| 1797/07.2TVLSB.L2.S1 |  |
BEM IMÓVEL
PROCURAÇÃO IRREVOGÁVEL
MANDATO COM REPRESENTAÇÃO
Não existe mandato com representação quando o promitente vendedor de um imóvel confere ao promitente comprador procuração irrevogável, para que este celebre o contrato consigo mesmo ou com quem entender e pelo preço que entender.
Processo n. 1797/07.2TVLSB.L2.S1
Recorrentes: AA. ; BB. ;
Recorridas: CC. ; DD. .
I. RELATÓRIO
1. EE. (entretanto falecida, tendo sido habilitado no seu lugar FF. ), AA. e BB. intentaram ação de prestação de contas, com processo especial, contra GG. , entretanto falecida, tendo sido habilitadas CC. e DD. , pedindo a citação da Ré para apresentar contas ou contestar a ação, sob cominação de não poder deduzir oposição às contas apresentadas pelas Autoras.
2. Para fundamentar a sua pretensão alegam, em síntese, que outorgaram a favor da Ré, no dia 14 de maio de 1990, procuração irrevogável a conferir os poderes necessários para vender, pelo preço e condições que esta entendesse, o prédio sito na Av……., freguesia……., concelho……, inscrito na matriz respetiva sob o artigo …. e descrito na Conservatória do Registo Predial … sob o nº…….
No âmbito dos poderes conferidos pela procuração, a Ré veio a outorgar a escritura pública de compra e venda do prédio indicado. A venda foi realizada pelo preço de trezentos e vinte milhões de escudos, sendo que a R. entregou apenas às AA. a quantia de cinquenta milhões de escudos. A Ré agiu nos termos do mandato que lhe foi conferido pelas AA, pelo que é obrigada a prestar contas nos termos do art. 1161º alínea d) do CC.
3. Contestaram as RR. habilitadas, pugnando pela improcedência da ação, por considerarem não existir qualquer obrigação de prestação de contas. Alegaram, em síntese, que a procuração invocada pelas AA. foi emitida a favor da então requerida no âmbito do contrato-promessa de compra a venda que assinaram.
Nesse contrato-promessa teria ficado expresso que as ora AA. prometeram vender o referido prédio à então requerida, pelo preço de cinquenta milhões de escudos, que aquelas reconhecem ter sido integralmente liquidado, não tendo sido estabelecido qualquer limite de prazo para a celebração da escritura de compra e venda.
Ficou também acordado que as promitentes vendedoras, logo que efetuados os pagamentos previstos, se obrigavam a dar à promitente compradora as “necessárias autorizações” para as obras de restauro do prédio prometido em venda e a emitir a favor dela procuração que lhe permitisse “tratar com a Câmara Municipal ….. e quaisquer outras entidades (...)”, pedir licenças de obras ou outras respeitantes ao prédio, procuração essa que vieram a outorgar.
E nessa procuração (recebido o preço fixado) as AA. conferem à promitente compradora poderes para dispor livremente do prédio, nomeadamente, “podendo celebrar e assinar contractos de promessa de compra e venda, vender pelo preço e condições que entender, podendo outorgar e assinar a respetiva escritura, fazer registos (...), dar quitação e receber os preços (...)”. Declararam as vendedoras que a procuração era “irrevogável, nos termos do artigo 1170º nº 2 do Código Civil, (porque) feita no interesse da mandatária, não caducando após a morte das mandantes (...), ou seja, ainda que não resultasse do contrato, como resulta, o instrumento outorgado pelas promitentes vendedoras não obrigava a compradora, como mandatária, a praticar quaisquer atos jurídicos por conta das vendedoras, pelo que não existe obrigação de prestar contas. Peticionam ainda a condenação das AA. como litigantes de má-fé.
4. A primeira instância veio a proferir a seguinte sentença:
«Pelo exposto, julgo a ação totalmente improcedente e, em consequência absolvo as Rés CC. e DD. habilitadas no lugar de GG. , entretanto falecida, do pedido.»
5. As autoras apelaram, tendo o TR.. confirmado a sentença recorrida.
6. Inconformadas com o acórdão do TR.., de 29.10.2019, que julgou improcedente a apelação, sem divergência de fundamentação, as autoras/recorrentes interpuseram o presente recurso, que qualificam como de revista excecional, com base nas alíneas a) e c) do nº.1 do art. 672º do CPC. No acórdão recorrido existe uma declaração de voto (do 2º adjunto), que não é um voto de vencido, mas apenas uma declaração de discordância parcial quanto ao julgamento da matéria de facto. Todavia, tendo a ação sido proposta em 2007, não se verifica a limitação da dupla conforme (ex vi do art. 7º da Lei nº. 41/13).
7. Nas suas alegações, formularam as recorrentes as seguintes conclusões:
«A. As recorrentes AA. e BB. , não se conformando com o segmento decisório do acórdão do Tribunal da Relação….., que julgou improcedente o pedido de prestação de contas, vêm interpor recurso da decisão para o Supremo Tribunal de Justiça, nos termos conjugados dos artigos 627º, n. 1, 629º n. 1, 631º, n. 1, 637º n. 1, 638º, n. 1, 671º, n. 1, 672º, n. 1, alínea c), 675º, n. 1 e 676º, n. 1, todos do CPC, por considerarem que o mesmo padece dos seguintes vícios:
i) Violação do n. 1 do artigo 236º e 239º, ambos do CC, quanto ao resultado interpretativo das declarações negociais emitidas pelas partes; e,
ii) Errada interpretação das declarações negociais emitidas pelas partes.
B. O resultado interpretativo das declarações negociais expressas no acórdão ora recorrido viola o disposto no artigo 236º e 238º, ambos do CC.
C. Não conhecendo a declaratária a vontade real das declarantes, a procuração carreada nos autos deve ser interpretada conforme a regra contida no n.1 do artigo 236º do CC, atendendo sempre e obrigatoriamente aos elementos textuais do instrumento em análise, pois sendo a procuração um negócio formal, ex vi do n. 2 do artigo 262º do CC, a sua interpretação está sujeita às regras definidas pelo artigo 238º do CC.
D. Conforme consta no douto acórdão requerido, o tribunal a quo motivou a sua convicção quanto aos efeitos da procuração no âmbito da obrigação de prestar contas, no próprio texto da procuração e do contrato promessa.
E. Contudo, ao revisitarmos a procuração objeto dos presentes autos, notamos que a única referência legal que consta no seu texto remete para o regime do mandato, previsto no Código Civil, inclusive também utilizando o termo “mandante” e “mandatário”, precisamente porque a vontade real das partes foi formalizar um mandato com representação.
F. Atentos aos termos apostos no documento ou seja, aos elementos textuais do instrumento em análise, resulta, expressamente, que se concede poderes para “tratar”, “celebrar”, “vender”, “remodelar”, ou seja para praticar atos administrativos e jurídicos referentes ao imóvel, por conta das legitimas proprietárias, que eram as recorrentes, sem nunca utilizar a expressão “poderes para representar”, pelo que a falecida ré encontrava-se incumbida de praticas atos de administração sobre o imóvel.
G. A factualidade provada n.7 e 11, que resulta diretamente da interpretação do tribunal de primeira instância, confirmada pelo douto Tribunal da Relação ……, sobre a declaração negocial emitida pelas recorrentes, não corresponde a mais basilar interpretação dos elementos textuais da procuração, pois não há correspondência textual no próprio documento, único meio de prova aqui atendível, que permita inferir que a procuração foi emitida para facilitar a compra e venda acordada com a ré ou que foi feito no exclusivo interesse da mesma, pelo que não é possível subsumir os factos supra identificados ao artigo 238º do CC.
H. A motivação do tribunal a quo quanto aos factos supra transcritos apenas pode decorrer da errada interpretação da vontade das recorrentes expressa na procuração emitida a favor de GG. .
I. Este exercício hermenêutico deveria ser pautado pelo disposto no artigo 236º do CC, isto é, no sentido que um declaratório normal, colocado na posição do real declaratório, pudesse deduzir do comportamento do declarante.
J. Não é expectável, de acordo com o padrão do homem médio, que as recorrentes simplesmente desistissem de qualquer eventual lucro com a venda ou mesmo do valor de renda potencialmente auferido com o arrendamento da sua propriedade.
K. Acresce que nada na lei ou no próprio documento em apreço, nos conduz à ideia de que, pelo facto da procuração se encontrar feita no interesse do mandatário, a mesma exclui o interesse das mandantes e menos ainda que, por esse facto, a mandatária ficaria dispensada de prestar contas.
L. Um declaratório normal não emitiria uma declaração em seu prejuízo, eximindo-se da agência sobre o seu património, em prol dum terceiro.
M. Sobretudo porque o prédio situa-se numa das artérias principais da capital portuguesa onde um simples terreno para construção, sem qualquer edifício nele construído, tinha certamente um valor de mercado bem mais avultado do que a quantia que a falecida ré entregou às recorrentes.
N.O resultado interpretativo da declaração negocial in casu que respeita o preceituado nos artigos 236º e 238º, ambos do CC, é que a procuração foi feita no interesse de ambas as partes.
O. Não resulta da interpretação daquela procuração formalizada em 14 de Maio de 1990, que a mesma foi efetuada no exclusivo interesse da mandatária e muito menos que, por meio de tal instrumento as recorrente tenham transmitido para a ré, entretanto falecida, todos os direitos e obrigações sobre o prédio.
P. Para que fosse possível fazer a interpretação que as recorridas pretendem no presente caso, sem que se violasse consequentemente os preceitos ora em análise, do texto da referida procuração sempre teria de constar menção expressa ao exclusivo interesse do mandatário e que este estaria dispensado de prestar contas, o que não se verifica.
Q. A tese das recorridas, que foi acolhida pelo douto Tribunal da Relação….., deturpa por completo o teor da cláusula 4ª do contrato promessa, pois nesta, ao contrário do que defendem, não se afirma que a procuração se destinava a permitir à promitente compradora poder outorgar, sem limite de prazo, a escritura de compra e venda consigo própria ou com terceiros.
R. A ré falecida, que tinha como atividade profissional a compra, reabilitação e venda de imóveis, estava mandatada para reabilitar o prédio que era propriedade das recorrentes, podendo, como contrapartida, eventualmente comprar o mesmo, vender a algum cliente seu ou, ainda, com a prestação de contas a fim, não sofrer prejuízos financeiros, existindo, portanto, um benefício a ser ganho pelas ora recorridas.
S. A declaração negocial ora em querela, pese embora seja denominada procuração, remete o seu texto para o regime do mandato, conferindo poderes para a prática de atos jurídicos, pelo que não se detêm com simples poderes de representação.
T. Socorrendo-nos das regras da experiência comum conjugadas com as regras legais e regras de interpretação de contrato previstas no nos artigos 236º e seguintes do CC, impõe-se concluir que a procuração formalizada em 14 de Maio de 1990 corresponde de facto a um mandato com representação.
U. Existindo um contrato de mandato, como decorre da interpretação da declaração negocial pelos critérios previstos nos artigos 236º e 238º, ambos do CC, isto é, tanto atento a posição de um declaratório normal, como pelo próprio elemento textual, duvidas não restam que existe obrigação de prestar contas, pois a lei - e a boa-fé - assim o impõe, ex vi alínea d) do artigo 1161º também do CC. Assim,
V. É de censurar a interpretação da declaração negocial feita pelo douto Tribunal da Relação ……., pois pese embora o acórdão recorrido admita que há divergência entre as partes sobre qual teria sido o sentido da vontade emanada, não se restringe, na sua exegese, ao texto da procuração ou ao que resultaria da prática comum, violando os artigos 236º e 238º do CC.
W. Como disposto no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27 de fevereiro de 2014, no âmbito do processo n. 30066/11. IT2SNT.L1-2 - com o qual o acórdão recorrido se encontra em oposição:
“(...) A fonte da administração que gera a obrigação de prestar contas não releva, importa é o facto da administração de bens alheios, seja qual for a sua fonte.”
X. A obrigação de prestar contas decorre da boa-fé, que deve ser mais atentamente observada numa procuração que confere poderes para negociar consigo mesmo, pois tal permissão demonstra grande confiança dos mandantes no mandatário.
Y. Não estava a falecida ré, ora representada pelas recorridas, dispensada de atuar segunda as regras da boa-fé, ainda mais por a procuração conceder poderes para vender a si mesmo, o que demonstra uma forte relação de confiança e, portanto, postulava um acrescido dever de zelar pelos interesses da representada.
Z. Como a procuração foi utilizada como instrumento na administração de bens alheios, existe porque a boa-fé assim o exige a obrigação de prestar contas.
AA. Pese embora inexista norma legal que genericamente determine quando alguém tem que prestar contas, é manifesto que a obrigação de as prestar decorre do princípio da boa-fé e da obrigação de informação, de caráter geral, prevista no artigo 573º do CC, sendo a obrigação de prestação de contas estruturalmente uma obrigação de informação.
BB. Como as recorrentes têm dúvidas fundados sobre como se geriu o seu direito, isto é, sobre os atos praticados referentes ao prédio de que eram proprietárias, as recorridas estão obrigadas a prestar informações concretas que possibilitam sanar a situação, uma vez que a sua mãe se encontrava, factualmente, a administrar o direito de outrem.
CC. O douto Tribunal da Relação ….. entende que a falecida ré não administrou bens alheios, pois, no seu entendimento, pelo contrato-promessa e a procuração teria existido uma espécie de transmissão dos direitos inerentes à propriedade:
DD. Salvo o devido respeito, não se percebe a possibilidade jurídica do entendimento supra plasmado, pois o direito de propriedade nunca poderia ser transferido por uma mera procuração, que é uma declaração unilateral.
EE. O direito de propriedade é um direito absoluto com eficácia erga omnes, pelo que nunca uma declaração unilateral - como é a procuração e ao próprio contrato-promessa, que só se encontra assinado pelas promitentes vendedoras - poderia ter os efeitos que resultam da transmissão da propriedade.
FF. Não só pelo contrato de compra e venda ser um negócio jurídico formal, mas por ser o direito de propriedade oponível a terceiros, sendo, portanto, inconcebível que um negócio com eficácia somente inter partes fosse capaz de, por alguma forma, alterar a essência da propriedade das recorrentes.
GG. Os titulares do direito de propriedade, nos termos do artigo 1305º do CC, gozam do direito pleno e exclusivo de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem.
HH. Não se pode acolher a tese do douto Tribunal da Relação, pois as recorrentes, enquanto proprietárias, podiam conceder uma procuração irrevogável a terceiro, para gerir o seu imóvel, não obstante nada as impedia de fruir do gozo pleno do mesmo.
II. A procuração irrevogável outorgada à falecida ré não é incompatível com o direito de propriedade das recorrentes.
JJ. A admitir - o que não se concede - que a procuração irrevogável constituiu uma restrição ao direito de propriedade das recorrentes, esta teria mera natureza obrigacional, nos termos do n.1 do artigo 1306º do CC e nunca seria suficiente para afastar a obrigação de prestar contas da falecida ré quando esta alienou, em representação, o prédio das recorrentes por um preço muito superior ao que lhes tinha sito anteriormente entregue.
KK. Pela procuração a falecida ré encontrava-se incumbida de praticar atos de administração, nomeadamente proceder à remodelação do prédio que era propriedade das recorrentes, adquirir as devidas licenças para o efeito e providenciar pela venda desse imóvel para si mesma ou para terceiro, ou arrendar aquele imóvel.
LL. Até mesmo no contrato-promessa a ré encontrava-se incumbida de realizar atos de administração do imóvel in casu, sempre por conta das proprietárias, ora recorrentes, pois uma das verbas indicadas no contrato-promessa ficaria retida precisamente para cobrir essas despesas, nomeadamente a remodelação do prédio e a requisição de licenças administrativas junto das edilidades. Assim,
MM. Por ambas as declarações negociais, a falecida ré se obrigou a gerir o prédio que à época era propriedade das autoras, em nome e por conta das mesmas.
NN. Mesmo que se considerasse que a procuração estava associada ao contrato-promessa junto aos autos pelas recorridas, sempre se dirá que não tendo a falecida ré, outrora mandatária, celebrado o contrato de compra e venda definitivo subjacente àquele contrato promessa na qualidade de compradora, celebrando-o, em vez de consigo própria, com pessoa por si indicada, teria de o celebrar pelo montante aí estipulado, pois foi essa a promessa feita.
OO. Como decorre da escritura pública que o negócio jurídico de compra e venda não foi celebrado pelo montante outrora acordado, estariam sempre as recorridas obrigadas a prestar contas pela diferença, nem que o fosse por imposição do principio da boa-fé.
PP. A falecida ré estaria sempre obrigada a informar se o negócio jurídico foi celebrado dentro dos parâmetros definidos pelas recorrentes, nomeadamente na procuração, pelo que é irrelevante a questão da irrevogabilidade da procuração para a aferição da obrigação de prestar contas, que manifestamente existe.
QQ. Da mesma forma que as partes expressaram que a procuração era irrevogável e no interesse da mandatária também podiam ter manifestado a sua vontade de que do exercício daquele instrumento negocial não existiria a obrigação de prestar contas.
RR. As partes escolheram, por ser esta a sua vontade, não afastar esse dever de informação, pelo que, consequentemente, a falecida ré estava obrigada a prestar contas, sendo certo que desde que tal procuração foi entregue nunca existiu prestação de contas às recorrentes dos atos que foram praticados por meio e pro causa deste instrumento.
SS. A falecida ré vendeu o prédio indicado na procuração, sem informar as recorrentes dos atos que praticou - o que as recorridas não negam - quer da venda, quer do preço recebido e até de despesas eventualmente efetuadas por conta da autora.
TT. Tal significa que a falecida ré, enquanto procuradora, também identificada na procuração como mandatária, estava obrigada a prestar contas às recorrentes dos atos jurídicos praticados no uso da aludida procuração, mormente sobre a venda do imóvel, identificado na procuração e quaisquer outros atos compreendidos no âmbito da procuração, respeitantes a receitas e despesas efetuadas com o referido imóvel, tanto mais que dela não consta que dessa prestação de contas esteja dispensada.
UU. Estão as recorridas, devidamente habilitadas, obrigadas a prestar contas dos atos praticados no âmbito do exercício da procuração, sendo irrelevante, neste primeiro momento, o eventual saldo devedor, mas sim a aferição que exista a obrigação de informar.
VV. Face ao exposto, as recorridas têm a obrigação de prestar contas às recorrentes, pelo exercício dos atos de gestão do prédio sito na Av………, freguesia….., concelho….., inscrito na matriz respetiva sob o artigo ….. e descrito na 3ª Conservatória do registo Predial …… sob o nº……, exercidos pela sua falecida mãe, aferindo-se a fim se há saldo a restituir.
Nestes termos e nos demais de direito que V. Exas doutamente suprirão, deve o presente recurso de revista excecional ser julgado totalmente procedente, e, em consequência, proferida decisão que fixe a jurisprudência em relação a matéria jurídica em causa, face à contradição entre o acórdão ora recorrido e o acórdão do Tribunal da Relação e Lisboa de 27 de fevereiro de 2014.
Mais requer e, deve ser revogado o acórdão sub judice e substituído por outro que reconheça a obrigação de prestar contas às rés, condenando-as a prestar as contas referentes ao exercício dos poderes da procuração outorgada pelas autoras. Assim farão v. exas. a tão almejada justiça.»
II. ANÁLISE E FUNDAMENTOS DECISÓRIOS
1. Amissibilidade e objeto do recurso.
Verificados os pressupostos gerais de recorribilidade, e apesar de o acórdão recorrido ter confirmado a decisão da primeira instância, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente divergente, o recurso de revista é admissível por não lhe ser aplicável o limite estabelecido no art. 671º, nº. 3 (ex vi do art.7º da Lei n.41/2013).
O disposto no art. 942º, nº. 4 do CPC não impede o presente recurso de revista, nem pelo seu elemento literal nem pelo seu alcance teleológico. Assim, por um lado, como afirmam Abrantes Geraldes/Paulo Pimenta/Pires de Sousa: “(…) a expressa referência ao recurso de apelação não significa o afastamento do recurso de revista, sendo este admissível, ou não, em função das regras gerais (…)”[1]. Por outro lado, no caso decidendo, antes de se discutir se as rés estariam, ou não, obrigadas a uma concreta prestação de contas, existe o problema prévio de saber se os negócios jurídicos celebrados entre as partes seriam, pela sua natureza, suscetíveis de gerar obrigação de prestação de contas. E foi este o problema que as instâncias trataram.
O objeto do recurso é, em termos gerais, delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, para além das questões de conhecimento oficioso, nos termos dos artigos 608º, nº. 2, 635º, nº. 4, e 639º do CPC. Todavia, apenas são atendíveis as questões que foram conhecidas pelo acórdão recorrido, sendo irrelevantes considerações respeitantes a questões que não foram nem tinham de ser conhecidas. Por outro lado, este tribunal conhece apenas de questões jurídicas; o que não se confunde com todo e qualquer argumento apresentado pelas recorrentes nas suas alegações.
Assim, apenas constitui objeto do presente recurso a questão de saber se, por força dos negócios celebrados entre as partes, estão as rés obrigadas a prestar contas às autoras.
2. A factualidade provada:
As instâncias deram como provados os seguintes factos:
1. Com data de 29 de Junho de 1988, AA. , BB. e EE. , na qualidade de primeiras outorgantes e promitentes vendedoras e GG. , como promitente compradora, subscreveram o documento particular cuja cópia consta de fls. 66 a 69 dos autos, e que aqui se dá por integralmente reproduzido, denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual consignaram, designadamente, que:
“As primeiras outorgantes são donas e legitimas proprietárias em partes iguais do prédio sito na Avenida…….., em….., freguesia……., inscrito na matriz respetiva sob o art. ….. e descrito na Conservatória do Registo Predial.
E prometem vender o referido prédio à segunda outorgante ou a quem esta indicar, nas seguintes condições:
O prédio é vendido sem quaisquer ónus ou encargos, no estado em que se encontra, pela quantia de Esc. 50.000.000$00.
O pagamento será efetuado da seguinte forma:
a) Como sinal e princípio de pagamento a quanta de três mil contos no ato da assinatura;
b) Até ao próximo dia 5 de Julho a quantia de Esc. 22.000.000 de escudos;
c) Até ao próximo dia 15 de Julho, mais a quantia de Esc. 23.997.000$00 (vinte e três milhões novecentos e noventa e sete mil escudos);
d) Será retida uma verba de Esc. 1.000.000$00 para obras a efetuar pela segunda outorgante no prédio pertencente às primeiras outorgantes sito na Avenida……, cujo orçamento será apresentado para aprovação;
e) Os restantes Esc. 3.000$00 (três mil escudos) serão liquidados no ato da assinatura da escritura de compra e venda a fazer em data a indicar pela segunda outorgante.
f) Cumpridas que sejam as obrigações de pagamento pela segunda outorgante, devidas até 10 de Julho de 1988, as primeiras outorgantes obrigam- se a dar à segunda outorgante as necessárias autorizações para efetuar obras que sejam necessárias para restauro do prédio, sendo a segunda outorgante responsável pelo pagamento de todas as despesas a que derem lugar.
Para este efeito e para maior facilidade de ação, as primeiras outorgantes darão uma procuração à segunda outorgante, com poderes para tratar com a Câmara Municipal ….. e quaisquer outras entidades para pedir licenças de obras ou outras respeitantes ao prédio objeto do presente contrato, conforme minuta apensa a esta promessa de compra e venda.”
2. No dia 14 de Maio de 1990, AA. , BB. e EE. , outorgaram instrumento notarial, denominado de “Procuração”, conforme cópia junta aos autos a fls. 7 a 9 que aqui se dá por integralmente reproduzida, no qual declararam que constituem procuradora GG. a quem concedem poderes para restaurar o prédio sito na Avenida……., freguesia…..., concelho ……, inscrito na matriz respetiva sob a art. ….. e descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial….., sob o nº ……., podendo tratar com todas as entidades que possam interferir nesse trabalho, podendo requerer licenças de obras a Câmara Municipal……., pedir inspeções e licenças.
3. Mais declararam conferir-lhe poderes para vender a referido prédio, podendo celebrar e assinar contratos de promessa de compra e venda, vender pelo preço e condições que entender, podendo outorgar e assinar a respetiva escritura, fazer registos provisórios ou definitivos na competente Conservatória, dar quitação e receber os preços, mais lhe concedem poderes para dar de aluguer o referido prédio, podendo ser consigo mesmo.
4. Declararam ainda que a procuração era irrevogável, nos termos do art. 1170º nº. 2 do Código Civil, feita no interesse do mandatário, não caducando após a morte dos mandantes nos termos do art. 1175º do Código Civil.
5. Por instrumento notarial de escritura púbica outorgado no dia 18 de Novembro de 1999, GG. , que outorgou a mesma em representação de AA. , BB. e EE. que também usa e é conhecida por EE. , por um lado, como primeira outorgante, e HH., em representação de B………, S.A., por outro, como segunda outorgante, declarou aquela que por aquele instrumento, e em nome das suas representadas, vende à representada da segunda outorgante, pelo preço de trezentos e vinte milhões de escudos, que já recebeu, um prédio urbano situado na Avenida………., tornejando para ……., freguesia……., descrito na Terceira Conservatória do Registo Predial….., na ficha numero………, freguesia…….., nela registado a favor das vendedoras pela inscrição G, apresentação…….., de dia de Agosto de mil novecentos e noventa e um e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo……., com o valor patrimonial de 5.307.120$00, que a segunda outorgante declarou aceitar para a sua representada a venda.
6. A R, entretanto falecida, entregou as AA. a quantia de € 249.398,95.
7. A procuração junta a fls. 7 a 9 foi emitida a favor de GG. no âmbito e por força do contrato promessa anteriormente outorgado, com vista a facilitar a compra e venda acordada bem como todas as diligências com vista a tal aquisição pela Ré.
8. O edifício encontrava-se em completa degradação, em risco de ruir, precisando de grandes obras de restauro quando foi adquirido pela Ré.
9. Foi a Ré GG. quem efetuou as obras de restauro em todo o edifício tendo suportado as despesas inerentes.
10. A Ré procedeu ao pagamento às AA. dos 50.000.000$00 acordados.
11. A procuração junta a fls. 7 a 9 foi emitida no exclusivo interesse da Ré.
12. AA e R. eram amigas próximas, frequentando as casas mutuamente.»
3. O direito aplicável:
Como supra referido, constitui objeto da presente revista a questão de saber se, por força dos negócios celebrados entre as partes, estavam as rés obrigadas a prestar contas às autoras.
3.1. Entendem as recorrentes que o acórdão recorrido teria feito errada aplicação dos artigos 236º e 239º do CC, “quanto ao resultado interpretativo das declarações negociais emitidas pelas partes”. Na sua tese, a existência de uma procuração conferida pelas autoras recorrentes à primeira ré (entretanto falecida) justificar-se-ia porque a vontade real das partes teria sido a de formalizar um mandato com representação. Consequentemente, enquanto obrigação decorrente desse contrato, teriam as rés de prestar contas às autoras.
3.2. Importa enquadrar legalmente as figuras em causa para se concluir qual o alcance dos negócios jurídicos celebrados entre as partes e quais as respetivas consequências jurídicas.
O contrato de mandato encontra-se definido no art. 1157º do CC como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais atos jurídicos por conta da outra”.
Assim, para além da realização de atos jurídicos (maxime contratos), é necessário que aquele que pratica tais atos atue “por conta” de outrem. Vejamos o alcance de tal exigência legal. Na formulação de Menezes Leitão, «a expressão “por conta” (…) significa neste caso a intenção de atribuir a outrem os efeitos do ato celebrado pelo mandatário, que assim se projetarão na esfera do mandante e não do mandatário. Precisamente por isso se diz que o mandatário pratica um “ato jurídico alheio”, dado que o ato não lhe pertence, já que todos os seus efeitos se irão antes repercutir na esfera jurídica do mandante.»[2].
Por outro lado, a existência de uma procuração não se confunde com a existência de um contrato de mandato. Pode existir mandato sem procuração e procuração sem mandato.
A representatividade, inerente à própria noção de procuração (art. 262º do CC), não coincide, necessariamente, com a execução de um mandato representativo.
Embora a procuração se baseie, frequentemente, no mandato, existem, porém, outros quadros jurídicos suscetíveis de justificar a existência da procuração, a qual poderá assumir uma função instrumental à concretização de um negócio projetado, que, de imediato, não possa ser concluído, como acontece com a procuração irrevogável conferida também no interesse do procurador para celebrar um contrato prometido no qual é promitente comprador. Prevendo, por exemplo, a impossibilidade ou dificuldade de comparência física do promitente vendedor no dia da celebração do contrato prometido, pode este conferir procuração ao próprio promitente comprador para que celebre esse contrato “consigo mesmo”, ou conferir-lhe poderes para ceder a posição contratual do promitente comprador a terceiro. Tal serve o interesse do procurador/promitente comprador em que o negócio se celebre sem adiamentos (podendo até já ter pago parte ou a totalidade do preço) e serve o interesse do promitente vendedor em receber o preço convencionado e em transmitir definitivamente a propriedade. Transmitida a propriedade e entregue o preço ao vendedor-representado, extinguem-se os efeitos da procuração (caso as partes nada tenham convencionado em contrário).
Neste tipo de hipóteses não existe, portanto, a celebração de negócios jurídicos com terceiro “por conta do mandante”, que obrigue o procurador mandatário a cumprir as obrigações fixadas no art. 1161º do CC, entre as quais a obrigação de prestar quaisquer outras contas. Obrigações estas que só existem se existir um contrato de mandato.
3.3. No acórdão recorrido concluiu-se «pela inexistência de qualquer direito a exigir a prestação de contas e concomitante obrigação da ré (rectius os seus habilitados) a prestá-las.»
Tal conclusão foi justificada, em síntese, nos seguintes termos:
«(…) importa referir que sendo um pressuposto do direito a exigir contas, nos sobreditos termos, que “a ação de prestação de contas pode ser proposta por quem tenha o direito de exigi-las (...)” – art. 941º do CPC, verifica-se que falta, desde logo, o citado requisito: as autoras receberam o preço da venda e, nada mais tendo a haver, inexiste qualquer fundamento legal para a sua pretensão. A circunstância de a escritura não ter sido formalizada a favor da ré (ouvida a gravação, falou-se que tal era uma forma de evitar o pagamento de mais-valias, dado a ré dedicar-se a esse tipo de negócio: compra, reabilitação e venda) não legitima o pedido das autoras, volvidos todos estes anos após a efetivação do negócio, no sentido de serem prestadas contas, no fundo, a tentativa de as autoras receberem preço superior ao acordado com a ré.
Aliás, do próprio texto do contrato promessa resulta a possibilidade de a ré adquirir o imóvel: “E prometem vender o referido prédio à segunda outorgante ou a quem esta indicar”. Ou seja, a despeito da inexistência de formalização, a intenção das partes foi a efetiva transmissão da propriedade, não se podendo por isso falar em qualquer administração de património alheio (ainda que sob o ponto de vista estritamente formal o fosse).»
3.4. Pode, desde já, afirmar-se que o acórdão em revista encontrou a solução jurídica correta, face à factualidade provada.
A procuração que as recorrentes-autoras conferiram à falecida ré foi expressamente prevista no contrato-promessa (previamente celebrado), pelo que os dois negócios jurídicos não podem deixar de ser interpretados de forma articulada. E tal não contraria as regras interpretativas previstas nos artigos 236º e 238º do CC, contrariamente ao que as recorrentes parecem sustentar.
Nos termos do art. 265º, nº. 1 do CC, a procuração extingue-se quando cessa a relação jurídica que lhe serve de base. No caso concreto, a razão essencial para a existência da procuração era a existência de um contrato promessa entre as mesmas partes, tendo a procuração sido destinada, sobretudo, à futura celebração do contrato prometido (servindo também para a prossecução de diligências respeitantes à autorização administrativa para a realização de obras anteriores à celebração do contrato prometido).
No caso concreto, o quadro contratual em que a procuração é emitida não corresponde, assim, tipicamente à execução de uma relação de mandato. Aquela procuração justifica-se porque entre as partes foi também celebrado um contrato promessa, no qual as emitentes da procuração eram promitentes vendedoras e a procuradora era promitente compradora, tendo a procuração sido destinada a ser usada para a conclusão do contrato prometido. Todavia, a procuração conferiu à procuradora não apenas o poder para celebrar o contrato prometido adquirindo ela própria a propriedade do imóvel, nos termos constantes do contrato promessa, mas conferiu-lhe ainda a faculdade de vender o imóvel a terceiro pelo preço que entendesse.
Assim, celebrado o contrato de compra e venda (com uso da procuração) fechou-se o ciclo contratual a cuja conclusão a procuração havia sido destinada.
3.5. Como consta da factualidade provada, a primeira ré pagou às autoras, promitentes vendedoras, o preço da venda que havia sido convencionado no contrato-promessa.
A procuração serviu, portanto, para que as promitentes vendedoras alcançassem o seu interesse primordial, ou seja, o recebimento do convencionado preço da venda, decorrente da alienação da propriedade do imóvel[3].
Neste quadro, o facto de o contrato prometido se concretizar com a promitente compradora procuradora ou com terceiro, por ela indicado, como o contrato promessa lhe permitia, é irrelevante para a satisfação do interesse das promitentes vendedoras (que, nestas circunstâncias, é tipicamente o recebimento do preço convencionado).
Se o preço da venda a terceiro tivesse sido inferior ao preço convencionado no contrato-promessa, sempre a promitente compradora estaria obrigada a pagar às promitentes vendedoras o preço acordado (sob pena de incumprimento contratual).
Tendo esse preço, no caso concreto, sido superior (dado que o contrato promessa e a procuração lhe permitiam vender por qualquer preço), a regra há-de ser a mesma. A este propósito deve ter-se presente, como consta da factualidade provada, que o imóvel foi vendido depois de reabilitado pela promitente compradora e que o preço das inerentes obras foi por si suportado.
3.6. Quanto ao facto de a procuração se destinar também a pedir licenças administrativas para a realização de obras no imóvel prometido vender, dado que as obras realizadas nesse imóvel foram custeadas pela promitente compradora, nesta matéria a procuração serviu essencialmente o interesse da mandatária promitente compradora, o que justifica, em grande medida, o caráter irrevogável da procuração.
3.7. Conclui-se, assim, que a procuração conferida pelas autoras à falecida ré não se baseou na existência de um contrato de mandato, nem quanto aos poderes respeitantes à realização das obras no imóvel (custeadas pela procuradora promitente vendedora), nem quanto aos poderes para alienar o imóvel, já que o contrato promessa (em cujo clausulado a procuração foi prevista) conferia à procuradora promitente compradora a faculdade de alienar o imóvel a quem entendesse e pelo preço que entendesse.
Vendido o imóvel e pago o preço convencionado no contrato-promessa, extinguiu-se a relação entre as partes, não subsistindo qualquer dever de prestar contas ou outro que pressupusesse a existência de um contrato de mandato.
DECISÃO: Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelas recorrentes.
Lisboa, 15.12.2020
Maria Olinda Garcia (Relatora)
Ricardo Costa
Ana Paula Boularot (com voto de vencido)
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1797/07.2TVLSB.L2.S1
6ª SECÇÃO
DECLARAÇÃO DE VOTO
Vencida, não teria conhecido do objecto do recurso, por se verificar uma circunstância obstativa ao seu conhecimento.
Se não.
No que à admissibilidade e conhecimento da impugnação recursória diz respeito, lê-se na tese que faz vencimento o seguinte «O disposto no art. 942º, n. 4 do CPC não impede o presente recurso de revista, nem pelo seu elemento literal nem pelo seu alcance teleológico. Assim, por um lado, como afirmam Abrantes Geraldes/Paulo Pimenta/Pires de Sousa: “(…) a expressa referência ao recurso de apelação não significa o afastamento do recurso de revista, sendo este admissível, ou não, em função das regras gerais (…)” . Por outro lado, no caso decidendo, antes de se discutir se as rés estariam, ou não, obrigadas a uma concreta prestação de contas, existe o problema prévio de saber se os negócios jurídicos celebrados entre as partes seriam, pela sua natureza, suscetíveis de gerar obrigação de prestação de contas. E foi este o problema que as instâncias trataram.».
O artigo 942º, nº 4 é claro preciso e conciso, como aliás já o era o artigo 1014º-A, nº 4 do CPCivil pregresso, ao consagrar que «Da decisão proferida sobre a existência ou inexistência da obrigação de prestar contas cabe apelação, que sobe imediatamente, nos próprios autos e com efeito suspensivo.», de onde se extrai que nesta fase específica, liminar, deste processo especial, apenas há um grau de recurso.
O seu elemento literal conduz-nos à asserção de que apenas se admite o recurso em um único grau, tendo em atenção os critérios normativos em sede de interpretação que nos são dados pelo artigo 9º do CCivil.
No que tange ao elemento teleológico, isto é, o fim ou objectivo que a norma visa realizar, qual foi a sua razão de ser (ratio legis), apontado na fundamentação que fez vencimento, como elemento decisivo para a conclusão tirada, não lobrigamos qualquer proposição explicativa, tratando-se, antes, de uma mera afirmação genérica, destituída de qualquer arrimo legal, doutrinário e/ou jurisprudencial, sendo certo que, como é consabido, o legislador tem um amplo poder de conformação no que tange aos recursos, inexistindo qualquer imposição de acesso a dois graus de impugnação.
De outra banda, não se compreende, ou mal de compreende, o argumento coadjuvante utilizado de que o recurso sempre seria de admitir porquanto «no caso decidendo, antes de se discutir se as rés estariam, ou não, obrigadas a uma concreta prestação de contas, existe o problema prévio de saber se os negócios jurídicos celebrados entre as partes seriam, pela sua natureza, suscetíveis de gerar obrigação de prestação de contas. E foi este o problema que as instâncias trataram.», uma vez que este fundamento, considerado como decisivo para o conhecimento do objecto do recurso, não constitui mais do que a respectiva ratio, a qual não é compaginável com o segmento normativo inserto no nº 4 do artigo 942º do CPCivil, na medida em que nele se afasta a Revista a não ser nos caos em que esta impugnação recursória é sempre admissível, por força do disposto no nº 2, alíneas a) a d) do CPCivil, cujos pressupostos não foram aventados pelo Recorrente.
(Ana Paula Boularot)
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[1] Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, pág.392.
[2] Direito das Obrigações, V. III (9ª ed.), pág.392.
[3] Sobre as diferentes perspetivas de identificação dos interesses subjacentes à procuração, veja-se Pedro Leitão Pais de Vasconcelos, A Procuração Irrevogável (2ª ed.), pág. 99 e seguintes.