| 05A198 |  |
INSTALAÇÃO DE LOJISTA
CONTRATO ATÍPICO
BOA-FÉ
ABUSO DE DIREITO
II - Maioritariamente tem-se entendido que se trata de contratos atípicos, inominados, celebrados ao abrigo do princípio da liberdade contratual.
III - O afastamento das normas vinculísticas do arrendamento pode conduzir, por vezes, a soluções injustas, justificando-se em casos excepcionais o recurso aos mecanismos da boa fé e do abuso de direito.
I - "A" - Sociedade Portuguesa de Centros Comerciais, SA (hoje ... SA) intentou acção com processo ordinário contra B; e C, pedindo que os réus sejam condenados a pagar a quantia de 2.871.459$00 relativa às retribuições devidas pela ocupação da loja em causa, vencidas e não pagas e ainda juros.
Contestando, a ré excepcionou a ineptidão da petição inicial e sustentou não ser devedora das importâncias peticionadas.
O réu, citado editalmente, nada disse.
O processo prosseguiu termos, tendo tido lugar audiência de julgamento, sendo proferida sentença que condenou os réus a pagar a quantia de 4.067.026$00 e juros.
Apelou a ré.
O Tribunal da Relação julgou a apelação improcedente.
Inconformada, recorre a ré para este Tribunal.
Formula as seguintes conclusões:
- A defesa da ré foi impossível por desconhecer o conteúdo do contrato aquando da contestação;
- A ré reclamar a falta do conhecimento do contrato e só teve conhecimento do mesmo em sede de audiência de julgamento;
- A ré em sede de audiência de julgamento arguiu a nulidade do contrato e a prescrição das rendas e, não entende porque não se encontra o registo das mesmas tanto em gravação como em acta de audiência;
- O contrato é de subarrendamento comercial e não de qualquer outro tipo, já que:
- As partes assim o intitularam e dele preencheram os requisitos formais (cedência de uma loja despida de qualquer negócio, cabendo ao primeiro réu a sua criação e direcção);
- O facto da loja se situar em centro comercial não invalida que seja a mesma alvo de um contrato de subarrendamento comercial, o qual aliás deriva do contrato inicial entre o explorador do centro comercial e o proprietário;
- As partes obrigaram-se à celebração de uma escritura pública, só não o fazendo por culpa da autora;
- O processo peca desde o início pelo incumprimento da lei processual que obriga à citação do réu com os elementos necessários à plena compreensão do seu objecto - artigo 228º n.º 3;
- Viola-se a lei, no entender da ré, nos termos subscritos nas alegações de recurso para a Relação;
- Violam a lei - artigo 405º n.º 2 do C. Civil - os Juízes Desembargadores da Relação quando, qualificando o presente contrato como atípico o remetem para a legislação atrás referida, quando o não é.
Contra-alegando, a autora defende a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
A autora é uma sociedade anónima que tem por objecto social a exploração, administração e gestão de centros comerciais e lojas, bem como, acessoriamente, a compra e venda de imóveis;
No exercício dessa sua actividade, em 27 de Outubro de 1992, a autora, através de documento particular assinado por ela e pelos réus, prometeu ceder ao 1º réu, e este prometeu tomar, o gozo da loja n.º ... do Centro Comercial sito na Quinta da Malata, lote.., Portimão, denominado .... de Portimão;
Contra o pagamento mensal pela 1º réu das seguintes quantias acrescidas de IVA;
Esc. 133.000$00, a título de renda, actualizável anualmente de acordo com os coeficientes fixados anualmente pelo Governo para a actualização das rendas comerciais;
A parte respeitante a 5% do valor da facturação bruta mensal do estabelecimento, uma vez subtraído o valor da renda que se referiu;
Sua quota parte nas despesas comuns do Centro Comercial e inerentes ao funcionamento e utilização do mesmo, despesas essas calculadas nos termos do Regulamento de Funcionamento do Centro Comercial;
Qualquer um dos valores referidos deveria ser pago nos escritórios da autora, nas seguintes datas:
A quantia de 133.000$00, no primeiro dia do mês anterior àquele a que disser respeito;
A parte respeitante aos 5% da facturação bruta do estabelecimento, uma vez descontada a renda mensal, até ao dia 10 do mês imediato àquele a que diz respeito;
As despesas comuns, no primeiro dia útil do mês a que diz respeito, em conjunto com o pagamento da renda mensal;
Em Novembro de 1993, a remuneração mencionada, encontrava-se fixada, por força da actualização anual, em Esc. 143.640$00, acrescida de IVA a 16%;
Através desse mesmo contrato, a 2ª ré, desde logo, constituiu-se como fiadora e principal pagadora do bom cumprimento de todas as obrigações pecuniárias do 1º réu com a autora, emergentes da cedência e utilização da referida loja;
O 1º réu tomou posse da loja em questão, nela instalando um estabelecimento de comercialização de jogos e acessórios de vídeo, material informático e modelismo;
Ao ser subscrito esse contrato promessa pelas partes, foi, de imediato, entregue aos réus pela autora o Regulamento de Funcionamento do Centro Comercial;
A partir de Fevereiro de 1993 até Fevereiro de 1994 o 1º réu deixou de pagar as retribuições mensais seguintes:
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Fevereiro de 1993 e renda relativa ao mês de Março de 1993, discriminadas na factura n.º 93.000647, de 01.02.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Março de 1993 e da renda relativa ao mês de Abril de 1993, discriminadas na factura n.º 93.001234, de 01.03.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Abril de 1993 e da renda relativa ao mês de Maio de 1993, discriminadas na factura n.º 93.001828, de 01.04.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Maio de 1993 e da renda relativa ao mês de Junho de 1993, discriminadas na factura n.º 93.002346, de 01.05.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Junho de 1993 e renda relativa ao mês de Julho de 1993, discriminadas na factura n.º 93.002917, de 01.06.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Julho de 1993 e renda relativa ao mês de Agosto de 1993, discriminada na factura n.º 93.003484, de 01.07.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Agosto de 1993 e renda relativa ao mês de Setembro de 1993, discriminada na factura n.º 93.004037, de 01.08.93;
Esc. 194.234$00, referente a despesas comuns do mês de Dezembro de 1992 e renda relativa ao mês de Janeiro de 1993, discriminada na factura n.º 93.004369, de 17.08.93;
Esc. 197.991$00, referente a despesas comuns do mês de Janeiro de 1993 e renda relativa ao mês de Fevereiro de 1993, discriminada na factura n.º 93.004367, de 17.08.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Setembro de 1993 e renda relativa ao mês de Outubro de 1993, discriminada na factura n.º 93.004803, de 01.09.93;
Esc. 198.873$00, referente a despesas comuns do mês de Outubro de 1993 e renda relativa ao mês de Novembro de 1993, discriminada na factura n.º 93.005380, de 01.10.93;
Esc. 209.619$00, referente a despesas comuns do mês de Novembro de 1993 e renda relativa ao mês de Dezembro de 1993, discriminada na factura n.º 93.006016, de 01.11.93;
Esc. 210.531$00, referente a despesas comuns do mês de Dezembro de 1993 e renda relativa ao mês de Janeiro de 1994, discriminada na factura n.º 93.006713, de 01.12.93;
Esc. 214.103$00, referente a despesas comuns do mês de Janeiro de 1994 e renda relativa ao mês de Fevereiro de 1994, discriminada na factura n.º 94.000249, de 01.01.94;
Esc. 54.604$00, referente a despesas comuns do mês de Fevereiro de 1994, discriminadas na factura n.º 94.000877, de 01.02.94.
III - Autora e réus celebraram entre si um contrato relativo à cedência de uma loja de Centro Comercial, obrigando-se o réu a pagar uma renda mensal e vinculando-se a ré como fiadora.
Tendo o réu deixado de pagar as importâncias acordadas, a autora pediu a condenação dos réus no pagamento das importâncias em dívida.
O Tribunal da Relação (confirmando a decisão de 1ª instância) julgou a acção procedente.
Recorre a ré.
Suscita as seguintes questões:
Desconhecimento do conteúdo do contrato;
Prescrição das rendas;
Qualificação jurídica do contrato.
Na tese da ré a sua defesa foi impossível por desconhecer o conteúdo do contrato em causa, aquando da contestação. Com esse fundamento já tinha excepcionado a ineptidão da petição inicial.
São várias as razões pelas quais não procede a argumentação da recorrente.
Desde logo porque no saneador foi julgada improcedente a invocada excepção, tendo a decisão transitado em julgado.
Mas não só o respeito pelo caso julgado mostra a sem razão da ré.
O contrato (que se encontra junto aos autos) está assinado pela ora recorrente, pelo que dificilmente se compreende que não o conheça. Acresce que na contestação a ré mostrou ter entendido perfeitamente o que a autora pretendia e aquilo que constituía a causa de pedir.
Note-se finalmente que os quesitos onde se perguntava se a ré não tinha recebido cópias dos documentos em causa e se nunca lhe tinha sido mostrado ou explicado o teor do contrato e do Regulamento, tiveram resposta de "não provado", tendo, pelo contrário, sido dado como assente que foi "entregue aos réus pela autora o Regulamento de Funcionamento do Centro Comercial".
No que respeita à invocada prescrição das rendas, importa começar por recordar que, embora estejam subjacentes ao instituto razões de certeza e segurança nas relações jurídicas, a verdade é que o fundamento último da prescrição encontra-se na negligência do titular do direito ao não o exercer num período de tempo julgado como razoável para quem esteja interessado em fazer valer os seus direitos. Assume-se assim também como uma punição da inércia.
A sanção que a mesma comporta não pode, contudo, ser conhecida ex officio, sendo necessário que seja invocada pelo devedor (artigo 303º do C. Civil).
Ora, não se mostra tempestivamente invocada a prescrição. Somente em sede de recurso lhe é feita referência. Além do mais, é sabido que os recursos se destinam a reapreciar e eventualmente modificar questões colocadas e conhecidas nos Tribunais recorridos e não a criar decisões novas sobre factos não discutidos, salvo se existir matéria de conhecimento oficioso, o que não é o caso.
Há por fim que qualificar juridicamente o contrato. Defende a recorrente que o contrato é de subarrendamento comercial, o que obrigaria atenta a data em que foi celebrado à realização de escritura pública.
Da factualidade apurada resulta que a autora através de documento particular assinado por ela e pelos réus, prometeu ceder ao 1º réu e este prometeu tomar o gozo da loja n.º ... do Centro Comercial denominado "...de Portimão", contra o pagamento de uma quantia a título de renda; a parte "respeitante a 5% do valor da facturação bruta mensal do estabelecimento, uma vez subtraído o valor da renda"; uma quota parte nas despesas comuns do Centro Comercial "e inerentes ao funcionamento e utilização do mesmo, despesas essas calculadas nos termos do Regulamento de Funcionamento do Centro Comercial".
No acórdão recorrido foi qualificado tal contrato como de atípico, concluindo-se por isso, que não era necessária a celebração de escritura pública.
Não é pacífica a qualificação jurídica dos contratos relativos à instalação de loja em Centro Comercial, mostrando-se dividida a doutrina e não sendo uniforme a jurisprudência. Ao proliferamento dos Centros Comerciais, não correspondeu um regime jurídico esclarecedor e definido.
As partes intitularam o contrato celebrado de "Contrato Promessa de Subarrendamento em Centro Comercial". Tal designação, como é sabido, não vincula o intérprete, que é livre no que toca à qualificação jurídica dos factos (artigo 664º do C. Civil).
Tem sido repetidamente escrito que os "Shopping Center" são uma realidade mercadológica nova, a que no plano do direito corresponde uma também nova figura contratual, com uma função económico-social própria, uma causa negotii específica e que constitui um verdadeiro contrato atípico ou inominado. Contratos, esses que cabem dentro do princípio da liberdade contratual (artigo 406º do C. Civil), da autonomia privada, que é um dos princípios fundamentais do nosso ordenamento jurídico civil.
A cedência do gozo temporário da loja aqui em discussão não constitui um simples contrato de arrendamento para o exercício do comércio, uma vez que esse espaço, embora explorado individualmente, integra-se num todo. O fundador do centro não fica somente obrigado a assegurar o gozo do estabelecimento ao locatário, mas sim obrigado a uma série de prestações de serviços essenciais não só ao rendimento de cada uma das lojas, como aos bens de utilidade comum ou ao funcionamento de serviços de interesse comum.
Há, aliás, uma relação entre as várias lojas que integram o Centro não só entre si, como verticalmente de cada uma delas com a entidade exploradora.
Veja-se a esse respeito o Regulamento Interno do Centro que, segundo as instâncias, foi entregue aos réus logo da celebração do contrato em questão.
É certo que o afastamento das normas vinculísticas do arrendamento, pode conduzir, por vezes, a soluções injustas, como é apontado por alguns autores - Cons. Pinto Furtado - "Os Centros Comerciais e o seu Regime Jurídico" 2ª ed., designadamente fl. 47 e segs, entre vários. Tal não impede a qualificação jurídica referida, impondo antes, se for caso disso, o recurso aos mecanismos da boa fé e do abuso de direito (artigo 334º do C. Civil).
Conclui-se assim que é correcta a qualificação feita no acórdão recorrido, considerando tratar-se de um contrato atípico que não necessita de ser celebrado por escritura pública - Sobre o tema o Prof. Antunes Varela - "Revista de Legislação e Jurisprudência" 128, pág. 278 e segs.; RLJ 122, 83; "Os Centros Comerciais", Estudos em Homenagem ao Prof. Ferrer Correia II, pág. 44; Prof. Pais de Vasconcelos - "Contratos de Utilização de Lojas em Centros Comerciais: Qualificação e Forma" Rev. Ordem dos Advogados, 56, 539; Cons. Aragão Seia - "Arrendamento Urbano" 7ª ed., pág. 654 e segs. e variadíssima jurisprudência aí citada.
O acórdão recorrido não merece assim censura.
Pelo exposto, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 10 de Maio de 2005
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante
Reis Figueira