidade do direito de preferência da autora, porque os réus não fizeram prova de que esta tenha tido conhecimento dos elementos essenciais da alienação em princípios de Julho de 2002, conforme alegaram.
Quanto à existência do direito de preferência: provado que a autora tomou de arrendamento parte da casa de habitação e do quintal, nasceu na sua esfera jurídica o direito de preferência relativamente à totalidade de ambos os imóveis, direito esse que a demandante exerceu tempestivamente, não tendo os réus demonstrado que a tal direito tenha ela renunciado.
Mas, tendo apenas depositado o preço declarado na escritura – o preço da alienação em sentido estrito ou técnico – e deixando de fora o correspondente às despesas notariais e de registo, bem como o imposto de sisa (agora IMT), é de concluir que não efectuou o depósito da totalidade do preço devido, não se verificando, pois, um dos pressupostos do direito em causa, um dos elementos constitutivos do direito de preferência, pelo que a acção deverá improceder.
Da sentença recorreram a autora e os réus JJ e marido – estes últimos em reacção contra a condenação como litigantes de má fé.
Sem êxito, porém, já que a Relação de Guimarães julgou improcedentes ambos os recursos, confirmando a sentença apelada.
No que concerne ao recurso da autora, a Relação, concordando inteiramente com a decisão da 1ª instância e respectivos fundamentos, limitou-se a negar provimento ao recurso, remetendo para os fundamentos da decisão impugnada, designadamente no tocante à definição do conceito de “preço devido”, aludido no art. 1410º do CC.
Ainda inconformada, a autora traz agora a este Supremo Tribunal recurso do acórdão da Relação.
Requereu o julgamento ampliado da revista, nos termos dos arts. 732º-A e 732º-B do CPC, o que, porém, lhe não foi deferido.
No remate das suas alegações de recurso, formula as seguintes conclusões:
1ª - Depositou, como condição legal para o exercício do seu direito de preferência, o valor em dinheiro correspondente ao preço que consta da escritura de compra e venda como pago ao vendedor pelo comprador;
2ª - Essa quantia corresponde ao conceito de “preço devido”, a que se refere o art. 1410º, n.º 1 do Código Civil;
3ª - Esta disposição legal não define o conceito de preço, o qual resulta directamente do disposto nos arts. 874º e 879º do CC, e está implícito no art. 878º do mesmo Código e nos arts. 909º e 1465º do CPC;
4ª - As decisões das instâncias fizeram errada interpretação daquele art. 1410º, n.º 1 e violaram o art. 9º, igualmente do CC;
5ª - Deve ser revogado o acórdão recorrido e julgada procedente e provada a acção, com a condenação dos réus nos pedidos nela formulados.
Os réus adquirentes contra-alegaram, entendendo dever ser negada a revista e mantido o acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre agora decidir.
2.
Mostram-se provados os factos seguintes:
1. Em 13.02.1964 OO participou à Repartição de Finanças de Felgueiras que, no dia 04.04.1962, deu de arrendamento, por contrato verbal, a PP o todo do seu prédio, sito no lugar de Travassós, freguesia de Jugueiros, concelho de Felgueiras, inscrito na matriz sob o artigo 59º;
2. Mediante o documento de fls. 66, intitulado de contrato de arrendamento, OO, como senhoria, e MM, como inquilino, declararam fazer contrato de arrendamento relativamente a uma casa sita no lugar de Travassós, freguesia de Jugueiros, concelho de Felgueiras, inscrito na matriz sob o artigo 59, pelo prazo de 1 ano, a começar no dia 01.05.1974 e a terminar a 30.04.1975;
3. Em 25.07.2001 faleceu NN, no estado de viúva de MM;
4. Em 23.12.2001 faleceu PP no estado de casado com a autora AA;
5. Por escritura pública celebrada em 14.08.2002, no Cartório Notarial de Felgueiras, QQ, na qualidade de procurador dos réus:
- BB ou A...R...M..., viúvo;
- CC ou J...R...M..., divorciado;
- DD ou M...R...R...M... ou M...R...M...S..., divorciada;
- EE ou J...R...M..., divorciado;
- FF ou M...R...M... e mulher GG;
- HH ou R...de J...M...da S... ou R...R...M... e marido R...da S...;
- II ou C...R...M... e mulher J...de A...M...,
declarou vender à ré JJ, casada com o réu LL, pelo preço global de 24.950,00 euros, os seguintes imóveis sitos no lugar de Travassós, freguesia de Jugueiros, concelho de Felgueiras:
- pelo preço de 22.450,00 euros, o prédio urbano composto de casa sobradada com quintal, destinado exclusivamente a habitação, inscrito na matriz sob o artigo 59 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras sob o n.º 933 - Jugueiros; e
- pelo preço de 2.500,00 euros, o prédio rústico denominado “Quintal da Casa”, composto de terra de cultura e enforcado, com a área de 200 m2, inscrito na matriz sob o artigo 700 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras sob o n.º 995 - Jugueiros, estando ambos os prédios hoje registados na dita Conservatória a favor da compradora (inscrição G-2, de 26.08.2002);
6. A fls. 43 consta o depósito de 24.950,00 euros, efectuado pela autora em 29.11.2002, à ordem deste processo;
7. De acordo com certidão do Serviço de Finanças do concelho de Felgueiras, o artigo 700 rústico da freguesia de Jugueiros foi inscrito com a área inicial de 70 m2 e a área actual de 200 m2 teve por base o requerimento de fls. 155 apresentado por QQ em 07.04.2000;
8. Por carta registada com AR, datada de 28.08.2002, a ré JJ comunicou à autora AA que, em 14.08.2002, comprou aos herdeiros de OO o prédio urbano composto de casa e quintais, parte dos quais a AA habita e cultiva, e pedindo que o pagamento das rendas mensais vencidas a partir daquela data fosse feito à ré ou aos pais desta. Mais consta da dita carta que o seu teor já antes havia sido enviado, ou seja, em 14.08.2002, mas recusado pelo destinatário, e fora ainda comunicado verbalmente, nessa mesma data, à autora;
9. O contrato de arrendamento verbal referido no ponto 1 tinha pelo menos como objecto parte dos dois prédios referidos no ponto 5, já que o prédio rústico denominado “Quintal da Casa” constitui uma duplicação do logradouro do prédio urbano;
10. A NN habitou em parte o prédio urbano referido no ponto 5 até cerca de 3 anos antes da sua morte;
11. Ficando a partir daí a parte do prédio urbano que ocupava devoluta;
12. O QQ fixou uma placa a algumas dezenas de metros dos referidos prédios com os dizeres “vendem-se os bens da R...do M...”.
3.
A autora, invocando a sua qualidade de arrendatária do prédio urbano alienado (e do rústico correspondente ao quintal daquele), e sustentando não lhe ter sido dado conhecimento do projecto de venda do(s) dito(s) prédio(s) e das cláusulas do respectivo contrato, veio – fundada no disposto nos arts. 47º e 49º do RAU, e 416º a 418º e 1410º do CC – exercitar o seu direito de preferência na venda do(s) ditos prédio(s), pretendendo havê-los para si, substituindo-se à adquirente dos mesmos, mediante o depósito do preço contratual global declarado na escritura: € 22.450,00 + € 2.500,00 = € 24.950,00.
A sentença da 1ª instância e o acórdão da Relação, que a acolheu sem reservas, entenderam que, verificando-se embora os requisitos legalmente exigidos para se poder considerar nascido na esfera jurídica da autora o invocado direito de preferência, esta claudicou no exercício efectivo desse direito, por não haver depositado o “preço devido”, no entendimento que a este inciso legal deve ser conferido. E, por isso, não tendo a autora preenchido um dos requisitos essenciais para esse exercício, foi a acção julgada improcedente.
O recurso questiona este entendimento das instâncias, sendo mesmo a única questão que coloca à apreciação deste Supremo Tribunal.
Será de sufragar o entendimento das instâncias?
De acordo com o art. 47º/1 do RAU É este o diploma aplicável ao caso em apreço, atenta a data da instauração da acção., o arrendatário de prédio urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
Ao direito de preferência do arrendatário é aplicável – assim dispunha o art. 49º do RAU – o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do Código Civil, com as necessárias adaptações.
Vale isto dizer que, querendo vender prédio urbano arrendado, o proprietário deve comunicar ao arrendatário o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, para que este possa vir a preferir ou a renunciar.
Não lhe tendo sido dado conhecimento da venda – e é seguro que o ónus da prova da comunicação recai sobre o vendedor, obrigado à preferência – o arrendatário tem o direito de haver para si o prédio alienado, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção.
A dilucidação da questão colocada na revista passa, pois, pela análise do recorte jurídico do inciso legal do art. 1410º, «preço devido».
Trata-se de uma «vexata quaestio», que tem dividido a doutrina e, embora de forma menos vincada, também a jurisprudência, embora a orientação do STJ esteja largamente consolidada, no sentido que mais adiante se referirá.
É conhecido o pensamento do Prof. ANTUNES VARELA, para quem a palavra preço não foi utilizada, no art. 1410º, no seu sentido rigoroso ou técnico: o legislador, ao falar em preço, quer referir-se “a todas as despesas feitas pelo adquirente para adquirir a coisa: contraprestação paga ao alienante, sisa, despesas de escritura, de registo (quando obrigatório), etc.” Código Civil Anotado, vol. III, 1972, pág. 337.. Pensamento que este preclaro Mestre reafirmou e desenvolveu, designadamente em anotação, na Revista decana, ao acórdão deste Supremo Tribunal, de 25.05.1982. RLJ ano 119º, págs. 95 e ss. e 105 e ss..
Também o Prof. I. GALVÃO TELLES em parecer publicado na Colectânea de Jurisprudência – e no qual arrola um vasto conjunto de autores que acolhem o mesmo entendimento – sustenta que preço, para efeitos do art. 1410º/1 do CC, “é todo o sacrifício patrimonial que o adquirente suportou como consequência necessária da aquisição feita e que aproveita ao preferente: o preço em sentido técnico e restrito, no caso de compra e venda; o valor do crédito extinto, no caso de dação em cumprimento; e ainda, numa hipótese e noutra, a sisa paga, as despesas da escritura e as do registo, quando obrigatório”. Col. Jur., ano IX, tomo 1, pág. 12.
Já o Prof. A. MENEZES CORDEIRO perfilha entendimento diverso, ao escrever que o preferente tem de depositar “apenas o preço e não, também, a sisa, por exemplo”. Direitos Reais, II vol., Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, pág. 1112, nota (1825).
No mesmo sentido opina o Prof. OLIVEIRA ASCENSÃO, que, reconhecendo embora ser o ponto controvertido, escreve:
O preço é o equivalente pecuniário do preço de compra e venda ou do direito sacrificado na dação em cumprimento, não abrangendo a sisa nem as demais despesas. Direito Civil – Reais, 5ª ed. revista e ampliada, Coimbra Editora 1993, pág. 578.
E nas mesmas águas navega o Juiz Desembargador AMÉRICO MARCELINO, que critica o referenciado entendimento do Prof. Galvão Telles, considerando-o claramente inaceitável. Preferência, Propriedade Horizontal e Outros Temas, Livraria Petrony, 1985, págs. 19/22.
O Supremo tem, desde há muito, uma posição segura e firme na matéria: como se escreve no Acórdão de 22.02.2005 Col. Jur. – Acs. do STJ, ano XIII, tomo I/2005, pág. 92. – um dos mais recentes na abordagem da questão – “o «preço devido», a que se refere o art. 1410º do CC diz apenas respeito à contraprestação que deve ser paga ao vendedor, não abrangendo quaisquer outras despesas deste (ou, acrescentamos nós, do adquirente), nomeadamente a sisa, despesas de registo ou de escritura.”
Tal entendimento, que aqui e agora se reafirma, tem sido assim justificado:
O depósito do preço visa apenas garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo aquele também o contrato com o primeiro comprador. Para remover tal perigo, é bastante o depósito da mencionada contraprestação.
Isso não significa que o preferente, no caso de procedência da acção, não tenha de satisfazer essas despesas acessórias: o que se afirma é apenas que, para prevenir aquele aludido perigo, basta o depósito da indicada contraprestação.
Por outro lado, resulta do disposto nos arts. 874º e 878º do CC que, no contrato de compra e venda, são realidades diversas o preço e “as despesas do contrato e outras acessórias”; e, noutras disposições do CPC – maxime, nos arts. 909º/2 e 1465º/1.b) – relativas à acção de preferência ou ao direito de preferência, faz-se clara distinção entre o preço, a sisa e as despesas da compra.
Ademais, é o sentido estrito – de contraprestação a pagar ao vendedor – aquele que corresponde ao significado que a palavra preço tem na linguagem vulgar, corrente. E o entendimento a que se adere não briga com o sentimento de justiça, dado que a acção do preferente tem na raiz um comportamento ilícito do vendedor – que não deu cumprimento ao dever que lhe era imposto pelo art. 416º/1 do CC – e, muitas vezes, um comportamento negligente do comprador que, conhecendo a situação de facto, não curou de se assegurar de que, em concreto, estava excluída a possibilidade de exercício do direito de preferência por parte do respectivo titular.
Esta tem sido – repete-se – a posição deste Supremo Tribunal, sendo inúmeros os arestos que a acolheram. Para além dos indicados no citado Acórdão de 22.02.2005, podem ser ainda referidos, a título meramente exemplificativo, os Acórdãos de 02.05.91 (BMJ 407/385), de 17.03.93 (BMJ 425/564), de 12.11.98 (Proc. 17/97, da 2ª Sec.), de 09.11.2004, (Proc. 3373/04, da 6ª Sec.), e os – disponíveis, em sumário, em www.dgsi.pt – de 11.12.90 (Proc. 079290), de 03.04.91 (Proc. 079953), de 03.10.91 (Proc. 077271) e de 28.01.97 (Proc. 087557).
Daqui decorre ter a autora recorrente cumprido a exigência legal de depósito do preço devido, pelo que exercitou, pela forma devida, o seu direito de preferência.
A acção de preferência, prevista no art. 1410º/1 do CC, destina-se a apurar a existência do direito, regulando também o dito preceito a forma do exercício do direito. O prazo de seis meses e o depósito do preço respeitam a este segundo aspecto (forma).
A existência do direito de preferência na titularidade da autora vem reconhecida das instâncias: ela decorre da condição (da autora) de arrendatária, há mais de um ano, de parte Não se suscitam dúvidas quanto a ter o locatário de parte do prédio vendido direito de preferência relativamente à totalidade do mesmo (cfr. neste sentido o Ac. STJ, de 10.12.97, Proc. 97A853, in www.dgsi.pt). do(s) prédio(s) alienado(s); e, por outro lado, não se provou a caducidade desse direito, nem que a ele tenha a autora renunciado.
A acção deverá, pois, proceder.
4.
Nestes termos, concede-se a revista, revogando-se o acórdão recorrido e julgando-se a acção procedente, reconhecendo-se à autora o direito a haver para si o prédio urbano e o rústico denominado “Quintal da Casa”, a que se reporta a escritura de compra e venda de 14 de Agosto de 2002 e condenando-se os réus adquirentes a abrir mão deles, e a fazer a sua entrega à autora.
Custas, aqui e nas instâncias, pelos réus recorridos.
Lisboa, 10 de Janeiro de 2008
Santos Bernardino (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva