Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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SUBLOCAÇÃO
ARRENDAMENTO PARA COMERCIO E INDUSTRIA
CONTRATO INOMINADO
FORMA DO CONTRATO
ESCRITURA PUBLICA
ACÇÃO DE DESPEJO
PROCESSO DECLARATIVO
NULIDADE DO CONTRATO
CNOT67 ARTIGO 89 H.
II - Por isso, o meio proprio para aquele titular obter a entrega das lojas e a acção de processo comum, e não a acção de despejo.
III - Tais contratos estão sujeitos a escritura publica, nos termos da alinea h) do n. 1 do artigo 89 do Codigo do Notariado, dado que a formula vaga e imprecisa que utiliza abrange o contrato de cessão de loja integrada em centro comercial.
IV - Sendo nulos os contratos por falta de escritura publica, o autor podia ter pedido a declaração de nulidade com a consequente devolução das lojas e o pagamento do devido.
I - A questão:
1. A SA, com sede no Centro Comercial das Amoreiras, Lisboa propos, em 28 de Abril de 1987, contra B uma acção de despejo com processo especial em que pediu a condenação deste:
- a despejar as lojas ns. 1033 e 1034;
- no pagamento das rendas vencidas no montante de 4261472 escudos;
- no pagamento das rendas vincendas ate efectiva desocupação.
2. Para alcançar estas pretensões, a autora alegou dedicar-se, entre outras, a actividade de exploração de centros comerciais. E, assim, explora e administra o denominado "Shopping Center" das Amoreiras.
3. Aconteceu que, por escritura publica, de 24 de Janeiro de 1986, a "Mundicenter - Sociedade Imobiliaria,
SA," "deu de arrendamento a autora as fracções autonomas de varios imoveis de sua propriedade que, no seu conjunto, integram o denominado Empreendimento das Amoreiras". O objecto material do referido arrendamento compreende, entre outras coisas (sentido tecnico), 358 lojas. A autora, pelo referido contrato,
"ficou autorizada a ceder a exploração dos estabelecimentos comerciais ou industriais que funcionam nas lojas existentes nos locais arrendados.
4. Por um contrato denominado por autora e reu como "promessa de cessão de exploração de estabelecimento comercial" aquela prometeu ceder a este a exploração das lojas 1033 e 1034 pelo periodo de 36 meses "com inicio na data que fosse fixada" pela demandante, cf. documentos particulares de folhas 16 a 28 verso).
Por estes escritos ficou estabelecido destinarem-se as lojas ao comercio do ramo "bar-pub", pagando o reu "cauções iniciais de 400 contos e 200 contos " a titulo exclusivo de primeiro pagamento e retribuições mensais de valor unitario de 190000 escudos e 95000 escudos.
Estes "valores unitarios venciam-se no primeiro dia util do mes a que respeitassem", tendo ainda sido convencionado dever ser actualizada ou corrigida a retribuição (ões) mensal (ais) em Janeiro de cada ano e ate a ultima a unidade do contrato (percentagem igual a fixada pelo governo para a actualização das rendas comerciais).
5. A re ter-se-ia obrigado, tambem, a pagar a autora e mensalmente, 2,25 e 1,13 mil avos das despesas comuns de exploração referidas no contrato (consumo de agua, electricidade e demais fontes de energia utilizados no Centro e que sejam fruidas pelo publico em geral e/ou pela globalidade dos lojistas e que se refiram as partes comuns do "shopping";
"despesas com telefones usados exclusivamente pelo serviço de condominio" e outras descritas a folhas 28 e verso, todas concernentes ao uso comum).
6. Depois, a autora, afoitamente, diz que, apesar das partes terem denominado o contrato como "cessão de exploração", o certo e que não lhe "cabe" tal qualificação juridica. E isto porque ela e arrendataria de todo o movel em que integra o conhecido Centro a tanto se limitando a sua actividade, pois, recebidos os "espaços", não tera montado em qualquer deles nenhum estabelecimento comercial ("não mostra as lojas, não fez qualquer obra destinada a realização do seu objecto, não as recheou com bens destinados a sua exploração, não adquiriu bens para nelas serem vendidos").
7. Concretizando, ou melhor, concluindo, a autora diz que o contrato tem duas partes distintas: a primeira e uma "cedencia do uso de espaço fisico" por certo periodo e mediante o pagamento de uma retribuição mensal; a segunda e uma prestação de determinados serviços" como sejam a manutenção da segurança, limpeza e fruição das zonas comuns do edificio, sanitarios e corredores, elevadores, escadas rolantes, etc (ou seja o que todos-ou quase-lisboetas bem conhecem), "tudo mediante o pagamento de uma remuneração variavel correspondente aos citados 2,25 e 1,13 mil avos das despesas comuns"
8. Assim, segundo a tese da autora, os contratos celebrados com o reu serão de qualificar como "mistos" (subarrendamento quanto a "cedencia do espaço" e prestação de serviços" no que concerne ao seu restante objecto"). Como ao subarrendamento são aplicaveis as regras dos artigos 1023 e 1060 do Codigo Civil, ele pode ser resolvido nos termos do artigo 1093 do mesmo Codigo.
9. Acontece que o reu não paga "renda" desde Outubro de 1985 (loja 1033) e desde a mesma data quanto a outra loja (1034). E e este o fundamento da resolução.
10. O reu começou por se defender por excepção (erro na forma de processos, nulidade dos contratos) e para, logo a seguir, impugnar ("resolução dos contratos ou a sua modificação segundo juizos de equidade").
Sintetizando o mais possivel, o reu alegou:
- a autora, arrendado o edificio, transformou-o num gigantesco estabelecimento composto por 358 lojas, cujas explorações cedem, criando a ideia de um estabelecimento - "shopping center"- atraves de uma grande operação de "marketing";
- apesar das lojas (358) não constituirem, de inicio, mais do que espaços fisicos, o certo e que o objecto dos contratos celebrados a tal não se podem confirmar;
- como contra partida do preço a pagar mensalmente, o reu passara a usufruir de toda a estrutura criada pela autora (o centro comercial como suporte das actividades do demandado), bem como de uma clientela "atraida pela imagem criada pela demandante e o correspondente aviamento";
- os efeitos dos contratos outorgados iniciavam-se simultaneamente com a abertura do Centro;
- existem numerosas clausulas nos contratos que são inconciliaveis com o subarrendamento: a autora refere ser arrendataria, estando autorizada pelo contrato de arrendamento a dar de exploração o estabelecimento; ela pode denunciar os contratos no termo do prazo e o mais que se indica nas outras alineas do artigo 13 da contestação;
- autora e reu outorgaram dois contratos de cessão de exploração de estabelecimento comercial, pelos quais aquela cedeu a exploração de dois estabelecimentos e este se obrigou a uma contra partida pecuniaria mensal em que se estipulou uma forma de calculo dualista";
- não se trata, como acaba por concordar a autora, de dois contratos-promessa, mas sim de dois contratos "definitivos";
- os arrendamentos para comercio e industria devem ser titulados por escritura publica, o que não aconteceu;
- esta nulidade so pode ser invocada pelo locatario, o que se faz;
- mesmo que os contratos fossem validos, sempre havera lugar as suas resoluções ou modificações segundo juizos de equidade e por terem acontecido determinadas "faltas" imputaveis a autora (minuciosamente descritas na contestação);
- logo, os acordãos ou são modificados (artigo 252, n. 2, do Codigo Civil) ou, caso se entenda resolve-los, devera apensar-se compensação com o montante ou custas das obras e 600 contos resultantes de determinada clausula contratual que nada tem a ver com "rendas".
11. Na resposta, a autora, depois de dizer que o R. entregou as lojas livres e devolutas em 15.8.87
(a contestação foi apresentada em 21.10.87), responde as excepções assim: não ha erro na forma do processo, pois o contrato não e de cessão de exploração; os acordos contratuais são nulos por falta de forma legal, mas a declaração de nulidade importa a retribuição do devido ou de tudo quanto foi prestado, pelo que, não podendo devolver o uso feito, tera de compensar no "valor correspondente" e este coincide com o da renda mensal; a redução do contratado não e possivel, ate porque o reu ja denunciou o acordado; os factos alegados pelo reu não integram o erro por faltar o elemento previsto no artigo 244 do Codigo Civil, nem integram os pressupostos referidos nos artigos 437 e 439 do mesmo diploma.
12. No despacho saneador, o Excelentissimo Juiz entendeu que os contratos não podem qualificar-se como de subarrendamentos, tendo acrescentado o seguinte:
- o que as partes efectivamente pretenderam e exactamente o que consta dos contratos de folhas 54 e seguintes, nada deles transparecendo que para conduzir a qualificação dada pela autora;
- "assim, ao pretender-se o despejo em base no não pagamento das mencionadas quantias, significa que o pedido esta em contradição com a causa de pedir, não bastando para a isso obstar que a autora qualifique tais montantes como rendas";
- "em face do exposto, nos termos da alinea b) do n. 1 do artigo 288 do Codigo de Processo Civil, abstenho-me de conhecer do pedido e absolvo o reu da instancia".
13. Sem exito, apelou a autora, pois a segunda instancia confirmou o despacho. Foi pedida revista, mas a especie, por acordão de folhas 179 verso deste Supremo Tribunal de Justiça, foi emendada para agravo.
As conclusões são estas: a)- "A unica questão a resolver e a de saber se em contrato mediante o qual uma das partes se compromete a ceder a outra a fruição de um imovel, por certo prazo, mediante retribuição, pode ser subtraido ao regime legal imperativo previsto no Codigo Civil, quando constam desse contrato clausulas acessorias ou esse contrato e celebrado em conjunto com um contrato de prestação de serviços; b- "Não sendo possivel tal operação de descaracterização do contrato - porque se violariam assim os artigos 1023, 1060 e 1093, n. 1, alinea a), do Codigo Civil - esta, pois, correctamente qualificado o contrato na petição inicial como contrato de subarrendamento, sendo uma consequencia constituir a acção de despejo o meio proprio para lhe por termo"; c- "Não podia, pois, a Relação ter confirmado a decisão recorrida, absolvendo o reu da instancia; ao assim proceder, violou os referidos artigos 1023, 1060 e 1093, n. 1, alinea a), do Codigo Civil e os artigos 193, n. 1, alinea b) e 228, n. 1, alinea b), do Codigo de Processo Civil"; d- Deve o processo baixar a Relação para que este profira novo acordão, ordenando que ele prossiga na primeira instancia com elaboração de especificação e questionario.
Foi junto douto parecer em apoio da tese da recorrente e o recorrido não contra-alegou:
II - Fundamentos
1. A segunda instancia fixou o seguinte: "da leitura atenta dos contratos (e seus anexos), junto de folhas
54 a 69, mostra-se que o reu, pela cessão da exploração do referido estabelecimento, obrigou-se, alem do mais, a pagar uma retribuição inicial de 400000 escudos, e retribuições mensais de 190000 escudos, devendo estas ser corrigidas anualmente; comparticipar nas despesas de promoção e publicidade comum do shopping center com 2,25 mil avos dessas despesas indicar a denominação do Centro nos documentos e propaganda dos estabelecimentos; manter a loja aberta o ano inteiro e no horario que vier a ser fixado pela Mundicenter; não realizar saldos ou leilões sem previa autorização da cedente; efectuar e manter em dia o seguro contra incendio do recheio do estabelecimento; manter todos os seus empregados com sentido de disciplina, aprumo e apresentação adequada; e aceitar a denuncia dos contratos no termo do prazo".
2. Segundo se julga, competiu a Antunes Varela (1) a primasia na analise dos contratos celebrados entre o "fundador" dos centros comerciais e os respectivos logistas. E que, como o referido Professor acentua, para alem das duas conhecidas especies negociais (arrendamento - ou subarrendamento - para o exercicio do comercio, regulado no artigo 1112 do Codigo Civil e a locação do estabelecimento comercial colocado pelo artigo 1085 fora daquela primeira especie), existe uma terceira realidade muito conhecida em Portugal (a dos shopping centros), maxime atraves do "espectacular" empreendimento das Amoreiras (caso do presente processo, por singular coincidencia). No primeiro estudo de Antunes Varela, ele afirma ser delicada a questão de saber se o contrato efectuado com o logista, sobretudo quando e este a instalar o estabelecimento, deve ou não gozar do beneficio da renovação obrigatoria.
Para responder, coloca, em primeiro lugar, o sistema dualista portugues nesta materia: se quem arrenda o predio alheio (o locatario) e quem cria o estabelecimento comercial, a lei confere-lhe uma "grelha" pesteccionista (renovação obrigatoria, etc.) muito extensa; pelo contrario, se o arrendatario não cria nada, limitando-se a explorar temporariamente o estabelecimento ja em funcionamento, então o contrato (maxime, o locatario) ja tem um regime juridico não vinculatico.
Para alem destas duas especies, existira outra (interroga o ilustre Professor)?
Responde-se afirmativamente, pois, atentas as caracteristicas especiais destes "centros" em que o "fundador" proporciona aos lojistas uma serie de vantagens muito diferenciadas das existentes nas duas especies "classicas", tudo aconselha a conferir o principio da mais ampla liberdade contratual.
Caracterizando com pormenor esta nova figura juridico- comercial, o Professor Doutor Antunes Varela justifica assim a respectiva autonomia: "quem confere a loja dos centros a sua situação privilegiada, quem lhe assegura a complementaridade valiosa doutras lojas, quem lhe da a vizinhança de estabelecimentos doutros ramos de alta qualidade, com grande poder de atracção sobre o publico, quando lhe garante a organização complexa de todo o conjunto (desde os parques de estacionamento as escadas rolantes passando pela decoração de todo o recinto), e uma entidade estranha ao seu negocio, e o fundador do centro" (2)
Se se comparar esta transcrição com a caracterização do presente caso, ninguem podera negar uma autentica sobreposição. A estrutura dos "Centros Comerciais", como refere Antunes Varela, para alem de ter expressão pluralista (ao contrario da caracteristica inscrita do "supermercado"), caracteriza-se por "uma unidade global da sua concepção" e por um "funcionamento solidario das diferentes moleculas que integram o seu corpus" (3). Ora, nada disto se verifica no arrendamento para fins comerciais nem na locação de estabelecimento comercial. Por isso, e de concluir tratar-se de um contrato atipico nada tendo a ver com ele o processo especial de despejo. Se a autora da como reproduzidos os contratos celebrados com o reu e de nesta figura, como se disse, tudo o que pode caracterizar a terceira especie atras descrita, aquela demandante devera ter utilizado o processo comum.
3. Contudo, ainda importa referir outro aspecto: os contratos não foram titulados por escritura publica.
Ora, nos termos do artigo 89, alinea h), do Codigo do Notariado, devem adoptar a referida forma sobre os negocios de sublocação ou cessão do direito ao arrendamento dos predios destinados a estabelecimentos comerciais. Esta formula "vaga e imprecisa" abrange o contrato de cessão da loja integrada no centro comercial, quer se utilize uma interpretação extensiva ou mesmo uma interpretação declarativa (4). Desta forma, os contratos são nulos e, portanto, a autora podera ter pedido a declaração de nulidade (a resolução do contrato, como se sabe, pressupõe a validade do negocio juridico) com a consequente devolução das lojas e o pagamento do devido.
Não foram, pois, violadas as normas legais referidas nas conclusões.
III - Decisão:
Com os fundamentos expostos, nega-se provimento ao recurso, confirma-se o acordão recorrido (parte decisoria) e condena-se a recorrente em custas.
Notas:
(1)- Primeiramente, em "breve folheto" intitulado "Os centros comerciais (shopping centers), Lisboa, 1988, destinado, como veio a suceder, ao 2 volume dos "Estudos em homenagem ao Professor Doutor Antonio de Arruda Ferreira Correia"; posteriormente, na RLJ, ano 122, paginas 62 e seguintes, em anotação muito critica ao acordão do Supremo Tribunal de Justiça, de 26 de Abril de 1984.
(2)- "Estudos" citados em 1, pagina 64.
(3)- RLJ, ano 122, pagina 83.
(4)- RLJ, ano 122, pagina 85.
Meneres Pimentel,
Brochado Brandão,
Cura Mariano - vencido porque não concordando com a classificação ou qualificação do contrato como do arrendamento ou de cessão de exploração de estabelecimento comercial e entendendo estarmos perante contrato atipico, dado que em outra acção os articulados são os mesmos ou semelhantes, ha que aproveitar o processado devendo os autos prosseguir.