Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B3495 |  |
OBRAS
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
CÓDIGO CIVIL, ARTIGOS 216º, 1046º, 1273º
REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO, APROVADO PELO DL Nº 329-B/90, DE 15 DE OUTUBRO, ARTIGO 56º, Nº 3
1. Na acção de despejo, o arrendatário pode pedir, em reconvenção, indemnização por benfeitorias que tenha realizado no local arrendado.
2. Para que determinadas obras sejam havidas como benfeitorias úteis é necessário que tenham aumentado o valor do local, em si mesmo considerado.
3. Pretendendo ser indemnizado por benfeitorias úteis cujo levantamento deteriore o imóvel, cabe ao arrendatário o ónus de provar essa deterioração.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA instaurou contra BB e mulher, CC, uma acção na qual pediu que se declarasse a resolução do contrato de arrendamento para o exercício do comércio da fracção autónoma designada pela letra C do prédio urbano situado na Quinta da C..., lote ..., Castelo Branco, celebrado em 1 de Julho de 2003 com o réu marido, por falta de pagamento de rendas.
Pediu ainda a condenação dos réus na entrega da fracção, livre e restituída ao estado em que se encontrava quando foi arrendada, e no pagamento das rendas vencidas (€ 4.788,48), acrescidas de juros de mora (€ 55,86, à data da propositura da acção) e vincendas, até efectiva entrega, com juros de mora,“sendo aquelas devidas em dobro logo que os réus se constituam em mora por falta de entrega do arrendado”.
Os réus contestaram, por impugnação e por excepção, mas afirmaram que o réu não pretende manter o contrato.
Em reconvenção, pediram a condenação da autora no pagamento de € 68.785,03, valor que atribuíram às benfeitorias (que dizem ser conhecidas e ter sido autorizadas pela autora) que realizaram na fracção, para nela poderem exercer a actividade de restauração, em conformidade com o fim do contrato, e ao consequente aumento de valor desta; subsidiariamente, para a hipótese de serem condenados a pagar alguma quantia à autora, opuseram a compensação com o crédito por benfeitorias.
A autora respondeu, nomeadamente sustentando não ter autorizado nenhuma das obras e reafirmando que pretendia a entrega do imóvel “livre de quaisquer obras”.
Pelo requerimento de fls. 272, os réus comunicaram ter entregue a fracção e reduziram para € 13.130,85 o valor do pedido reconvencional, por terem levantado benfeitorias no valor de € 55.654,18, o que foi admitido pelo despacho de fls. 289.
Por sentença de fls. 328, a acção foi julgada procedente, com a declaração da resolução do contrato e a condenação dos réus no pagamento das rendas vencidas entre Agosto de 2004 e Abril de 2006, com juros. Quanto à autora, foi condenada a pagar aos réus a quantia de € 13.130,85, devida desde a notificação da reconvenção e acrescida de juros.
Por acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de fls. 394, todavia, a autora foi absolvida do pedido reconvencional; quanto ao mais, confirmou-se a sentença.
2. Os réus recorreram para o Supremo Tribunal de Justiça. O recurso foi recebido como revista, com efeito devolutivo.
Nas alegações de recurso, formularam as seguintes conclusões:
A- O douto acórdão recorrido padece de nulidade, pois proferiu decisão cujos fundamentos estão em nítida oposição com a mesma.
8- Deveria ter sido alterada pelo TRC a matéria de facto assente, fazendo dela constar que da c1áusula 5a do contrato de arrendamento junto pela Autora aqui recorrida, como Doc.1 da PI, que o local arrendado se destinava à Restauração
C- O local arrendado era constituído apenas por paredes nuas, sendo assim forçoso, face às exigências legais vigentes para essa actividade económica, efectuar as benfeitorias que ali foram realizadas pelos réus, benfeitorias essas que aumentaram o seu valor
D- Sem se efectuarem as sobreditas obras, o local arrendado jamais poderia ser destinado à Restauração, ou a qualquer outro tipo de comércio,
E- As referidas obras foram efectuadas com o conhecimento expresso e sem a oposição da Autora Senhoria, uma vez que esta bem sabia que para ali ser instalado um Restaurante, deveriam ser efectuadas obras de fundo, como foram as levadas a cabo pelos réus recorrentes
F- Pela sua Natureza e tipo de materiais ali colocados e deixados, estas não podem ser levantadas, sendo tal facto público e notório, logo não carecendo de alegação
G- As referidas benfeitorias devem ser consideradas úteis, atendendo à sua natureza e ao facto de terem aumentado o valor do locado, havendo assim lugar à indemnização a favor dos réus recorrentes pela realização das mesmas, no valor já fixado em primeira instância, dado estarem preenchidos todos os seus pressupostos
H- O TRC ao dar provimento ao Recurso interposto da Sentença proferida pelo Tribunal de Primeira Instância de Castelo Branco, não considerando as obras aludidas e em causa nos Autos como benfeitorias úteis, violou o disposto no artigo 216º do Código Civil
I- O TRC ao considerar que os réus não tinham autorização da senhoria para as levar a cabo, e consequentemente absolvendo a Autora do Pedido Reconvencional deduzido pelos réus, não interpretou de forma correcta o consignado nos artºs. 473º, art.º 479º nº 1, art.° 1046º nº 1, art.º 1273º e art.° 1275º, todos do Código Civil, bem como o art. 514º.
J- O TRC ao não considerar que o local arrendado se destinava à restauração, violou as als. b), c) e d), todos do art. 668º por remissão do art. 716º ex vi art. 722º do Código de Processo Civil, e ainda o estipulado nos artigos 63º nº2, art. 64º nº1, alínea a) e d), art.º 53º nº 3, estes do RAU,
Pelo que o Douto Acórdão
a) - Deve ser decretado a NULO ou quando assim se não entenda,
b) - Ser este revogado e substituído por outra que fazendo a rigorosa interpretação e aplicação da lei aos factos apurados CONDENE a Recorrida no Pedido Reconvencional deduzido pelos Réus, confirmando a Douta Sentença de primeira instância
c) - Considerando todos os factos apurados e emergentes quer da Audiência de Discussão e Julgamento quer dos documentos juntos aos autos, reconhecendo a existência do direito dos Recorrentes e consequente dever de indemnizar por parte da Recorrida, com as legais consequências”.
A Autora veio dizer que, não tendo qualquer censura a fazer ao acórdão recorrido, prescindia de contra-alegar.
Pelo acórdão de fls. 455, o Tribunal da Relação de Coimbra pronunciou-se no sentido de não ocorrer a nulidade apontada ao acórdão recorrido.
3. Vêm provados das instâncias os seguintes factos, conforme se transcreve do acórdão recorrido:
“1 - Por documento particular escrito, a autora, no dia 1 de Junho de 2003, deu de arrendamento ao réu marido, pelo prazo de um ano, a contar do dia 1 de Junho de 2003, a fracção autónoma, designada pela letra C, correspondente à Loja nº 2, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sita na Quinta da C..., Lote ..., inscrito na respectiva matriz predial, sob o artigo 7003 – A).
2 - O arrendado destinou-se ao comércio e a renda anual acordada entre ambos foi no montante de 9.576,92€, a pagar ao senhorio, em duodécimos de 798,08€, até ao dia 8 de cada mês, na Avª de ..., Lote ..., Loja 3C, em Castelo Branco – B).
3 - Desde o mês de Agosto de 2004, o réu marido deixou de pagar à autora, no tempo e lugar próprios, a renda mensal, sendo que, à data de 19 de Janeiro de 2005, os réus devem à autora, a título de rendas, as seguintes quantias: ano de 2004, mês de Agosto: 798,08€, mês de Setembro: 798,08€, mês de Outubro: 798,08€, mês de Novembro: 798,08€, mês de Dezembro: 798,08€; Ano de 2005, mês de Janeiro: 798,08€, no total de 4.788,48€ – C).
4 - A 10 de Abril de 2006, foram entregues à autora as chaves do arrendado – D).
5 - O pedido reconvencional foi reduzido para 13.130,85€, uma vez que foram levantadas pelos réus as seguintes verbas: referidas nos artºs 8º, parte das referidas no artº 9º (a bancada, no valor de 2.047,53€), 10º, 11º, parte das referidas no artº 12º (ficaram as molas, no valor de 100,00€), e, no artigo 13º, (excepto a porta) – E).
6 - Quaisquer obras que o segundo outorgante [o réu marido] pretenda efectuar no local, terão de ser autorizadas, por escrito, pelo primeiro outorgante [a autora] – Cláusula 7ª do documento de folhas 5 a 7 – F).
7 - O locado era, primeiramente, constituído apenas por paredes nuas, tendo os réus, para ali poderem exercer a sua actividade comercial de restauração, realizado várias obras, tendo a autora tomado conhecimento de algumas dessas obras – 1º.
8 - Os réus montaram, no locado, azulejo e tijolo de vidro e rodapé, em mosaico, no valor de 487,00€ - 3º.
9 - Foram colocadas instalações para ligação de armários de quente e frio e máquina de descascar batatas, bem como foram colocadas várias tomadas e armaduras de encastrar, para várias lâmpadas, no valor de 2.716,20€ - 4º.
10 - Foram colocados vários vidros, no valor de 40,00€ - 5º.
11 - Foram montadas várias divisórias em pladur BA 13 e pintadas, bem como foram colocadas portas e ferragens pintadas e remates para as cadeiras, tudo no valor de 2.975,00€ (1.200,00€ + 1.300,00€ + IVA) - 6º.
12 - Nas janelas foram colocados estores de várias medidas, no valor de 492,01€ - 7º.
13 - Na cozinha foram colocadas várias bancadas, bem como máquinas de lavar loiça e de descascar batatas, lavadouros, grelhadores, frigideiras, fogões, máquinas de gelo, baldes do lixo e bancadas, no valor de 44.120,44€, tudo já levantado pelos réus - 8º.
14 - Foram rematadas as diferenças existentes entre as pedras da parede e esta forrada a papel, bem como foi efectuada a ligação de água e esgotos, tendo ainda sido colocado um tubo, em alumínio, para a chaminé, bem com uma bancada super e espelho com iluminação, tudo no valor de 6.228,17€ - 9º.
15 - Foi colocado um termoacumulador eléctrico, da marca “Siebel psh bsi”, no valor de 193€, bem como um triturador TR/BM350, com batedor, no valor de 447,00€, um grelhador em placas de sim, modelo BRAVO301, no valor de 296,00€, uma placa para grelhar canela, no valor de 40,00€, e um exterminador de insectos ZODÍACO, no valor de 120,00€, tudo já levantado pelos réus - 10º.
16 - Foram ainda colocados dois aparelhos de ar condicionado, da marca MITSUBISHI Mod. PLH4AK e OLH2EKK, no valor, acrescido da respectiva montagem, de 7.363,01€, já levantados pelos réus - 11º.
17 - Foram colocadas duas arcas 2CF370, no valor de 330,00€, cada, e quatro molas hidráulicas para portas, no valor de 100,00€ - 12º.
18 - Foi ainda colocada uma porta de serviço, em alumínio, no valor de 540,00€, e vários armários Ref. 261 e cacifos 400 (2), no valor de 367,20€ -13º.
19 - Foi isolado todo o tecto com material adequado – lã de rocha – que importou um dispêndio, de cerca de 1.600,00€, estando a lã de rocha já deteriorada – 14º.”
4. Estão assim em causa neste recurso estas questões:
– Nulidade do acórdão recorrido;
– Direito a indemnização por benfeitorias úteis.
5. Os recorrentes sustentam que o acórdão recorrido é nulo por contradição entre os fundamentos e a decisão, nestes termos: “(…) ao decidir como decidiu, concretamente ao afirmar que o imóvel não aumentou o valor com as benfeitorias efectuadas pelos Réus, quando depois reconhece precisamente o contrário, o Tribunal da Relação de Coimbra fê-lo assentando a sua decisão em fundamentos que estão em oposição com a mesma”.
Esta afirmação é feita na sequência da observação de que a Relação, com base no artigo 5º do contrato de arrendamento, segundo o qual “o local arrendado destina-se à actividade de restauração”, deveria ter considerado provado que o local arrendado se destina à restauração.
Não existe todavia a contradição apontada pelos recorrentes.
Com efeito, da leitura do acórdão recorrido resulta que se entendeu que as “obras realizadas pelos réus” não podiam ser havidas como benfeitorias porque “não ficou demonstrado que (…) tenham aumentado o valor do locado ou que dele possam ser retiradas, sem detrimento para a coisa onde se radicaram”, e que antes tiveram em vista “adaptar esse espaço à exploração de um restaurante, não resultando, assim, estar-se em presença de benfeitorias no locado”. E que “nem sequer, também, se pode concluir da (…) factualidade que as obras realizadas pelos réus aumentaram o valor da fracção, admitindo-se, mesmo face ao teor das respostas à base instrutória e do respectivo despacho de fundamentação, que o tenham diminuído, por não servirem para, no mesmo local, se exercer outra actividade. Assim sendo, trata-se de uma situação de meras obras de adaptação e não de benfeitorias úteis (…)”, razão pela qual o acórdão decidiu não terem os recorrentes direito a ser indemnizados nos termos pretendidos (ou seja, por benfeitorias úteis insusceptíveis de levantamento sem detrimento da coisa).
Na verdade, a afirmação de que determinadas obras de adaptação de um local ao exercício de uma certa actividade, do ponto de vista dessa mesma actividade, se traduzem num benefício, não é incompatível com a observação de que essas obras, objectivamente, não beneficiam o local em si mesmo, nomeadamente considerando outras suas possíveis utilizações.
Note-se que do artigo 5º do contrato de arrendamento junto aos autos apenas se pode retirar que o concreto contrato celebrado teve como finalidade o desenvolvimento, no local arrendado, da “actividade de restauração”; mas não que o local em si se destinasse apenas ao exercício de tal actividade. No entanto, ainda que assim não fosse, os recorrentes poderiam invocar errado julgamento da matéria de facto, mas não nulidade do acórdão.
Não se verifica, pois, qualquer contradição entre a fundamentação e a decisão, improcedendo a arguição de nulidade com fundamento na al. c) do nº 1 do artigo 668º do Código de Processo Civil.
Mas os recorrentes apontam também a violação das als. b) – não especificação dos fundamentos de facto ou de direito da decisão – e d) – excesso e omissão de pronúncia; mas não fundamentam tal arguição, razão pela qual apenas se afastam tais vícios.
6. Os recorrentes sustentam ainda que as obras que realizaram no local arrendado devem considerar-se benfeitorias úteis e que, consequentemente, têm direito a ser indemnizados por não ser possível levantá-las sem deterioração do local arrendado.
Antes de mais, cumpre recordar o seguinte:
– Está apenas em causa neste recurso saber se os recorrentes têm ou não direito a ser indemnizados pelas referidas obras;
– Está provado que ficou convencionado que teriam de ser autorizadas por escrito quaisquer obras que o réu marido quisesse efectuar no local, que a autora tomou conhecimento de algumas das obras arrendadas, que o local foi arrendado para restauração e que era constituído apenas por paredes nuas na altura do contrato, tendo os réus realizado várias obras para poderem exercer essa actividade;
– Não está provado que dessas obras tenha resultado aumento de valor do local; com efeito, foi julgado não provado que, tendo em conta as obras efectuadas, o prédio tenha “ficado apto a aí continuar a ser exercida quer a actividade de restauração que até aí vinha sendo exercida, quer uma outra qualquer actividade comercial, já que tais obras terão que ser deixadas no locado” (quesito 15º, a fls. 178) e que “em virtude das obras efectuadas pelos réus, o locado viu o seu valor aumentado em, pelo menos, 68.785,03 €” (quesito 16º, a fls. 179).
Consta mesmo da justificação apresentada a fls. 325 para este julgamento, relativamente ao quesito 15º, que “não só ficou o mesmo não provado como ainda ficou a convicção de que, para exercer a actividade de restauração, ou de qualquer outro ramo comercial, iriam ser necessárias obras de limpeza, manutenção e reparação de uma certa envergadura (…)” e, quanto ao quesito 16º, “que o locado viu o seu valor diminuído (…)”;
– Também não está provado que as obras não possam ser levantadas sem detrimento do local, não sendo possível entender-se que essa impossibilidade seja um facto público e notório, que não necessita de ser, nem alegado, nem provado, para ser considerado pelo tribunal (art. 514º do Código Civil);
– Não está em causa saber se as obras realizadas constituíam ou não motivo de resolução do contrato, ou se a senhoria as devia ou não ter realizado, total ou parcialmente.
7. Nos termos do disposto no nº 3 do artigo 56º do RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321B/90, de 15 de Outubro, aplicável ao presente caso), o arrendatário pode, em acção de despejo, fazer valer o seu direito a benfeitorias por via de reconvenção.
Segundo o nº 1 do artigo 1046º do Código Civil, na falta de estipulação em contrário (que no caso se não provou existir), “o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada”, o que significa que tem direito de ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e de levantar as úteis que haja realizado. Quanto a estas, se não for possível o seu levantamento sem detrimento do local arrendado, diz a lei que o senhorio lhe “satisfará (…) o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa” (nºs 1 e 2 do artigo 1273º do Código Civil).
Não estão em causa nesta acção, reconhecidamente, nem benfeitorias necessárias (ou seja, segundo a definição constante do nº 3 do artigo 216º do Código Civil, “as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa”), nem benfeitorias voluptuárias (as que “servem apenas para recreio do benfeitorizante”).
A sentença da 1ª Instância considerou tratar-se de benfeitorias úteis, entendendo que objectivamente aumentaram o valor do local, que não podiam ser levantadas sem detrimento do mesmo (“porquanto, atenta a sua natureza, ficaram a fazer parte do arrendado e o seu levantamento iria deteriorá-lo”); consequentemente, condenou a autora no pagamento do valor das benfeitorias não retiradas (€ 13.130,85).
A Relação, todavia, entendeu não se tratar de benfeitorias, mas antes de obras de adaptação do local à finalidade específica do arrendamento (exercício da restauração).
E observou ainda não estar provada a impossibilidade de levantamento sem deterioração do local (sendo certo que o ónus da prova correspondente recai sobre os réus, nos termos do nº 1 do artigo 342º do Código Civil), nem directamente, nem através da prova de “factos que permiti[ssem] conduzir ao conceito de detrimento”, não sendo aliás notório que o levantamento deteriorasse a fracção.
8. Com efeito, a procedência do pedido de indemnização formulado pelos rés depende, desde logo, de se qualificarem como benfeitorias úteis as obras realizadas no local arrendado. Ora, não estando provado que aumentaram o valor da fracção arrendada, não é possível tal qualificação.
Contrariamente ao que os recorrentes alegam, não é nada óbvio, nem tão pouco resulta da prova, nem que “em virtude das benfeitorias levadas a cabo pelos Réus o Locado viu o seu valor consideravelmente elevado dado que onde antes existiam paredes nuas, agora encontra-se um imóvel apto a continuar a ser exercida quer a actividade de Restauração que até aí vinha a ser exercida quer uma outra qualquer actividade comercial”, nem que “as obras aqui referidas têm de ser consideradas como benfeitorias úteis, tal como vem consignado no artigo 216º do Código Civil, uma vez que aumentaram o valor do lacado, e por não poderem ser levantadas sem evitar o detrimento da coisa locada, atendendo à sua natureza e enraizamento da coisa locada, têm que ser ali deixadas, como foram”.
Nada destas afirmações tem suporte na prova, como se viu.
Tanto basta para que não possa proceder o recurso.
9. Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 28 de Maio de 2009
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Lázaro Faria
Salvador da Costa