Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 05B2272 |  |
CONDOMÍNIO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
O condomínio pode adquirir por usucapião a propriedade de uma fracção autónoma que faça parte do respectivo prédio.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA, como administrador do condomínio e em representação dos condóminos do prédio urbano denominado ....., sito na Rua ......, 00, 00-A e 00-B do ... em regime de propriedade horizontal, instaurou, em 27 de Fevereiro de 2002, no Tribunal Judicial de Cascais, acção declarativa sumária ( posteriormente alterada para a forma ordinária de processo por despacho de fls.52 a 54 ) contra BB S.A. pedindo: a declaração de que a fracção autónoma designada pela letra B é parte comum do referido prédio, adquirida pelos respectivos condóminos ao abrigo das regras da prescrição aquisitiva de direitos;
a modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal, por forma a que a aludida fracção B fique a constar do mesmo como parte comum do prédio, procedendo-se à sua eliminação como fracção autónoma e rectificando-se as permilagens em conformidade; a alteração da situação registral da fracção designada pela letra B, eliminando-a como fracção autónoma e passando a mesma a constar como parte comum do prédio, com todas as legais consequências, designadamente com a consequente inutilização da descrição predial correspondente e inevitável cancelamento da descrição de propriedade a favor da ré.
Alegou, em suma:
a fracção autónoma designada pela letra B encontra-se inscrita a favor da R., embora se destinasse originariamente a "casa da porteira", tendo sido identificada, por mero lapso material da R., como fracção autónoma, não constando, como deveria, como parte comum do prédio;
desde sempre, quer o conjunto dos condóminos, por si e através das sucessivas administrações do condomínio, quer a própria R. reconheceram a fracção B como parte comum do prédio, pois tem vindo a ser utilizada pelas porteiras do mesmo, em contratos mistos de trabalho e arrendamento para habitação, constituindo as rendas pagas receita própria do condomínio;
as despesas da fracção têm sido suportadas pelo condomínio;
nos orçamentos do condomínio é identificada como parte comum e como tal sido considerada nas deliberações das assembleias de condóminos, pelo que nunca foi imputada a R. qualquer responsabilidade pelo pagamento de encargos decorrentes da fracção.
Citada para contestar ( fls.30 ), com a advertência de que a falta de contestação importava a confissão dos factos articulados pela A., a R. não contestou.
A fls.60 foi proferido despacho a considerar confessados os factos articulados pelo A. na petição inicial, nos termos do art. 484º, nº1 do Código de Processo Civil.
Notificado nos termos e para os efeitos do disposto no art.484°, nº3 do Código de Processo Civil, o A. não apresentou alegações.
De fls.65 a 74, foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção improcedente e absolver a Ré do pedido.
Não se conformando, o autor interpôs recurso de apelação.
Por acórdão de fls.99 a 106, o Tribunal da Relação de Lisboa julgou improcedente a apelação e confirmou a sentença recorrida.
De novo inconformado, o A. pede agora revista para este Supremo Tribunal.
E, alegando a fls.119, apresenta as seguintes CONCLUSÕES:
A - A pretensão do recorrente reparte-se por três pedidos, (1) declaração de que o direito de propriedade relativo a fracção dos autos é da titularidade dos condóminos, que o adquiriram por usucapião, face à realidade factual demonstrada nos autos, (II) modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por forma a que a mesma fracção passe a ser considerada parte comum do prédio ".....", (III) consequente alteração da situação registral.
B - O reconhecimento do direito de propriedade dos condóminos é lógica e temporalmente anterior à apreciação da questão da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, pelo que não deve ficar condicionado pelas exigências processuais de viabilidade da segunda, designadamente em matéria de legitimidade do autor.
C - E a verdade é que a matéria de facto demonstrada nos autos é adequada a fundamentar o reconhecimento da aquisição do direito de propriedade, nos termos peticionados, conforme o admite o próprio Tribunal recorrido, quando aceita encontrarem-se preenchidos os requisitos de facto dessa aquisição por usucapião.
D - Nada obsta, assim, a que o Tribunal recorrido julgue procedente a pretensão do reconhecimento do direito de propriedade dos condóminos, designadamente a tal não deve obstar a alegada indispensabilidade do acordo unânime dos condóminos, impossível de obter face á qualidade formal, de condómina, da recorrida.
E - Quanto ao pedido de declaração da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, o Tribunal recorrido deveria ter procedido nos termos autorizados pela lei de processo, com vista a assegurar a legitimidade do autor ou, então - solução que só se admite à cautela e sem conceder – e uma vez decidida a questão da titularidade do direito de propriedade a favor dos representados do recorrente, deveria ter remetido os condóminos para a solução extra judicial de formalização unânime da alteração por escritura publica, excluída a recorrida do conjunto dos condóminos;
F – A decisão recorrida violou as normas do nº1 do art.1286º, art.1287º, nº1, 1289º, 1316º, nº1, art.1420º, nº1, art.1437º, nº3, todos do CCivil.
Não houve contra – alegações.
Estão corridos os vistos legais.
Decidindo, vamos por comodidade transcrever os factos tidos por assentes:
1. Encontra-se inscrita a favor da R. na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais mediante Ap. 02/110366, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinado a habitação, com uma arrecadação no rés-do-chão, do prédio urbano, edifício de rés-do-chão e oito andares denominado "......." - R. D. ...., nºs00, 00-A a 00-B, ....., em regime de propriedade horizontal e descrito naquela Conservatória, sob o nº2024 e inscrito na respectiva matriz predial sob o art.3066.
2. O referido prédio foi construído pela R.
3. Por escritura publica lavrada no Cartório Notarial de Loures, no dia 1 de Outubro de 1968, a R. constituiu o referido prédio em regime de propriedade horizontal, com diversas fracções autónomas, suficientemente distintas e isoladas para o aludido fim, entre as quais se conta a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente a habitação no rés-do-chão, do lado esquerdo, constituída por duas casas assoalhadas, hall, cozinha, casa de banho e arrecadação, com a permilagem de nove e o valor de sessenta e oito mil quatrocentos e vinte e oito escudos e oitenta centavos, sendo comuns as demais partes do prédio.
4. A referida fracção autónoma destinava-se originariamente a chamada "casa-da-porteira" .
5. Por mero lapso material da R., na escritura publica referida em 3, a fracção B foi identificada como fracção autónoma, não constando, como parte comum do prédio.
6. Praticamente desde 01/10/1968, a fracção B tem sido sucessivamente destinada pelos condóminos à utilização das porteiras, celebrando-se entre estas e o condomínio contratos mistos de trabalho e arrendamento para habitação.
7. Constituindo as rendas pagas, receita própria do condomínio, reflectida nas contas anualmente apreciadas.
8. O acesso e a utilização da fracção B tem sido, desde há mais de 25 anos, faculdade exclusiva do condomínio, exercida directamente por si ou por intermédio dos porteiros/arrendatários da mesma.
9. Desde sempre têm sido os condóminos a suportar todas as despesas relativas a fracção B, nomeadamente as emergentes da realização de obras de conservação, bem como os correspondentes tributos com a contribuição autárquica.
10. E contratando o fornecimento dos serviços de água e energia eléctrica para essa fracção.
11. A fracção B tem vindo sempre a ser identificada como parte comum do prédio nos orçamentos de condomínio e nas deliberações das assembleias de condóminos.
12. A R. não paga, nem nunca pagou despesas de condomínio ou outras reportadas à fracção B.
13. Nem alguma vez se imputou à R. a responsabilidade pelo pagamento de encargos de condomínio em conexão com a fracção B.
14. Desde sempre, o conjunto dos condóminos do prédio "....l", por si e através das sucessivas administrações do condomínio e a R. reconheceram a fracção B como parte comum.
15. E sempre assim procederam avista de todos, inclusive da R.
16. Sem oposição de quenquer que seja, designadamente da R.
Dispõe o art.1414º do CCivil – As fracções de que um edifício se compõe, em condições de se constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
E dispõe o art.1415º - Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Ou seja, um só edifício pode ser propriedade – horizontal – de diferentes proprietários desde que esteja preservada a independência de cada qual e fixada a comunhão das áreas ou elementos sem os quais essa independência não pode ser assegurada.
Por isso a lei exige que, no título constitutivo da propriedade horizontal, estejam fixados sem ambiguidades os limites físicos da independência e os contornos da comunhão.
Estabelece - art.1421º, nº1, al. a ) – quais as partes que são necessariamente, ou imperativamente, comuns.
E de seguida, respeitando um critério material de serviço comum, define as partes que se presumem – presunção juris tantum – comuns porque são « coisas destinadas a proporcionar melhor habitabilidade a cada fracção autónoma » - Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, Julho de 2000, pág.36.
E nelas inclui – nº2, al. c ) do mesmo art.1421º - as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.
De modo que se um qualquer título constitutivo da propriedade horizontal nada disser sobre dependências | que se destinem | ao uso e habitação do porteiro elas são, por sua natureza presuntiva, partes comuns do prédio.
Acontece que não é o caso aqui, não é o caso deste título constitutivo.
Embora desde sempre, como se provou, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão esquerdo tenha sido sucessivamente destinada pelos condóminos à utilização das porteiras, a verdade é que essa fracção foi construída ( no respectivo título ) assim mesmo, como fracção autónoma.
E é, portanto, como fracção autónoma que tem que ser tratada, é como fracção autónoma que a sua personalidade real tem que ser vista e entendida no domínio dos direitos reais.
Quando o autor, o “condomínio” do prédio urbano denominado ....., sito na Rua ....., 00, 00-A e 00-B”, invoca como título aquisitivo no qual faz suportar as suas pretensões a usucapião, ele só pode dirigir esse instituto à aquisição daquilo sobre que recai a sua posse pelo necessário lapso de tempo – ver art.1287º do CCivil. E isso é, no caso, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinado a habitação, com uma arrecadação no rés-do-chão.
E – como aliás reconhecem as instâncias – pode dizer-se que, quando se provam os actos materiais de posse que se provaram, alongando-se no tempo desde 1 de Outubro de 1968, então pode concluir-se que o condomínio adquiriu, por usucapião, a fracção autónoma que constitui a letra B do prédio, atento o que dispõem os arts.1251º, 1263º, al. a ) e 1296º do CCivil.
Este é um minus em relação àquilo que é o pedido global do autor.
E por isso mesmo, porque é um minus mas porque se contem dentro dos limites do pedido formulado, pode ser declarado – art.661ºnº1 do CPCivil - dando-se procedência nessa parte à acção interposta pelo autor “condomínio”.
Porque no mais, como decidiram as instâncias, a acção tem necessariamente de improceder.
E o mais é a transmutação daquilo que é, no título constitutivo, uma fracção autónoma em parte comum do edifício.
O mais seria já, portanto, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal e esse – art.1419º, nº1 do CCivil – só pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.
Só por escritura pública, e por acordo de todos os condóminos, pode transformar-se o que é uma fracção autónoma em parte comum do prédio.
E não estão na acção todos os condóminos.
Nem todos exprimiram, na assembleia de condóminos que conferiu poderes ao administrador AA para propor esta acção, o seu acordo à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Nem mesmo se lhe somássemos a ré BB, que quanto a esse pedido se veria substituída aqui pelo próprio condomínio, dada a procedência do pedido inicial.
Pedido para o qual – e com isto se aborda a atinente questão da legitimidade – não era ( não é ) necessária a presença de todos os condóminos.
Qualquer condómino podia, por si só, formular um tal pedido.
E se é assim, por maioria de razão o pode formular um condomínio que, por maioria, decide conceder poderes ao administrador para propor acção com esse fim.
Porque, do que aqui se trata, é de uma acção de reivindicação.
De alguém que, dono de um determinado bem, no caso a falada fracção B - e, como se sabe e resulta do disposto no art.1288º do CCivil, invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse - exige judicialmente o reconhecimento do seu direito de propriedade, nos termos do disposto no art.1311º do CCivil.
Ora, se esse bem não é propriedade singular de uma única pessoa mas propriedade comum de duas ou mais pessoas – art.1403º, nº1 – cada consorte – di-lo o art.1405º, nº2 – pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro.
E é esta a situação dos condóminos deste edifício perante aquela fracção que eles todos, em condomínio, adquiriram por usucapião.
O enquadramento jurídico em que devem ser colocados é o de uma comunhão na fracção que aqui é reivindicada.
Uma comunhão especial, certamente, porque são condóminos, mas uma ... compropriedade.
Por exemplo, porque são condóminos e não normais comproprietários, não pode cada um deles desde logo pôr termo à comunhão, através da normal acção de divisão de coisa comum. Como não pode ceder a quenquer que seja a respectiva quota-parte. Ou dar-lhe um uso diferente daquele que o condomínio lhe assacou.
E antes disso, e porque é um antecedente lógico de tudo o mais, cada um dos condóminos é apenas comproprietário enquanto proprietário for da fracção autónoma que o torna condómino – em sentido contrário, todavia, veja-se o acórdão deste STJ ( Raul Mateus ) de 3 de Junho de 1993, no proc. nº083027, in www.dgsi.pt/jstj e BMJ nº428, pág.574, defendendo que não sendo a “casa da porteira” parte comum mas fracção autónoma do edifício, embora compropriedade dos condóminos, esse direito de compropriedade não é extensível aos condóminos que apenas posteriormente adquiram no imóvel uma outra fracção autónoma.
D E C I S Ã O
Na parcial procedência do recurso, concede-se em parte a revista declarando-se que o condomínio do prédio urbano denominado ...., sito da Rua ....., 00, 00-A e 00-B adquiriu por usucapião a propriedade da fracção designada pela letra B, do mesmo prédio, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, constituída por duas casas assoalhadas, hall, cozinha, casa de banho e arrecadação, com a permilagem de nove e o valor de sessenta e oito mil quatrocentos e vinte e oito escudos e oitenta centavos.
No mais confirma-se o acórdão recorrido.
Custas a cargo do recorrente.
Lisboa, 19-10-2006
Pires da Rosa (Relator )
Custódio Montes
Mota Miranda