| 4854/18.6T8BRG.G1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS
DIREITO PESSOAL DE GOZO
EXERCÍCIO DE ATIVIDADE
RENDA
RESOLUÇÃO
DESPEJO IMEDIATO
LOCADOR
ARRENDATÁRIO
INCUMPRIMENTO
COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS
I. O arrendatário de imóvel destinado a fim não habitacional não pode deixar de pagar rendas, invocando a exceção de não cumprimento do contrato, numa situação em que se verifica incumprimento parcial do locador quanto à obrigação de lhe garantir o gozo do imóvel, traduzido no mau funcionamento do sistema de climatização, continuando (apesar de tal deficiência) o arrendatário a exercer a sua atividade económica nesse imóvel.
II. O arrendatário não pode deixar de pagar rendas, invocando a compensação de créditos com o crédito futuro de indemnização que receberá do locador decorrente de ação ainda pendente (e não transitada em julgado).
III. Deixando o arrendatário de pagar rendas, e não se verificando as (por si invocadas) exceção de não cumprimento do contrato e compensação de créditos, tem o locador o direito de obter a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do local arrendado.
IV. Continuando o arrendatário a não pagar nem depositar rendas na pendência da ação de despejo, após notificado para o efeito, tem o locador o direito de acionar o incidente de despejo imediato.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I. RELATÓRIO
A) Das ações principais (apensadas):
1. FITNESS CLUB – BRAGA, ACTIVIDADES DESPORTIVAS, Ld.ª, com sede em Braga, propôs contra “KORVASES, Ld.ª”, com sede em Barcelos, e “CORRENTE SUBLIME, Ld.ª”, com sede em Barcelos, ação de processo comum.
Peticionou a condenação das rés a pagar-lhe o valor de € 2.403.900,25 (dois milhões quatrocentos e três mil e novecentos euros e vinte e cinco cêntimos), sendo € 152.500,00 pelo atraso na entrega do locado e € 2.251.400,25 pelos danos decorrentes do não cumprimento, acrescidos dos juros de mora a contar da citação.
Alegou, em síntese, que:
Ocupa, desde inícios de 2009, as frações autónomas a que correspondem as lojas .3 e 14 do Edifício denominado “Localização 1”;
Paga à R. “Corrente Sublime, Ld.ª”, a título de contrapartida financeira mensal pela ocupação das referidas lojas, o valor de € 6.067,20 (seis mil e sessenta e sete euros e vinte cêntimos), e o valor de € 851,50 (oitocentos e cinquenta e um Euros e cinquenta cêntimos), a título de “despesas e encargos mensais para funcionamento do polo de negócios de Braga”;
Nas frações em causa está instalado, desde meados de 2009, o ginásio denominado “Fitness Club de Braga”, explorado pela sociedade A.
Convencionaram que seria a 1.ª R. a promover as obras necessárias à adaptação das duas frações em causa à sua afetação a ginásio, sem prejuízo da obrigação da A. pagar à 1.ª R. as mesmas obras, em sessenta prestações mensais e sucessivas, durante o prazo de cinco anos.
Em julho de 2012, as frações correspondentes às lojas .3 e 14, sitas no Piso 1 do Localização 1, passaram para a titularidade da entidade “Corrente Sublime, Ld.ª”.
Todo o projeto foi gizado, da parte da A., tomando por referência para a abertura ao público do centro de fitness o dia 1 de janeiro de 2009, prazo convencionalmente fixado entre as partes para entrega à A. dos imóveis locados.
Ficou clausulada, no n.º 3 da cláusula 12.ª do contrato promessa de arrendamento, uma penalização diária de € 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta euros), a pagar por desconto nas rendas, por cada dia de atraso na entrega dos espaços arrendados.
Verificou-se um atraso de cento e vinte e dois dias na entrega das frações, que ocorreu apenas no dia 2 de maio de 2009, e, concomitantemente, na abertura ao público do ginásio, o que causou danos à autora, nomeadamente, perda de clientes.
O sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado do edifício do Polo de Negócios de Braga, onde se inserem as frações objeto do dissídio, é um sistema centralizado, comum para todas as frações do prédio.
O sistema de AVAC, no que concerne ao ginásio, nunca teve capacidade para assegurar a renovação do ar e a manutenção de níveis seguros de oxigénio, dentro das instalações do Fitness Club, nem nunca foi o sistema capaz de assegurar a extração da humidade nos meses de inverno.
Perderam-se mais de 330 clientes por ano por falta de condições de ventilação, humidade e temperatura decorrentes da inoperacionalidade do AVAC.
Apesar da todas as insistências da parte da A., do reconhecimento e promessas de reparação da parte dos representantes das RR., nunca estas repararam o equipamento ou o colocaram em condições de funcionar.
O valor que a A. deixou de auferir por efeito da inépcia do AVAC ascende a € 2.380.985,00 (correspondente à multiplicação do retorno de cada sócio pelo número de sócios perdidos).
Valor que, descontando a parte que respeita a impostos e outros custos, se computa num valor líquido de € 1.464.208,15 (um milhão quatrocentos e sessenta e quatro mil duzentos e oito euros e quinze cêntimos).
A este número acresce ainda o lucro cessante decorrente dos potenciais sócios que deixaram de contratar com a A. por efeito da repercussão negativa decorrente da “notícia” de que o Fitness Club de Braga tinha más condições de climatização, calculado em € 2.549.610,00.
E que corresponde a um valor líquido, depois de subtraída a parte respeitante a impostos e outros custos, de € 1.574.384,20.
2. As rés (Korvases e Corrente Sublime) contestaram a ação, invocando exceções (que foram indeferidas no despacho saneador) e impugnando a factualidade alegada pela autora, referindo, nomeadamente, que:
A obrigação da Korvases, enquanto senhoria e no que concerne à entrega das lojas locadas, no âmbito do contrato de arrendamento celebrado, ficou concluída com a simples entrega das mesmas à Autora a 01 de janeiro de 2009, sendo uma questão completamente diferente a relação que, posteriormente, Autora e Ré vieram a encetar no âmbito do contrato de empreitada, celebrado a 10 de março de 2009, o qual teve como objeto a execução das obras de adaptação das lojas, que haviam sido locadas à FCB, a um ginásio multiusos (empreitada adjudicada só em 10 de março de 2009 à 1ª ré);
Nunca a Korvases foi interpelada de que o sistema de AVAC estava inoperacional, nem nunca a 1.ª Ré reconheceu tal inoperacionalidade e o grave impacto de tal condição na situação económica da Autora e para os utentes do ginásio.
Solicitaram, ainda, a condenação da FCB como litigante de má fé, referindo que os pedidos da mesma nos presentes autos, porque baseados em factos contrários à verdade, configuram manifesta litigância de má-fé.
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3. Posteriormente, “CORRENTE SUBLIME, Ld.ª” (ré nos presentes autos) propôs contra, “FITNESS CLUB DE BRAGA, Ld.ª” (autora nos presentes autos) ação de processo comum, à qual foi atribuído o n.º 5250/18.0T8BRG, peticionando que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, bem como o respetivo despejo, devendo a Ré ser condenada a entregar imediatamente à autora o locado livre e desocupado, bem como ao pagamento da quantia global de € 358.553,63€ (€299.405,71€ + € 59.147,92€) e dos juros que se venceram até efetivo e integral pagamento, contados da data da entrada em juízo.
Peticionou ainda a condenação da ré no pagamento à autora de todas as rendas, bem como das despesas e encargos relativos à conservação e fruição do espaço arrendado, que se vencerem até à sua efetiva restituição à autora, fixando-se no valor mensal de € 13.000,00€ (mais IVA à taxa legal) a renda vencida em outubro de 2018 e referente ao mês de novembro de 2018.
Alegou que, por contrato promessa de arrendamento outorgado em 31 de janeiro de 2008, o qual se converteu em contrato de arrendamento valendo como contrato prometido em tudo que não tinha natureza de mera promessa por força da cláusula 3.º, n.º 2 do mesmo, a sociedade comercial denominada “Korvases, Ld.ª, havia cedido à ré o gozo e fruição das lojas n.ºs .3 e 14 do empreendimento designado por Localização 1, contrato no qual a autora “Corrente Sublime, Ld.ª” veio, em agosto de 2012, a ocupar, por cedência da posição contratual, o lugar da “Korvases, Ld.ª”, enquanto senhoria.
O contrato de arrendamento havia sido celebrado pelo prazo de 20 anos, com início em 01 de janeiro de 2009 e termo a 31 de dezembro de 2028, mediante o pagamento pela ré de uma renda mensal ilíquida de € 13.000,00€ (treze mil euros), a ser paga até ao sexto dia do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito, por meio de transferência bancária para conta indicada para o efeito;
Em agosto de 2012, as partes fixaram temporariamente uma renda de € 4.500,00€, desde que a ré pagasse todas as rendas vencidas e não pagas até então, bem como as despesas e encargos relativos à conservação e fruição do espaço arrendado de que era devedora à data;
Todavia, a ré não cumpriu tal acordo, permanecendo em dívida um total de € 200.735,06 €, a que acrescem € 57.874,65€ referentes às rendas vencidas e não pagas dos meses de abril a outubro de 2018 e respetivos juros.
4. A ré (nesses autos) – FITNESS CLUB DE BRAGA – contestou a ação, invocando as exceções perentórias de prescrição, pagamento, nulidade do contrato da cessão de créditos e inexigibilidade do crédito reclamado quanto ao AVAC, cujo conhecimento foi relegado para final, por depender de prova a produzir em audiência.
Impugnou a factualidade vertida na petição inicial, alegando, em síntese, o seguinte:
A ré e a então senhoria – “Korvases” – acordaram, em 2012, na redução da renda para o valor de € 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros) por mês, porque se demonstrou frustrado o pressuposto erigido e assegurado pela senhoria na génese do contrato, de que o edifício do Polo de Negócios de Braga estaria plenamente concluído e ocupado em inícios de 2009;
Só em finais de 2017 é que foi integralmente concluída a obra do Polo de Negócios de Braga, só em setembro de 2009 abriu o segundo estabelecimento no prédio, só em maio de 2010 abriu o terceiro e, seguidamente e a ritmo muito lento, começaram a ser ocupadas outras frações;
Em meados de 2012 ainda estava por ocupar cerca de 60% do espaço total do Polo de Negócios;
Razão pela qual, ao contrário do que a senhoria havia inculcado na ré como pressuposto do negócio, não “circulavam diariamente no Polo de Negócios de Braga milhares de pessoas, milhares de potenciais clientes do ginásio”;
Em cumprimento do acordado em 2012 entre a R. e a “Korvases”, em 2014, com a abertura de mais espaços comerciais e empresariais no edifício – mas ainda muito longe da ocupação “prometida” pela senhoria originária – posteriormente, foi alterado o valor da renda, para o valor de € 6.000,00 (seis mil euros).
5. Foi fixado como objeto do litígio (nessa ação) o de apreciar:
A validade e eficácia da cessão da posição contratual da empresa KORVASES, Ld.ª à autora CORRENTE SUBLIME, Ld.ª, no acordo escrito celebrado com a ré, no dia 31.01.2008, denominado “Contrato Promessa de Arrendamento para Fins Não habitacionais em Período Limitado (20 anos) com Opção de Compra”;
O incumprimento por parte da ré, na qualidade de arrendatária, da obrigação de pagar a renda e, bem assim, as despesas e os encargos relativos à conservação e fruição do espaço locado, em conformidade com o contratualmente estipulado;
O direito da autora à resolução do contrato de arrendamento em causa, nos termos do artigo 1083.º, n.ºs 3 e 4, do Cód. Civil;
A prescrição das rendas referentes aos meses agosto de 2011 a julho de 2012;
A nulidade, por simulação, do contrato de cessão de créditos outorgado entre a firma KORVASES, LDA. e a autora, a 21/09/2018 (junto a fls.39v.º);
A inexigibilidade do crédito reclamado relativo às despesas e encargos de conservação e fruição do espaço arrendado;
O pagamento pela ré das rendas dos meses de abril de 2018 a outubro de 2018.
6. Por despacho proferido em 20.05.2019 foi determinada a apensação do Proc. comum nº 5250/18.0T8BRG a estes autos, passando aquele a ser tramitado como apenso A.
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7. Nos presentes autos, em 12.06.2019, a Fitness Club Braga, Ld.ª deduziu articulado superveniente, no qual peticionou a ampliação do pedido originário para passar a abranger também a condenação da Corrente Sublime na substituição do sistema de AVAC afeto ao locado, de modo a reunir as condições para a prática de atividade física no mesmo.
Alegou, em síntese que, desde inícios de maio de 2019, o sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado do ginásio deixou de produzir frio e de assegurar as mínimas condições de segurança para o exercício da atividade física.
Após a entrada da ação em juízo, o sistema apenas funcionou a espaços e sem potência suficiente para assegurar a cabal ventilação, controlo da temperatura e humidade e a partir de maio não funcionando de todo.
As rés responderam, impugnando a factualidade alegada pela autora e referindo que o problema, a existir, não advém do sistema central, mas do sistema de aquecimento, ventilação e AC do ginásio, cuja manutenção não é da sua responsabilidade, mas sim do condomínio.
8. Realizada a audiência prévia, foi admitido o articulado superveniente. E nessa diligência a Fitness Club desistiu do pedido relativamente à Corrente Sublime, Ld.ª, quanto ao pagamento da penalização pelo atraso na entrega do locado, no valor total de € 152.500,00; desistência que foi homologada por sentença.
9. Foi fixado o objeto do litígio do presente processo (n.º 4854/18.6T8BRG.) nos seguintes termos:
a) Violação do direito da Autora ao gozo, para o fim a que se destinam, das frações autónomas objeto do contrato promessa de arrendamento, celebrado com a 1ª. ré e posteriormente convertido em contrato definitivo;
b) Montante indemnizatório a fixar, decorrente da penalização pelo atraso na entrega do arrendado e por danos e prejuízos sofridos pela Autora, em consequência da violação daquele direito.
10. Em sede de julgamento, em 06.07.2022, a autora (Fitness Club Braga) deduziu nova ampliação do pedido em mais € 500.000,00 (quinhentos mil euros); ampliação que foi admitida.
Alegou, em síntese, que:
Quando a A. deu entrada da ação, em setembro de 2018, estava crente que o sistema havia sido reparado e estava funcional;
Todavia, a partir de maio de 2019, com a chegada dos dias de calor e inerente necessidade de arrefecimento do ginásio, veio a perceber que a R. Corrente Sublime não havia reparado convenientemente o sistema;
O sistema não mais gerou frio, não tendo possibilitado o conveniente arrefecimento do ginásio, desde maio de 2019, salvo nos dias que antecederam a inspeção ao local realizada no âmbito do presente procedimento;
O que significa que os danos antes verificados, e cuja reparação por indemnização vem peticionada, se replicaram e se avolumam desde maio de 2019;
De maio de 2019 a julho de 2022 decorreram três anos e dois meses;
Por força da imposição legal de encerramento por efeito da pandemia de Covid-19, o ginásio esteve encerrado de 13.3.2020 a 3.6.2020 e de 15.1.2021 a 5.4.2021;
Totalizando um período total de encerramento de 182 dias (cerca de cinco meses);
O que significa que os prejuízos, os danos emergentes e lucros cessantes com fundamento na inépcia do sistema de AVAC, se verificaram durante trinta e três meses da pendência da presente ação;
Computou, de maio de 2020 até à data do julgamento, os danos sofridos pela autora, por causa da incompetência ou da não disponibilização pela ré do sistema de AVAC, em mais de € 900.000,00;
Valor que entende a A. reduzir, por razões de equidade e para anular por completo a margem de erro no cômputo, a € 500.000,00 (quinhentos mil euros).
As rés (Korvases, Ld.ª e Corrente Sublime, Ld.ª) impugnaram a factualidade inerente à referida ampliação.
11. A primeira instância veio a proferir sentença, em 23.09.2022, com o seguinte dispositivo:
«1. Reconheço a violação do direito da Fitness Club de Braga ao gozo, para o fim a que se destinam, das fracções autónomas objecto do contrato de arrendamento por parte da Korvases e da Corrente Sublime e, em consequência:
Condeno a Korvases e a Corrente Sublime a pagar à Fitness Club de Braga a quantia de € 1.464.208,15 (um milhão quatrocentos e sessenta e quatro mil duzentos e oito euros e quinze cêntimos), acrescida de juros de mora a contar da citação;
Condeno a Corrente Sublime a pagar à Fitness Club de Braga a quantia de € 474 511, 90 (quatrocentos e setenta e quatro mil quinhentos e onze euros e noventa cêntimos), acrescida de juros de mora a contar da citação;
Condeno a Korvases e a Corrente Sublime a pagar à Fitness Club de Braga a título de lucros cessantes, a quantia que a FCB deixou de auferir devido ao número de alunos que se deixaram de inscrever no ginásio, desde os nove anos que antecederam a propositura da acção até à prolação da presente sentença), cujo cálculo se relega para execução de sentença, cfr. artºs 609, nº 2 e 358 do CPC;
Condeno a Corrente Sublime a praticar os actos relativos ao sistema AVAC afecto ao locado (se necessário, a sua substituição), de forma a que assegure as mínimas condições para a prática de actividade física no mesmo.
2. Julgo improcedente o pedido da FCB correspondente ao montante indemnizatório a fixar decorrente de penalização pelo atraso na entrega do arrendado e por danos e prejuízos sofridos pela autora em consequência da violação daquele direito, e, em consequência, absolvo a Korvases do pagamento à Fitness Club de Braga da quantia de € 152.500,00
3. Julgo improcedentes as excepções invocadas pela Fitness Club de Braga no apenso A da nulidade da cessão de créditos da Korvases à CS e consequente ilegitimidade da Corrente Sublime.
4. Julgo improcedente a excepção de Prescrição dos Créditos invocados pela Corrente Sublime no apenso A (de agosto de 2011 a julho de 2012)
5. Julgo parcialmente procedente, a excepção de cumprimento invocada pela Fitness Club de Braga no apenso A e, em consequência, fixo em € 241 532,06 o cômputo das rendas não liquidadas pela FCB, a que acrescem juros moratórios calculados às respetivas taxas legais supletivas (in casu de 7.00%), desde a data de vencimento de cada uma das faturas supra referidas até à presente data
6. Julgo improcedente o pedido da Corrente Sublime formulado no apenso A para que se fixe no valor mensal de EUR. 13.000,00€ (mais IVA à taxa legal) a renda vencida em Outubro/2018 e referente ao mês de Novembro/2018 no valor de EUR, bem como as que se vencerem posteriormente
7. Declaro procedente a excepção de abuso de direito invocada pela FCB no apenso A e, em consequência, declaro a inexigibilidade imediata do crédito reclamado pela CS junto da FCB relativo às despesas e encargos de conservação e fruição do espaço arrendado e improcedente o pedido de despejo
8. Declaro extinta por compensação a dívida da FCB junto da CS referida em 5 (quando exigível).
9. Absolvo a Fitness Clube de Braga do pedido de condenação como litigante de má fé deduzido pela Corrente Sublime
10. Declaro procedente o incidente de condenação como litigante de má fé deduzido pela a Fitness Clube de Braga contra a Corrente Sublime e, em consequência, ao abrigo do disposto no artigo 456, nº 1 e 2, al. a) do CPC, decido condenar a Corrente Sublime em multa como litigante de má fé a fixar posteriormente entre duas e cem UC´s (artigo 27, nº 3 do Regulamento das Custas Processuais) e ao pagamento de uma indemnização à FCB a fixar após consulta prévia às partes, cfr. artº. 543, nº 3 do CPC.»
12. As rés interpuseram recurso de apelação (recurso principal) e a autora interpôs recurso subordinado.
13. A segunda instância enunciou o objeto da apelação nos seguintes termos:
«(…) atentas as conclusões do recurso de apelação interposto pelas Rés e as conclusões do recurso subordinado interposto pela Autora, as questões a apreciar por este Tribunal ad quem (segundo uma ordem de precedência lógica) são:
1) Se é admissível a junção do documento apresentado pelas Rés/Recorrentes com o requerimento datado de 03/01/2023 (com a ref. citius «13954236»);
2) Se a sentença recorrida (incluindo o segmento relativo ao incidente de litigância de má-fé) e/ou a decisão recorrida sobre o incidente de despejo imediato padece(m) das invocadas nulidades previstas das alíneas b), c), d) e/ou e) do n.º 1 do art. 615º do C.P.Civil de 2013;
3) Se a sentença recorrida e/ou decisão recorrida sobre o incidente de despejo imediato devem ser alteradas quanto às respectivas decisões de facto (no caso daquela primeira, incluindo a decisão de facto relativa ao incidente de litigância de má fé), nos termos indicados na impugnação de facto deduzida pelas Rés/Recorrentes ou ao abrigo dos poderes oficiosos do Tribunal previstos no art. 662º/c) do C.P.Civil de 2013;
4) Caso proceda (parcial ou totalmente) a alteração da decisão de facto da sentença recorrida, apurar se as Rés violaram o direito da arrendatária (Autora) ao gozo do locado e se sobre as Rés impende a obrigação a prática de actos relativos ao sistema de AVAC e/ou a obrigação de indemnizar a Autora nos termos fixados na sentença;
5) Caso proceda (parcial ou totalmente) a alteração da decisão de facto da sentença recorrida, apurar se a renda devida pela Autora (arrendatária) é no valor mensal de € 13.000,00 desde Outubro de 2018;
6) Apurar se a Autora é devedora à 2ª Ré de rendas (e despesas) vencidas anteriormente à propositura da acção de despejo apensa no montante total de € 358.553,63;
7) Apurar se deve ser declarada a resolução do contrato de arrendamento, o respectivo despejo e a entrega do locado, apreciando-se simultaneamente se pode ser oposta validamente a excepção do não cumprimento do contrato (inexigibilidade) e pode ser declarada a compensação de créditos;
8) Caso se declare a resolução e o despejo, determinar os montantes a que a 2ª Ré tem direito a título de rendas (e despesas) vencidas antes da propositura da acção de despejo e a título de rendas (e despesas) vencidas e vincendas durante a pendência da mesma e até à respectiva restituição do locado;
9) Caso proceda (parcial ou totalmente) a alteração da decisão de facto relativa ao incidente de litigância de má fé (incluído na sentença recorrida), apurar se a 2ª Ré litigou de má fé;
10) Apurar se deve ser julgado procedente o incidente de despejo imediato;
11) E apurar se deve proceder a excepção da prescrição invocada pela Autora relativamente às rendas vencidas.»
O TRG julgou parcialmente procedente o recurso principal, interposto pelas rés, e julgou improcedente o recurso subordinado, interposto pela autora, proferindo acórdão com o seguinte dispositivo:
«(…) acordam os Juízes deste Tribunal da Relação:
1) Em julgar inadmissível a junção aos autos, na presente fase de recurso, do “documento/parecer” apresentado pelas Rés/Recorrentes com o seu requerimento datado de 03/01/2023 (com a ref. citius 13954236);
2) Em julgar parcialmente procedente o recurso principal de apelação interposto pelas Rés/Recorrentes e, consequentemente, mais decidem:
2.1) revogar parcialmente a sentença recorrida nos seguintes termos:
a) Altera-se a condenação do 1º parágrafo do ponto 1 do decisório da sentença recorrida, o qual passa a ter a seguinte redacção - «Condena-se a 1ª Ré Korvases e a 2ª Ré Corrente Sublime a pagarem à Autora Fitness Club de Braga respectivamente a quantia de € 21.161,80 (vinte e um mil cento e sessenta e um euros e oitenta cêntimos) e a quantia € 29.750,90 (vinte e nove mil setecentos e cinquenta euros e noventa cêntimos), a título de indemnização pela perda de clientes no período de Maio de 2009 a Setembro de 2018 em consequência da violação da obrigação de assegurar o gozo do locado, acrescidas de juros de mora a contar da citação»;
b) Altera-se a condenação do 2º parágrafo do ponto 1 do decisório da sentença recorrida, o qual passa a ter a seguinte redacção - «Condena-se a 2ª Ré Corrente Sublime a pagar à Autora Fitness Club de Braga a quantia de € 5.813,25 (cinco mil oitocentos e treze euros e vinte e cinco cêntimos), a título de indemnização pela perda de clientes no ano de 2019 (a partir do mês de Maio) em consequência da violação da obrigação de assegurar o gozo do locado, acrescidas de juros de mora a contar da citação»;
c) Altera-se a condenação do 3º parágrafo do ponto 1 do decisório da sentença recorrida, o qual passa a ter a seguinte redacção - «Condena-se a 1ª Ré Korvases e a 2ª Ré Corrente Sublime a pagarem à Autora Fitness Club de Braga, a título de lucros cessantes, respectivamente a quantia que esta deixou de auferir devido ao número de alunos que se deixaram de inscrever no ginásio desde Maio de 2009 a Junho de 2012 e a quantia que esta deixou de auferir devido ao número de alunos que se deixaram de inscrever no ginásio desde Julho de 2012 até à prolação da presente sentença (23/09/2022), cujo cálculo se relega para execução de sentença, cfr. artºs 609, nº 2 e 358 do CPC»;
d) Altera-se a condenação do 4º parágrafo do ponto 1 do decisório da sentença recorrida, o qual passa a ter a seguinte redacção - «Condena-se a 2ª Ré Corrente Sublime a praticar os actos relativos ao sistema central de AVAC por forma a manter o seu funcionamento nas condições previstas no respectivo projecto, assegurando a normal renovação do ar, temperatura e extracção da humidade nas fracções locadas nas condições necessárias à realização de actividade física num ginásio»;
e) eliminam-se os pontos 5, 7 e 8 da sentença recorrida;
f) adita-se um novo ponto 5 ao decisório da sentença recorrida com a seguinte redacção – «Decreta-se a resolução do contrato de arrendamento vigente entre a 2ª Ré Corrente Sublime e a Autora Fitness Club de Braga relativamente ao locado constituído pelas duas fracções autónomas correspondente às lojas .3 e 14 do Edifício denominado “Localização 1” e, consequentemente, condena-se a Autora Fitness Club de Braga a despejar as referidas fracções autónomas, que deverão ser entregues, livres de pessoas e bens, à 2ª Ré Corrente Sublime»;
g) adita-se um novo ponto 7 ao decisório da sentença recorrida com a seguinte redacção - «Condena-se a Autora Fitness Club de Braga a pagar 2ª Ré Corrente Sublime a quantia total de € 258.609,71 (duzentos e cinquenta e oito mil seiscentos e nove euros e setenta e um cêntimos) a título de rendas e das despesas vencidas (no período de Julho de 2011 a Julho de 2012 e no período de Março a Setembro de 2018) antes da propositura da acção de despejo apensa, acrescida de juros de mora vencidos até esta data no valor global de € 99.943,82 (noventa e nove mil novecentos e quarenta e três euros e oitenta e dois cêntimos) e dos juros de mora vencidos e vincendos desde 04/10/2018 até efectivo e integral pagamento, à taxa legal de 4% ao ano ou a outra que vier a ser legalmente fixada»;
h) adita-se um novo ponto 8 ao decisório da sentença recorrida com a seguinte redacção - «Condena-se a Autora Fitness Club de Braga a pagar à 2ª Ré Corrente Sublime as rendas e as despesas vencidas e vincendas desde Outubro de 2018 (referentes a Novembro de 2018) até ao trânsito em julgado desta decisão, à razão de € 6.067,20 (seis mil e sessenta e sete euros e vinte cêntimos) e de € 851,50 (oitocentos e cinquenta e um euros e cinquenta cêntimos) respectivamente, acrescidas de IVA à taxa legal aplicável»;
i) elimina-se o ponto 10 da sentença recorrida;
j) adita-se um novo ponto 10 ao decisório da sentença recorrida com a seguinte redacção - «Absolve-se a 2ª Ré Corrente Sublime do incidente de litigância de má fé contra si deduzido pela Autora Fitness Club de Braga»;
2.2) revogar a decisão sobre o incidente de despejo imediato e, em sua substituição, decide julgar-se procedente o incidente de despejo imediato deduzido pela 2ª Ré Corrente Sublime contra a Autora Fitness Club de Braga e, consequentemente, ordena-se o despejo imediato do locado constituído pelas duas fracções autónomas correspondente às lojas .3 e 14 do Edifício denominado “Localização 1”, que deverão ser entregues, livres de pessoas e bens, à 2ª Ré Corrente Sublime;
3) E em julgar improcedente o recurso subordinado de apelação interposto pela Autora/Recorrente e, consequentemente, manter a sentença recorrida na parte em que foi objecto deste recurso.»
14. A autora (Fitness Club Braga), arrendatária, interpôs recurso de revista, em cujas alegações formulou as seguintes conclusões:
«1.ª – A Justiça, e nada mais do que a Justiça, é o que pretende a Recorrente ver salvaguardada por via do presente recurso de revista;
2.ª – Mesmo consciente da muito provável irressarcibilidade de qualquer crédito que seja sobre estas sociedades “esvaziadas” que pululam dentro dos grandes grupos económicos;
3.ª – Apesar da extensão da matéria e do volume e densidade do douto acórdão recorrido, asseverarão V. Ex.ªs decerto a simplicidade do leitmotiv que esteve subjacente à ação: a ORG 1 convenceu a Recorrente a instalar um health club premium no Localização 1 e, na execução do arrendamento, inviabilizou deliberada e completamente o projeto;
4.ª – Ao longo de anos, o Fitness Club de Braga sobreviveu como pôde, com um sistema de AVAC deficitário ou inexistente, por pura displicência, desinteresse e falta de colaboração da senhoria;
5.ª – O Insigne Juízo Central Cível de Braga percebeu muito bem todo esse enquadramento de facto e fez Justiça na aplicação do direito, recolocando o FCB numa situação aproximada à que estaria houvessem as senhorias cumprido plenamente o contrato;
6.ª – O Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, ao invés, toma as rédeas da cruzada contra a decisão de primeira instância, vai muito além do que é alegado pelas recorrentes na apelação, e produz uma censurável decisão de justiça formal e cega, ao encontro da conveniência do minhoto Grupo ORG 1;
7.ª – O douto aresto recorrido é nulo, no seguimento do preceituado pela alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, por excesso de pronúncia, no que tange à reapreciação da matéria de facto, conquanto o Venerando Tribunal a quo, reiteradamente, invocando a norma contida na alínea c) do n.º 2 do artigo 662.º do Código de Processo Civil, anota diversas vezes existir “vício formal de deficiência de decisão de facto” supre a insuficiência alegatória das Recorrentes para conformar a matéria de facto à solução de direito pretendida, indo muito além da ratio da norma que invoca;
8.ª – O Venerando Tribunal a quo faz um novo julgamento dos pontos essenciais da matéria de facto, como se não tivesse existido um julgamento em primeira instância, ao arrepio do entendimento jurisprudencial no sentido de que “I - O recurso da matéria de facto fundado em erro de julgamento não visa a realização, pelo tribunal ad quem, de um segundo julgamento, mas apenas a correção de erros clamorosos (evidentes e óbvios) na apreciação/aquisição da prova produzida em primeira instância. II- Se, perante determinada situação, as provas produzidas permitirem duas (ou mais) soluções possíveis, e o Juiz, fundamentadamente, optar por uma delas, a decisão (sobre matéria de facto) é inatacável: o recorrente, ainda que haja feito da prova produzida uma leitura diversa da efetuada pelo julgador, não pode opor-lhe a sua convicção e reclamar, do tribunal de recurso, que opte por ela.” [Acórdão do Venerando Tribunal de Relação de Évora, de 19.5.2015, proferido no Proc. n.º 441/10.5ABJA.E2, disponível em www.dgsi.pt]
9.ª – O douto aresto recorrido, em que em lugar de anular o julgamento ou a decisão, ordenando a baixa do processo para novo julgamento, precipita alterações radicais na decisão quanto a pontos concretos da matéria de facto, oficiosamente, sem que à Recorrida seja dada oportunidade de sobre eles se pronunciar;
Por outro lado,
10.ª – A Recorrente suscitou nas alegações de recurso apresentadas em sede de apelação diversas inconstitucionalidades que o Tribunal Recorrido estava obrigado a conhecer. Todavia, não apreciou nenhuma;
11.ª – A saber,
a) A interpretação do enquadramento legal formado pelas normas previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e no n.º 1 do artigo 428.º do Código Civil no sentido da não aplicação da exceção do não cumprimento do contrato em caso de indisponibilidade parcial do locado – leia-se, sem condições para o pleno exercício no locado da atividade que subjaz como fim do arrendamento – viola frontalmente o Princípio da Igualdade consagrado pelo n.º 1 do artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa.
b) E, bem assim, o mesmo entendimento viola outrossim o Princípio do Acesso ao Direito e Tutela Jurisdicional Efetiva, positivado pelo n.º 4 do artigo 20.º da Lei Fundamental.
c) Um entendimento no sentido de não ser a obrigação de pagamento das rendas e indemnização previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro suscetível de extinção por compensação por crédito ilíquido e litigioso, detido pelo inquilino sobre o senhorio, viola frontalmente o Princípio da Igualdade consagrado pelo n.º 1 do artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa.
d) Tal como viola também o Princípio do Acesso ao Direito e Tutela Jurisdicional Efetiva, positivado pelo n.º 4 do artigo 20.º da Lei Fundamental.
12.ª – A ausência de pronúncia sobre estas questões configura a nulidade cometida na alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, aplicável por remissão do disposto no n.º 1 do artigo 666.º do mesmo diploma, nulidade que aqui vai expressamente invocada, nos termos e para todos os legais efeitos;
13.ª – Sendo o presente recurso de revista, a sindicância da matéria de facto está altamente cerceada a este Colendo Supremo Tribunal de Justiça. Contudo, o leitmotiv que subjaz ao recurso de revista é a salvaguarda da Justiça no caso concreto. E apesar desta muito significativa restrição à reapreciação da matéria de facto, a lei oferece ao Colendo Tribunal ad quem oportunidades de prover pela reposição da Justiça;
14.ª – É o caso, designadamente, da anulação da decisão proferida em apelação, ou da remessa do processo para novo julgamento, no seguimento do disposto no n.º 3 do artigo 682.º do Código de Processo Civil;
15.ª – O presente recurso configura um caso paradigmático de aplicação deste regime legal, com a remessa dos autos para novo julgamento, no seguimento do disposto no n.º 1 do artigo 683.º do Código de Processo Civil, por o Venerando Tribunal a quo arreigar do acervo material apurado um miríade de factos – oficiosamente e muitos por os entender conclusivos ou de direito – sem que tenha a Recorrente tido oportunidade de se defender ou de pugnar pela reformulação deles para termos entendidos mais factuais e menos conclusivos ou de direito;
16.ª – Se o Venerando Tribunal Recorrido entendia que os factos estavam mal julgados – por conclusivos ou direito – teria de julgar os factos que lhes subjazem ou ordenar que fossem novamente julgados, e redefinidos, em primeira instância, nos termos do preceituado pelo artigo 662.º do Código de Processo Civil
17.ª – Pode, e – salvo o devido respeito – deve o Colendo Supremo Tribunal de Justiça sindicar da ilegalidade que resulta da preterição, pelo Venerando Tribunal Recorrido, da aplicação ao caso da norma contida na alínea d) do n.º 2 e no n.º 3 do artigo 662.º do Código de Processo Civil.
18.ª – O erro do Venerando Tribunal da Relação de Guimarães na legal subsunção da reapreciação da matéria de facto (e não na reapreciação em si) consubstancia fundamento do recurso de revista, nos termos do preceituado na alínea b) do n.º 1 do artigo 674.º do Código de Processo Civil.
19.ª – A interpretação da norma prevista no artigo 662.º do Código de Processo Civil no sentido de poder o Tribunal da Relação suprimir factos do acervo material apurado na sentença da primeira instância com fundamento em serem os mesmos conclusivos ou de direito – sem que à parte que deles beneficiaria seja conferida a oportunidade de se defender ou de redefinir o seu teor – configura uma crassa violação do princípio basilar de defesa que é o Princípio do Contraditório e, como tal, uma violação, do princípio consagrado no acima referido n.º 4 do artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, inconstitucionalidade que aqui vai expressamente invocada, nos termos e para todos os legais efeitos.
20.ª – As alterações à matéria de facto que esteve subjacente à condenação das Recorrentes como litigantes de má-fé configuram um paradigmático exemplo do pendor inquisitório da decisão recorrida;
21.ª – Acrescendo o erro jurídico que é a putativa falta de alegação de factos pela ora Recorrente. Independentemente da formulação de requerimento em tal sentido pela contraparte, e da alegação de factos pela mesma, a condenação das partes com base neste instituto pode – e frequentemente assim sucede – partir da iniciativa do próprio tribunal e pelos factos que o próprio arreiga e subsume;
22.ª – O facto de ter sido expressamente formulado por uma parte o pedido de condenação da contraparte como litigante de má-fé não veda, nem condiciona, a estruturação oficiosa do incidente e a consideração de factos obtidos oficiosamente pelo tribunal;
23.ª – O segmento decisório sobre esta questão configura mais uma ilegal aplicação da norma contida no artigo 662.º do Código de Processo Civil, com todas as implicações e consequências já acima arvoradas.
Isto em consideração,
24.ª – Também o incidente o despejo imediato e a sua reapreciação em sede de apelação, está inquinada pela “limpeza” oficiosa da matéria de facto perfilhada pelo Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, com a eliminação de pontos da matéria de facto por serem entendidos conclusivos, sem que seja dada oportunidade à Recorrente de salvaguardar a matéria que integra o seu direito de defesa. Tal como no ponto que antecede, reitere-se as implicações e consequências da opção jurisprudencial;
25.ª – Sem prejuízo das – relevantes para a decisão final – questões suscitadas nas conclusões que antecedem quanto às nulidades, ilegalidades e inconstitucionalidade na completa reversão da matéria de facto perfilhada pelo Tribunal recorrido, as questões (conforme elencadas a fls. 30 a 32 do douto acórdão recorrido) que pretende a Recorrente ver sindicadas nesta sede de recurso são as indicadas sob os n.ºs 3, 7, 9 e 10;
26.ª – Quanto à resolução do contrato de arrendamento, o Venerando Tribunal da Relação de Guimarães faz uma longa dissertação para, em termos muito simples, consignar que não tendo sido pagas as rendas pode a senhoria resolver o contrato de arrendamento;
27.ª – Todo o exercício de relativização das consequências para a Recorrente que vem plasmado a págs. 255 e 256 do aresto recorrido, e a cirúrgica alteração da matéria de facto aí referida, terá de sobrestar, quanto mais não seja à luz do preceituado pelo artigo 412.º do Código de Processo Civil. São insofismáveis evidências;
28.ª – A exceção de não cumprimento do contrato é de admitir sempre que, existindo um nexo de causalidade ou de correspetividade entre as prestações, ocorra um desequilíbrio, injustificado e contrário à boa-fé, entre as prestações a cargo das partes contraentes, configurando-se a exceptio como um meio de repor o dito equilíbrio (sinalagma) contratual.
29.ª – Temos por certo que à obrigação sinalagmática de pagamento da renda se opõe, em igual medida, a obrigação de disponibilização do locado. E dúvidas não existem que, bem ou mal, os imóveis objeto do contrato têm vindo a ser disponibilizados ao arrendatário.
30.ª – Para que o comprometimento do gozo da coisa locada assuma uma dimensão que a torne ponderável como fundamento da exceção do não cumprimento do contrato, as contingências sobre a coisa terão que ser verdadeiramente graves;
31.ª – Revertendo ao caso em apreço, não se tratando o incumprimento da Recorrida de mera não realização de obras, mas do completo falhanço em proporcionar à Recorrente o locado em condições de neste ser exercida, em condições de salubridade e segurança, a sua atividade da, a legal subsunção da factualidade relevante ultrapassa o espectro de abrangência da norma prevista no artigo 1040.º do Código Civil e configura o pressuposto de facto da norma carreada no n.º 1 do artigo 428.º do mesmo diploma legal;
32.ª – Neste conspecto, terá de se concluir que está a Recorrente legitima e legalmente eximida da obrigação de pagamento de renda enquanto a Recorrida não repuser, ou melhor, colocar, o locado em condições aptas à sua utilização para o fim a que se destina, o que aqui expressamente se invoca, nos termos e para todos os legais efeitos;
Acresce que,
33.ª – A resolução do contrato de arrendamento configura um claro abuso de direito por parte da senhoria, uma vez que são as próprias senhorias que deliberadamente mantêm sem funcionar o sistema de AVAC e inviabilizam todo o projeto da Recorrente de criação de um health club premium;
34.ª – Para permitir a efetivação do despejo imediato o Tribunal a quo reitera a convocação da improcedência da exceção do não cumprimento do contrato, insistindo na mesma argumentação e consequências, pelo que aqui se dá por reproduzido o alegado quanto a tal exceção
35.ª – Importando ainda anotar que a Recorrida, ao deduzir o incidente do despejo imediato dentro do enquadramento factual em que o fez, age em claro abuso de direito;
Por fim,
36.ª – Teria de se impor a extinção por compensação, conforme alegado em tempo e local próprio pela Recorrente, da obrigação de pagamento rendas;
37.ª – Isto porquanto, para acautelar um eventual entendimento no sentido de não ser oponível a exceção do não cumprimento do contrato, a Recorrente declarou o pagamento, por compensação, dos valores das rendas desde dezembro de 2020 e até à data da declaração, junho de 2022, acrescido de uma indemnização correspondente a 20%, no seguimento do disposto no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por carta registada, remetida a 23.6.2022 para a sede da Recorrente e que esta recebeu;
38.ª – Estas as razões pelas quais, pela procedência do presente recurso de revista e reparação da douta decisão do Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, será devidamente reposta a Justiça a que todos têm direito em igual medida
Nestes termos e nos mais de direito que V.ªs Exªs. mui doutamente suprirão, deve ser por Vªs Exªs dado provimento ao presente recurso, alterando-se o douto decisório recorrido, com as legais consequências.»
15. As recorridas apresentaram contra-alegações (pedindo, subsidiariamente, a ampliação do objeto do recurso), que sintetizaram nos seguintes termos:
«I. É inaceitável que tendo ocorrido negociações entre as partes, conduzidas pelos mandatários respetivos, com vista à resolução do litígio, que se frustraram, venha agora uma das partes nas alegações de recurso, ainda que não revelando factos concretos, apelidá-las de logro, o que constitui deslealdade para com os colegas que desenvolveram as negociações na convicção do cumprimento do sigilo profissional.
II. As decisões judiciais são baseadas nos factos apresentados e na aplicação da Lei aos mesmos e não em interesses pessoais ou externos, como, despudoradamente, alvitra a recorrente ao alegar;
III. O acórdão recorrido está devidamente respaldado nos elementos probatórios juntos aos autos por ambas as partes e com base nos quais foi proferida uma decisão justa, equitativa e não arbitrária;
IV. A nulidade por excesso de pronúncia está relacionada com o comando normativo ínsito no n.º 2, do artigo 608.º do CPC e não com o caráter inquisitório ou dispositivo da decisão, considerando as recorridas não existir, tampouco, alegação por parte da recorrente que permita a este colendo Tribunal apreciar a peticionada nulidade;
V. Sem prescindir, todavia, sempre se dirá que a alteração à matéria de facto, que foi levada a cabo, foi feita com base no pedido pelas recorridas, aí apelantes, as quais, para o efeito e dando cabal cumprimento ao disposto no artigo 640.º, nºs 1 e 2, indicaram os meios de prova que em seu entender, justificavam tal alteração.
VI. Ainda sem prescindir, a alegada nulidade por excesso de pronúncia nunca existe quando se aprecie a impugnação da decisão da matéria de facto suscitada em recurso, tal como se pode ler no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 17 de fevereiro de 2022, disponível em www.dgsi.pt
VII. O acórdão recorrido também não padece do vício de nulidade por omissão de pronúncia, no que às inconstitucionalidades alegadas diz respeito, pois a recorrente não manifestou qualquer pretensão, nem de forma expressa, nem implícita de que fosse ampliado o objeto do recurso e proferiu contra-alegações, sem as respetivas conclusões, as quais delimitam o objeto do recurso, pelo que sendo as mesmas omitidas, o Tribunal ad quem não estava obrigado a conhecer das mesmas.
VIII. Ainda assim, o Tribunal recorrido pronunciou-se afirmando que o entendimento, segundo o qual há impossibilidade legal de se opor a compensação no incidente de despejo imediato para extinguir o crédito de rendas, não padece do vício de inconstitucionalidade invocado;
IX. É manifesto que a decisão recorrida não padece da nulidade prevista no artigo 615.ª, n.º 1, d) do CPC.
X. O Tribunal recorrido ao apreciar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto não incorreu em violação ou errada aplicação de nenhuma norma da lei de processo, designadamente da norma do art. 662.º do CPC.
XI. O Tribunal recorrido fez um uso absolutamente adequado dos seus poderes no que respeita ao julgamento da matéria de facto, alterando o acervo fáctico provado em 1.ª instância e sustentando a referida alteração em exame crítico de toda a prova produzida, mormente documental não revestida de força probatória plena e que é de livre apreciação pelo Juiz, in casu, coletivo de Juízes, os quais decidiram segundo a sua experiência e bom senso e em estrita obediência ao disposto no n.º 4 do art. 607.º e 663.º n.º 2 do CPC.
XII. A alteração da matéria de facto foi feita de forma fundamentada, desenvolvida e analítica e com convicção própria formada nessa reapreciação, tendo o coletivo de juízes decido por unanimidade, haver disparidade entre os elementos probatórios existentes e a fixação da matéria de facto.
XIII. Que assim é pode ler-se no acórdão do STJ, datado de 25-09-2019, e num outro, da mesma instância, datado de 06-07-2023, todos disponíveis em www.dgsi.pt;
XIV. Inexiste qualquer desrespeito por parte do Tribunal da Relação ao princípio do contraditório, no que concerne à supressão de factos do acervo apurado pela 1.ª instância, uma vez que a aqui recorrente teve oportunidade de se pronunciar, e pronunciou-se, amplamente, sobre a pretensão dos apelantes em contra-alegações de recurso, e, como é óbvio, a Relação não teria que lhe conferir nova oportunidade antes de decidir a recurso que lhe foi submetido para apreciação
XV. A alteração à matéria de facto efetuada não extravasou a impugnação perfilhada pelas Apelantes e, tendo o tribunal recorrido dado cabal cumprimento aos deveres legais impostos pelo art.º 662.º do CPC, deve manter-se na íntegra a decisão recorrida, não estando, naturalmente, reunidos os pressupostos para condenação das recorridas com fundamento em litigância de má-fé.
XVI. O decretamento da resolução do contrato de arrendamento pelo tribunal recorrido demonstra um sentido de justiça e equidade que aliado à coerência na aplicação dos preceitos legais proferiu uma decisão justa, bem fundamentada e com respeito pelos princípios fundamentais do Direito.
XVII. O facto de a recorrente permanecer ininterruptamente no locado desde janeiro/2009, utilizando-o diariamente, de forma plena e contínua, para a sua atividade, por mais 10 anos e dessa atividade retirando dividendos, sem que nunca tivesse procurado paralisar alegados prejuízos, só por si, afasta a aplicação do instituto da exceção do não cumprimento do contrato ao caso em apreço, tal como se pode ler no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12/10/2017, disponível em http://www.dgsi.pt
XVIII. Da mesma forma que afasta tal aplicação o facto do locado ter sido entregue a 2 de maio de 2009, data à qual, na tese da Recorrente, se reportam os alegados vícios e desde a qual se foram acumulando prejuízos; o facto da ação judicial da arrendatária ter sido intentada em setembro de 2018, precisamente após a interpelação da senhoria para pagamento das rendas em atraso e de não haver um único documento que ateste a existência de alegadas queixas anterior a 2018.
XIX. Não merece qualquer juízo de desvalor constitucional à luz dos princípios e normas constitucionais invocados pela recorrente, nem de quaisquer outros, a interpretação do enquadramento legal formado pelas normas previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e no n.º 1 do artigo 428.º do Código Civil dada pelo tribunal recorrido.
XX. Da mesma forma que se conclui que a resolução do contrato de arrendamento e o despejo decretados não configuram qualquer abuso de direito por parte da senhoria, mas antes o exercício de uma prerrogativa legal e legítima.
XXI. A lei é clara quanto ao que legitima o recurso e o decretamento do despejo imediato, o qual se fundamenta na falta de pagamento das rendas vencidas após a propositura da presente ação.
XXII. A ora recorrente incumpriu a obrigação mais basilar do contrato de arrendamento, a obrigação de pagar a renda, tal como resulta da alínea a) do artigo 1038.º do C.C. e agora quer fazer valer a exceção do não cumprimento do contrato não obstante a factualidade acima referida em XVII e em XVIII.
XXIII. A exceção do não cumprimento do contrato, tal como estabelecido no art.º 428.º do CC só legitima o incumprimento do devedor relativamente a prestações principais recíprocas, ligadas entre si por um vínculo sinalagmático, pelo que a interpretação do enquadramento legal formado pelas normas previstas no n.º 4.º do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro e no n.º 1 do art.º 428.º do Código Civil no sentido da não aplicação da exceção do não cumprimento do contrato no presente caso não padece de inconstitucionalidade.
XXIV. A dedução do incidente de despejo imediato pela senhoria não configura qualquer abuso de direito por parte da senhoria, sendo que a delonga de quase uma década para o alegado exercício de tais direitos pela Recorrente quando o dano, ao que alega, foi continuado e lhe provocou prejuízos crescentes é reveladora de uma conduta eticamente reprovável, mas da Recorrente.
XXV. Não só não existe qualquer crédito por parte da Recorrente, como ainda que o mesmo existisse, nunca tal crédito poderia servir de fundamento para a suspensão dos pagamentos da renda pois apenas podem ser compensados créditos que, entre os demais requisitos legais aplicáveis, sejam exigíveis no momento em que opere a compensação.
XXVI. Por outro lado, o dever de pagar a renda só pode ser suspenso ou extinto nos precisos termos previstos no regime do arrendamento e não com fundamento na compensação enquanto causa geral de extinção das obrigações.
XXVII. Não merece qualquer juízo de desvalor constitucional à luz dos princípios e normas constitucionais invocados pela recorrente, nem de quaisquer outros, o entendimento no sentido de não ser a obrigação de pagamento das rendas e indemnização previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro suscetível de extinção por compensação por crédito ilíquido e litigioso, detido pelo inquilino sobre o senhorio
XXVIII. Sem prescindir, e caso este excelso tribunal venha a reconhecer razão a certos fundamentos invocados no recurso interposto pela recorrente, procedem as recorridas à ampliação do recurso de forma a acautelar a necessidade de um eventual recurso de fiscalização concreta da constitucionalidade
XXIX. O acolhimento pretendido pela recorrente de que a norma contida no artigo 662.º do C.P.C. seja interpretada no sentido de aquela exigir, previamente à alteração da matéria de facto dada como provada que a Relação tenha de conferir à contraparte oportunidade para se pronunciar, é inconstitucional, por violação da norma contida no artigo 203.º da C.R.P., inconstitucionalidade que aqui vai expressamente invocada para todos os legais efeitos, uma vez que os tribunais apenas estão sujeitos à lei e nada na mesma exige que seja dada oportunidade de pronúncia à contraparte uma vez que o contraditório já foi assegurado.
XXX. O acolhimento pretendido pela recorrente de que o enquadramento legal formado pelas normas previstas no n.º 4 do art. 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e no n.º 1 do artigo 428.º do CC, seja no sentido da aplicação da exceção do não cumprimento do contrato ao caso em concreto é inconstitucional, por violação da norma do artigo 13.º da C.R.P., inconstitucionalidade que aqui vai expressamente invocada para todos os legais efeitos, uma vez que o legislador português não pretendeu que o senhorio disponibilizasse o locado ao inquilino, que este permanecesse no mesmo durante mais de uma década, e posteriormente, viesse apelar que não paga a renda com argumentos em nada relacionados com a correspetiva obrigação locado, o que sempre configuraria uma situação de proteção de apenas uma das partes da relação obrigacional e uma clara violação do princípio da igualdade entre as mesmas.
XXXI. A interpretação da norma prevista no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro no sentido da não obrigação de pagamento das rendas e indemnização por via da compensação por crédito ilíquido e litigioso, detido pelo inquilino sobre o senhorio é inconstitucional, por violação da norma contida no artigo 2.º e na parte final do n.º 4 do artigo 20.º da C.R.P., inconstitucionalidade que aqui vai expressamente invocada para todos os legais efeitos, pois permitir a compensação de um crédito ilíquido ou litigioso põe em causa a certeza jurídica do processo e compromete a estabilidade do sistema judicial, violando o princípio do processo equitativo e o princípio constitucional da Proteção da confiança ínsito no princípio do Estado de Direito democrático plasmado no artigo 2º da CRP.
Termos em que devem V. Exªs negar provimento ao recurso interposto com as legais consequências.
Sem prescindir, e caso este excelso tribunal venha a reconhecer razão a certos fundamentos invocados no recurso interposto pela recorrente, requerem as recorridas a ampliação do recurso, nos termos supra referidos, de forma a acautelar a necessidade de um eventual recurso de fiscalização concreta da constitucionalidade, nos termos e com as legais consequências.»
16. A recorrente foi, entretanto, declarada insolvente, passando a ser “Massa Insolvente de Fitness Club Braga, Actividades Desportivas, Ld.ª”, representada pelo administrador da insolvência.
17. Por acórdão da Conferência, proferido em 04.11.2025, foram apreciadas e julgadas improcedentes as nulidades imputadas ao acórdão de 28.11.2024 (por omissão de pronúncia e por excesso de pronúncia) arguidas pela autora no recurso de revista.
Por despacho de 03.12.2025, a segunda instância admitiu a subida do recurso de revista.
*
B) Do incidente de despejo imediato (artigo 14.º, n.º 5 da Lei n.º 6/2006) – síntese:
1. Mediante requerimento apresentado em juízo a 18.11.2021, a ré requereu a notificação da autora, nos termos do artigo 14.º, n.ºs 4 e 5 da Lei n.º 6/2006, alegando que esta deixou de proceder ao pagamento de qualquer montante a título de renda, durante a pendência da presente ação.
2. Notificada, nos termos do n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, para proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas e indemnização devida, veio a Fitness Club Braga, peticionar o seguinte:
«a) Deve ter-se por asseverada a exceção do não cumprimento do contrato, declarando-se a A. eximida da obrigação de pagar as rendas em aberto;
Subsidiariamente,
b) Caso se entenda não ser oponível, pela A. à R., a exceção do não cumprimento do contrato, ser declarada a inconstitucionalidade do enquadramento legal formado pelas normas previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e no n.º 1 do artigo 428.º do Código Civil interpretado no sentido da não aplicação da exceção do não cumprimento do contrato em caso de indisponibilidade parcial do locado – leia-se, sem condições para o pleno exercício no locado da atividade que subjaz como fim do arrendamento – por violação do Princípio da Igualdade consagrado pelo n.º 1 do artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa, e, bem assim, do Princípio do Acesso ao Direito e Tutela Jurisdicional Efetiva, positivado pelo n.º 4 do artigo 20.º da Lei Fundamental;
Sem prescindir,
c) Deverá ter-se por extinta, por compensação, a obrigação de pagamento das rendas vencidas desde dezembro de 2020, acrescidas do respetivo IVA e da indemnização legal, nos termos do disposto nos artigos 847.º, 848.º e 853.º a contrario, todos do Código Civil, asseverando-se o cumprimento do preceituado pelo n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro;
Subsidiariamente,
d) Deverá ser declarada a inconstitucionalidade do entendimento no sentido de não ser a obrigação de pagamento das rendas e indemnização previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, suscetível de extinção por compensação por crédito ilíquido e litigioso, detido pelo inquilino sobre o senhorio, por violação do Princípio da Igualdade consagrado pelo n.º 1 do artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa e do Princípio do Acesso ao Direito e Tutela Jurisdicional Efetiva, positivado pelo n.º 4 do artigo 20.º da Lei Fundamental; e
Subsidiariamente,
e) Deve ser julgada procedente a exceção do abuso de direito, afastando-se em consequência a aplicação da norma prevista no n.º 4 do artigo 14.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, tudo nos termos e com as legais consequências.»
A Corrente Sublime (locadora) pugnou pelo não acatamento do requerido pela FCB, face à inadmissibilidade do mesmo e respetiva falta de fundamento.
3. A primeira instância proferiu a seguinte decisão nesse incidente:
«Julgada a causa e, com fundamento nas provas referidas na motivação da decisão de facto, resultaram provados, além do mais, os seguintes factos:
- A FCB instalou o seu ginásio no locado, com a promessa de condições ajustadas a um health club premium;
- Da prova produzida, veio-se a confirmar a ineptidão do sistema e o pleno controlo dele por parte da R., podendo esta ligá-lo e desligá-lo quando lhe aprouvesse;
- A ineficácia do AVAC inviabilizou a implementação e o funcionamento nos termos prometidos de um ginásio de topo, o que, teve o seu reflexo, muito significativo, na faturação da A. e gerou elevados prejuízos;
- Por carta registada remetida pela A. à R. a 26 de abril de 2021, e que esta recebeu, declarou a A. expressamente a invocação da exceção do não cumprimento do contrato de arrendamento. – Cfr. documento junto aos presentes autos com o requerimento apresentado por via eletrónica a 2.12.2021, sob a referência ......05;
- Com primacial fundamento na não disponibilização, pelo senhorio, de um sistema de AVAC funcional, apto a proporcionar as condições para o exercício de atividade física em conforto e, sobretudo, em segurança;
Conforme defendido pelo FCB, entendo que, sendo o objeto da atividade da A., e o destino dado ao locado, o exercício da atividade física, as condições de AVAC assumem uma importância acrescida face a outras atividades como o comércio, a educação, a instalação de serviços públicos ou a genérica prestação de serviços.
Tornando-se, assim, um elemento essencial do sinalagma contratual.
Dispõe o n.º 1 do artigo 428.º do Código Civil que “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.”
Ora, a exceção de não cumprimento do contrato é de admitir sempre que, existindo um nexo de causalidade ou de correspetividade entre as prestações, ocorra um desequilíbrio, injustificado e contrário à boa fé, entre as prestações a cargo das partes contraentes, configurando-se a exceptio como um meio de repor o dito equilíbrio (sinalagma) contratual.
É certo que a seminal obrigação sinalagmática que para o locador emerge do contrato de arrendamento é a disponibilização do locado. No entanto, certo terá de ser também que essa disponibilização terá de o ser em condições que permitam a sua cabal utilização para o fim a que se destina.
Subjacente à presente ação no âmbito está, precisamente, o reiterado incumprimento, por parte da R., da obrigação de disponibilizar à A. o locado em conformidade com o que lhe é exigível.
E os prejuízos invocados, que são superiores a um milhão de euros.
Pelo que, conforme já foi admitido na sentença supra proferida, considero verificada a excepção de não cumprimento do contrato invocada pelo FBC.
Considero ainda que, ao tentar exercer judicialmente a pretensão que sustenta o presente incidente a Corrente Sublime, incorreu em abuso de direito nos moldes definidos no artigo 334.° do Código Civil, segundo o qual “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Na verdade, foi a própria Corrente Sublime que ao não facultar o devido gozo da coisa locada à locatária, fez com que esta ficasse numa situação financeira que a impediu de honrar os seus compromissos, como já foi relatado na sentença supra proferida, para a qual remetemos.
No domínio do Código Civil anterior, Manuel de Andrade defendia a existência do abuso de direito “quando este é exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, mostrando-se gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalecente na colectividade”.
Penso que a situação em apreço se enquadra neste cenário.
A isto acresce o seguinte:
A FCB declarou à CS o pagamento, por compensação, dos valores das rendas desde dezembro de 2020 e até à presente data, acrescido de uma indemnização correspondente a 20%, no seguimento do disposto no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil.
O que fez por carta registada, remetida a 23.6.2022 para a sede da CS, e que esta recebeu.
Face à decisão supra referida a FCB é titular de um crédito, litigioso, sobre a CS de valor superior a € 1.938.720,05 e a CS é titular de um crédito, litigioso sobre a FCB no valor inferior, computado, à data da prolação da sentença em € 241.532, 06 e respectivos juros.
A compensação é uma causa de extinção das obrigações.
Dispõe o n.º 1 do artigo 847.º do Código Civil que “Quando duas pessoas sejam reciprocamente credor e devedor, qualquer delas pode livrar-se da sua obrigação por meio de compensação com a obrigação do seu credor, verificados os seguintes requisitos:
a) Ser o seu crédito exigível judicialmente e não proceder contra ele exceção, perentória ou dilatória, de direito material;
b) Terem as duas obrigações por objeto coisas fungíveis da mesma espécie e qualidade.”
Acrescenta o n.º 2 do mesmo dispositivo que “Se as duas dívidas não forem de igual montante, pode dar-se a compensação na parte correspondente.”
A compensação torna-se efetiva, conforme o consagra o n.º 1 do subsequente artigo 848.º, mediante declaração de uma das partes à outra, o que já sucedeu.
Assim sendo, tenho por cumprido por parte da FBC o cumprimento do preceituado pelo n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.»
4. A requerente interpôs recurso de apelação, tendo o TRG julgado a apelação procedente quanto a esse incidente. Tal decisão é também (como supra referido) alvo do presente recurso de revista.
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II. ADMISSIBILIDADE E FUNDAMENTOS DECISÓRIOS
1. Admissibilidade e objeto do recurso
Tendo o acórdão recorrido revogado parcialmente a decisão da primeira instância, em sentido desfavorável à recorrente, a revista é admissível nos termos do artigo 671.º, n.º 1 do CPC.
O objeto da revista é traçado pelas conclusões e pedido da recorrente, tendo por referente o âmbito do acórdão recorrido. As questões a apreciar (que não se confundem com os argumentos invocados pela recorrente para sustentar as suas pretensões) são as seguintes:
- saber se o acórdão recorrido enferma de nulidades por excesso de pronúncia no julgamento da matéria de facto; ou se enferma de nulidade por omissão de pronúncia por não ter apreciado as inconstitucionalidades invocadas na apelação;
- saber se o acórdão recorrido fez errada aplicação da lei de processo na reapreciação do julgamento da matéria de facto;
- saber se o acórdão recorrido fez a correta aplicação do direito quando decretou a resolução do contrato de arrendamento;
- saber se o acórdão recorrido fez a correta aplicação do direito no julgamento do incidente do despejo imediato.
2. A factualidade provada
A segunda instância, depois de reapreciar o julgamento da matéria de facto, deu como assente a seguinte factualidade:
«Factos provados:
Da ação principal
1. A autora ocupa, desde inícios de 2009, as fracções autónomas a que correspondem as lojas .3 e 14 do Edifício denominado “Localização 1”, sito na Localização 2, em Lamaçães, Braga.
2. São as fracções autónomas designadas pelas letras “N” e “O” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Braga sob o n.º ..........30, da freguesia de Lamaçães.
3. À data da entrada da acção em juízo, a prestação acordada entre a Fitness Club e a Corrente Sublime, a título de contrapartida financeira mensal pela ocupação das referidas lojas correspondia ao valor de Eur 6.067,20 (seis mil e sessenta e sete euros e vinte cêntimos), a que acresce o respectivo IVA à taxa legal em vigor.
4. Foi ainda acordado entre as partes que a Fitness Club pagaria o valor de Eur 851,50 (oitocentos e cinquenta e um euros e cinquenta cêntimos), também acrescido de IVA, a título de “despesas e encargos mensais para funcionamento do polo de negócios de Braga”.
5. Nas fracções em causa está instalado, desde meados de 2009 o ginásio denominado “Fitness Club de Braga”, explorado pela sociedade Fitness Club, Ldª.
6. No ano de 2007, numa altura em que a sociedade Fitness Club de Braga explorava um ginásio em anteriores instalações, também na cidade de Braga, foram os seus legais representantes abordados pelo Sr. AA, que se apresentou como representante da Korvases, Ldª, empresa ligada ao “Grupo BB”.
7. E que, em reunião presencial, apresentou à Fitness Club de Braga o projecto do “Localização 1”, um empreendimento construído e comercializado pelo dito “Grupo ORG 1” e que, garantiu o referido Sr. AA, seria um empreendimento que iria albergar dezenas de empresas e asseguraria a circulação diária nele e no espaço circundante de milhares de pessoas. [alterado]
8. Tendo convidado a A. a instalar nesse prédio, do Localização 1, um ginásio destinado ao segmento superior do mercado, o designado “health club premium”.
9. Porque o projecto se mostrou do interesse da Fitness Club de Braga, entabularam as partes negociações com vista à implementação dele e à instalação do ginásio no prédio em questão.
10. Negociações nas quais participaram, do lado da Korvases, o já referido AA e o Sr. CC, pessoa que é reconhecida como o “líder” do referido “Grupo ORG 1”. [alterado]
11. Em finais de 2007, no seguimento das supra referidas negociações, foi apresentado à Fitness Club de Braga, pelas pessoas referidas no número que antecede, uma minuta de um acordo que as partes denominaram de “contrato promessa de arrendamento para fins não habitacionais em período limitado (20 anos) com opção de compra”.
12. Em que figurava como primeira outorgante, senhoria, a Korvases representada pelos referidos CC e AA.
13. Minuta que, por ser apresentada pelos interlocutores na negociação e pela confiança que os mesmos lhe mereciam, os representantes legais da Fitness Club de Braga, à data (DD e EE), aceitaram e firmaram.
14. A minuta referida em 11) e 13) corresponde ao escrito particular de fls. 13v a 17 destes autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, [alterado]
15. No qual está consignado: “(…) Considerando que: (…) b) A Segunda Outorgante pretende instalar no local um Centro Fitness, para aí desenvolver a sua actividade comercial; c) A essencialidade para o Fitness, Lda, ora Segunda Outorgante, da entrega atempada do espaço arrendado com as obras inteiramente concluídas e estando apto e para abrir e funcionar como ginásio (health club), ou seja, considerando que é absolutamente essencial que a obra seja entregue até ao dia 1 de Janeiro de 2009, porque o espaço (arrendado)que a sociedade actualmente ocupa, terá que ser deixado vago e desocupado de pessoas e bens até 31 de Dezembro de 2008, e portanto a Segunda Outorgante deixa de ter estabelecimento comercial (ginásio) onde possa desenvolver as suas actividades, ou seja, fica impossibilitada de prestar os serviços que contratualmente está obrigada a prestar a todos os seus clientes (…) CLÁUSULA PRIMEIRA (Locado) A Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária de um empreendimento, designado por “Localização 1” (…) CLÁUSULA SEGUNDA (Objecto) 1. Pelo presente contrato a Primeira Outorgante promete dar de arrendamento à Segunda, e esta reciprocamente, promete tomar de arrendamento, as Lojas nº .3 e 14, do empreendimento identificado na cláusula antecedente.
(…) 2. O presente arrendamento destina-se, exclusivamente, ao exercício da actividade de Fitness desenvolvida pela Segunda Outorgante (…) CLÁUSULA QUARTA (Prazo de Duração Efectiva…) 1. (…) com início no dia 01 de Janeiro de 2009 e termo em 31 de Dezembro de 2028. CLÁUSULA QUINTA (Renda) 1. A renda anual ilíquida para o primeiro ano de vigência deste contrato é de € 156.000,00 (…) e será liquidada pela Segunda Outorgante em prestações mensais ilíquidos de € 13.000,00 (…) CLÁUSULA SEXTA (Obras e Benfeitorias) 1. A Segunda Outorgante será responsável pelo pagamento à Primeira do montante despendido por esta para as obras, requeridas pela aquela, para adaptar o locado às necessidades e fins do arrendamento, em função dos projectos e caderno de encargos que vierem a ser elaborados (…) 3. O prazo para a execução das obras pela Primeira Outorgante começa a contar a partir da data em que for comunicada a respectiva adjudicação pela Segunda Outorgante, a qual terá que ser efectuada, impreterivelmente, até ao dia 30 de Junho de 2008, sob pena de incumprimento por parte da Segunda Outorgante (…) 5. Pelo presente contrato, a Segunda Outorgante atribui, desde já, à Primeira Outorgante o direito de preferência na adjudicação do contrato de empreitada respeitante à execução das obras necessárias para adaptar o local a um Centro Fitness (…) CLÁUSULA OITAVA (Encargos) Todas as despesas relativos à conservação e fruição do espaço arrendado, nomeadamente as que digam respeito ao consumo de água, luz, taxa de saneamento e despesas de condomínio, ficam por conta da Segunda Outorgante (…) CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (Incumprimento e Patrocínio) (…) 3. Em caso de incumprimento pela Primeira Outorgante do presente contrato, nomeadamente a entrega dos espaços locados (lojas nº .3 e 14), para além de 1 de Janeiro de 2009, esta pagará à Segunda Outorgante, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia diária de 1.250,00 € (mil duzentos e cinquenta euros), por cada dia de atraso na entrega do prometido arrendado, valor que será descontado directamente no pagamento das rendas do mês imediatamente seguinte. Na eventualidade do montante da renda mensal não ser suficiente, o valor da sanção continuará na renda do mês seguinte e assim sucessivamente. § Primeiro: Esta sanção pecuniária será, apenas devida, se a Primeira Outorgante, por culpa exclusiva, não entregar os espaços objecto da presente promessa, a partir do dia 1 de Janeiro de 2009 exclusive, devidamente acabados de acordo com os projectos de arquitectura e de especialidades, e respectivos cadernos de encargos e portanto com as condições físicas e legais para o total e legal funcionamento (…) Braga, 31 de Janeiro de 2008”. [alterado]
16.Em Julho de 2012, a A. recebeu uma missiva da Corrente Sublime assinada, entre outros, pelo mesmo AA referido em 10 informando que as fracções correspondentes “…às lojas .3 e 14 sitas no Piso 1 do Localização 1 (…) passaram para a titularidade da entidade “Corrente Sublime, Ld.ª… e que “…todos os pagamentos de rendas deverão ser feitos utilizando o NIB (…) da titularidade da Corrente Sublime, Ld.ª, a iniciar na renda referente a Agosto 2012 (a pagar até 08-07-2012)”.
17. O que, por provir das mesmas pessoas e pela confiança que estas mereciam – foi aceite pela Fitness Club de Braga.
18. Todo o projecto foi gizado, da parte da A., tomando por referência para a abertura ao público do centro de fitness o dia 1 de Janeiro de 2009, prazo convencionalmente fixado entre as partes para entrega à A. dos imóveis locados.
19. Na data de 10/03/2009, a Fitness Club de Braga, na qualidade de «Primeira Outorgante», e a Korvases, na qualidade de «Segunda Outorgante», subscreveram o escrito particular denominado «contrato de empreitada», cuja cópia consta de fls. 35v a 41v destes autos, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, no qual está consignado: «(…) Pressupostos: A Primeira Outorgante é arrendatária das lojas nºs .3 e 14, ditas no Edifício denominado «Localização 1» (…) Pretende a Primeira Outorgante realizar um conjunto de obra nas supra aludidas lojas, tendo em vista a adaptação das mesmas a um ginásio multiusos, no qual serão exercidas várias actividades desportivas (…) PRIMEIRA O presente contrato tem como objecto a execução de obras de adaptação das lojas .3 e 14, descritas nos pressupostos legais. SEGUNDA A Primeira Outorgante adjudica à Segunda Outorgante a execução das supra aludidas obras de adaptação as quais se encontram devidamente especificadas em caderno de encargos anexo ao presente e que dele faz parte integrante. TERCEIRA O preço das obras adjudicadas foi estipulado e acordado pelas partes em 606.616,25 € (seiscentos e seis mil seiscentos e dezasseis euros e vinte e cinco cêntimos), acrescido de IVA à taxa legal em vigor (…) SEXTA O início dos trabalhos de execução da obra ora adjudicada, ocorrerá após assinatura do presente contrato e do pagamento de 125.000,00 € (…) SÉTIMA O prazo para a conclusão da obra é de 2 (dois) meses, contados desde a data da assinatura do presente, sem prejuízo de eventuais atrasos decorrentes de vicissitudes inerentes a este tipo de trabalhos, que ocorram sem culpa e ou negligencia da Segunda Outorgante (…)». [alterado]
20. As fracções locadas, com as obras de adaptação realizadas pela Korvases, foram entregues na data de 02/05/2009 [alterado]
21. Devido ao facto referido em 20., foi necessário negociar o prolongamento do contrato de arrendamento das anteriores instalações onde funcionava o ginásio explorado pela Fitness Club, bem como o tempo de inactividade e a migração de clientes – sejam os provenientes do anterior estabelecimento, sejam os entretanto angariados no âmbito da divulgação do novo ginásio.
22. [eliminado]
23. [eliminado]
24. O sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado do edifício do Polo de Negócios de Braga, onde se inserem as fracções objecto do dissídio, é um sistema centralizado, comum para todas as fracções do prédio.
25. Sendo que nas fracções são instaladas máquinas, terminais, ligadas ao sistema central, integralmente dependentes deste, integrando o dito sistema centralizado de AVAC do edifício.
26. O sistema central de AVAC referido em 24) tem capacidade para assegurar a normal renovação do ar, o controlo da temperatura e a extracção da humidade nas fracções locadas e é adequado às necessidades de um ginásio, desde que esteja a funcionar nas condições do respectivo projecto. [alterado]
27. [eliminado]
28. Em diversos períodos temporais e relativamente às fracções locadas, o sistema central de AVAC referido em 24) não funcionou nas condições previstas no respectivo projecto, [alterado]
29. Não assegurando, nos meses de maior calor, a renovação do ar e o fornecimento de temperaturas frias que permitissem a realização de exercício físico nas aulas e noutros espaços do ginásio em condições de segurança para a saúde de clientes e profissionais do ginásio. [alterado]
30. E não assegurava nos meses de inverno a extracção humidade, permitindo a sua acumulação, tornando o piso escorregadio, o que causava perigo para a realização do exercício físico. [alterado]
31. [eliminado]
32. [eliminado]
33. Num ginásio, para o exercício de actividade física pelos seus funcionários e clientes, é necessária a manutenção de uma temperatura e humidade controladas, bem como a devida ventilação e renovação do ar. [alterado]
34. Num ginásio do segmento superior, que privilegia também o conforto dos clientes, tais necessidades são prementes. [alterado]
35. Por questões de saúde, mas também porque se os clientes não se sentirem confortáveis durante o exercício da actividade física deixam de frequentar o ginásio e migram para a concorrência. [alterado]
36. A Fitness Club, várias vezes, solicitou verbalmente e por escrito, desde que, em 2009 e 2010 ocorreu o referido em 28) a 30), aos legais representantes da Korvases e Corrente Sublime que procedessem à reparação/adequação do sistema de AVAC. [alterado]
37. AA, que representou a Korvases e Corrente Sublime entre 2011 e 2015 reconheceu o não funcionamento do sistema de AVAC.
38. Decorrente da elevada temperatura que se fazia sentir no ginásio por efeito do referido em 29), vários clientes do Fitness Club de Braga sentiram-se dificuldades respiratórias, sentiram-se mal e desmaiaram, tendo alguns deles que receber assistência médica. [alterado]
39. À excepção da climatização do espaço, em tudo o mais o serviço oferecido pela concorrência era e é exactamente o mesmo que o proporcionado pelo FCB.
40. O FCE viu-se forçada a reduzir os preços das mensalidades como modo de aumentar o número de novos clientes e para reduzir o número de desistências e saída de clientes para a concorrência [alterado]
41. Passou o FCE a concorrer, a nível de preços, com o denominado segmento low cost, onde trabalham ginásios sem piscina ou áreas de relaxamento, com custos de manutenção menores do que os que implica o sustento de um espaço como o do FCE. [alterado]
42. [eliminado]
43. O espaço anteriormente ocupado pelo Fitness Club de Braga tinha uma área de 800 m2.
44. O ginásio instalado no Polo de Negócios de Braga, tem uma área de 1.700 m2.
45. Em Dezembro de 2008 o número de sócios do Fitness Club de Braga era de 847.
46. Desde a abertura do ginásio, perderam-se, pelo menos, 6 clientes no ano de 2009, 13 clientes no ano de 2010, 21 clientes no ano de 2011, 14 clientes no ano de 2012, 17 clientes no ano de 2013, 13 clientes no ano de 2014, 15 clientes no ano de 2015, 22 clientes no ano de 2016, 23 clientes no ano de 2017, 5 clientes no ano de 2018, e 23 clientes no ano de 2019, estritamente por falta de condições de ventilação, humidade e temperatura referidas em 28) a 30). [alterado]
47. [eliminado]
48. O tempo médio de permanência de cada sócio no Fitness Club de Braga é de quinze meses.
49. O preço das mensalidades pagas pelos clientes, em 2009, era de € 75, o qual foi sendo reduzido para valores não concretamente apurados, e que a partir de finais do ano de 2013 se fixou em € 29,90, com aulas, e em € 24,90, sem aulas. [alterado]
50. [eliminado]
51. Do valor da mensalidade paga por cada cliente ao FCE, pelo menos 38,5% respeita a impostos e custos, sendo o remanescente o valor líquido auferido pela FCE. [alterado]
52. Quer os clientes que abandonaram o Fitness Club, quer os ginásios da concorrência, espalharam a notícia de que o Fitness Club de Braga tinha más condições de ventilação, aquecimento e controlo da humidade, levando a que vários potenciais clientes optassem por ginásios da concorrência em lugar de aderirem ao Fitness Club de Braga.
53. [eliminado]
54. Por causa directa da notícia que corria de que não oferecia condições de conforto térmico e segurança, e da efectiva ausência dessas condições, o Fitness Club de Braga deixou de inscrever um número concretamente não apurado de sócios por mês.
55. [eliminado].
56. Na data de 18/09/2018, o sistema central de AVAC referido em 24) estava a funcionar, assegurando a normal renovação do ar, o controlo da temperatura e a extracção da humidade nas fracções locadas. [alterado]
57. Desde inícios do mês de Maio de 2019, o sistema central de AVAC referido em 24) deixou de fornecer temperaturas frias que permitissem a realização de exercício físico em condições de segurança. [alterado]
58. A falta de fornecimento de temperaturas frias referida em 57) manteve-se até data concretamente não apurada mas posterior a 22/07/2020 e anterior a 14/04/2022. [alterado]
58-A. Nos dias 14 a 20 de Abril de 2022, o sistema central de AVAC referido em 24) funcionou nas condições aludidas em 56). [aditado]
59. Por força da imposição legal de encerramento por efeito da pandemia de Covid-19, o ginásio esteve encerrado de 13.3.2020 a 3.6.2020 e de 15.1.2021 a 5.4.2021.
60. A Corrente Sublime, quando confrontada com o primeiro pedido efectuado pela Fitness Club de Braga de intervenção no sistema central de AVAC perante si, fez deslocar ao edifício uma equipa técnica no sentido de averiguar se alguma anomalia existia cuja responsabilidade lhe fosse a ela, imputável, tendo havido intervenção no sistema de AVAC do edifício em si, ou seja, do “Localização 1”.
Da ação apensa:
61. A “Corrente Sublime, Lda.” é uma sociedade comercial que, com intuito lucrativo, se dedica à gestão de imóveis próprios, de espaços comerciais, designadamente de lojas e escritórios, incluindo a prestação de serviços de limpeza, segurança, publicidade e outros bem como à compra e venda de imóveis e à revenda dos adquiridos para esse fim.
62. A Fitness Club de Braga e a Corrente Sublime, em Agosto/2012, acordaram a fixação temporária da renda em EUR. 4.500,00€.
63. Em 17.10.2014 a Corrente Sublime enviou uma carta à Fitness Club de Braga que, esta recebeu, solicitando-lhe a entrega dos seguintes valores, como contraprestação pelo uso do espaço referido em 1, bem como referente às despesas mencionadas em 4:
N/FATURA Nº 71 31.07.2011 17.037,35 € 3.602,87 Renda Agosto/2011
N/FATURA Nº 80 31.07.2011 2.306,83 € 2.306,83 € AVAC Julho/2011
FA Nº 97/2011 12.08.2011 2.328,16 € 2.328,16 € AVAC Agosto/2011
N/FATURA Nº 88 31.08.2011 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Setembro/2011
FA Nº .02/2011 02.09.2011 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Outubro/2011
FA Nº .11/2011 06.10.2011 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Novembro/2011
FA Nº .17/2011 27.10.2011 642,15 € 642,15 € AVAC Setembro/2011
FA Nº .26/2011 04.11.2011 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Dezembro/2011
FA Nº .34/2011 24.11.2011 2.158,95 € 2.158,95 € AVAC Outubro e Novembro/2011
FA Nº .42/2011 07.12.2011 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Janeiro/2012
FA Nº .49/2011 20.12.2011 445,86 € 445,86 € AVAC Dezembro/2011
FA Nº 4/2012 03.01.2012 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Fevereiro/2012
FA Nº 11/2012 02.02.2012 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Março/2012
FA Nº 18/2012 05.03.2012 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Abril/2012
FA Nº 27/2012 08.03.2012 1.062,46 € 1.062,46 € AVAC Janeiro e Fevereiro/2012
FA Nº 32/2012 03.04.2012 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Maio/2012
FA Nº 41/2012 11.04.2012 340,01 € 340,01 € AVAC Março/2012
FA Nº 47/2012 02.05.2012 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Junho/2012
FA Nº 56/2012 05.06.2012 17.037,35 € 17.037,35 € Renda Julho/2012
FA Nº 62/2012 25.06.2012 436,92 € 436,92 € AVAC Abril, Maio e Junho/2012.
64. Em resposta à referida carta a Fitness Club de Braga, remeteu à Corrente Sublime a missiva de 3 de Dezembro de 2014, na qual referiu não ter “naquele momento capacidade financeira para pagar a dívida que está em atraso”. Pedindo ainda “para diluir o valor em dívida nas próximas rendas a partir do mês de Janeiro”
65. A Corrente Sublime exigiu ainda à Fitness Club de Braga o montante de EUR. 57.874,65€ que entende ser referente às rendas vencidas e não pagas dos meses de Abril a Outubro de 2018 inclusive, nomeadamente:
Documento N.º Data Referente ao mês Valor Pendente
N/Fatura .3 01.03.2018 abr-18 6.814,65 €
N/Fatura 75 02.04.2018 mai-18 8.510,00 €
N/Fatura 96 02.05.2018 jun-18 8.510,00 €
N/Fatura .17 01.06.2018 jul-18 8.510,00 €
N/Fatura .34 02.07.2018 ago-18 8.510,00 €
N/Fatura .56 01.08.2018 set-18 8.510,00 €
N/Fatura .78 03.09.2018 out-18 8.510,00 €.
66. No dia 2.3.2018, dia em que a Corrente Sublime enviou à Fitness Club de Braga a factura n.º 53, esta última, efectuou uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade daquela junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
67. No dia 4.4.2018 a Corrente Sublime enviou a factura n.º 75 à FCB.
68. No dia 3.4.2018 a FCB havia efectuado uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade da CS junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
69. No dia 2.5.2018 a CS enviou a factura n.º 96 à FCB.
70. No dia 8.5.2018 a FCB efectuou uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade da CS junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
71. No dia 1.6.2018 a CS enviou a factura n.º .17 à FCB.
72. No dia 5.6.2018, a FCB efectuou uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade da CS junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
73. No dia 2.7.2018 a CS enviou a factura n.º .34 à FCB
74. No dia 4.7.2018, a FCB efectuou uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade da CS junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
75. No dia 1.8.2018 a CS enviou a factura n.º .56 à FCB.
76. No dia 2.8.2018 a FCB efectuou uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade da CS junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
77. No dia 1.9.2018 a CS enviou a factura n.º .78 à FCB.
78. No dia 5.9.2018, a FCB efectuou uma transferência bancária da conta de que é titular junto do Banco Millennium BCP para a conta da titularidade da CS junto da Caixa Geral de Depósitos, no montante de Eur 8.510,00.
79. Em 13.09.2018, a Corrente Sublime informou a FCB “que o pagamento da próxima contrapartida financeira que se vencer após a recepção da presente missiva, bem como todas as outras, deverá ser feito pelo valor (…) estipulado de € 13 000”.
80. Em resposta à comunicação referida em 79, a FCB comunicou à CS não dar o seu acordo à alteração do valor pretendido.
81. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 66.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas .24 e .43.
82. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 68.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas .43 e .61.
83. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 70.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas .61 e .89.
84. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 72.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas .89 e .14.
85. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 74.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas .14 e 7.
86. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 76.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas 7 e 28.
87. Após a transferência do valor de EUR. 8.510,00€ referida em 78.º a CS emitiu recibo e remeteu à FCB referente à liquidação de valores parciais das facturas 28 e 53.
88. Todos os recibos referidos nos nºs 81 a 87 foram entregues à FCB, uns em mão outros por correio eletrónico e nunca foram devolvidos ou objeto de qualquer reclamação.
89. A FCB declarou à CS o pagamento, por compensação, dos valores das rendas desde dezembro de 2020 e até à presente data, acrescido de uma indemnização correspondente a 20%, no seguimento do disposto no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil. O que fez por carta registada, remetida a 26.4.2021 para a sede da CS, e que esta recebeu, respondendo que não aceitava tal “compensação”.
Factos não provados:
a) As sociedades rés integram o denominado “Grupo BB”, ou “Grupo ORG 1”.
b) À data da entrada da acção em juízo, a Fitness Club entregava mensalmente à Corrente Sublime, as quantias referidas em 3 e 4 dos factos provados.
c) A partir de Julho de 2012 a Fitness, passou a pagar pontualmente à “Corrente Sublime” o valor da renda e o valor a título de “despesas e encargos mensais para funcionamento do polo de negócios de Braga”.
d) Os representantes da Corrente Sublime após 2015 reconheceram não funcionamento do sistema de AVAC perante a Fitness Club.
e) Os representantes da Korvases e Corrente Sublime reconheceram a severa gravidade económica para a A. do não funcionamento do AVAC e admitiram os elevados riscos de saúde para os utentes do espaço com génese no mesmo não funcionamento do AVAC e inerentes más condições de humidade, qualidade do ar e temperatura ambiente.
f) Os representantes da Korvases e Corrente tiveram conhecimento dos episódios relatados no nº 38 com clientes do ginásio.
g) Ao final de nove anos de funcionamento do ginásio foi assegurado pela Corrente Sublime o normal funcionamento do sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado
h) Por causa directa da notícia que corria de que não oferecia condições de conforto térmico e segurança, e da efectiva ausência dessas condições, a Fitness Club de Braga deixou de inscrever 35 sócios por mês.
i) O acordo referido em 62 foi subordinado à condição da Fitness Club pagar à Corrente Sublime todas as rendas vencidas e não pagas até então, bem como as despesas e encargos relativos à conservação e fruição do espaço referido em 1.
j) A Korvases não quis transmitir à Corrente Sublime qualquer crédito, designadamente sobre a Fitness Club de Braga.
k) A Corrente Sublime não pagou à Korvases qualquer valor pela transmissão do crédito e a Korvases não recebeu qualquer valor em pagamento do mesmo, nem quis a Korvases oferecer à Corrente Sublime crédito em causa.
l) O problema de funcionamento do AC, a existir, não advém do sistema central, mas do sistema de aquecimento, ventilação e AC do próprio ginásio.
m) Por força do referido em 20) e 21) foi apurada a perda de 510 clientes e respectivo rendimento proveniente do pagamento das mensalidades. [aditado]
n) A Korvases e, depois a Corrente Sublime, não instalaram no edifício um sistema central de AVAC que permita assegurar o aquecimento, ventilação e ar condicionado adequado a permitir o normal exercício da actividade do ginásio, [aditado]
o) E não procederam às reparações ou adaptações necessárias do sistema, apesar das várias solicitações para o efeito da parte da Fitness Club. [aditado]
p) A redefinição da estratégia comercial do FCE deveu-se ao não funcionamento do avac. [aditado]
q) A perda de clientes referida em 46) foi mais de 330 clientes em cada ano civil. [aditado]
r) O preço das mensalidades pagas pelos clientes ascende ao valor médio, no período compreendido entre 2009 e 2018, foi de € 44,96. [aditado]
s) O mercado de fitness sentiu um grande incremento da procura nos últimos anos. [aditado]
t) No período compreendido entre 21/04/2022 e 06/07/2022, o sistema central de AVAC referido em 24) funcionou com a falta de fornecimento de temperaturas frias aludida em 57). [aditado]
Decisão de Facto da Decisão sobre o Incidente de Despejo Imediato.
Factos provados:
1. AA, que se apresentou como representante da Korvases, Ldª, empresa ligada ao “Grupo BB”, convidou a A. a instalar nesse prédio do Localização 1, um ginásio destinado ao segmento superior do mercado, o designado “health club premium”. [aditado]
2. A minuta de um acordo que as partes denominaram de “contrato promessa de arrendamento para fins não habitacionais em período limitado (20 anos) com opção de compra” corresponde ao escrito particular de fls. 13v a 17 destes autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, [aditado]
3. No qual está consignado: “(…) Considerando que: (…) b) A Segunda Outorgante pretende instalar no local um Centro Fitness, para aí desenvolver a sua actividade comercial; c) A essencialidade para o Fitness, Lda, ora Segunda Outorgante, da entrega atempada do espaço arrendado com as obras inteiramente concluídas e estando apto e para abrir e funcionar como ginásio (health club), ou seja, considerando que é absolutamente essencial que a obra seja entregue até ao dia 1 de Janeiro de 2009, porque o espaço (arrendado)que a sociedade actualmente ocupa, terá que ser deixado vago e desocupado de pessoas e bens até 31 de Dezembro de 2008, e portanto a Segunda Outorgante deixa de ter estabelecimento comercial (ginásio) onde possa desenvolver as suas actividades, ou seja, fica impossibilitada de prestar os serviços que contratualmente está obrigada a prestar a todos os seus clientes (…) CLÁUSULA PRIMEIRA (Locado) A Primeira Outorgante é dona e legítima proprietária de um empreendimento, designado por “Localização 1” (…) CLÁUSULA SEGUNDA (Objecto) 1. Pelo presente contrato a Primeira Outorgante promete dar de arrendamento à Segunda, e esta reciprocamente, promete tomar de arrendamento, as Lojas nº .3 e 14, do empreendimento identificado na cláusula antecedente (…) 2. O presente arrendamento destina-se, exclusivamente, ao exercício da actividade de Fitness desenvolvida pela Segunda Outorgante (…) CLÁUSULA QUARTA (Prazo de Duração Efectiva…) 1. (…) com início no dia 01 de Janeiro de 2009 e termo em 31 de Dezembro de 2028. CLÁUSULA QUINTA (Renda) 1. A renda anual ilíquida para o primeiro ano de vigência deste contrato é de € 156.000,00 (…) e será liquidada pela Segunda Outorgante em prestações mensais ilíquidos de € 13.000,00 (…) CLÁUSULA SEXTA (Obras e Benfeitorias) 1. A Segunda Outorgante será responsável pelo pagamento à Primeira do montante despendido por esta para as obras, requeridas pela aquela, para adaptar o locado às necessidades e fins do arrendamento, em função dos projectos e caderno de encargos que vierem a ser elaborados (…) 3. O prazo para a execução das obras pela Primeira Outorgante começa a contar a partir da data em que for comunicada a respectiva adjudicação pela Segunda Outorgante, a qual terá que ser efectuada, impreterivelmente, até ao dia 30 de Junho de 2008, sob pena de incumprimento por parte da Segunda Outorgante (…) 5. Pelo presente contrato, a Segunda Outorgante atribui, desde já, à Primeira Outorgante o direito de preferência na adjudicação do contrato de empreitada respeitante à execução das obras necessárias para adaptar o local a um Centro Fitness (…) CLÁUSULA OITAVA (Encargos) Todas as despesas relativos à conservação e fruição do espaço arrendado, nomeadamente as que digam respeito ao consumo de água, luz, taxa de saneamento e despesas de condomínio, ficam por conta da Segunda Outorgante (…) CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (Incumprimento e Patrocínio) (…) 3. Em caso de incumprimento pela Primeira Outorgante do presente contrato, nomeadamente a entrega dos espaços locados (lojas nº .3 e 14), para além de 1 de Janeiro de 2009, esta pagará à Segunda Outorgante, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia diária de 1.250,00 € (mil duzentos e cinquenta euros), por cada dia de atraso na entrega do prometido arrendado, valor que será descontado directamente no pagamento das rendas do mês imediatamente seguinte. Na eventualidade do montante da renda mensal não ser suficiente, o valor da sanção continuará na renda do mês seguinte e assim sucessivamente. § Primeiro: Esta sanção pecuniária será, apenas devida, se a Primeira Outorgante, por culpa exclusiva, não entregar os espaços objecto da presente promessa, a partir do dia 1 de Janeiro de 2009 exclusive, devidamente acabados de acordo com os projectos de arquitectura e de especialidades, e respectivos cadernos de encargos e portanto com as condições físicas e legais para o total e legal funcionamento (…) Braga, 31 de Janeiro de 2008”. [aditado]
4. Na data de 10/03/2009, a Fitness Club de Braga, na qualidade de «Primeira Outorgante», e a Korvases, na qualidade de «Segunda Outorgante», subscreveram o escrito particular denominado «contrato de empreitada», cuja cópia consta de fls. 35v a 41v destes autos, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, no qual está consignado: «(…) Pressupostos: A Primeira Outorgante é arrendatária das lojas nºs .3 e .4, ditas no Edifício denominado «Localização 1» (…) Pretende a Primeira Outorgante realizar um conjunto de obra nas supra aludidas lojas, tendo em vista a adaptação das mesmas a um ginásio multiusos, no qual serão exercidas várias actividades desportivas (…) PRIMEIRA O presente contrato tem como objecto a execução de obras de adaptação das lojas .3 e 14, descritas nos pressupostos legais. SEGUNDA A Primeira Outorgante adjudica à Segunda Outorgante a execução das supra aludidas obras de adaptação as quais se encontram devidamente especificadas em caderno de encargos anexo ao presente e que dele faz parte integrante. TERCEIRA O preço das obras adjudicadas foi estipulado e acordado pelas partes em 606.616,25 € (seiscentos e seis mil seiscentos e dezasseis euros e vinte e cinco cêntimos), acrescido de IVA à taxa legal em vigor (…) SEXTA O início dos trabalhos de execução da obra ora adjudicada, ocorrerá após assinatura do presente contrato e do pagamento de 125.000,00 € (…) SÉTIMA O prazo para a conclusão da obra é de 2 (dois) meses, contados desde a data da assinatura do presente, sem prejuízo de eventuais atrasos decorrentes de vicissitudes inerentes a este tipo de trabalhos, que ocorram sem culpa e ou negligencia da Segunda Outorgante (…)». [aditado]
5. O sistema central de AVAC referido em 24) tem capacidade para assegurar a normal renovação do ar, o controlo da temperatura e a extracção da humidade nas fracções locadas e é adequado às necessidades de um ginásio, desde que esteja a funcionar nas condições do respectivo projecto. [aditado]
6. Em diversos períodos temporais e relativamente às fracções locadas, o sistema central de AVAC referido em 24) não funcionou nas condições previstas no respectivo projecto, [aditado]
7. Não assegurando, nos meses de maior calor, a renovação do ar e o fornecimento de temperaturas frias que permitissem a realização de exercício físico nas aulas e noutros espaços do ginásio em condições de segurança para a saúde de clientes e profissionais do ginásio, [aditado]
8. E não assegurava nos meses de inverno a extracção da humidade, permitindo a sua acumulação, tornando o piso escorregadio, o que causava perigo para a realização do exercício físico. [aditado]
9. O FCE viu-se forçada a reduzir os preços das mensalidades como modo de aumentar o número de novos clientes e para reduzir o número de desistências e saída de clientes para a concorrência A Fitness Club de Braga viu-se forçada a reduzir preços como modo de procurar estancar as rescisões de contratos e a opção pela concorrência. [aditado]
10. Passou o FCE a concorrer, a nível de preços, com o denominado segmento low cost, onde trabalham ginásios sem piscina ou áreas de relaxamento, com custos de manutenção menores do que os que implica o sustento de um espaço como o do FCE. [aditado]
11. Desde a abertura do ginásio, perderam-se, pelo menos, 6 clientes no ano de 2009, 13 clientes no ano de 2010, 21 clientes no ano de 2011, 14 clientes no ano de 2012, 17 clientes no ano de 2013, 13 clientes no ano de 2014, 15 clientes no ano de 2015, 22 clientes no ano de 2016, 23 clientes no ano de 2017, 5 clientes no ano de 2018, e 23 clientes no ano de 2019, estritamente por falta de condições de ventilação, humidade e temperatura referidas em 28) a 30). [aditado]
12. O tempo médio de permanência de cada sócio no Fitness Club de Braga é de quinze meses.
13. O preço das mensalidades pagas pelos clientes, em 2009, era de € 75, o qual foi sendo reduzido para valores não concretamente apurados, e que a partir de finais do ano de 2013 se fixou em € 29,90, com aulas, e em € 24,90, sem aulas. [aditado]
14. Do valor da mensalidade paga por cada cliente ao FCE, pelo menos 38,5% respeita a impostos e custos, sendo o remanescente o valor líquido auferido pela FCE. [aditado]
15. Quer os clientes que abandonaram o Fitness Club, quer os ginásios da concorrência, espalharam a notícia de que o Fitness Club de Braga tinha más condições de ventilação, aquecimento e controlo da humidade, levando a que vários potenciais clientes optassem por ginásios da concorrência em lugar de aderirem ao Fitness Club de Braga. [aditado]
16. Por causa directa da notícia que corria de que não oferecia condições de conforto térmico e segurança, e da efectiva ausência dessas condições, o Fitness Club de Braga deixou de inscrever um número concretamente não apurado de sócios por mês. [aditado]
17. Desde inícios do mês de Maio de 2019, o sistema central de AVAC referido em 24) deixou de fornecer temperaturas frias que permitissem a realização de exercício físico em condições de segurança. [aditado]
18. A falta de fornecimento de temperaturas frias referida em 57) manteve-se até data concretamente não apurada, mas posterior a 22/07/2020 e anterior a 14/04/2022. [aditado]
19. O FCB não efectuou o pagamento à Corrente Sublime das rendas dos meses de Dezembro de 2020 e seguintes. [aditado]
20. A 26 de Abril de 2021, o FCB remeteu à Corrente Sublime, e esta recebeu, a carta registada correspondente ao documento de fls. 408, 409 e 409v destes autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, na qual consignou: “(…) o não funcionamento do sistema AVAC no locado, já por diversas vezes denunciado e até objecto de acções judiciais, impede irremediavelmente o gozo do espaço arrendado para o fim a que se destina (…) fazer exercício físico, num espaço fechado, sem «ar condicionado» é absolutamente impossível, não só nos meses de Verão, pelo calor extremo que impossibilita qualquer regular actividade, mas também nos restantes meses, pois impede a normal utilização, por exemplo, dos balneários e dos duches! (…) Foi forçado o Fitness Club de Braga a fazer obras (…) despendendo a quantia de € 15.912,65 (…) Atento o exposto, o Fitness Club de Braga não pode deixar de alegar a excepção do não cumprimento no que respeita ao pagamento da renda, dado que V/Exas não assumem a prestação positiva da manutenção do gozo do locado, tendo assim justificação, há muito, para suspensão do pagamento de toda a renda! (…) na altura em que o AVAC funcionou, os respectivos consumos foram imputados e facturados por V/Exas. ao Fitness Club de Braga, tendo este pago indevidamente a quantia de € 15.716,69 (…) sempre fica aqui invocada a compensação de qualquer eventual crédito de V/Exas. sobre o Fitness Club de Braga, considerando os valores supra referidos (…)”». [alterado].
Factos não provados:
a) A Korvases e, depois a Corrente Sublime, não instalaram no edifício um sistema central de AVAC que permita assegurar o aquecimento, ventilação e ar condicionado adequado a permitir o normal exercício da actividade do ginásio, [aditado]
b) E não procederam às reparações ou adaptações necessárias do sistema, apesar das várias solicitações para o efeito da parte da Fitness Club. [aditado]
c) A redefinição da estratégia comercial do FCE deveu-se ao não funcionamento do avac. [aditado]
d) A perda de clientes referida em 46) foi mais de 330 clientes em cada ano civil. [aditado]
e) O preço das mensalidades pagas pelos clientes ascende ao valor médio, no período compreendido entre 2009 e 2018, foi de € 44,96. [aditado]
f) O mercado de fitness sentiu um grande incremento da procura nos últimos anos. [aditado]»
*
3. O direito aplicável
3.1. Quanto às ações principais:
3.1.1. A primeira questão que emerge das conclusões da recorrente é a de saber se o acórdão recorrido enferma de nulidades por excesso de pronúncia no julgamento da matéria de facto; ou se enferma de nulidade por omissão de pronúncia por não ter apreciado as inconstitucionalidades invocadas na apelação.
No acórdão proferido em Conferência, em 04.11.2025, o TRG pronunciou-se sobre a matéria, concluindo pela inexistência das alegadas nulidades.
Efetivamente, uma leitura atenta desse acórdão da Conferência permite perceber claramente que no acórdão recorrido não existiu omissão de pronúncia quanto à questão da suscitada inconstitucionalidade respeitante à aplicação de normas (nomeadamente atinentes à admissibilidade da aplicação da exceção do não cumprimento e à compensação de créditos) em sentido contrário ao disposto nos artigos 13.º e 20.º, n.º 4 da Constituição da República Portuguesa. Acresce que, como a jurisprudência tem reiteradamente afirmado, a nulidade por omissão de pronúncia pressupõe uma ausência total de conhecimento de questões suscitadas, não sendo suficiente a existência de uma apreciação muito sucinta ou até algo deficitária na sua fundamentação para se concluir pela nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d) do CPC.
Como consta igualmente do referido acórdão da Conferência, não assiste razão à recorrente para invocar a nulidade do acórdão por excesso de pronúncia. Entende a recorrente, em síntese, que na apreciação do julgamento da matéria de facto o acórdão recorrido teria suprido insuficiências alegatórias das apelantes (locadoras), em vez de ter anulado a decisão da primeira instância e mandado baixar o processo para novo julgamento, nos termos do artigo 662º, n.º 2, alínea c) do CPC.
Efetivamente, afirma-se, em síntese, no acórdão da Conferência que:
«(…) este Tribunal da Relação, ao introduzir modificações na decisão de facto, actuou ao abrigo dos poderes que lhe são conferidos pelo art. 662º/2 c) do C.P.Civil, que lhe permitem o conhecimento oficioso e lhe impõem a correcção dos respectivos vícios formais, e, no caso concreto, também actuou no âmbito da apreciação dos pontos de facto que foram impugnados no recurso das Rés e, por via disso, não apreciou nem decidiu qualquer questão (nomeadamente, de facto) cujo conhecimento lhe estivesse vedado, o que afasta a ocorrência da nulidade da decisão por excesso de pronúncia.»
Concluiu-se, assim, não ser identificável qualquer hipótese de nulidade do acórdão recorrido por ter conhecido de alguma matéria que lhe estivesse vedada pelo objeto do litígio.
3.1.2. Interligada com a questão da invocada nulidade por excesso de pronúncia na apreciação da matéria de facto, a recorrente entende que o acórdão recorrido fez errada aplicação da lei de processo na reapreciação do julgamento da matéria de facto, na aplicação do artigo 662.º do CPC. Entende a recorrente que, em vez de proceder à alteração da matéria de facto, a Relação devia ter mandado baixar o processo para novo julgamento.
Deve, desde logo, notar-se que a decisão da segunda instância quanto à alteração, ou não, da matéria de facto e quanto ao procedimento destinado a essa alteração, nos termos previstos nos números 1 e 2 do artigo 662.º, não é suscetível de recurso de revista, como estabelece o artigo 662.º, n.º 4 do CPC.
Por outro lado, nos termos do artigo 682.º, n.º 2 do CPC, o STJ não conhece, em regra, da decisão proferida sobre a matéria de facto, exceto nas hipóteses previstas no artigo 674.º, n.º 3, atinentes à tipologia das provas legalmente exigidas ou ao seu valor probatório, o que manifestamente não se verifica no caso concreto. Efetivamente, as alterações introduzidas na factualidade que a primeira instância tinha considerado como provada ou não provada situam-se no domínio das provas não tarifadas, particularmente de prova documental não revestida de força probatória plena, ou seja, no domínio da livre apreciação e convicção do julgador, encontrando-se tais decisões expressamente fundamentadas no acórdão recorrido.
Afirma ainda a recorrente que não lhe foi dada oportunidade de se pronunciar quanto à operada alteração da matéria de facto, o que lesaria o seu direito ao contraditório e constituiria uma aplicação da lei contrária ao artigo 20.º, n.º 4 da CRP, incorrendo em inconstitucionalidade. Tal alegação apresenta-se absolutamente destituída de fundamento, pois a agora recorrente teve a plena possibilidade de contra-alegar no recurso de apelação sobre a pretensão das apelantes respeitante à alteração do julgamento da matéria de facto. Não se verifica, portanto, qualquer violação dos seus direitos de defesa nem qualquer inconstitucionalidade.
3.1.3. Alega a recorrente que o acórdão recorrido fez errada aplicação do direito quando decretou a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, porquanto, no seu entendimento, existiria fundamento para aplicar a exceção de não cumprimento do contrato (nos termos do artigo 428.º do CC) e ainda porque existiria abuso do direito da locadora ao invocar a resolução do contrato (nos termos do artigo 334.º do CC).
Como consta da factualidade assente a recorrente é arrendatária num contrato de arrendamento, com a duração de 20 anos, que tem as recorridas como locadoras de um imóvel destinado à atividade de ginásio (“fitness”), tendo o imóvel sido entregue (após obras de adaptação ao fim convencionado), em maio de 2009.
Como consta também da factualidade provada, as locadoras moveram ação de despejo (em 04.10.2018) contra a agora recorrente [à qual correspondeu o n.º 5250/18.0T8BRG] apensada aos presentes autos e julgada em conjunto com a ação inicialmente movida pela arrendatária contra as locadoras. Visavam as locadoras obter a resolução do contrato de arrendamento, alegando falta de pagamento de rendas, nomeadamente, desde março de 2018.
3.1.3.1. A arrendatária não nega a existência de falta de pagamento de rendas. Antes defende que não tinha a obrigação de pagar as rendas, dado as locadoras estarem em incumprimento do seu dever de lhe assegurarem o gozo da coisa locada para os fins a que havia sido contratualmente destinada; dever previsto no artigo 1031.º, alínea b) do CC.
Tal incumprimento respeitava ao deficiente funcionamento do sistema de climatização [denominado AVAC] que servia o local arrendado, destinado à prática de atividades físicas (“fitness”).
A arrendatária invocou, assim, a figura da exceção de não cumprimento do contrato, prevista no artigo 428.º do CC para não cumprir o seu dever principal de pagar as rendas, constante do artigo 1038.º, alínea a) do CC.
Afirma a recorrente para justificar a exceção do não cumprimento:
«(…) terá de se concluir que está a Recorrente legitima e legalmente eximida da obrigação de pagamento de renda enquanto a Recorrida não repuser, ou melhor, colocar, o locado em condições aptas à sua utilização para o fim a que se destina, o que aqui expressamente se invoca, nos termos e para todos os legais efeitos.»
A recorrente não alega que (por algum facto atribuível ao locador) tivesse sido, em algum momento, privada do acesso ao gozo (total ou parcial) do imóvel arrendado.
Também não alega que, em algum momento, tivesse tido de encerrar a atividade (de “fitness”) desenvolvida no local por falta de aptidão do local para o fim a que havia sido destinado. Alegou e demonstrou (como resulta da factualidade provada) que o local arrendado não reunia, durante vários períodos de tempo, as condições ideais para o desenvolvimento da sua atividade, o que lhe causou prejuízos económicos. Prejuízos esses que a locadora foi condenada a pagar-lhe (nos presentes autos).
Como tem sido pacificamente entendido por doutrina e jurisprudência, o locatário só pode deixar de cumprir o seu dever principal de pagar a renda, previsto no artigo 1038.º, alínea a) do CC, quando for privado do acesso ao gozo da coisa locada.
Tal decorre claramente do disposto no artigo 1040.º, n.º 1 do CC, que permite a redução da renda, quando o locatário sofrer privação temporária ou diminuição do gozo da coisa locada, proporcional ao tempo de privação ou diminuição desse gozo.
Todavia, ainda que se entenda que do disposto no artigo 1040.º não emerge qualquer restrição à aplicação da exceção do não cumprimento do contrato nos termos gerais, previstos no artigo 428.º, sempre, no caso concreto, se haveria de concluir que os pressupostos legais para o funcionamento desta figura com a legitimação do incumprimento total de uma parte (a arrendatária) face ao incumprimento da outra parte (a locadora) não estariam reunidos.
Releva para a compreensão da extensão do incumprimento do dever das locadoras em assegurarem o gozo do imóvel locado a consideração da seguinte factualidade:
«20. As fracções locadas, com as obras de adaptação realizadas pela Korvases, foram entregues na data de 02/05/2009 [alterado]
24. O sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado do edifício do Polo de Negócios de Braga, onde se inserem as fracções objecto do dissídio, é um sistema centralizado, comum para todas as fracções do prédio.
25. Sendo que nas fracções são instaladas máquinas, terminais, ligadas ao sistema central, integralmente dependentes deste, integrando o dito sistema centralizado de AVAC do edifício.
26. O sistema central de AVAC referido em 24) tem capacidade para assegurar a normal renovação do ar, o controlo da temperatura e a extracção da humidade nas fracções locadas e é adequado às necessidades de um ginásio, desde que esteja a funcionar nas condições do respectivo projecto. [alterado]
28. Em diversos períodos temporais e relativamente às fracções locadas, o sistema central de AVAC referido em 24) não funcionou nas condições previstas no respectivo projecto, [alterado]
29. Não assegurando, nos meses de maior calor, a renovação do ar e o fornecimento de temperaturas frias que permitissem a realização de exercício físico nas aulas e noutros espaços do ginásio em condições de segurança para a saúde de clientes e profissionais do ginásio. [alterado]
30. E não assegurava nos meses de inverno a extracção humidade, permitindo a sua acumulação, tornando o piso escorregadio, o que causava perigo para a realização do exercício físico. [alterado]
56. Na data de 18/09/2018, o sistema central de AVAC referido em 24) estava a funcionar, assegurando a normal renovação do ar, o controlo da temperatura e a extracção da humidade nas fracções locadas. [alterado]
57. Desde inícios do mês de Maio de 2019, o sistema central de AVAC referido em 24) deixou de fornecer temperaturas frias que permitissem a realização de exercício físico em condições de segurança. [alterado]
58. A falta de fornecimento de temperaturas frias referida em 57) manteve-se até data concretamente não apurada mas posterior a 22/07/2020 e anterior a 14/04/2022. [alterado]
58-A. Nos dias 14 a 20 de Abril de 2022, o sistema central de AVAC referido em 24) funcionou nas condições aludidas em 56). [aditado]»
Resulta dos autos que desde a entrega do local arrendado (em 2009), em cumprimento da obrigação do locador prevista no artigo 1031.º, alínea a) do CC, a arrendatária mantém o gozo do imóvel, nele desenvolvendo a sua atividade de “fitness”. Porém, deixou de cumprir a sua obrigação principal de pagar a renda em março de 2018, o que levou à invocação do direito de resolução previsto no artigo 1083.º, n.º 3 do CC por meio da propositura da ação de despejo.
Como é inequívoco, a faculdade de recusar o cumprimento de uma prestação nos termos do artigo 428.º do CC visa garantir o reequilíbrio da posição dos contratantes, em nome do sinalagma contratual, autorizando a recusa temporária do cumprimento, enquanto a contraparte não se apresentar a cumprir a prestação correlativa.
Ora, no caso concreto, face ao incumprimento parcial da locadora, a arrendatária não se limitou a invocar mecanismos destinados à redução da renda. Deixou de cumprir a totalidade da sua prestação, mas manteve o gozo do imóvel, nele continuando a desenvolver a sua atividade económica, enquanto a locadora nada recebeu como contrapartida, apesar de continuar a proporcionar o gozo do imóvel. É inequívoco que em tal hipótese a recusa do cumprimento não cumpre o propósito de justiça contratual que está subjacente à solução prevista no artigo 428.º do CC, nem corresponde a um comportamento de boa-fé no exercício dos direitos contratuais, como determina o artigo 762.º, n.º 2 do CC, por conduzir a um resultado manifestamente desequilibrado; veja-se Almeida Costa, Direito das Obrigações (9ª ed.), página 327 e seguintes.
Conclui-se, portanto, que não tendo a arrendatária fundamento para recusar o pagamento da totalidade da renda, assistia à locadora o direito de resolver o contrato, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3 do CC.
*
3.1.3.2. Por outro lado, entende a recorrente que a resolução do contrato não poderia proceder por existir abuso do direito das locadoras.
Afirma a recorrente, para justificar a existência de abuso de direito da locadora ao invocar a resolução do contrato por falta do pagamento de rendas, que:
«A resolução do contrato de arrendamento configura um claro abuso de direito por parte da senhoria, uma vez que são as próprias senhorias que deliberadamente mantêm sem funcionar o sistema de AVAC e inviabilizam todo o projeto da Recorrente de criação de um health club premium».
Trata-se de uma afirmação completamente destituída de qualquer base factual, pois a recorrente não consegue identificar na factualidade provada comportamentos da locadora intencionalmente dirigidos à perturbação do gozo do local arrendado ou que, de algum modo, tivessem como objetivo colocar a arrendatária numa situação de impossibilidade de pagar as rendas. Da análise da factualidade provada não é possível identificar qualquer comportamento das locadoras que permitisse concluir pela existência de um exercício abusivo do direito de resolução do contrato de arrendamento, pois não é identificável um comportamento que exceda manifestamente os limites da boa fé, dos bons costumes ou do fim social ou económico do direito exercido. As locadoras não incorreram, assim, em abuso do direito de resolução do contrato.
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3.1.4. Incidente de despejo imediato (artigo 14.º, n.º 5 da Lei n.º 6/2006):
Quanto ao incidente do despejo imediato: a questão a apreciar é a de saber se o acórdão recorrido fez a correta aplicação do direito quando julgou esse incidente procedente ou se assiste razão à arrendatária para invocar a exceção do não cumprimento, o abuso do direito e a compensação de créditos.
A segunda instância identificou o objeto da apelação, no que respeita ao incidente do despejo imediato, nos seguintes termos:
«Na decisão que proferiu sobre o incidente de despejo imediato, o Tribunal a quo considerou como “cumprido por parte da FBC o cumprimento do preceituado pelo n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro”, essencialmente porque “conforme já foi admitido na sentença supra proferida, considero verificada a excepção de não cumprimento do contrato invocada pelo FBC”, porque “Considero ainda que, ao tentar exercer judicialmente a pretensão que sustenta o presente incidente a Corrente Sublime, incorreu em abuso de direito nos moldes definidos no artigo 334.° do Código Civil», e porque «A FCB declarou à CS o pagamento, por compensação, dos valores das rendas desde dezembro de 2020 e até à presente data, acrescido de uma indemnização correspondente a 20%, no seguimento do disposto no n.º 1 do artigo 1.041.º do Código Civil”.»
O acórdão recorrido fundamentou a sua decisão, no que respeita ao incidente de despejo imediato, nos termos que, em síntese, se extratam:
«(…) em consequência das alterações introduzidas por este Tribunal ad quem na matéria de facto provada relativamente ao incidente de litigância de má fé e também em consequência da argumentação que se produziu na apreciação desta mesma excepção no âmbito da questão «4.7.» (a qual se dá aqui por inteiramente reproduzida), temos que concluir que é infundada a oposição da exceptio non adimpleti contractus para justificar a inexigibilidade da obrigação de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção desde 16/11/2020, apenas se acentuando as seguintes razões:
- por um lado, perante a factualidade provada que pode ser considerada no âmbito deste incidente, verifica-se que o sistema central de AVAC do edifício do Localização 1 tem capacidade para assegurar a normal renovação do ar, o controlo da temperatura e a extracção da humidade nas fracções locadas é adequado às necessidades de um ginásio, desde que esteja a funcionar nas condições do respectivo projecto (cfr. facto provado n.º 5), o que afasta a possibilidade do sistema central de avac padecer de vício que não permitisse realizar o seu fim (climatização) no interior das lojas/fracções arrendadas [cfr. art. 1032º/a), a contrario, do C.Civil];
- por outro lado, não está demonstrada que a redução dos preços das mensalidades (cfr. facto provado nº 9) tenha tido como causa especifica a falta de funcionamento correcto do sistema central de avac [cfr. facto não provado c)];
- e, por fim e principalmente, jamais a Autora alegou e provou (quer na acção de despejo apensa, quer mesmo neste incidente) que, em consequência directa do incumprimento parcial da senhoria (relativamente à manutenção do funcionamento correcto daquele sistema), em algum momento temporal (designadamente, quer antes quer depois da dedução do incidente, mais concretamente em Novembro de 2020), deixou de poder exercer nas lojas/fracções arrendadas (de forma total ou parcial), a sua actividade comercial de «fitness» (fim a que contratualmente se destinava o locado).
Assim sendo, a pretensão da Autora no sentido de invocar a exceptio como causa justificativa da inexigibilidade total das rendas vencidas e não pagas na pendência da acção (mais propriamente, as invocadas no incidente de despejo) quando continua a gozar da totalidade das lojas/fracções arrendadas para o fim contratado, sempre ofenderia gravemente o princípio da boa fé que deve orientar as partes no cumprimento de qualquer prestação contratual (art. 762º/2 do C.Civil) porque conduziria ao total sacrifício do interesse contratual da senhoria (que privada do espaço da sua propriedade, nada teria a receber como contrapartida) e criaria uma total desproporcionalidade entre a obrigação recusada pela arrendatária e a infracção contratual da senhoria. Relembre-se que, a obrigação do arrendatário de pagamento da renda, é correspectiva da obrigação do senhorio assegurar o gozo do locado, gozo este que, no caso concreto e mesmo apesar do aludido incumprimento parcial do senhorio, continuou a realizar-se.
Consequentemente, entendemos que ocorre erro de julgamento por parte do Tribunal a quo ao considerar verificada a «excepção peremptória inominada da inexigibilidade», quando não estão preenchidos os respectivos pressupostos legais e, por via disso, esta invocada excepção não configura uma causa legítima e justificativa de recusa do pagamento das rendas vencidas na pendência da acção de despejo apensa a partir de 16/11/2020.
Na oposição ao presente incidente, a Autora arrendatária também invocou a excepção peremptória do abuso do direito, «afastando-se em consequência a aplicação da norma prevista no n.º 4 do artigo 14.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro».
Como expressamente se referiu no âmbito de apreciação da questão «4.7.», na contestação da acção de despejo apensa, a Autora não invocou tal excepção como fundamento de inexigibilidade das rendas que se haviam vencido antes desta acção de despejo, pelo que este meio de defesa não seria admissível.
Porém, uma vez que a sua dedução se baseia no mesmo incumprimento contratual da senhoria que sustentou a dedução da excepção do não cumprimento do contrato que já havia sido deduzida naquela contestação, considera-se que também este meio de defesa é atinente a fundamento da defesa apresentada na contestação e, por via disso, passa-se a apreciá-lo.
Muito sinteticamente dir-se-á que:
- atento o disposto no art. 334º do C.Civil, o abuso de direito é um instituto que rege para as situações concretas em que é clamorosa, sensível e evidente a divergência entre o resultado da aplicação do direito subjetivo e alguns dos valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou dos direitos de certo tipo;
- como se explica no Ac. do STJ de 21/09/93, “a complexa figura do abuso do direito é uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social, à injustiça de proporções intoleráveis para o sentimento jurídico inoperante em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito por lei conferido; existirá abuso do direito quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito; dito de outro modo, o abuso do direito pressupõe a existência e a titularidade do poder formal que constitui a verdadeira substância do direito subjectivo mas este poder formal é exercido em aberta contradição, seja com o fim económico e social a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-jurídico (boa-fé e bons costumes) que, em cada época histórica, envolve o seu reconhecimento”;
- e podemos assentar que existe abuso do direito quando o direito, em princípio legítimo e razoável, é exercido pelo seu titular, num determinado caso, de um modo que se torna manifesto que representa uma clamorosa ofensa e um grave atentado do sentimento jurídico dominante.
Como já se deixou antedito aquando da apreciação da questão «4.7.», a pretensão da senhoria de, no âmbito do presente incidente de despejo imediato, reclamar o seu direito a que lhe sejam pagas as rendas vencidas na pendência da acção perante uma situação em que a arrendatária Autora continua a usufruir da totalidade das lojas/fracções arrendadas para o fim contratualmente previsto (mesmo apesar do incumprimento parcial da senhoria), não consubstancia uma clamorosa ofensa e um grave atentado do sentimento jurídico dominante (e sempre se frise que a pretensão da arrendatária não pagar qualquer renda quando continua a gozar da totalidade do locado e a exercer a sua actividade comercial é que clamorosamente ofensiva da justiça).
Consequentemente, ocorre erro de julgamento por parte do Tribunal a quo ao considerar verificada «excepção peremptória do abuso de direito» porque não estão preenchidos os respectivos pressupostos legais e, por via disso, também esta excepção não configura uma causa legítima e justificativa de recusa do pagamento das rendas vencidas na pendência da acção de despejo apensa a partir de 16/11/2020.
Por último, na oposição ao presente incidente, a Autora arrendatária alegou a excepção da compensação como meio de extinção da sua «obrigação de pagamento das rendas vencidas desde dezembro de 2020, acrescidas do respetivo IVA e da indemnização legal, nos termos do disposto nos artigos 847.º, 848.º e 853.º a contrario, todos do Código Civil, asseverando-se o cumprimento do preceituado pelo n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro». Para tal invocou, essencialmente, que «é titular de um crédito litigioso, sobre a 2ª Ré num valor a Eur. 2.500.000,00» e que «no âmbito do presente incidente, o valor a liquidar, considerando já a renda vincenda em julho de 2022, computar-se-á em Eur. 90.000.00, acrescida de IVA, Eur. 20.700.00, acrescido de uma penalização de Eur. 18.000,00».
Importa, desde já, ter presente que, como se explicou em sede de apreciação da questão «4.7.», na contestação da acção de despejo apenso, a Autora não invocou qualquer direito de compensação do crédito indemnizatório reclamado na acção principal como fundamento de inexigibilidade da sua obrigação de pagamento de rendas, pelo que este meio de defesa não tem qualquer conexão com os fundamentos de defesa alegados naquela contestação e, por via disso, não se mostra legalmente admissível no presente incidente.
Mas, ainda que assim não fosse, o que se admite por mera hipótese de raciocínio, sempre continuaria a ser legalmente inadmissível a invocação de tal compensação. Explicando.
Prescreve o art. 1074º do C.Civil:
“1 - Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio (…)
5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé”.
Esta norma especial consagrada pelo legislador no regime do contrato de arrendamento tem sido entendida pela jurisprudência como determinante do afastamento do regime geral da compensação ao contrato de arrendamento e que, por disso, a obrigação de pagamento da renda só pode ser suspensa ou extinta nos termos previstos no próprio regime do arrendamento e não com fundamento na compensação enquanto causa geral de extinção das obrigações (cujo regime está previsto nos arts. 847º e ss. do C.Civil).
Neste sentido se pronunciou o citado Ac. desta RG de 21/10/2021, afirmando que “a obrigação de pagar tais rendas apenas se suspende ou extingue nos casos especificamente previstos no regime do arrendamento”, e considerando que “admitir que ao locatário demandado em ação de despejo basta deduzir reconvenção, pedindo a condenação do senhorio em indemnização com fundamento num qualquer incumprimento contratual não impeditivo do gozo da coisa locada e invocar a compensação de créditos para ficar inviabilizado o incidente de despejo imediato, é permitir que em tais situações, o locatário possa pacificamente usar o locado até à decisão final da causa, sem pagar renda, ficando reduzida quase a zero a utilidade prática do incidente”.
Sufragando o mesmo entendimento, o Ac. desta RG de 19/11/2020 e o Ac. da RL de 28/03/2017, explicando-se neste aresto que “No regime do despejo imediato (Artigo 14º, nos. 4 e 5 do NRAU) está aflorada a regra de que só nos casos especificamente previstos no regime do arrendamento é que o arrendatário pode suspender o pagamento da renda (Artigo 1040º do Código Civil) ou invocar o regime da compensação para extinguir o dever de pagamento da renda (Artigo 1074º, nº 3, do Código Civil). (…) Em suma, o dever de pagar a renda só pode ser suspenso ou extinto nos precisos termos previstos no regime do arrendamento e não com fundamento na compensação enquanto causa geral de extinção das obrigações”.
Especificamente sobre a invocação da compensação como meio de defesa no incidente de despejo imediato, importa ter presente o Ac. da RL de 24/11/2020 (porque tem plena aplicação ao caso concreto): “I- Na vigência do contrato de arrendamento, a extinção da obrigação de pagar a renda mediante a compensação do inerente crédito do senhorio com crédito invocado pelo inquilino tem natureza excepcional, e só é admissível nos casos expressamente previstos na lei. II- Em acção de despejo, a invocação pelo réu / inquilino da compensação com fundamento na figura geral prevista no art. 847º do Código Civil e, portanto, fora dos casos expressamente previstos no regime do arrendamento não obsta à procedência de incidente de despejo imediato. III- Uma tal conclusão não contende com a interpretação das normas dos nºs 4 e 5 do NRAU conforme o estipulado no acórdão do Tribunal Constitucional nº 327/2018, porquanto a mesma resulta da apreciação, pelo Tribunal, da excepção de compensação invocada pelo réu, e não da consideração de que o único modo de obstar à procedência daquele incidente é a prova do pagamento ou depósito das rendas, acrescido de eventual indemnização pela mora”.
Nestas circunstâncias, uma vez que, no contrato de arrendamento, só é legalmente admissível a invocação da compensação como causa de extinção do crédito do senhorio relativo ao pagamento da renda nos casos expressamente previstos no próprio regime do arrendamento (designadamente, em consonância com o disposto no art. 1074º), então está afastada a possibilidade legal de se opor a compensação, enquanto causa geral de extinção das obrigações (art. 847º do C.Civil), ao incidente de despejo imediato para extinguir o crédito de rendas que fundamenta este incidente.
Este entendimento não padece do vício de inconstitucionalidade invocado pela Autora, na sua oposição, já que não se baseia na impossibilidade de dedução de outros meios de oposição neste incidente (para além do pagamento ou depósito), mas sim na apreciação do regime legal próprio do arrendamento e dos termos em que é admissível a suspensão ou extinção da obrigação de pagamento da renda.
Consequentemente, verifica-se um erro de julgamento por parte do Tribunal a quo ao admitir a extinção da obrigação de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção através da invocação pela Autora arrendatária de uma compensação de créditos enquanto causa geral de extinção das obrigações (e não como causa específica do regime próprio regime de arrendamento) e, por via disso, também esta excepção não configura uma causa legítima e justificativa de recusa do pagamento daquelas rendas.
Soçobrando os meios de defesa invocados pela Autora arrendatária na oposição a este incidente, e estando demonstrado que esta não efectuou o pagamento à 2ª Ré das rendas dos meses de Dezembro de 2020 e seguintes (cfr. facto provado nº19), por força do disposto no nº 5 do art. 14º do NRAU, assiste à 2ª Ré senhoria o direito de requerer o despejo imediato do locado.
Por conseguinte e sem necessidade de outras considerações, perante tudo o que supra se expôs, a resposta a esta questão (que ao Tribunal ad quem incumbe apreciar no âmbito do presente recurso) é necessariamente no sentido de que, com base na falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção (designadamente, a partir de Dezembro de 2020), assiste à 2ª Ré senhoria o direito de requerer o despejo imediato, devendo proceder o respectivo incidente. Assim sendo, deve proceder este fundamento de recurso.»
Deve, desde já, afirmar-se que o acórdão recorrido fez a correta aplicação do direito ao julgar procedente o incidente do despejo imediato, previsto no artigo 14.º, n.º 5 da Lei n.º 6/2006.
Como consta inequivocamente da factualidade provada (e a recorrente não põe em causa), a arrendatária não pagou as rendas que se venceram (e outras despesas que contratualmente lhe cabiam) na pendência da ação. Foi notificada para proceder a esse pagamento nos termos legais – artigo 14.º, n.º 3 e 4 da Lei n.º 6/2006 – mas não efetuou o pagamento solicitado. Assim, face à não realização das prestações devidas, pode o locador requerer o despejo imediato do local arrendado, com base no n.º 5 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006.
A arrendatária (agora recorrente) justifica a não realização da prestação devida com os seguintes argumentos: teria fundamento para invocar a exceção do não cumprimento do contrato; teria fundamento para invocar a compensação de créditos; existiria abuso de direito do locador ao pedir o despejo imediato.
Quanto à exceção do não cumprimento do contrato (prevista no artigo 428.º do CC), enquanto razão para o não pagamento das rendas, como bem se afirmou na fundamentação do acórdão recorrido: «(…) esta invocada excepção não configura uma causa legítima e justificativa de recusa do pagamento das rendas vencidas na pendência da acção de despejo apensa a partir de 16/11/2020.»
Na versão da arrendatária-recorrente, a recusa em pagar as rendas (tanto as vencidas na pendência da ação como anteriores) teria como facto correspondente o incumprimento da locadora quanto ao correto funcionamento do sistema de renovação do ar e controlo da temperatura (AVAC) do local arrendado, o qual não teria, assim, plena capacidade para servir o fim a que havia sido destinado, ou seja, a atividade de ginásio. Haveria, por isso, incumprimento da obrigação do locador prevista no artigo 1031º, alínea b) do CC, ou seja, a de assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que se destina.
Valem, para a decisão desta questão, os mesmos argumentos supra explanados (a propósito da resolução do contrato nos termos do artigo 1083.º, n.º 3 do CC) quanto à não verificação dos pressupostos do artigo 428.º do CC, para onde se remete.
Quanto à alegada existência de abuso do direito (que a recorrente tanto invoca quanto ao exercício do direito de pedir o despejo imediato como quanto ao exercício do direito de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas), é manifesto que não se encontram preenchidos os requisitos previstos no artigo 334.º do CC. Aliás, a recorrente não demonstra, minimamente, em que medida o concreto exercício desse direito excederia manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito. Ao exercer o direito que lhe é conferido pelo n.º 5 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, face ao total incumprimento pela arrendatária do dever de pagar as rendas na pendência da ação (reiterando o incumprimento que já se verificava anteriormente e que havia justificado a propositura da ação de despejo), não se pode afirmar que o locador tenha adotado um comportamento manifestamente censurável e, por isso, abusivo. Efetivamente, apesar de existir incumprimento parcial do locador quanto à obrigação de manter o local arrendado nas condições ideais (de climatização) para o fim a que o imóvel se destina (tendo, por isso, sido condenado no acórdão recorrido), a arrendatária-recorrente não demonstra que tenha ficado impedida de aceder ao gozo do imóvel e de nele desenvolver a sua atividade (ainda que com alguma limitação) ao longo dos vários anos de vigência do contrato de arrendamento. Assim, face à manifesta ausência de elementos dos autos que pudessem demonstrar a existência de um comportamento abusivo do locador, facilmente se concluiu pela clara improcedência da pretensão da recorrente.
Quanto à invocada compensação, prevista no artigo 847.º do CC, enquanto meio de extinção da obrigação de pagar as rendas, é também inequívoco que não assiste razão à recorrente para não proceder ao pagamento ou ao depósito das rendas vencidas na vigência da ação. Entende a arrendatária que o crédito do locador ao valor das rendas mensais se extinguiria por compensação com o crédito que ela, por sua vez, teria sobre o locador em consequência do incumprimento da obrigação de lhe garantir o correto funcionamento do sistema de ventilação do ginásio.
Independentemente de se entender (como se entendeu no acórdão recorrido) que o arrendatário só pode invocar a compensação (como meio de extinção das suas obrigações) nas hipóteses expressamente previstas nas normas próprias do arrendamento (nomeadamente no artigo 1074.º, n.º 5 do CC), afastando-se a compensação nos termos gerais, importa, antes de mais, concluir se os pressupostos da compensação (nos termos gerais) prevista no artigo 847.º do CC se verificariam no caso concreto.
Como afirmou Antunes Varela:
«Para que o devedor se possa livrar da obrigação por compensação, é preciso que ele possa impor nesse momento ao notificado a realização coativa do crédito (contra crédito) que se arroga contra este. A alínea a) do n.º 1 do artigo 847.º concretiza esta ideia, explicitando os corolários que dela decorrem: o crédito do compensante tem de ser exigível judicialmente e não estar sujeito a nenhuma exceção, peremptória ou dilatória, de direito material. […]
Tão pouco procederá para o efeito um crédito contra o qual o notificado possa e queira fundadamente invocar qualquer facto que, com base no direito substantivo conduza à improcedência definitiva da pretensão do compensante (…) ou impeça o tribunal de julgar desde logo a pretensão como procedente (…)», in Direito das Obrigações, Vol. II (7ª ed.), página 204 e 205.
No caso concreto, para não proceder ao cumprimento das obrigações certas e exigíveis correspondentes às rendas já vencidas, a arrendatária invocou a compensação com um crédito litigioso, correspondente à futura indemnização a obter da locadora. Conclui-se, assim, que não se encontravam reunidos os requisitos cumulativos exigidos pelo artigo 847.º do CC para que a compensação pudesse produzir os seus efeitos no momento da sua invocação.
A não ser assim, estaria encontrado o caminho para que qualquer arrendatário deixasse de pagar rendas, invocando a compensação com um crédito futuro (que poderia obter ou não) por via de ação a propor em tribunal com base em incumprimento do locador (nomeadamente por incumprimento do dever de realizar algum tipo de obras no local arrendado).
3.1.5. A recorrente invoca ainda a existência de inconstitucionalidades, afirmando que
«(…) a interpretação do enquadramento legal formado pelas normas previstas no n.º 4 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro e no n.º 1 do artigo 428.º do Código Civil no sentido da não aplicação da exceção do não cumprimento do contrato em caso de indisponibilidade parcial do locado – leia-se, sem condições para o pleno exercício no locado da atividade que subjaz como fim do arrendamento – viola frontalmente o Princípio da Igualdade consagrado pelo n.º 1 do artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa. E, bem assim, o mesmo entendimento viola outrossim o Princípio do Acesso ao Direito e Tutela Jurisdicional Efetiva, positivado pelo n.º 4 do artigo 20.º da Lei Fundamental. Inconstitucionalidade que aqui vai expressamente invocada, nos termos e para todos os legais efeitos.»
Facilmente se constata que se trata de uma alegação vaga sobre uma pretensa violação de normas e princípios constitucionais, que não se encontra minimamente escudada em concretos argumentos normativos ou teleológicos. A não aplicação do instituto da exceção do não cumprimento do contrato bem como da compensação de créditos ao caso concreto nada tem de discriminatório ou de intencionalmente lesivo do direito de acesso a um processo justo. Simplesmente, não se encontram preenchidos os pressupostos normativos que o legislador verteu no artigo 428.º do CC, como foi amplamente explicado no acórdão recorrido e que na presente decisão se acolhem.
Não existe, portanto, na decisão recorrida a aplicação de qualquer norma em termos contrários a princípios constitucionais.
*
DECISÃO: Pelo exposto, julga-se a revista improcedente e confirma-se o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente sem prejuízo do apoio judiciário.
Lisboa, 27.01.2026
Maria Olinda Garcia (Relatora)
Anabela Luna de Carvalho
Luís Espírito Santo