Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B3680 |  |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
"AA" e BB, intentaram a presente acção, com processo ordinário, contra CC e mulher , DD, pedindo que:
1 - Seja anulado, por erro, o contrato de compra e venda realizado entre as partes e referido no art. 10º da p. i.;
2 - Seja declarado não cumprido, imputando-se esse incumprimento aos RR., o contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, e referido em 1);
3 - Sejam os RR. solidariamente condenados a pagar aos AA. a quantia de 6.000.000$00, correspondentes ao dobro do sinal recebido em execução do contrato promessa, na proporção de metade para cada autor;
4 - Seja declarado o direito de retenção dos AA. sobre o imóvel para garantia do crédito resultante da obrigação de restituição do sinal em dobro;
5 - Sejam os RR. condenados a pagar aos AA. a quantia de 591.100$00, a título de indemnização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, na proporção de metade para cada um dos autores.
6 - Seja declarado o direito de retenção dos AA. sobre o imóvel para garantia do integral e efectivo pagamento das benfeitorias nele realizadas;
7 - Sejam os RR., condenados a pagarem aos AA. juros, à Taxa legal, desde a citação;
8 - Seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição do imóvel a favor dos AA.
Para o efeito, alegar em síntese, que, por contrato promessa datado de 26.10.1998, os RR. prometeram vender-lhes, pelo preço de 13.000.000$00, livre de ónus e encargos a fracção autónoma identificada no art. 1º da p.i., tendo-lhes entregue, a título de sinal, a quantia de sinal.
Celebrada a correspondente escritura de compra e venda, em 04/02/1999, e tendo feito entrega aos RR. da restante parte do preço (10.000.000$00), vieram os AA. a ter conhecimento de que a dita fracção se encontrava hipotecada a favor de uma instituição bancária, bem sabendo os RR. que os AA. nunca teriam comprado a fracção se de tal tivessem tido conhecimento.
Alegam, ainda, que recuperaram os 10.000.000$00 e que passaram a ocupar a fracção, pelo menos, desde a data da escritura pública, tendo nela realizado obras de beneficiação, necessárias e úteis.
Citados, os RR. não contestaram
Na 1ª instância foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) se declarou anulado, por erro, o contrato de compra e venda realizado entre as partes;
b) se condenou, solidariamente, os RR. a restituírem aos AA. a quantia que destes receberam de 3.000.000$00, acrescida de juros de mora desde a citação, à taxa anual de 7%, na proporção de metade para cada autor;
c) se condenou os RR. a pagar aos AA. a quantia de 591.000$00, acrescida de juros de mora, à referida taxa, desde a citação, a título de indemnização pelas benfeitorias realizadas na fracção, na proporção de metade para cada um dos autores;
d) se declarou o direito de retenção dos AA. sobre a referida fracção para garantia do integral e efectivo pagamento das benfeitorias nele realizadas;
e) se ordenou o cancelamento do registo de aquisição da fracção a favor dos autores.
Inconformados, recorreram os AA. tendo o Tribunal da Relação do Porto, pelo acórdão de fls. 156 a 162, julgado a apelação improcedente e confirmando a sentença recorrida.
Voltaram os AA. a recorrer, agora para este Supremo Tribunal, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:
1 - Os recorridos, promitentes vendedores, prometeram vender a fracção autónoma livre de quaisquer ónus ou encargos;
2 - Outorgaram o contrato prometido vendendo a fracção em causa onerada com uma hipoteca, não cumprindo com o que se obrigaram;
3 - Ao venderem a referida fracção, os recorridos transferiram para os recorrentes o direito de propriedade sobre a mesma;
4 - Colocaram-se, desta forma, os recorridos, em situação de não poderem efectuar, agora de forma correcta, a prestação a que se obrigaram;
5 - Os recorridos, ao deixarem de ser os titulares do direito de propriedade sobre a fracção prometida vender, tornaram impossível a prestação a que se haviam obrigado no contrato promessa;
6 - Essa impossibilidade da prestação só aos recorridos pode ser imputada pois foram eles que se colocaram em situação de não poderem cumprir com a mesma;
7 - Tendo-se tornado impossível a prestação por causa imputável aos recorridos, são estes responsáveis como se tivessem faltado culposamente ao cumprimento da obrigação;
8 - Responsabilidade essa que se traduz na obrigação de restituir aos recorrentes, em dobro, o sinal que receberam no âmbito do contrato promessa;
9 - Resultando o crédito referido no número anterior do não cumprimento do contrato promessa de transmissão de um direito real de propriedade sobre uma fracção de um imóvel imputável aos recorridos, e tendo havido tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, os recorrentes gozando direito de retenção sobre a referida fracção autónoma para garantia do seu crédito.
Corridos os vistos legais, cabe decidir.
A Relação considerou provados os seguintes factos:
1 - Por contrato datado de 26/10/1998, os RR. prometeram vender aos AA., que por sua vez prometeram comprar, uma fracção autónoma correspondente a um T3 do prédio sito na R ..., fracção que se encontra descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de ..., daquela freguesia, conforme doc. de fls. 7 e 8;
2 - O preço acordado para a venda foi de 13.000.000$00;
3 - 3.000.000$00 seriam pagos, como sinal e princípio de pagamento, no prazo de 20 dias contados da data de celebração do contrato promessa e os restantes 10.000.000$00 no acto de celebração da escritura de compra e venda;
4 - A fracção prometida vender seria vendida livre de quaisquer ónus ou encargos;
5 - Os AA., em cumprimento do contratualmente estabelecido, entregaram aos RR. a quantia de 3.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento, entrega essa que foi concretizada através da emissão de dois cheques pela Autora BB, a favor do Réu marido, datados de 26/11/98, um no valor de 1.100.000$00 e outro no valor de 1900.000$00;
6 - A 04/02/1999, no Cartório Notarial de ..., as partes vieram, em execução do contrato promessa, a outorgar a escritura de compra e venda da referida fracção, descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de ..., sob o nº 899-A, da freguesia ..., tendo os AA. entregue aos RR., para pagamento da parte restante do preço da fracção, um cheque de 10.000.000$00 emitido pelo autor a favor do R. marido;
7 - Posteriormente à outorga da escritura de compra e venda, os AA. vieram a tomar conhecimento de que a fracção autónoma que haviam adquirido se encontrava hipotecada a favor do Banco de ...., SA, para garantia de um empréstimo concedido aos RR., no valor de 10.000.000$00, facto esse que foi comunicado à entidade bancária onde estava domiciliada a conta de onde foi emitido o cheque de 10.000.000$00, tendo aquela obstado ao pagamento do referido cheque;
8 - Os AA., quando celebraram a escritura de compra e venda estavam convencidos de que adquiriam a fracção livre de quaisquer ónus ou encargos, conforme constava do contrato promessa de compra e venda;
9 - Se fosse do conhecimento dos AA., no momento em que celebraram a escritura de compra e venda, que a fracção que adquiriam estava onerada, por qualquer forma, nunca teriam os AA. outorgado a referida escritura;
10 - Os RR. não desconheciam a essencialidade para os AA. de o prédio ser transmitido livre de quaisquer ónus ou encargos;
11 - A fracção foi entregue aos AA. que passaram a possui-la desde, pelo menos, a data de celebração da escritura, nela praticando actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, na convicção de que eram, em comum e partes iguais, seus legítimos proprietários;
12 - Os AA., de comum acordo, mudaram a fechadura da porta de entrada;
13 - Vêm consentindo ou negando a entrada na fracção a quem querem, conforme é a sua vontade, vêm pernoitando na fracção e realizaram obras de conservação na fracção, vêm-se servindo da fracção da forma que bem entendem, à vista de toda a gente, na convicção de que eram e são os legítimos proprietários da mesma e desconhecendo que com os actos praticados violavam ou lesavam direitos de outrem;
14 - Esses actos foram e continuam a ser praticados de forma reiterada e pacífica, nunca tendo sofrido oposição fosse de quem fosse;
15 - Os AA. realizaram diversas obras na fracção: repararam o chão, tendo despendido a quantia de 212.940$00; aplicaram um móvel de encastrar na cozinha e uma banca, tendo gasto 95.000$00; aplicaram varões para cortinado tendo gasto 20.000$00; procederam à reparação de toda a instalação eléctrica e à aplicação de tomadas, tendo gasto 58.910$00; repararam as persianas, tendo gasto 4.250$00; aplicaram um termo acumulador, vulgarmente denominado de "cilindro", uma vez que o que lá existia anteriormente foi retirado pelos RR., tendo gasto 30.000$00; aplicaram uma fechadura nova na porta de entrada, tendo gasto 20.000$00 pintaram as paredes e tectos da fracção, tendo gasto 150.000$00.
Aqui chegados, a única questão a dirimir é a de saber se assiste aos AA. o direito de receberem, em dobro, o sinal que entregaram aos RR., no âmbito do contrato promessa supra descrito.
Com efeito, já está decidida, com trânsito em julgado, a anulação do contrato de compra e venda, referido em 6) do elenco dos factos provados, e o renascimento do contrato promessa, elencando de 1) a 5), que lhe esteve subjacente.
Tendo o contrato de compra e venda sido anulado pelo facto de a fracção em causa ter sido prometida vender livre de quaisquer ónus ou encargos, quando a mesma, sem conhecimento dos AA., se encontrava onerada com uma hipoteca, defendem estes, no entanto, que os RR. caíram numa situação de incumprimento definitivo, a si imputável por a prestação se ter tornado impossível ao terem deixado de ser titulares do direito de propriedade, com a outorga da escritura de compra e venda, que era essencial para cumprirem de forma correcta a prestação a que se obrigaram.
Não têm, porém, razão.
Como já acima se disse, por decisão transitada em julgado, com a anulação do contrato de compra e venda operou-se o renascimento do contrato, - promessa (cf.Ac.do STJ de 71.93 in C.J. (Acs. STJ.) Ano I,15).
Isto é: há um retorno à situação existente aquando da outorga do contrato promessa, continuando os contraentes titulares dos direitos que, então, detinham e vinculados às obrigações que nele assumiram.
Logo, a anulação do contrato de compra e venda não acarreta, para os promitentes-vendedores, a impossibilidade de cumprimento do contrato promessa.
É certo que o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor dá ao promitente-comprador, nos termos do disposto no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil, a faculdade de exigir do primeiro o dobro do que prestou como sinal.
Porém, o incumprimento definitivo só resulta da impossibilidade da prestação, da perda de interesse do credor (apreciada objectivamente), em consequência de mora, que tinha na prestação, e da recusa de cumprimento (cfr.art.s 801º e 808º do Cód. Civil).
No que tange à impossibilidade da prestação, só se a poderá considerar definitiva, quando a probabilidade da sua remoção está excluída ou quando essa mesma remoção só possa ter lugar mediante circunstâncias especiais que não são de esperar de antemão (cfr. Vaz Serra na Rev.Leg.Jur., A. nº 100, pág. 253).
Ora, in casu, não se encontram provados quaisquer factos que mostrou a impossibilidade, por parte dos RR., da prestação nos termos acordados no contrato promessa, ou a perda de interesse na prestação ou a recusa dos RR. no cumprimento.
Deste modo, não estando demonstrado o incumprimento definitivo do contrato promessa por parte dos RR., não assiste aos AA. o direito de exigir daqueles o pagamento do dobro do sinal.
Termos em que se julga o recurso improcedente e se confirma o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 23 de Janeiro de 2003
Abílio Vasconcelos
Duarte Soares
Simões Freire.