Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03A064 |  |
"A", de Torres Novas, instaurou acção com processo comum e forma ordinária contra a B, pedindo:
a) - se declare a resolução do contrato-promessa que celebrou com a ré em 16 de Março de 1999;
b) - seja a ré condenada a reconhecer essa resolução e a pagar-lhe a quantia de quatro milhões de escudos, correspondente à restituição em dobro do sinal entregue, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação;
c) - seja a ré condenada a pagar-lhe a quantia de 167.177$00, valor dos bens que deixou na fracção cuja venda foi prometida.
Para tanto alegou, em síntese:
Prometeu comprar à ré, que prometeu vender-lhe, em 16 de Março de 1999, a fracção autónoma designada pela letra "B" do prédio urbano sito na rua ...., no Entroncamento;
Recusou-se a outorgar a respectiva escritura de compra e venda - marcada para 28.6.1999 - por ter constatado que a ré não era dona do prédio, não se apresentando ela a vender a fracção, por ter sido impedido de verificar o estado do prédio e por a R. não se responsabilizar pelos defeitos de construção do prédio, circunstâncias que o levaram também a declarar não cumprido definitivamente o contrato-promessa pela ré.
A Ré impugnou dizendo, também em resumo, que
O A. sabia, ao celebrar o contrato-promessa, que a R. não tinha outorgado a escritura de compra do prédio, nem, por isso, registado a aquisição a seu favor, embora soubesse ser ela a dona do imóvel prometido vender por o haver comprado e pago;
A recusa do A. em outorgar o contrato definitivo deriva de não ter conseguido crédito bancário para financiar a aquisição da fracção.
Foi ele quem, com essa recusa, invocando argumentos estéreis, incorreu em incumprimento contratual, o que lhe comunicou.
Deduziu reconvenção, invocando esse incumprimento contratual do A., concluindo pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, com a declaração de resolução do contrato-promessa, condenação do A. a reconhecer tal resolução e a perder o sinal prestado.
Respondeu o A. à reconvenção, insistindo na circunstância de a Ré não ser dona do prédio que prometeu vender.
Saneado e condensado o processo, procedeu-se a julgamento com intervenção do Colectivo que decidiu a matéria perguntada no questionário, sem reclamações, após o que o Ex.mo Juiz proferiu sentença que, na parcial procedência da acção e total improcedência da reconvenção, declarou a resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo da Ré, condenou esta a pagar ao A. a importância de quatro milhões de escudos, a título de restituição do dobro do sinal, com juros à taxa legal em cada momento vigorante, desde 9.11.99 até efectivo pagamento, e absolveu-a do pagamento da quantia de 167.177$00, valor dos bens deixados na fracção.
Inconformada, apelou a Ré, mas sem êxito, pois a Relação de Évora, depois de considerar que as Partes celebraram um contrato promessa de compra e venda e não um contrato misto de promessa de compra e venda e empreitada, que era válido o contrato-promessa de venda de coisa alheia, que a resolução do contrato-promessa exige incumprimento definitivo (ou equiparado) e não simples mora e que a recusa da Ré em outorgar, em seu nome e como vendedora, o contrato prometido, integrava recusa categórica de cumprimento, legitimadora da operada resolução e consequente direito do A. a receber o dobro do sinal, confirmou inteiramente a sentença.
Ainda irresignada, pede a Ré revista, pugnando pela revogação do decidido pelas razões constantes da alegação que coroou com as seguintes
Conclusões
A) - A recorrente assegurou sempre a transferência do direito de propriedade do prédio prometido vender para a esfera jurídica do recorrido.
B) - A inscrição a favor de quem quer que seja apenas revela que existe uma presunção iuris tantum de que o titular do direito de propriedade é aquele que consta na Conservatória do registo Predial.
C) - Esta é uma presunção iuris tantum que admite prova em contrário, essa prova em contrário foi feita pela recorrente que provou que era titular do direito de propriedade da fracção dos autos.
D) - O recorrido não alegou, nem provou que tipo de obras é que a recorrente se comprometeu fazer no prédio dos autos.
E) - O contrato dos autos é um contrato misto, uma vez que é ao mesmo tempo e um contrato de empreitada.
F) - Era sempre o contrato promessa dos autos que assegurava que as obras fossem feitas e nunca o contrato definitivo, aliás a natureza obrigacional do referido contrato obrigava a recorrente a responsabilizar-se por aquelas obras.
G) - O recorrido acompanhou sempre as obras que a recorrente executou no prédio.
H) - O recorrido não alicerçou a sua recusa em razões válidas para não celebrar o contrato definitivo.
I) - O contrato promessa dos autos constitui por si só uma garantia de que é a recorrente que faz as obras responsabilizando-se esta por eventuais defeitos na execução das mesmas.
J) - A sentença é nula porque pronuncia-se ou conhece de questões de que não podia tomar conhecimento, nomeadamente a invocação de eventuais defeitos nas obras executadas pela recorrente, é que o recorrido nunca alegou tais factos na p. i. nem sequer nas suas sucessivas peças processuais (art. 668º, n.º 1, alínea d) in fine).
K) - Quando muito nunca estaríamos perante uma resolução de um contrato promessa de compra e venda, mas sim diante de uma nulidade, uma vez que a recorrente declara no contrato promessa de compra e venda - ou contrato misto - que é dona e legitima proprietária do prédio em questão.
L) - Pelo que deve o contrato promessa dos autos ser declarado nulo quer pelas razões aduzidas pelo recorrido (o facto de a recorrente ter declarado no contrato promessa de compra e venda que era dona), quer pelas razões que aqui se invocam de o contrato dos autos violar o disposto no art. 410º, n.º 3 do Código Civil. No entanto esta invocação da nulidade só deverá ser atendida se as alegações da recorrente não merecerem provimento.
M) - E o que haveria a fazer era declarar o negócio nulo e a devolução em singelo do sinal.
N) - O facto da recorrente fazer o negócio com procuração assegurando a transferência da propriedade da coisa prometida vender não revele incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda. Nem este facto é um elemento essencial do negócio em seu nome porque se recusou.
O) - O recorrido não invocou razões válidas para se recusar a outorgar a escritura.
P) - Para além de que o recorrido nunca lançou mão do mecanismo da interpelação admonitória.
Q) - A escritura ou o contrato definitivo esteve marcada por duas vezes, uma das quais foi marcada através de notificação judicial, o recorrido negou-se a outorgar a escritura usando argumentos inválidos.
R) - Por consequência quem não cumpriu o contrato promessa foi o recorrido e não a recorrente.
S) - A presente acção enferma de graves imprecisões, contradições e inexactidões.
T) - Ao decidir de forma diversa, o douto acórdão violou o correcto entendimento dos preceitos citados.
Colhidos os vistos de lei e nada obstando, cumpre decidir as questões submetidas à nossa apreciação, as de saber
I - que contrato foi celebrado entre as Partes, se um contrato promessa de compra e venda ou um contrato misto de promessa de compra e venda e de empreitada; e, em qualquer caso, qual a influência das obras contratadas no cumprimento ou incumprimento do contrato - conclusões D, E, F, G e I;
II - (In)validade do contrato e consequências daí resultantes - conclusões K, L e M;
III - se a Ré sempre se dispôs a cumprir o prometido, transferindo a propriedade da fracção prometida vender para o A. - conclusões A e N;
IV - quem incumpriu o contrato-promessa - conclusões P e R.
O mais concluído é inócuo (B e C), deslocado (J) ou não constitui qualquer questão nem sequer argumento (H, O, Q, S e T).
Mas primeiro veremos que as Instâncias tiveram por assentes, nemine discrepante, os seguintes
Factos:
1. Por contrato-promessa outorgado em 16 de Março de 1999, Construções B, L.da, prometeu vender a A e este prometeu comprar-lhe uma casa sita na Rua ..., no Entroncamento, mais concretamente, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés do chão direito para habitação, arrecadação e terraço, do prédio urbano sito na rua ... de polícia, freguesia e concelho de Entroncamento, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8505, descrito na Conservatória do Registo Predial do Entroncamento sob o n.º 5184 (alíneas A e B dos factos assentes).
2. O preço acordado para a referida venda foi de 10.000.000$00 - C).
3. A título de sinal e princípio de pagamento o autor fez entrega à ré da importância de 2.000.000$00 - D).
4. O resto do pagamento do preço, 8. 000 000$00, seria pago na data da escritura pública, a qual teria lugar logo que as obras estivessem concluídas - E).
5. Antes das obras estarem concluídas no prédio em questão, o autor detectou infiltrações e humidades no tecto - (resposta ao quesito 1º).
6. Com data de 28 de Maio de 1999, o autor enviou à ré a carta junta a folhas 10 que foi recebida e do seguinte teor:
"Exmos. Senhores:
V. E.xas prometeram vender-me um apartamento, sito na Rua ....., no Entroncamento.
V. E.xas já receberam 2.000 contos a título de sinal, ficando eu de lhes entregar 8.000 contos, na data da escritura, a qual terá lugar, após as obras prontas.
Venho informar V. Exas de que só farei a escritura após visitar o andar, e constatar que as obras estão prontas, e o prédio não apresenta defeitos.
Queiram pois informar-me oportunamente quando da conclusão das obras, para proceder à vistoria do andar, antes de fazer a escritura.
Mais informo V. Exas que celebrei um contrato com V. Exas e só aceito adquirir de V. Exas o andar em causa e não de terceira pessoa com quem não tenho quaisquer contratos - (respostas aos quesitos 2ºe 3º).
7. Antes de 28 de Junho de 1999, o representante da ré mudou a fechadura da fracção referida na alínea B dos factos assentes, impossibilitando ao autor a visita à mesma fracção com as chaves que aquele lhe havia dado - (5º).
8. A ré requereu a notificação judicial avulsa do autor para comparecer no Cartório Notarial da Barquinha, no dia 28 de Junho de 1999, pelas 16 horas, a fim de outorgar a respectiva escritura relativa ao contrato-promessa em causa e que previamente pusesse à disposição do Cartório Notarial de Vila Nova da Barquinha documentos de identificação pessoal - F).
9. O autor, à hora indicada na alínea F dos factos assentes (n.º 8 antecedente) compareceu no Cartório Notarial de Vila Nova da Barquinha, tendo antes fornecido a este os seus documentos de identificação pessoal - (documento junto a folhas 13 e 14).
10. O autor constatou que a ré não era a proprietária do prédio em questão, tendo a ré dito que não se responsabilizava pelos defeitos de construção do prédio (resposta ao quesito 6º e confissão do representante da ré prestada em audiência de discussão e julgamento).
11. A escritura pública referida no n.º 8 dos fundamentos de facto não se realizou em virtude de o autor ter declarado ao segundo ajudante do Cartório Notarial de Vila Nova da Barquinha que só outorgaria a mesma escritura com a promitente vendedora Construções B Lda, que esta não é proprietária do prédio prometido vender nem lhe facultou visita à fracção antes da outorga da escritura e que a mesma sociedade não se responsabiliza pelos defeitos de construção - (documento autêntico de folhas 13 e 14).
12. O Autor comunicou à Ré por carta datada de 29 de Junho de 1999 - carta junta a fls. 15 e 16 e do seguinte teor " Compareci no notário da Barquinha após vossa notificação. Não assinei a escritura, pois V. Exas. não eram nem são, proprietários do prédio que me prometeram vender, não facultaram visitá-lo, nem assumem a responsabilidade pelos defeitos da obra. Face ao exposto considero o não cumprimento definitivo do contrato por Vossa parte, nos termos do art.º 442 CC. Nestes termos, perdi o interesse em adquiri-lo " - que face ao sucedido considerava o contrato-promessa não cumprido definitivamente por parte desta - (alínea G dos factos assentes e resposta ao quesito 9º).
13. Quando o autor teve a chave da fracção em causa aplicou no prédio, com o conhecimento e consentimento da ré, os seguintes bens: um esquentador inteligente Junkers, no valor de 40248$00; um móvel Mobara, com pedra, no valor de 31245$00 e um lavatório Madalena, no valor de 7677$00, que com o IVA totalizam 44369$00; um móvel Mobara com pedra, no valor de 36450$00 que, acrescido de IVA, totaliza a importância de 42173$00; um móvel Mobara com pedra, no valor de 30245$00, que acrescido de IVA totaliza a quantia de 35387$00 - (10º).
14. A ré não permitiu ao autor retirar daquela casa os bens ora referidos - (11º).
15. A ré declarou verbalmente comprar a C e D o prédio em questão, tendo-lhe pago 7500 contos - (12º).
16. A ré não fez a escritura e respectivo registo a seu favor do prédio em causa - (15º).
17. O autor acompanhou obras realizadas pela ré na fracção - (19º).
18. A ré endereçou ao autor uma carta de 1 de Julho de 1999 - junta a fls. 38 e 70, do seguinte teor " É preciso V. Ex.a ter descaramento em endereçar-me a carta datada de 29/06/99. Bem sabe V. Ex.a que teve sempre a chave do prédio na sua posse, tendo acompanhado desde o início até ao fim todos os trabalhos.
Por outro lado, é absolutamente falso que não sejamos donos e legítimos proprietários do prédio que prometemos vender, e somos donos porque o comprámos, pagamos e estamos em condições para o vender.
Acresce que nunca negámos as nossas responsabilidades pelos eventuais defeitos que a obra pudesse ter, aliás essa responsabilidade decorre da lei .
Com efeito, V. Ex.ª foi notificado para outorgar a escritura de aquisição do prédio que promete comprar. Assim, como V. Ex.ª se negou a assinar a escritura, usando argumentos falsos, somos nós e não V. Ex.ª a afirmar que consideramos o contrato promessa anteriormente celebrado definitivamente não cumprido por parte de V. Ex.ª, com todas as consequências legais daí decorrentes" - em que considerava o negócio definitivamente não cumprido pelo autor, carta que o autor não recebeu - (25º e 26º).
Mais resulta da certidão registral de fs. 75 a 79 que pela apresentação 11/280100 foi inscrita a aquisição da fracção em causa a favor de E e mulher, por compra a C e mulher.
Aplicando a estes factos o
Direito
Antes de entrar na apreciação das enunciadas questões convém arrumar aquilo que, levado embora às conclusões, se disse ser inócuo, deslocado ou sem qualquer interesse.
Insiste a Recorrente (conclusões B e C) que, apesar da inscrição do imóvel prometido vender em nome de outrem, ela provou ser titular do direito de propriedade sobre aquela fracção.
Assente que a fracção prometida vender se encontrava inscrita em nome de outrem, tanto à data do contrato promessa como no dia aprazado - pelo Ré ora Recorrente - para a escritura da prometida compra e venda, não oferece dúvidas que esse registo constitui presunção juris tantum de que o direito registado existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define - art. 7º do C. R. Predial.
Mas é igualmente certo que a Recorrente, apesar de ter comprado de boca e pago o preço acordado, não é proprietária da fracção assim comprada pela simples razão de que em tal compra foi omitida a escritura pública exigida como formalidade ad substantiam pelo art. 875º do CC, jamais se tendo operado a transferência do direito de propriedade sobre a coisa vendida, por ser a venda verbal nula, tudo nos termos dos art. 364º, n.º1, 220º e 879º, al. a), do CC, e 80º, n.º 1, do Código do Notariado.
Portanto, a Recorrente e promitente vendedora não era dona ou titular do direito de propriedade sobre a fracção que prometera vender, apesar de ter comprado - de boca - e pago o preço ajustado. Pelo que se desatende o dito em B e C.
Deslocado - al. J - é dizer-se, em recurso de revista, que a sentença enferma de nulidade por excesso de pronúncia (ou outra), mormente quando na apelação foi arguida e decidida essa mesma nulidade, concluindo-se pela inexistência dessa ou de outra qualquer nulidade. Porque não se imputa ao Acórdão recorrido qualquer nulidade - nem se vê como fazê-lo por, de facto, não ocorrer alguma nulidade - desatende-se o dito em J.
Não constitui qualquer questão nem sequer argumento afirmar-se que o Recorrido não alicerçou a sua recusa em outorgar a escritura em razões válidas (H, O e Q), que a presente acção enferma de graves imprecisões, contradições e inexactidões (S) e que ao decidir de forma diversa o douto acórdão violou o correcto entendimento dos preceitos citados (T).
O que interessava - e interessa - era qualificar como válidas ou inválidas as razões invocadas a partir de factos ou argumentos; as deficiências de que a acção padeça e que se não indicam não são sanáveis nesta fase e saber se a decisão recorrida violou qualquer preceito legal é o objecto último do recurso, o quod demonstrandum.
Vai, portanto, desatendido o levado às conclusões H, O, Q, S e T.
I - À vista dos factos assentes temos por seguro que entre as Partes foi celebrado um contrato promessa de compra e venda de imóvel e não um contrato misto de promessa de compra e venda e de empreitada ou aquele primeiro contrato e um outro de empreitada.
Sendo o contrato-promessa a convenção pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 410º, n.º 1, CC) e empreitada o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço (art. 1207º CC), assente que
1. em 16 de Março de 1999, Construções B, L.da, prometeu vender a A e este prometeu comprar-lhe o seguinte prédio: uma casa sita na Rua ...., no Entroncamento, mais concretamente, a fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés do chão direito para habitação, arrecadação e terraço, do prédio urbano sito na rua Abílio César Afonso, n.º 58, 60 e 62 de polícia, freguesia e concelho de Entroncamento, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 8505, descrito na Conservatória do Registo Predial do Entroncamento sob o n.º 5184 (alíneas A e B dos factos assentes).
2. O preço acordado para a referida venda foi de 10.000.000$00 - C).
3. A título de sinal e princípio de pagamento o autor fez a entrega à ré da importância de 2.000.000$00 - D).
4. O resto do pagamento do preço, 8. 000 000$00, seria pago na data da escritura pública, a qual teria lugar logo que as obras estivessem concluídas - E)
é manifesto que as partes celebraram recíproco contrato promessa de compra e venda e não também contrato de empreitada.
Como bem diz a Relação, a referência às obras que aparece no texto do contrato promessa indicia acordo autónomo sobre a feitura de obras na fracção prometida vender, mas desconhece-se o conteúdo do acordo; e dessa ligeira referência não se vê que obras foram contratadas. Apenas se sabe que a escritura da prometida compra e venda devia ser feita logo que as obras estivessem concluídas.
Interpretado de acordo com os cânones fixados nos art. 236º e 238 do CC o texto do documento em que as Partes vazaram as suas declarações de vontade, concluímos que as obras aparecem ali mais como marco temporal para a feitura da escritura do que condição da outorga do contrato prometido.
De facto, em parte nenhuma do referido documento se diz que obras devem ser feitas na fracção prometida vender, nem que obras ficam a cargo da promitente-vendedora, tal como não foram previstas quaisquer consequências para o incumprimento ou defeituoso cumprimento de tais obras.
Porém, a Recorrente promitente-vendedora sempre aceitou - como agora aceita nas conclusões F e I - estar obrigada a fazer obras na fracção prometida vender. E devia a escritura da prometida venda ser outorgada logo que as obras estivessem prontas. Podemos, pois, concluir estar a Promitente-Vendedora obrigada a fazer obras na fracção prometida vender ao A., obras que seriam as normalmente requeridas para habitação de imóvel com dezenas de anos.
E só depois de prontas tais obras é que podia marcar-se a escritura, ou seja, a conclusão das obras era condição de válido cumprimento da promessa de venda pela Ré e a sua inexecução ou o deficiente cumprimento desta prestação contratual legitimava a recusa do promitente-comprador em outorgar o contrato prometido.
Tanto no cumprimento da obrigação como no exercício do direito correspondente devem as Partes agir de boa fé, como lhes impõe o art. 762º, n.º 2, do CC.
Ora, a Ré promitente-vendedora e obrigada a fazer as obras não agiu de acordo com a boa fé quando impediu o acesso do A. à fracção para ele poder ver se as obras (quaisquer que fossem) estavam prontas, pois só depois disso podia qualquer das Partes interpelar a outra para a outorga da escritura; nem quando manteve a recusa de acesso do promitente comprador ao interior da fracção prometida vender, mesmo depois da carta de 28 de Maio de 1999 (facto n.º 6) em que o A. dizia só outorgar a escritura depois de visitar o andar e verificar se as obras estavam prontas e o prédio sem defeitos.
Cautela que mais se justificava depois de, como resulta do facto n.º 5, ter ele detectado, antes de concluídas as obras, humidades e infiltrações no tecto da fracção.
Tem a Recorrente alguma razão no que conclui em D), mas já não no afirmado em E e F, sendo certo que os factos 7 (a Ré mudou a fechadura da casa, impossibilitando a visita do A. à fracção com as chaves que antes tinha) e 17 (o A. acompanhou obras realizadas pela Ré na fracção) desmentem o dito em G.
II - A Ré ora Recorrente pretende ver declarada a invalidade do contrato promessa com dois fundamentos, um principal e invocado pelo A.; outro subsidiário e agora indicado: declarou (erradamente, presume-se) ser dona e legítima proprietária do prédio em questão e o contrato violou o disposto no art. 410º, n.º 3, do CC.
Em consequência, o que haveria a fazer era declarar o negócio nulo e a devolução em singelo do sinal.
Já foi dito à Recorrente - e é doutrina e jurisprudência praticamente uniformes, como indicado no Acórdão recorrido - ser a promessa de venda de coisa alheia válida, ao contrário da venda de coisa alheia que é nula (art. 892º CC) ou ineficaz.
Com efeito, pela promessa de venda a parte obriga-se a celebrar o contrato de venda, a emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. Pelo contrato promessa de compra e venda não se transfere o direito de propriedade sobre o bem prometido vender, pelo que de duas uma: ou à data da outorga do contrato prometido o promitente de venda de coisa alheia está em condições de honrar a promessa e não cai em incumprimento; ou não pode validamente outorgar o contrato prometido e tem de sujeitar-se às consequências legais do incumprimento.
Se assim é para a promessa de compra e venda de coisa alheia, por maioria de razão se aplicará o mesmo regime à promessa de venda de coisa alheia como própria ou, como é o caso, em que a promitente vendedora promete vender como sua coisa que lhe não pertence, ao menos de direito.
O que não pode é a Recorrente pretender fugir às consequências do incumprimento com fundamento em declaração não conforme à realidade, por si própria emitida.
Quanto à invalidade resultante da violação do disposto no art. 410º, n.º 3, do CC - não reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes nem certificação da existência de licença de utilização ou construção - é manifesta a sem razão da Ré aqui Recorrente.
Como vem decidido desde a primeira Instância, a omissão destas formalidades não é de conhecimento oficioso (Assento do STJ n.º 3/95, no DR de 22.4.95) e o promitente - transmitente só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte, como expressamente dispõe o n.º 3 do art. 410º dito violado.
Ora, nada tendo alegado neste sentido, não pode a Recorrente invocar tal causa de nulidade sempre julgada relativa, pelo que se desatende o concluído em K, L e M
III - Realmente, a Ré sempre se dispôs a transferir para o A a propriedade da fracção prometida vender.
Resulta dos factos 8 e 11 que
8. A ré requereu a notificação judicial avulsa do autor para comparecer no Cartório Notarial da Barquinha, no dia 28 de Junho de 1999, pelas 16 horas, a fim de outorgar a respectiva escritura relativa ao contrato-promessa em causa e que previamente pusesse à disposição do Cartório Notarial de Vila Nova da Barquinha documentos de identificação pessoal - F).
11. A escritura pública referida no n.º 8 dos fundamentos de facto não se realizou em virtude de o autor ter declarado ao segundo ajudante do Cartório Notarial de Vila Nova da Barquinha que só outorgaria a mesma escritura com a promitente vendedora Construções B Lda, que esta não é proprietária do prédio prometido vender nem lhe facultou visita à fracção antes da outorga da escritura e que a mesma sociedade não se responsabiliza pelos defeitos de construção - (documento autêntico de folhas 13 e 14).
Mais consta do certificado de fls. 13 e 14 que pelas 16 horas estavam presentes, além do A. promitente comprador, a promitente vendedora, representada pelo seu sócio gerente F, munido de procuração com poderes especiais outorgada por C e esposa, proprietários inscritos da fracção prometida vender, também presentes,
Com toda esta gente presente no Cartório só não se realizou a escritura da prometida compra e venda porque o promitente comprador recusou outorgá-la.
Conforme declarou ao oficial público, o A. então promitente comprador só outorgava a escritura com a promitente vendedora Construções B, L.da, pois era com ela que tinha contratado, mas não era a proprietária do que prometera vender; além disso, a promitente vendedora não lhe facultara a visita à fracção nem se responsabilizava pelos defeitos de construção.
Já vimos que ao impedir o promitente comprador de visitar a fracção para verificar se as obras estavam prontas a Ré não agiu conforme os ditames da boa fé.
Quanto à recusa de a promitente vendedora se responsabilizar pelos defeitos de construção, não justificaria a não outorga da escritura pelo promitente-comprador porque a responsabilidade do vendedor ou construtor de imóveis resulta imperativamente da lei - art. 1225º, n.º 4 e 913º e ss. do CC - não depende de declarações unilaterais como aquela a que se agarrou o A. para declarar a resolução do contrato. A responsabilidade da autora das obras mantinha-se no âmbito do contrato que as previu e conforme aquelas disposições legais, ainda que os vendedores fossem os titulares inscritos, por si ou representados pelo sócio gerente da promitente vendedora.
Mas não era exigível de um contraente normal, como o promitente-comprador, que outorgasse a escritura, mormente depois de lhe ter sido recusado verificar se as obras estavam prontas, tanto mais que só depois disso podia ser marcada a escritura.
Já o facto de se apresentar a vender quem não fora parte no contrato promessa - suposto que os proprietários inscritos estavam ali para outorgar na escritura de venda e tinham para tanto passado procuração ao sócio gerente da promitente vendedora - legitimava a recusa do promitente comprador a outorgar a escritura, comprando a alguém com quem não contratara.
O contrato promessa só obrigava quem nele fora Parte, que o contrato só produz efeitos em relação a terceiros nos casos e termos especialmente previstos na lei, como dispõe o n.º 2 do art. 406º do CC.
" Tal significa que os efeitos contratuais não afectam terceiros e antes se restringem às partes, como tais se devendo considerar os originários contraentes, os seus respectivos herdeiro e sucessores, a título singular.
Ninguém se torna credor ou devedor contra vontade própria ou sem o concurso da mesma, na medida em que o nascimento dos créditos e das dívidas pertence ao âmbito da iniciativa privada"(1) .
Como se notou em ambas as decisões recorridas, «doutra forma pode violar-se o princípio da liberdade contratual e desrespeitar-se a vontade negocial das partes, sendo, aliás, que, pelo menos de um ponto de vista prático, não é indiferente a pessoa da contraparte (v.g. a nível de condições de solvabilidade, com a inerente maior ou menor garantia de satisfação de indemnizações a que, porventura, haja lugar), o que, a nosso ver, basta para justificar a solução defendida, acrescendo que, do ponto de vista jurídico, o regime de responsabilização do vendedor por defeitos da coisa alienada pode não coincidir com a do promitente-vendedor que tenha construído ou efectuado as obras no bem prometido vender e que depois não outorgue como vendedor, no contrato definitivo».
Em suma, a Ré incumpriu (em sentido lato, incluindo a mora) o contrato-promessa por não estar em condições de, por si, vender a fracção que continuava pertencendo a terceiro, ainda que este terceiro se dispusesse a outorgar a escritura de venda ao promitente comprador.
Termos em que se desatende o concluído em A e N, esta na parte inteligível.
IV - Resta saber se também o A. incumpriu o contrato-promessa e retirar daí as legais consequências.
As partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos seus contratos - art. 405º, n.º 1 - mas, uma vez concluído (art. 232º), o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei - art. 406º, n.º 1, sempre do CC.
A cessação dos efeitos negociais pode dar-se, entre o mais, por resolução, forma de destruição do contrato fundada na lei ou em convenção das partes.
Ainda que fundada em convenção, não fica afastado o controle judicial da operada resolução que se apoie em perturbações contratuais pouco graves ou viola-doras do princípio da boa fé.
A resolução legal verifica-se, além do mais que não vem ao caso (art. 270º, 437º, 966º, 1150º, 1140º e 2248º CC) quando ocorra impossibilidade da prestação por culpa do devedor nos contratos bilaterais. Com efeito e como se expressa o art. 801º do CC, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação - n.º 1; tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização (já consagrado no art. 798º) pode resolver o contrato ... n.º 2.
Diferentemente do não cumprimento ou incumprimento (definitivo) é a situação de mora em que se considera constituído o devedor quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido - art. 804º, n.º 2, CC. Enquanto que o não cumprimento (presumidamente culposo - art. 799º do CC) confere ao credor, além do direito a indemnização, o de resolução do contrato - art. 801º, n.º 2 - a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor - art. 804º, n.º 1, CC.
Dois casos há, porém, em que a lei (art. 808º CC) equipara a mora ao não cumprimento definitivo: se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (perda de interesse a apreciar objectivamente), ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
«De tal equiparação resulta que, verificados estes dois casos especiais, a demora culposa no cumprimento das obrigações já acarreta, não apenas a indemnização por danos, como ainda a resolução do negócio.
Estas noções elementares, aplicáveis aos negócios em geral, não podem deixar de ter pleno cabimento no contrato-promessa», pelo que «a resolução da promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (art. 442º CC) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa (2).
Esta interpretação do art. 442º, no sentido da exigência do incumprimento definitivo do contrato-promessa para o desencadear das sanções prevenidas no art. 442º, n.º 2, do CC, estava generalizada tanto na doutrina como na jurisprudência, ao menos antes das alterações nele introduzidas pelo Dec-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro. E deve continuar a entender-se do mesmo modo (3) , aceite que o legislador de 1986 soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (art. 9º, n.º 3 CC) ao conservar expressões de sentido técnico-jurídico preciso como se quem constituiu o sinal deixar de cumprir..., se o não cumprimento do contrato for devido a este último... e mantendo intacto o regime da mora (art. 804º), do não cumprimento definitivo (art. 801º) e da conversão da simples mora em inadimplemento definitivo (art. 808º CC).
Esta Jurisprudência foi reafirmada pelo Supremo nos Ac. de 27.11.97 e de 26.5.98, mas contrariada em 10.2.98, todos na RLJ 131-204 a 221.
No ensinamento de Antunes Varela (4) - a interpelação admonitória consagrada no art. 808º constitui uma ponte essencial de passagem do atravessadouro (lamacento e escorregadio) da mora para o terreno (seco e limpo) do não cumprimento definitivo da obrigação.
Conforme o espírito da lei, «por um lado, «o credor tem a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efectiva da prestação a que tem direito ou de lançar mão das providências com que a lei castiga o não cumprimento definitivo da obrigação, entre as quais se conta a de resolver o contrato, donde nasceu a obrigação que também a ele vincula.
Por outro lado, o devedor tem a garantia de que a contraparte (o credor) não goza ainda da possibilidade de desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao não-cumprimento (ao contrário do que parece resultar da lei italiana), enquanto lhe não der uma nova e derradeira chance de corrigir o seu descuido, de emendar a sua negligência, de superar a mora em que incorreu.
E têm os autores entendido - e bem! -, em face do espírito e do próprio texto da lei, que, para o devedor em mora ficar nessa situação de faltoso em definitivo, se torna necessário mesmo que na interpelação feita pelo credor, ao abrigo do disposto no artigo 808º, se inclua expressamente a advertência de que, não cumprindo o devedor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação se terá para todos os efeitos por não cumprida» (5) .
Entendemos ser de manter esta doutrina e aquela maioritária jurisprudência, mesmo depois das alterações introduzidas ao n.º 3 do art. 442º do CC pelo Decreto Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro (6): a aplicação das sanções previstas no art. 442º do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato promessa e não a simples mora, tanto antes como depois das alterações introduzidas naquele dispositivo pelo Dec.-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro (7).
O dever de proceder de boa fé impõe-se aos contratantes tanto nos preliminares como na formação do contrato - 227º, n.º 1, CC - vincula o devedor no cumprimento da obrigação e o credor no exercício do direito correspondente - art. 762, n.º 2, do CC.
«Proceder de boa fé quer antes apontar para o dever social de agir com a lealdade, a correcção, a diligência e a lisura exigíveis das pessoas, conforme as circunstâncias de cada acto jurídico e de conteúdo variável ou flexível, adequado às circunstâncias de cada tipo de situações» (8).
«A falta de cumprimento de contrato-promessa, pelo promitente-vendedor, consiste na não realização do contrato prometido com carácter definitivo, e uma das hipóteses desse incumprimento é a recusa peremptória do devedor em cumprir a prestação, comunicada ao credor; apesar de não estar directamente prevista na lei, ela impõe-se pela sua própria natureza, uma vez que tanto a interpelação como a fixação de prazo suplementar seriam actos inúteis; neste sentido se tem pronunciado a doutrina (A. Varela, Das Obrigações..., II, pág. 91, e Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, pág. 122) e a jurisprudência (entre outros, o citado acórdão deste Tribunal de 24-10-95).
Foi essa a posição assumida pela Ré ao declarar a resolução do contrato pela carta de 1 de Julho de 1999 (facto n.º 18) - «sem dúvida que... manifestou por forma inequívoca a vontade de o não cumprir...» - depois de em 28 de Junho anterior não ter podido outorgar a escritura de compra e venda porque a fracção continuava inscrita em nome de terceiro.
Além de que a fracção foi, entretanto, vendida a terceiro, como da certidão registral de fs. 75 a 79 se vê. E todos estão de acordo em que a venda a terceiro do objecto mediato da promessa constitui definitivo incumprimento.
O Autor declarou à Ré a resolução do contrato-promessa no dia imediato à sua presença no Cartório Notarial, reiterando as razões já apontadas na carta de 28 de Maio de 1999, ou seja, mais de um mês antes, carta que bem pode entender-se como interpelação à Ré para que reúna as condições necessárias por forma a poder cumprir.
Das várias razões por ele apontadas a permanência da fracção na titularidade de terceiro revestia gravidade bastante para colocar a promitente vendedora no caminho do incumprimento; a impossibilidade de verificação, pelo A., da feitura das obras mantinha a promessa sem termo certo e tornava ilegítima a notificação feita ao A. para a outorga da escritura. A declaração de resolução de 1.7.99 constitui manifestação clara e última de definitivo incumprimento.
De concluir, pois, que o incumprimento do contrato em apreço ficou a dever-se apenas à Ré promitente-vendedora accipiens do sinal que, por isso e nos termos do n.º 2 do art. 442º do CC, está obrigada à sua restituição em dobro.
Como pedido e decidido, pelo que improcede o concluído em P e R e o recurso não merece provimento.
Decisão
Termos em que se decide
a) - negar a revista e
b) - condenar a Recorrente nas custas, por vencida - art. 446º, n.os 1 e 2, do CPC.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003
Afonso Correia
Afonso de Melo
Fernandes Magalhães
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(1) - Ac. do STJ (Azevedo Ramos), de 19.3.2002, na Col. Jur. 2002-I-139.
(2) - Ac. do STJ, de 2.5.85 (Campos Costa), no BMJ 347-380, defendendo ser errada e profundamente enraizada em vastos sectores do nosso meio forense a ideia de que a simples mora do promitente comprador o sujeita às sanções do art. 442º, ideia que resulta de se subtrair o contrato-promessa ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos.
(3) - Ac. do STJ (Martins da Costa), de 24.10.95, na Col. Jur. (STJ) 1995-III-78 a 82; em sentido contrário, o Ac. de 15.12.99, no BMJ 482-243 a 246
(4) RLJ 128-112 e ss, maxime 118 e 136 a 138, comentando favoravelmente Ac. do STJ, de 2.11.89, na mesma Revista, 104 a 112, ao menos para a redacção do art. 442º CC, anterior ao Dec-lei n.º 379/86, de 11 de Novembro.
(5) - Ib., 138.
(6) - Por último e na sequência de anterior ensinamento, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 8ª edição, Almedina, Novembro de 2001, pág. 108 a 126.
(7) - Neste sentido e por último, o Ac. do STJ (Óscar Catrola) de 22.11.2001, na Revista 3306/01, 7ª secção.
(8) - P- Lima-A. Varela, CC Anotado, II, 2 a 5; A. Varela, Obrigações, II, 10 e ss.