Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B1532 |  |
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
SUB-ARRENDAMENTO
CONTRATO DE EXPLORAÇÃO
COMUNICAÇÃO AO SENHORIO
RESOLUÇÃO
1. O contrato de cessão de exploração ou de locação de estabelecimento é aquele pelo qual uma pessoa transfere, temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial, industrial ou de serviços nele instalado.
2. O estabelecimento configura-se como uma estrutura material e jurídica em regra integrante de pluralidade de coisas corpóreas e incorpóreas – móveis e ou imóveis, incluindo as próprias instalações, direitos de crédito, direitos reais e a própria clientela ou aviamento - organizados com vista à realização do respectivo fim.
3. O seu âmbito material e jurídico é susceptível de variar consoante a natureza do ramo de actividade desenvolvida, com reflexo na maior ou menor amplitude dos respectivos elementos, como é o caso da estação de serviço de recolha e lavagem de veículos automóveis.
4. A dúvida sobre se foi celebrado um contrato de subarrendamento ou de locação de estabelecimento é de resolver por via da interpretação das respectivas declarações negociais, segundo o critério do seu sentido normal, e da verificação do modo como foram executadas.
5. Relativamente ao contrato de locação do estabelecimento celebrado em 2003, era obrigatória a sua comunicação ao locador do prédio respectivo, sob pena de lhe assistir o direito à resolução do contrato de arrendamento.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
T...-Técnica de Planeamento e Construção Ldª intentou, no dia 22 de Dezembro de 2004, contra M...-Comércio e Indústria de Pneus SA acção declarativa constitutiva condenatória, com processo ordinário, pedindo a resolução de identificado contrato de arrendamento relativo a uma fracção do prédio urbano sito Largo de Andaluz nºs ... a ...-C, Lisboa, com fundamento na cedência não autorizada de parte do locado.
Em contestação, afirmou a ré permitir-lhe o contrato de arrendamento subarrendar a fracção predial sem qualquer limite, mas o que ocorrera foi a cessão da exploração do estabelecimento comercial autorizada.
Na réplica, a autora ampliou a causa de pedir e o pedido, pedindo a condenação da ré no pagamento de € 39 584,22 e os valores que ela viesse a receber para além do valor da renda, acrescido de vinte por cento com base no enriquecimento sem causa.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 12 de Abril de 2006, por via da qual foi declarado resolvido o contrato de arrendamento e condenada a ré a entregar o locado.
Apelaram a autora e a ré, e a Relação, por acórdão proferido no dia 4 de Dezembro de 2006, julgou procedente o recurso interposto pela primeira e im- procedente o recurso interposto pela última condenando esta a pagar àquela € 38 697,32 e o que a mais cobrasse de renda desde Fevereiro de 2005.
Interpôs M... SA recurso de revista, formulando, em síntese, as seguintes conclusões de alegação:
- a simplicidade organizativa do estabelecimento de parqueamento e lavagem de veículos estava plenamente preenchida e realizada no momento da cessão ocorrida em Dezembro de 2003 e iniciada em 2 de Janeiro de 2004;
- o contrato celebrado entre a recorrente e AA é de cessão de exploração e não de sublocação, porque o seu objecto foi um estabelecimento e não um mero espaço físico;
- a clientela, enquanto elemento integrante do estabelecimento, não se transmite por contrato de cessão do estabelecimento, o qual se mantém na titularidade do cedente com todos os seus elementos integrantes;
- a cessão de exploração não carece de comunicação ao senhorio, pelo que a sua falta não constitui fundamento da resolução a que se reporta a alínea f) do nº 1 do artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano;
- a recorrente podia livremente, por força do contrato de arrendamento, subarrendar o imóvel total ou parcialmente, pelo que a limitação do artigo 1063º do Código Civil não lhe é oponível, podendo fixar livremente a renda da sublocação;
- o acórdão recorrido violou o artigo 4º do contrato de arrendamento e os artigos 64º, nº 1, alínea f), e 111º, nº 1, do RAU.
Respondeu a recorrida, em síntese de conclusão de alegação:
- a existir estabelecimento comercial na data da celebração do contrato, ele não era da recorrente, não tendo sido esta a transmitir a clientela;
- a não comunicação da cedência do gozo do imóvel torna-a ineficaz em relação à recorrida e ocorre fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, independentemente de o contrato ser qualificado como subarrendamento ou cessão de exploração;
- não deve ser conhecida no recurso de revista, por ser nova, a questão de o contrato de arrendamento permitir a sublocação sem limite de renda, significando a expressão contratual de subarrendamento livre apenas o consentimento da sublocação;
- no contrato só se consentiu no arrendamento do locado e não a qualquer preço, entendendo um declaratário normal que as partes não quiseram afastar o limite legal do valor da renda;
- dado o conteúdo das conclusões de alegação da recorrente, a questão em causa sempre estaria limitada à condenação por enriquecimento sem causa.
II
É a seguinte a factualidade declarada assente no acórdão recorrido:
1. Por escritura lavrada no notário, no dia 29 de Dezembro de 1949, BB, por um lado, e CC, em representação de Manufactura Nacional de B... Ldª, por outro, declararam:
- o primeiro dar à última de arrendamento a fracção predial identificada por duas lojas-garagens, por virtude de o prédio ainda não estar constituído em propriedade horizontal, pela renda anual de 300 000$, a pagar em duodécimos mensais, para estações de serviço, recolha de quaisquer viaturas, exercício do comércio de venda de gasolina, óleos, pneus e acessórios de automóveis e de qualquer outro comércio ou indústria que coubesse ou visse a caber no objecto social da sociedade arrendatária;
- poder a arrendatária sublocar livremente as duas lojas arrendadas no todo ou em parte.
2. Posteriormente, representantes de Manufactura Nacional de B... Ldª e C...-Pneus Industriais Ldª declararam transmitir, a primeira para a última a posição de arrendatária.
3. Por escritura pública lavrada no dia 28 de Junho de 1995, no Cartório Notarial de Algés, representantes de C...-Pneus Industriais Ldª e de M...-Comércio e Indústria de Pneus SA declararam, a primeira trespassar à última, e esta aceitar o trespasse do estabelecimento, situação que foi então aceite pelo respectivo senhorio.
4. No dia 23 de Abril de 2003, no 19º Cartório Notarial de Lisboa, representantes de I... Imobiliária – Sociedade de Gestão e Investimento Mobiliário SA e de T... – Técnica de Planeamento e Construção Ldª declararam, a primeira vender à última, e esta comprar, por € 2 250 000, o prédio urbano sito no Largo do Andaluz, ... a ... C, e Largo das Palmeiras, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 447 e inscrito na matriz da freguesia do Coração de Jesus sob o artigo 526º.
5. A autora é dona e possuidora da fracção autónoma “A” do prédio mencionado sob 4, correspondente ao rés-do-chão, galeria e 1º andar.
6. No dia 29 de Dezembro de 2003, em documento particular simples, designado “contrato de cessão de exploração” representantes de M...- Comércio e Indústria de Pneus SA, por um lado, e AA, por outro, declararam
- ser a primeira titular de um estabelecimento comercial sito no Largo das Palmeiras, nº ..., Lisboa, cujo objecto é a recolha, estacionamento de lavagem de veículos e estação de serviço;
- prometer a primeira ceder o referido estabelecimento à segunda e esta prometer aceitar a cedência;
- salvo acordo entre as contraentes, ser a escritura de cessão de exploração celebrada com a segunda ou com a sociedade que esta viesse a constituir e mantendo-se como fiadora, em notário, local e hora a indicar pela segunda, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de oito dias;
- estar o estabelecimento dotado de equipamento e instalações, conforme lista anexa, e a sua utilização ser permitida no âmbito do presente contrato;
- ter a cessão da exploração início no dia 1 de Janeiro de 2004, ser feita pelo prazo de um ano, caducar no seu termo, e, se qualquer das partes pretender a renovação, dever avisar a outra, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 30 dias, sendo então acordado novo contrato que estipulará o valor da cessão e das respectivas prestações pecuniárias;
- o preço da cessão é de € 5 078 pelo tempo da sua duração, fixada no nº 1 da precedente cláusula quarta, e cada uma das referidas mensalidades será paga no primeiro útil de cada mês, nos escritórios da primeira ou noutro local por esta designado;
- a segunda, que fica fiel depositária de estabelecimento e respectivas chaves, deverá proceder à entrega do mesmo à cedente ou a quem a representar, livre e desocupado de pessoas e mercadorias, no termo deste contrato, ou da sua prorrogação, sob pena de não o fazendo, ter de indemnizá-la dos prejuízos daí resultantes, desde já computados em quantia igual ao triplo do valor da última prestação contratual, calculada nos termos da cláusula quinta, vezes o número de meses, ou a sua fracção de atraso na sua desocupação e ou entrega do estabelecimento;
- serem obrigações da cessionária responder por toda e qualquer deterioração que a loja e o respectivo equipamento venham a sofrer, devendo proceder à sua substituição por outro e de igual qualidade, de modo que, findo o contrato, todo o existente esteja em bom estado de conservação; não fazer obras nem benfeitorias no estabelecimento sem autorização escrita da primeira ou de quem legalmente a representar, que indicará as condições em que as mesmas poderão ser feitas, as quais ficarão pertença daquela, não podendo a cessionária exigir qualquer pagamento ou indemnização pelas ditas benfeitorias, nem alegar direitos de retenção; executar as obras com ou reparações necessárias ou convenientes à manutenção e conservação das instalações e equipamentos, por conta e risco da cessionária; assumir o risco de exploração do local cedido, assegurando o cumprimento pontual de todas as obrigações fiscais respectivas, licenças camarárias, seguros, e, bem assim, todas e quaisquer obrigações derivadas da actividade que vai ser exercida pela cessionária;
- o incumprimento pela cessionária de qualquer obrigação resultante do presente contrato, ou atraso ou falta de pagamento das importâncias a que se obriga e referidas na cláusula quinta são fundamento de rescisão do presente contrato por parte da cedente, que poderá, desde logo, reaver a posse do local e reclamar da cessionária não só as ditas importâncias em dívida, como, ainda, as vincendas até ao termo do prazo do contrato acrescidas de indemnização por outros eventuais prejuízos se a ela houver lugar;
- este contrato fica excluído do regime próprio do inquilinato comercial, e ambas as partes, expressa e livremente, declaram aceitar que o respectivo regime jurídico é o que decorre do presente contrato, documentos nele referidos e demais legislação aplicável;
- a primeira poderá livremente ceder a sua posição contratual ou fazer-se representar por outra entidade, singular ou colectiva, relativamente ao exercício de todos os direitos e obrigações que constam do contrato; à segunda é expressamente vedada a comercialização e assistência a pneus; e ocorrendo o facto primeiramente enunciado, e comunicado o mesmo à cessionária, esta assume o compromisso, logo que para tal seja solicitada, de intervir em acto jurídico que porventura se mostre necessário.
7. No documento anexo referido sob 6 especificam-se como equipamento do estabelecimento: a máquina de lavar térmica de alta pressão, o aspirador de limpeza, o elevador de quatro colunas, a máquina de sucção de óleo do motor, a cabine de recepção de expediente com secretária e telefone e as mesas e cadeiras.
8. Nos sete anos anteriores à celebração do contrato mencionado sob 6 foi o irmão de AA quem esteve no local em causa a exercer a mesma actividade que actualmente é exercida por aquela, e a ter existido transmissão de clientela, a mesma era do irmão daquela e não da ré.
9. O documento mencionado sob 6 foi elaborado quando o irmão de AA terminou a sua exploração comercial, e a clientela existente foi transmitida inicialmente pela ré àquele, que continuou a desenvolver a actividade no estabelecimento desde 1996 e, depois, deste para a nova cessionária AA.
10. AA adquiriu à S...de E... de L...I...Ldª, no dia 10 de Março de 2004, por € 706,43 e € 389, respectivamente, uma máquina de alta pressão e um aspirador.
11. Foi cedido a AA parte do espaço físico da fracção em causa, no qual estava montado um elevador de quatro colunas, além da cabine de recepção de expediente com secretária e cadeiras, e, pelo escrito referido sob 6, a ré cedeu a Filomena Leonor Alves Coelho o gozo de parte da fracção locada.
12. Na parte explorada pela mencionada Filomena, com referência ao contrato denominado cessão de exploração, existem actualmente o elevador de quatro colunas, a cabine de recepção de expediente com secretárias e cadeiras.
13. O arrendado é constituído por duas lojas, especificadas no contrato de arrendamento, com entradas principais independentes, uma pelo Largo do Andaluz nº ... e a outra pelo Largo das Palmeiras, nº ....
14. Ambas as lojas, apesar de providas com entradas principais independentes, comunicam interiormente uma com a outra, e a ré mantém a comunicação interna de ambas as lojas e tem acesso à loja pela entrada do Largo das Palmeiras.
15. A ré exerce a sua actividade comercial na loja que tem entrada pelo Largo do Andaluz, nº ..., e AA, quando não pode prestar os serviços auto pretendidos pelos clientes, recorre aos serviços da ré.
16. Inicialmente fixada em 25 000$, a renda mensal actual, à data da propositura da acção, é do montante de € 1 543,85.
17. A ré recebe actualmente de AA, por mês, sem recibo, a quantia de € 2 646,84, correspondente à contraprestação mensal da última pelo negócio realizado com a primeira.
18. A ré não comunicou à autora, no prazo de quinze dias, nem posteriormente, a referida cedência, e AA também a não comunicou à autora nem esta a reconheceu naquela qualidade.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se a recorrida tem ou não o direito à resolução do contrato que a vincula face à recorrente e a exigir a esta o pagamento de € 38 697,32 e o que a mais vier a cobrar de AA desde Fevereiro de 2005.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação da recorrente e da recorrida, a resposta às referidas questões pressupõe a análise da seguinte problemática:
- natureza do contrato de pretérito que envolve a recorrente e a recorrida;
- natureza e efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e AA;
- tem ou não a recorrida direito a restituição por parte da recorrente com base no enriquecimento sem causa?
- era ou não obrigatória a comunicação à recorrida do contrato celebrado com AA?
- tem ou não a recorrida direito a impor à recorrente a resolução do contrato de arrendamento?
- síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados e da lei.
Vejamos, de per se, cada uma das referidas sub-questões:
1.
Comecemos pela determinação da natureza e dos efeitos do contrato que envolve a recorrente e a recorrida.
Considerando a factualidade mencionada sob II 1, trata-se de declarações de cedência do gozo de uma fracção predial, por determinada renda, para o exercício da industria e do comércio relativos a veículos automóveis, e de aceitação da mesma, no dia 29 de Dezembro de 1949, por escritura pública, proferidas pelo dono do prédio, como senhorio, e pelo representante da Manufactura Nacional de B... Ldª, na posição de inquilina.
Dada a data da celebração do referido contrato, coloca-se uma questão de sucessão de leis no tempo, e a lei toma por referência, nuns casos, o momento em que ocorreu o facto gerador dos efeitos jurídicos que são regulados pela lei que vigorava ao tempo da ocorrência do facto, e, noutros, a situação gerada pelo mencionado facto, abstraindo deste (artigo 12º, nº 2, 2ª parte do Código Civil)
Considerando a data da celebração do mencionado contrato, a lei substantiva aplicável à determinação da sua natureza e conteúdo são o Decreto nº 5414, de 17 de Abril de 1999, a Lei nº 1368, de 21 de Setembro de 1922, e a Lei nº 1662, de 4 de Setembro de 1924 (artigos 5º do Decreto-Lei nº 47 344, de 25 de Novembro de 1966, e 12º, nº 1, do Código Civil de 1966).
No que concerne à relação jurídica derivada do mencionado contrato que se prolongou no tempo, é aplicável o regime geral da locação previsto no Código Civil e o regime específico do contrato de arrendamento actualmente em vigor (artigo 12º, nº 2, do Código Civil).
Todavia, porque os factos que motivaram a pretensão formulada pela recorrente ocorreram antes do início da vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano, este não lhes é aplicável, sendo-o o regime do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro - RAU (artigos 12º, nº 1, do Código Civil e 59º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Face ao conteúdo das mencionadas declarações negociais, no confronto do mencionado regime legal, estamos perante um contrato de arrendamento para o exercício de actividade relacionada com a indústria automóvel, ou seja, perante um contrato de arrendamento para o exercício da indústria.
Tendo em conta o que consta de II 2 a posição de arrendatária decorrente do mencionado contrato passou da titularidade de Manufactura Nacional de B... Ldª para a titularidade de C...-Pneus Industriais Ldª, em razão do que as partes no mencionado contrato passaram a ser esta última, como arrendatária, e o dono do prédio, este na posição de senhorio.
Considerando os factos mencionados sob II 4, em meados de 1995, com aceitação do senhorio, a recorrente passou a ser a dona do aludido estabelecimento e sucessora de C... Ldª na posição de arrendatária.
Tendo em linha de conta os factos mencionados os factos referidos sob II 4, no fim do primeiro quadrimestre de 2003, por virtude da aquisição do prédio em causa, passou a recorrida a assumir a posição de locadora no confronto da recorrente, esta na posição de locatária (artigo 1057º do Código Civil).
Estamos, portanto, perante um contrato de arrendamento para o exercício da indústria automóvel, de natureza comercial, que vincula a recorrida como locadora e a recorrente como locatária, em termos de, quanto a obrigações principais, a última dever proceder ao pagamento da renda convencionada à primeira e esta facultar aquele o gozo do locado (artigos 1031º e 1038º, alínea a), do Código Civil e 2º e 3º do Código Comercial).
2.
Atentemos agora na natureza e nos efeitos do contrato celebrado entre a recorrente e AA.
As instâncias consideraram que a recorrente e AA celebraram um contrato de sublocação de parte de uma fracção predial em causa sem autorização da recorrida enquanto a recorrente entende tratar-se de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento.
A locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, designando-se por arrendamento se versar sobre coisa imóvel (artigos 1022º e 1023º do Código Civil).
O contrato de sublocação, por seu turno, caracteriza-se pela circunstância de o locador o celebrar com base no seu direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo (artigo 1060º do Código Civil).
Trata-se, assim, de dois contratos de locação, participados, respectivamente, pelo locador e pelo locatário, e por este e o sublocatário, em que a este é proporcionado por aquele, mediante retribuição, o gozo temporário da totalidade ou de parte de uma coisa.
A propósito do contrato de cessão de exploração de estabelecimento, expressa a lei não ser havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado (artigo 1085º, n.º 1 do Código Civil e 111º, n.º 1, do RAU).
Salvaguarda-se a validade do referido tipo contratual, não obstante o seu duplo objecto mediato, envolvente do prédio, sede do estabelecimento, e dos bens móveis e direitos integrantes do seu substrato material, à margem das regras especificas dos contratos de arrendamento.
A lei refere-se em várias normas ao estabelecimento, mas não o caracteriza expressamente (artigos 316º, 317º, alínea a), 495º, nº 2,1559º, 1560º, nº 1, alínea a), 1682º-A, nº 1, alínea b), 1938º, nº 1, alínea f), 1940º, nº 4 e 1962º, nº 1, do Código Civil, 862º-A do Código de Processo Civil e 111º, 115º e 116º do RAU).
A noção mais concreta do conceito de estabelecimento decorre do artigo 862º-A do Código de Processo Civil, que se reporta à respectiva penhora, donde resulta que ele é susceptível de integrar bens e direitos de crédito e de outra natureza.
Dir-se-á que o estabelecimento comercial ou industrial é a estrutura material e jurídica integrante, em regra, de uma pluralidade de coisas corpóreas e incorpóreas – coisas móveis e ou imóveis, incluindo as próprias instalações, direitos de crédito, direitos reais e a própria clientela ou aviamento - organizados com vista à realização do respectivo fim.
A referida estrutura varia, como é natural, em função de circunstâncias diversas, desde logo em razão dos diversos ramos de actividade que operem. Por outro lado, o conjunto dos elementos de determinado estabelecimento comercial ou industrial é variável ao longo do tempo, consoante a vontade do respectivo titular, segundo os seus interesses, em regra condicionados, além do mais, pela evolução da tendência de mercado, pelas necessidades de reestruturação, de especialização ou de economia de meios.
O próprio elemento humano que implementa a actividade de cada um dos estabelecimentos também é, naturalmente, susceptível de variar, além do mais, por virtude da utilização de novas tecnologias.
Dir-se-á, por isso, em síntese, o contrato de locação de estabelecimento é aquele pelo qual uma pessoa convenciona com a outra a transferência temporária e onerosa, com ou sem o gozo do prédio, a exploração da universalidade que constitui o estabelecimento.
É essencialmente um contrato de locação de estabelecimento porque o respectivo titular cede a outrem, temporária e onerosamente, a fruição da universalidade dos elementos materiais e dos direitos que o integram (artigo 1022º do Código Civil).
É regido pelas cláusulas postas pelas partes, de harmonia com a liberdade contratual, prevista no artigo 406º, n.º 1, do Código Civil, e, subsidiariamente, pelas pertinentes normas de aplicação não excluída do contrato típico de estrutura mais próxima - o arrendamento comercial - e, na sua falta, pelas regras comuns dos contratos (artigos 1022º, 1023º e 1086º, n.º 1, do Código Civil, 1º e 110º do RAU).
A determinação da natureza do contrato em causa, celebrado entre a recorrente e AA, deve decorrer da interpretação das declarações do representante da recorrida e de AA, nos termos dos artigos 236º, nº 1 e 238º, nº 1, do Código Civil.
Este Tribunal, não obstante a limitação legal de sindicância da matéria de facto fixada pela Relação, pode operá-la, por estar em causa a determinação do sentido juridicamente relevante de declarações negociais, segundo o critério estabelecido naqueles normativos.
A regra nos negócios jurídicos em geral é a de que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
A excepção ocorre nos casos em que não seja razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo ou em que o declaratário conheça a vontade real do declarante (artigo 236º, nº 2, do Código Civil).
O sentido decisivo da declaração negocial é, pois, o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por alguém medianamente instruído e diligente e capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações foram produzidas.
No que concerne aos negócios jurídicos formais, como ocorre no caso vertente, há, porém, o limite de a declaração não poder valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238º, nº 1, do Código Civil).
Assim, o sentido hipotético da declaração que prevalece no quadro objectivo da respectiva interpretação, como corolário da solenidade do negócio, tem que ter um mínimo de literalidade no texto do documento que o envolve.
Na interpretação da vontade dos outorgantes podem relevar várias circunstâncias, designadamente as prévias negociações entre as partes, a qualidade profissional destas, a terminologia técnico-jurídica utilizada no sector e a conduta de execução do contrato.
Os representantes da recorrente declararam que esta era titular do estabelecimento e que o prometia ceder a AA.
Na expressão das partes, trata-se de um estabelecimento cujo objecto é o estacionamento, a estação de serviço, a recolha e a lavagem de veículos automóveis, e referiram-se ao equipamento e às instalações constantes de uma lista anexa.
Na referida lista foram mencionados a máquina de lavar térmica de alta pressão, o aspirador de limpeza, o elevador de quatro colunas, a máquina de sucção de óleo do motor, a cabine de recepção de expediente com secretária e telefone e as mesas e cadeiras.
Apesar da referência à promessa de cessão a celebrar por escritura pública, convencionou-se ter o prazo de um ano, ser renovável, a contrapartida anual de € 5 078 em prestações mensais e o início da sua execução apenas para três dias depois, do que decorre tratar-se de contrato definitivo.
Convencionaram assumir AA o risco de exploração do local cedido, dever esta cumprir as obrigações fiscais respectivas e as relativas a licenças camarárias, seguros, responsabilizar-se pelas deterioração da loja e do equipamento, ficar obrigada à sua substituição, ser o convencionado excluído do regime próprio do inquilinato comercial, poder a recorrente ceder a sua posição contratual e ser vedado à primeira a comercialização e assistência a pneus.
Esta vertente da declaração contratual das partes em que excluem à sua aplicação do regime próprio do inquilinato, não se conforma com conclusão de se tratar de contrato de sublocação.
A circunstância de, nos sete anos anteriores à celebração do contrato em causa ter sido o familiar de AA que esteve no local a exercer a mesma actividade que ela actualmente exerce, é insusceptível de revelar que a recorrente não era a titular do direito de propriedade sobre o estabelecimento por ele gerido.
A expressão assim, a ter existido transmissão de clientela, a mesma era do irmão de Filomena e não da ré, além de absolutamente conclusiva está envolvida de um juízo de condicionalidade. Não pode, por isso, relevar como elemento de facto conducente à conclusão jurídica de que o referido irmão de AA era o titular do direito de propriedade sobre o estabelecimento.
Ao invés do que é afirmado pela recorrida, os factos provados são insusceptíveis de relevar algum acto autónomo de transmissão de clientela. Acresce que, pela própria natureza das coisas, exógena à estrutura do estabelecimento, ela não pode assumir autonomia de negociação.
A afirmação conclusiva de que a recorrente cedeu a AA pelo escrito mencionado sob 6 o gozo de parte da fracção predial locado é insusceptível de implicar a conclusão de que ambas celebraram um contrato de sublocação, tal como a afirmação de que a primeira cedeu à última parte do espaço físico da fracção em causa, no qual estava montado um elevador de quatro colunas, além da cabine de recepção de expediente com secretária e cadeiras.
A este propósito, importa ter em linha de conta que o contrato de cessão de exploração do estabelecimento implica a cedência do espaço físico onde o mesmo estiver implantado, independentemente de se inscrever na titularidade do cedente sob o título de proprietário ou de arrendatário.
Dada a simplicidade da estrutura do estabelecimento em causa, não releva a alegação da recorrida no sentido de que a simples existência no local dos mencionados objectos é insuficiente para se poder considerar transferido para AA, juntamente com o gozo da fracção predial, a exploração do mencionado estabelecimento
É certo, conforme acima se referiu, envolver o contrato de locação de estabelecimento um todo, uma universalidade mais ou menos complexa, e não apenas cedência da fruição do imóvel e do mobiliário ou do recheio respectivos.
Todavia, face às declarações negociais constantes de II 6, em que se expressa a cedência do estabelecimento com determinado quadro de instalações e de bens móveis, não se pode concluir que tenha sido intenção das partes a exclusão de transmissão de qualquer elemento imaterial.
Ao invés, perante o quadro de facto disponível, designadamente as declarações negociais mencionadas sob II 6, interpretadas de harmonia com impressão de um declaratário normal colocado na posição de quem as proferiu, subsumido às mencionadas considerações de ordem jurídica, a conclusão, ao invés do que se entendeu nas instâncias, é no sentido de que a recorrente e AA celebraram um contrato comercial de cessão de exploração ou de locação um estabelecimento.
3.
Vejamos agora se a recorrida tem ou não direito e exigir da recorrente indemnização com base no enriquecimento sem causa.
No acórdão recorrido, em quadro de revogação da sentença proferida no tribunal da primeira instância, foi a recorrente condenada a restituir a recorrida por virtude da cobrança de renda no âmbito do contrato de sublocação em montante excedente em mais de vinte por cento em relação à renda paga por virtude do conexo contrato de arrendamento.
Interpretado nesta sede o contrato celebrado entre a recorrente e AA como sendo de locação de estabelecimento, em contrário do que foi entendido no acórdão recorrido, enquanto decidiu tratar-se de um contrato de sublocação, deixa de relevar o disposto no artigo 1062º do Código Civil, em que aquela decisão se fundou.
Por isso, prejudicada fica a análise da questão de saber se o excesso da cobrança de rendas em causa, a que se reporta o artigo 1062º, era ou não susceptível de enquadramento em qualquer das vertentes do enriquecimento sem causa previsto no artigo 473º, ambos do Código Civil (artigo 660º, nº 2, 1ª parte, do Código de Processo Civil).
4.
Atentemos agora na sub-questão de saber se era ou não obrigatória a comunicação à recorrida do contrato de locação de estabelecimento celebrado entre a recorrente e AA.
No acórdão recorrido foi considerado que a qualificação do contrato como sendo de cessão de exploração do estabelecimento não obstava à resolução do contrato de arrendamento por virtude de aquele não haver sido comunicado à senhoria.
Enquanto a recorrida entende nesse sentido, sob o fundamento de se aplicarem nesse ponto as regras do trespasse de estabelecimento, outro é o entendimento da recorrente, sob o argumento da diferença entre trespasse do estabelecimento e o subarrendamento.
Quanto a esta questão tem havido divergência não só na doutrina como também na jurisprudência, entendendo uns exigir a lei a comunicação da cessão para que possa ser oponível ao senhorio, à semelhança do que ocorre com o trespasse, por força do disposto na alínea g) do artigo 1038º do Código Civil, e outros não resultar da lei tal exigência, por virtude de o caso se não integrar na cessão da posição contratual, na sublocação ou no comodato.
Importa, pois, determinar se a celebração do contrato de locação do estabelecimento deve ser dada a conhecer ao senhorio por virtude de o estabelecimento locado estar instalado em imóvel objecto mediato de anterior contrato de arrendamento.
Sabe-se que a locação do estabelecimento não afecta a relação de arrendamento e que a obrigatoriedade da sua comunicação ao senhorio não interfere com a liberdade de o negociar.
Todavia, da locação do estabelecimento decorre que uma pessoa diversa do arrendatário do imóvel passa a usá-lo como o faria o arrendatário titular do estabelecimento.
O artigo 111º, nº 1, do Regime do Arrendamento Urbano visa essencialmente a não aplicação ao contrato de locação de estabelecimento as regras de imposição ao senhorio da prorrogação do contrato de arrendamento.
Resulta, por outro lado, do nº 2 do referido artigo que, verificando-se alguma das circunstâncias previstas no nº 2 do artigo 115º do mesmo diploma, o contrato passa a ser havido como arrendamento.
Daí resulta implicitamente o interesse do senhorio em conhecer do contrato configurado como de locação do estabelecimento, com vista a inteirar-se se vale como tal ou como mero subarrendamento, e, em qualquer caso, sobre quem foi investido no seu gozo e a forma como o exerce.
Expressa o proémio e a alínea g) do artigo 1038º do Código Civil ser obrigação do locatário, além do mais, a comunicação ao locador, dentro de quinze dias, da cedência do gozo da coisa por algum dos títulos a que se reporta, quando permitida ou autorizada.
Os títulos a que o mencionado normativo se reporta, constantes na alínea f) do mencionado artigo, são a cessão onerosa ou gratuita da posição jurídica do locatário, a sublocação e o comodato.
Todavia, porque a locação do estabelecimento envolve a cessão do gozo do prédio a pessoa que não é parte no contrato de arrendamento, a letra e o escopo finalístico dos mencionados normativos comportam a sua interpretação extensiva em termos de a abrangerem.
É esta, aliás, a solução legal actual, decorrente da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, porquanto estabelece no artigo 1109º, nº 2, do Código Civil que a transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês.
Importa, por tudo que vem exposto concluir, tal como foi entendido no acórdão recorrido, no sentido da obrigatoriedade de comunicação pela recorrente à recorrida da locação do estabelecimento em causa.
5
Vejamos agora se a recorrida tem ou não o direito potestativo de impor à recorrente a resolução do contrato de arrendamento.
A recorrida assumiu a posição jurídica de locadora em relação à recorrente por virtude da aquisição do direito de propriedade sobre o prédio locado no dia 23 de Abril de 2003 (artigo 1057º do Código Civil).
Celebrado o referido contrato de locação de estabelecimento entre a recorrente e AA no dia 29 de Dezembro de 2003, impunha-se à primeira que o comunicasse à recorrida (artigo 1038º, alínea g), do Código Civil).
Todavia, conforme resulta de II 18, nem a recorrente, nem AA comunicou à recorrida a celebração do referido contrato, nem esta reconheceu à última como locatária do estabelecimento.
Ora, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049º do Código Civil.
O locador só não tem direito à resolução do contrato de arrendamento com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038º do Código Civil, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este (artigo 1049º do Código Civil).
Como nem a recorrente nem AA comunicaram à recorrida a locação do referido estabelecimento, nem a última reconheceu a segunda como locatária, a conclusão é no sentido de que se verifica, na espécie, o fundamento da resolução do contrato do contrato de arrendamento em causa.
6.
Atentemos, finalmente, na síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados e da lei.
A recorrente e a recorrida estão vinculadas por via do contrato de arrendamento para o exercício da indústria e do comércio relativos a veículos automóveis celebrado no dia 29 de Dezembro de 1949 pelo dono do prédio e Manufactura Nacional de B... Ldª.
A recorrente e AA celebraram um contrato de locação de estabelecimento instalado na fracção predial objecto mediato do referido contrato de arrendamento comercial.
Revogado o acórdão recorrido na parte em que qualificou o referido contrato como de sublocação, também revogado fica na parte em que condenou a recorrente a ressarcir a recorrida com fundamento no enriquecimento sem causa.
Ademais, fica prejudicada a análise da questão de saber se a violação pelo arrendatário do disposto no artigo 1062º do Código Civil é ou não susceptível de implicar o funcionamento do mencionado instituto e qual o sentido prevalente da cláusula quarta do mencionado contrato de arrendamento.
Impunha-se à recorrente a comunicação à recorrida do contrato de locação de estabelecimento celebrado com AA, sob pena de à última assistir o direito potestativo de resolução do contrato de arrendamento.
Como à recorrida não foi comunicado pela recorrente ou por AA a celebração do referido contrato de locação de estabelecimento, tem a primeira o direito potestativo de impor à segunda a resolução do contrato de arrendamento.
Em consequência, o recurso só procede na parte relativa à condenação da recorrente no pagamento de indemnização com fundamento no enriquecimento sem causa.
Vencidas parcialmente, são a recorrente e a recorrida responsáveis pelo pagamento das custas respectivas, na proporção do vencimento (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
IV
Pelo exposto, dando parcial provimento ao recurso, revoga-se o acórdão recorrido na parte em que condenou a recorrente no pagamento de trinta e oito mil e seiscentos e noventa e sete euros e trinta e dois cêntimos e no mais que viesse a cobrar, mantendo-se a decisão de resolução do contrato de arrendamento, e condenam-se ambas no pagamentos das custas respectivas na proporção do vencimento assim estabelecido, incluindo as relativas ao recurso de apelação.
Lisboa, 28 de Junho de 2007.
Salvador da Costa (Relator)
Ferreira de Sousa
Armindo Luís
Pires da Rosa
Custódio Montes